Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

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Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues
Les emprunts Hlm
Rappel du vocabulaire financier de l’emprunteur Hlm
Le capital des emprunts
Les emprunts au passif du bilan
L’état des dettes
L’état récapitulatif des emprunts
L’amortissement financier couru et non échu

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Description

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extrait

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues. Les emprunts Hlm. Les subventions d'investissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs La première partie de cet ouvrage a mis en évidence l'existence de sept mouvements comptables, dont quatre mouvements possibles entre le bilan et le compte de résultat, résumés par le schéma suivant : Schéma. : Les sept mouvements comptables ACTIF PASSIF – – CHARGES PRODUITS Ce chapitre, ainsi que les deux suivants, a pour objectif de décrire plusieurs relations importantes entre le bilan et le compte de résultat, c'est à dire observer plus précisément certaines opérations économiques significatives privilégiant les mouvements , ,  et . Le mouvement  est un mouvement d'actif à charges. Ce mouvement induit une modification des emplois : généralement diminution de l'actif entraînant une augmentation des charges du même montant. On retrouve, par exemple, les mécanismes d'amortissement et de dépréciation des actifs immobilisés décrits aux chapitres et ci-après. Le mouvement  est un mouvement de passif à produits. Ce mouvement induit une modification des ressources : diminution le plus souvent du passif entraînant une augmentation des produits du même montant. Ici encore, on reconnaîtra le mécanisme des quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat (chapitre ) ou des reprises sur provisions (chapitre ). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Les mouvements  et  conduisent à une variation simultanée et identique des ressources et des emplois mettant en jeu le bilan et le compte de résultat. Les mécanismes de production immobilisée, des charges à étaler et des intérêts compensateurs mettent en jeu ces deux mouvements comptables. Ce chapitre propose d'examiner les ressources longues de l'entreprise Hlm concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l'entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l'actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l'entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l'entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts et subventions) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement à partir de la comptabilité, au passif, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie (encaissements). Le poids relatif des emprunts et subventions comptabilisés au passif du bilan est proportionnel à celui des immobilisations présentes à l’actif. Ces financements externes (emprunts et subventions) représentent environ % du passif des entreprises Hlm et les emprunts seuls %. La proportion d'emprunts est prépondérante dans le financement des immobilisations, mais les subventions d'investissement ne sont pas quantité négligeable, notamment pour les offices d'Hlm. Schéma. : Composition des ressources externes des entreprises Hlm en % du total du passif – exercice Les fonds propres de l'entreprise Hlm seront analysés dans la seconde partie de cet ouvrage. Hors concours bancaires courants. Source : "les organismes de logement social" – Ministère de l'Equipement, du Logement et des Transports. Juin Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs SA D'HLM OFFICES D'HLM. % SUBVENTIONS NETTES. % EMPRUNTS. %. %. % dépôts et cautionnements ICNE intérêts compensateurs. %. %. %. %. %. %. % Le propos de ce chapitre est d'examiner successivement : les emprunts Hlm et leurs avatars : intérêts courus et non échus et intérêts compensateurs les subventions d'investissement. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les emprunts Hlm Les emprunts, expression comptable de la dette résultant de l'octroi de prêts obtenus auprès des établissements financiers et remboursables à terme, font partie plus généralement de la catégorie des emprunts et dettes assimilées comptabilisés au compte du passif du bilan. Au passif, la catégorie comptable des emprunts et dettes assimilées regroupe l'ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quelle que soit leur durée, qu'il s'agisse de financements définitifs à long et/ou à moyen termes, de financements relais, d'avances à court terme ou de financements à moins d'un an, à l'exception de certaines dettes financières tels que les concours bancaires courants qui sont enregistrés en classe puisqu'ils correspondent à un besoin ponctuel de trésorerie. Figurent également dans cette catégorie : les dépôts et cautionnements reçus (dépôts de garantie des locataires, redevances en matière de location-accession, autres dépôts) les intérêts courus non échus les intérêts compensateurs et différés. Pour les SA d'Hlm, figurent aussi les dettes rattachées à des participations qui concernent les avances et emprunts consentis à une SA d'Hlm par une autre SA d'Hlm lorsque des liens de participation unissent les deux sociétés. Enfin, les droits sur immobilisations concernent plus précisément les droits des locataires acquéreurs, les droits des locataires attributaires et les droits des affectants. Ces droits constituent l'exacte contrepartie des droits inscrits en immobilisations, à l'actif du bilan. Seuls les emprunts, les intérêts courus et les intérêts compensateurs concernent cette partie de l'ouvrage… Rappel du vocabulaire financier de l’emprunteur Hlm Il ne s’agit pas ici de réaliser un cours de mathématiques financières à l’usage de l’emprunteur à long terme, mais de rappeler quelques notions basiques de mathématiques financières que tout responsable financier d’entreprise Hlm doit nécessairement maîtriser et que tout comptable d'entreprise Hlm doit savoir interpréter et codifier. Voir le paragraphe… du chapitre. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Une opération de crédit met généralement en œuvre au minimum deux opérateurs : un prêteur ou créancier qui met à disposition ses capitaux : par exemple la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d'Épargne, le Crédit Foncier de France… un emprunteur ou débiteur qui reçoit les capitaux : l'entreprise Hlm. Les entreprises Hlm sont traditionnellement emprunteuses et la Caisse des Dépôts et Consignations est encore un acteur significatif dans le financement du logement social. Il ne faut pas confondre emprunts et prêts d'une entreprise Hlm. Les emprunts sont des ressources à moyen et long termes qui participent au financement des emplois longs. Les prêts, comptabilisés à l'actif, sont des fonds versés à des tiers en vertu de dispositions contractuelles : ils constituent un emploi financier, et plus précisément une immobilisation financière. Le montant de l’emprunt est appelé capital ou encore nominal. Les sommes versées ensuite par l’emprunteur au prêteur de capitaux se nomment échéances ou remboursements. Le terme annuité ne devrait être normalement utilisé que lorsque l’échéance est annuelle. Mais dans le langage courant, "échéance" et "annuité" sont souvent devenues synonymes. L’espace de temps qui sépare deux échéances de remboursement régulières se nomme période. En conséquence, le nombre de périodes dans l’année s’appelle la périodicité. Les périodes sont le plus souvent mensuelles (tous les mois), trimestrielles (tous les trois mois), semestrielles (tous les six mois) et enfin annuelles (tous les douze mois). Plus rarement, elles pourraient être aussi bimestrielles (tous les deux mois), voire quadrimestrielles (tous les quatre mois). Lorsque les échéances sont inférieures à l'année, on parle alors d'échéances infra-annuelles. Les remboursements infra-annuels permettent d'amortir le capital de l'emprunt un peu plus rapidement et, souvent, d'obtenir une charge d'intérêts plus réduite. Lorsqu’une échéance tombe en fin de période, on parle d’échéance à terme échu. On parle aussi d’échéances postcomptées. Ce sont les plus courantes. Lorsque l’échéance tombe en début de période, les remboursements sont spécifiés en terme d’avance ou encore à échoir. On parle alors d’échéances précomptées. Elles sont plus rares auprès des entreprises Hlm. Il peut y avoir aussi plusieurs prêteurs et un seul emprunteur ; par ailleurs, les garants de l'emprunt peuvent aussi être invités à la table de l'opération de crédit. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’ensemble des valeurs de remboursement d'un emprunt au cours du temps se nomme barème, échéancier ou encore tableau d’amortissement. Le tableau d’amortissement de l'emprunt indique les dates et montants des échéances ainsi que la part d’intérêts et de capital compris dans chaque échéance. Il indique aussi le montant du capital restant dû à la fin (après chaque échéance) ou au début (avant chaque échéance) de chaque période. Il peut comporter des frais et mentionner le taux actuariel théorique de l’emprunt et son taux effectif global. Le tableau d'amortissement financier de l'emprunt est généralement communiqué par le prêteur à l'entreprise Hlm. Il demeure inchangé quand il s'agit de taux d'intérêts fixes dans le temps. Il subit des modifications dans le temps quand il s'agit d'intérêts variables ou indexés ou lorsque les conditions de l'emprunt font l'objet d'avenants concernant par exemple la durée de l'emprunt, la progression des échéances… C'est ce tableau d'amortissement qui va servir de document de base à la comptabilisation des emprunts. Schéma. : Structure du tableau d'amortissement d'un emprunt Capital prêté : _______________ Taux actuariel théorique :_____ % Taux effectif global :_____ % Date d'effet :__________ n° date de d'échéance l'échéance rang de l'échéance date normale de l'échéance montant de l'échéance remboursement ou montant total à payer au prêteur à chaque échéance normale intérêts payés amortissement intérêts ordinaires à payer aux échéances normales capital restant dû part du capital remboursé à chaque échéance normale capital restant dû : – soit après paiement de l'échéance – soit avant paiement de l'échéance Le taux effectif global d'un emprunt est un taux actuariel qui prend en compte les frais de mise en place de l'emprunt. Ce taux est toujours supérieur au taux actuariel théorique de l'emprunt si des frais sont facturés par l'établissement financier. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Les dates d'échéances correspondent aux dates normales de recouvrement des emprunts. On parle aussi de dates anniversaires. Les sommes versées par le débiteur – le montant des échéances – correspondent : en partie à une fraction de capital initial : il s’agit de l’amortissement du capital ou principal ; dans le langage comptable, cette part de capital se nomme aussi parfois "amortissement financier" en partie à des intérêts ou agios : dans le langage comptable, on parlera de charges d'intérêts ou d'intérêts des emprunts. L'amortissement du capital peut bénéficier d'un différé d'amortissement. Pendant cette période, l'emprunteur ne paie que les intérêts. À l'issue de la période de différé, le remboursement du capital commence. Le différé d'amortissement a pour objectif, pour une entreprise Hlm, de diminuer la charge de remboursement tant que l'immeuble de rapport ne génère pas de recettes. Les intérêts payés sont calculés à partir de taux d'intérêt qui, au cours du temps, peuvent être fixes ou variables. L’intérêt est la rémunération qu’un emprunteur verse au prêteur du capital pour disposer des fonds pendant la durée du prêt. Pendant toute cette durée, l’emprunteur verse une somme fixée en % du capital mis à sa disposition : c’est le taux d’intérêt. La date d’effet du contrat d'emprunt est la date qui détermine le point de départ de l’emprunt. Il peut s’agir : de la date de versement du capital de la date du dernier signataire du contrat de prêt de la date de signature du prêteur de capitaux de la date de fin de la période de préfinancement d’une date d’effet quelconque prévue dans le contrat de prêt. Enfin, une opération de crédit comporte souvent des conventions implicites : Plus rarement, le différé d'amortissement peut aussi être associé à une période de remise d'intérêts. Dans ce cas, les intérêts sont "capitalisés", c'est à dire qu'ils viennent augmenter le capital emprunté pour déterminer le montant total du capital à rembourser. On parle alors de date de référence. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs un taux d’intérêt conventionnellement exprimé en % : si le taux d’intérêt est égal à. %, ceci signifie que le taux d’intérêt est égal à. sauf précision contraire, le taux d’intérêt est annuel. S'il ne l’est pas, la conversion pour passer au taux périodique est le plus souvent la méthode proportionnelle. Sauf autre précision contraire, les échéances sont constantes au cours du temps et à terme échu et le système qui permet de répartir ces échéances entre le capital et les intérêts est dit classique. Les échéances peuvent aussi être progressives ou croissantes… Le capital des emprunts Cette analyse du capital des emprunts revêt deux aspects distincts : l'étude du capital restant dû à la date de clôture de l'exercice l'étude de l'amortissement du capital au cours de l'exercice…. Les emprunts au passif du bilan Le capital restant dû des emprunts, autrement dit les capitaux que l'entreprise Hlm doit encore rembourser aux établissements financiers, apparaît en lecture directe au passif du bilan, à la date d'établissement du bilan, au poste "emprunts et dettes assimilées". Deux tableaux synthétiques complètent utilement le passif du bilan : l'état des dettes des documents annuels légaux l'état récapitulatif des emprunts des états réglementaires. Les comptes d'emprunts augmentent, au passif, lors de la réalisation des fonds, parallèlement à l'augmentation d'un compte de trésorerie à l'actif. C'est l'encaissement de l'emprunt qui constitue le fait générateur de l'enregistrement comptable. Autrement dit, la signature des contrats d'emprunt n'entraîne pas l'inscription au passif ni à l'actif des montants à recevoir, mais constitue un engagement hors bilan. Les échéances sont dites constantes lorsqu'elles restent égales sur toute la durée de l'emprunt. Cet état récapitulatif est précédé d'un état détaillé des emprunts. Il s'agit du mouvement n° positif de la typologie des sept mouvements comptables. C'est à dire les ouvertures de crédit. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Les Instructions Comptables des entreprises Hlm précisent d'ailleurs que seuls les montants correspondants aux emprunts réalisés doivent apparaître en comptabilité générale et non pas les ouvertures de crédit. Cependant, en raison tant de la réglementation relative au financement, que des nécessités de la gestion financière, il importe que la comptabilité retrace les montants restant à réaliser, aussi bien sur contrats d'emprunts signés que sur avenants signés. A cet effet, l'utilisation des comptes spéciaux d'engagements hors bilan est obligatoire. C’est ensuite le capital restant dû des emprunts, correspondant aux échéances des tableaux d'amortissement remis à l'entreprise Hlm par les prêteurs lors de la signature des contrats, qui subsiste au passif du bilan. Autrement dit, en lecture directe au passif du bilan, le montant d’origine des emprunts encaissés (montants réalisés) et le capital remboursé n’apparaissent pas. La nécessaire traçabilité des dettes financières oblige donc à recourir à des tableaux annexes pour connaître le montant d'origine du capital emprunté, le montant du capital remboursé et enfin le capital restant dû. L'amortissement du capital est un mouvement de trésorerie : diminution des dettes financières au passif égale à la diminution des disponibilités à l’actif. Le mécanisme comptable de l'amortissement du capital des emprunts réalisés se traduit en même temps par : une diminution du montant du capital restant dû des emprunts, à hauteur du capital remboursé (il s'agit d'une diminution des ressources de l'entreprise Hlm) une diminution de la trésorerie à l'actif, correspondant au remboursement de cette quote-part de capital emprunté, conformément au tableau d'amortissement (il s'agit d'une diminution des emplois de l'entreprise Hlm du même montant). L'équilibre du bilan est donc conservé et l'amortissement du capital est donc un mécanisme relevant exclusivement du bilan de l'entreprise Hlm. On notera que les intérêts supportés pendant l'exercice, calculés à partir du capital restant à rembourser, constituent une charge financière imputée au compte de résultat : ils correspondent au coût des emprunts pris en charge par l'exploitation. Schéma. : Encaissement et amortissement d'un emprunt Il s'agit maintenant du mouvement n° négatif de la typologie des mouvements comptables. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF BILAN PASSIF emprunts encaissement des montants réalisés trésorerie encaissement d'un emprunt ACTIF comptabilisation des montants réalisés décaissement des montants remboursés PASSIF emprunts – – comptabilisation des montants remboursés trésorerie amortissement d'un emprunt Ce capital emprunté, restant à rembourser aux organismes prêteurs à une date précise, généralement au décembre (fin de l'exercice comptable), c'est à dire le capital restant dû, est plus ou moins important d'une entreprise Hlm à l'autre, en fonction de l’âge du patrimoine locatif de l'entreprise, de l'intensité de son activité de maîtrise d'ouvrage en construction neuve et en amélioration du patrimoine existant et, enfin, de la quotité d'emprunts dans les plans de financement de ces immobilisations. Schéma. : Le mécanisme général des emprunts au bilan Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs EMPRUNTS emprunts BILAN ACTIF remboursés amortissement de l'exercice PASSIF emprunts réalisés emprunts capital restant dû trésorerie amortissement de l'exercice Les emprunts sont classés par la comptabilité générale selon quatre critères distincts : par prêteurs de capitaux par destinations de financement par natures ou types d'emprunts par durées d'emprunt restant à courir. Chaque état comptable, légal ou réglementaire, privilégie un critère de classement spécifique. Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l'effort de construction – emprunts obligataires – emprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts et dettes assimilées – réserves foncières – opérations locatives (neuf et amélioration) : crédit relais et avances – opérations locatives (neuf et amélioration) : financement définitif – opérations locatives démolies ou cédées – grosses réparations – accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) – accession à la propriété (gestion de prêts) – opérations d'aménagement – autres destinations état récapitulatif des dettes financières passif du bilan PAR NATURES OU TYPES – PLR / PSR – ILM / ILN – HLMO – PLA / PLF – PAP locatif / PC locatif – PLI – PLS – PLUS – PALULOS – Crédit Foncier de France – Caisses d'Épargne – Crédit Agricole – Crédit Local de France…. état détaillé des dettes financières PAR ÉCHÉANCES – à un an au plus – à plus d'un an et cinq ans au plus – à plus de cinq ans – dettes garanties par des sûretés réelles état des dettes Au passif du bilan, les emprunts sont classés par prêteurs, quelle que soit la durée restant à courir : emprunts provenant de la participation des employeurs à l'effort de construction ( % logement) emprunts obligataires emprunts auprès des établissements de crédit : Caisse des Dépôts et Consignations, Caisse de Garantie du Logement Locatif Social, Crédit Foncier de France, Caisses d'Épargne, Crédit Agricole, Crédit Local de France… emprunts assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d'organismes sociaux, de l'État, des collectivités locales,…). Cette ventilation, au passif, des emprunts par prêteurs ne privilégie plus la présentation en fonction de l'exigibilité décroissante de leur remboursement. Il n'est, par conséquent, plus possible d'identifier immédiatement les dettes financières ou les financements-relais assimilables à de simples découverts Le % logement est la dénomination usuelle de la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction instituée en pour les entreprises du secteur privé non agricole de salariés et plus. À l'origine, celles-ci devaient consacrer % de leur masse salariale au financement de la résidence principale des salariés. À la suite de baisses successives, ce taux est fixé depuis à. %. La contribution des entreprises n'a pas été substantiellement allégée pour autant, puisqu'elle représente en. % de la masse salariale. La différence, soit. %, est versée au Fonds National d'Aide au Logement (FNAL) qui finance diverses allocations logement, dont l'APL. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs bancaires. C'est pourquoi il est prévu, au niveau du passif du bilan, un renvoi en bas de page spécifiant le montant des emprunts à plus d'un an et le montant des emprunts à moins d'un an. Cette ventilation du capital restant dû des emprunts par prêteurs, retenue au passif du bilan, n'apporte qu'une information partielle au responsable ou à l'analyste financier. Il faut donc recourir aux différents états annexes pour préciser, par exemple : les montants réalisés (montants bruts empruntés) aux cours des exercices antérieurs et de l’exercice en cours les amortissements du capital opérés soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts (amortissement financier), soit au titre des remboursements anticipés…. L'état des dettes L'objet de ce tableau de synthèse est de présenter l'état des échéances de l'ensemble des dettes en ventilant ces dettes suivant leur échéance : à un an au plus à plus d'un an et cinq ans au plus à plus de cinq ans. Parmi ces dettes figure donc le capital restant dû des emprunts. Il s'agit de la durée restant à courir appréciée à la date du bilan. Le montant du capital restant dû est ainsi ventilé sur ces trois périodes en fonction des échéances du tableau d'amortissement. Les Instructions Comptables des Offices d'Hlm et des OPAC présentent l'exemple d'un emprunt dont le capital restant dû au décembre s'élève à million d'euros et dont les échéances de remboursement sont arrêtées au septembre de chaque année. On considère que le remboursement de cet emprunt s'effectue linéairement sur la base de T par an. Le capital restant dû au passif du bilan arrêté au // est donc de T. Ce capital restant dû est ensuite ventilé de la manière suivante en ce qui concerne l'état des dettes : T dans la colonne des dettes à un an au plus, correspondant à l'amortissement de l'emprunt le septembre Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs T dans la colonne des dettes à plus d'un an et cinq ans au plus, correspondant à l'amortissement de l'emprunt en septembre , , et T dans la colonne des dettes à plus de cinq ans, correspondant à l'amortissement de l'emprunt en septembre , , , et. Le total de ces trois colonnes est obligatoirement égal au montant du capital restant dû au //. Le plan comptable prévoit enfin de faire figurer dans ce tableau la part des emprunts garantis par des sûretés réelles. L'intérêt de cet état, ventilant les emprunts par échéances, est limité car, bien que donnant une bonne information sur le capital des emprunts à rembourser l'exercice suivant, il est peu significatif pour les entreprises Hlm dans sa partie à plus de cinq ans dans la mesure où la durée des emprunts est généralement longue, à ans pour la construction neuve aujourd'hui. Peut-être aurait-il était plus intéressant, en terme d'exigibilité, de ventiler le capital restant dû des emprunts en fonction de leur maturité ou de leur durée de vie moyenne, voire de leur duration. L'annexe présente ces différents critères de longévité d'un emprunt. Par contre, un renvoi de bas de page de l'état des dettes fournit une information significative sur l'augmentation et la diminution des emprunts au cours de l'exercice : montant des emprunts réalisés au cours de l'exercice montant des emprunts remboursés en cours d'exercice. C'est précisément cette nature d'information qu'analyse l'état récapitulatif des emprunts…. L'état récapitulatif des emprunts L'état récapitulatif des dettes financières constitue un inventaire détaillé des emprunts et des autres dettes financières, ventilés : La maturité d'un emprunt correspond à la durée restant à courir jusqu'au paiement de la dernière échéance. La durée de vie moyenne d'un emprunt est égale à la somme des maturités des flux d'amortissement de l'emprunt pondérés par les montants de ces flux. La duration d'un emprunt est égale à la somme des maturités des échéances actualisées – au taux effectif global de l'emprunt – pondérées par les montants de ces flux. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs par destination de ces emprunts au financement de l'actif, immobilisé ou non par mouvement affectant ces emprunts : souscriptions (ouvertures de crédit), réalisations (encaissement des emprunts contractés) et remboursements d'emprunts (échéances courantes et remboursements anticipés). Le classement par destination est réalisé selon la nomenclature d'emplois obligatoire suivante : réserves foncières opérations locatives (neuf et amélioration) : crédits-relais et avances opérations locatives (neuf et amélioration y compris les terrains d'assiette inscrits en immeubles de rapport) : financement définitif opérations locatives cédées ou démolies : financement définitif grosses réparations inscrites en charges à répartir accession à la propriété : crédits-relais et préfinancement accession à la propriété : emprunts consolidés, financement de prêts opérations d'aménagement autres destinations. Les mouvements affectant les emprunts sont les suivants : il s'agit tout d'abord du montant des ouvertures de crédit (contrats d'emprunts signés) il s'agit ensuite des montants réalisés, c'est à dire encaissés au cours des exercices antérieurs et au cours de l'exercice il s'agit enfin des remboursements opérés aux échéances normales (amortissement financier) ou par anticipation, au cours des exercices antérieurs et au cours de l'exercice. Les montants réalisés, minorés des remboursements totaux opérés, conduisent aux montants nets des emprunts comptabilisés au passif du bilan, c'est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l'analyse financière Hlm : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d'activité elle permet le calcul de l'autofinancement net Hlm par la prise en compte des seuls emprunts locatifs de l'exercice elle permet, en conséquence, le calcul du cash-flow Hlm par la prise en compte des autres remboursements de l'exercice (opérations locatives vendues ou démolies, grosses réparations, emprunts non affectés, immobilisations de structure…) elle permet le calcul de l'écart "amortissement technique – amortissement financier" par la prise en compte des seuls remboursements d'emprunts locatifs cumulés elle constitue l'une des composantes majeures de la structure financière de l'entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l'endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Une ventilation par destination erronée est donc susceptible de fausser l'analyse financière de l'entreprise Hlm, voire le résultat comptable de l'exercice par le biais de l'amortissement dérogatoire. L'état récapitulatif des dettes financières présente la structure suivante et nécessite plusieurs précisions complémentaires. Tableau. : L'état récapitulatif des dettes financières Cet écart "amortissement technique – amortissement financier" sera étudié au chapitre suivant. Dès à présent, il est utile de préciser que l'imputation correcte des emprunts en opérations locatives – financement définitif – est déterminant sur l'équilibre du compte de résultat compte tenu des mouvements sur l'amortissement qu'elle engendre par le biais de l'amortissement dérogatoire. Ce tableau est présenté au paragraphe… concernant la méthodologie de calcul du fonds de roulement net global. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs MONTANTS RÉALISES n° de compte … …. …. …. … … … … … MONTANT DES AU COURS DES OUVERTURES EXERCICES DE CRÉDIT ANTÉRIEURS NATURES D'AFFECTATION Réserves foncières Opérations locatives – (crédit relais -avances) Opérations locatives – (financement définitif) Opérations locatives démolies ou cédées (financements définitifs) Grosses réparations Accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) Accession à la propriété (gestion de prêts) Opérations d'aménagement Autres destinations AU COURS DE L'EXERCICE réalisations diminutions REMBOURSEMENTS OPERES TOTAL = – AU COURS DES EXERCICES ANTÉRIEURS AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL échéances remb. anticipés échéances remb. anticipés échéances = TOTAL GÉNÉRAL calcul du tableau de financement de l'exercice calcul de l'autofinancement net et du cah-flow de l'exercice renvoi de l'état des dettes rapprochement des amortissements techniques et financiers La colonne "ouvertures de crédit" correspond aux montants contractés des emprunts. La colonne "diminutions" des montants réalisés au cours de l'exercice ne doit pas être confondue avec le remboursement des dettes. Elle doit être utilisée pour tenir compte des emprunts sortis de l'état des dettes au cours de l'exercice, notamment lors de la diminution de financements des opérations de construction en cours de réalisation (surfinancement). La rubrique "autres destinations" regroupe : les emprunts non affectés les emprunts finançant les immobilisations de structure et notamment les bâtiments administratifs les concours bancaires courants, y compris les soldes créditeurs de banque. Dans la mesure où la convention initiale de l'emprunt prévoit la possibilité de consolider les préfinancements et avances locatifs, ceux-ci pourront être inscrits directement en "financement définitif" l'année de leur souscription. Si l'emprunt est par la suite consolidé pour un montant inférieur au préfinancement, il y aura lieu de réduire d'autant les ouvertures de crédit et les réalisations et non de constater un remboursement. Les emprunts complètement remboursés (que ce soit à l'échéance ou par anticipation) doivent être sortis des dettes financières l'année qui suit leur dernière échéance à la condition qu'ils n'aient plus de contrepartie à l'actif Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs (immeubles vendus ou démolis). Dans le cas contraire, ils doivent être conservés dans l'état des dettes financières afin de ne pas fausser le calcul de l'écart "amortissement technique – amortissement financier" et de ne pas perturber le rapprochement entre l'état des dettes financières et les fiches de situation financière et comptable. Les préfinancements et avances non consolidables et les crédits-relais complètement amortis seront sortis de l'état des dettes financières l'année qui suit leur total remboursement. La consolidation éventuelle d'un préfinancement non consolidable à l'origine sera traitée comme un remboursement du préfinancement. L'emprunt à long terme qui se substitue est à traiter comme une ouverture de crédit finançant l'opération locative. En cas de vente ou de démolition de patrimoine locatif, les quotes-parts d'emprunts correspondantes sont d'abord transférées de la destination "opérations locatives – financement définitif" à la destination "opérations locatives démolies ou cédées – financement définitif" pour être ensuite, généralement, remboursées aux prêteurs de capitaux. Prenons l'exemple d'un programme locatif de plusieurs logements dont l'état récapitulatif simplifié des dettes financières, au //, se présente de la manière suivante, hors cession ou hors démolition (en milliers d'euros) : montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Total Au //, ce groupe d'habitations fait l'objet d'une cession partielle de quelques logements. Dans ces conditions, l'état récapitulatif simplifié des dettes financières présente la structure suivante : Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Total montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Les contrats de prêt mentionnent dans la grande majorité des cas une clause de remboursement anticipé en cas de cession ou de démolition des logements financés. Ce remboursement anticipé n'intervient pas immédiatement dès la disparition du bien alors que la modification de l'état des dettes devrait intervenir dès sa sortie de l'actif. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cette ventilation des dettes financières va permettre de renforcer la pertinence de l'information financière de l'entreprise Hlm : le remboursement des emprunts locatifs à prendre en compte dans le calcul de l'autofinancement net est limité à KT au lieu de ; le cash-flow demeure néanmoins inchangé les remboursements cumulés sur emprunts locatifs à prendre en compte dans le calcul de l'écart "amortissement technique – amortissement financier" sont limités à KT ( ) au lieu de ( ) la structure financière au // fera apparaître, en emprunts non affectés, la dette nette de KT, en l'absence de remboursement anticipé de cette quote-part d'emprunts sur les logements cédés. L'absence de retraitement aurait été susceptible de fausser l'analyse financière de cette entreprise Hlm : minoration de l'autofinancement net par majoration des remboursements pris en compte mais sans que cela impacte le cash-flow minoration de l'écart "amortissement technique – amortissement financier" et risque de perturbation du résultat de l'exercice par majoration de l'amortissement financier retenu par rapport à une minoration de l'amortissement comptable par cession de l'immobilisation perturbation de l'analyse des ressources longues disponibles par absence de transparence sur l'existence d'emprunts non affectés : risque d'exigibilité à court terme, ressources onéreuses de trésorerie… La capitalisation ou consolidation des intérêts intercalaires d'un emprunt (intérêts de préfinancement) constitue un complément d'emprunt et doit figurer dans les colonnes "ouvertures de crédit" et "réalisations" de l'exercice concerné. La transformation d'emprunts locatifs en subventions est considérée comme un avenant modifiant le contrat d'emprunt. Dans ces conditions, le montant de cette transformation doit être porté en diminution des ouvertures de crédit et des réalisations. Lorsqu'un emprunt est réaménagé : sans modification du capital restant dû, avec maintien ou paiement des intérêts compensateurs, alors l'état des dettes reste inchangé Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs avec capitalisation des intérêts compensateurs, qui correspond à une augmentation du capital restant dû de l'emprunt du même montant que celui des intérêts capitalisés, alors le montant de la capitalisation est à traiter comme un nouvel emprunt en ligne "autres destinations" car son montant n'a aucune contrepartie en immobilisations locatives avec modification marginale du capital restant dû, autre que la capitalisation des intérêts compensateurs, alors : – il s'agira d'un remboursement anticipé s'il s'agit d'une réduction du capital restant du – il s'agira d'un nouvel emprunt traité sur la ligne d'affectation de l'emprunt concerné s'il s'agit d'une augmentation du capital restant dû avec compactage de plusieurs emprunts en un seul emprunt sans novation ni flux financier particuliers, alors l'état des dettes reste inchangé sauf si une éventuelle modification du capital restant dû total intervient. Lorsqu'un emprunt est remboursé par anticipation, le remboursement anticipé figure dans la colonne "remboursements anticipés". S'il s'agit d'un emprunt locatif, celui-ci sera reclassé en rubrique "opérations locatives démolies ou cédées – financement définitif" si le remboursement est lié à une sortie d'actif ou sera maintenu dans sa nature initiale dans le cas contraire. En cas de substitution par un nouvel emprunt, ce dernier est porté en ouverture de crédit, et il l'est au même niveau de nature d'affectation que l'emprunt substitué. Les opérations de defaisance doivent être considérées pour l'entreprise Hlm comme des opérations de remboursement anticipé. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination. En particulier, tous les emprunts ayant financé les immobilisations locatives et apparaissant dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Il faut néanmoins souligner que cet état ne comprend pas les dépôts et cautionnements, les intérêts courus, les intérêts compensateurs et la participation des salariés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cet état des dettes financières, et plus spécifiquement des emprunts, est l'une des annexes les plus importantes et indispensables à l'usage du responsable financier. En effet, cet état permet de connaître : les remboursements courants opérés au cours des exercices antérieurs à celui qui fait l'objet de la clôture des comptes et ceci pour toutes les activités de l'entreprise Hlm : locatif, accession, aménagement… les remboursements courants opérés au cours de l'exercice, encore désignés "amortissements financiers" de l'exercice ; ceci va permettre de calculer l'autofinancement net et le cash-flow de l'exercice les remboursements anticipés opérés au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice. S'agissant des remboursements anticipés, il faut regretter la confusion entretenue dans cet état réglementaire entre les remboursements anticipés sans substitution par un nouvel emprunt, les remboursements "secs", et les remboursements anticipés avec substitution par un nouvel emprunt. D'un point de vue financier, les remboursements anticipés "secs" correspondent à une diminution de ressources longues alors que les remboursements anticipés avec substitution d'emprunt ne modifient pas le volume des ressources longues. Cette différence est fondamentale quant au calcul de la surface financière de l'entreprise Hlm. Le classement par destination permet de déterminer, entre autres, les emprunts à moyen et long terme non affectés directement à une activité ou liés à des opérations locatives démolies ou cédées. Ces emprunts à moyen et long terme non affectés ou sans emploi (actifs disparus) accroissent les ressources longues et stables de l'entreprise Hlm (donc son fonds de roulement net global), mais font l'objet de remboursements réguliers. Il est important de suivre l'évolution dans le temps de ces emprunts non affectés sous peine de surendettement rampant. Il est important d'en mesurer le remboursement annuel puisqu'il vient dégrader le cash-flow Hlm. Parmi les emprunts non affectés, certains peuvent constituer des ressources courtes. D'un point de vue financier, ces emprunts à court terme représentent de la "trésorerie négative" et ne peuvent en aucun cas financer des emplois longs, tels que les investissements locatifs ou de structure. Il faut donc les déduire de l'ensemble des dettes pour l'appréciation des ressources longues de l'entreprise Hlm. À la condition que le montant du nouvel emprunt soit identique au capital restant dû remboursé par anticipation. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il est donc utile, pour améliorer l'information financière, de détailler la ventilation de la rubrique "autres destinations" et d'isoler les remboursements anticipés sans substitution de nouvel emprunt. On trouverait ainsi un état récapitulatif ayant la physionomie suivante : Tableau. : Le remboursement du capital des emprunts EXERCICES ANTERIEURS AU COURS DE L'EXERCICE montants réalisés remboursements cumulés échéances remboursements anticipés avec substituion remboursements anticipés secs remboursements échéance remboursements anticipés avec substituion remboursements anticipés secs Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque Total… L'amortissement financier couru et non échu Chaque exercice comptable constate le capital restant dû des emprunts indépendamment de leur date de dernière échéance par rapport à la date de clôture de l'exercice. La première échéance d'emprunt postérieure à la clôture de l'exercice contiendra une part de capital, l'amortissement financier, et des intérêts. L'amortissement financier couru à la date de clôture de l'exercice, mais échu à la date de la prochaine échéance, constitue donc une quote-part linéarisée de capital qu'il est facile de calculer par simple prorata algébrique. Considérons un emprunt de T réalisé par une entreprise Hlm le //. Le taux d'intérêt fixe est contracté à hauteur de. % et les échéances annuelles sont croissantes de % l'an. Le tableau d'amortissement fourni par le prêteur de capitaux est le suivant, en euros : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs n° d'échéance dates d'échéance // // // // // // // // // // // // // // // // totaux montant des échéances…………….. intérêts payés…………….. amortissement…………….. capital restant dû…………… Au //, au passif du bilan, sera inscrit le montant de T. Au //, l'entreprise Hlm paiera au prêteur de capitaux. T dont. T d'amortissement du capital. Il est par conséquent possible d'évaluer, au prorata temporis, la part d'amortissement couru au //, qui sera effectivement décaissée au //. Le prorata temporis peut s'exprimer en nombre "exact" de jours : le nombre de jours séparant le // et le // est de le nombre de jours séparant le // et le // est de en conséquence, l'amortissement financier remboursé au // étant de. T, on en déduit que l'amortissement financier couru et non échu (AFCNE) au // est égal au rapport suivant :.  =. T Le prorata temporis peut aussi s'exprimer plus simplement en mois comptables : dans ces conditions, l'AFCNE au // est égal au rapport suivant :.  =. T Le nombre de jours entre deux échéances annuelles est de ou correspondant au nombre réel de jours entre les deux dates, l'une des deux étant exclue. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cette seconde méthode de calcul conduit à un écart de. T parce que (. %) n'est pas exactement égal à (. %). Il est ainsi possible de calculer, pour chaque clôture d'exercice, le montant des amortissements financiers courus et non échus. Le calcul est effectué ici en mois comptable afin de simplifier les calculs. dates // // // // // // // // // // // // // // // // AFCNE…………… Schématiquement, les AFCNE calculés au / de chaque exercice se construisent de la manière suivante : // // AFCNE // // exercice // // exercice // exercice L'amortissement financier couru non échu est une notion plus financière que comptable. D'ailleurs, aucune écriture comptable ni aucun compte comptable ne lui fait référence et aucune écriture comptable n'est mouvementée. Néanmoins, le respect de la règle de l'équilibre des amortissements techniques Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs et financiers tient compte des AFCNE calculés à la clôture de l'exercice pour l'ensemble des emprunts finançant définitivement les opérations locatives. La notion d'amortissement couru et non échu conduit à s'interroger sur la définition comptable du capital remboursé au cours de l'exercice. En effet, le capital remboursé au cours de l'exercice (version financière et de trésorerie) est bien de. T conformément au tableau d'amortissement de l'emprunt. D'un point de vue comptable, le capital dû au cours de l'exercice est égal à la somme des éléments suivants : quote-part de capital couru depuis le // et échu au //, soit. T quote-part de capital couru et non échu au //, soit. T. L'entreprise Hlm aura donc décaissé. T au cours de l'exercice , mais le capital dû est de. T (. T . T). C'est ce dernier montant que nous pourrions retenir pour le calcul de l'autofinancement net qui correspond à la charge comptable de capital à rembourser au cours de l'exercice, au lieu d'une notion de trésorerie. Cette approche est similaire à celle des charges d'intérêts des emprunts… Les intérêts des emprunts Seul le capital des emprunts à rembourser figure au passif du bilan. Son remboursement, au fur et à mesure des échéances courantes, fait intervenir un compte de trésorerie. Par contre, le compte de résultat ne va pas enregistrer directement des intérêts mentionnés aux tableaux d'amortissement. En effet, les charges d'intérêts comptabilisées en charges financières du compte de résultat ont pour contrepartie : un compte de passif du bilan intitulé "intérêts courus non échus" sur emprunts en cours d'amortissement, lorsque les intérêts ne sont pas payés un compte de trésorerie, lorsque les intérêts sont payés. Autrement dit, les intérêts comptabilisés en charges d'intérêts ne correspondent généralement pas aux intérêts payés aux prêteurs de capitaux, sauf si la date d'échéance des emprunts correspond exactement à la date de clôture de l'exercice. Voir le paragraphe.. du chapitre suivant.

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