Les intérêts des emprunts

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Les intérêts des emprunts
Les charges d’intérêts
Les intérêts courus et non échus au passif
Les intérêts compensateurs
Le mécanisme financier des intérêts compensateurs
Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées
Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation
Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt
Intérêts et annuités locatifs
Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm
Conséquences financière et comptable d’un remboursement anticipé
Conséquences au niveau du bilan
Conséquences au niveau du compte de résultat
Les pénalités de remboursement anticipé

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs et financiers tient compte des AFCNE calculés à la clôture de l'exercice pour l'ensemble des emprunts finançant définitivement les opérations locatives. La notion d'amortissement couru et non échu conduit à s'interroger sur la définition comptable du capital remboursé au cours de l'exercice. En effet, le capital remboursé au cours de l'exercice (version financière et de trésorerie) est bien de. T conformément au tableau d'amortissement de l'emprunt. D'un point de vue comptable, le capital dû au cours de l'exercice est égal à la somme des éléments suivants : quote-part de capital couru depuis le // et échu au //, soit. T quote-part de capital couru et non échu au //, soit. T. L'entreprise Hlm aura donc décaissé. T au cours de l'exercice , mais le capital dû est de. T (. T . T). C'est ce dernier montant que nous pourrions retenir pour le calcul de l'autofinancement net qui correspond à la charge comptable de capital à rembourser au cours de l'exercice, au lieu d'une notion de trésorerie. Cette approche est similaire à celle des charges d'intérêts des emprunts… Les intérêts des emprunts Seul le capital des emprunts à rembourser figure au passif du bilan. Son remboursement, au fur et à mesure des échéances courantes, fait intervenir un compte de trésorerie. Par contre, le compte de résultat ne va pas enregistrer directement des intérêts mentionnés aux tableaux d'amortissement. En effet, les charges d'intérêts comptabilisées en charges financières du compte de résultat ont pour contrepartie : un compte de passif du bilan intitulé "intérêts courus non échus" sur emprunts en cours d'amortissement, lorsque les intérêts ne sont pas payés un compte de trésorerie, lorsque les intérêts sont payés. Autrement dit, les intérêts comptabilisés en charges d'intérêts ne correspondent généralement pas aux intérêts payés aux prêteurs de capitaux, sauf si la date d'échéance des emprunts correspond exactement à la date de clôture de l'exercice. Voir le paragraphe.. du chapitre suivant. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs… Les charges d'intérêts Les emprunts contractés par les entreprises Hlm sont remboursables généralement par échéances à terme échu à des dates qui coïncident rarement avec la date d'arrêté des comptes ( décembre pour la plupart des entreprises Hlm). Les opérations de rattachement des charges à l'exercice au cours duquel elles ont été consommées doivent faire ressortir les intérêts courus de l'exercice mais non encore payés à la date d'arrêté des comptes et la charge d'intérêts relative à l'exercice. Si l'on considère de nouveau l'emprunt de T réalisé le // tel qu'il est décrit au paragraphe précédent, il est possible d'en déduire les intérêts courus et non échus (ICNE). Les intérêts payés le // étant de T, on en déduit que les ICNE au // sont égaux au rapport suivant :.  =. T La charge d'intérêts pour l'exercice est donc de. T alors qu'aucun intérêt n'est décaissé en. De la même manière, les intérêts courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant :.  =. T La charge d'intérêts pour l'exercice est égale à la somme des éléments suivants : les intérêts courus du // et échus au //, soit :. –. = T les intérêts courus et non échus du // au //, soit. T Au total la charge financière de l'exercice est égale à. T. Les intérêts payés au prêteur de capitaux au // sont de T. Il est possible de calculer, pour chaque clôture d'exercice, le montant des intérêts courus et non échus (ICNE) ainsi que la charge d'intérêts de l'exercice. Le calcul est effectué ici en mois comptables afin de simplifier les calculs. Le prorata temporis est exprimé ici en mois comptables. Il aurait pu l'être en nombre exact de jours. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs dates charge d'intérêts ICNE // // // // // // // // // // // // // // // // totaux……………. charge d'intérêts intérêts payés……………… -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -.. On remarquera, bien évidemment, que la somme des intérêts payés et égale à la somme des charges d'intérêts et qu'en conséquence, la somme des écarts est nulle. Schématiquement, les charges d'intérêts du compte de résultat se construisent de la manière suivante à partir des intérêts payés : // // charges d'intérêts // // exercice // // exercice // exercice Algébriquement, la charge d'intérêts de l'exercice est égale à :. T d'intérêts payés de l'échéance –. T d'ICNE de l'exercice . T d'ICNE de l'exercice =. T de charges d'intérêts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Plus généralement, la charge d'intérêts d'un exercice n quelconque est donc égale à la somme algébrique suivante : CHARGES D'INTERETS de l'exercice n = INTERETS PAYES de l'exercice n – ICNE de l'exercice n- ICNE de l'exercice n Le mécanisme des intérêts courus et non échus a d'autant moins d'impact que la périodicité des échéances est faible : des versements annuels génèrent plus d'ICNE, pour un même capital emprunté, que des versements mensuels. Les Instructions Comptables précisent enfin que toute charge financière doit être comptabilisée comme telle, quelque que soit son caractère habituel ou exceptionnel, à l'exception de celles imputées directement au coût de production des stocks immobiliers. Ces charges d'intérêts sont aussi l'objet d'une double ventilation afin de permettre une analyse de gestion, et notamment des soldes intermédiaires de gestion : une ventilation par nature reposant sur l'utilisation des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l'utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives : financement définitif – opérations locatives cédées ou démolies : financement définitif Pour les SA d'Hlm uniquement Pour les SA d'Hlm uniquement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs – grosses réparations – accession à la propriété : crédits-relais et préfinancement – accession à la propriété : emprunts consolidés, financement de prêts – opérations d'aménagement – autres destinations. La ventilation par destination, qui est la même que celle du capital restant dû de l'état récapitulatif des dettes financières, va permettre de mettre en évidence les intérêts des opérations locatives, seuls intérêts à prendre en compte dans le calcul de la marge locative des soldes intermédiaires de gestion. Il n'est donc pas inutile de construire un tableau annexe représentant le détail des intérêts des emprunts comptabilisés et ventilés par destination : Tableau. : Les intérêts des emprunts par destination charges d'intérêts Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total… Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts courus et non échus constituent une dette envers les prêteurs de capitaux qui sera réglée au cours de l'exercice suivant, comme une dette fournisseurs classique. Ces intérêts courus constituent donc une ressource à court terme qui sera inscrite au passif du bilan de l'entreprise Hlm. Si l'on considère l'emprunt de T réalisé le // tel qu'il est décrit ci-dessus, il est possible d'en déduire les intérêts courus et non échus (ICNE) qui seront inscrits au passif du bilan. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Au //, le bilan et le compte de résultat présentent la structure suivante, issue directement du tableau ci-dessus présentant les ICNE calculés à partir du tableau d'amortissement de l'emprunt (en euros) : BILAN AU // ACTIF PASSIF intérêts courus non échus COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES charges d'intérêts PRODUITS Les ICNE de. T comptabilisés au passif du bilan de l'exercice constituent une ressource finançant un emploi du compte de résultat, les charges d'intérêts, du même montant. Au //, le bilan et le compte de résultat présentent la physionomie suivante (en euros) : BILAN AU / / ACTIF PASSIF ICNE charges d'intérêts – intérêts payés trésorerie – intérêts courus non échus – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES charges d'intérêts PRODUITS Les intérêts courus et non échus de l'exercice , soit. T, sont égaux : aux ICNE calculés au //, soit. T majorés des charges d'intérêts de l'exercice , soit. T Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs minorés des intérêts payés au cours de l'exercice , soit. T. Au paragraphe précédent, on a défini la charge d'intérêts de l'exercice n (ChIn) comme la résultante algébrique suivante : INTERETS PAYES de l'exercice n (IPn) – ICNE de l'exercice n- (ICNEn-) ICNE de l'exercice n (ICNEn) Soit encore : ChIn = IPn – ICNEn- ICNEn On en déduit le montant des intérêts courus de l'exercice n : ICNEn = ICNEn- ChIn – IPn Pour l'exercice , on retrouve le même mécanisme (en euros) : BILAN AU // ACTIF PASSIF ICNE charges d'intérêts – intérêts payés – trésorerie intérêts courus non échus – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES charges d'intérêts PRODUITS Les intérêts courus et non échus décroissent donc progressivement au passif pour atteindre un montant nul à la clôture de l'exercice correspondant au paiement de la dernière échéance. Les ICNE du passif du bilan correspondent algébriquement au cumul, depuis l'origine de l'emprunt, de l'écart entre la charge d'intérêts et les intérêts payés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs dates ICNE // // // // // // // // // // // // // // // // totaux……………. charge d'intérêts charge d'intérêts intérêts payés……………… -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -. -.. cumul (charge d'intérêts intérêts payés)……………. Plus généralement, les ICNE d'un exercice n quelconque sont donc égaux à la somme algébrique suivante : ICNE exercice n = ICNE exercice n- CHARGES FINANCIERES exercice – INTERETS PAYES exercice n n Nous avons raisonné jusqu'à présent pour un seul emprunt. Pour une entreprise Hlm de taille moyenne, il faut faire masse de plusieurs centaines d'emprunts. Si le développement de l'entreprise Hlm est soutenu et/ou si la politique d'amélioration du patrimoine existant est intense, le montant des intérêts courus au passif peut croître rapidement. Enfin, les intérêts courus du passif sont aussi dépendants des variations des taux d'intérêt au cours de la durée de vie de l'emprunt (taux d'intérêt variables ou taux d'intérêt indexés), des stratégies financières de remboursement anticipé d'emprunts, avec ou sans substitution de nouveaux emprunts et enfin de la périodicité des emprunts. Ce mécanisme général fonctionne pour des intérêts payés à terme échu, ce qui est le cas le plus courant pour les entreprises Hlm. Ce mécanisme fonctionne toujours, mais à l'envers, si les intérêts sont payables d'avance et non à terme échu. Les intérêts sont alors échus, payés, mais non totalement courus et correspondent dès lors à des charges constatées d'avance… Les intérêts compensateurs Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs… Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs a été développé par la Caisse des Dépôts et Consignations pour permettre de construire des tableaux d’amortissement dans lesquels n’apparaissent pas d’amortissements négatifs du capital. En effet, pour un Prêt Locatif Aidé (PLA) d’une durée de vie de ans, au taux d’intérêt de. % associé à une progression des annuités de. %, la première échéance "naturelle" du tableau d’amortissement représente. % du capital emprunté alors que les intérêts représentent déjà. % du capital emprunté. Si l’on s’en tient à ce mode naturel de calcul du tableau d’amortissement, on devrait donc calculer un premier amortissement négatif, puis un second et enfin un troisième. Pour supprimer cet amortissement négatif, il aurait fallu appliquer un taux de progression des annuités plus faible, égal ou inférieur à. %. Pour éviter ce phénomène d’amortissements négatifs au cours des premières années du remboursement de l’emprunt, il a été imaginé un "forçage" de l’amortissement du capital emprunté à l’aide d’une progression géométrique. Conséquence directe du "forçage" de l'amortissement du capital remboursé, les intérêts payés de l'emprunt forcé sont inférieurs à ceux de l'emprunt naturel pendant la première moitié du tableau d'amortissement. Cela revient à dire que le prêteur de capitaux fait bénéficier à l’emprunteur Hlm, dans la construction du tableau d’amortissement forcé, d’un report d’intérêts. Ce report d’intérêts correspond à la différence entre le capital restant dû affiché dans le tableau d’amortissement "forcé" et le capital restant dû "naturel", dans la mesure où le capital restant dû "forcé" décroît plus vite que le capital restant dû "naturel". Ce report d’intérêts, que l'on nomme intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices, n’est dû qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. Le paiement des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur à payer pendant la durée de l’emprunt une rémunération du capital égale au taux réel de l’emprunt tandis que le paiement du capital restant dû "forcé", inférieur au capital restant dû "naturel", conduirait à une rémunération inférieure au taux de l'emprunt. Les intérêts compensateurs vont donc représenter l'écart d'intérêts à rajouter au capital restant dû pour que, à chaque échéance, le taux actuariel résiduel Il s’agit des conditions en vigueur des PLA jusqu’au //. Le taux de progression de l’amortissement du capital est, par exemple, de. % pour les PLA postérieurs à , de. % pour les PLI révisables mis en place avant et de. % pour les prêts complémentaires à la PALULOS. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs soit ramené au taux actuariel de l'emprunt à la signature du contrat de prêt. Autrement dit, les intérêts compensateurs représentent le cumul actualisé des différences d’amortissement du capital, et donc d’intérêts, pendant la période antérieure au remboursement anticipé. Ceci ne préjuge pas des pénalités de remboursement anticipé qui pourront être contractuellement prévues au contrat de prêt et être ajoutées au remboursement anticipé. En effet, les intérêts compensateurs à payer lors d'un remboursement anticipé n'ont pas la nature d'indemnité de remboursement anticipé. Au total, le système des intérêts compensateurs concerne encore aujourd’hui les emprunts finançant l’habitat mis en place par la CDC entre et…. Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées D'un point de vue comptable, les entreprises Hlm sont autorisées à constater en charges différées le montant des intérêts compensateurs que le prêteur de capitaux est en droit de leur réclamer en cas de remboursement anticipé d'un emprunt, de manière que la rémunération du prêteur de capitaux, eu égard aux modalités de progressivité des annuités sur la durée totale de l'emprunt, soit assurée au taux actuariel fixé dans le contrat conclu avec l'emprunteur. Considérons un emprunt de T réalisé par une entreprise Hlm le //. Le taux d'intérêt fixe est contracté à hauteur de. % et les échéances annuelles sont croissantes de % l'an. L'amortissement du capital emprunté progresse annuellement de. %. Le tableau d'amortissement, intégrant les intérêts compensateurs, fourni par le prêteur de capitaux est le suivant, en euros : Article de la loi n° – du //. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs n° d'échéance dates d'échéance // // // // // // // // // // // // // // // // totaux montant des échéances…………….. intérêts payés amortissement……………………………. capital restant dû……………. intérêts compensateurs……………. On peut vérifier que jusqu'en , les intérêts compensateurs sont croissants pour ensuite décroître à partir de et tendre vers en , dernière échéance de cet emprunt. Le schéma d'écriture comptable retenu par les Instructions Comptables des entreprises Hlm distingue ces deux périodes. Ce schéma met en jeu comptes comptables spécifiques aux intérêts compensateurs : le compte "intérêts compensateurs" des emprunts et dettes assimilées du passif du bilan le compte "charges différées – intérêts compensateurs" des charges à répartir sur plusieurs exercices de l'actif du bilan le compte "intérêts compensateurs" des charges d'intérêts du compte de résultat le compte "transferts de charges financières – intérêts compensateurs" des transferts de charges financières en produits du compte de résultat le compte "dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir" des charges financières du compte de résultat. Le principe retenu par les Instructions Comptables des entreprises Hlm consiste : à constater la charge existante du montant des intérêts compensateurs, dont le paiement est différé, à partir du tableau d'amortissement établi par le prêteur de capitaux puis à transférer cette charge en charges à répartir sur plusieurs exercices pour le même montant et enfin à amortir ces charges à répartir. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Comptabilisation pendant la période de croissance des intérêts compensateurs Le mouvement  du tableau ci-après constate la charge existante au // pour la première échéance du tableau d'amortissement. Le mouvement  transfère cette charge en charges à répartir sur plusieurs exercices, pour le même montant. BILAN AU // PASSIF ACTIF charges différées – IC total intérêts compensateurs total COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES charges d'intérêts – IC total PRODUITS transferts de charges fi. – IC total Ce schéma comptable concentre deux mouvements de la typologie des sept mouvements comptables : le mouvement  (charges – passif) et le mouvement  (produits – actif). Il ne déstructure ni le compte de résultat (charges = produits), ni le bilan (dettes = créances) de l'entreprise Hlm. L'écriture de transfert de charges annule l'impact des intérêts compensateurs sur le résultat et concomitamment sur le bilan. Pendant la période où le montant des intérêts compensateurs augmente, les mêmes opérations sont passées pour la variation des intérêts compensateurs d'une année sur l'autre. Ainsi pour l'exercice , le montant des intérêts compensateurs augmente de. T. Le bilan et le compte de résultat présentent la structure suivante : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN AU // PASSIF ACTIF charges différées – IC intérêts compensateurs charges différées – IC total intérêts compensateurs intérêts compensateurs intérêts compensateurs total COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES charges d'intérêts – IC total PRODUITS transferts de charges fi. – IC total Le compte "intérêts compensateurs" des charges d'intérêts du compte de résultat retranscrit la totalité des intérêts compensateurs nés au cours de l'exercice, c'est à dire liés aux emprunts en phase d'élévation du stock d'intérêts compensateurs. Le compte de produits "transferts de charges financières – intérêts compensateurs" enregistre le transfert de ceux-ci à l'actif et doit donc nécessairement présenter un solde identique avec celui comptabilisé en charges d'intérêts. Pour les mêmes raisons, le compte de passif "intérêts compensateurs" des emprunts et dettes assimilées doit présenter un solde identique à celui du compte "charges différées – intérêts compensateurs" des charges à répartir sur plusieurs exercices de l'actif du bilan Comptabilisation pendant la période de décroissance des intérêts compensateurs Pendant la seconde période où le montant des intérêts compensateurs décroît, il convient, d'une part, d'amortir les charges différées d'intérêts compensateurs et, d'autre part, de procéder au paiement des intérêts. Pour l'exercice , par exemple, le montant des intérêts compensateurs diminue de. T. Le bilan et le compte de résultat présentent la structure suivante : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN AU // PASSIF ACTIF trésorerie – charges différées – IC – amortissement charges différées – IC total – – intérêts compensateurs – intérêts compensateurs intérêts compensateurs – total COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES PRODUITS charges d'intérêts charges d'intérêts – IC dotation amortissement – IC transferts de charges fi. – IC total total Le mouvement  constate l'amortissement des charges différées : diminution de l'actif d'un montant égal à l'augmentation des charges (dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir). Le second mouvement consiste à payer les intérêts au prêteur de capitaux en période de diminution des intérêts compensateurs. Le montant des intérêts payés est celui constaté au tableau d'amortissement, pour l'échéance du //, soit. T. On constate donc un décaissement (trésorerie négative) de ce montant à l'actif. Par ailleurs, ces. T constituent le montant des intérêts inclus dans l'échéance de qui excède les intérêts rémunérant le capital restant dû au taux actuariel du contrat et qui correspond à un amortissement partiel des intérêts précédemment différés. On constate donc en charges d'intérêts le montant de. T soit encore. T minoré de. T, ceci indépendamment du mécanisme des intérêts courus et non échus. On notera que ce schéma d'écriture respecte l'égalité des ressources et des emplois (-. . =.). À la fin du tableau d'amortissement, les charges différées à l'actif et les intérêts compensateurs au passif sont soldés. La constatation en charges des intérêts compensateurs n'est donc effectuée qu'à partir du paiement de ces intérêts compensateurs, par le biais d'un amortissement de la charge à répartir comptabilisée en dotations aux amortissements des intérêts compensateurs. En phase de diminution du stock d'intérêts compensateurs, c'est à dire lorsque le paiement des intérêts au prêteur de capitaux inclut le paiement d'intérêts compensateurs, seule la fraction d'intérêts purs – hors intérêts compensateurs – doit être comptabilisée en charges d'intérêts, la partie intérêts compensateurs devant être déduite des Mouvement  de la typologie des mouvements comptables (actif -, charges ). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs intérêts compensateurs au passif. La constatation de l'impact sur le compte de résultat est réalisée parallèlement par l'écriture d'amortissement. Les Instructions Comptables précisent enfin que la mention suivante doit obligatoirement figurer dans l'annexe concernant les produits et charges à répartir sur plusieurs exercices : "Les charges à répartir sur plusieurs exercices inscrites au bilan pour un montant de … T comprennent les intérêts compensateurs afférents aux prêts locatifs aidés comptabilisés au compte "charges différées – intérêts compensateurs" pour un montant de … T. En effet, l'article de la loi n° – du juillet autorise les organismes visés à l'article L. – du CCH à constater en charges différées le montant des intérêts compensateurs des prêts définis aux °, ° et ° de l'article L. – du CCH. Conformément aux dispositions de l'article , la société a inscrit au débit du compte "charges différées – intérêts compensateurs" un montant de … T correspondant aux intérêts à rattacher à l'exercice clos. Elle l'a crédité d'un montant de … T par le débit du compte "dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir" pour la fraction des intérêts compensateurs incluse dans le montant de l'annuité". L'esprit de la réglementation semble devoir conduire au calcul des intérêts compensateurs emprunt par emprunt, ce qui oblige à suivre l'évolution du stock d'intérêts compensateurs lui aussi emprunt par emprunt. On a pu voir néanmoins certaines entreprises Hlm mutualiser algébriquement les stocks d'intérêts compensateurs de l'ensemble des emprunts et en suivrent globalement la croissance puis la décroissance…. Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d'exploitation D'autres entreprises Hlm, ayant probablement un résultat d'exploitation confortable, ne pratiquent pas l'inscription en charges à répartir des intérêts compensateurs. En conséquence, les intérêts compensateurs constatés en charges de l'exercice au cours duquel ils sont engagés, pèsent directement sur le résultat de l'entreprise et sur son bilan. Ou l'OPAC, ou l'Office… Intitulé aussi chez les SA d'Hlm : dotations aux amortissements des charges différées – intérêts compensateurs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Au //, le bilan et le compte de résultat d'une entreprise Hlm, comptabilisant ses intérêts compensateurs directement en charges, se présentent comme suit (en euros) : BILAN AU // PASSIF ACTIF total intérêts compensateurs total COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES PRODUITS charges d'intérêts – IC total total Comme précédemment, pendant la période où le montant des intérêts compensateurs augmente, les mêmes opérations sont passées pour la variation des intérêts compensateurs d'une année sur l'autre. Seul le montant des intérêts compensateurs au passif du bilan varie à la hausse. Pendant la seconde période où le montant des intérêts compensateurs décroît, il convient seulement de procéder au paiement des intérêts. Seul le montant des intérêts compensateurs au passif du bilan varie à la baisse comme en témoigne le bilan au // ci-dessous (en euros) : BILAN AU // PASSIF ACTIF trésorerie – total – intérêts compensateurs – intérêts compensateurs intérêts compensateurs – total COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES PRODUITS charges d'intérêts charges d'intérêts – IC total total Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cette méthode, la moins utilisée par les entreprises Hlm, influe directement sur le montant de l'autofinancement net et nécessite donc un retraitement présenté au paragraphe… afin d'assurer l'homogénéité de calcul de l'autofinancement net…. Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l'emprunt L'entreprise Hlm souhaite rembourser par anticipation le capital restant dû de l'emprunt lors du paiement de l'échéance du //. Après paiement de l'échéance, mais avant remboursement anticipé, le bilan se présente de la manière suivante, en euros : BILAN AU // PASSIF ACTIF emprunt charges différées – IC intérêts compensateurs Par définition même des intérêts compensateurs, le stock d'intérêts compensateurs devient exigible lors du remboursement anticipé et les charges précédemment différées sont amorties : BILAN AU // PASSIF ACTIF trésorerie charges différées – IC – amortissement IC – emprunt – remboursement anticipé intérêts compensateurs – remboursement anticipé – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES dotation amortissement – IC PRODUITS Sans préjuger des pénalités, l'opération de remboursement anticipé induit donc un décaissement de. T (. T de capital restant dû et Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. T d'intérêts compensateurs). Les charges différées sont complètement amorties dans la mesure où leur objet a disparu…. Intérêts et annuités locatifs A partir des informations développées ci-dessus, il est maintenant possible de définir comptablement la notion de "charges d'intérêts des immeubles de rapport" pour un exercice comptable quelconque, qui diffère nécessairement des intérêts locatifs décaissés et payés aux prêteurs de capitaux : INTERETS COMPTABILISES DES PROGRAMMES LOCATIFS = CHARGES D'INTERETS DES CREDITS–RELAIS ET AVANCES DES OPERATIONS LOCATIVES CHARGES D'INTERETS DES FINANCEMENT DEFINITIF INTERETS COMPENSATEURS – CHARGES D'INTERETS DOTATION AUX AMORTISSEMENTS COMPENSATEURS A REPARTIR – TRANSFERTS DE COMPENSATEURS – PRODUCTION IMMOBILISEE FRAIS FINANCIERS OPERATIONS CHARGES – – LOCATIVES DES – FINANCIERES INTERETS INTERETS IMMEUBLES DE RAPPORT : De la même manière, il est possible de calculer comptablement les annuités d'emprunts payées aux prêteurs de capitaux. L'annuité comprend les intérêts payés et l'amortissement du capital des emprunts. Elle exclut les remboursements anticipés de l'exercice. Elle s'entend nette des gains ou pertes des opérations de SWAP et de CAP. ANNUITE COMPTABLE = REMBOURSEMENT L'ECHEANCE DU CAPITAL DES EMPRUNTS A CHARGES D'INTERETS L'EXERCICE – INTERETS COURUS ET NON ECHUS AU / DE L'EXERCICE COMPTABILISES AU COURS DE Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs INTERETS COURUS ET NON ECHUS AU PRECEDENT / DE L'EXERCICE DOTATION DE L'EXERCICE AUX AMORTISSEMENTS DES INTERETS COMPENSATEURS A ETALER – QUOTE-PART DE DOTATION AUX AMORTISSEMENTS DES INTERETS COMPENSATEURS A ETALER LIEE AUX REMBOURSEMENTS ANTICIPES OU AUX REAMENAGEMENTS DES EMPRUNTS Si l'entreprise Hlm ne pratique pas l'étalement des intérêts compensateurs en charges à répartir, il faut substituer à la dotation aux amortissements des intérêts compensateurs les intérêts compensateurs payés à partir de l'analyse de la variation des intérêts compensateurs du passif du bilan. Certains analystes financiers ajoute à cette définition les loyers des baux à long terme des programmes locatifs. Si l'on souhaite être encore plus "comptable", il est possible de tenir compte des amortissements financiers courus et non échus pour définir le remboursement du capital des emprunts à l'échéance : ANNUITE COMPTABLE = CAPITAL COURU AU / DE L'EXERCICE ET ECHU A L'ECHEANCE DES EMPRUNTS CAPITAL COURU ET NON ECHU AU EMPRUNTS / DE L'EXERCICE DES CHARGES D'INTERETS L'EXERCICE – INTERETS COURUS ET NON ECHUS AU / DE L'EXERCICE INTERETS COURUS ET NON ECHUS AU PRECEDENT DOTATION DE L'EXERCICE AUX AMORTISSEMENTS DES INTERETS COMPENSATEURS A ETALER – QUOTE-PART DE DOTATION AUX AMORTISSEMENTS DES INTERETS COMPENSATEURS A ETALER LIEE AUX REMBOURSEMENTS ANTICIPES OU AUX REAMENAGEMENTS DES EMPRUNTS COMPTABILISES AU / COURS DE DE L'EXERCICE Hors intérêts compensateurs payés au titre des remboursements anticipés d'emprunts ou du réaménagement de la dette financière. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L'analyse du Comité d'Autocontrôle et de Prévention (CAP) de la Fédération des SA et Fondations d'Hlm a établi une relation fonctionnelle qui permet d'expliquer le ratio "annuités/loyers" à partir de deux critères d'ancienneté du patrimoine : l'âge du patrimoine et son financement. En effet, il est apparu que l'équilibre d'exploitation des entreprises Hlm, mesuré à travers l'autofinancement, est fortement conditionné par des critères liés à la constitution du patrimoine locatif et à la structure d'âge du patrimoine locatif des entreprises Hlm. En pratique, trois critères semblent déterminants : l'âge moyen du patrimoine locatif la proportion de financements anciens régimes la proportion de logements antérieurs à. Par comparaison d'un ratio "annuités/loyers" normé avec le ratio réel observé d'une SA d'Hlm, apparaît un écart favorable ou défavorable, signe d'un relatif "sous" ou "sur" endettement à situation donnée comparable. À partir des chiffres des bilans cumulés des SA d'Hlm pour l'exercice , la formule de régression est la suivante : Y =. –. X –. X avec : Y = ratio normé "annuités des logements / loyers des logements" X = % de financements anciens régimes X = % de logements antérieurs à. Si le ratio observé est supérieur au ratio normé, l'écart est défavorable et la SA d'Hlm se trouve en situation de surendettement. Si le ratio observé est inférieur au ratio normé, l'écart est favorable et la SA d'Hlm se trouve en situation de sous-endettement. Une situation de surendettement est souvent induite par la politique de réhabilitation du patrimoine locatif existant et l'impossibilité d'augmenter les loyers suffisamment par rapport aux loyers plafonds, par des problèmes de montage initial des opérations (coûts élevés, politique d'investissement de fonds propres, importance des financements avantageux…). Le désendettement doit alors s'appuyer sur une politique financière active : Voir Rapport du CAP – Sociétés Anonymes et Fondations d'Hlm – Assemblée Générale – mai et Rapport du CAP – Sociétés Anonymes et Fondations d'Hlm – Assemblée Générale mai. Les financements anciens régimes regroupent tout ce qui ne comprend les catégories de financement PLUS, PLA, PLI, PLS, PCL, PAP loc…, c'est à dire les financements HMO, PSR, PLR, HBM, ILM, ILN… Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs d'arbitrage des taux d'intérêts : SWAP, remboursements anticipés avec substitution d'emprunts moins onéreux d'arbitrage actif/passif : politique d'investissement en fonds propres, remboursements anticipés "secs" de gestion du profil de la dette financière : durée, progressivité, réaménagement, renégociation… Les analyses du CAP ont conduit à déterminer trois profils types de SA d'Hlm : les SA d'Hlm jeunes, les SA d'Hlm diversifiées et enfin les SA d'Hlm matures. À partir des comptes de l'exercice , le CAP a évalué les valeurs moyennes de chaque groupe de sociétés d'Hlm : SA JEUNES SA DIVERSIFIEES SA MATURES Âge moyen du patrimoine locatif. ans. ans. ans Financements anciens régimes. %. %. % Logements antérieurs à. %. %. % Autofinancement courant en % des produits. %. %. % Annuités locatives en % des loyers. %. %. %… Les intérêts compensateurs et l'autofinancement net Hlm Le calcul normalisé de l'autofinancement net Hlm, tel qu'il est décrit au chapitre précédent, tient compte de la dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir. Autrement dit, l'autofinancement est minoré de cet amortissement des intérêts compensateurs, l'assimilant ainsi à un décaissement de charges d'exploitation. Si l'entreprise Hlm n'active pas en charges différées les intérêts compensateurs, mais les passe directement en charges, alors l'autofinancement net est influencé par ce choix comptable. L'autofinancement net ne pouvant être influencé par un choix comptable, il est prévu un retraitement permettant de parvenir à un calcul d'autofinancement net identique et homogène indépendamment de la méthode comptable utilisée. Pour les entreprises Hlm ne pratiquant pas ou plus l'inscription en charges à répartir des intérêts compensateurs, il y a lieu de renseigner une information supplémentaire relative à la "variation des intérêts compensateurs ou Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs différés" du passif du bilan. Cette information indique la variation nette de l'exercice clôturé par rapport à l'exercice précédent du compte d'intérêts compensations figurant au passif. Une augmentation nette de ce compte est à positionner avec le signe "". Une diminution nette de ce compte est à positionner avec le signe "-". Pour illustrer ce retraitement de l'autofinancement net, prenons l'exemple d'une entreprise Hlm qui, au cours d'un exercice quelconque, constate à la fois : une augmentation de ses intérêts compensateurs de T (situation de paiement différé des intérêts) sur certains emprunts une diminution de ses intérêts compensateurs de T (situation de paiement des intérêts compensateurs) sur d'autres emprunts. Quel est l'impact de chacune des deux méthodes de comptabilisation des intérêts compensateurs sur l'autofinancement net ? Si l'entreprise Hlm inscrit ses intérêts compensateurs en charges différées, alors le bilan et le compte de résultat se présentent de la manière suivante, en euros : BILAN PASSIF ACTIF augmentation des IC – amortissement des IC charges différées – IC total – augmentation des IC – paiement des IC intérêts compensateurs total – COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS charges d'intérêts – IC dotation amortissement – IC transferts de charges fi. – IC total total L'autofinancement net Hlm va donc se dégrader de T correspondant à l'amortissement des intérêts compensateurs payés, les intérêts compensateurs comptabilisés en charges étant neutralisés par le transfert de charges en produits. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Si l'entreprise Hlm inscrit ses intérêts compensateurs en charges de l'exercice au titre duquel elles sont engagées, alors le bilan et le compte de résultat se présentent de la manière suivante, en euros : BILAN PASSIF ACTIF augmentation des IC – paiement des IC intérêts compensateurs total total – COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS charges d'intérêts – IC total total L'autofinancement net Hlm va lui aussi se dégrader de T mais pour des raisons différentes : les intérêts compensateurs comptabilisés directement en charges dégradent l'autofinancement net de T la variation positive des intérêts compensateurs au passif ( ) majore l'autofinancement net de T. Le retraitement pour homogénéité aboutit donc à un autofinancement net Hlm identique quelle que soit la méthode comptable utilisée pour comptabiliser les intérêts compensateurs… Conséquences financière et comptable d'un remboursement anticipé Les causes du remboursement anticipé d'un emprunt sont multiples : l'emprunt est remboursé par anticipation parce que l'immobilisation, qu'il a contribué à financer à l'origine, a disparu de l'actif : démolition ou vente l'emprunt est remboursé par anticipation parce que l'emprunteur réalise un arbitrage de taux d'intérêt entre l'emprunt existant et un emprunt substitutif ou avec la rentabilité de la trésorerie placée l'emprunt est remboursé par obligation à cause, par exemple : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs – de l'absence de paiement d'échéances devenues exigibles – de l'absence de respect des dispositions réglementaires applicables aux logements locatifs – de la destruction de l'immeuble ou de son aliénation à une personne autre qu'un organisme de logement social – du surfinancement de l'opération. L'entreprise Hlm : soit autofinance, tout ou partie, (remboursement anticipé "sec") soit refinance, tout ou partie, le remboursement anticipé à l'aide d'un autre emprunt (remboursement anticipé avec emprunt de substitution). le remboursement anticipé Lorsque l'opération d'arbitrage fait apparaître un gain potentiel suffisant, il est opportun de rembourser par anticipation l'emprunt si le potentiel financier et la trésorerie le permettent. Mais il n'est pas inutile de peser les conséquences financières d'une telle décision tant du point de vue du bilan que de celui du compte de résultat…. Conséquences au niveau du bilan Dans le cas d'un remboursement anticipé "sec", le capital restant dû diminue du montant du capital remboursé par anticipation. Consécutivement, au passif du bilan, les intérêts courus et non échus devraient diminuer ainsi que les intérêts compensateurs payés. Dans le même temps, à l'actif, la trésorerie diminue dans les mêmes proportions, et plus si des pénalités de remboursement anticipé sont payées au prêteur de capitaux. Les charges à étaler relatives aux intérêts compensateurs diminuent à l'actif par l'amortissement du stock d'intérêts compensateurs. Schéma. : Conséquences financière et comptable d'un remboursement anticipé "sec" Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF PASSIF diminution de la trésorerie emprunts diminution du capital restant dû des emprunts, des intérêts courus et non échus et des intérêts compensateurs trésorerie charges à répartir COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS augmentation due aux pénalités dot. amort. IC charges d'intérêts diminution des charges d'intérêts diminution des produits financiers produits financiers D'un point de vue financier, le fonds de roulement net global diminue car la couverture des immobilisations par des ressources longues s'est dégradée du montant du capital remboursé. La règle d'équilibre comptable des amortissements techniques et des amortissements financiers va, toutes choses égales par ailleurs, progressivement s'améliorer dans le temps au fur et à mesure de l'amortissement de l’immobilisation, reconstituant ainsi progressivement le fonds de roulement net global. L'état récapitulatif des dettes financières est modifié en servant uniquement les colonnes "remboursements anticipés de l'exercice" et "remboursements Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs anticipés totaux". Le montant de la dette nette devient nul comme en témoigne l'exemple suivant pour un remboursement anticipé "sec" de T : AVANT REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total Les emprunts totalement remboursés par anticipation doivent être cependant conservés à l’état du passif, au niveau des ouvertures de crédit et des montants réalisés. Dans l'hypothèse d'un remboursement anticipé avec substitution d'emprunt, le capital restant dû des emprunts reste inchangé à la condition que le capital du nouvel emprunt soit exactement identique au capital remboursé par anticipation. Souvent, la durée de l'emprunt substitutif est assez proche de la maturité de l'emprunt substitué ou proche de la maturité moyenne des emprunts substitués. Les intérêts courus et non échus peuvent varier à la baisse (intérêts courus payés de l'emprunt remboursé) puis à la hausse (intérêts courus du nouvel emprunt). Les intérêts compensateurs diminuent du stock payé au prêteur de capitaux. Dans le même temps, à l'actif, la trésorerie diminue des intérêts courus et non échus et des intérêts compensateurs décaissés, ainsi que des éventuelles pénalités de remboursements anticipés payées au prêteur de capitaux. Des décalages de trésorerie peuvent survenir entre le remboursement anticipé et la réalisation du nouvel emprunt. Cet exemple, et les suivants, sont extraits directement de la notice technique comptable et financière fédérale n° de la Fédération des SA d'Hlm concernant le réaménagement de la dette locative. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Au passif, si le nouvel emprunt se substitue exactement à l'emprunt remboursé par anticipation, la couverture des immobilisations par des ressources longues reste globalement inchangée. L'état récapitulatif des dettes financières est modifié en servant uniquement les colonnes "remboursement anticipé de l'exercice" et "remboursements anticipés totaux" pour l'opération de remboursement anticipé. L'emprunt substitutif est ensuite inscrit comme un nouvel emprunt d'une opération locative en servant les colonnes "montant des ouvertures de crédit", "montant des réalisations de l'exercice" et "montant net des dettes" sur la même ligne d'affectation que l'emprunt remboursé, soit dans le cas présent les opérations locatives – financement définitif. L'exemple suivant présente un remboursement anticipé de T associé à la réalisation d'un emprunt substitutif du même montant : AVANT REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS EMPRUNT SUBSTITUTIF ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il peut arriver que l'emprunt substitutif inclut non seulement le capital restant dû de l'emprunt remboursé par anticipation, mais aussi un refinancement des intérêts compensateurs décaissés lors du remboursement anticipé ou des indemnités de remboursements anticipés payées au prêteur. Dans ces conditions, la quote-part d'emprunt relative au financement de ces intérêts compensateurs ou indemnités de remboursements anticipés devra être inscrite en ligne "autres destinations". L'entreprise Hlm réalise un remboursement anticipé de T associé à la réalisation d'un emprunt substitutif de T dont T finançant par exemple les intérêts compensateurs payés : AVANT REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS EMPRUNT SUBSTITUTIF ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total Dans certains cas, un remboursement anticipé d'emprunt peut être refinancé par un emprunt substitutif de maturité très inférieure. Dans ces conditions il convient d'inscrire cet emprunt substitutif en lignes "autres destinations" qui s'analyse plus comme un financement à court-moyen terme non affecté. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L'entreprise Hlm réalise un remboursement anticipé de T associé à la réalisation d'un emprunt substitutif de T d'une durée de ans : AVANT REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS EMPRUNT SUBSTITUTIF ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L'EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total… Conséquences au niveau du compte de résultat Les conséquences financières attendues d'un remboursement anticipé se manifestent à moyen et long termes au niveau du compte de résultat. L'objectif à moyen terme d'une stratégie de remboursement anticipé est de diminuer les charges d'intérêts : dans le cas d'un remboursement anticipé "sec", diminution des charges d'intérêts plus que proportionnelle à celle des produits financiers (arbitrage entre taux d'emprunt et taux de placement) dans le cas d'un remboursement anticipé avec substitution d'emprunt, diminution nette des intérêts (arbitrage entre taux d'emprunt exclusivement). Dans tous les cas, l'objectif du remboursement anticipé doit avoir pour conséquence l'amélioration à moyen terme du résultat de l'exercice et de l'autofinancement net de l'entreprise Hlm. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs À court terme, le remboursement anticipé a pour effet de majorer les frais financiers des pénalités de remboursement anticipé et des dotations aux amortissements de charges différées – intérêts compensateurs. À moyen-long terme, le remboursement anticipé "sec" induit deux effets qui vont jouer simultanément: diminution des charges d'intérêts : disparition des intérêts payés sur le capital remboursé par anticipation diminution, dans une moindre mesure, du montant des produits financiers consécutivement à la diminution de la trésorerie. L'amortissement des immobilisations restant inchangé, le cash-flow de l'entreprise Hlm va, dans les années à venir, permettre de reconstituer progressivement les fonds propres utilisés pour l'opération de remboursement anticipé. Dans le cas d'un emprunt substitutif, les produits financiers restent sensiblement identiques. Les charges d'intérêts devraient être inférieures, compte tenu de l'écart de condition des emprunts. Le cash-flow de l'entreprise Hlm devrait donc aussi s'améliorer à terme Du point de vue du bilan, les opérations de remboursement anticipé d'emprunts, ou mieux encore les opérations d'arbitrage de taux d'intérêts, rendent évolutive la structure bilantielle des entreprises Hlm. C'est cependant moins au niveau des équilibres du bilan qu'il faut mesurer l'impact d'une politique de suivi des taux d'intérêt de la dette qu'à celui du compte de résultat et des charges d'intérêts. L'impact réel d'une opération de remboursement anticipé se traduit bien par une économie au niveau du service de la dette (charges d'intérêts) mais le plus souvent étalée dans le temps. Mettre en place une gestion de la dette financière, associée à une politique de remboursement anticipé, "sec" ou avec emprunt substitutif, c'est donc privilégier une vision à moyen terme des équilibres d’exploitation qui peut être temporairement contradictoire avec les équilibres court terme du résultat (impact des pénalités de remboursement anticipé et des intérêts compensateurs notamment). Le court terme représente le moment où est réalisée l'opération de remboursement anticipé. Il s'agit des mouvements  du schéma. ci-dessus. Le moyen-long terme est représenté par les mouvements  du même schéma. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs… Les pénalités de remboursement anticipé Le remboursement anticipé d'un emprunt s'accompagne souvent du paiement de pénalités ou d'indemnités dites de remboursement anticipé. Ces pénalités, distinctes financièrement et comptablement des intérêts compensateurs, sont à comptabiliser au niveau des charges financières, au poste "autres charges financières". Il y a donc une distinction nette entre les intérêts payés, y compris les intérêts compensateurs, et les pénalités de remboursement anticipé. L'objectif est bien de traduire la nature financière de cette transaction, induite par un arbitrage de dette financière, se distinguant d'un service bancaire et ne devant donc pas être rattachée aux charges d'exploitation. Les pénalités de remboursement anticipé doivent donc être comptabilisées directement en charges financières, sans possibilité d'étalement dans le temps.

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