Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

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Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs
L’évaluation de l’actif immobilisé
Composition de l’actif immobilisé
Les différentes valeurs de l’actif immobilisé
Les immobilisations locatives Hlm
Les immobilisations locatives en cours de construction
Les immobilisations locatives achevées
Les terrains
Les constructions locatives
Les autres immobilisations corporelles
Les informations complémentaires sur les immobilisations

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Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L'évaluation de l'actif immobilisé. Les immobilisations locatives Hlm. L'amortissement des immobilisations locatives Hlm. La production d'immobilisations par l'entreprise Hlm. Frais financiers et prix de revient d'une immobilisation locative Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Sous le couvert des relations entre le bilan et le compte de résultat des entreprises Hlm et après avoir analysé les ressources longues, cette partie propose maintenant d'examiner les emplois longs de l'entreprise Hlm et plus précisément les immeubles de rapport qui représentent la majeure partie de l'actif immobilisé. Schéma. : Composition des emplois longs des entreprises Hlm en % du total de l'actif – exercice SA D'HLM OFFICES D'HLM IMMOBILISATIONS INCORPORELLES. %. %. %.%. % IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES. %. %.% Les immobilisations représentées ci-dessus sont nettes d'amortissement et de provisionnement pour dépréciation. Les emplois longs, l'actif immobilisé, représentent en moyenne environ % de l'actif des entreprises Hlm, dont la quasi-totalité est représentée par les immobilisations corporelles. Source : "les organismes de logement social" – Ministère de l'Equipement, du Logement et des Transports. Juin Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs On décèle assez peu de différences dans la structure des emplois longs des Offices et SA d'Hlm, les SA d'Hlm disposant proportionnellement d'un peu plus d'immobilisations financières. Le propos de ce chapitre est d'examiner successivement : l'actif immobilisé Hlm puis la composante la plus importante de l'actif immobilisé : les immobilisations locatives et ensuite l'amortissement de ces immobilisations locatives. Deux sujets complémentaires, étroitement liés à l'évaluation de l'actif immobilisé, seront enfin examinés : l'incorporation des coûts internes et des frais financiers dans le prix de revient des immobilisations locatives. Cette partie repose sur plusieurs mouvements comptables importants entre le bilan et le compte de résultat de l'entreprise Hlm. Schéma. : Les sept mouvements comptables ACTIF PASSIF – – CHARGES PRODUITS Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Parmi ces mouvements, on trouve : le mouvement  entre l'actif et les charges pour l'amortissement des immobilisations le mouvement  entre le passif et les charges pour l'amortissement dérogatoire des immobilisations locatives le mouvement  entre l'actif et les produits pour la production d'immobilisations (coûts internes) et l'incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations le mouvement  entre le passif et les produits pour les reprises sur provisions pour amortissements dérogatoires. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L'évaluation de l'actif immobilisé.. Composition de l’actif immobilisé Les ressources longues de l'entreprise Hlm (emprunts, subventions, fonds propres) sont, en règle générale, mobilisées pour financer les immobilisations inscrites à l’actif du bilan de l'entreprise. Ces immobilisations peuvent être définies comme l'ensemble des biens et valeurs destinés à rester durablement sous la même forme dans l'entreprise Hlm et qui ne se consomment pas par le premier usage. Comptablement, à l’actif du bilan, les immobilisations sont classées : selon la nature des éléments qui les composent : – immobilisations incorporelles – immobilisations corporelles – immobilisations financières selon leur destination dans l’entreprise Hlm : – immobilisations à usage professionnel (immobilisations destinées à être utilisées par l’entreprise Hlm pour la production de biens ou services : les immobilisations locatives) – immobilisations à usage social (immobilisations destinées à l’administration de l’entreprise : les immobilisations de structure) – immobilisations destinées à d’autres usages. Les immobilisations incorporelles sont des actifs identifiables, mais sans substance physique. Il s’agit : de frais d’établissement (frais de constitution, de premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales diverses telles que fusion, absorption, scission, transformation d’entreprises…) de frais de recherche et de développement de concessions, brevets, licences notamment informatiques, marques, procédés de droits au bail versé ou dû au locataire précédent Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs de baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation généralement liés à la production des immobilisations locatives. Les immobilisations corporelles sont des biens sur lesquels s’exerce un droit de propriété. A l’actif du bilan, les immobilisations corporelles se répartissent sous les rubriques suivantes, lorsqu’elles sont achevées : terrains agencements et aménagement de terrains constructions (locatives, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers) installations techniques, matériel et outillage matériels de transport, de bureau, mobilier… immobilisations grevées de droits (immeubles en location-vente, immeubles en location-attribution…). Enfin, les immobilisations financières sont constituées : de titres de participation et de créances rattachées à des participations de titres immobilisés de prêts (prêts au personnel, aux accédants…) de dépôts et cautionnements versés. Les immobilisations brutes ou nettes encore désignées sous le vocable d'actif immobilisé, représentent pour l'entreprise Hlm moyenne % du total des emplois du bilan. Les actifs immobilisés représentent donc la quasitotalité des emplois de l’entreprise Hlm : ceci constitue un particularisme certain par rapport à la grande majorité des entreprises industrielles ou commerciales. De plus, les immobilisations incorporelles et les immobilisations financières représentent une faible part du total de ces immobilisations puisque % environ de celles-ci sont des immobilisations corporelles. Enfin, la quasi-totalité de ces immobilisations corporelles est constituée par des immeubles de rapport et leur terrain d’assise ou leurs baux. Autrement dit, les emplois longs des entreprises Hlm, qui représentent eux-mêmes la C’est à dire inscrites à l’actif du bilan à leur valeur d’entrée dans le patrimoine lors de leur constitution ou de leur achat. … nettes d'amortissement et de provisionnement. Immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la location. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs quasi-totalité des emplois totaux du bilan, sont majoritairement composés de terrains et de constructions locatives dont l’inertie est particulièrement importante. En effet, la durée de vie économique de ces immeubles locatifs est très longue (supérieure à , voire ans). Ces immeubles de rapport constituent l'outil de travail essentiel de l'entreprise Hlm et, en réalité, sa vraie raison d'être… Les différentes valeurs de l’actif immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des entreprises Hlm doivent être comptabilisés pour leur prix de revient. Il en résulte que la valeur d’entrée des immobilisations locatives dans le patrimoine Hlm s’effectue au prix de revient qui est : soit le coût d’acquisition pour les biens acquis à titre onéreux soit le coût réel de production pour les biens produits par l’entreprise Hlm pour elle-même soit enfin la valeur vénale ou valeur d’apport pour les biens acquis à titre gratuit. Comme pour tous les autres postes de bilan, l’entreprise Hlm dresse à la fin de chaque exercice un inventaire détaillé de ses immobilisations. Les immobilisations sujettes à dépréciation sont assorties de corrections de valeur qui prennent la forme d’amortissements et de provisions pour dépréciation. En pratique, lors de l'arrêté des comptes, il est déterminé la valeur comptable des immobilisations par comparaison entre : la valeur d'entrée de l'immobilisation, évaluée selon la méthode du prix de revient la valeur actuelle de cette même immobilisation, définie en application de la règle de prudence. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Si des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d'entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d'entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur actuelle d'une immobilisation peut être dépréciée par rapport à sa valeur d'entrée dans le patrimoine pour deux raisons distinctes : l'immobilisation se déprécie de façon irréversible avec le temps, l'usage ou même l'obsolescence. L'entreprise comptabilise la perte normale de valeur qui en résulte par un amortissement. Cependant, tous les actifs immobilisés ne se déprécient pas nécessairement par usage : c'est le cas notamment des terrains, des droits au bail et certains immeubles grevés de droits. l'immobilisation peut aussi se déprécier en fonction de circonstances exceptionnelles dont les effets ne sont d'ailleurs pas forcément irréversibles. L'entreprise constate comptablement la perte de valeur de l'immobilisation par une provision pour dépréciation. La majeure partie des actifs de l'entreprise Hlm, notamment les immobilisations, peuvent faire l'objet de dépréciations exceptionnelles qui s’ajoutent, pour les immobilisations, à l’amortissement courant. Schéma. : La dépréciation des éléments de l'actif immobilisé Voir aussi le paragraphe. ci-après relatif aux provisions. Sauf les disponibilités. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs DÉPRÉCIATION par usure, usage, obsolescence par circonstances exceptionnelles PROVISION POUR DÉPRÉCIATION AMORTISSEMENT amortissement des immobilisations provisions pour dépréciation des immobilisations provisions pour dépréciation des stocks et en cours provisions pour dépréciation des comptes de tiers provisions pour dépréciation des comptes financiers DIMINUTION DES VALEURS DE L'ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L'ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L'EXERCICE L'amortissement est jugé irréversible. Par contre, la provision pour dépréciation n'est pas nécessairement irréversible et peut donc être "annulée" par le mécanisme comptable de reprise sur provision lorsque la circonstance exceptionnelle qui a prévalu à la constatation de la provision pour dépréciation s'amenuise ou disparaît. L'amortissement ne concerne que les immobilisations et certains actifs dits "fictifs" (charges à répartir sur plusieurs exercices et primes de remboursement des obligations), mais toutes les immobilisations ne sont pas amortissables. Les dépréciations exceptionnelles concernent la totalité de l'actif de l'entreprise Hlm et notamment l'actif immobilisé. Toute dépréciation (courante ou exceptionnelle) se traduit toujours par : l'augmentation des charges d'exploitation (dotation aux amortissements ou dotation à la provision pour dépréciation) la diminution, pour le même montant, des valeurs nettes de l'actif. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs A l'actif du bilan, les éléments ne font pas tous l'objet d'un amortissement et/ou d'une dépréciation. Les cas les plus fréquemment rencontrés sont résumés dans les tableaux suivants. Tableau. : Amortissement et dépréciation des éléments de l'actif immobilisé ACTIF IMMOBILISÉ Amortissement Dépréciation Immobilisations incorporelles frais d'établissement baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation X X droit au bail autres immobilisations incorporelles X X X Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués à des tiers, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d'amélioration bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d'infrastructure constructions sur sol d'autrui installations techniques, matériels et outillage autres immobilisations corporelles X X X X X X X X X X X X X X X X X X Immeubles grevés de droits immeubles en location-vente immeubles en location-attribution immeubles reçus en affectation X X X X Immobilisations corporelles en cours X X X X terrains VRD et constructions travaux d'amélioration autres et avances et acomptes versés Immobilisations financières X X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l'actif immobilisé par souci Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs pédagogique. Mais on rapproche souvent ces deux derniers éléments de la notion d'actif fictif. Tableau. : Dépréciation des éléments de l'actif circulant ACTIF CIRCULANT Amortissement Dépréciation Stocks et en-cours terrains à aménager immeubles en cours immeubles achevés immeubles acquis par résolution ou adjudication approvisionnements X X X X X Créances d'exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d'exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d'aménagement SCI ou SCCC groupe, associés : op. en commun et GIE opérations pour compte de tiers Disponibilités Charges constatées d'avance Il est clair que les éléments de l'actif circulant, ne constituant pas des immobilisations, ne sont pas amortissables. Ils peuvent être, dans certains cas, seulement dépréciables. Mais seules les disponibilités ne font jamais l'objet de dépréciation. Au bilan, la valeur d'entrée de l'immobilisation dans le patrimoine est maintenue pour sa valeur brute (coût historique, prix de revient). Les pertes de valeur (amortissements et provisions pour dépréciation), cumulées à la date de l'arrêté des comptes, apparaissent isolément. Par soustraction de la valeur brute, on obtient la valeur nette à la date de l'arrêté des comptes. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Schéma. : Représentation des dépréciations d'actif immobilisé IMMOBILISATIONS amortissements et dépréciation BILAN ACTIF PASSIF VALEUR BRUTE valeur nette emprunts La valeur nette de l’actif immobilisé des entreprises Hlm reste importante puisque, au // par exemple, elle représentait environ % de l’actif brut immobilisé. Autrement dit, les amortissements et provisions représentaient seulement % de ce même actif brut immobilisé. Ceci signifie qu'au //, un peu plus du quart des immobilisations étaient amorties pour l’ensemble des entreprises Hlm. Le mécanisme général des provisions pour dépréciation d'actif étant analysé au chapitre suivant, nous allons observer la seconde forme de dépréciation, c'est à dire l'amortissement, avec une attention toute particulière pour l'amortissement des immeubles locatifs. Au préalable, il est indispensable de préciser la nature des immobilisations locatives Hlm. Hors terrains et droit au bail. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives, c’est à dire les immeubles de rapport et leurs terrains d’assise, constituent des immobilisations corporelles, support durable de l'activité de gestion locative de l'entreprise Hlm. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient l'emploi de comptes comptables spécifiques afin d'identifier les éléments liés à l'activité locative. Outre cette distinction "locatif / non locatif", d'autres critères distinctifs existent : distinction "constructions / travaux d'amélioration" distinction "logements sociaux (immeubles de rapport) / foyers (autres ensembles immobiliers)" distinction "sur sol propre / sur sol d'autrui" distinction "immobilisations terminées / immobilisations en cours". Aucun de ces critères ne permet un classement exhaustif des immobilisations. Aussi allons-nous privilégier tout d'abord le classement "locatif / non locatif", puis, pour les immobilisations locatives, le classement "immobilisations terminées / immobilisations en cours". La distinction entre les immobilisations locatives et les immobilisations non locatives peut se faire à partir du tableau suivant : Tableau. : La distinction des immobilisations locatives / non locatives Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs ACTIF IMMOBILISÉ Locatif Non locatif Immobilisations incorporelles X frais d'établissement baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation X X autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués à des tiers, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d'amélioration X X X X X X bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d'infrastructure constructions sur sol d'autrui X X X X X X X instal. techniques, matériels et outillage autres immobilisations corporelles Immeubles grévés de droits immeubles en location-vente immeubles en location-attribution immeubles reçus en affectation X X X X X X X X X X X X Immobilisations corporelles en cours terrains VRD et constructions travaux d'amélioration autres et avances et acomptes versés Il faut préciser que les terrains bâtis peuvent supporter aussi des bâtiments administratifs, qui constituent des immobilisations non locatives. Il en est de même pour l'agencement et l'aménagement des terrains. Des immeubles reçus en affectation peuvent aussi être utilisés par l'entreprise Hlm sous forme de bâtiments administratifs. Enfin, les immobilisations corporelles en cours concernent aussi les bâtiments administratifs. Cette classification est fondamentale pour la présentation bilantielle de l'entreprise Hlm et pour le calcul des amortissements des immobilisations locatives dans le respect de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers… Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives en cours de construction concernent à la fois les constructions neuves, les réhabilitations et les travaux d'amélioration, c’est à dire les opérations dont l’entreprise Hlm assure directement ou indirectement la maîtrise d’ouvrage. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Elles comptabilisent, pour les immobilisations non terminées et pour chaque poste du prix de revient (terrains, VRD, constructions), la totalité des travaux effectués correspondant à l'état d'avancement des chantiers au décembre de l'exercice, que les factures et situations de travaux des fournisseurs d'immobilisations soient reçues ou non à cette date, qu'elles aient ou non donné lieu à sortie de trésorerie. Les comptes d’immobilisations en cours vont donc enregistrer : les dépenses facturées ou à facturer par des tiers le coût ou la part de coût réel de production des immobilisations créées par les moyens propres de l’entreprise Hlm. Les factures concernant des travaux effectués durant l'exercice et non parvenues à la clôture de l'exercice seront néanmoins comptabilisées. Les comptes d’immobilisations en cours ne doivent pas être utilisés pour des constructions qui sont, dès l’origine, destinées à être vendues : celles-ci sont alors directement imputées en compte de stocks (classe ). Les comptes d’immobilisations en cours ne doivent pas non plus être utilisés pour des immobilisations acquises en état d’habitabilité et destinées immédiatement à la location. Il y aura lieu de vérifier la cohérence entre les immobilisations en cours comptabilisées à l'actif du bilan et les opérations déclarées "en cours" des fiches de situation financière et comptable. Lors de l’achèvement des travaux, les immobilisations en cours sont transférées en immobilisations corporelles, pour faire ensuite l'objet d'amortissement. La définition de l’achèvement est alors essentielle ainsi que la date d’achèvement puisqu’il s’agit précisément de la date de départ de l’amortissement. Selon le Code de la Construction et de l’Habitation, un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation. Un immeuble est donc achevé lorsqu’il est en état d’habitabilité (immeubles d’habitation) ou d’utilisation normale (autres immeubles). Selon les Instructions Comptables des entreprises Hlm, plusieurs événements peuvent permettre de s’assurer qu’il y a achèvement : Les divers états réglementaires et légaux décrivant l’actif du bilan récapitulent, pour les opérations en cours, les factures comptabilisées au cours des exercices antérieurs et celles comptabilisées au cours de l'exercice. Le total de ces factures est celui qui apparaît à l'actif du bilan. Voir le paragraphe. pour l'analyse du mécanisme comptable de la production d'immobilisations par l'entreprise Hlm pour elle-même. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs la fin des travaux permettant de rendre l’immeuble habitable le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux (DAT) la signature du procès-verbal de réception de l’immeuble l’utilisation effective des constructions… C’est le plus significatif de l’état d’habitabilité parmi ces événements qui vaut achèvement, sans que celui-ci puisse être, en tout état de cause, postérieur à la DAT. Des interrogations peuvent survenir lorsque l’achèvement d’un immeuble est échelonné dans le temps au cours d’un exercice, voire sur plusieurs exercices. Pour éviter toute complication, il faut alors s’en remettre à des règles et procédures internes. Par exemple, dans ces conditions de livraison échelonnée, la date d’achèvement pourra être définie comme la dernière date de mise en service dépassant de plus de % des logements locatifs… Les immobilisations locatives achevées Les immobilisations corporelles locatives achevées, ou terminées, sont constituées de l'ensemble des terrains et éventuellement de leurs aménagements, des constructions (bâtiments, installations, agencements et aménagements, VRD…) pour leur valeur en fin d'exercice…. Les terrains Soulignons tout d’abord que le poste "terrains" ne comptabilise, en toute orthodoxie comptable, que le coût d'achat des terrains affectés ou destinés à une opération locative ou à un bâtiment administratif. Dans tous les autres cas (destination inconnue, terrains à vendre, terrains pour supporter une opération d'accession), les terrains seront imputés en "terrains à aménager" dans l'attente de la destination qui leur sera donnée (stocks de l'entreprise Hlm qui seront vendus en l’état ou au terme d’un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés). Ces terrains peuvent être : nus : il s’agit de terrains en attente d’utilisation pour des programmes locatifs ; on parle alors de réserves foncières aménagés : il s’agit de terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers (espaces boisés, jardins, terrains de jeux…) ; Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le coût des aménagements et agencements effectués sur ces terrains n'est pas comptabilisé à ce poste bâtis : il s’agit des terrains qui entrent dans le patrimoine construit de l’entreprise Hlm lors de l’achèvement des immeubles édifiés sur ces terrains. Enfin le poste "terrains" ne peut enregistrer que les coûts suivants : le prix d’achat du terrain ou sa valeur d’apport. En cas d’apport gratuit du terrain, l’entreprise Hlm doit l’enregistrer pour sa valeur vénale, selon l’estimation des Domaines par exemple, et enregistrer la contrepartie en subventions d’investissement les frais d’acquisition : frais notariés, commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement) les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain les frais de démolition dans le cas où la démolition et la construction feraient l’objet d’un projet unique les frais divers nécessaires pour connaître la qualité du terrain (frais de sondage, de forage…) les taxes et redevances diverses (TLE, PLD, contribution versée au vendeur lors de la réalisation d’une ZAC…). Ces précisions sont importantes puisque les terrains ne sont pas amortissables et ne font pas l’objet d’une provision pour grosses réparations. Ils peuvent, par contre, faire l’objet d’une provision pour dépréciation exceptionnelle. Les frais financiers relatifs aux emprunts à court ou moyen terme ayant financé ces acquisitions foncières sont des charges d’exploitation et ne peuvent figurer à ce compte. Une difficulté peut apparaître dans la ventilation du coût global d'acquisition entre terrain et construction, à proportion de la valeur attribuable à chacun d'eux, dans le cas notamment d'opérations d'acquisition-amélioration et d'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Même si elle peut paraître difficile, cette distinction est obligatoire car seule la partie construction est amortissable. Plusieurs solutions sont possibles : faire indiquer dans l'acte de cession, ou l'acte notarié, la répartition entre terrain et construction Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs réaliser cette distinction soi-même en fonction des prix des terrains de même nature et tenant compte de l'emplacement et d'un éventuel abattement pour terrain occupé, ou d'une répartition forfaitaire fonction de l'emplacement, de la densité et de l'âge de la construction faire réaliser cette distinction par un cabinet d'expertise foncière ou immobilière…. Les constructions locatives Les constructions locatives concernent principalement : les immeubles de rapport les travaux d'amélioration les autres ensembles immobiliers. Les immeubles de rapport rassemblent les constructions appartenant à l’entreprise Hlm destinées à la location. Ce poste est mouvementé directement si les immeubles sont achetés directement à des tiers, ou par virement du poste "constructions en cours" à l’achèvement des travaux si ces travaux sont menés par l’entreprise Hlm. Généralement, les constructions comportent : le coût des fondations le coût des travaux de construction les frais financiers pris en compte pour le seul montant des intérêts se rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement d’une opération déterminée et uniquement pour la seule période de construction : il s'agit donc exclusivement de frais financiers intercalaires liés à des capitaux empruntés pour le financement de l'opération pendant la période de construction et supportés pendant cette seule période (les intérêts calculés sur une avance de trésorerie propre à l’entreprise Hlm ne peuvent être imputés au coût de production) les coûts internes constitués, tant pour la construction neuve que pour la réhabilitation, par les coûts internes de maîtrise d'ouvrage, y compris les frais de conduite d'opération effectuée par l'entreprise Hlm ellemême et les frais de direction d'investissement. Il s'agit notamment Voir le paragraphe. ci-après pour l'analyse de l'incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations locatives. Il s'agit de la production d'immobilisations par l'entreprise Hlm pour elle-même dont le mécanisme comptable est présenté au paragraphe. ci-après. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs des frais de personnel affectés directement à ces tâches engagés pendant la période de construction, et qui peuvent être rattachés directement à un programme déterminé. La méthode à retenir pour déterminer le montant incorporable est celle de l'imputation rationnelle qui consiste à prendre en compte un coût normé (horaire par exemple) calculé à partir d'un niveau normal d'activité du service en charge des constructions nouvelles, et à imputer celui-ci sur les opérations en fonction du temps de travail réellement consacré à chacun des programmes. Cette méthode aboutit notamment à ne pas immobiliser systématiquement la totalité des coûts supportés pendant l'exercice, mais à retenir un montant ajusté en fonction de l'activité réelle de production de l'année. les honoraires de maîtrise d’œuvre ainsi que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée et de conduite d’opération, lorsque ces tâches sont sous-traitées à des tiers en totalité ou en partie les révisions de prix sur marchés les frais divers liés directement à la production (assurance dommage ouvrage…). L’objet des travaux d’amélioration est d’apporter une valeur supplémentaire aux immeubles de rapport par création d’éléments supplémentaires de confort ou de sécurité ou par extension des possibilités d’utilisation. Les travaux d’amélioration sont susceptibles d’accroître aussi la rentabilité de l’immeuble par des possibilités d’augmentation de loyers, de réduction des charges de gestion, de réduction du nombre de logements vacants… Sont donc exclus de ce poste les travaux d’entretien courant, de gros entretien et de grosses réparations. Néanmoins, ils doivent être appréhendés globalement même si la réalisation de l'amélioration a pour effet d'éviter des travaux de réparation de l'existant. Les autres ensembles immobiliers concernent les foyers, résidences sociales, résidences universitaires, locaux commerciaux et professionnels…, propriétés de l’entreprise Hlm et donnés en location à des tiers… Les autres immobilisations corporelles D'autres éléments, plus marginaux, font aussi partie des immobilisations corporelles. Tout d'abord, l'on trouve les agencements et aménagements de terrains qui enregistrent les agencements effectués sur les terrains comptabilisés au Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs compte "terrains aménagés". Ce ne sont ni des terrains, ni des constructions proprement dites, mais il s'agit néanmoins d'immobilisations amortissables. Le poste "Installations générales – Agencements et aménagements des constructions" est utilisé pour enregistrer les aménagements intérieurs des bâtiments administratifs appartenant à l'entreprise Hlm, ou sur lesquels elle dispose d'un droit réel, et qui sont affectés à son fonctionnement (bureaux, ateliers, magasins…). Ce compte fait partie de la catégorie des constructions. Le poste "Voiries, réseaux divers et ouvrages d'infrastructure" est utilisé pour enregistrer les dépenses de VRD, propriétés de l'entreprise Hlm mais non rattachés à un immeuble de rapport. Ce compte fait aussi partie de la catégorie des constructions. Ces VRD sont assez souvent cédés gratuitement aux collectivités locales. Dans ces conditions, la valeur nette comptable de ces VRD cédés à titre gratuit aux collectivités locales devra être, au moment de la cession, imputée au prix de revient des immeubles auxquels les VRD se rapportent. Le tableau d'amortissement des immeubles sera en conséquence réajusté, sans en changer la durée, pour tenir compte de la nouvelle valeur de l'immeuble. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm isolent les constructions ou les améliorations qui ne sont pas réalisées sur un terrain en pleine propriété de l'entreprise Hlm. Le poste "constructions sur sol d'autrui" rassemble les constructions (immeubles de rapport, travaux d'amélioration…) réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l'objet d'un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation. Les bâtiments administratifs (siège administratif, agences, ateliers, magasins…) sont des immeubles achetés, construits ou reçus en don, pour être utilisés par les services de l’entreprise Hlm. Outre les bâtiments administratifs, ces immobilisations de structure rassemblent : les installations techniques, matériel et outillage les autres immobilisations corporelles telles que les matériels de transport, de bureau, informatiques, le mobilier… les installations générales, agencements constructions présentés ci-dessus. et aménagements des Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte "Immeubles en location-vente" est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi n° – du juillet instituant la location-accession à la propriété. Ces immeubles ne font pas l'objet d'amortissement. Les immeubles en location-attribution ne sont pas non plus amortissables. L'affectation est un procédé de financement des investissements particuliers au droit public qui résulte de la décision unilatérale d'une collectivité publique, l'affectant, qui donne à un tiers public ou privé, l'affectataire, la jouissance d'un bien déterminé, à titre gratuit et sans qu'il y ait de terme fixé pour la restitution du bien. L'affectataire est tenu de gérer ce bien en bon père de famille, de l'entretenir à ses frais, de l'amortir et même de le renouveler si nécessaire. Il restitue le bien en l'état sur la simple décision de l'affectant qui veut mettre fin à l'affectation. La valeur nette comptable de l'immeuble chez l'affectant est enregistrée à l'actif immobilisé et la contrepartie de cette valeur est inscrite au passif en "Droits des affectants". La dépréciation de l'immeuble et celle des droits de l'affectant sont constatées par un amortissement selon la durée de vie de l'immobilisation affectée… Les informations complémentaires sur les immobilisations Outre la lecture directe de l’actif du bilan, les immobilisations font l'objet de nombreux tableaux, annexés au bilan (annexe et états réglementaires) décrivant les mouvements affectant l'actif immobilisé. On trouve ainsi : les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers. Le tableau des amortissements comptabilisés (dits amortissements techniques) récapitule les valeurs brutes et les mouvements, positifs ou négatifs, d’amortissement des immobilisations locatives à la fin de chaque exercice. Ce tableau, reflet exact de l’actif, est au cœur du contrôle financier des amortissements. le tableau des mouvements bruts des postes de l'actif immobilisé. Partant de la valeur brute des immobilisations au début de l'exercice, ce tableau indique les augmentations (acquisitions, créations, apports et virements de poste à poste) et les diminutions (cessions à des tiers, mises hors service, virements de poste à poste) d'actifs bruts réalisées au cours de l'exercice et classées par natures d'immobilisations. Ce tableau est particulièrement utile à l’analyse de la variation des postes de bilan (tableau de financement ou tableau emplois/ressources) puisqu’il explique les variations (augmentations et diminutions, variations de poste à poste) de l’actif brut. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Contrôle de cohérence à effectuer : les montants bruts figurant au début de l’exercice n doivent correspondre aux soldes des comptes d’immobilisations brutes au / de l’exercice n- et les montants figurant au / de l’exercice en cours doivent correspondre à ceux figurant à l’actif du même exercice. le tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice. Partant du montant des amortissements cumulés au début de l’exercice pour l’ensemble des immobilisations, ce tableau indique les dotations aux amortissements de l'exercice et les minorations d’amortissement de ce même exercice consécutives aux sorties d'actifs immobilisés et aux reprises exceptionnelles. Contrôle de cohérence à effectuer : les montants d’amortissements cumulés figurant au début de l’exercice n doivent correspondre aux soldes des comptes d’amortissements au / de l’exercice n- et les montants figurant au / de l’exercice en cours doivent correspondre à ceux figurant à l’actif du même exercice. le tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l'exercice spécifie les diminutions d'amortissements de l'exercice mentionnées au tableau précédent : – éléments transférés à l'actif circulant – éléments cédés – éléments mis hors service – amortissements exceptionnellement repris. Contrôle de cohérence à effectuer : le montant total des diminutions de l’exercice mentionné au niveau de ce tableau doit correspondre au montant total des diminutions mentionnées au niveau du tableau précédent (tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice). le tableau des provisions indique les augmentations (dotations de l’exercice) et les diminutions (reprises de l’exercice) de provisions pour dépréciation des immobilisations inscrites à l’actif du bilan. les fiches de l'état de développement de l’actif présentent pour chacune des immobilisations : – son numéro d’immatriculation, sa désignation, sa provenance, sa date de signature… – sa valeur initiale ou prix de revient de l'immobilisation – les amortissements totaux réalisés à fin d'exercice – et enfin la valeur comptable de l'immobilisation. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Contrôle de cohérence à effectuer : la somme des valeurs initiales et des valeurs comptables, par natures d'immobilisations, correspond à celle inscrite à l'actif du bilan et dans les différents tableaux précédents. les fiches de situation financière et comptable du secteur locatif (par opération et récapitulative) présentent la valeur brute de chaque immobilisation ou de chaque nature d’immobilisation locative ou administrative, que ces immobilisations soient achevées ou en cours.

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