L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

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L’amortissement des immobilisations locatives Hlm
Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations
Le cas particulier des immeubles locatifs Hlm
La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers
Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financier
La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm
Définition de la production immobilisée des entreprises Hlm
Valorisation de la production immobilisée des entreprises Hlm
Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm

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Description

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Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l'amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont amortis selon les mécanismes généraux du plan comptable. En ce qui concerne les immobilisations locatives, les enjeux sont importants : qualitativement, puisqu'il s'agit de l'outil de travail lui-même et non d'une immobilisation quelconque quantitativement, car les immeubles de rapport représentent la quasi-totalité des immobilisations de l'entreprise, représentant elles-mêmes la quasi-totalité de l'actif. De plus, ces immeubles de rapport sont financés, en totalité ou dans de très fortes proportions, par des ressources externes (emprunts et dans une moindre mesure subventions d'investissement) qui génèrent des flux de remboursements de capital emprunté dans des proportions proches de celles de l’amortissement. Point n'est besoin de faire l'exégèse de tout ce qui a était écrit sur l'amortissement. Aussi, nous bornerons-nous à rappeler la définition de l'amortissement donnée par le plan comptable général. L'amortissement pour dépréciation traduit la constatation comptable d’un amoindrissement de la valeur d'un élément d’actif depuis l'origine de sa détention par l'entreprise, du fait de son usure (prise en compte de l'usage), de sa détérioration (prise en compte du temps), de son obsolescence (prise en compte de changements techniques) ou de toute autre cause dont les effets sont jugés irréversibles. La doctrine comptable attribue au moins trois rôles à l’amortissement : dans le cadre d'une approche patrimoniale, l’amortissement est un processus de correction de l’évaluation des actifs. Il est la constatation comptable de la perte de valeur des immobilisations qui se déprécient avec le temps. Il a donc pour objet de faire figurer les immobilisations au bilan pour leur valeur vénale. dans le cadre d'une approche financière, l’amortissement est un processus de répartition des coûts. Il s’analyse comme la répartition du coût d’un investissement dans le temps. Il a alors la nature d’une charge Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs calculée s’imputant sur les exercices ayant bénéficié de l’usage de l’investissement. enfin, dans le cadre d'une approche de gestion financière, l’amortissement est une technique de renouvellement des immobilisations. L’amortissement constitue ainsi une ressource qui peut être affectée à différents emplois et notamment au renouvellement des immobilisations. En raison des difficultés de mesure de cet amoindrissement de valeur, l'amortissement consiste généralement en l'étalement de la valeur des biens amortissables sur une durée probable de vie. En dépit de ces définitions, il ne faut pas confondre : la notion d’amortissement inscrite à l'actif du bilan qui traduit la détérioration, l’usure et l’obsolescence constatées depuis la mise en service de l’immobilisation la notion de dotation de l’exercice aux comptes d’amortissements qui est une charge d’exploitation traduisant la détérioration, l’usure et l’obsolescence constatées au cours d’une période. Le schéma suivant représente ce double mécanisme comptable. Schéma. : Mécanisme général de l'amortissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs IMMOBILISATIONS amortissements cumulés exercice n- F valeur brute de l'immobilisation amortissement exercice n BILAN au / de l'exercice n ACTIF PASSIF PLAN D'AMORTISSEMENT Prix de revient amortissable : euros Durée d'amortissement : ans linéaire Date de départ de l'amortissement : / /année rang valeur nette comptable exercice n F emprunts F COMPTE DE RESULTAT de l'exercice n CHARGES PRODUITS emprunts amortissement exercice n F La dotation aux amortissements des immobilisations de l'exercice constate la dépréciation des immobilisations survenue au cours de l'exercice n- n dotation annuelle dotations cumulées valeur nette comptable D’un point de vue juridique, aucune méthode n’est conseillée ni interdite pour appréhender de façon satisfaisante la dépréciation des immobilisations. Toutefois, lorsqu’une méthode a été choisie, elle doit avoir pour seul objectif la meilleure traduction économique de la dépréciation du bien et par conséquent être identique pour une même catégorie de biens utilisés dans des conditions similaires. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L'étalement de valeur d'un bien amortissable prend alors la forme d'un plan d'amortissement préétabli qui peut être calculé suivant diverses modalités. Un plan d'amortissement est un tableau prévisionnel de réduction des valeurs inscrites au bilan sur une période déterminée et par tranches successives. Un plan d'amortissement est donc fonction de trois composantes : d’une base d'amortissement constituée du coût d'acquisition, de production ou du prix de revient de l'immobilisation d’une durée d'utilisation en fonction des usages établis dans la profession d’un mode de répartition dans le temps (linéaire, dégressif, progressif…). La durée et le mode de calcul des amortissements sont fixés par le Conseil d'Administration des entreprises Hlm, en respectant le principe de la règle de prudence et les durées maximales fixées par le tableau figurant ci-après et de façon à ce qu'à la fin des durées retenues, l’amortissement soit total. Tableau. : Durées d'amortissement maximum préconisées par les Instructions Comptables Hlm DÉSIGNATION Immobilisations incorporelles frais d'établissement frais de recherche et de développement concessions et droits similaires, licences, marques droit au bail Immobilisations corporelles immobilisations détruites baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation terrains nus, loués à des tiers, aménagés agencements et aménagements des terrains loués constructions légères immeubles de rapport et autres ensembles immobiliers construction sur sol d'autrui travaux d'amélioration travaux d'amélioration sur des immeubles reçus en affectation bâtiments administratifs agencements et aménagements des constructions VRD et ouvrages d'infrastructure installations techniques, matériel et outillage matériel de transport matériel de bureau et matériel informatique mobilier Charges à répartir sur plusieurs exercices charges différées frais d'acquisition des immobilisations frais d'émission des emprunts grosses réparations à étaler autres charges à étaler DURÉE D'AMORTISSEMENT ans maximum ans maximum ans maximum non amortissable amortissement exceptionnel durée de vie des immobilisations correspondante ou durée des baux non amortissable à ans en fonction de la durée de vie probable de l'immobilisation ans maximum ans maximum même durée que les constructions dans la limite de la durée prévue au bail ou dans la convention d'occupation durée de vie probable des travaux durée de vie probable des travaux ans maximum durée de vie probable des agencements à ans en fonction de la durée de vie de l'immobilisation ans maximum en fonction de la durée de vie ans maximum à ans ans maximum en fonction de la durée de vie à ans maximum à ans maximum durée de vie de l'emprunt au maximum durée de vie des travaux limitée à la durée de vie de l'emprunt à ans maximum Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Les méthodes d’amortissement utilisées sont obligatoirement décrites dans la partie littéraire de l’annexe présentant les méthodes d’évaluation des postes de l’actif. De plus, les amortissements doivent être détaillés dans les tableaux des amortissements (situation et mouvements de l’exercice et ventilation des diminutions de l'exercice) de l’annexe. Enfin, dès l’inscription à un compte d’immobilisations d’un bien soumis à amortissement, un plan d’amortissement particulier à ce bien doit être établi sur les bases fixées par le Conseil d’Administration. La date de départ de l'amortissement est la date de mise en service du bien ou la date d’entrée dans le patrimoine si l’immobilisation a effectivement subi une dépréciation dès cette date. Par conséquent, la première annuité d'amortissement doit être réduite prorata temporis pour tenir compte de la période écoulée entre le début de l'exercice et la date de départ de l’amortissement. Le prorata temporis s’apprécie en jours. En ce qui concerne les immobilisations locatives, la date de départ de l’amortissement est constituée par la date d’achèvement de l’immobilisation. A la fin de la période d'amortissement, le bien a une valeur nette comptable nulle mais, s'il demeure en service, il doit nécessairement rester à l’inventaire des immobilisations brutes et aux amortissements. Ces informations sont nécessaires pour évaluer le vieillissement des moyens d’une entreprise. L'entreprise Hlm peut alors éventuellement procéder à sa destruction sans enregistrer de perte (elle devra éventuellement supporter en charges le coût de la démolition). Cependant, ces immobilisations entièrement amorties demeurent inscrites à l'actif tant qu'elles subsistent à l'inventaire physique et demeurent en service. Seules les immobilisations définitivement hors service sont retirées du bilan, qu’elles soient d’ailleurs amorties ou non. Les dotations annuelles aux comptes d’amortissements doivent être régulièrement comptabilisées chaque année sur la base du plan d’amortissement même en cas d’absence ou d’insuffisance de résultat (principe de la règle de prudence). En effet, sur un plan pratique et dans le cadre d’une conjoncture économique difficile, il pourrait être tentant de moduler l’amortissement en fonction des résultats de l’entreprise Hlm. En dehors de toute optimisation fiscale, il faut retenir que le principe de permanence des méthodes comptables doit s’appliquer et qu’en conséquence, le plan d’amortissement a un caractère définitif et ne peut être modifié qu’en cas d’erreur concernant la durée initiale ou en raison d’importantes modifications de la durée d’exploitation. Voir le paragraphe.. pour une définition de l’achèvement. Il est toutefois possible de modifier la politique d'amortissement, sans modifier la durée, en changeant le mode de répartition de l'amortissement. Ces modifications doivent être validées par le Conseil d'Administration et, s'il existe, par le Commissaire aux Comptes et être appliquées à l'ensemble des actifs concernés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs À contrario, le Conseil d’Administration peut procéder à des dotations supplémentaires aux amortissements, de façon permanente ou occasionnelle, si l’état des constructions le justifie… Le cas particulier des immeubles locatifs Hlm Les articles R -, R – et R – du CCH prévoient que le Conseil d'Administration des entreprises Hlm fixe le rythme d'amortissement des immobilisations locatives en fonction de la durée de vie économique de celles-ci, ce qui constitue un alignement des règles de la comptabilité Hlm sur le droit commun. Ces articles du CCH précisent, en outre, que les dotations de l'exercice aux comptes d'amortissements – en dehors des constructions qui ont été données en location-attribution ou en location-vente – doivent permettre l'amortissement intégral de la valeur des immobilisations, terrains exclus, sur une période correspondant à leur durée de vie économique. Les immeubles locatifs Hlm sont financés pour l'essentiel par des emprunts à long terme (de à ans aujourd'hui pour les prêts locatifs à usage social PLUS) et, pour une plus faible part, par des subventions et par des fonds propres. Ainsi, parallèlement à l'amortissement des immeubles, l'entreprise Hlm devra supporter le remboursement du capital des emprunts contractés. Ces deux opérations – amortissement de l’immobilisation d’un côté, remboursement du capital emprunté pour financer cette immobilisation de l’autre – n’ont comptablement rien à voir ensemble, mais financièrement les masses en mouvement sont proches l’une de l’autre et incitent le législateur à dicter des règles minimums de sécurité financière. Dans l’esprit du Code de la Construction et de l’Habitation qui privilégie la conception de l’amortissement en tant que processus de répartition des coûts du financement, l'amortissement des immobilisations financées par des emprunts doit donc permettre, en tout premier lieu, de faire face au remboursement de la totalité des emprunts ayant financé ces immobilisations. Néanmoins la durée d’amortissement retenue doit être conforme à la durée d’usage probable du bien – et non à la durée de l’emprunt principal, par exemple – et l’amortissement doit traduire la dépréciation réelle de l’immeuble – et non la pente de l’amortissement de l’emprunt principal, par exemple -. Autrement dit, la politique d’amortissement d’une immobilisation ne doit en aucun cas être la traduction directe des modalités de son financement. En conséquence, les Instructions Comptables relatives aux entreprises Hlm imposent que les dotations globales cumulées au compte d'amortissements des immobilisations locatives soient au moins égales au montant cumulé des remboursements de la totalité des emprunts contractés pour le financement de celles-ci. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cette obligation spécifique aux entreprises Hlm porte le nom de règle de "l’équilibre des amortissements techniques et financiers". Cette règle fixe donc un montant minimum d'amortissement comptable à constater au bilan, à la fin de chaque exercice. Dans le respect de cette règle, les entreprises Hlm ont, en pratique, toute latitude pour fixer une politique d'amortissement le plus souvent compatible avec l'équilibre de leur gestion locative. Mais la faculté donnée de différer le remboursement du capital de certains emprunts ne dispense pas les entreprises Hlm de doter pendant cette période les comptes d'amortissements des immobilisations correspondantes. Le mode de répartition dans le temps de la dépréciation de l’immobilisation locative est relativement libre : il peut être linéaire et ceci suppose qu’un immeuble se déprécie de façon régulière dans le temps il peut être progressif et ceci suppose que la perte de valeur de cet immeuble locatif s’accélère en fin de vie. Dans le système de l'amortissement linéaire, la dotation reste la même du début de l'amortissement à la fin ; elle est égale à la valeur brute immobilisée hors terrain (prix de revient total minoré du coût du terrain) divisée par la durée de vie de l'immobilisation. L’amortissement progressif s’exprime souvent par paliers successifs et croissants. On peut alors construire plusieurs stratégies d’amortissement. Sur la base d’un amortissement étalé sur ans par exemple, on peut ainsi envisager plusieurs scénarios : . %,. %,. % puis. % par paliers de ans . %,. %,. % puis. % par paliers de ans . %,. %,. % puis. % par paliers de ans. Quelle que soit la méthode retenue, cette méthode d’amortissement s’impose à tous les immeubles locatifs de même qualité pour lesquels les conditions d’utilisation sont comparables. L’amortissement ne porte que sur le bâtiment, car on considère que la quotepart du prix de revient du terrain ne fait pas l'objet d'une dépréciation au cours des ans (un terrain ne s'use pas et ne devient pas obsolète, mais peut faire l'objet d'une provision pour dépréciation exceptionnelle). Le prix de revient hors Dans cette hypothèse, certains justifient un amortissement moindre de l'immobilisation locative les dix premières années du fait que l'immeuble est couvert par la garantie décennale. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs terrain n’est généralement connu définitivement qu’à la clôture financière de l’opération, c’est à dire après la date d’habitabilité. Dans ces conditions, la base d’amortissement est constituée par la valeur inscrite à l’actif du bilan et au niveau des fiches de situation financière et comptable. Ainsi chaque année, la base amortissable pourra être modifiée jusqu’à la clôture définitive de l’opération. En conséquence un rattrapage ou une réduction d’amortissement pourra être effectuée en fonction des modifications intervenues au niveau de la base amortissable. Il faut rappeler que les résultats des entreprises Hlm ne sont à ce jour pas soumis à l'impôt sur les sociétés. La valeur nette comptable des immeubles locatifs présente pour l’instant un faible intérêt du point de vue "patrimonial" puisque, d'une part les propriétaires de l'entreprise Hlm ne peuvent pas s'attribuer les logements ou encaisser d'éventuels bonis de liquidation, et d'autre part les plus-values de cession constatées en cas de revente des logements (à leurs occupants, aux autres locataires de l'entreprise ou à une autre entreprise Hlm) doivent, aux termes de la législation, être affectées exclusivement soit au financement de programmes nouveaux de construction, soit à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations, soit enfin à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif… La règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers Les Instructions Comptables Hlm exigent que les dotations globales cumulées au compte d'amortissements des immobilisations locatives soient au moins égales au montant cumulé des remboursements de la totalité des emprunts contractés pour le financement de celles-ci. Cette contrainte, dite règle de "l’équilibre des amortissements techniques et financiers", s’adresse à l’ensemble des immobilisations locatives et exclusivement à celles-ci. Autrement dit, la règle doit être respectée globalement pour l’ensemble des immeubles de rapport. L’obligation minimale repose donc sur le principe de mutualisation des amortissements et des remboursements des emprunts locatifs. Ceci signifie donc qu’un immeuble de rapport pris isolément peut enfreindre la règle si celle-ci est globalement respectée. Une note technique de la DGUHC relative au fonctionnement du mécanisme AT/AF précise que "le respect de cette règle vaut pour l'ensemble des comptes globaux d'un organisme et n'a pas à être individualisée par opération". Note technique annexée à la circulaire n° – du // (Logement) relative aux mesures financières prises afin d'assurer le gel des loyers Hlm en. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Ceci signifie aussi que les dotations annuelles au compte d’amortissements des immobilisations locatives peuvent être inférieures au montant annuel des remboursements d’emprunts si la règle en cumul est respectée. Bien évidemment, si la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers est respectée pour chacune des dotations annuelles et pour chaque groupe homogène d’immeubles locatifs, voire pour chaque immeuble locatif, alors il y a nécessairement respect en toute circonstance de la règle générale. Le respect de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers peut, pédagogiquement être analysé en plusieurs étapes. Tout d’abord, les dotations globales cumulées au compte d'amortissements des immobilisations locatives doivent être au moins égales au montant cumulé des remboursements de la totalité des emprunts contractés pour le financement de ces immobilisations locatives. D’un point de vue terminologique : les amortissements techniques (AT) correspondent aux amortissements cumulés des immobilisations locatives calculés à partir des plans d’amortissement des immobilisations. Cette information est aussi disponible en lecture directe à l’actif du bilan pour les immobilisations locatives, colonne amortissements, hors provisions pour dépréciation. les amortissements financiers (AF) correspondent aux remboursements cumulés du capital des emprunts calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d'investissement inscrites au compte de résultat. Le remboursement cumulé des emprunts locatifs est disponible à l'état récapitulatif des dettes financières (état du passif), colonne "remboursements opérés", ligne "opérations locatives, financement définitif", total échéances. Le montant des subventions virées au résultat est directement appréhendé au passif du bilan (subventions transférables inscrites en résultat) pour les subventions notifiées en vue du financement des immobilisations locatives exclusivement. Les emprunts entièrement remboursés doivent être pris en compte, et donc maintenus dans l'état de développement du passif. Par contre, les remboursements de financements-relais ne doivent jamais être intégrés. Les emprunts des opérations locatives, mobilisés à titre définitif, remboursés par anticipation ne doivent pas non plus être pris en compte dans l’évaluation de l’AF. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs On en déduit donc, d'une manière permanente, l’égalité suivante : AT  AF Cette règle peut donc conduire à des excédents temporaires ou permanents des amortissements techniques (AT) sur les amortissements financiers (AF). Si AT-AF est strictement positif, ce montant correspond à des fonds propres régénérés par le biais de la politique d'amortissement, qui devraient être disponibles, sinon en ressources longues non affectées, tout au moins en trésorerie. Rappelons qu'une période de différé d’amortissement du capital des emprunts ne dispense pas l’entreprise Hlm d’amortir les immeubles concernés. Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. L'introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours d'une période et à comparer des amortissements techniques au / d'un exercice avec des amortissements financiers ramenés à la même date même si, juridiquement, la dette n'est exigible qu'au cours de l'exercice suivant. La prise en compte de ces amortissements financiers courus et non échus a pour effet de majorer, tout au long de la durée de l’emprunt, l’amortissement financier sans que l’amortissement technique ne soit modifié. Dans le cas où le cumul des amortissements techniques (AT) pratiqués d’après les plans initiaux d’amortissements est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient la constitution obligatoire de dotations exceptionnelles au compte d’amortissements dérogatoires en complément des dotations aux amortissements prévues initialement et dans la limite des valeurs amortissables. La comptabilisation de cette provision exceptionnelle vient dégrader le résultat de l'exercice. Les amortissements dérogatoires constituent, au passif du bilan, des provisions réglementées. Comme toute provision, les amortissements dérogatoires pourront faire l’objet de reprises en produits du compte de résultat lorsque, ultérieurement, par le jeu normal des dotations aux amortissements résultant des plans initiaux Voir le paragraphe… pour le calcul des amortissements financiers courus et non échus. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs d’amortissements, l’équilibre entre amortissements amortissements financiers tendra à se rétablir. techniques et La modification des modalités d'amortissement des emprunts, notamment pour les emprunts indexés sur le Livret A des Caisses d'Épargne et non soumis à intérêts compensateurs, peut conduire à une augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). À cette étape de l’analyse, l’amortissement technique (AT) comprend, outre les amortissements cumulés des immobilisations locatives, les amortissements dérogatoires provisionnés au passif. Enfin, dans le cas où les financements externes (emprunts et subventions) seraient supérieurs à la valeur des éléments amortissables et après complet amortissement de ceux-ci, les Instructions Comptables prévoient l’utilisation d’un compte de réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables qui sera utilisé pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes, il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements externes supérieure à la valeur amortissable de la construction. Cette réserve, décidée par l’Assemblée Générale Ordinaire (pour les SA d’Hlm) ou par le Conseil d’Administration (pour les Offices d’Hlm), est constituée par ponction sur le résultat disponible de l’exercice après affectation aux réserves obligatoires. Si le résultat est insuffisant, ce montant sera prélevé sur le report à nouveau dans la limite de son solde créditeur ou sur un autre compte de réserves disponible. Cette réserve est indisponible tant que la ou les immobilisations concernées restent dans le patrimoine locatif de l’entreprise Hlm. Elle se trouve libérée au moment de la cession des immobilisations concernées et pour leur valeur d’origine. Pour terminer, l’amortissement dit technique comprend, outre les amortissements cumulés des immobilisations locatives et les amortissements dérogatoires provisionnés au passif, la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables constituée au passif du bilan. Au total, pour vérifier le respect de la règle de l’équilibre des amortissements, il convient de comparer chaque année, pour l’ensemble des immeubles locatifs, les deux groupes d’éléments suivants : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs les amortissements techniques cumulés (AT) constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l'actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains, amortissements des travaux d'amélioration, amortissements des VRD et ouvrages d'infrastructure) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables comptabilisées au passif les amortissements financiers cumulés (AF), somme des éléments suivants : – remboursements cumulés des emprunts mobilisés pour le financement des immobilisations locatives – total des subventions d'investissement affectées au secteur locatif et transférées au résultat – les amortissements financiers courus et non échus au / de l'exercice. L'intérêt de la fixation de l'écart AT/AF est double : fixer une masse minimum d'amortissements à prendre en compte par l'entreprise Hlm fixer une référence permettant d'évaluer l'impact de la politique d'amortissement (AT) et de la politique financière (AF) suivies par l'entreprise Hlm. Schéma. : Mécanisme général de l'équilibre des amortissements techniques et financiers des immobilisations locatives Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobi. lisations subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des réserves AT Cette comparaison s’effectue chaque année à l’aide des tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers, établis en milliers d'euros. Ces tableaux, au nombre de trois, sont indissociables du bilan. Ces tableaux permettent de calculer et de vérifier l'équilibre entre les AT et les AF qui s'impose aux entreprises Hlm. Seuls sont concernées, pour ce rapprochement, les immobilisations locatives comptabilisées au / de l'exercice et les financements de celles-ci, d'où l'intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs. Tableau. : Tableau des amortissements techniques Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs valeurs brutes amortissements cumulés au / de l'exercice précédent a dotations de l'exercice diminutions de l'exercice amortissements cumulés au / de l'exercice b c d = ab-c Baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation Agencements, aménagements de terrains Immeubles de rapport Travaux d'amélioration Autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d'infrastructure Travaux d'amélioration sur immeubles reçus en affectation TOTAL Amortissements dérogatoires Total amortissements comptabilisés (dits techniques) – Issues du tableau des provisions, les dotations de l'exercice indiquent les augmentations de provisions et les diminutions de l'exercice indiquent les reprises de provisions pour amortissements des immobilisations locatives inscrites à l'actif (amortissements) ou au passif (amortissements dérogatoires). Les comptes d'actif, repris dans ce tableau, doivent correspondre intégralement et exhaustivement aux immobilisations locatives donnant lieu à amortissement. La distinction "locatif/non locatif" est ici fondamentale car une ventilation approximative ou des anomalies de classement entre les immobilisations locatives et non-locatives induit des perturbations entre les dotations aux amortissements des immobilisations locatives et les autres dotations aux amortissements qui risquent de fausser la règle AT/AF, mais aussi le calcul de la marge locative des soldes intermédiaires de gestion, le résultat comptable (dotation ou reprise d'amortissements dérogatoires), voire l'affectation du résultat (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables) et le résultat distribuable. Le total des amortissements cumulés au / de l'exercice devra être reporté au tableau de rapprochement ci-dessous. La cohérence avec l'actif immobilisé locatif nécessite de distinguer les amortissements des provisions pour dépréciation. Réalisé à partir des annexes et de l'actif, le tableau de synthèse suivant permet d'assurer la cohérence de l'actif avec le tableau des amortissements techniques : Tableau. : Tableau de rapprochement des amortissements et des provisions pour dépréciation Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs amortissement provisions pour dépréciation montant total = baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d'amélioration autres ensembles immobiliers locatifs VRD et ouvrages d'infrastructure constructions sur sol d'autrui immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d'amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l'actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives Il faut ensuite appréhender le périmètre des financements locatifs à partir du tableau suivant : Tableau. : Tableau des natures d'affectation des financements REMBOURSEMENTS montants réalisés a échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés montants nets au bilan b c d e f=bd g=ce h=a-f-g CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Autres destinations Total emprunts Dépôts reçus Participation des salariés aux résultats de l'entreprise Intérêts courus non échus intérêts compensateurs TOTAL DETTES FINANCIÈRES (passif bilan) Ce tableau des natures d'affectation reprend rigoureusement les données de l'annexe réglementaire relative à l'état récapitulatif des emprunts par natures d'affectation. C'est pour cette raison qu'un contrôle est réalisé avec les autres dettes financières du bilan. Les opérations locatives comprennent non seulement les constructions d'origine, mais aussi les travaux d'amélioration. La catégorie "opérations locatives – financements définitifs" comprend le financement des opérations de construction amortissables destinées à la location, y compris celui des terrains d'assiette, hors financement des logements Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs loués temporairement qui seront maintenus dans les stocks et hors financement des logements cédés ou démolis. La catégorie "autres destinations" comprend les emprunts non affectés, les financements des bâtiments administratifs et les soldes créditeurs de banque. Enfin, seules les informations concernant le financement définitif des opérations locatives, non compris les remboursements anticipés, sont à reporter dans le tableau de rapprochement ci-après. Les emprunts remboursables in-fine ne sont pris en compte dans le rapprochement que lors de leur remboursement. Tableau. : Tableau de rapprochement des amortissements techniques et des amortissements financiers cumul des exercices antérieurs augmentations de l'exercice diminutions de l'exercice a b c cumuls au / ou réserve après affectation du résultat d = ab-c. Amortissements comptabilisés (dits techniques). Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Amortissements financiers – Remboursements d'emprunts opérations locatives (hors RA) – Remboursements d'emprunts courus non échus – Subventions affectées au secteur locatif et transférées au résultat. Total amortissements dits financiers Écart AT-AF (-) Ce dernier tableau, synthèse des deux précédents en ce qui concerne l'amortissement locatif comptabilisé, y compris les amortissements dérogatoires, et le remboursement des emprunts des opérations locatives, est complété par les amortissements financiers courus et non échus, les subventions affectées au secteur locatif et transférées au résultat et enfin par la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Les amortissements (ou remboursements) courus et non échus à prendre en compte sont exclusivement ceux relatifs aux emprunts locatifs inscrits en financements définitifs à l'état des dettes financières. Cette information extracomptable calculée est la seule qui ne soit pas en lecture directe dans d'autres états. Les subventions transférées au résultat concernent exclusivement et intégralement les subventions finançant le secteur locatif. Ceci suppose qu'il n'existe pas d'anomalies dans la comptabilisation des subventions et que les subventions "hors locatif" soient parfaitement identifiées conformément aux Instructions Comptables. Par ailleurs, les subventions locatives totalement transférées doivent être maintenues au passif tant que l'immobilisation figure Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs toujours à l'actif. Par contre, les subventions des opérations locatives démolies ou cédées doivent être supprimées. Enfin, la colonne "augmentation de l'exercice" de la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables comprend le projet d'affectation du résultat de l'exercice à cette réserve. Porter en augmentation de l'exercice le montant correspondant à l'exercice et en diminution de l'exercice le montant correspondant à l'exercice précédent. Le respect de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers impose que le montant de l'écart AT-AF cumulé au / soit positif ou nul… Exemple d’application de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers Examinons l'opération de construction neuve de logements locatifs familiaux suivante dont la date d’habitabilité est fixée le / de l’année. Le prix de revient total est de T dont : terrain : construction : T T La valeur amortissable de l’immobilisation est donc de T. Cette immobilisation est financée de la manière suivante : subventions : emprunt : fonds propres : T T T Les subventions sont dévolues en totalité au financement de la construction. L’emprunt est mobilisé au taux d’intérêt annuel de. %, remboursable sur ans à échéances annuelles constantes. Il n’est associé à aucun différé d’amortissement du capital ni à aucune remise d’intérêts. Il est contracté et encaissé en totalité le / de l'année. La date de la première échéance de remboursement est donc le / de l'année. Le tableau d’amortissement de l’emprunt, ainsi que le calcul des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) au / de chaque exercice, est présenté ci-après (en euros) : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Montant emprunté : F Taux d'intérêt :. % Echéances : constantes annuelles Date de la première échéance : / / année rang Intérêts payés capital remboursé Echéance annuelle capital restant dû AFCNE Les amortissements financiers courus et non échus devraient être calculés au prorata du nombre de jours exact séparant la date de départ de l’amortissement et la fin de l’année. Par souci de simplification, le calcul est effectué en nombre de mois. L'AFCNE au / de l'exercice est donc égal à :  = T Les AFCNE au / des exercices suivants sont calculés sur le même principe. L’immobilisation est amortissable linéairement sur ans. La date de départ de l’amortissement est le / de l'année. Le plan d’amortissement de l’immobilisation est présenté ci-dessous (en euros) : Calcul "base bancaire" : jours par an soit mois de jours. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Prix de revient amortissable : euros Durée d'amortissement : ans linéaire Date de départ de l'amortissement : / / année rang dotation annuelle dotations cumulées valeur nette comptable Le plan d’amortissement de l’immobilisation étant linéaire sur ans, la dotation annuelle aux amortissements est de : = T, soit encore un taux de dotation annuelle de. %. La dotation de la première année d’amortissement devrait être aussi calculée au prorata du nombre de jours exact séparant la date de départ de l’amortissement et la fin de l’année. Par souci de simplification, le calcul est effectué en nombre de mois : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs  = T La dernière dotation aux amortissements est égale à la valeur nette comptable de l’exercice précédent, qui est aussi le solde de dotation de la première dotation : – = T Ceci explique qu’un amortissement linéaire de ans, prorata temporis, s’étale sur exercices si la date de départ de l’amortissement n’est pas le premier janvier. Les subventions virées annuellement au compte de résultat sont calculées selon les mêmes principes que le plan d’amortissement de l’immobilisation puisqu'elles sont dévolues exclusivement au financement de la construction ( ans, linéaire, prorata). La quote-part de subvention virée annuellement au compte de résultat est de : = T Pour le premier exercice, la quote-part est réduite au prorata, soit :  = T Il est possible de dresser un plan de "reprises des subventions" qui ressemblerait dans son principe au plan d'amortissement de l'immobilisation (en euros) : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Montant de la subvention : euros Durée de reprise : ans linéaire Date de départ des reprises : / / année rang reprise annuelle reprises cumulées subvention nette Au compte de résultat simplifié de l'opération, on constate : en charges, les dotations aux amortissements courants conformément au tableau d'amortissement de l'immobilisation (la somme des dotations annuelles correspond effectivement au total de la valeur amortissable, soit T) et les dotations aux amortissements dérogatoires dont les modalités de calcul sont expliquées ci-après en produits, les subventions virées au résultat de l’exercice conformément au tableau des reprises de la subvention d'investissement (la somme des subventions virées annuellement correspond effectivement aux subventions encaissées, soit T) et les reprises Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs sur amortissements dérogatoires dont le montant total ( T ) est précisément égal au total des dotations imputées en charges. COMPTE DE RESULTAT CHARGES rang Dotation aux amortissements PRODUITS Dotation aux amortissements dérogatoires Quotes-parts de subventions virées au résultat Reprise sur amortissements dérogatoires Il est fait abstraction de la charge d'intérêts et du résultat de l'exercice et, par conséquent, l'égalité entre les produits et les charges d'exploitation n'est pas respectée. Au bilan simplifié de l'opération, qui ne tient compte ni de la trésorerie, ni des résultats cumulés, on constate : Les modalités de calcul des reprises sur les amortissements dérogatoires sont expliquées plus loin. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs à l’actif : – le terrain, non amortissable – la valeur nette de la construction qui diminue par le jeu des dotations annuelles aux amortissements et qui devient nulle au ème exercice conformément au tableau d'amortissement de l'immobilisation au passif : – la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables qui atteint T au ème exercice – la subvention qui disparaît progressivement par le jeu des transferts annuels et qui devient nulle au ème exercice conformément au tableau des reprises sur subventions – l'amortissement dérogatoire, nul au ème exercice – le capital restant dû de l’emprunt, nul au ème exercice conformément au tableau d'amortissement de l'emprunt. Au bilan simplifié hors trésorerie, lorsque l’immeuble est totalement amorti au ème exercice, il ne reste à l'actif que la valeur du terrain inscrite au coût historique, à son prix de revient d’origine ( T ) et, au passif, la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables ( T ). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF rang Terrain PASSIF Immeuble de rapport Valeur nette Réserve pour couverture des immobilisations non amortissables Subvention nette Amortissements dérogatoires Capital restant dû L'égalité entre l'actif et le passif n'est évidemment pas assurée puisqu'il n'est pas tenu compte de la trésorerie ni des résultats cumulés. L'annexe ci-après reprend le compte de résultat et le bilan de cette opération dans le respect de l'égalité des emplois et des ressources. Le mécanisme de calcul de la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables comptabilisée au passif est expliqué ci-après. Le tableau suivant présente l’état de rapprochement, en colonnes, des amortissements techniques et financiers sur toute la durée de la projection. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs TABLEAU DE RAPPROCHEMENT DES AMORTISSEMENTS TECHNIQUES ET FINANCIERS rang Amortissements cumulés de l'immobilisation Amortissements dérogatoires Réseve pour couverture des immobilisations non amortissables AMORTISSEMENT TECHNIQUE (AT) Remboursements cumulés des emprunts Subventions virées au compte de résultat Amortissements financiers courus et non échus AMORTISSEMENT FINANCIER (AF) AT – AF Jusqu’au dix-neuvième exercice, le respect de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers ne nécessite pas d'amortissement complémentaire par le jeu des amortissements dérogatoires. Au ème exercice, l'excédent d'amortissement technique se calcule de la manière suivante : = amortissement cumulé remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : AT-AF est positif : la règle d'équilibre est respectée. Au ème exercice, AT-AF est égal à : – – – Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs = amortissement cumulé remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – – AT-AF devient donc négatif ce qui contrevient à la règle de l'équilibre. Il doit donc y avoir comptabilisation d’amortissements dérogatoires. Ceci se traduit au compte de résultat, en charges, par la comptabilisation d'une dotation aux amortissements dérogatoires d'un montant égal à l'insuffisance d'amortissement, soit T, à la condition que l'amortissement cumulé majoré de l'amortissement dérogatoire reste inférieur ou égal à la base amortissable, ce qui est le cas. Cette dotation s’accumule au passif du bilan et conduit, pour le ème exercice, au calcul d'AT-AF suivant : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – On vérifie l'inégalité suivante :  ? < La dégradation de l’AT-AF est la résultante de trois mécanismes qui jouent simultanément : la base amortissable de l’immeuble est inférieure à la base de calcul de l’amortissement financier constituée par la subvention et l’emprunt ; la différence est constituée par la valeur du terrain, non amortissable la durée d’amortissement technique ( ans) est plus longue que la durée d’amortissement de l’emprunt ( ans) et dans le cas présent, le taux d’évolution de l’amortissement technique (constant) est inférieur au taux d’évolution de l’amortissement financier (. %) le mécanisme de l’amortissement financier couru et non échu amplifie les décalages ci-dessus durant toute la durée de remboursement de l’emprunt. Pour mémoire, la règle de l'équilibre doit être respectée globalement pour une entreprise Hlm et non pour chaque opération. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Au ème exercice, AT-AF est égal à : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires de l'exercice remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – – On vérifie tout d'abord l'inégalité suivante :  ? < AT-AF étant négatif, ceci nécessiterait de comptabiliser une dotation complémentaire aux amortissements dérogatoires de T, à la condition que l'amortissement cumulé au ème exercice, majoré de l'amortissement dérogatoire, reste inférieur ou égal à la base amortissable. Autrement dit, il est nécessaire de vérifier l'inégalité suivante : ( )  ? < L'inégalité étant parfaitement vérifiée, il est donc possible de comptabiliser une dotation complémentaire aux amortissements dérogatoires de T, amenant l'AT-AF du ème exercice à. La pratique de l’amortissement dérogatoire permet donc d’assurer l’équilibre des amortissements techniques et financiers durant la période de remboursement de l’emprunt au prix de la comptabilisation de charges calculées d’exploitation supplémentaires. Au ème exercice, AT-AF est égal à : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires de l'exercice remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – – AT-AF étant négatif, ceci nécessiterait de comptabiliser une dotation aux amortissements dérogatoires de T et porter l'amortissement dérogatoire total à T, à la condition que l'amortissement cumulé au ème exercice, majoré de l'amortissement dérogatoire, reste inférieur ou égal à la base amortissable. L'inégalité suivante doit être vérifiée : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs  ? > Il se dégagerait ainsi un excédent d'amortissement, par rapport à la base amortissable, de T. Il n'est pas possible de comptabiliser en totalité une dotation complémentaire aux amortissements dérogatoires de T. L'insuffisance d'AT-AF va donc être prise en compte de la manière suivante : une dotation complémentaire aux amortissements dérogatoires de T, portant l'amortissement dérogatoire inscrit au passif à T une ponction de T sur le résultat de l'exercice, lors de son affectation au bilan, pour alimenter la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables. L’objectif de cette réserve est de concourir à un AT-AF nul dans le cas où le terrain, immobilisation non amortissable, serait financé en tout ou partie par des ressources externes, ce qui est le cas pour cet exemple, et généralement le cas pour les entreprises Hlm. En conséquence, AT-AF se calcule de la manière suivante : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – Cette réserve vient majorer l’amortissement technique d’un montant maximum égal au montant de la valeur du terrain financé par emprunt et/ou par subvention d'investissement. Le compte de résultat et l’actif restent inchangés, mais le passif se voit doté d’une réserve spécialisée, contrepartie du financement des immobilisations non amortissables. En conséquence, cette réserve vient majorer les amortissements techniques et assure ainsi algébriquement un AT-AF nul. Au ème exercice, AT-AF est égal à : – amortissement cumulé amortissements dérogatoires de l'exercice réserve pour couverture de l'exercice remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat – – Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs – amortissements courus et non échus = AT-AF : – – Le respect de la règle d'équilibre des AT et AF nécessiterait de comptabiliser une dotation aux amortissements dérogatoires d'un montant qu'il reste à calculer. Néanmoins, l'amortissement cumulé au ème exercice, majoré de l'amortissement dérogatoire doit rester inférieur ou égal à la base amortissable. Or on constate l'inégalité suivante :  ? > Il se dégagerait ainsi un excédent d'amortissement, par rapport à la base amortissable, de T. Il n'est donc non seulement possible de comptabiliser une dotation complémentaire aux amortissements dérogatoires, mais il faut même, à l'inverse, comptabiliser une reprise sur amortissement dérogatoire de T. En conséquence, l'insuffisance d'AT-AF va donc être prise en compte de la manière suivante : une reprise sur provision pour amortissements dérogatoires de T, portant l'amortissement dérogatoire inscrit au passif à T ( – = ) une ponction de T ( = ) sur le résultat de l'exercice, lors de son affectation au bilan, pour alimenter la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables, portant ces réserves à T. En conséquence, AT-AF du ème exercice se calcule de la manière suivante : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – A l'issue de l'amortissement, les amortissements dérogatoires doivent être nuls pour que les amortissements cumulés soient identiques à la base amortissable. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs A l'issue de l'amortissement, la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables s'élève à T correspondant à la quote-part d'emprunt supérieure à la base amortissable. En pratique, c'est le mécanisme de l'amortissement propre aux immeubles locatifs Hlm, dans le respect de l'équilibre des AT et AF, qui détermine la part d'emprunt affectée au financement du terrain. En effet, puisque la recherche constante de l'équilibre des AT et AF conduit à comparer : d'une part, la base amortissable d'un montant de T qui génère l'amortissement technique et, d'autre part, tous les emprunts ( T) et toutes les subventions ( T) entièrement virées au compte de résultat, qui génèrent l'amortissement financier. Il y a donc un excès de financement de la base amortissable de T d'emprunt ( – ) affectable au terrain. En conséquence, le terrain bâti est financé par : emprunts fonds propres T T La construction, quant à elle, est financée de la manière suivante : emprunts subvention T T Par définition, les subventions ayant été affectées à la construction, les fonds propres sont rattachés au financement du terrain. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. La production d'immobilisations par l’entreprise Hlm.. Définition de la production immobilisée des entreprises Hlm Une entreprise Hlm peut être amenée à produire des immobilisations pour elle-même. Il peut s'agir, par exemple : des interventions de son propre personnel de maintenance en matière de construction neuve, d'amélioration du patrimoine existant, voire même en matière de bâtiments administratifs de la conduite des opérations d'investissement et des tâches effectuées par les collaborateurs de l'entreprise Hlm en sa qualité de maître d'ouvrage de la réalisation, par les collaborateurs de l'entreprise Hlm, d'investissements en matière de recherche et développement, si toutefois les projets sont nettement valorisés à l'aide d'une comptabilité analytique, techniquement réalistes et commercialement rentables. Dans l'un ou l'autre de ces cas, l'entreprise Hlm s'est substituée à un fournisseur extérieur pour réaliser ces immobilisations corporelles et incorporelles s'il s'agit de frais de recherche et de développement. Il paraît donc normal, d'un point de vue économique, de ne pas faire supporter par l'exploitation courante ces interventions qui dépassent largement la durée de vie de l'exercice. En conséquence, les charges engagées pour produire ces immobilisations vont être neutralisées par un produit équivalent, enregistrant le coût des travaux faits par l’entreprise pour elle-même (compte de production immobilisée) et qui viendra ensuite augmenter, en fin d’exercice, le coût réel de l’immobilisation, objet d'un amortissement. L'entreprise Hlm peut donc produire des immobilisations incorporelles et corporelles : immobilisations incorporelles : il s'agit notamment de l'immobilisation des frais de recherche appliquée et de développement, et de la création de logiciels immobilisations corporelles : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs – immeubles de rapport (coûts internes) : il s'agit d'imputer au coût des immeubles de rapport les charges (coûts internes) afférentes à la conduite d'opération, lorsqu'elle est effectuée par l'entreprise Hlm et les autres tâches effectuées par l'entreprise Hlm en sa qualité de maître d'ouvrage – immeubles de rapport (frais financiers externes) : il s'agit d'imputer au coût des immeubles de rapport les charges d'intérêts afférentes à un emprunt souscrit par l'entreprise Hlm et affecté à une opération locative déterminée pour son préfinancement pendant la période de construction – autres travaux et prestations pour soi-même) : il s'agit des productions d'immobilisations effectuées en régie et des transferts d'éléments de stocks en immobilisations. La production d'immobilisations est comptabilisée au fur et à mesure de l'avancement des travaux, soit directement en immobilisations corporelles ou incorporelles, soit par l'intermédiaire des comptes d'immobilisations en cours. Dans ce dernier cas, elles sont ensuite virées "en immobilisations terminées" pour être amorties. L'incorporation des frais financiers externes dans le prix de revient des immeubles de rapport est analysée plus longuement au paragraphe suivant. Le schéma ci-dessous décrit le mécanisme général de la production d'immobilisations par les entreprises Hlm. Schéma. : Mécanisme général de la production d'immobilisations par l'entreprise Hlm La quote-part, relative à la période de construction, des intérêts de préfinancement capitalisés lors de la consolidation de l'emprunt doit être enregistrée à ce compte. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF PASSIF immobilisations incorporelles immobilisations corporelles emprunts immobilisations en cours COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS achats services externes frais de personnel production immobilisée frais financiers résultat exercice La comptabilisation de la production immobilisée accroît, toutes choses égales par ailleurs et dans un premier temps, le résultat d'exploitation de l'exercice. Les immobilisations produites par l'entreprise pour elle-même font ensuite ultérieurement faire l'objet d'un amortissement comme n'importe quelle autre immobilisation. Ce mécanisme d’amortissement diminue ensuite, toutes choses égales par ailleurs, les résultats futurs d’exploitation. La production immobilisée peut donc être analysée comme un processus d'étalement des charges d'exploitation, associé à un effet d'optique constitué par l'augmentation simultanée du résultat de l'entreprise Hlm. Il y a donc lieu d'analyser les méthodes de valorisation de la production immobilisée afin d'éviter, en situation financière difficile, de comptabiliser excessivement de la production immobilisée au-delà de la réalité économique et masquer ainsi les faiblesses du compte de résultat. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L'objet de ce paragraphe est d'analyser l'incorporation des coûts internes aux immeubles de rapport. Le paragraphe suivant présentera l'incorporation des frais financiers externes au prix de revient des immobilisations… Valorisation de la production immobilisée des entreprises Hlm Ces immobilisations produites par l'entreprise Hlm, et plus particulièrement l'incorporation des coûts internes, doivent être évaluées à leur coût réel de production calculé : soit à l'aide d’un système opérationnel de comptabilité analytique, s'il existe dans l’entreprise Hlm (coût analytique du service de production nouvelle, feuilles d'imputation des temps passés sur les opérations en cours de réalisation…) soit à l'aide de n'importe quel procédé statistique mis en place dans l'entreprise Hlm, à la condition qu'il soit fiable et clairement défini dans ses procédures et méthodes comptables. Dans tous les cas, les entreprises Hlm doivent respecter le principe d'imputation rationnelle et effectuer les imputations de coûts internes en tenant compte du niveau réel d'activité de l'entreprise par rapport à sa capacité de production. Le principe d'imputation rationnelle consiste à prendre en compte un coût normé (horaire ou journalier par exemple) calculé à partir d'un niveau normal d'activité du service en charge de la construction neuve, et à imputer celui-ci sur les opérations en fonction du temps de travail réellement consacré à chacun des programmes. Ce principe aboutit, notamment, à ne pas immobiliser systématiquement la totalité des coûts supportés pendant l'exercice, mais à retenir un montant ajusté en fonction de l'activité réelle de production de l'année. Si par exemple, le service est en forte sous-activité compte tenu de son dimensionnement, une partie significative des coûts ne sera pas imputée sur la production et restera à la charge de l'exercice. Cette méthode d'imputation remplace la méthode précédemment utilisée qui consistait à imputer généralement un coût calculé, avec pour limite un montant de. % au titre de la conduite d'opération et % au titre de la maîtrise d'ouvrage. Il semble réaliste de ne retenir que les frais de personnel et les frais annexes affectés directement à des tâches de suivi et de contrôle des opérations locatives parfaitement identifiées, engagés pendant la période de construction, soit de l'ordre de service à la livraison de l'opération. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs En tout état de cause, les coûts imputés en production immobilisée ne doivent jamais dépasser les coûts réels, sous peine de dégager un résultat bénéficiaire fictif et de comptabiliser des immobilisations elles aussi fictives. C’est pour cette raison que les méthodes de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l'incorporation des coûts internes et des frais financiers de l'exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d'inventaire coûts internes conduite autres d'opérations coûts internes frais financiers autres travaux et prestations pour soi-même TOTAL = Totaux Cohérence avec les produits – production immobilisée Cette production d'immobilisations doit représenter une valeur économique réelle, sinon le résultat d'exploitation et l'actif immobilisé serait artificiellement surévalué, voire fictif… Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm Le financement de la production immobilisée d'une entreprise Hlm est similaire au financement de n’importe quelle autre immobilisation : ressources externes (emprunts, subventions) situation nette (fonds propres). L'impact de la production immobilisée sur le fonds de roulement net global est bien sûr différent suivant le mode de financement de cette production immobilisée : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs si le résultat de l'exercice est au moins égal à la production immobilisée, alors le fonds de roulement net global reste inchangé si l'incorporation des coûts internes aux immobilisations est réalisée sans ressources externes si le résultat de l'exercice est au moins égal à la production immobilisée, alors le fonds de roulement net global augmente si l'incorporation des coûts internes aux immobilisations est financée, en tout ou partie, par des ressources externes. Au total, c'est donc le poids relatif du résultat de l'exercice par rapport à la production immobilisée qui va induire, ou non, une détérioration du fonds de roulement net global.

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