Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

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Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative
Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires
Principes généraux des frais financiers intercalaires
Exemple de calcul des frais financiers intercalaires
Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires
Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement
Principes généraux et calculs
Exemple de calcul des intérêts intercalaires
Principes généraux de comptabilisation
Annexe : Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers
Annexe : Exercices d’application sur les frais financiers

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative.. Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires… Principes généraux des frais financiers intercalaires Les frais financiers pouvant composer le prix de revient d’une construction locative ne peuvent relever que des intérêts d’emprunts mobilisés auprès d’intermédiaires financiers, généralement à court terme, respectant simultanément les deux contraintes suivantes : financer une opération locative déterminée financer la seule période de construction, en pratique de la date de l’ordre de service à la date d’achèvement des travaux. Il s'agit donc de frais financiers intercalaires, c'est à dire des frais financiers liés à des capitaux empruntés pour le financement spécifique de l'opération locative concernée pendant la période de construction et supportés pendant cette période. En conséquence, les intérêts calculés sur une avance de trésorerie globale à l’entreprise Hlm ne peuvent être imputés au coût de construction. Il en est de même pour les intérêts courus avant la date de l’ordre de service ou après la date d’achèvement des travaux, même si le financement concerne une opération déterminée. On en déduit aussi que la valorisation du besoin de trésorerie générée au cours de la période de construction ne peut être prise en compte dans le prix de revient de cette opération. Ces emprunts, d’une durée maximum de à mois, émanent d’intermédiaires financiers spécialisés dans l’immobilier locatif (Caisse des Dépôts et Consignations,…) et des collecteurs du " % logement". Ils portent les noms génériques de financements d’attente, de crédits-relais, d’avances ou encore de préfinancements. Ces emprunts donnent lieu à paiement d’intérêts, généralement à échéances infra-annuelles, et sont remboursables au terme de l’emprunt Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs (emprunt in-fine) ou à chaque échéance de calcul des intérêts. Certains peuvent être consolidés, en tout ou partie, en emprunt à long terme, à des conditions de taux d’intérêt différentes ou identiques. Ces intérêts payés, qui constituent ainsi des frais financiers comptabilisés en charges d'intérêts des emprunts, majorent le prix de revient de la construction, par le biais du mécanisme de la production immobilisée, pour la partie courue entre la date de l’ordre de service et la date d’achèvement de la construction. Cette majoration de prix de revient devra être financée dans le cadre du montage financier général de l’opération. Les fractions de frais financiers antérieures à la date de l’ordre de service (portage foncier par exemple) et postérieures à la date d’achèvement de la construction (avance de trésorerie propre à l’entreprise) ne sont pas incorporables au prix de revient de l'immobilisation et pèseront définitivement sur le compte de résultat, en charges d’intérêts…. Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Considérons un emprunt de T mobilisé en vue du préfinancement d’une opération de construction neuve locative. Cet emprunt est établi pour une durée de mois qui commence à courir à compter de la date de mise à disposition des fonds. Il est remboursable in-fine. Les intérêts sont payables trimestriellement, à terme échu, au taux d’intérêt de % l’an (taux périodique proportionnel). Calcul des intérêts trimestriels payés Les termes du contrat précisent que le décompte des intérêts se fait à partir du nombre de jours écoulés pendant un trimestre, fixé par défaut à jours divisés par , sur la base d’une année de jours. Les intérêts payés trimestriellement peuvent donc se calculer de la manière suivante : Intérêts payés =  %  / = T Diagramme des flux Le flux positif représente l'encaissement des fonds : T. Les flux négatifs représentent : le montant des intérêts payés : T pour les premières trimestrialités Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le montant des intérêts payés : T, majoré du capital remboursé in-fine pour la huitième et dernière trimestrialité, soit T. encaissement des fonds flux positif durée en mois – flux négatifs remboursement des fonds Prise en compte des frais financiers en fonction de la durée de construction de l’opération Trois cas de figure peuvent se présenter : durée en mois – OS achèvement portage foncier production immobilisée trésorerie propre en charges d'exploitation en prix de revient de l'opération à l'actif en charges d'exploitation cas n° achèvement OS portage foncier production immobilisée en charges d'exploitation en prix de revient de l'opération à l'actif cas n° OS achèvement production immobilisée cas n° en prix de revient de l'opération à l'actif Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cas n° : la date de l’ordre de service est postérieure à la date de mise à disposition des fonds et la date d’achèvement des travaux est antérieure à la date de remboursement des fonds. La durée du chantier est donc située à l’intérieur de la période de préfinancement. Il y a, en conséquence, présence d’un portage foncier en amont de l’ordre de service ( T) et présence de trésorerie propre à l’entreprise en aval de la date d’achèvement ( T). Les frais financiers induits par ces deux situations sont supportés par l’exploitation courante de l’entreprise. Les frais financiers courus durant la période de construction ( T) sont intégrés dans le prix de revient de l’opération. Cas n° : la date de l’ordre de service est postérieure à la date de mise à disposition des fonds et la date d’achèvement des travaux est postérieure à la date de remboursement des fonds. Le portage foncier est donc supporté par l’exploitation courante ( T). Le reliquat de frais financiers est intégré dans le prix de revient de l’opération ( T). Cas n° : la date de l’ordre de service est antérieure à la date de mise à disposition des fonds et la date d’achèvement des travaux est postérieure à la date de remboursement des fonds. La période de préfinancement est située à l’intérieur de la durée de construction. En conséquence, la totalité des frais financiers peut être intégrée dans le prix de revient de l’opération ( T)…. Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Dans l’hypothèse où les intérêts du préfinancement donnent lieu à paiements réguliers, le schéma simplifié de comptabilisation des frais financiers intercalaires se développe en étapes. Ce schéma repose sur les principes de la production immobilisée dont les mécanismes généraux ont été présentés au paragraphe précédent. Schéma. : Comptabilisation des frais financiers incorporés en immobilisations Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF PASSIF immobilisations dette financière Mouvement : déblocage des fonds trésorerie – COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES Mouvement : imputation des frais financiers en immobilisations PRODUITS Mouvement : paiement et comptabilisation des intérêts production immobilisée frais financiers Mouvement : déblocage des fonds Les fonds sont débloqués par le prêteur de capitaux au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds, tout au long de la période de préfinancement (mouvement du schéma). En conséquence, on observe une augmentation simultanée des dettes financières, correspondant au capital encaissé, et de la trésorerie pour des montants identiques. Ces deux mouvements affectent en même temps le passif et l’actif. Mouvement : comptabilisation des intérêts payés Les intérêts dus aux échéances sont comptabilisés en charges financières, intérêts des emprunts, du compte de résultat pour les montants réellement facturés par le prêteur (mouvement du schéma). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Ces intérêts facturés donnent lieu à décaissement et donc à sortie de trésorerie à l’actif du bilan. Mouvement : imputation des frais financiers externes au prix de revient de la construction Au / de chaque exercice et à l’achèvement de l’opération, les frais financiers du préfinancement, courus de l’ordre de service à l’achèvement de l’opération, sont comptabilisés en production immobilisée, immeubles de rapport, frais financiers externes, en produits du compte de résultat (mouvement du schéma). Il ne subsiste donc, au compte de résultat, en charges nettes (intérêts des emprunts minorés de la production immobilisée) que la fraction de frais financiers non incorporable au prix de revient, c’est à dire les frais financiers courus avant l’ordre de service et/ou après l’achèvement de l’opération. Simultanément, l’actif augmente au niveau des immeubles de rapport (frais financiers) d’un montant identique à la production immobilisée ainsi comptabilisée… Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement… Principes généraux et calculs Au début des années , la Caisse des Dépôts et Consignations a proposé aux entreprises Hlm des emprunts associés à une période de préfinancement. Ce type d’emprunt comporte une première phase, de à mois, dite de "préfinancement" pendant laquelle l’emprunteur mobilise les fonds dont il a besoin, selon un échéancier prévisionnel convenu au départ entre la Caisse des Dépôts et Consignations et l’emprunteur. Cette période de "préfinancement" va donner lieu à calcul d’intérêts dont le montant est déterminé, au terme de la période de préfinancement, à la fois par : les montants mobilisés par l’emprunteur (la somme de ces montants constituant généralement le capital emprunté inscrit au contrat de prêt) la période de mobilisation ( à mois) les taux d’intérêt en vigueur aux dates de versement des fonds. Les intérêts ne sont pas payés par l'emprunteur selon un échéancier préalable, mais calculés en fin de période de préfinancement. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs A l’issue de la période de "préfinancement", deux cas de figure se présentent : si la durée du "préfinancement" est strictement inférieure à mois, alors les intérêts calculés sur la période sont payés à la CDC au terme de la période de préfinancement. On retrouve ici la règle générale énoncée précédemment. si la durée du "préfinancement" est supérieure à mois, alors l'entreprise Hlm peut opter soit pour le paiement des intérêts au terme de la période de préfinancement (règle générale ci-dessus), soit pour la capitalisation des intérêts, c'est à dire leur consolidation dans le capital de l'emprunt à long terme. Dans l’hypothèse de la capitalisation des intérêts, le montant des intérêts calculés n’est pas payé, mais ajouté au total des fonds empruntés pour constituer un "emprunt consolidé". Schéma. : Principe de fonctionnement des prêts CDC avec préfinancement PÉRIODE DE PRÉFINANCEMENT versement échelonné du capital prêté à mois date d'effet du contrat les versements commencent mois date de consolidation date de fin du préfinancement date de référence date de ère mise en recouvrement date de paiement de la ère échéance les versements s'arrêtent calcul des intérêts capitalisés capital prêté intérêts capitalisés = capital consolidé Ce mécanisme de capitalisation induit plusieurs conséquences : au niveau du bilan : – le prix de revient de l'immobilisation est majoré des intérêts calculés, de la date de l’ordre de service à la date d’achèvement de l’opération – les dettes financières sont majorées du montant total des intérêts capitalisés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il peut y avoir déséquilibre entre les ressources (capitalisation des intérêts) et les emplois (frais financiers externes immobilisés) si les intérêts capitalisés sont supérieurs aux intérêts incorporés dans le prix de revient de l'immobilisation. au niveau du compte de résultat : – pour un exercice, les charges d'intérêts pourraient être majorées des intérêts courus de la date d’achèvement à la date de fin de la période de "préfinancement", si ces deux dates ne correspondent pas – au cours de l’exploitation courante de l’opération, les annuités de l’emprunt sont majorées suite à la capitalisation des intérêts de la période de "préfinancement"…. Exemple de calcul des intérêts intercalaires Considérons un emprunt avec préfinancement consolidable de T dont la date d’effet est le //. La période de préfinancement est de mois. La date de consolidation est donc fixée au //. Les flux de versement des fonds sont les suivants : – au // : T – au // : T – au // : T – au // : T. Le taux d’intérêt en vigueur à la date de versement des fonds est de. %. Il reste constant sur la période de préfinancement. Calcul des intérêts dus au terme de la période de préfinancement Le décompte des intérêts se fait à partir du nombre exact de jours écoulés sur la base d’une année de jours. Dans la mesure où le taux d’intérêt de. % est constant durant la période de préfinancement, il existe deux méthodes, mathématiquement et financièrement équivalentes, pour calculer les intérêts dus au terme de la période de préfinancement. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs ère méthode : cette méthode consiste à calculer les intérêts dus par chaque flux de versement, de leur date de versement à la date de consolidation de l’emprunt. Calcul des intérêts dus (I) par le premier versement de T, de la date de versement (//) à la date de consolidation (//), soit jours : I =  (. / -) =. T Calcul des intérêts dus (I) par le deuxième versement de T, de la date de versement (//) à la date de consolidation (//), soit jours : I =  (. / -) =. T De la même manière, on calcule : I =  (. / -) =. T I =  (. / -) =. T Le montant total des intérêts dus à la date de consolidation est donc égal à : I = I I I I soit encore I =. . . . =. T Le schéma ci-dessous présente la démarche de calcul financier retenue pour cette méthode, étant entendu que cette méthode est valable tant que le taux d’intérêt reste constant durant toute la durée de la période de préfinancement. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs euros pendant jours à. % pendant jours à. % l'an pendant jours à. % l'an pendant jours à. % l'an // // // // // ème méthode : cette méthode consiste à calculer les intérêts dus par chaque flux de versement, de leur date de versement à la date de versement du flux suivant. Calcul des intérêts dus (I’) par le premier versement de T, de la date de ce premier versement (//) à la date du second versement (//), soit jours : I’ =  (. / -) =. T Calcul des intérêts dus (I’) de la date de ce second versement (//) à la date du versement suivant (//), soit jours pour T de er versement, ses intérêts capitalisés pour un montant calculé ci-dessus de. T et le montant du second versement de T : I’ = ( . )  (. / -) =. T De la même manière, on calcule : I’ = ( . .)  (. / -) =. T I’ = ( . . .)  (. / -) I’ =. T Notons que I’ se calcule par rapport à la date de consolidation. Le montant total des intérêts dus à la date de consolidation est donc égal à : I = I’ I’ I’ I’ Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs soit encore I =. . . . =. T Les deux méthodes de calcul conduisent au même montant d’intérêts dus à l’issue de la période de préfinancement. Cette seconde méthode est néanmoins celle à utiliser en cas de variation du taux d’intérêt pendant la période de préfinancement. Le schéma ci-après présente la démarche de calcul financier retenue pour cette seconde méthode. euros pendant jours à. % l'an pendant jours à. % l'an pendant jours à. % l'an pendant jours à. % l'an // // // // // Calcul de l’emprunt consolidé Au //, les intérêts capitalisés ainsi calculés sont consolidés pour porter le capital emprunté ( T) en capital consolidé (. T). A partir du //, date de paiement de la première annuité, les échéances de l’emprunt seront calculées sur la base de. T, montant du capital consolidé…. Principes généraux de comptabilisation Dans l’hypothèse où les intérêts du préfinancement sont capitalisés, le schéma simplifié de comptabilisation se développe en étapes. À nouveau, c'est le mécanisme comptable de la production immobilisée qui est mis en œuvre. Schéma. : Comptabilisation des frais financiers capitalisés Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF PASSIF immobilisations intérêts courus consolidables dette financière Mouvement : déblocage des fonds trésorerie COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES Mouvement : comptabilisation des intérêts courus du préfinancement PRODUITS Mouvement : imputation des frais financiers en immobilisations production immobilisée frais financiers Mouvement : déblocage des fonds Les fonds sont débloqués par le prêteur au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds tout au long de la durée de la période de préfinancement (mouvement du schéma). En conséquence, on observe une augmentation simultanée des dettes financières, correspondant aux fonds encaissés, et de la trésorerie pour des montants identiques. Ces deux mouvements affectent en même temps le passif et l’actif du bilan de l'entreprise Hlm. Étape : calcul et comptabilisation des intérêts courus Au / de chaque exercice et à la fin de la période de préfinancement, les intérêts courus sont calculés et comptabilisés en charges financières, intérêts des emprunts, au compte de résultat (mouvement ). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Puisqu’ils sont capitalisés, ces intérêts ne sont pas facturés immédiatement par le prêteur et ne donnent, par conséquent, pas lieu à décaissement. Par contre, ces intérêts vont alimenter le poste "intérêts courus consolidables" au passif du bilan pour un montant identique à ceux calculés et comptabilisés en charges. Mouvement : imputation des frais financiers externes au prix de revient de la construction Au / de chaque exercice et à l’achèvement de l’opération, les frais financiers du préfinancement, courus de l’ordre de service à l’achèvement de l’opération, sont comptabilisés en production immobilisée, immeubles de rapport, frais financiers externes, en produits du compte de résultat (mouvement ). Il ne subsiste donc, au compte de résultat, en charges nettes (intérêts des emprunts minorés de la production immobilisée) que la fraction de frais financiers non incorporable au prix de revient, c’est à dire les frais financiers courus avant l’ordre de service et/ou après l’achèvement de l’opération. Simultanément, l’actif augmente au niveau des immeubles de rapport (frais financiers) d’un montant identique à la production immobilisée ainsi comptabilisée. Mouvement : consolidation de l’emprunt de la totalité des frais financiers Lors de la consolidation de l’emprunt, les frais financiers sont capitalisés en totalité même si une quotité inférieure est incorporée au prix de revient de l’opération. Il est alors procédé à un virement de compte à compte, par transfert des intérêts courus consolidables au poste "emprunts" des dettes financières. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Annexe : Exemple d’application de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers Cette annexe a pour objet de dresser un compte de résultat et un bilan simplifié, mais normalisé, de l'exemple d'application de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers proposé au paragraphe… Il est en effet tenu compte du résultat de l'exercice au compte de résultat, amenant ainsi l'égalité entre les charges et les produits. Il est aussi tenu compte, au bilan de la trésorerie et du report à nouveau, amenant aussi l'égalité entre l'actif et le passif. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES rang Dotation aux amortissements Dotation aux amortissements dérogatoires Résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – TOTAL CHARGES Les charges sont inchangées par rapport à l'exemple développé dans le corps du texte. Néanmoins, le résultat de l'exercice est toujours déficitaire jusqu'au ème exercice dans la mesure où seules les dotations aux amortissements sont comptabilisées. Notons que ce résultat est toujours comptabilisé en charges, même lorsqu'il est déficitaire (signe -). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs COMPTE DE RÉSULTAT PRODUITS rang Quotes-parts de subventions virées au résultat Reprise sur amortissements dérogatoires Les produits sont strictement identiques. TOTAL PRODUITS Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF rang Terrain Immeuble de rapport Valeur nette Trésorerie – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – TOTAL ACTIF – – – – – – – – – – – – – – – – L'actif développé laisse maintenant apparaître la trésorerie, toujours négative, qui correspond au capital remboursé de l'emprunt, seul décaissement retenu dans cet exemple. Au ème exercice, la trésorerie négative totale correspond précisément au montant total du capital emprunté. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN PASSIF rang Réserve pour couverture des immobilisations non amortissables Report à nouveau – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Subvention nette Amortissements dérogatoires TOTAL PASSIF Capital restant dû – – – – – – – – – – – – – – – – Le passif fait apparaître, année par année, le report à nouveau constitué au départ par les fonds propres investis dans l'opération ( T), majorés des résultats excédentaires et minorés des résultats déficitaires. C'est ainsi que le report à nouveau de l'exercice est égal à T : fonds propres exercice résultat exercice = report à nouveau exercice : – Le report à nouveau de l'exercice est égal à – T : report à nouveau exercice résultat exercice – variation des réserves pour couverture = report à nouveau exercice : – – – – Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs La réserve pour couverture des immobilisations non amortissables, comptabilisé pour la première fois au / de l'exercice , vient en diminution du report à nouveau. Le report à nouveau de l'exercice est égal à – T : report à nouveau exercice résultat exercice – variation des réserves pour couverture = report à nouveau exercice : – – – On ne tient compte que de l'augmentation de la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables entre les exercices et. Cette réserve augmente de T ( T – T) au / de l'exercice et vient en diminution du report à nouveau calculé au / de cet exercice. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Annexe : Exercices d’application sur les frais financiers Exercice Soit un emprunt avec préfinancement consolidable de T mobilisé pour financer la construction d’un immeuble locatif, dont la date d’effet est le //. La période de préfinancement est de mois. La date de consolidation est fixée au //. Les flux de versement des fonds sont les suivants : – au // : T – au // : T – au // : T – au // : T. Le taux d’intérêt en vigueur à la date de versement des fonds est de. %. La date de l’ordre de service est le //. La date d’achèvement de la construction est fixée au //. Calculer :. Les frais financiers courus au //, date de fin d’exercice, qui devraient être comptabilisés en constructions en cours.. Les frais financiers courus au //, date d’achèvement des travaux, qui devraient être comptabilisés en constructions en cours.. Les frais financiers qui devraient être comptabilisés en charges nettes d’exploitation, au poste de charges d’intérêts.. Le montant des intérêts consolidés. Le décompte des intérêts se fait à partir du nombre exact de jours écoulés sur la base d’une année de jours. Exercice Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Considérons un emprunt avec préfinancement consolidable de T mobilisé pour financer la construction d’un immeuble locatif, dont la date d’effet est le //. La date de consolidation est fixée au //. Les flux de versement des fonds sont les suivants : – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. %. Calculer les frais financiers à consolider au //.

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