La maintenance du patrimoine locatif Hlm

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La maintenance du patrimoine locatif Hlm
Définition de la maintenance locative
Typologie de la maintenance locative
La maintenance effectuée par la régie d’entretien
Le financement global de la maintenance locative
Les financements directs de la maintenance locative
Le transfert des grosses réparations
Le coût net de la maintenance locative
Le cash-flow et le bilan Hlm
L’affectation du résultat de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. La maintenance du patrimoine locatif Hlm.. Définition de la maintenance locative Il est souvent utile, pour une entreprise Hlm, d'évaluer le coût de la maintenance non récupérable de l'activité locative, ceci indépendamment des travaux d'amélioration et indépendamment de la maintenance réalisée sur les biens propres de l'entreprise Hlm. Sont en effet exclus de cette analyse : les travaux d'amélioration qui sont des dépenses susceptibles d'apprécier la valeur de l'immeuble ou sa rentabilité. Ces dépenses doivent être portées à l'actif du bilan, en contrepartie de financements particuliers destinés à couvrir tout ou partie de ces dépenses tels que les emprunts, les subventions et les capitaux propres de l'entreprise Hlm, à l'exclusion de la provision pour grosses réparations. Signalons néanmoins que ces dépenses ainsi immobilisées servent à leur tour d'assiette de calcul de la dotation à la provision pour grosses réparations. les charges de maintenance et les autres travaux d'entretien non liés au patrimoine locatif. Ces charges ne sont pas récupérables auprès des locataires. Dans la pratique, ces dépenses regroupent intégralement et exclusivement les dépenses d'entretien engagées par l'entreprise Hlm pour son propre compte sur des biens immobiliers (entretien réalisé dans les bâtiments administratifs) et sur des biens mobiliers (entretien des véhicules, entretien informatique…). L'annexe ci-après tente d'établir une classification des dépenses de maintenance du patrimoine locatif existant à partir de la nature des interventions techniques sur le patrimoine. Elle tente aussi d'établir une classification fiscale des dépenses de maintenance à partir du mécanisme de livraison à soi-même au taux réduit de TVA. La typologie de la maintenance locative présentée ci-après repose plus sur des critères juridiques et comptables, sans oublier en arrière plan la nature technique de l'intervention…. Typologie de la maintenance locative Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm La maintenance locative proprement dite est constituée des travaux d'entretien et de réparations aux immeubles de rapport. Ces travaux ont pour objet de conserver les immeubles locatifs dans de bonnes conditions d'utilisation ou à remettre ces biens en bon état d'utilisation. Ces dépenses d'entretien et de réparations sont comptabilisées en charges, au compte de résultat. En charges du compte de résultat, la maintenance locative est enregistrée en fonction de sa nature. Seuls sont donc comptabilisés à ces postes les travaux effectués par des entreprises extérieures à l'entreprise Hlm. On distingue trois catégories de dépenses de maintenance locative : l'entretien et les réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Le respect de cette ventilation par nature est essentiel puisque la base de la reprise sur la provision pour grosses réparations est constituée exclusivement des seules dépenses de gros entretien et de grosses réparations. Une ventilation erronée peut donc perturber le résultat comptable de l'entreprise Hlm. Les travaux d'entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à un an. Il s'agit souvent de petites réparations entraînées par la nécessité de la maintenance et de la gestion courante du patrimoine locatif. En principe, leur volume se maintient à un niveau relativement stable dans le temps. Une partie de ces dépenses est récupérable auprès des locataires, notamment les travaux effectués à l'intérieur des logements. Même s'ils constituent du gros entretien, les travaux nécessités par des dégâts causés par les locataires sont classés en entretien courant et constituent des charges à récupérer auprès des clients. Le gros entretien sur biens immobiliers se distingue de l'entretien courant par son importance et sa nature : il correspond généralement à des travaux programmables, destinés au maintien ou à la remise à neuf d'éléments non essentiels d'un immeuble, détériorés par l'usure. Il rentre généralement dans le cadre d'un plan d'entretien systématique. La périodicité de ces travaux est pluriannuelle ou pour la moins supérieure à un an. Sinon, ils constitueraient des dépenses d'entretien courant. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les travaux et honoraires de gros entretien concernent, pour un même corps d'état, tout ou partie des éléments d'un immeuble. Ils peuvent aussi concerner un logement ou l'ensemble d'un immeuble, voire un groupe d'immeubles locatifs. Selon l'article du Code Civil, doivent être considérés comme des grosses réparations, les travaux d'une importance excédant celles des opérations courantes d'entretien et de réparations, consistant en la remise en état, la réfection, voire le remplacement d'équipements qui, au même titre que les gros murs, les charpentes et les couvertures, sont essentiels pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé conformément à sa destination, dans des conditions normales de sécurité. Elles comprennent, d'une manière générale, les travaux et honoraires destinés à maintenir le clos et le couvert, et qui par leur importance, ne peuvent être assimilés à des réparations courantes ou de gros entretien. Ces travaux, programmables ou non, ne présentent pas un caractère répétitif. Ils n'apportent pas non plus de valeur supplémentaire à l'immeuble comme c'est le cas des travaux d'amélioration, même s'ils ont pour effet de prolonger sa durée de vie…. La maintenance effectuée par la régie d'entretien La typologie de la maintenance présentée ci-dessus repose sur un classement comptable des charges par nature (achats, consommations, amortissements…) et non par destination (coût de la fonction recouvrement, coût du système d'information…). En conséquence, le coût d'un service, d'une fonction ou d'une activité se trouve comptablement réparti entre plusieurs lignes de charges par nature et n'apparaît pas distinctement. Seule la comptabilité analytique permet d'évaluer et de suivre le coût d'une activité au sein d'une entreprise Hlm. Dès lors, pour une entreprise Hlm qui réalise elle-même des travaux de maintenance locative, le coût de ce service interne de maintenance n'apparaît pas à la lecture directe du compte de résultat, puisque seuls les travaux facturés par des entreprises extérieures peuvent être inscrits dans les comptes comptables d'entretien, de gros entretien et de grosses réparations. En conséquence, les charges étant imputées par nature au compte de résultat et, d'autre part, les transferts de charges n'étant pas autorisés entre charges Les honoraires de maîtrise d'œuvre qui participent à l'effort global de maintenance sont comptabilisés en charges de gros entretien ou de grosses réparations et non en honoraires. Les dépenses de grosses réparations incluent aussi les dépenses de P des contrats de chauffage et les grosses réparations afférentes aux ascenseurs. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm d'exploitation, les comptes de maintenance locative n'incluent normalement aucun coût de régie d'entretien. Or, l'évaluation des travaux de maintenance réalisés par le service interne d'entretien est importante : pour faire apparaître l'effort global de maintenance, somme des prestations externes et de la valorisation des travaux réalisés en interne par l'entreprise Hlm pour justifier la reprise sur la provision pour grosses réparations. Une annexe relative à la maintenance du patrimoine locatif permet de mettre en évidence les travaux de maintenance réalisés en régie. Elle a pour objet de ventiler le coût total de la régie : en entretien et réparations courants, récupérables et non récupérables, y compris les dépenses d'hygiène, d'espaces verts, de nettoyage… en gros entretien, récupérable et non récupérable en grosses réparations en travaux d'amélioration en "divers non affectables", incluant les charges liées aux bâtiments administratifs, aux immeubles non-propriété de l'entreprise Hlm (copropriétés…). Le coût total de la régie est constitué par la somme des consommations, des rémunérations, des charges sociales et fiscales, des amortissements et des frais généraux analytiquement et directement affectables au service d'entretien, au personnel d'entretien ou encore à la régie d'entretien. Seuls l'entretien courant sur biens immobiliers non récupérable réalisé en régie, le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie et les grosses réparations sur biens immobiliers réalisées en régie, viennent majorer l'effort global de maintenance. Seuls le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie et les grosses réparations sur biens immobiliers réalisées en régie peuvent faire l'objet d'une reprise sur la provision pour grosses réparations dans les limites prévues pour la maintenance comptabilisée par nature… Le financement global de la maintenance locative Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm… Les financements directs de la maintenance locative L'entretien et les réparations courants sur biens immobiliers, majorés des travaux faits en régie, doivent être financés par les loyers et ne peuvent en aucun cas être étalés, ni couverts par une reprise sur la provision pour grosses réparations. Le gros entretien sur biens immobiliers est une charge courante d'exploitation. Les charges de gros entretien, majorées du gros entretien fait en régie, sont donc couvertes par des produits normaux d'exploitation, c'est à dire les loyers, les subventions reçues à cet effet et, si besoin est, par une reprise sur la provision pour grosses réparations inscrite au passif dans la limite du montant du gros entretien imputé en charges et à concurrence des /ème de la provision disponible au bilan (calculée après la dotation de l'exercice et après la reprise pratiquée pour la couverture des grosses réparations). En aucun cas les charges de gros entretien ne peuvent être étalées. Les charges de grosses réparations sur biens immobiliers, majorées des travaux faits en régie, peuvent être financées en cours d'exercice par : les loyers des subventions pour travaux de réparations reçues à cette fin une reprise sur la provision pour grosses réparations dans la limite du montant des grosses réparations nettes de subventions pour travaux et de transferts de charges et à concurrence de la provision disponible au bilan des emprunts spécifiques. Le schéma suivant présente les différentes modalités de financement de la maintenance locative en fonction de la typologie de la maintenance. Schéma. : Financement de la maintenance locative Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm charges produits entretien et réparations courants entretien et réparations courants sur biens immobiliers loyers EC effectué en régie charges gros entretien produits subventions d'exploitation pour travaux gros entretien sur biens immobiliers GE effectué en régie charges grosses réparations reprise sur provision pour grosses réparations loyers produits subventions d'exploitation pour travaux grosses réparations sur biens immobiliers GR effectuées en régie emprunts par le biais des tranferts de charges reprise sur provision pour grosses réparations loyers… Le transfert des grosses réparations L'objet du mécanisme général de transferts de charges est d'enregistrer en produits du compte de résultat, le montant des charges d'exploitation, financières et exceptionnelles à transférer soit à un compte de bilan, autres que les comptes d'immobilisations, soit d'une catégorie de charges à une autre catégorie de charges. Par exemple, lorsqu'il s'agit de frais de montage, de remise en état et de commercialisation induits par la vente de logements locatifs. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les Instructions Comptables des entreprises Hlm précisent que l'utilisation du mécanisme de transferts de charges entre les différentes catégories de charges est très limitée. En particulier, lorsque l'entreprise Hlm effectue en régie des réparations, la valeur des travaux qui figure en achats et en charges de personnel notamment, ne peut pas être transférée, par le jeu du mécanisme de transferts de charges, en maintenance (entretien, gros entretien et grosses réparations). Cette double comptabilisation aurait pour effet de fausser la présentation du compte de résultat et les ratios de gestion. Les transferts de charges concernent les trois catégories de charges du compte de résultat : les charges d'exploitation, comprenant : – les charges différées : charges de l'exercice enregistrées en classe selon leur nature mais qui, dans le cadre d'opérations spécifiques dont l'équilibre global est démontré, se rapportent à des productions déterminées à venir et que l'entreprise Hlm décide de différer – les frais d'acquisition des immobilisations représentatifs des droits de mutation et les frais d'actes portant sur des immobilisations autres que les immobilisations locatives, que l'entreprise Hlm a décidé d'étaler sur plusieurs exercices – les prestations fournies sous forme d'avantages en nature au personnel – les frais d'émission des emprunts obligataires (frais de publicité, frais d'impression des titres et diverses commissions dues aux banques) peuvent être étalés au maximum sur la durée de l'emprunt – les grosses réparations, objet de la présente étude – les autres charges à étaler dont la destination justifie l'étalement : frais de montage et de commercialisation sur vente de logements locatifs, charges financières survenant à l'occasion d'une renégociation d'emprunts, rémunération versée au Fonds de Garantie de la CGLLS en contrepartie d'une garantie venant se substituer à celle des collectivités locales les charges financières, et plus précisément les intérêts compensateurs étudiés au chapitre du présent ouvrage Ces charges différées sont en principe à utiliser exceptionnellement. Généralement, ces frais ne sont pas représentatifs d'une valeur vénale et ne peuvent être incorporés au prix de revient d'une immobilisation. Cette durée peut être plus courte que celle de l'emprunt. L'étalement de ces charges ne peut être opéré sur une période excédant ans. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les charges exceptionnelles. Schéma. : Mécanisme général des transferts de charges BILAN ACTIF PASSIF charges à répartir COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l'actif charges d'exploitation transferts charges d'exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d'exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l'actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits du compte de résultat (mouvement du schéma cidessus). Le mécanisme du transfert de charges a donc pour objet de neutraliser les charges comptabilisées par nature au compte de résultat et pouvant faire l'objet d'un étalement. Dans son principe général, le transfert de charges est analogue au mécanisme de la production immobilisée, sauf qu'il ne concerne pas des charges pouvant être incorporées aux immobilisations. Certaines charges à répartir, comptabilisées à l'actif (emplois), peuvent être financées au passif (ressources) : c'est le cas notamment des emprunts finançant les dépenses de grosses réparations, c'est aussi le cas des intérêts compensateurs. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm En fin d'exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l'actif, vont diminuer des dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir du montant de la quote-part des charges incombant à cet exercice, exercice de transfert inclus (mouvement du schéma ci-dessus). Seules les grosses réparations, parmi la maintenance locative, peuvent faire l'objet d'un transfert de charges dans les conditions suivantes. Lorsque la provision pour grosses réparations est insuffisante et après reprise en totalité du solde de cette provision, et qu'il est nécessaire de recourir à l'emprunt pour compléter le financement des travaux réalisés, ces charges peuvent être réparties sur plusieurs exercices dans la limite du montant et de la durée de l'emprunt, sans qu'il y ait pour autant relation entre la période sur laquelle cette répartition est effectuée et la durée de l'emprunt. Schéma. : Mécanisme du transfert de grosses réparations à étaler BILAN ACTIF PASSIF emprunts GR encaissement d'emprunts finançant les dépenses de grosses réparations GR à répartir COMPTE DE RÉSULTAT Mouvement : amortissement des grosses réparations à étaler CHARGES PRODUITS Mouvement : transfert des grosses réparations à étaler à l'actif grosses réparations dotations aux amortissements des charges à répartir transferts de GR Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les grosses réparations à étaler comptabilisées à l'actif augmentent du montant des charges de grosses réparations dont l'étalement a été décidé (mouvement ). Parallèlement, les dettes financières augmentent du même montant. En fin d'exercice, dès l'exercice de transfert et jusqu'à apurement de l'opération, les grosses réparations à étaler comptabilisées à l'actif sont amorties par le jeu d'une dotation aux amortissements des charges d'exploitation à répartir (mouvement ). Souvent, les conditions de transfert de grosses réparations ne sont pas strictement réunies et il suffit qu'un emprunt soit spécifiquement mobilisé pour financer ces grosses réparations pour induire le transfert des grosses réparations pour un montant identique à celui de l'emprunt. Cette opération n'est alors pas comptablement orthodoxe, même si elle peut se justifier d'un point de vue financier. L'exemple ci-dessous, exprimé en euros, résume l'ensemble des mécanismes de financement de la maintenance locative : BILAN AU // actif passif Provision grosses réparations BILAN AU // actif Groses réparations à étaler passif Provision grosses réparations provision disponible fin dotation PGR exercice – reprise PGR exercice Provision disponible fin – COMPTE DE RÉSULTAT charges produits Gros entretien Gros entretien réalisé en régie Grosses réparations Grosses réparations en régie Subventions pour travaux Transferts de charges (emprunts) Dotation provision GR Reprises sur PGR – GR Reprises sur PGR – GE total charges total produits Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm L'entreprise Hlm a encaissé, au cours de l'exercice , un emprunt de T finançant spécifiquement des dépenses de grosses réparations. On notera que la reprise sur provision pour grosses réparations affectée au financement des dépenses de grosses réparations ( T) est égale aux dépenses de grosses réparations comptabilisées ( T), majorées des grosses réparations effectuées par la régie d'entretien ( T), minorées des subventions pour travaux ( T) et des transferts de charges ( T). On notera aussi que /ème de la provision disponible pour grosses réparations, avant reprise pour financer les dépenses de gros entretien, conduisent à un montant de T et qu'en conséquence, les dépenses de gros entretien y compris le gros entretien réalisé en régie peuvent faire l'objet d'une reprise totale équivalente ( T). On soulignera enfin que les dépenses de régie sont évaluées de façon extracomptable (comptabilité analytique) et qu'elles apparaissent en charges que par seul souci pédagogique… Le coût net de la maintenance locative L'objet de cette dernière analyse est de cerner le coût total de l'entretien locatif non récupérable effectué par l'entreprise Hlm en sus des dépenses comptabilisées en charges par nature, c'est à dire en entretien courant, gros entretien et grosses réparations. Il s'agit donc d'apporter un complément d'information aux dépenses de maintenance comptabilisées par nature dans le compte de résultat par : la mise en évidence de l'effort de maintenance effectuée en interne par l'entreprise Hlm la mise en évidence de l'effort global de maintenance du patrimoine locatif déployé par l'entreprise Hlm la mise en évidence de l'impact net total des charges de maintenance sur le résultat comptable de l'exercice. Le calcul du coût net de la maintenance locative est présenté à l'aide du schéma suivant : Schéma. : Le coût net de la maintenance locative Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm entretien courant de l'exercice emplois ressources entretien et réparations courants sur biens immobiliers subventions d'exploitation pour travaux EC effectué en régie transfert de charges grosses réparations gros entretien sur biens immobiliers GE effectué en régie reprise sur provision pour grosses réparations grosses réparations sur biens immobiliers maintenance lourde de l'exercice GR effectuées en régie grosses réparations charges d'intérêts sur emprunts EFFORT DE MAINTENANCE dotations aux amortissements charges à répartir grosses réparations maintenance lourde future PAR L'EXPLOITATION dotation à la provision pour grosses réparations La particularité de cette approche est de compléter le coût de la maintenance tel que nous l'avons analysé jusqu'à présent par : les charges d'intérêts des emprunts mobilisés pour financer les dépenses de grosses réparations qui ont été étalées les dotations aux amortissements des grosses réparations étalées. L'effort net de maintenance est supporté par les loyers de l'exercice. Le solde de la provision pour grosses réparations, après dotation et reprise, doit croître en proportion du développement du parc et de son vieillissement. Mais il n'est pas anormal que les reprises dépassent la dotation d'une année si un effort exceptionnel de réalisation de grosses réparations a eu lieu pendant l'exercice. En s'abstenant de pratiquer une reprise, alors même qu'une maintenance "riche" du parc est assurée par l'entreprise Hlm, certains dirigeants minimisent le caractère bénéficiaire de leur exploitation. D'autres entreprises Hlm, dans le souci d'équilibrer leurs comptes, pratiquent une reprise maximum pour compenser les travaux de grosses réparations et aussi de gros entretien, de telle Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm façon que la provision disponible ne progresse plus suffisamment pour compenser la progression prévisible des grosses réparations futures. La "politique de reprise" de l'entreprise Hlm, liée à un examen technique du parc permettant d'apprécier la réalité des besoins de travaux de maintenance, est donc un révélateur particulièrement significatif de la santé financière d'une entreprise Hlm. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Le cash-flow et le bilan Hlm Le cash-flow Hlm, mais aussi la capacité d'autofinancement et l'autofinancement net, constituent sans nul doute un dégagement de ressources pour l'entreprise Hlm générées par les activités d'exploitation courantes, financières et exceptionnelles. Ce cash-flow est global et diffus au niveau du bilan : il correspond simultanément à des augmentations de ressources et à des augmentations d'emplois avec un solde net en faveur des ressources si le cash-flow est positif. Schéma. : Diffusion du cash-flow au bilan de l'entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l'exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital des emprunts STOCKS CRÉANCES TRÉSORERIE AUTRES DETTES provisions pour dépréciation, nettes de reprises L'augmentation des ressources se manifeste au bilan : soit par une augmentation du passif (résultat bénéficiaire, provisions pour risques et charges, amortissements dérogatoires…) soit par une diminution de l'actif (amortissements, dépréciations de l'actif…). L'augmentation des emplois se manifeste au bilan : L'autofinancement net et le cash-flow Hlm sont définis au paragraphe. de cet ouvrage. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm soit par une augmentation de l'actif (reprises sur amortissements et sur dépréciations de l'actif…) soit par une diminution du passif (reprises sur amortissements dérogatoires, reprises sur provisions pour risques et charges, remboursements des emprunts, subventions virées au résultat…). Le tableau suivant présente les différents mouvements d'emplois et de ressources affectant l'actif et le passif du bilan, engendrés par le cash-flow. Tableau. : Mouvements comptables induits par le cash-flow au bilan de l'entreprise Hlm ACTIF = = = = – Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations aux provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice Reprises sur provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Dotations NETTES aux amortissements des immobilisations locatives Dotations aux provisions pour grosses réparations Reprise sur provisions pour grosses réparations Dotations NETTES aux provisions pour grosses réparations Dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir Dotations aux amortissements des autres immobilisations (bâtiments administratifs, matériels, mobilier…) Dotations aux amortissements des charges financières (primes de remboursement des obligations…) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Reprises sur amortissements (autres immobilisations, financiers, exceptionnels) Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations financières Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks et en-cours Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : créances douteuses Dotations aux provisions pour dépréciation des valeurs mobilières de placement Dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle Dotations aux provisions pour risques d'exploitation Dotations aux provisions pour risques et charges financiers Dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières Reprises sur provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks, en-cours et créances douteuses Reprises sur provisions pour dépréciation des valeurs mobilières de placement Reprises sur provisions pour dépréciation exceptionnelle Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Reprises sur provisions pour risques et charges d'exploitation, financiers et exceptionnels Autres dotations NETTES aux provisions Résultat bénéficiaire de l'exercice Résultat déficitaire de l'exercice Remboursements d'emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d'emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d'emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d'emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X augmente globalement les ressources Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Puisque le cash-flow correspond à une augmentation globale des ressources (pour un cash-flow positif), il s'ensuit une augmentation globale de la trésorerie, aux délais de paiement et d'encaissement près. Il restera maintenant à estimer s'il s'agit de ressources longues ou courtes et en analyser les implications sur les différentes marges du bilan (fonds de roulement net global et fonds de roulement d'exploitation). Le fonctionnement du tableau EMPLOIS-RESSOURCES, présenté en seconde partie de cet ouvrage, repose en partie sur l'affectation du cash-flow au bilan de l'entreprise Hlm. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. L'affectation du résultat de l'exercice au bilan de l'entreprise Hlm Le résultat de l'exercice, excédentaire ou déficitaire, est constaté simultanément au compte de résultat et au passif du bilan de l'entreprise Hlm. Au bilan, le résultat de l'exercice est affecté en capitaux propres, au compte : Résultat de l'exercice, affecté d'un signe négatif si le résultat est déficitaire. Un résultat bénéficiaire (produits supérieurs aux charges) augmente la situation nette et donc les capitaux propres de l'entreprise Hlm (situation du schéma ci-dessous). Il s'agit alors d'une ressource. En conséquence, un résultat excédentaire augmente les ressources longues de l'entreprise Hlm. Un résultat déficitaire (charges supérieures aux produits) diminue la situation nette et donc les capitaux propres de l'entreprise Hlm (situation du schéma ci-dessous). Il s'agit alors d'une diminution de ressources, donc un emploi. En conséquence, un résultat déficitaire diminue les ressources longues de l'entreprise Hlm. Schéma. : Le résultat de l'exercice Situation Situation COMPTE DE RESULTAT COMPTE DE RESULTAT PRODUITS CHARGES PRODUITS Excédent Déficit Solde créditeur = bénéfice ou excédent Solde débiteur = perte ou déficit BILAN ACTIF CHARGES > PRODUITS PRODUITS > CHARGES CHARGES BILAN PASSIF Excédent ACTIF Compte : résultat de l'exercice PASSIF Compte : résultat de l'exercice imputé en négatif Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Au passif du bilan, le résultat de l'exercice apparaît tout d'abord pour un montant identique à celui constaté au compte de résultat, affecté d'un signe positif (si le résultat est bénéficiaire) ou d'un signe négatif (si le résultat est déficitaire). On parle alors de bilan avant affectation du résultat. Le Conseil d'Administration pour les Offices d'Hlm et l'Assemblée Générale Ordinaire pour les SA d'Hlm vont ensuite délibérer sur l'affectation du résultat de l'exercice clos selon le schéma décrit ci-dessous. Le résultat de l'exercice va en effet être réparti selon des proportions qu'il restera à définir : en réserves qui sont des bénéfices affectés durablement à l'entreprise Hlm, jusqu'à décision contraire en dividendes, pour les SA d'Hlm exclusivement et à la condition que le dividende distribué ne soit pas supérieur à un pourcentage de la valeur nominale des actions égal ou inférieur au taux d'intérêt servi au détenteur d'un premier livret d'une caisse d'épargne au décembre de l'année précédente, majoré de. point en report à nouveau, constitué par la somme des bénéfices et des pertes des exercices antérieurs non encore affectés. Le schéma suivant résume le mécanisme d'affectation d'un résultat bénéficiaire aux différents postes du passif du bilan. Schéma. : Le mécanisme d'affectation du résultat bénéficiaire de l'exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN BILAN AVANT affectation du résultat de l'exercice APRÈS affectation du résultat de l'exercice ACTIF ACTIF PASSIF dotation ou capital et réserves dotation ou capital et réserves report à nouveau antérieur report à nouveau après affectation du résultat résultat de l'exercice subventions d'investissement subventions d'investissement provisions réglementées provisions réglementées dividendes CAPITAUX PROPRES CAPITAUX PROPRES PASSIF Il est clair, qu'en cas d'absence de distribution de dividendes, la situation nette et les capitaux propres, avant et après affectation du résultat, sont identiques. Autrement dit, les ressources longues de l'entreprise Hlm augmentent d'un montant identique au résultat de l'exercice. En cas de distribution de dividendes, la situation nette diminue du montant des dividendes distribués. Les ressources longues augmentent du résultat, minoré des dividendes à verser. La réglementation Hlm et les Instructions Comptables spécifiques des entreprises Hlm vont établir un ordre de priorité dans l'affectation du résultat de l'exercice. En effet, en cas de cessions de biens immobiliers, le résultat est affecté en priorité au compte de réserve "Plus-values nettes sur cessions immobilières" dans la limite du montant des plus-values nettes réalisées sur Art. R – et R — du CCH pour les Offices d'Hlm et OPAC. Le montant des plus-values nettes à imputer au compte de réserve "Plus-values nettes sur cessions immobilières" est déterminé à partir de la différence entre le montant inscrit au compte "Produits de cessions d'éléments d'actifs" et le montant porté au compte "Valeurs comptables des éléments d'actifs cédés" pour les immeubles concernés. Cette différence est ensuite minorée des frais de montage, de remise en état et de commercialisation (internes et externes) induits par la vente de ces logements locatifs, du remboursement des Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm la cession des biens patrimoniaux immobiliers de l'entreprise Hlm. Si le résultat de l'exercice est insuffisant pour cette affectation, un prélèvement sera effectué sur le compte "Report à nouveau" dans la limite du solde créditeur de ce compte, ou à défaut sur un compte de réserve. Le calcul des plus-values de cessions immobilières est présenté au paragraphe. suivant relatif à la vente des logements locatifs familiaux. Pour les SA d'Hlm exclusivement, un prélèvement d'un vingtième au moins doit être effectué obligatoirement chaque année sur les bénéfices de l'exercice, diminués éventuellement des pertes antérieures, pour doter le compte de "Réserve légale". Ce prélèvement cesse d'être obligatoire lorsque ce fonds de réserve atteint le dixième du capital. Le solde est ensuite affecté : aux autres comptes de réserves et notamment la "Réserve pour couverture des immobilisations non amortissables" dont le mécanisme est décrit au chapitre au compte de report à nouveau. Pour illustrer ce mécanisme, examinons le cas de figure d'une SA d'Hlm qui dispose d'un résultat bénéficiaire de T dont T de plusvalues de cessions immobilières. Le report à nouveau antérieur, c'est à dire avant affectation du résultat de l'exercice, est de T. Dans ces conditions, le tableau des affectations du résultat de l'exercice clos telles qu'elles sont proposées à l'Assemblée Générale des actionnaires pourrait être le suivant, en euros : aides publiques (bonifications et subventions) et enfin du montant des suppléments de loyer de solidarité acquittés par l'acquéreur en tant que locataire au cours des cinq années qui ont précédé l'acte authentique de vente. Voir le paragraphe. ci-après sur la vente des logements locatifs Hlm. Seules sont concernées les cessions d'immeubles de rapport et de terrains les supportant qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles d'accession à la propriété. Pour les Offices d'Hlm, il s'agit des "Excédents d'exploitation affectés à l'investissement", de la "Réserve de compensation", de la "Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables" et des "Réserves diverses". Pour les SA d'Hlm, il s'agit de la "Réserve de prévoyance", de la "Réserve en couverture de déficit", de la "Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables" et des "Réserves diverses". Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU DES AFFECTATIONS DU RÉSULTAT ORIGINES: Report à nouveau antérieur Résultat de l'exercice AFFECTATIONS: Affectation aux réserves Réserve légale Autres réserves Réserve de prévoyance Réserve en couverture de déficit Plus-values nettes sur cessions immobilières Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Réserves divers Dividendes Report à nouveau TOTAUX Il faut tout d'abord souligner que les plus-values de cessions immobilières sont inférieures au résultat de l'exercice. Cette entreprise Hlm propose à son Conseil d'Administration d'affecter la totalité du report à nouveau ainsi que le résultat de l'exercice. Après affectation obligatoire des plus-values de cessions immobilières pour un montant de T, le report à nouveau antérieur majoré du reliquat de résultat non encore affecté ( – = T) est réparti de la manière suivante : T en réserve pour couverture des immobilisations non amortissables dont le mécanisme de calcul a été présenté au chapitre T en dividendes à payer parce que la SA d'Hlm a réalisé un bénéfice distribuable au sens de l'article de la loi du juillet et T en réserve de prévoyance. Le report à nouveau après affectation du résultat est devenu nul. La réserve légale n'est pas dotée car elle a atteint antérieurement le / du capital. Les ressources longues n'ont augmenté que de T par rapport à un résultat bénéficiaire de T, la différence étant constituée par les dividendes à payer. Examinons un second cas de figure d'une SA d'Hlm qui dispose d'un résultat bénéficiaire de T dont T de plus-values de cessions immobilières. Le report à nouveau, avant affectation du résultat de l'exercice, est de T. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Dans ces conditions, le tableau des affectations du résultat de l'exercice clos telles qu'elles sont proposées à l'Assemblée Générale des actionnaires pourrait être le suivant, en euros : TABLEAU DES AFFECTATIONS DU RÉSULTAT ORIGINES: Report à nouveau antérieur Résultat de l'exercice AFFECTATIONS: Affectation aux réserves Réserve légale Autres réserves Réserve de prévoyance Réserve en couverture de déficit Plus-values nettes sur cessions immobilières Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Réserves divers Dividendes Report à nouveau TOTAUX Il faut souligner que les plus-values de cessions immobilières sont supérieures de T au résultat de l'exercice. Après affectation obligatoire des plus-values de cessions immobilières pour un montant de T, le report à nouveau antérieur majoré du reliquat de résultat non encore affecté ( – = T) est affecté : pour T en réserve légale et pour T en report à nouveau. Le report à nouveau après affectation du résultat est donc de T, en diminution de T par rapport à la situation antérieure, qui s'explique par : une insuffisance de résultat par rapport aux plus-values de cession de T une affectation en réserve légale de T. En l'absence de dividendes, les ressources longues ont augmenté de la totalité du résultat bénéficiaire de l'exercice. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le paragraphe… ci-après, relatif à l'affectation des surplus de cessions immobilières, détaille plus longuement le processus de répartition des plusvalues de cessions dans les comptes de réserves.

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