La vente de logements locatifs Hlm

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La vente de logements locatifs Hlm
Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm
Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm
Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine
Conséquences financières de la vente Hlm
Calcul et affectation en réserves des surplus
Exemple d’une vente de logements locatifs Hlm
Bilan comptable simplifié du logement locatif à la date de la vente
Vente du logement locatif et sortie du patrimoine
Conséquences financières de la vente du logement
Imputation des suppléments de loyers de solidarité
Affectation du surplus en réserves et interprétation du résultat
Les cessions entre entreprises Hlm
Le contexte réglementaire de la vente entre entreprises Hlm
Le cas particulier des cessions à la valeur nette comptable

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. La vente de logements locatifs Hlm La vente, dont il est ici question, concerne les logements locatifs familiaux appartenant aux entreprises Hlm. Cette vente, plus couramment appelée "vente Hlm", s’adresse donc aux constructions inscrites à l’actif immobilisé de l’entreprise Hlm et constitue une activité exceptionnelle. Cette cession d’éléments de l’actif immobilisé est sensiblement différente des opérations de promotion immobilière, réalisées dans le cadre de l’accession à la propriété (comptes de classe à l'actif du bilan), constituant une activité d'exploitation courante de l'entreprise Hlm… Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm Le régime juridique de la vente de logements locatifs appartenant aux entreprises Hlm est défini par l'article la loi n° – du décembre , dite loi "Méhaignerie", tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Le décret n° – du er juillet modifiant le CCH relatif aux cessions, aux transformations d'usage et aux démolitions du patrimoine immobilier des entreprises Hlm précise les modalités de cette vente Hlm. La loi n° – du juillet relative à l’habitat a modifié la loi Méhaignerie afin de relancer l'accession sociale à la propriété, d'une part en réduisant les obstacles juridiques ou administratifs, d'autre part en allégeant les contraintes pesant sur l'acquéreur et en améliorant son information, enfin en permettant la vente d'un plus grand nombre de logements. Tout d'abord, il faut rappeler en liminaire que l'initiative de la vente appartient toujours à l'entreprise Hlm propriétaire qui prend sa décision après une étude de faisabilité sociale, commerciale et financière. Conditions de vente tenant aux caractéristiques des logements cessibles Pour être cessibles, les logements doivent avoir été construits ou acquis depuis plus de ans par une entreprise Hlm. Ce délai court à compter de Ces textes sont commentés par la circulaire n° – du er octobre relative aux cessions d'éléments du patrimoine immobilier des entreprises Hlm à des accédants et la circulaire n° – du mai relative aux cessions, changements d'usage et démolitions concernant des logements Hlm. Ces dispositions sont commentées par la circulaire du août et complétées par la circulaire du février relative à la transparence des opérations immobilières des collectivités territoriales et de leurs établissements publics. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine Hlm : il s'agit de la date de déclaration d'achèvement des travaux ou de la date de l'acte d'acquisition. Deux dérogations peuvent être accordées à cette règle d'ancienneté : lorsque des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient en cas de vente à une autre entreprise Hlm ou à une SEM. Ensuite, pour être cessibles, ces logements doivent répondre aussi à des normes d'habitabilité minimales. Une dérogation est accordée en cas de vente à une autre entreprise Hlm ou à une SEM. Enfin, la décision d'aliéner ne peut pas porter sur des logements insuffisamment entretenus. Conditions de vente tenant aux bénéficiaires Un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire et, sur demande du locataire, à ses proches (conjoint, ascendants et descendants). Si le logement est vacant, l'entreprise Hlm doit l'offrir, par voie de publicité, en priorité à l'ensemble des locataires des logements de l'entreprise Hlm dans le département. À défaut d'acquéreur prioritaire, le logement vacant peut être enfin offert à toute personne physique ou à une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales ou un organisme sans but lucratif. Enfin, les logements, occupés ou vacants, peuvent être vendus à une autre entreprise Hlm ou à une SEM sans qu'il soit fait application des conditions d'ancienneté et d'habitabilité. Décision de vente La décision de vente est toujours prise par l'entreprise Hlm propriétaire. Elle est transmise au préfet qui dispose d'un délai de mois pour faire opposition. Passé ce délai, la décision est exécutoire. Le préfet consulte la ou les communes d'implantation des logements ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. Le préfet n'est pas juridiquement lié par l'avis des collectivités locales. Le prix de vente Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Depuis le mai , l'avis des domaines est requis par les entreprises Hlm préalablement à leurs acquisitions et à leurs cessions immobilières, à l'exception de celles relatives aux opérations entreprises en vue de l'accession à la propriété. Cet avis porte sur la valeur vénale du bien immobilier. Cet avis préalable du service des domaines doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de la réception d'une demande d'avis, à défaut de quoi, il peut être procédé à la réalisation de l'opération. Le prix de vente est fixé par l'entreprise Hlm propriétaire. Sauf en cas de vente à une autre entreprise Hlm ou à une SEM, il ne peut être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines. Lorsque le locataire achète le logement qu'il occupe, les suppléments de loyer payés au cours des années qui précèdent l'acte authentique viennent en diminution du prix de vente, dans la limite de l'estimation du service des domaines. La vente des logements Hlm à leurs occupants ne peut être assimilée à une location-accession, raison pour laquelle les montants des loyers versés ne peuvent être déduits, soit partiellement, soit en totalité du prix de vente. Ceuxci ne constituent en aucune manière l'apport personnel de l'acquéreur. L'entreprise Hlm n'est pas tenue d'accorder des facilités de paiement à l'acquéreur. Conséquences financières de la vente pour l'entreprise Hlm En cas de cession d'un élément de patrimoine immobilier d'une entreprise Hlm, la fraction correspondante des emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de l'ensemble auquel appartient le bien vendu devient immédiatement exigible. Toutefois, l'entreprise Hlm peut continuer à rembourser les prêts comportant une aide de l'État selon l'échéancier initialement prévu, sous réserve que les remboursements continuent à être garantis dans les conditions qui avaient permis l'obtention du prêt. Dans le cas d'une vente à une autre entreprise Hlm ou à une SEM, les emprunts sont transférés avec maintien des garanties y afférentes consenties par des collectivités territoriales, par leurs groupements ou par des Chambres de Commerce et d'Industrie, sauf opposition des créanciers ou des garants dans les mois qui suivent la notification du projet de transfert du prêt lié à la vente. La vente de logements construits depuis moins de ans peut donner lieu à remboursement total ou partiel des aides accordées par l'État pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration du logement. L'aide publique comprend : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les aides attribuées par l'État, ou pour son propre compte, et versées directement à l'entreprise Hlm vendeuse sous forme de primes ou de subventions d'investissement les aides de l'État destinées à une bonification des prêts accordés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de l'immeuble vendu. L'aide de l'État est estimée entre et % du capital restant dû suivant les générations de prêts attribués en vue du financement des logements vendus. Dans le cas d'une vente d'un logement amélioré avec l'aide de l'État depuis moins de ans, l'entreprise Hlm est tenue de rembourser cette aide. Le surplus des sommes perçues par l'entreprise Hlm vendeuse doit être affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d'habitations ou à des acquisitions de logements en vue d'un usage locatif. Sauf si elle y renonce, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, en cas de vente de logements locatifs existants, par l'entreprise Hlm tant que celle-ci y demeure propriétaire de logements… Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm Les opérations comptables et financières induites par la cession de logements locatifs familiaux peuvent se décomposer en étapes successives : la vente du bien immobilier et sa sortie du patrimoine de l'entreprise Hlm l'analyse des conséquences financières de la vente l'analyse de l'affectation des plus-values de cessions en réserves…. Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine Cette première étape a pour objectif de présenter les conséquences de la cession à titre onéreux d’un actif immobilisé locatif et sa sortie concomitante du patrimoine de l’entreprise Hlm, puisque le bien est vendu. Le produit total de la vente est tout d’abord enregistré en produits exceptionnels du compte de résultat, au compte "Produits des cessions d’éléments d’actif". Il s’agit bien d’une opération exceptionnelle qui s’éloigne Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm de l’activité courante des entreprises Hlm. En effet, le bien cédé est demeuré au moins ans à l’actif du bilan de l’entreprise Hlm avec une vocation locative affichée dès l’origine. Il s'agit en quelque sorte de la vente d'un bien d'occasion. Dans le même temps, la valeur nette comptable de l’immobilisation cédée est transférée de l’actif en charges exceptionnelles, au compte "Valeurs comptables des éléments d’actif cédés". La valeur nette comptable est égale à la différence entre la valeur brute (constructions et terrain) de l’immobilisation cédée et les amortissements comptabilisés. Par cette opération, on procède à la disparition à l’actif de l’immobilisation locative cédée. Schéma. : Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine IMMOBILISATIONS terrain amortissements cumulés BILAN ACTIF PASSIF constructions – valeur nette des immobilisations emprunts créances sur cessions immo. COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS emprunts compte : valeur comptable des éléments d'actif cédés compte : produits des cessions éléments d'actif Le prix de vente est comptabilisé en produits exceptionnels et fait l'objet de la comptabilisation d'une créance sur cessions immobilières, dans l'attente du paiement intégral de la vente. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm La valeur nette comptable, égale à la valeur brute de l'immobilisation minorée des amortissements, est comptabilisée en charges exceptionnelles. La plus-value comptable apparaît donc comme la différence entre ces deux postes à caractère exceptionnel. Les frais liés à la vente (frais de montage et de commercialisation, remboursement des aides publiques) seront aussi comptabilisés en charges exceptionnelles…. Conséquences financières de la vente Hlm Cette seconde étape concerne exclusivement le devenir des financements externes suite à la cession de l’actif immobilisé locatif. En théorie, deux situations extrêmes se présentent, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. Ces situations sont les mêmes que celles qui seront évoquées lors de la démolition. La première situation conduit, pour l’entreprise Hlm, à rembourser l’ensemble des financements suite à la cession : rembourser l’aide publique associée aux emprunts bonifiés rembourser les subventions ayant financé à l’origine l’opération ou des travaux d'amélioration rembourser le capital restant dû des emprunts, majoré éventuellement des intérêts compensateurs et des pénalités de remboursement anticipé. Cette situation est exceptionnelle car le législateur a prévu d’importantes exonérations pour les logements locatifs de plus de ans, telles que : l’exonération du remboursement des aides publiques l'exonération du remboursement des subventions, sauf pour les travaux d'amélioration de moins de ans financés avec l'aide de l'État le maintien du remboursement des emprunts suivant l’échéancier initial. Dans ce second cas, l'entreprise Hlm bénéficie de l'ensemble de ces exonérations et ne rembourse aucun financement externe suite à la cession. Dans tous les cas de figure, l'état récapitulatif des emprunts est structurellement modifié. Le paragraphe… présente les modifications Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm intervenant au niveau de la classification des emprunts lors d'une vente ou d'une démolition de patrimoine locatif. Quelle que soit la situation, les subventions non encore virées au compte de résultat et rattachables à l'immobilisation locative cédée doivent être inscrites en totalité, par virement en produits du compte de résultat, au compte "Quotepart de subventions d’investissement inscrites au résultat de l’exercice". Cette reprise exceptionnelle de subventions inscrite en produits du compte de résultat vient donc minorer l'impact de la charge exceptionnelle constatée par le biais de la valeur nette comptable. La quote-part de subventions d'investissement correspondant aux immobilisations cédées doit ensuite être supprimée du bilan en soldant le compte de subventions brutes par la quote-part de subventions virée au résultat. Tout comme la démolition, il semble aussi que la cession d’un immeuble n’entraîne aucune reprise sur la provision pour grosses réparations dans la mesure où celle-ci est mutualisée (principe de fongibilité de la provision pour grosses réparations)…. Calcul et affectation en réserves des surplus La plus-value comptable, ou encore la marge brute comptable, dégagée par la cession d’un actif immobilisé locatif est égale à la différence entre : le prix de vente inscrit en produits exceptionnels du compte de résultat et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges exceptionnelles qui comprend, en outre, les travaux d’amélioration qui ont pu être éventuellement réalisés par l’entreprise Hlm pour favoriser la vente. Si la différence est positive, on parle de plus-value comptable. Dans le cas contraire, on se trouve face à une moins-value comptable. Cependant, cette marge brute comptable ainsi dégagée ne rend pas compte totalement de la marge réellement dégagée par la vente. Il faut pour cela la minorer des éléments suivants : frais de montage (frais de géomètre, règlement de copropriété…), de remise en état et de commercialisation internes (remise en état d'un logement par le service entretien de l'entreprise Hlm, coût salarial d'un Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm poste de chargé de commercialisation…) ou externes (honoraires d'agents immobiliers…) rattachés à l'immeuble vendu remboursement subventions) montant des suppléments de loyers de solidarité, acquittés par l'acquéreur en tant que locataire au cours des années qui ont précédé l'acte authentique de vente, imputés sur le prix de vente des logements. éventuel de l’aide publique (bonifications et Seules sont concernées les cessions d'immeubles de rapport, et les terrains les supportant, qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de vente et d'accession à la propriété. Si la différence demeure positive, on parle de surplus ou de plus-value nette comptable. Les surplus dégagés par les ventes de logements locatifs ne font pas partie du résultat distribuable. Elles font donc l'objet d'une affectation dans un compte de réserves spécifique. En effet, le CCH précise que les surplus ainsi calculés doivent être affectés prioritairement au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations ou à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif. Si la différence devient négative, on parle de moins-value nette comptable. Cette moins-value vient alors diminuer le compte de réserves spécifique. Le surplus, qu’il soit positif ou négatif, doit donc être obligatoirement affecté en réserves, au compte "Plus-values nettes sur cessions immobilières". Ce compte est alimenté, lors de l’affectation du résultat, du montant des plus-values ou moins-values réalisées sur la cession des immeubles de rapport et des terrains les supportant. D’un point de vue algébrique, on rencontre des situations différentes selon que le surplus à affecter est positif (plus-value nette) ou négatif (moins-value nette). Lors de leur engagement, ces frais sont comptabilisés dans les charges d'exploitation par nature (entretien, charges de personnel, honoraires…). Comme l'opération de vente de logements locatifs est enregistrée de son côté en activité exceptionnelle, l'exploitation supporterait donc des charges liées à une opération dont l'impact apparaît en résultat exceptionnel. Afin de ne pas pénaliser l'exploitation et le résultat courant, ces frais liés à la vente de logements locatifs doivent être transférés en charges exceptionnelles à l'aide du mécanisme de transfert de charges – frais sur vente de logements locatifs. Voir les principes généraux d'affectation du résultat au bilan de l'entreprise Hlm au paragraphe. ci-dessus. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Dans le premier cas de figure, le surplus est positif, hypothèse d’une plusvalue. Trois situations peuvent être rencontrées : le résultat de l’exercice est bénéficiaire et supérieur à la plus-value à affecter. Il y a dans ces conditions affectation : – de la plus-value au compte de réserves "plus-values nettes sur cessions immobilières" qui augmente du montant de la plus-value – du solde de résultat (résultat de l’exercice minoré de la plus-value) en autres réserves obligatoires et en report à nouveau qui augmentent le résultat de l’exercice est bénéficiaire mais inférieur à la plus-value à affecter. Il y a dans ces conditions : – affectation de la plus-value au compte de réserves "plus-values nettes sur cessions immobilières" qui augmente du montant de la plus-value – diminution du report à nouveau d’un montant égal à la différence entre la plus-value et le résultat de l’exercice le résultat de l’exercice est déficitaire et, évidemment, inférieur à la plus-value à affecter puisque celle-ci est positive. Il y a dans ces conditions : – affectation de la plus-value au compte de réserves "plus-values nettes sur cessions immobilières" qui augmente du montant de la plus-value – diminution du report à nouveau d’un montant total égal à la somme de la plus-value affectée en réserves et du résultat déficitaire de l’exercice. Si le résultat de l’exercice, le report à nouveau et les autres réserves ne permettent pas d’abonder le compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières", alors le complément sera passé ultérieurement jusqu’à concurrence de la plus-value calculée lors de l’affectation des résultats des exercices suivants, si ceux-ci le permettent. En aucun cas l’affectation de la plus-value ne peut avoir pour effet de rendre le report à nouveau négatif. En cas d’existence d’un report à nouveau négatif qui ne peut être imputé sur les réserves disponibles, ce report à nouveau négatif est apuré en priorité avant affectation de la plus-value. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Dans le second cas de figure, le surplus est négatif, hypothèse d’une moins-value. Deux situations peuvent être rencontrées : le montant du compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" est supérieur à la moins-value à affecter. Il y a dans ces conditions affectation : – de la moins-value au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" qui diminue du montant de la moins-value – du résultat de l’exercice, majoré de la moins-value, en autres réserves obligatoires et en report à nouveau qui augmente ou diminue en fonction du résultat bénéficiaire ou déficitaire de l’exercice le montant du compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" est inférieur à la moins-value à affecter. Il y a dans ces conditions affectation : – de la moins-value au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" à hauteur du solde du compte ; ce compte de réserve devient nul – du résultat de l’exercice, majoré du solde de la moins-value (non affectée au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières"), en autres réserves obligatoires et en report à nouveau qui augmente ou qui diminue en fonction du résultat bénéficiaire ou déficitaire de l’exercice. En aucun cas, la réserve de "Plus-values nettes sur cessions immobilières" ne peut devenir négative. Dans ce cadre, il faut rappeler que l’autofinancement net Hlm est calculé indépendamment du résultat des opérations de cession du patrimoine locatif. En effet, l’autofinancement net ne tient pas compte : des plus-values de cession appréhendées comme la différence entre le prix de vente inscrit en produits et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges (effet minorant de l'autofinancement net) des moins-values de cession (effet majorant de l'autofinancement net). On distingue donc parfaitement la marge dégagée par les activités courantes de l’entreprise Hlm (gestion locative, promotion, activités diverses) et la marge dégagée par cette activité exceptionnelle de vente du patrimoine locatif qui subit, au passif, un traitement comptable particulier. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le calcul du cash-flow Hlm tient compte, quant à lui, des plus ou moins values de cessions qui constituent bien un dégagement de ressources à long terme pour l'entreprise Hlm. Enfin, il reste à faire la différence entre : les notions comptables de marge brute et de surplus dégagés par la vente de logements la notion financière de fonds propres dégagés par la vente. La marge comptable, brute ou nette, est une marge égale à la différence entre un poste de produits exceptionnels (le prix de vente) et un ou plusieurs postes de charges exceptionnelles (valeur nette comptable de l'actif cédé, frais divers et remboursement de l'aide publique). La définition des fonds propres dégagés par la vente fait appel à la notion de cash-flow et donc de flux encaissables ou décaissables. Ces fonds propres dégagés par la vente peuvent s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part, le prix de vente inscrit en produits (flux encaissable, même différé dans le temps) et, d’autre part, les flux décaissables induits par la vente : – le capital restant dû des emprunts, même si ces emprunts ne sont pas remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s'ils existent – les frais de montage et de commercialisation – les travaux d’amélioration éventuellement réalisés et financés en totalité sur fonds propres – le remboursement éventuel de l’aide publique. C’est cette notion de fonds propres qui sera retenue lors de l’étude de la rentabilité financière d’une opération de vente du patrimoine locatif existant, développée dans la seconde partie de cet ouvrage… Exemple d'une vente de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Examinons le projet de vente, à son locataire, d'un logement locatif familial âgé de plus de ans. Le prix de revient d'origine du logement est de T décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L'amortissement pratiqué à la date de la vente du logement s'élève à T. La valeur nette comptable de l'immeuble d'origine, à la date de la vente, est donc égale à T : valeur d'origine – amortissement = valeur nette comptable T – T = T Ce logement a été financé de la manière suivante lors de son acquisition ou de sa construction : subventions T emprunt T fonds propres T Le capital remboursé à la date de cession s'élève à T. Le capital restant dû, à la date de cession, est donc égal à T : capital emprunté – capital remboursé = capital restant dû T – T = T La quote-part de subventions d'investissement transférée au résultat s'élève à T à la date de la vente. Les subventions nettes, non encore virées au résultat, sont donc égales à T au moment de la vente : subventions brutes – quote-part virée au résultat = subventions nettes T – T = T Des travaux d'amélioration financés avec l'aide de l'État ont été réalisés il y a ans pour un montant total de T. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm L'amortissement pratiqué sur ces travaux d'amélioration, à la date de la vente du logement, s'élève à T. La valeur nette comptable des travaux d'amélioration de l'immeuble à la date de la vente s'élève donc à T. Ces travaux d'amélioration ont été financés de la manière suivante : subventions T emprunts T fonds propres T Le capital remboursé à la date de cession s'élève à T. Le capital restant dû est donc égal à T au moment de la vente. La quote-part de subventions d'investissement transférée au résultat s'élève à T à la date de la vente. Les subventions nettes, non encore virées au résultat, sont donc égales à T au moment de la vente…. Bilan comptable simplifié du logement locatif à la date de la vente A la date de la cession, le bilan simplifié, au sens comptable du terme, du logement locatif familial peut s'établir de la manière suivante, en euros : BILAN actif terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net trésorerie totaux passif capitaux propres subventions d'investissement – montant brut – – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – – totaux Les capitaux propres correspondent à la somme des fonds propres investis à la fois dans la construction d'origine ( T) et dans les travaux d'amélioration ( T). La trésorerie ( T) correspond à l'excédent d'amortissement technique sur l'amortissement financier évalué à la date de cession : AT = T T = T AF = T T = T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm On notera que les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) sont compris dans l'évaluation du capital remboursé à la date de la vente…. Vente du logement locatif et sortie du patrimoine Le prix de vente du logement a été fixé à T. Pour réaliser cette vente au prix convenu, l'entreprise Hlm a : réalisé des travaux d'amélioration, préalablement à la vente, pour un montant de T engagé des frais de montage et de commercialisation pour un montant total de T. Compte tenu de ces éléments, le bilan de la cession du logement locatif familial s'établit de la manière suivante, en euros : BILAN actif passif terrain bâti – vente du terrain terrain bâti capitaux propres – résultat immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net subventions d'investissement – montant brut – – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – – travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net emprunts – capital emprunté – – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – travaux d'amélioration – vente du logement travaux d'amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d'amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement trésorerie fin – – totaux totaux – COMPTE DE RÉSULTAT charges frais de montage et de commercialisation produits valeur comptable des éléments d'actif cédés produits des cessions d'éléments d'actif résultat totaux totaux Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les travaux d'amélioration, préalablement à la vente, ainsi que les frais de montage et de commercialisation sont supposés être payés immédiatement. Lors de la signature de l'acte de vente, le client paie intégralement son acquisition. La sortie du patrimoine du logement vendu s'exprime algébriquement par une disparition des valeurs nettes comptables à l'actif, concomitamment à l'inscription, en charges exceptionnelles, de ces valeurs nettes comptables. La valeur nette comptable virée en charges comprend aussi les travaux d'amélioration réalisés préalablement à la vente. La marge brute comptable est égale à T et le résultat provisoire de l'exercice est évalué à T, comptabilisé au passif. La différence entre le résultat et la marge brute comptable est due aux frais de montage et de commercialisation. La plus-value nette comptable est égale à T (plus-value comptable minorée des frais de montage), soit précisément le résultat de l'opération…. Conséquences financières de la vente du logement Suite à cette cession, on suppose que l'entreprise Hlm est tenue : de rembourser le capital restant dû des emprunts à la date de la vente du bien immobilier de payer une pénalité de remboursement anticipé de T de rembourser l'aide publique pour un montant de T ( T de subvention d'investissement et T de bonifications). Compte tenu de ces éléments complémentaires, le bilan de l'opération de vente du logement locatif familial s'établit de la manière suivante, en euros : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN actif passif terrain bâti – vente du terrain terrain bâti capitaux propres – résultat immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net – – – – travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net – – travaux d'amélioration – vente du logement travaux d'amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d'amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement – remboursement anticipé des emprunts – remboursement de l'aide publique – pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû – – – – – totaux totaux – – COMPTE DE RÉSULTAT charges autres charges financières frais de montage et de commercialisation valeur comptable des éléments d'actif cédés remboursement de l'aide publique produits produits des cessions d'éléments d'actif quote-part de subventions virée au CR résultat totaux totaux L'aide publique, le capital restant dû et les pénalités de remboursement anticipé sont supposés être payés immédiatement. La comptabilisation des pénalités de remboursement anticipé constitue la seule charge qui ne relève pas des activités exceptionnelles induites par la vente. Les subventions d'investissement non encore transférées ( T) sont intégralement transférées en produits du compte de résultat. La plus-value nette comptable est égale à T (plus-value comptable minorée des frais de montage et du remboursement de l'aide publique). Le résultat provisoire de l'exercice est évalué à T, comptabilisé au passif. Il s'explique à partir de la plus-value nette comptable ( T), majorée de la quote-part de subventions virée au résultat suite à la vente ( T) et minorée des autres charges financières (pénalités de remboursement anticipé : T). Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les capitaux propres investis à l'origine dans l'opération ( T) et le résultat de l'exercice ( T) constituent le Fonds de Roulement Net Global après cession, intégralement constitutif de la trésorerie à l'actif du bilan ( T)…. Imputation des suppléments de loyers de solidarité La loi n° – du mars indique que, lorsque que le locataire achète le logement qu'il occupe, les suppléments de loyers éventuellement payés au cours des cinq années qui précèdent l'acte authentique s'imputent sur le prix de vente. Dans ces conditions, le prix de vente porté sur l'acte authentique, qui s'entend y compris le montant des surloyers ou suppléments de loyers versés au cours des années précédentes, reste constaté en produits des cessions d'éléments d'actif. Par contre, le montant des suppléments de loyers versés par le locataire acquéreur au cours des dernières années est porté en diminution de la créance de l'acquéreur et donc de l'encaissement du prix de vente. Pour ce qui concerne notre exemple, le montant des suppléments de loyers versés par le locataire acquéreur au cours des dernières années est estimé à T. Compte tenu de cette dernière information, le bilan de l'opération de vente du logement locatif familial s'établit de la manière suivante, en euros : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN actif passif terrain bâti – vente du terrain terrain bâti capitaux propres – résultat immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net – – – – travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net – – travaux d'amélioration – vente du logement travaux d'amélioration – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû – – prix de vente de euros minoré des SLS de euros trésorerie début – paiement des travaux d'amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement – remboursement anticipé des emprunts – remboursement de l'aide publique – pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin – – – – – totaux totaux COMPTE DE RÉSULTAT charges autres charges financières suppléments de loyers imputés sur le prix de vente des logements frais de montage et de commercialisation valeur comptable des éléments d'actif cédés remboursement de l'aide publique produits produits des cessions d'éléments d'actif quote-part de subventions virée au CR résultat totaux totaux Ce supplément de loyers imputé sur le prix de vente, qui vient minorer la créance de l'acquéreur, est porté en charges exceptionnelles au compte de résultat. Le résultat d'exploitation est bien sûr minoré de ce montant. Il en est de même de la trésorerie…. Affectation du surplus en réserves et interprétation du résultat La plus-value comptable est égale à : prix de vente du logement – coût du terrain T – T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm = VNC de la construction – T VNC des travaux – T coût des travaux immédiats – T plus-value comptable = T La plus-value nette comptable est égale à : = plus-value comptable T frais de montage – T remboursement aide publique – T remboursement SLS – T plus-value nette comptable = T Ce surplus est obligatoirement affecté en réserves pour plus-values sur cessions immobilières lors de l'affectation du résultat. Cette réserve ne concerne uniquement que la cession des biens patrimoniaux immobiliers de l'entreprise Hlm. Dans la mesure où le surplus est donc positif, situations peuvent être rencontrées : le résultat de l’exercice de l'entreprise Hlm est de T : il est donc bénéficiaire et supérieur au surplus à affecter. Il y a dans ces conditions affectation : – de la plus-value nette au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" pour un montant de T – du solde de résultat ( T) en autres réserves obligatoires et en report à nouveau le résultat de l’exercice de l'entreprise Hlm est de T : il est donc bénéficiaire mais inférieur à la plus-value à affecter. Il y a dans ces conditions : – affectation de la plus-value au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières" pour un montant de T – diminution du report à nouveau d’un montant de T ( T – T) le résultat de l’exercice de l'entreprise Hlm est de – T : il est donc déficitaire et bien évidemment inférieur à la plus-value à affecter puisque celle-ci est positive. Il y a dans ces conditions : – affectation de la plus-value au compte de réserves "Plus-values nettes sur cessions immobilières pour un montant de T – diminution du report à nouveau d’un montant total égal à la somme de la plus-value et du résultat déficitaire de l’exercice, soit encore T (- T – T). Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le résultat comptable de l'opération de cession, T, s'explique de la manière suivante : plus-value nette T quote-part de subventions T – indemnités de rembt. anticipé – T = résultat comptable = T Les fonds propres dégagés par la vente de ce logement sont estimés à : = prix de vente du logement T coût des travaux immédiats – T capital remboursé – T frais de montage – T remboursement aide publique – T pénalités de rembt. anticipé – T SLS remboursé – T fonds propres dégagés = T Les fonds propres dégagés par la vente ( T) sont donc supérieurs de T à la plus-value nette comptable. Cet écart tient à la différence entre : la valeur nette comptable du logement vendu, hors travaux immédiats, soit T le coût financier de la vente : remboursement du capital restant dû et pénalités de remboursement anticipé, soit T. Ces fonds propres dégagés par la vente explique la variation du Fonds de Roulement Net Global de l'opération qui est passé de T la veille de la vente à T immédiatement après la vente, soit une augmentation de T. Le Fonds de Roulement Net Global au lendemain de la vente ( T) est entièrement disponible en trésorerie ( T)… Les cessions entre entreprises Hlm… Le contexte réglementaire de la vente entre entreprises Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les entreprises Hlm peuvent vendre leur patrimoine locatif à une autre entreprise Hlm. La vente peut porter sur des logements vacants ou occupés, sur un seul logement, plusieurs logements, un immeuble ou plusieurs immeubles. Bien souvent, ces ventes répondent au souci de favoriser le regroupement géographique des parcs locatifs des entreprises Hlm ou de conforter la position d'une entreprise Hlm dans son département ou sa commune. La vente de logements Hlm constitue une des modalités possibles de transfert de patrimoine immobilier locatif entre entreprises Hlm. Il existe d'autres modalités telles que l'apport partiel d'actif ou l'absorption complète de la structure par voie de fusion. L'annexe ci-après décrit plus précisément le mécanisme de l'apport partiel d'actif. Conditions de vente La vente de logements occupés entre entreprises Hlm n'est pas soumise aux normes minimales d'ancienneté et d'habitabilité. Les locataires en place continuent à bénéficier des contrats de location en cours aux mêmes conditions (maintien dans les lieux, conventionnement…). La décision d'aliéner est transmise au préfet qui consulte la commune d'implantation et les collectivités locales garantes. L'autorisation est acquise à défaut de refus motivé dans les deux mois de la demande. L'avis des domaines doit être demandé, mais le prix est fixé librement par l'entreprise Hlm propriétaire indépendamment de l'évaluation des domaines. Le prix de vente peut donc être supérieur, égal ou inférieur à celui évalué par les domaines. Transfert des emprunts Les prêts aidés par l'État sont transférés avec maintien des garanties y afférentes consenties par les collectivités territoriales, leurs groupements ou les Chambres de Commerce et d'Industrie, sauf opposition des créanciers ou des garants dans les trois mois qui suivent la notification du projet de transfert du prêt lié à la vente. Ce refus n'a pas à être motivé. Les conditions de transfert des prêts banalisés sont généralement prévues dans les contrats de prêt. Transfert des documents à l'acquéreur Le vendeur Hlm devra transmettre les documents suivants à l'entreprise Hlm acheteuse pour assurer la gestion et la maintenance des logements acquis : titre de propriété du terrain Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm contrat d'assurance dommages-ouvrages lorsque l'immeuble vendu est achevé depuis moins de ans permis de construire déclaration d'achèvement des travaux description des bâtiments : nombre de bâtiments, nombre de niveaux, nombre de logements… et les plans certificat de conformité copies des contrats de prêts et des tableaux d'amortissement des emprunts ayant servi à l'acquisition ou à l'amélioration de l'immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d'avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l'objet de procédures de recouvrement liste des dépôts de garantie versés marché de travaux des entreprises liste des associations syndicales état des taxes foncières décompte général des travaux, s'il y a des travaux en cours contrats de maintenance et d'entretien charges communes. Transfert des documents à la CDC copie de la délibération du Conseil d'Administration du cédant décidant de la cession des biens copie de la délibération du Conseil d'Administration du repreneur décidant de la reprise des biens Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm copie de l'arrêté préfectoral autorisant la cession ou, à défaut, attestation certifiant que le préfet n'a pas fait connaître d'opposition au projet de cession dans le délai de mois copie certifiée conforme et exécutoire en original de la délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales au profit du repreneur copie de l'acte constatant les droits réels de l'entreprise Hlm repreneur sur les biens immobiliers objet du transfert, revêtu des mentions de publicité foncière. Fiscalité d'une cession d'immeubles entre entreprises Hlm L'acquisition d'un patrimoine immobilier par une simple opération de vente engendre pour l'acquéreur un coût fiscal lié aux droits de mutation. Lorsque la vente est réalisée entre entreprises Hlm, celle ci bénéficie d'une fiscalité plus réduite. En effet, lorsque les ventes portent sur des immeubles achevés depuis plus de ans, l'opération est imposée au droit fixe d'enregistrement de T lorsque les deux parties à l'acte sont des entreprises Hlm. Ces ventes d'immeubles entre entreprises Hlm génèrent des frais accessoires incontournables : le salaire du conservateur des hypothèques (. % du prix de vente stipulé dans l'acte ou de la valeur vénale si celle-ci est supérieure) les honoraires du notaire, tarifés et négociables les frais d'acte : frais de timbres, unités de valeurs et autres frais de formalité… Lorsque l'immeuble construit par le vendeur est achevé depuis moins de ans, alors la vente de ce bien est soumise au régime de la TVA immobilière, le prix de cession devant en principe tenir compte de la récupération de la TVA d'amont par le vendeur, effectuée à l'origine ou du fait de la cession. Le droit fixe d'enregistrement et les frais annexes sont à la charge de la société acquéreuse des biens ou des droits immobiliers…. Le cas particulier des cessions à la valeur nette comptable Article – du CGI. Lorsque l'acquéreur est un OPHlm ou un OPAC, celui est exonéré de tout droit d'enregistrement au profit du trésor : article du CGI. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Il peut arriver que la cession d'un immeuble locatif entre deux entreprises Hlm se fasse, d'un commun accord, à un prix de cession égal à la valeur nette comptable de cet immeuble, évaluée à la date de cession. Examinons, pour l'exemple, le bilan à la date de cession, d'une opération locative – ou d'un groupe d'immeubles locatifs – devant être cédée à une autre entreprise Hlm (en euros) : BILAN actif passif capitaux propres terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net subventions d'investissement – montant brut – – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie totaux totaux – – Pour financer la réalisation des logements locatifs et des travaux d'amélioration, l'entreprise Hlm vendeuse a investi à l'origine T de fonds propres. Il faut ajouter que la dette financière a fait l'objet d'un remboursement anticipé de T antérieurement à la cession. La trésorerie négative (- T) correspond à l'excédent d'amortissement technique sur l'amortissement financier, minoré du remboursement anticipé effectué ( T) : AT = T T = T AF = T T – T = T En conséquence : AT – AF = T La trésorerie est donc égale à T – T = – T Dans ce cas de figure, il n'est pas tenu compte des amortissements dérogatoires éventuellement comptabilisés au passif. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) sont compris dans le capital restant dû des emprunts arrêté à la date de cession. Les modalités de paiement du prix de vente de cette opération pour l'acquéreur sont les suivantes : transfert du capital restant dû des emprunts principaux et complémentaires souscrits par le vendeur pour financer les logements locatifs, calculé prorata temporis à la date du transfert de propriété transfert des subventions d'investissement non encore virées au résultat, calculées prorata temporis à la date du transfert de propriété paiement d'une soulte, égale à la différence entre la valeur nette comptable de l'opération cédée, par définition le prix de vente, et les emprunts et subventions transférés et exigibles à la date de transfert de propriétés des biens vendus. Le prix de vente étant égal à la valeur nette comptable, il faut donc calculer la valeur nette comptable de l'opération cédée : terrain bâti T immeubles de rapport T travaux d'amélioration T = valeur nette comptable = T Les capitaux transférés sont égaux à : subventions transférées emprunts transférés = capitaux transférés T T = T La soulte à payer par l'acquéreur est donc égale à : valeur nette comptable – capitaux transférés = soulte à payer T – T = T les mouvements de bilan et de compte de résultat de l'opération chez le vendeur sont les suivants, lors de la vente : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN actif passif capitaux propres – terrain bâti – vente du terrain terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net – – travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net – – prix de vente de l'immeuble – transfert des emprunts – transfert des subventions créances sur cessions d'immobilisations -encaissement de la soulte créances sur cessions d'immobilisations – – – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – subventions transférées à l'acquéreur subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – emprunts transférés à l'acquéreur emprunts – capital restant dû – – – – – trésorerie début -encaissement de la soulte trésorerie fin totaux totaux COMPTE DE RÉSULTAT charges valeur comptable des éléments d'actif cédés résultat totaux produits produits des cessions d'éléments d'actif totaux La vente n'a aucun impact sur le résultat puisque prix de vente et valeur nette comptable de l'actif cédé sont identiques. La plus-value de cession est nulle par montage de l'opération de cession. Il reste en trésorerie, au bilan, T alors que la soulte encaissée par le vendeur est de T. Quelle est donc la nature comptable et financière de la soulte ? La démonstration théorique suivante devrait contribuer à la réponse. Lors de l'acquisition, ou la construction, de l'immeuble locatif et après travaux d'amélioration, le prix de revient PR (l'actif immobilisé, les emplois) est égal aux financements externes mobilisés (emprunts E et subventions S) et internes (fonds propres FP). On peut donc écrire : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm PR = E S FP On peut écrire également que : PR = T C avec T: prix de revient du terrain C: prix de revient de la construction et des travaux d'amélioration En conséquence, à la date i de la cession, on peut écrire : C = CNi Ai avec CNi : valeur nette comptable de la construction à la date i Ai : amortissement de la construction à la date i S = SNi QSi avec SNi : montant net des subventions à la date i QSi : quote-part de subventions virée au résultat à la date i E = KRDi ERi ERAi avec KRDi : capital restant dû des emprunts à la date i ERi : capital remboursé à l'échéance des emprunts à la date i ERAi : capital des emprunts remboursé par anticipation à la date i En conséquence, si PR = E S FP, cette équation s'écrit encore : T C = S E FP En remplaçant C, S et E par leurs équivalents à la date i, on peut encore écrire : T (CNi Ai) = (SNi QSi) (KRDi ERi ERAi) FP T CNi = SNi KRDi FP (QSi ERi – Ai) ERAi T CNi = SNi KRDi FP – (Ai – QSi – ERi) ERAi Or (Ai – QSi – ERi ) correspond exactement à l'excédent d'amortissement technique sur l'amortissement financier de l'opération à la date de la vente, soit (ATi – AFi). L'équation précédente s'écrit donc de la manière suivante : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm T CNi = SNi KRDi FP – (ATi – AFi )  ERA i  FP – (ATi – AFi )  ERA i  constitue donc la soulte à payer par l'acquéreur. Autrement dit, la soulte FP – (ATi – AFi )  ERA i  est égale : au montant total des fonds propres investis à l'origine dans l'opération : FP minoré de l'excédent d'amortissement technique sur l'amortissement financier dégagé par l'opération au moment de la vente : (ATi – AFi) majoré du montant des emprunts remboursés par anticipation antérieurement à la vente : ERAi Le vendeur récupère donc, en trésorerie, les emprunts qu'il a remboursés par anticipation et qui auraient dû être transférés à l'acquéreur, ainsi que les fonds propres, nets de reconstitution par l'intermédiaire de la politique d'amortissement (AT – AF). La soulte peut donc aussi se calculer de la manière suivante pour l'exemple ci-dessus : fonds propres investis – AT – AF remboursement anticipé = soulte T – T T = T Autrement dit, en vendant à la valeur nette comptable un immeuble locatif à une autre entreprise Hlm avec transfert intégral des financements externes restant dus, le vendeur ne récupère comptablement que les fonds propres qu'il a investis à l'origine dans l'opération. Si l'on devait constater, non pas un excédent, mais une insuffisance d'amortissement technique, alors la soulte serait majorée de cette insuffisance d'amortissement. Dans certain cas de figure, il est tenu compte des amortissements dérogatoires comptabilisés au passif dans la mesure où le respect de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers s'effectue individuellement par opération. Dans ces conditions, le prix de vente, égal à l'origine à la valeur nette comptable, est minoré des amortissements dérogatoires. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Examinons de nouveau le bilan, à la date de cession, de l'opération locative devant être cédée à une autre entreprise Hlm en tenant compte des amortissements dérogatoires (en euros) : BILAN actif passif capitaux propres terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net subventions d'investissement – montant brut – – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net amortissements dérogatoires – emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie totaux totaux – – Dans ce cas de figure : AT – AF = T La trésorerie est donc égale à T – T = – T Bien que négative, la trésorerie est plus importante que celle de la situation précédente précisément à cause de l'existence d'un amortissement dérogatoire. les mouvements de bilan et de compte de résultat de l'opération chez le vendeur sont les suivants, lors de la vente : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN actif passif capitaux propres – subventions d'investissement – montant brut terrain bâti – vente du terrain terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – – subventions transférées à l'acquéreur subventions d'investissement – montant net – amortissements dérogatoires -reprise sur amortissements dérogatoires amortissements dérogatoires – emprunts – capital emprunté – – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – emprunts transférés à l'acquéreur prix de vente de l'immeuble – transfert des emprunts – transfert des subventions créances sur cessions d'immobilisations -encaissement de la soulte créances sur cessions d'immobilisations emprunts – capital restant dû – – – – – – – – – trésorerie début -encaissement de la soulte trésorerie fin totaux totaux COMPTE DE RÉSULTAT charges valeur comptable des éléments d'actif cédés produits produits des cessions d'éléments d'actif reprise sur amortissements dérogatoires résultat totaux totaux La vente n'a aucun impact sur le résultat puisque le prix de vente, majoré de la reprise sur amortissements dérogatoires, et la valeur nette comptable de l'actif cédé sont identiques. Néanmoins, cette cession dégage une moins-value de T. Il reste en trésorerie, au bilan, T alors que la soulte encaissée par le vendeur est de T. Cette trésorerie est la même que celle de la situation précédente. La soulte se calcule de la manière suivante : fonds propres investis – AT – AF remboursement anticipé = soulte T – T T = T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Autrement dit, en vendant à la valeur nette comptable, minorée des amortissements dérogatoires, un immeuble locatif à une autre entreprise Hlm avec transfert intégral des financements externes restant dus, le vendeur ne récupère comptablement que les fonds propres qu'il a investis à l'origine dans l'opération. Ces deux exemples, avec transfert de la totalité des financements externes (emprunts et subventions), voire des amortissements dérogatoires, constituent des situations extrêmes. En effet, rien n'oblige le vendeur à transférer les subventions d'investissements non virées au résultat. Rien n'oblige non plus le vendeur à transférer les financements complémentaires, sauf peut-être les financements " % logement" liés à des réservations de logements. La pire des situations financières pour le vendeur aurait été de vendre l'opération à un prix égal au capital restant dû des emprunts avec transfert intégral de ces emprunts. Partant de l'exemple d'origine, on aboutirait ainsi aux mouvements de bilan et de compte de résultat de l'opération chez le vendeur, lors de la vente : BILAN actif passif capitaux propres – résultat terrain bâti – vente du terrain terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – vente du logement immeubles de rapport – montant net – – travaux d'amélioration – montant brut – amortissements des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant net – vente du logement travaux d'amélioration – montant net – – prix de vente de l'immeuble – transfert des emprunts créances sur cessions d'immobilisations – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrite au CR subventions d'investissement – montant net – subventions transférées au résultat subventions d'investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – emprunts transférés à l'acquéreur emprunts – capital restant dû trésorerie – – – totaux totaux – – COMPTE DE RÉSULTAT charges valeur comptable des éléments d'actif cédés résultat totaux produits produits des cessions d'éléments d'actif – quote-part de subventions transférée totaux Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm La moins-value comptable est de T et le résultat déficitaire de T. La soulte est nulle et il n'y a donc pas de mouvement de trésorerie. Ceci signifie que le vendeur : n'a pas récupéré les remboursements anticipés des emprunts qu'il a effectués antérieurement à la vente ( T) n'a pas reconstitué en trésorerie la totalité des fonds propres investis à l'origine dans l'opération : il perd dans la cession T, soit la différence entre les fonds propres investis ( T) et AT – AF à la date de la cession ( T). Autrement dit, cette cession, au lieu d'améliorer le fonds de roulement net global du montant de la soulte payée comme dans les deux cas précédents, se traduit par une perte structurelle qui entérine définitivement l'insuffisance de ressources longues, à hauteur de T, constatée avant la cession.

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