La démolition de logements locatifs Hlm

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La démolition de logements locatifs Hlm
Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm
Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm
Prendre les mesures comptables préalables à la démolition
Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition
Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition
Prendre les mesures financières suite à la démolition
Exemple d’une démolition de logements locatifs Hlm
Les impacts financiers d’une démolition de logements locatifs Hlm
Annexe : Essai de classification des travaux de maintenance du patrimoine immobilier locatif
– Classification comptable des travaux de maintenance
– Classification fiscale des travaux de maintenance
Annexe : L’apport partiel d’actif : mécanisme de transfert de patrimoine locatif entre entreprises Hlm
– Fusion ou apport partiel d’actif
– La branche complète et autonome d’activité
– L’émission de titres
– Régime fiscal de l’apport partiel d’actif
– Contraintes administratives de l’apport partiel d’actif

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm La démolition constitue souvent un arbitrage patrimonial en faveur du renouvellement urbain. La démolition est donc la conséquence de l'obsolescence structurelle de l'actif immobilier, la fin de son cycle de vie. Cette obsolescence peut être quantitative, qualitative ou encore financière : obsolescence quantitative qui se traduit par l'existence ou l'anticipation d'un excès d'offre structurelle de ce type d'actif immobilier sur le segment de marché où il se situe obsolescence qualitative qui se traduit par : – une localisation géographique dégradée pouvant être associée à des nuisances sonores, visuelles ou olfactives – des dysfonctionnements urbains majeurs, produits d'une surdensité de constructions, d'une situation topographique défavorable… – des défauts de qualité du cadre de vie et du service rendu : propreté, tranquillité, insécurité, dysfonctionnements sociaux majeurs – une image sociale fortement négative – une conception technique du produit bâti qui n'est plus conforme aux normes de sécurité ou aux standards définis à l'origine par le propriétaire obsolescence financière qui conduit à un cash-flow structurellement insuffisant, voire négatif. Bien souvent, les causes qui conduisent à la démolition sont multiples. De plus, cette obsolescence peut être passée et présente ou prévisionnelle… Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Un immeuble locatif Hlm ne peut être démoli sans l'accord préalable du préfet de la commune d'implantation et des garants des prêts. En effet, l'État entend soutenir les opérations de démolition de logements locatifs sociaux lorsqu'elles s'inscrivent dans le cadre d'une démarche de projet urbain et de développement économique et social, prenant en compte de façon prioritaire les besoins des habitants. La circulaire n° – du octobre dégage quatre points-clés indispensables à la réussite d'un projet de démolition : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm le projet de démolition, lorsqu'il a une ampleur significative, doit être analysé dans le cadre de la politique locale de l'habitat le projet de démolition doit s'inscrire dans un projet urbain global de quartier le projet de démolition doit être mené dans le cadre d'une concertation avec les habitants du quartier et les locataires des logements à démolir le projet de démolition doit être accompagné d'un plan de relogement des locataires des logements à démolir. Lorsque les opérations de démolition répondent à ces conditions, les préfets des départements et les Directions Départementales de l'Équipement peuvent accorder des dérogations sur l'exigibilité immédiate du remboursement des aides de l'État et des prêts aidés ou consentis par l'État… Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm La démolition de logements locatifs Hlm va induire d’importantes modifications tant à l’actif qu’au passif de l’entreprise Hlm : les valeurs brutes, les amortissements, les subventions et les dettes financières vont être modifiés par cette stratégie patrimoniale. Aussi est-il nécessaire de préparer correctement cette opération de désinvestissement dans les années antérieures à la destruction du bien immobilier locatif. Les opérations comptables et financières induites par une opération de démolition peuvent se décomposer en étapes successives : prendre les mesures comptables préalables à la démolition prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition prendre les mesures comptables suite à l'acte de démolition prendre les mesures financières suite à la démolition…. Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Lorsque la réhabilitation ou l’amélioration ne paraît plus susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes de localisation, d’habitabilité, de gestion ou d’occupation sociale d’un immeuble locatif Hlm, il importe conformément au principe comptable de prudence de constituer des Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm provisions pour dépréciation exceptionnelle de cet immeuble, sans pour autant que la démolition soit certaine ou inéluctable (mouvement du schéma ci-dessous). Déprécier cet immeuble locatif (construction et éventuellement terrain) constitue la traduction comptable du fait que la valeur d'usage du bien immobilier soit inférieure à sa valeur comptable inscrite à l'actif. Cette provision pour dépréciation exceptionnelle est donc la traduction comptable du décalage constaté entre la valeur nette comptable de l’immeuble et sa valeur d’usage. Elle se concrétise par une augmentation des provisions pour dépréciation inscrites à l’actif du bilan qui viennent ainsi diminuer la valeur nette comptable de l’immobilisation pour l’ajuster à sa valeur d’usage. La comptabilisation de cette provision exceptionnelle n’induit pas que la démolition soit irréversible, mais traduit simplement l’existence du risque de démolition (principe de prudence). Parallèlement, si l’évolution de la situation de l’immeuble locatif conduisait à envisager sa démolition, il conviendrait de provisionner le risque éventuel de remboursement des aides de l’État qui correspond à la fraction reprise des subventions d'investissement. La constatation comptable de ce risque se traduit par une provision diverse pour charges inscrite au passif du bilan (provisions diverses pour charges) et par une dotation aux provisions pour risques et charges exceptionnelles inscrite en charges exceptionnelles du compte de résultat (mouvement du schéma ci-dessous). Schéma. : Mesures préalables à la démolition des logements Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm IMMOBILISATIONS amortissements cumulés VALEUR BRUTE DES IMMOBILISATIONS provision pour dépréciation BILAN actif valeur nette des immobilisations passif provisions diverses risques & charges emprunts. Provisionnement. Provisionnement du risque de démolition COMPTE DE RÉSULTAT charges du risque de remboursement de l'aide publique produits dotation prov. dépréciation dotation prov. risques & charges On constate, en ce qui concerne cette première étape, la nécessité pour l’entreprise Hlm de constituer et de faire vivre un véritable plan stratégique de patrimoine indiquant, entre autres, dans des perspectives à ans, la dévolution future des immeubles de rapport et notamment ceux pour lesquels une démolition pourrait être envisagée à plus ou moins long terme. La dimension patrimoniale du plan doit en effet permettre aux entreprises Hlm de réfléchir à l'attractivité de leur patrimoine, en fonction de la connaissance des marchés locaux de l'habitat et des attentes des clients et des demandeurs de logement, aux conditions de gestion et d'occupation sociale des groupes immobiliers ainsi qu'aux arbitrages à effectuer en matière d'entretien, de réhabilitation, de démolition et de reconstruction. La dimension stratégique du plan signifie qu'il doit permettre la coordination d'actions successives (politique d'entretien et de grosses réparations, politique de gestion, politique d'investissement et de désinvestissement…) visant à rendre un meilleur service aux habitants. Voir la circulaire n° – du // relative à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l'État pour. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le plan stratégique de patrimoine comprend généralement trois phases : une première phase de recueil des données sur le patrimoine et de diagnostic des modalités de gestion de l'entreprise Hlm : – élaboration d'un diagnostic du bâti qui permet, à partir d'une connaissance technique du patrimoine, de déterminer l'ensemble des besoins techniques pour maintenir les fonctionnalités d'usage (diagnostic juridique au regard des normes de construction, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité…) – réalisation d'un diagnostic des conditions de gestion qui consiste à mettre en perspective les procédures de gestion mises en œuvre par l'entreprise Hlm. Ce diagnostic des conditions de gestion se décline lui-même en plusieurs thèmes : – un diagnostic environnemental qui permet de mieux connaître le contexte urbain de chaque ensemble immobilier en mettant en évidence les dysfonctionnements de sites en fonction de la conception initiale, mais aussi des usages des différents espaces rencontrés sur le site et des attentes des habitants – un diagnostic de gestion urbaine de proximité par groupe d'habitations qui peut être l'occasion, notamment, de remettre à plat des difficultés liées à l'organisation interne de l'entreprise Hlm, de permettre un échange entre les services concernés (antenne de gestion de proximité, gardiens, services de l'entretien, services chargés de la politique d'investissement…) – un diagnostic social qui peut souvent reposer sur des données internes à l'entreprise Hlm (données sociales sur les habitants, revenus…) mais qui peut être enrichi par des données ou des analyses concernant les besoins des habitants (enquête de satisfaction, recueil de doléances par les gardiens ou les antennes de gestion…) une seconde phase d'analyse des données recueillies concernant l'environnement de chaque groupe d'habitations (état du marché local dans toutes ses composantes, politiques locales de l'habitat et politiques de requalification des sites prioritaires, stratégies inter-entreprises de concurrence ou de coopération…) en les confrontant aux moyens dont dispose l'entreprise Hlm (financiers et humains) pour définir sa stratégie d'intervention à moyen et long terme sur son patrimoine. L'attractivité du parc dans son ensemble et celle des quartiers et de leur image doivent être prises en compte pour montrer s'il y a besoin ou non (et dans quelle mesure) d'un renouvellement patrimonial, c'est à dire substitution du parc neuf au parc ancien démoli ou vendu. Cette analyse Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm comprend nécessairement un volet financier qui doit permettre un choix d'orientations d'interventions, ensemble immobilier par ensemble immobilier, qui tienne compte des masses financières disponibles dans les années à venir (capacité d'autofinancement dégagée par l'exploitation ou aide publique à programmer). une dernière phase de synthèse par laquelle l'entreprise Hlm détermine sa stratégie pluriannuelle en matière de politique de gestion, de politique d'entretien, de politique d'investissement et de politique de désinvestissement, avec élaboration de scénarios d'intervention chiffrés à moyen ou long terme. En tout état de cause, le plan stratégique de patrimoine devrait permettre de constater suffisamment tôt à l'avance les provisions pour dépréciation exceptionnelles des groupes immobiliers à démolir de façon à étaler, dans le temps et au mieux des équilibres d’exploitation, la charge comptable supplémentaire…. Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition La démolition peut être inévitable lorsqu’il y a désaffection des habitants pour un immeuble qui ne présente plus une valeur d’usage réelle. La démolition a donc souvent constitué une réponse à un problème de gestion lié à une vacance structurelle importante dans des zones en déclin géographique. Mais de plus en plus fréquemment, les projets de démolition sont maintenant motivés par des objectifs de restructuration urbaine, dans des secteurs géographiques où la demande de logements Hlm à loyers bas est très forte. Une fois que la décision de démolition est prise, en accord avec les autorités de tutelle et la collectivité locale, il convient : d'annuler les provisions pour dépréciation d’envisager l’amortissement complet de l’immeuble de provisionner les frais de démolition. En effet, si le plan d’amortissement initial de l’immeuble ne conduit pas à une valeur comptable nulle l’année où aura lieu la démolition, il est alors nécessaire de modifier la politique d’amortissement de l’immeuble de telle sorte que sa valeur comptable soit nulle lors de sa démolition. Pour atteindre cet objectif, l’entreprise Hlm devra pratiquer des amortissements Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm complémentaires à ceux prévus par le plan d’amortissement initial (mouvement du schéma ci-dessous). Parallèlement, des reprises sur provisions pour dépréciation pourront être réalisées, couvrant tout ou partie des amortissements complémentaires (mouvement du schéma ci-dessous). Ceci se traduit donc en même temps à l’actif du bilan par : une augmentation des amortissements cumulés de telle sorte à atteindre une valeur résiduelle nulle une annulation concomitante dépréciation exceptionnelle. des provisions constituées pour Si la provision pour dépréciation a été constituée suffisamment longtemps à l’avance, avec pour objectif d’atteindre une valeur nette comptable nulle, alors la charge d’amortissement supplémentaire est équilibrée, en produits, par les reprises sur provision pour dépréciation. Il ne devrait donc pas y avoir, dans ces conditions, de déséquilibre sensible du compte de résultat. Enfin, l’entreprise Hlm devra provisionner les frais de démolition, dès qu’elle en aura connaissance, même de façon approximative et ceci éventuellement pour la fraction non financée par des ressources externes (subventions par exemple). Ceci se traduit au passif par une augmentation des provisions pour charges au passif et par une dotation aux provisions pour risques et charges exceptionnelles en charges exceptionnelles du compte de résultat. Schéma. : Mesures suite à la décision de démolition de logements Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm IMMOBILISATIONS amortissements cumulés VALEUR BRUTE DES IMMOBILISATIONS BILAN actif passif valeur nette des immobilisations provisions diverses risques & charges autres provisions pour charges. Amortissement complémentaire exceptionnel COMPTE DE RÉSULTAT charges produits. Reprise sur provision pour dépréciation exceptionnelle dotation aux amortissements dotation prov. risques & charges reprises/prov. dépréciation… Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Lors de la démolition effective de l’immeuble locatif, les frais de démolition sont enregistrés en charges exceptionnelles (charges exceptionnelles diverses), que cette démolition ait pour objectif d'édifier une nouvelle construction ou de vendre le terrain nu. En même temps, les provisions pour frais de démolition antérieurement constituées sont reprises en produits du compte de résultat (mouvement du schéma ci-dessous). Ce traitement des coûts de démolition d'un immeuble exploité au préalable – figurant précédemment à l'actif – est différent du traitement des coûts de démolition d'un immeuble acquis uniquement en vue d'être démoli, dans le cadre d'un projet de reconstruction immédiate. En effet, dans ce second cas, le prix d'achat et les frais de démolition et de déblaiement de l'immeuble acquis en vue de sa reconstruction immédiate constituent un élément du prix de revient de la nouvelle construction. La totalité des coûts est donc immobilisée et il y a aucune charge exceptionnelle à constater. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm En conséquence, les frais de démolition ne devraient pas peser en totalité sur l’exercice au cours duquel ils sont engagés… s’ils ont été convenablement estimés d’une part, et provisionnés d’autre part. Une fois détruit, l’immeuble disparaît de l’inventaire physique ; la valeur brute et les amortissements correspondants sont annulés l’un par l’autre (mouvement du schéma ci-dessous). Un bien détruit ne peut demeurer à l'actif du bilan. Seul subsiste, à l’inventaire physique, le terrain d’assise ou éventuellement le bail emphytéotique. Le terrain peut néanmoins laisser apparaître une valeur comptable nulle s'il a été déprécié en totalité, en vue d'être cédé gratuitement par exemple. Schéma. : Mesures induites par la démolition de logements Hlm IMMOBILISATIONS. Disparition de l'immeuble détruit amortissements cumulés VALEUR BRUTE DES IMMOBILISATIONS BILAN actif passif valeur nette des immobilisations provisions diverses risques & charges autres provisions pour charges. Reprise sur provision pour frais de démolition. Disparition de l'immeuble détruit COMPTE DE RÉSULTAT charges produits. Reprise sur provision pour remboursement de l'aide publique frais de démolition remboursement aide publique reprise/prov. autres charges reprise/prov. diverses charges Si la démolition a été réalisée dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, cette démolition peut éventuellement participer à une revalorisation du Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm terrain dans le cadre d'une revalorisation globale du quartier. Dans ce cas, il apparaît possible que les frais de démolition soient immobilisés au compte "terrains" sous réserve que la nouvelle valeur du terrain n'excède pas sa valeur vénale et soit compatible avec le coût de la charge foncière de l'opération de reconstruction envisagée. Autrement dit, les coûts ajoutés au coût historique du terrain devront être limités et la partie excédentaire éventuelle passée en charges exceptionnelles. Dans ces conditions, aucune provision – ou seulement une provision partielle – pour frais de démolition n'a besoin d'être préalablement constituée…. Prendre les mesures financières suite à la démolition Cette dernière étape concerne exclusivement le devenir des financements externes suite à la démolition de l’immeuble. Deux situations extrêmes se présentent en théorie, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. La première situation conduit, pour l’entreprise Hlm, à rembourser l’ensemble des financements mobilisés à l’origine pour la construction ou l’acquisition du bien démoli : rembourser l’aide publique associée aux emprunts bonifiés rembourser les subventions ayant à l’origine financé l’opération rembourser le capital restant dû des emprunts, majoré éventuellement des pénalités de remboursement anticipé et des intérêts compensateurs. Dans ces conditions, on assiste aux mouvements comptables suivants : remboursement de l’aide publique en charges exceptionnelles, équilibré par la reprise sur provision constituée à cet effet (mouvement du schéma ci-dessus) remboursement du montant des subventions brutes, qui se traduit simultanément en charges par l’annulation du total des quotes-parts de subvention virées au résultat remboursement du capital restant dû comptabilisé en dettes financières, éventuellement complété par le paiement de pénalités de remboursement anticipé comptabilisées en charges financières. L'état récapitulatif des emprunts est modifié. Voir le paragraphe…. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm À l’opposé de ce risque financier important, l’entreprise Hlm peut être exonérée d’un certain nombre de contraintes. La circulaire n° – du octobre confère aux préfets un important pouvoir de dérogation pour : l’exonération, en tout ou partie, des aides publiques l’autorisation d’échelonnement du remboursement de tout ou parties de ces aides le maintien du remboursement des emprunts suivant l’échéancier initial. Ces exonérations sont appréciées en fonction de l’intérêt du projet et de la prise en compte, par celui-ci, des objectifs de l’État en matière de politique de l’habitat et de la ville. Cette même circulaire prévoit le versement éventuel de subventions permettant le financement partiel : des travaux de démolition proprement dite des actions d’accompagnement social des opérations de relogement de la charge de remboursement du capital restant dû au titre des emprunts ayant servi à la construction. Les Instructions Comptables précisent que la démolition d’un immeuble n’entraîne aucune reprise sur la provision pour grosses réparations dans la mesure où celle-ci est gérée globalement (principe de fongibilité de la provision pour grosses réparations)… Exemple d'une démolition de logements locatifs Hlm Examinons un immeuble locatif familial, dont le prix de revient d'origine du logement est de T, décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L'amortissement, pratiqué au / d'une année j, s'élève à T. La valeur nette comptable de l'immeuble d'origine à la date de la vente est donc égale à T. Ce logement a été financé de la manière suivante lors de sa construction : subventions T emprunt T fonds propres T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le capital remboursé au / de l'année j s'élève à T. La quote-part de subventions d'investissement transférée au résultat s'élève à T au / de l'année j. Enfin, il a été pratiqué pour T d'amortissements dérogatoires. En conséquence, il est possible de dresser le bilan simplifié de cet immeuble au / de l'année j (en euros) : BILAN au / année j avant prise en compte de la démolition actif passif terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net capitaux propres subventions d'investissement – montant brut – – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net amortissements dérogatoires emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû totaux totaux – – Le Conseil d'Administration de l'entreprise Hlm propriétaire, suite à l'élaboration d'un plan stratégique de patrimoine, a décidé d'envisager la démolition de cet immeuble. L'entreprise va donc provisionner : la dépréciation exceptionnelle de la construction et du terrain, ce dernier devant être cédé gratuitement à la collectivité locale (provision pour dépréciation exceptionnelle) : mouvement du tableau ci-dessous le risque de remboursement de l'aide publique estimé à T (provision diverse pour charges) : mouvement du tableau ci-dessous. Suite à cette décision, la configuration du bilan et du compte de résultat de l'immeuble se trouve modifiée de la manière suivante (en euros) : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN au / année j avant prise en compte de la démolition actif passif terrain bâti – provision pour dépréciation terrain bâti – montant net capitaux propres – résultat de l'exercice immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – provision pour dépréciation immeubles de rapport – montant net – subventions d'investissement inscrites au CR – subventions d'investissement – montant net – amortissements dérogatoires subventions d'investissement – montant brut autres provisions pour charges emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû totaux totaux – – -. Risque de démolition. Risque de remboursement de l'aide publique COMPTE DE RÉSULTAT de l'exercice j après prise en compte de la démolition charges produits dot. prov. risques et charges exceptionnels dot. prov. dépréciation exceptionnelle résultat déficitaire totaux totaux La comptabilisation de ces deux provisions va engendrer marginalement une détérioration du résultat de T au / de l'année j. Le coût de démolition de cet immeuble est estimé à T, dont une fraction serait subventionnée à hauteur de T. Par ailleurs, l'entreprise Hlm devrait obtenir une subvention de T pour faire face au remboursement du capital restant dû des emprunts. En conséquence, au / de l'année j, l'entreprise Hlm va passer un amortissement complémentaire exceptionnel du montant de la valeur nette comptable (mouvement du tableau ci-dessous), concomitamment à une reprise sur provision pour dépréciation. Par ailleurs, le montant des coûts de démolition, net de subvention prévisible, va être provisionné (autres provisions pour charges) pour un montant de T (mouvement du tableau ci-dessous). Le bilan au / de l'exercice j et le compte de résultat de l'exercice j de l'immeuble se présentent de la manière suivante (en euros) : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN au / année j actif passif terrain bâti – provision pour dépréciation terrain bâti – montant net capitaux propres – report à nouveau résultat de l'exercice immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport – amortissement exceptionnel – provision pour dépréciation – – – reprise sur provision pour dépréciation immeubles de rapport – montant net – – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net amortissements dérogatoires provisions diverses pour charges autres provisions pour charges emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû totaux totaux – -. Amortissement. Provision pour frais de démolition complémentaire COMPTE DE RÉSULTAT de l'exercice j charges dot. amort. exceptionnel immobilisations dot. prov. risques et charges exceptionnels produits reprise sur provision pour dépréciation résultat déficitaire totaux totaux. Reprise sur provision exceptionnelle Ce bilan est simplifié puisque l'on considère que la quote-part de subventions d'investissement virée au résultat, les amortissements dérogatoires et le remboursement du capital restent identiques entre les exercices j et j. La comptabilisation de la provision pour démolition engendre marginalement une détérioration supplémentaire du résultat de T au / de l'année j. L'impact de l'amortissement exceptionnel de la construction est neutralisé idéalement par la reprise sur la provision pour dépréciation. Il n'est pas fait de reprise sur dépréciation du terrain car celui-ci doit toujours être cédé à l'euro symbolique. La préparation comptable de la démolition a donc, au total, dégradé la situation nette de l'entreprise Hlm de T. On considère que l'immeuble est entièrement démoli au cours de l'exercice j et les fournisseurs payés. Par ailleurs, au cours de l'exercice j, les emprunts restant dus sont entièrement remboursés ( T), les pénalités de remboursement payées ( T) et l'aide publique entièrement reversée ( T). Enfin, l'entreprise Hlm a encaissé en totalité les subventions espérées, soit T au total. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Après négociation avec la collectivité locale d'implantation, le terrain devenu nu est cédé pour T, au lieu à l'euro symbolique. Suite à la démolition, le bilan au / de l'exercice j et le compte de résultat de l'exercice j de l'immeuble démoli se présentent de la manière suivante (en euros) : BILAN au / année j actif passif – – terrain bâti – provision pour dépréciation reprise sur provision pour dépréciation – vente du terrain – capitaux propres report à nouveau résultat de l'exercice subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net subventions virée au CR suite à la démolition terrain bâti immeubles de rapport subventions d'investissement. Disparition de amortissements dérogatoires – reprise sur amortissements dérogatoires l'immeuble détruit – remboursement anticipé des emprunts – pénalités de remboursement anticipé – remboursement de l'aide publique – frais de démolition subvention pour démolition subvention pour remboursement du capital encaissement vente du terrain trésorerie amortissements dérogatoires provisions diverses pour charges – reprise sur provisions diverses pour charges – autres provisions pour charges – – reprise sur autres provisions pour charges – – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté – remboursement anticipé des emprunts capital restant dû – totaux totaux – – – – – – -. Reprise sur provision pour frais de démolition – COMPTE DE RÉSULTAT de l'exercice j charges produits subvention pour démolition autres charges financières subvention remboursement du capital valeur comptable des éléments d'actif cédés produits des cessions d'éléments d'actif quote-part de subventions virée au CR frais de démolition remboursement de l'aide publique reprise sur autres provisions pour charges reprise sur provisions diverses pour charges résultat excédentaire reprise sur provision pour dépréciation totaux totaux reprise sur amortissements dérogatoires. Reprise sur provision pour emboursement de l'aide publique Les comptes financiers de l'année j enregistrent donc les mouvements suivants : comptabilisation en charges ( T) et paiement des frais de démolition, comptabilisation et encaissement de la subvention d'exploitation finançant une partie de ces frais de démolition ( T) et reprise de la provision pour frais de démolition ( T) : mouvement du tableau ci-dessus Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm disparition de l'immeuble détruit à l'actif (mouvement du tableau cidessus), transfert en produits des subventions nettes ( T) et reprise sur les amortissements dérogatoires qui n'ont pu lieu d'exister ( T) remboursement du capital restant dû ( T), comptabilisation en charges et paiement des pénalités de remboursement anticipé ( T), comptabilisation et encaissement de la subvention pour remboursement du capital restant dû ( T) comptabilisation et paiement du remboursement de l'aide publique ( T) et reprise sur provisions diverses pour charges ( T) constituée à cet effet : mouvement ci-dessus comptabilisation et encaissement de la cession du terrain ( T) concomitamment à la comptabilisation de la valeur comptable du terrain ( T) et à la reprise sur la provision pour dépréciation du terrain constituée antérieurement ( T). Il se dégage de ces différents mouvements comptables un résultat excédentaire de T. La trésorerie de l'opération s'est dégradée de T, correspondant à la dégradation de la situation nette induite par la démolition et par la vente du terrain. Les fonds propres de l'entreprise Hlm se sont donc dégradés au total de T, dont T dus à la démolition proprement dite… Les impacts financiers d'une démolition de logements locatifs Hlm Les paragraphes ci-dessus visaient à décrire les impacts comptables sur le bilan et le compte de résultat d'une opération de démolition, étant entendu que ces impacts s'étendent généralement sur plusieurs exercices. Les impacts financiers, liés à cette opération de démolition, s'appréhendent en terme d'encaissements et de décaissements et donc aussi à la notion de cashflow d'une part et de besoins de fonds propres d'autre part. En effet, l'engagement opérationnel d'une démolition, qui conduit au bout d'un certain temps à la disparition de l'immeuble, induit une dégradation préalable et structurelle du cash-flow de l'immeuble et plus globalement de l'entreprise Hlm : pertes croissantes de loyers charges récupérables non refacturées surcoûts croissants dus à la neutralisation des logements devenant vacants et au dispositif de sécurisation mis en place Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm coûts des relogements et des travaux de remise en état des logements proposés aux clients de l'immeuble à démolir. Les fonds propres nécessaires à la démolition peuvent ensuite s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part les flux encaissables, même différés dans le temps : – les subventions sur les coûts de démolition et d'accompagnement social – les subventions sur le remboursement du capital restant dû – les subventions des partenaires divers – le prix de cession du terrain et d’autre part les flux décaissables induits par la démolition : – le capital restant dû des emprunts que ces emprunts soient ou non remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s'ils existent – les frais de démolition et de remise en état du terrain – le remboursement éventuel de l’aide publique – l'indemnisation des réservataires. C’est cette dernière notion qui sera retenue lors de l’étude de l'opportunité financière d’une opération de démolition du patrimoine locatif existant. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Annexe : Essai de classification des travaux de maintenance du patrimoine immobilier locatif Classification comptable des travaux de maintenance Les travaux de maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l'entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d'amélioration ne sont pas assimilables à de l'entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d'entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l'année. Il s'agit souvent de petites réparations occasionnées par la maintenance et de la gestion courante du patrimoine locatif. L’entretien courant est essentiellement préventif : il a pour effet de conserver les biens dans de bonnes conditions d’utilisation. Il constitue donc des charges d’exploitation. En principe, leur volume se maintient à un niveau relativement stable dans le temps. Une partie de ces dépenses est récupérable auprès des locataires occupants dans le cadre du décret – du // relatif aux réparations locatives en parties privatives. Ces travaux d'entretien et de réparations courants peuvent être analysés à trois niveaux : Les travaux d’entretien courant et de menues réparations sur les locaux et équipements à usage privatif du locataire occupant. Ils sont à la charge de l’occupant en tant que réparations locatives. Ils peuvent être engagés par le gestionnaire pour le compte du locataire, avec refacturation à ce dernier. Le décret – du // en précise le domaine d’application. Les travaux constituant des charges récupérables sur le locataire occupant. Ils concernent des éléments d’usage communs ou privatifs. Leur champ d’application est fixé par le décret – du //. La liste de ces charges est limitative et les coûts correspondants sont Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm refacturables au locataire occupant sur justification (refacturation égale aux coûts). Les travaux d’entretien courant et de menues réparations sur locaux et équipements d’usage commun. Ils sont assurés et supportés par le gestionnaire dans le respect des normes, réglementation en vigueur et des règles de l’art. Le gros entretien sur biens immobiliers correspond généralement à des travaux programmables destinés au maintien ou à la remise à neuf d'éléments non essentiels d'un immeuble, à usage privatif ou commun, détériorés par l'usure. Le gros entretien entre souvent dans le cadre d'un plan d'entretien systématique. La périodicité de ces travaux est pluriannuelle ou pour la moins supérieure à un an. Il constitue donc des charges d’exploitation. Les travaux et honoraires de gros entretien concernent, pour un même corps d'état, tout ou partie des éléments d'un immeuble. Ils peuvent concerner un logement ou l'ensemble d'un immeuble, voire un groupe d'immeubles locatifs. Exemples de dépenses de gros entretien : – curage des égouts – réparation des menuiseries – réfection des parties communes et de parties de façades (soubassements, porches extérieurs…) – renouvellement des équipements intérieurs : lavabos, cuvettes W-C, chasses d'eau, baignoires, bacs à douche et accessoires – réfection des revêtements de sols – remise en état des appartements avant relocation – traitement des charpentes – élagage – charges de garantie totale P assimilables à du gros entretien – réfection des aménagements extérieurs (voiries, espaces verts, aires de jeux…) remplacement d’éléments de chaufferie collective (pompes, circulateurs, éléments de canalisation…). Les honoraires de maîtrise d'œuvre qui participent à l'effort global de maintenance sont comptabilisés en charges de gros entretien ou de grosses réparations et non en honoraires. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les grosses réparations portent sur la remise en état, la réfection voire le remplacement d'équipements qui, au même titre que les gros murs, les charpentes et les couvertures, sont essentiels pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé conformément à sa destination, dans des conditions normales de sécurité. Elles comprennent, d'une manière générale, les travaux et honoraires destinés à maintenir le clos et le couvert, et qui par leur importance, ne peuvent être assimilés à des réparations courantes ou de gros entretien. Ces travaux, programmables ou non, ne présentent pas un caractère répétitif. Ils n'apportent pas non plus de valeur supplémentaire à l'immeuble, même s'ils ont pour effet de prolonger sa durée de vie. Elles constituent donc des charges d’exploitation. Exemples de dépenses de grosses réparations : – réfection des couvertures, souches de cheminées, conduits de fumées – consolidation des soubassements, reprise en sous-œuvre des bâtiments – réfection des gros de murs, des murs extérieurs, et des murs de refend – réfection des charpentes, escaliers, planchers, solivages – réfection des descentes d'eaux usées et pluviales – travaux de ravalement extérieur de l’immeuble – réparations importantes des ascenseurs – rénovation des échangeurs…) chaufferies collectives (chaudière, – réfection des installations électriques privatives ou communes – charges de garantie totale (P) – mises aux normes selon la réglementation. brûleurs, Les travaux d’amélioration sont des investissements qui aboutissent à accroître la valeur d’une immobilisation existante, voire même à créer un élément d’actif. Exemples de travaux d’amélioration : – travaux d'économie d'énergie, d’amélioration thermique et acoustique : pose d'isolants, de régulation, de vannes d'équilibrage, de menuiseries double-vitrage… Ils incluent les dépenses de P des contrats de chauffage et les grosses réparations afférentes aux ascenseurs. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm – installation du chauffage central et de la distribution d'eau chaude dans des immeubles qui n'en comportent pas – transformation de chaufferies centrales (changement d’énergie et de conception) – remplacement des chaudières individuelles par des chaufferies collectives, ou inversement – création ou restructuration de salles d'eau – modernisation des ascenseurs – construction de garages – mise aux normes d'installations – création ou restructuration d'aménagements extérieurs – installation d’interphones et de contrôle d’accès… – et d'une manière générale, tous les travaux éligibles à l’aide de l’État (PALULOS…). Ce premier essai de classification des travaux de maintenance en entretien courant (EC), gros entretien (GE), grosses réparations (GR) et amélioration (AMEL) constitue une procédure de comptabilisation de la maintenance à l'usage des responsables techniques de l'entreprise Hlm. Il s'agit d'un essai, donc perfectible, qui ne vise pas l'exhaustivité des interventions de maintenance. Cette tentative de classification n'engage donc que son auteur. Dans tous les cas, cette classification est à rapprocher des modalités de financement de la maintenance. En outre, dans le cadre d'une gestion déléguée (résidences universitaires, foyers, résidences sociales), ce classement peut être annexé à la convention de gestion pour définir les interventions qui relèvent du propriétaire de celles qui relèvent du gestionnaire. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EC GE GROS-ŒUVRE Reprise de fissures, passivation et enrobage des fers à béton GR AMEL X Reprise de souches de cheminées, appuis de fenêtres, nez de dalles X Travaux de maçonnerie, réparation de murs porteurs, reprise en sous-œuvre, y compris la réfection des enduits X COUVERTURE Reprise complète ou ponctuelle de l'étanchéité des toitures, terrasses et travaux sur couvertures, quelle que soit la nature des matériaux Intervention sur supports et charpentes X X Intervention sur supports et charpentes avec isolation thermique supplémentaire X Reprise des relevés d'étanchéité uniquement Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d'étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation thermique ou phonique des façades ou pignons X MENUISERIES EXTÉRIEURES, LANTERNEAUX, SKYDOMES, CLAUSTRAS Réparation des menuiseries et occultations existantes (persiennes, volets roulants…) X Remplacement généralisé à l'identique des menuiseries et des occultations existantes X Remplacement par du matériel de meilleure fiabilité améliorant l'isolation tant thermique que phonique Remplacement généralisé des volets roulants, jalousies extérieures X X Changement de procédé d'occultation X Menues réparations, vitrerie, masticage, joints d'étanchéité à l'air ou à l'eau, crémones, X Débouchage des trous d'évacuation des eaux de condensation X Fixation des jalousies, réparation ou changement de quelques lames, etc…, y compris l'entretien systématique X AMÉNAGEMENTS INTÉRIEURS Réparation des cloisons de distribution intérieure, y compris les revêtements de surface, quel qu'en soit le type : agglos, briques, carreaux de plâtre, etc… Réaménagement du cloisonnement intérieur (cloisonnement/décloisonnement) X X MENUISERIES Réparation de portes alvéolaires, portes de placards, portes de gaines et de locaux techniques, portes de parkings, portes d'entrée, portes coupe-feu etc… Remplacement de portes alvéolaires, portes de placards, portes de gaines et de locaux techniques, portes de parkings, portes d'entrée, portes coupe-feu etc… Remplacement de portes alvéolaires par des portes à âme pleine pour isolation acoustique, ou porte coupe-feu Remplacement généralisé ou par tranche de quincaillerie de portes : verrous, ferme-portes, becs de cannes, arrêts de porte, etc… Réparation et remplacement de quincaillerie de portes : verrous, ferme-portes, becs de cannes, arrêts de porte, etc…, y compris l'entretien systématique X X X X X Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EC GE GR AMEL REVÊTEMENTS SOLS ET MURS Carrelage, faïence (réparation, remplacement, y compris la réfection des joints) : en petites réparations ponctuelles X pour des travaux plus importants X en remplacement généralisé ou par tranche X Sols minces, dalles thermoplastiques, revêtements caoutchouc… : en petites réparations ponctuelles X pour des travaux plus importants X en remplacement généralisé ou par tranche X Changement de revêtements muraux et de sols par revêtements plus fiables ou isophoniques X PEINTURE – PAPIERS PEINTS Travaux de propreté, lessivage des parties privatives et communes Remise en peinture, pose de papiers peints, y compris tous travaux de préparation (réparation à l'identique) des parties privatives et collectives : pour des interventions ponctuelles X X pour des travaux plus importants X pour des travaux réalisés avec des produits nouveaux offrant une meilleure fiabilité X CHAUFFAGE – PLOMBERIE – SANITAIRE Production individuelle et collective Remplacement de chaudières, chauffe-eaux, brûleurs, ballons d'eau chaude sanitaire, échangeurs, pompes à chaleur, récupérateurs, armoires électriques, carneaux de fumée, capteurs solaires… X Réparation ou remplacement de vannes de régulation, pompes, vases d'expansion, horloges Si remplacement des éléments ci-dessus par un matériel d'un rendement supérieur ou d'une meilleure fiabilité Distribution Réparation sur réseaux de chauffage, eau froide et eau chaude sanitaire X X X Remplacement sur réseaux de chauffage, eau froide et eau chaude sanitaire X Réparation ou remplacement ponctuel des radiateurs ou convecteurs, y compris les vannes d'arrêt et les vannes thermostatiques Remplacement généralisé ou par tranche des radiateurs ou convecteurs X X Si remplacement par la mise en place de matériel à meilleur rendement Équilibrage d'installation de chauffage X X Équilibrage d'installation de chauffage dans le cas d'une modification de l'installation X Ébouage des réseaux de chauffage et détartrage des producteurs d'eau chaude et des réseaux Changement des épingles des ballons d'eau chaude X X Remplacement des appareils de traitement d'eau X Remplacement des cuves à fuel X Appareillage Réparation des robinets d'arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs X Remplacement des robinets d'arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs Changement des têtes de robinet, flexibles de douche, cols de cygne, clapets, appareillages de chasse d'eau, joints Réparation des éviers, bacs à laver, lavabos, urinoirs, W-C, chasses d'eau, siphons X X X Remplacement des éviers, bacs à laver, lavabos, urinoirs, W-C, chasses d'eau, siphons X Évacuations Débouchage et curage des canalisations Réparation des chutes verticales ou horizontales (eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales) Remplacement des chutes verticales ou horizontales (eaux usées, eaux vannes, eaux X X X Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm pluviales) Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EC GE GR AMEL Fumisterie Ramonage et vérifications périodiques des conduits X Réfection ou remplacement des conduits X Ventilation mécanique contrôlée Réparation et remplacement des extracteurs et tourelles X Réparation des gaines, horloges, alarmes X Ramonage des gaines, nettoyage de l'extracteur, réglage et équilibrage des réseaux aérauliques Remplacement des bouches d'extraction, filtres à graisse, clapets coupe-feu, grilles d'entrée d'air y compris l'entretien systématique Si remplacement généralisé ou par tranche des bouches d'extraction, filtres à graisse, clapets coupe-feu, grilles d'entrée d'air X X X ÉLECTRICITÉ Remplacement de l'alimentation générale, des colonnes montantes et disjoncteurs des services généraux Remplacement ou réparation de la distribution intérieure : filerie, tableaux de répartition, protections Mise en conformité électrique X X X Remplacement d'appareils par du matériel plus performant Remplacement des minuteries, interrupteurs, prises de courant, luminaires, y compris l'entretien préventif systématique Remplacement généralisé ou par tranche des minuteries, interrupteurs, prises de courant, luminaires X X X GAZ Remplacement et réparation de l'alimentation générale, détendeurs, colonnes montantes, vannes d'arrêt général Remplacement et réparation du piquage de la distribution intérieure et des robinets d'arrêt X X Mise en conformité globale des installations de gaz Petites interventions sur robinets, joints, fuites sur réseaux et mise en conformité localisée X X ASCENSEURS Remplacement et réparation des treuils, moteurs, câbles, poulies, armoires électriques X Réparation et remplacement ponctuel des portes palières et de cabines X Remplacement généralisé des portes palières et de cabines Réparation des alarmes, boutons poussoirs, revêtements de cabines X X Remplacement des moteurs, coffrets de manœuvre par des matériels plus performants X PORTES AUTOMATIQUES DE GARAGES Réparation des moteurs, organes de sécurité, signalisations et pièces mécaniques, y compris les vérifications périodiques Remplacement de la porte X X VIDE-ORDURES Remplacement et réparation des colonnes de vide-ordures Réparation et remplacement de quelques éléments de vidoirs X X Remplacement généralisé de vidoirs Remplacement des joints et accessoires X X Amélioration des locaux vide-ordures Entretien des locaux, gaines, vidoirs (désinfection selon réglementation) X X Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EC GE GR AMEL ANTENNE TÉLÉVISION Remplacement des antennes, amplificateurs, répartiteurs Réparation d'antennes, distribution, changement de prises, réglage… X X ABORDS Plantation et entretien des espaces verts, arbres, arbustes, haies, pelouses (taille, tonte, traitement et remplacement de sujets péris) Petit aménagement et embellissement X Réparation du mobilier extérieur (bancs, aires de jeux,…) X X Réparation plus importante du mobilier extérieur (bancs, aires de jeux,…) X Transformation ou réaménagement général des abords X Éclairage extérieur : remplacement des candélabres, bornes lumineuses et projecteurs remplacement d'ampoules, fusibles, cellules photoélectriques et réparation de candélabres, bornes et projecteurs réparation sur réseaux enterrés X X X VOIRIE ET RÉSEAUX DIVERS (VRD) Création de parkings, chaussées X Remplacement de bordures, de revêtements divers Réparation ponctuelle de voiries X X Curage des canalisations et regards : pour une intervention ponctuelle X pour une intervention généralisée X Réparation des canalisations ou caniveaux enterrés X Création de réseaux et de regards X CLÔTURES – MURS Réparation ponctuelle des clôtures et murs X Réfection généralisée des clôtures et murs X Création de clôtures et de murs X PROTECTION INCENDIE Tenue à jour des plans d'évacuation et des consignes de sécurité (halls et parkings) X Colonnes sèches : vérification, essais, changement des joints, bouchons de fermeture X réparation de robinetterie X Éclairage de sécurité : vérification des blocs, changement des lampes, vérification des étiquettes "sortie de secours" réparation ou changement des blocs X X Désenfumage mécanique : opération de vérification fonctionnelle et essais X réparations des exutoires, trappes, volets, bouches, extracteurs, commandes X Portes coupe-feu et ferme-portes : voir paragraphe menuiserie vérification fonctionnelle Vérification des appels prioritaires pompiers au niveau des ascenseurs et réparations éventuelles Moyens de lutte contre l'incendie : X X vérification périodique et changement éventuel d'extincteurs X vérification périodique et changement éventuel de bacs à sable et seau X Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Classification fiscale des travaux de maintenance Le mécanisme de la livraison à soi-même (LASM) a été retenu pour étendre le bénéfice du taux réduit de TVA aux travaux immobiliers réalisés sur les LOGEMENTS CONVENTIONNES. En pratique, l'imposition au taux réduit de TVA concerne types de travaux immobiliers très différents et qui ne correspondent toujours pas à ceux employés habituellement par les entreprises Hlm, notamment du point de vue comptable : les travaux d'amélioration ou de réparation, dits gros travaux, financés sans aide de l'État les travaux d'entretien courant. LES GROS TRAVAUX NON SUBVENTIONNES PAR L'ÉTAT Les travaux doivent porter sur des logements proprement dits et des logements-foyers, conventionnés à l'APL. Les travaux éligibles au taux réduit de TVA sont des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement : les travaux d'amélioration : ils comprennent – les travaux éligibles à la PALULOS : tous les travaux figurant dans l'arrêté du // sont éligibles à la TVA au taux réduit, même si, par hypothèse, ils ne bénéficient pas ici de la subvention PALULOS – les travaux de ravalement : travaux de remise en état des façades ou des murs extérieurs d'un immeuble, quelle que soit la technique employée (grattage, brossage, lavage, crépis, enduit, peintures…) – les travaux de grosses réparations : travaux qui, en cas de démembrement du droit de propriété, incombent au nu-propriétaire en application de l'article du Code Civil et travaux qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements qui permettent de maintenir l'immeuble en l'état d'être utilisé conformément à son objet (article du Code Civil) les travaux de transformation : ces travaux comportent notamment la transformation en logements de locaux ou d'immeubles auparavant non affectés à cet usage, ainsi que les travaux de reconstruction, de restructuration lourde ou d'agrandissement Les travaux doivent être facturés par les fournisseurs avec une TVA au taux normal et non au taux réduit. C'est le mécanisme de la LASM qui permet de passer du taux normal au taux réduit de TVA. Y compris sur les parties communes, les locaux collectifs résidentiels, les loges de gardiens ainsi que sur les espaces extérieurs et les garages. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les travaux d'aménagement : ces travaux ont pour objet d'apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou indispensable au respect des normes en vigueur : par exemple, il peut s'agir de l'installation d'équipements sanitaires dans des logements qui ne comportaient les équipements indispensables à leur utilisation locative. Certains de ces travaux sont déjà éligibles au taux réduit de TVA en tant que travaux pouvant être financés à l'aide de la subvention PALULOS. LES TRAVAUX D'ENTRETIEN Les travaux doivent porter sur ces mêmes logements conventionnés à l'APL. Les travaux de nature immobilière éligibles au taux réduit de TVA sont des travaux qui ont pour objet de maintenir un immeuble en bon état et d'en permettre un bon usage sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Ces travaux s'entendent à la fois : des travaux ayant le caractère de réparations locatives dont la liste est fixée par décret des travaux effectués par le propriétaire correspondant à des dépenses qui n'ont pas le caractère de grosses réparations. Ces travaux s'entendent notamment de ceux qui correspondent à des dépenses ayant le caractère de charges récupérables par le propriétaire sur le locataire, dont la liste est fixée par décret des travaux effectués par le propriétaire correspondant à des dépenses ayant le caractère de charges non récupérables lorsqu'il s'agit de petites réparations nécessaires à la maintenance et à la gestion courante du patrimoine. La loi exclut expressément le nettoyage des parties communes intérieures et extérieures des immeubles, le nettoyage des logements proprement dits, ainsi que l'entretien des espaces verts. Le nettoyage s'entend des prestations telles que le balayage ou le lessivage des sols ou des murs. L'entretien des espaces verts consiste dans les travaux de tonte, de ramassage des feuilles, de taille des haies ou d'élagage des arbres. En revanche, les travaux d'aménagement d'espaces verts sont éligibles au taux réduit dans le cadre des gros travaux : plantation d'arbres ou de massifs. Les prestations d'enlèvement des déchets ou des encombrants sont exclues du bénéfice du taux réduit. Décret n° – du //. Décret n° – du // modifié par le décret n° – du //. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les frais de mise en service (frais d'ouverture, location de compteurs) et les abonnements restent soumis au taux de TVA qui leur est propre. Enfin, les travaux portant sur les équipements à caractère mobilier ne sont pas éligibles : entretien des meubles de cuisine ou de salle de bain, contrôle et remplissage des extincteurs, location et nettoyage des conteneurs à poubelles… La TVA au taux réduit s'applique aussi aux travaux immobiliers réalisés sur les LOGEMENTS NON CONVENTIONNES. Le taux réduit est alors directement appliqué sur la facture par le prestataire, dès lors qu'il a pu s'assurer de la nature, de l'usage et de l'ancienneté des locaux, au vu d'une attestation fournie par l'entreprise Hlm. Les logements non conventionnés bénéficiant de la TVA au taux réduit sont ceux exclusivement affectés à l'habitation individuelle ou collective de personnes physiques, que ces locaux soient nus ou meublés, dès lors qu'ils ne font pas l'objet d'une exploitation à titre commercial. Seuls les logements achevés depuis plus de ans à la date des travaux bénéficient de la TVA au taux réduit. Cette condition n'est pas exigée pour les travaux urgents. Demeurent donc soumis au taux normal de la TVA les travaux portant sur les locaux utilisés exclusivement pour l'exercice d'une activité professionnelle, commerciale, industrielle ou administrative : locaux loués à usage de bureaux, locaux servant à l'exercice d'une activité administrative (bâtiments destinés à l'accueil du public, établissements scolaires, prisons, casernes…), locaux servant à l'exercice d'une profession libérale, commerciale ou industrielle (magasin, atelier, usine…), locaux mixtes, lorsque l'usage d'habitation n'est pas prépondérant, pour les travaux portant sur l'ensemble du local ou sur les parties communes. Les travaux éligibles au taux réduit sont alors les mêmes que ceux effectués sur les logements conventionnés, sous réserve des précisions suivantes : la fourniture complète des équipements suivants reste soumise au taux normal de TVA : – gros appareils de chauffage installés dans les immeubles collectifs : chaudières, cuves à fioul, citernes à gaz – ascenseurs Y compris les maisons de retraite, destinées à l'hébergement de personnes âgées, les maisons d'accueil pour personnes handicapées ainsi que les foyers de jeunes travailleurs et autres établissements de même nature. Les locaux à usage mixte – habitation et professionnel, commercial, administratif… – sont considérés comme des logements si l'affectation au logement est supérieure à % de la surface du local. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm le coût des travaux réalisés en régie (main d'œuvre et fournitures) n'est pas soumis à la LASM et les fournitures ne sont pas éligibles à la TVA au taux réduit les travaux d'aménagement des espaces verts ne bénéficient pas du taux réduit de TVA les prestations de nettoyage des logements et de leurs parties communes extérieures et intérieures, sont exclues du taux réduit, comme pour les logements conventionnés les prestations de service accessoires à la réalisation de travaux sur les logements non conventionnés ne bénéficient pas non plus de la TVA au taux réduit : prestations d'architecte, de maîtrise d'œuvre, de bureau d'étude ou de contrôle… Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Annexe : L'apport partiel d'actif : mécanisme de transfert de patrimoine locatif entre entreprises Hlm Les plans stratégiques patrimoniaux des entreprises Hlm intègrent de plus en plus souvent la cession d'immeubles complets, anciens et/ou récents, à d'autres entreprises Hlm. Les motivations de ces cessions sont diverses : resserrement géographique de la gestion locative guidé par des préoccupations d'efficacité, regroupement géographique d'entreprises Hlm appartenant à un même groupe, restructuration financière d'une entreprise Hlm… Les mécanismes de transfert de ces immeubles de rapport sont multiples : la vente, qui a été longuement étudiée au cours du chapitre précédant l'apport partiel d'actif la fusion. Fusion ou apport partiel d'actif La fusion consiste à transférer la totalité de l'actif, et non seulement le patrimoine locatif, et du passif de la société absorbée dans la structure bénéficiaire de l'opération, la société absorbante. La fusion n'est possible qu'entre sociétés d'Hlm puisqu'elle suppose l'existence de titres représentatifs du capital social. Une SA d'Hlm peut donc absorber une autre SA d'Hlm, une SEM, une SCI ou encore toute autre forme de société. L'opération de fusion a pour conséquence l'entrée au capital de la société absorbante des associés de la société absorbée et la disparition de cette dernière s'il s'agit d'une fusion-absorption, ce qui est généralement le cas dans le secteur de l'immobilier social. La fusion conduit donc à l'acquisition exhaustive du patrimoine immobilier locatif de la société absorbée par la société absorbante. Il existe néanmoins une solution intermédiaire : l'apport partiel d'actif. L'apport partiel d'actif se définit comme une opération par laquelle une société fait apport à une autre société, nouvelle ou existante, d'une branche complète et autonome d'activité. En contrepartie, la société apporteuse reçoit des actions de la société bénéficiaire de l'apport. La fusion entre OPHlm ou OPAC est possible sous couvert d'une décision administrative. L'absorption d'une SA d'Hlm par un OPHlm pourrait être possible uniquement par confusion (article – du Code Civil). Enfin, l'absorption d'un OPHlm par une SA d'Hlm ne semble pas possible. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm En conséquence, l'apport partiel d'actif a pour effet de faire entrer la société apporteuse dans le capital de la société bénéficiaire de l'apport. Mais à la différence de la fusion, l'apport partiel d'actif laisse subsister la société apporteuse. Cette solution peut être envisagée lorsque la société apporteuse souhaite conserver : une ou des activités distinctes de celle faisant l'objet de l'apport une partie des immeubles de rapport une ou des activités qui n'entreraient pas dans les compétences de la société bénéficiaire de l'apport. L'apport partiel d'actif a souvent été utilisé par les entreprises Hlm pour transférer des activités (prêteur, syndic, aménagement…) d'une entreprise Hlm à une autre, afin de regrouper ces activités au sein d'une même entreprise pour bénéficier d'une meilleure synergie, d'un effet de taille, d'une meilleure productivité… Des interrogations subsistent encore, d'une part sur la faisabilité fiscale de l'apport partiel d'actif pour transférer du patrimoine immobilier locatif social et, d'autre part, sur la qualification de branche complète et autonome d'activité des actifs immobiliers. La branche complète et autonome d'activité Pour ce qui concerne les SA d'Hlm, l'apport peut porter, sans hésitation fiscale, sur une activité, mais peut-il aussi porter sur un élément isolé (un immeuble) ou un ensemble de biens (plusieurs immeubles) ? Si l'administration fiscale affirme, à juste titre, que la gestion patrimoniale passive d'un parc immobilier d'une entreprise quelconque ne constitue pas une branche autonome et complète d'activité, la réponse est oui si l'immeuble ou le groupe d'immeubles constitue un ensemble autonome. On peut penser, dès lors que la location d'immeubles constitue bien une activité et que cette gestion professionnelle est transférée avec ses moyens matériels et humains, qu'il s'agit d'une branche complète et autonome d'activité. La Directive du //, qui définit pour l'ensemble des pays de l'Union Européenne la notion de branche complète et autonome d'activité, précise qu'une branche complète et autonome d'activité correspond à un ensemble de biens et de personnes capables de concourir à la réalisation d'une activité déterminée. Dans ces conditions, si les immeubles d'une entreprise Hlm sont transférés avec leurs moyens humains et matériels générant une activité, on Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm peut penser que ces immeubles constituent une branche complète et autonome d'activité. Pour sa part, l'administration fiscale française a même admis qu'un apport entre associations, limité à un seul immeuble, pouvait être considéré comme portant sur une branche complète et autonome d'activité. En conclusion, il y aurait donc lieu de considérer que l'apport d'immeubles locatifs d'une entreprise Hlm à une autre entreprise Hlm, et des moyens matériels et humains nécessaires à leur gestion, constitue une branche complète et autonome d'activité au sens des dispositions communautaires et nationales. En conséquence, il reste à définir la branche complète et autonome d'activité relative au transfert d'actifs immobiliers locatifs. L'ensemble de l'actif (immobilisé et circulant), clairement identifié, correspondant à cette branche, doit être entièrement transféré : baux emphytéotiques et à construction liés à l'immeuble, ou aux immeubles, à transférer terrains bâtis supportant les immeubles de rapport immeubles de rapport, terminés ou en cours travaux d'amélioration, terminés ou en cours, sur les immeubles de rapport transférés bâtiments administratifs et installations générales, terminés ou en cours, attachés à ces immeubles transférés autres ensembles immobiliers, terminés ou en cours (foyers, …) fournisseurs débiteurs dont les créances sont liées aux immeubles à transférer créances clients et comptes rattachés (APL, clients douteux…) autres créances d'exploitation rattachées aux immeubles cédés (subventions à recevoir…) les charges à étaler relatives à ces immeubles transférés (grosses réparations et intérêts compensateurs). Les collaborateurs attachés à la gestion des immeubles transférés (employés d'ensembles immobiliers, gardiens, chargés de clientèle…) ainsi que les Ces charges à étaler constituent des non-valeurs qui nous semblent néanmoins apportables, soit par majoration des actifs apportés (grosses réparations à étaler), soit par minoration du passif apporté (intérêts compensateurs à étaler), étant entendu que le bénéficiaire assure la charge pour l'avenir de ces charges à étaler. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm matériels et meubles utilisés par ces personnels seront transférés à la société bénéficiaire de l'apport. De même, la totalité du passif de cette branche doit être transféré : dettes financières (emprunts principaux et complémentaires) attachés aux immeubles transférés dettes financières relatives aux grosses réparations à étaler subventions d'investissement attachées aux immeubles transférés amortissements dérogatoires des immeubles transférés intérêts courus et non échus des emprunts ci-dessus intérêts compensateurs des emprunts ci-dessus dépôts de garantie des locataires des immeubles transférés clients créditeurs dettes fournisseurs (investissements et exploitation) liées aux immeubles à transférer dettes sociales des collaborateurs attachés aux immeubles transférés. La provision pour grosses réparations inscrite au passif n'est pas transférable eu égard à son caractère fongible et mutualisé. Il faut souligner que l'administration fiscale examine avec beaucoup d'attention la composition du passif transféré car, seul le passif, mais tout le passif attaché à l'actif transféré, doit être retenu. L'émission de titres L'apport partiel d'actif est rémunéré par des titres – au moins un – émis par la société bénéficiaire de l'apport qui procède à une augmentation de capital au profit de la société apporteuse. L'apport partiel ne peut donc, là encore, être réalisé qu'au bénéfice d'une société. De plus, l'opération a pour effet de faire entrer la société apporteuse dans le capital de la société bénéficiaire et modifier ainsi l'actionnariat de la société bénéficiaire. Mais à la différence de la fusion, l'apport partiel d'actif laisse subsister la société apporteuse. Poussé dans ses limites, l'apport partiel d'actif a Les amortissements dérogatoires s'analysent comme un complément d'amortissement et viendront diminuer la valeur nette comptable des immobilisations apportées. Les intérêts compensateurs comptabilisés au passif du bilan sont minorés des intérêts compensateurs à étaler comptabilisés à l'actif. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm pour effet de transformer la société apporteuse en holding financière de la société bénéficiaire de l'apport. La rémunération de l'apport est constituée par la différence entre l'actif et le passif apportés. Il y a donc lieu de poser le problème de la parité des titres, c'est à dire de la différence éventuelle entre la valeur réelle et la valeur nominale des titres émis lors de l'apport. Traditionnellement, ces deux valeurs sont confondues dans le secteur Hlm. Mais si les parties décident de déroger à cette tradition et de considérer que la valeur réelle est supérieure à la valeur nominale des titres, il y a lieu, dans la société bénéficiaire, de comptabiliser l'excédent de valeur par rapport au nominal des titres, sous la forme d'une prime d'émission comptabilisée au passif. Néanmoins, lorsqu'il s'agit d'une SA d'Hlm, l'excédent devrait être en principe limité à la moitié du nominal car il résulte de la règle de mutation actuelle que l'actionnaire ne peut obtenir le remboursement de ses droits que dans la limite de. fois le capital apporté. Dans tous les cas, la société apporteuse devra comptabiliser à son actif la valeur nette des apports, de toute façon égale ou supérieure au nominal des titres reçus en échange. Il faut enfin souligner que, contrairement à la vente, il n'y a pas de mouvement de trésorerie entre les sociétés apporteuse et bénéficiaire de l'apport. Régime fiscal de l'apport partiel d'actif Des régimes de faveur existent pour les entreprises Hlm, en matière de droits d'enregistrement et d'impôts sur les sociétés, pour éviter l'application des dispositions de droit commun. En matière de droits d'enregistrement, un droit fixe de T s'applique aux opérations d'apport partiel d'actif portant sur une branche complète et autonome d'activité. S'ajoutent naturellement des frais annexes : Article du CGI. le salaire du conservateur des hypothèques (. % de la valeur réelle des immeubles transférés) Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les honoraires et débours divers(frais d'acte, frais de timbres, de formalités…). Le droit fixe d'enregistrement et les frais annexes sont à la charge de la société bénéficiaire de l'apport. L'apport partiel d'actif est réputé inexistant du point de vue de la TVA immobilière et il y a lieu d'en faire une mention expresse dans l'acte notarié. Celle-ci n'est donc pas due sur les biens entrants dans son champ d'application et l'opération n'est pas considérée comme une mutation dans le délai de ans pour les immeubles neufs. Ceci constitue un avantage fiscal indéniable par rapport à la vente de logements. En matière d'impôts sur les sociétés, les titres reçus doivent être conservés pendant ans au moins par la société apporteuse. S'agissant d'un apport partiel d'actif entre SA d'Hlm exonérées de l'impôt sur les sociétés, le régime de faveur ne concerne que les droits d'enregistrement. Or, pour les droits d'enregistrement, il n'existe pas de conditions tenant à la durée de détention des titres après l'apport. En conséquence, la société apporteuse, aussitôt l'apport partiel d'actif réalisé, peut céder ses titres sans risque fiscal, sauf cas d'abus de droit qui constitue la seule limite à une telle opération. L'apport partiel d'actif entre SA d'Hlm d'un même groupe peut conduire à la constatation de participations croisées par chacune des SA d'Hlm, prohibées par le droit des sociétés. En effet, une société par actions, dont une fraction supérieure à % de son capital est détenue par une autre société par actions, ne peut posséder d'actions de celle-ci. Une régularisation doit donc intervenir dans le délai d'un an à compter de la notification de la prise de participation dans le capital et jusqu'à cette régularisation, ces actions sont privées de droit de vote. Contraintes administratives de l'apport partiel d'actif Comme toute cession immobilière locative sociale, l'apport partiel d'actif nécessiterait les démarches administratives suivantes : accord du préfet requis sur l'augmentation de capital de la société bénéficiaire accord des prêteurs de capitaux et des garants des emprunts estimation des domaines requis à la demande de la société apporteuse Article -B du CGI. Article L – de la loi n° – du juillet. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm souscription de déclaration d'intention d'aliéner. De plus, cette forme de transfert patrimonial nécessite la nomination d'un commissaire aux apports afin d'apprécier la valeur des apports et valider le projet d'apport à soumettre aux Conseils d'Administration et devant être approuvé par les Assemblées Générales des actionnaires des deux sociétés.

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