Gestion courante des logements locatifs familiaux

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Gestion courante des logements locatifs familiaux
La prise en compte des charges financières
Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion
Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm Citadis

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques de l’opération DOMUS sont décrites ci-après. Ici encore, toute ressemblance avec des conditions de gestion existantes est le fruit du plus pur hasard. En ce qui concerne la description physique, l’opération DOMUS est composée de : logements locatifs de type d’une surface habitable totale de m² stationnements. L’opération (logements et stationnements) est habitable et occupée à partir du er juillet. En ce qui concerne les produits des locations : les logements locatifs sont facturés au tarif annuel de. T/m² SH (. T/m² SH mensuel) à la date de mise en service ; le taux d’évolution de ces loyers est estimé à % par an pendant ans, puis à. % par an durant le reste de la projection les stationnements sont facturés. T par an à la date de mise en service ; le taux d’évolution des loyers est identique à celui des logements les pertes de loyers pour vacance conjoncturelle sont évaluées, aussi bien pour les logements que pour les stationnements, à % des loyers. Un taux de perte de loyers de % pour vacance conjoncturelle signifie que le taux de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( %  = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui concerne les charges d’exploitation : les frais de gestion (coûts directs de gestion, coûts de structure, créances irrécouvrables) sont évalués à. T par an et par logement géré à la Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm date de mise en service ; leur taux d’évolution est estimé à. % par an durant toute la durée de la projection la taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) est estimée à. T par an et par logement géré à la date de mise en service ; son taux d’évolution est estimé à. % par an durant la durée de projection avec une exonération de ans les dépenses de grosses réparations sont étalées sur la durée de projection de manière à consommer totalement la provision disponible pour grosses réparations à l’issue de la projection. Sous cette contrainte, les dépenses de grosses réparations croissent de % par an en euros constants pour tenir compte du vieillissement du patrimoine et de % supplémentaire pour tenir compte de l’évolution des prix. Ces dépenses annuelles de grosses réparations sont financées en totalité par une reprise sur la provision disponible pour grosses réparations. Il n'est pas tenu compte de dépenses la première année de location la dotation à la provision pour grosses réparations est égale à. % de la base amortissable de l’immobilisation imputée pour la première fois l’année qui suit la mise en service des logements. Le taux d’évolution annuelle de cette dotation est égal à % pour toute la durée de projection l’immeuble est amorti sur une durée de ans en paliers de ans (. % pendant ans, puis %, % et enfin. %). En cas de besoin, l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires et constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. On ne tient pas compte des provisions de charges locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention de T qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère que la subvention de T finance exclusivement la construction. Elle est par conséquent virée en produits du compte de résultat de l’exercice, au même rythme que celui de l’amortissement ( paliers de ans :. %, puis %, % et enfin. %). L’emprunt principal est réalisé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour une durée de ans, au taux d’intérêt de. %, à annuités croissantes de %, sans différé d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est du type taux fixe. Il est contracté le //. L’emprunt complémentaire est aussi un classique taux fixe :. % d’intérêt pour une durée de ans, à annuités constantes, sans différé Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est contracté le // auprès d'un CIL. Les tableaux d’amortissement financiers de ces emprunts présentés ci-après sont fournis par les prêteurs (en euros). Tableau. : Tableau d’amortissement financier de l’emprunt CDC TABLEAU D'AMORTISSEMENT FINANCIER année // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux capital remboursé inérêts payés échéance capital restant dû Tableau. : Tableau d’amortissement financier de l’emprunt complémentaire CIL Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU D'AMORTISSEMENT FINANCIER date // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux capital remboursé inérêts payés échéance capital restant dû.. La prise en compte des charges financières La comptabilité générale va tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d'amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable de l'entreprise Hlm CITADIS va d'abord calculer les intérêts courus et non échus à partir des tableaux d'amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan et le compte de résultat de l'entreprise Hlm CITADIS. Enfin, il va calculer l'amortissement financier courus et non échu pour chaque fin d'exercice, information nécessaire au rapprochement des amortissements techniques et financiers. Ces calculs sont réalisés ici en nombre exact de jours. Prenons, pour exemple, l'emprunt contracté auprès de la CDC en supposant que le contrat de prêt ait été signé avec date de prise d'effet – de consolidation – Soit encore les frais financiers. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm le // et que les fonds aient été encaissés – ou consolidés – à cette même date. Le nombre de jours séparant le // et le // est de. Le nombre de jours séparant le // et le // est de mais, pour simplifier les calculs sur la durée du tableau d'amortissement, nous retiendrons jours, nombre de jours d'une année non bissextile. En conséquence, les intérêts payés au // étant de T, on en déduit que les intérêts courus et non échus (ICNE) au // sont égaux au rapport suivant :  = T La charge financière pour ce premier exercice est donc de T alors qu'aucun intérêt n'est décaissé en. De la même manière, les intérêts courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant :  = T La charge financière pour l'exercice est égale à la somme des éléments suivants : les intérêts courus du // et échus au //, soit : – = T les intérêts courus et non échus du // au //, soit T Au total la charge financière de l'exercice est égale à T. Les frais financiers payés au // sont de T. Le schéma suivant résume les modalités de calcul des ICNE et de la charge financière à partir du tableau d'amortissement de l'emprunt CDC. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm // // Charge financière // // exercice // // exercice // exercice De la même manière, il est possible de calculer, au / de chaque exercice, les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) à partir du tableau d'amortissement financier. Ainsi, les amortissements financiers courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant, si le capital remboursé au // est de T:  = T Il est donc possible de déduire du tableau d'amortissement financier, fourni par le prêteur de capitaux, un tableau d'amortissement comptable indiquant : au // de chaque exercice : – les intérêts courus et non échus (ICNE) – les amortissements financiers et non échus (AFCNE) pour l'exercice, la charge financière. Tableau. : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt CDC Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU COMPTABLE année // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux ICNE charge financière AFCNE Il y a égalité, à l'issue du tableau d'amortissement comptable, entre le total de la charge financière et le total des intérêts payés du tableau financier. Tableau. : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt complémentaire CIL Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU COMPTABLE date // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux ICNE charge financière AFCNE Ces informations seront utilisées, directement ou indirectement, dans l'établissement du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm… Situation de l'entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion On retiendra les conventions suivantes pour représenter la situation à long terme de l’entreprise Hlm CITADIS : les flux de produits et de charges sont comptabilisés, encaissés ou décaissés, à la fin de chaque exercice, quelle que soit leur périodicité réelle au cours de l’exercice. Ceci signifie qu’il n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les capitalisations sont faites annuellement à l’aide des taux nominaux décrits ci-dessus. La situation de l'entreprise Hlm CITADIS est décrite successivement sous l'angle de la trésorerie, de la balance des comptes au / de la première année de location, soit l'exercice , et enfin des comptes financiers pour l'exercice. Schéma. : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de location TRÉSORERIE ENTRÉES SORTIES encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d'exercice au bilan du dernier jour de la période Cette situation de trésorerie à fin nécessite quelques précisions quant aux flux d'encaissements et de décaissements. Calcul des encaissements de loyers des logements au // : (. T/m² SH  m² SH)   ( –.) = T La première année, les loyers sont facturés et encaissés du er juillet au // et le taux de vacants est de %. Calcul des encaissements de loyers des stationnements :. T/an  parkings   ( –.) = T Calcul des décaissements d'achats d'exploitation (frais de gestion) : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. T/lgt  lgts  = T Par souci de simplification, la facturation des produits locatifs est parfaitement identique aux encaissements (pas de retard de règlement et donc pas de créances clients) : ceci constitue une situation théorique que de nombreuses entreprises Hlm aimeraient vivre. Pour les mêmes raisons, la facturation des fournisseurs d’exploitation est identique aux règlements (pas de dettes fournisseurs) : ceci correspond probablement à une situation que certaines entreprises Hlm n'aimeraient pas vivre. Aucune annuité d'emprunt n'est payée au cours de l'exercice. Il n'y a pas non plus de dépenses de grosses réparations, ni de taxes foncières (exonération de ans). On remarquera que la trésorerie de début d’exercice est nulle, conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d'exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l'exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice C'est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l'exercice que l'on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des comptes financiers de l'exercice. Tableau. : Balance des comptes de l’entreprise Hlm CITADIS au // Voir le schéma.. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EMPLOIS RESSOURCES ACTIF terrain bâti PASSIF immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL loyers logements loyers parkings dotation aux amortissements sous-total emplois TOTAL EMPLOIS quote-part de subventions virées CR sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d'abord souligner que la distinction entre "emprunts – montant brut emprunté" et "emprunts – capital restant dû" est ici purement pédagogique. En réalité, seul le capital restant dû des emprunts apparaît au passif. Calcul des loyers des logements facturés : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où les loyers facturés sont entièrement encaissés. Calcul des loyers des parkings facturés : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où les loyers facturés de ces stationnements sont entièrement encaissés. Calcul de la quote-part de subventions d'investissement virée au compte de résultat : il s'agit d'un produit comptable qui vise à réduire progressivement les subventions imputées au passif de l'entreprise (diminution de ressources) par le biais du mécanisme de quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat : la subvention de T, affectée au terrain, est virée linéairement sur ans au compte de résultat : T   = T la subvention de T, affectée à la construction, est virée au compte de résultat au taux de. % pendant les premières années : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm T . %  = T le total des subventions virées au compte de résultat (quotes-parts de subventions d'investissement virées au compte de résultat) est donc de : T T = T Calcul des frais de gestion consommés par l'entreprise Hlm : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : calculées au paragraphe précédent. Il est tenu compte des charges financières et non des intérêts payés. Calcul de la dotation aux amortissements des immeubles de rapport : le terrain n'étant pas amortissable, la base amortissable est égale au prix de revient total minoré du prix du terrain. Cette valeur brute immobilisée est amortissable au taux de. % les premières années : T . %  = T La dotation aux amortissements est, en charges, un emploi correspondant à une diminution d'emploi à l'actif de l'entreprise. Calcul des subventions d'investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d'investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s'agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport : montant brut des immobilisations minoré des amortissements. Partant de la balance au //, on extrait les comptes financiers en faisant apparaître le résultat de l'exercice. Tableau. : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au / de la première année de location Ou frais financiers. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l'exercice – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif intérêts courus non échus total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total charges total produits Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan) a pour objet de réaliser : l'équilibre des charges et des produits en constatant un résultat, bénéficiaire ou déficitaire l'équilibre de l'actif et du passif par l'affectation, au passif, de ce résultat. Dans le cas présent, le résultat de l'exercice est déficitaire de T. Ce résultat déficitaire est, par conséquent, comptabilisé simultanément en produits du compte de résultat et au passif du bilan affecté d'un signe négatif. Analyser la structure du bilan au / de la première année de location. L'analyse du bilan repose sur le calcul du fonds de roulement net global, du fonds de roulement d'exploitation et enfin sur la composition de la trésorerie. Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm capitaux permanents – actif immobilisé = fonds de roulement net global – Partant d'un FRNG nul, le FRNG est évalué au // à T. Celui-ci est dans le cas présent constitué des fonds propres dégagés par l'exploitation courante du groupe d'habitations DOMUS, c'est à dire l'autofinancement net de l'exercice. On remarquera que la variation du FRNG est donc égale à la somme algébrique suivante : amortissements de l'exercice – subventions virées au résultat de l'exercice résultat de l'exercice = total : – – On observe ici une situation en apparence contradictoire : bien que le résultat de l'exercice soit déficitaire (- T), les ressources à long terme de l'entreprise (le FRNG) augmentent de T. Ceci s'explique parfaitement par le phénomène des variations d'emplois et de ressources : d'une part, l'amortissement de l'actif immobilisé de T constitue une diminution d'actif, donc une augmentation des ressources de T d'autre part, les subventions virées au résultat constituent une diminution de passif de T, donc une augmentation des emplois de T enfin, le résultat déficitaire de T constitue une diminution de passif, donc une augmentation des emplois de T. Au total algébrique, les ressources nettes augmentent donc de T. Le fonds de roulement d’exploitation est directement lisible, puisqu’il n’existe pas de créances à court terme inscrites à l’actif du bilan : dettes court terme – créances court terme = fonds de roulement d'exploitation Voir le tableau.. Parce qu'aucune provision pour dépréciation de créances ou de valeurs mobilières de placement n'est, dans cet exemple, comptabilisée. Parce que le remboursement du capital des emprunts locatifs est nul pour l'exercice. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm En conséquence, on retrouve le montant de la trésorerie : fonds de roulement net global fonds de roulement d'exploitation = trésorerie Cette trésorerie est donc constituée de. % de ressources longues et de. % de ressources courtes. Calculer la capacité d'autofinancement et l'autofinancement net de l'exercice. La capacité d'autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d'exploitation et les dépenses d'exploitation (méthode soustractive) parce qu'aucun remboursement de capital emprunté n'a été effectué. Les recettes d'exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d'exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d'autofinancement est égale à T : recettes d'exploitation – dépenses d'exploitation = capacité d'autofinancement – La capacité d'autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l'exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l'exercice. dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions virées au résultat – résultat de l'exercice – = capacité d'autofinancement : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les deux méthodes conduisent, évidemment, au même résultat. L'autofinancement net se déduit de la capacité d'autofinancement par soustraction du remboursement du capital des emprunts locatifs au cours de l'exercice. Dans le cas présent, le capital remboursé étant nul, l'autofinancement net est donc égal à T. C'est ce montant qui explique, pour cet exemple précis, la variation du FRNG de l'entreprise Hlm CITADIS, en dehors de tout développement (accroissement de l'actif brut immobilisé et des dettes financières) ou d'acquisition d'immobilisations de structure ou financières… Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS Les tableaux suivants sont exprimés en euros pour une durée de projection de ans. Les capitalisations sont faites annuellement à l'aide des taux nominaux présentés ci-dessus. Tableau. : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm RECETTES EXPLOITATION n° année loyers logements loyers parkings PRODUITS COMPTABLES reprise PGR subventions virées au CR reprise amort. dérogatoire TOTAL PRODUITS On distingue, d'un point de vue pédagogique, les recettes d'exploitation, donnant lieu à encaissements, des produits comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie. Tableau. : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm DÉPENSES D'EXPLOITATION n° année dépenses de grosses réparations frais de gestion taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation dotation amortissement amortissement dérogatoire dotation provision GR TOTAL CHARGES On distingue, d'un point de vue pédagogique, les dépenses d'exploitation, donnant lieu à décaissements, des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie. Tableau. : Simulation du résultat de l’entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année total produits total charges résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Le résultat de l'exercice est égal à la différence entre le total des produits et le total des charges, pour chaque exercice, tels qu'ils sont présentés aux deux tableaux précédents. Un montant positif indique un excédent de produits par rapport aux charges, donc l'existence d'un bénéfice. Un montant négatif indique la présence d'une perte constatant une insuffisance de produits par rapport aux charges. On observe plusieurs ruptures dans la séquence des résultats de l'entreprise CITADIS : : fin de l'imputation en produits de la quote-part de subvention finançant le terrain et imputation en charges du second palier d'amortissement de l'immeuble : imputation en charges amortissements dérogatoires d'une première dotation aux Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : imputation en charges de la taxe foncière sur la propriété bâtie : fin des dotations aux amortissements dérogatoires : imputation en produits de la reprise sur amortissements dérogatoires. Tableau. : Simulation du passif de l’entreprise Hlm CITADIS n° année capital report à nouveau – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – réserve pour couverture amortissement dérogatoire subventions brutes subventions inscrites au résultat subventions nettes – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – provision pour grosses réparations dettes financières intérêts courus et non échus TOTAL PASSIF Le report à nouveau d'une année "n" quelconque est égal au cumul des résultats jusqu'à l'année "n-", tant qu'il n'apparaît pas de réserve pour couverture des immobilisations non amortissables. Par exemple, le report à nouveau de l'exercice est égal, en euros, à : report à nouveau résultat de l'exercice – réserve pour couverture = report à nouveau – – – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm La réserve pour couverture des immobilisations non amortissables de est égale à T, qui s'explique par : réserve de supplément de réserve = réserve de Ce supplément de réserve pour couverture des immobilisations non amortissables est induit par la politique d'amortissement et l'exigence d'égalité entre les amortissements techniques et les amortissements financiers. Dans le cas présent, les intérêts courus et non échus décroissent puisque les intérêts payés aux prêteurs décroissent au fur et à mesure du remboursement du capital des emprunts (tableaux d'amortissement à taux fixes). Tableau. : Simulation de l'actif de l’entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La "valeur nette de la construction" est déduite de la "valeur brute de la construction", minorée des amortissements cumulés… Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation La situation de l'entreprise Hlm CITADIS est de nouveau décrite successivement sous l'angle de la trésorerie, de la balance au / de la huitième année de location, soit , et enfin des comptes financiers à l'issue de cet exercice. Schéma. : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS

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