Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

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Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation
La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La "valeur nette de la construction" est déduite de la "valeur brute de la construction", minorée des amortissements cumulés… Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation La situation de l'entreprise Hlm CITADIS est de nouveau décrite successivement sous l'angle de la trésorerie, de la balance au / de la huitième année de location, soit , et enfin des comptes financiers à l'issue de cet exercice. Schéma. : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TRÉSORERIE situation de trésorerie au début de l'exercice ENTRÉES SORTIES au bilan du dernier jour de la période précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d'exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements en :. T/m² SH  m² SH  (.)  (.)  ( –.) = T Calcul des encaissements de loyers des stationnements en :. T/mois  parkings  (.)  (.)  ( –.) = T Les loyers augmentent de % les premières années, puis de. % les années suivantes. Calcul des décaissements d'achats d'exploitation (frais de gestion) en :. T/lgt  lgts  (.) = T Les décaissements de dépenses de grosses réparations sont en lecture directe, soit encore T. Les annuités d'emprunts se déduisent directement des tableaux d'amortissement, soit T pour l'emprunt CDC et T pour l'emprunt CIL. trésorerie disponible au début de l'exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l'exercice précédent. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Tableau. : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au / de la huitième année de location BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital report à nouveau résultat de l'exercice – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – provision GR emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie dans la mesure où les loyers facturés sont entièrement encaissés. Calcul de la subvention virée au compte de résultat : Subvention de T affectée au terrain, virée linéairement sur ans au compte de résultat : T  = T Subvention de T affectée à la construction, virée au compte de résultat au taux de. % pendant les premières années : T . % = T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Total des subventions virées au compte de résultat (quotes-parts de subventions virées au compte de résultat) : T T = T Calcul de la reprise sur provision pour grosses réparations : elle est égale, par hypothèse, au montant des dépenses de grosses réparations engagées au cours de l'exercice, soit T. Calcul des frais de gestion et des dépenses de grosses réparations : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : elles sont directement lisibles à partir des tableaux d'amortissement comptables des emprunts ( T pour la CDC et T pour le CIL). Elles sont différentes des intérêts réellement décaissés, soit T pour la CDC et T pour le CIL. La charge financière est donc inférieure de T par rapport aux intérêts payés. Calcul de la dotation aux amortissements des immeubles de rapport : la valeur brute immobilisée est amortissable au taux de. % les premières années : T . % = T Calcul de la dotation à la provision pour grosses réparations : la dotation est assise sur la valeur brute immobilisée actualisée au taux de % : T  (.) . % = T Calcul du report à nouveau : somme des résultats des exercices antérieurs, positifs ou négatifs. Le résultat de l'exercice en cours sera intégré au report à nouveau au début de l'exercice suivant. Calcul de la subvention nette au passif : montant brut des subventions d'investissement minoré de la somme des quotes-parts de subventions virées en produits du compte de résultat. Ou frais financiers. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Calcul de la provision pour grosses réparations : provision grosses réparations au // dotation provision GR exercice – reprise provision GR exercice = provision grosses réparations au // – Calcul des emprunts – capital restant dû : directement lisible à partir des tableaux d'amortissement fournis par les prêteurs de capitaux, soit T pour l'emprunt CDC et T pour l'emprunt CIL, et reportés au passif. De façon extra-comptable, on calcule que le capital remboursé à fin est de T, à la date de la dernière échéance des emprunts avant le //. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés directement à partir des tableaux d'amortissement comptables des emprunts CDC et CIL soit T pour l'emprunt CDC et T pour l'emprunt CIL au //. Les intérêts courus et non échus au // peuvent aussi se calculer de la manière suivante, à partir du bilan : ICNE au // charges financières exercice – intérêts payés exercice = ICNE au // – Les intérêts courus et non échus entre ces deux exercices ont donc diminué de T qui constituent l'écart, pour l'exercice , entre la charge financière et les intérêts payés. Calcul du montant net des immeubles de rapport : montant brut des immobilisations minoré des amortissements cumulés au //. La trésorerie correspond à celle calculée précédemment au schéma.. Tableau. : Evolution de la provision pour grosses réparations Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année dotation provision grosses réparations reprise sur provision grosses réparations PROVISION POUR GROSSES REPARATIONS Par construction, la provision est nulle à la dernière année de projection. Autrement dit, la somme des dotations annuelles est égale à la somme des reprises annuelles. Graphique. : Evolution de la provision pour grosses réparations Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Dota tion a nnue lle Re pr is e a nnue lle P r ovis ion P GR Géométriquement, on constate que l'aire comprise entre la courbe des dotations annuelles et la courbe des reprises annuelles jusqu'en est égale à l'aire comprise entre la courbe des reprises annuelles et la courbe des dotations annuelles de à. En conséquence, la provision tend vers après avoir atteint un maximum en (échelle de droite). Calculer la capacité d'autofinancement de cette huitième année d’exploitation. A quoi sert-elle ? La capacité d'autofinancement de l'entreprise Hlm CITADIS en est égale à la somme algébrique suivante (méthode additive) : = dotation aux amortissements dotation à la PGR reprise sur PGR – quotes-parts de subventions virées au résultat – résultat de l'exercice capacité d'autofinancement La capacité d'autofinancement de l'entreprise Hlm CITADIS en est encore égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : loyers des logements et des stationnements – frais de gestion – dépenses de grosses réparations – – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm – frais financiers CDC et CIL = capacité d'autofinancement – On en déduit l'autofinancement net Hlm : capacité d'autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – Tableau. : Evolution de l'autofinancement net de l'entreprise Hlm CITADIS – méthode additive n° année dotation amortissement dotation provision GR dotation amortissement dérogatoire reprise PGR – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – subventions virées au CR – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – reprise amort. dérogatoire – – – – – – – – – résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – CAPACITÉ AUTOFIN. remboursement du capital des emprunts AUTOFIN. NET Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Tableau. : Evolution de l'autofinancement net de l'entreprise Hlm CITADIS – méthode soustractive n° année loyers logements loyers parkings frais de gestion – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – dépenses grosses réparations – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – taxe foncière sur la propriété bâtie – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – frais financiers CDC frais financiers CIL – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – CAPACITÉ AUTOFIN. remboursement du capital des emprunts AUTOFIN. NET Les deux méthodes de calcul de l'autofinancement net sont algébriquement équivalentes sur toute la durée de projection du compte de résultat. La capacité d'autofinancement va permettre :  de renouveler l'outil de travail de l'entreprise Hlm CITADIS par le biais de l'amortissement : dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions virées au résultat – = amortissement net de l'exercice  de couvrir les risques futurs de l'entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm dotation à la PGR – reprise sur la PGR = dotation nette de l'exercice –  enfin, de dégager des fonds propres pour le développement futur de l'entreprise Hlm CITADIS par le biais du résultat de l'entreprise, soit T. CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT T renouvellement de l'outil de travail couvrir les risques futurs dégager des fonds propres pour le développement T % T % T % S'agissant du renouvellement de l'outil de travail (l'immeuble de rapport), l'entreprise Hlm va tout d'abord rembourser le capital des emprunts ayant été contractés pour le financer : = = dotation aux amortissements quotes-parts de subventions virées au résultat – amortissement net de l'exercice remboursement du capital des emprunts – renouvellement de l'outil de travail – Pour l'exercice , la dotation aux amortissements est insuffisante de T pour faire face au remboursement du capital des emprunts. L'autofinancement net de l'exercice représente. % des loyers facturés. On peut penser qu'il est faible. Dans tous les cas, il semble insuffisant pour couvrir le renouvellement des fonds propres investis dans l'outil de travail. AUTOFINANCEMENT NET T renouvellement des fonds propres investis dans l'outil de travail couvrir les risques futurs dégager des fonds propres pour le développement – T – % T % T % Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Calculer le fonds de roulement net global à la fin de cette huitième année d’exploitation. En déduire la composition de la trésorerie. Le fonds de roulement net global de l'entreprise Hlm CITADIS en est égal à la différence entre les capitaux permanents et l'actif immobilisé : = capital report à nouveau résultat de l'exercice subventions nettes provision pour grosses réparations dettes financières terrain bâti constructions – montant net fonds de roulement net global – – – Le fonds de roulement d'exploitation se déduit directement de la lecture directe du passif : T en , correspondant aux ICNE. En conséquence, on retrouve le montant de la trésorerie : fonds de roulement net global fonds de roulement d'exploitation = trésorerie Cette trésorerie est donc constituée de. % de ressources longues et de. % de ressources courtes. Tableau. : Evolution de la composition de la trésorerie de l'entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année FRNG FREP TRÉSORERIE Ce fonds de roulement net global de T trouve son origine dans :  le renouvellement de l'outil de travail de l'entreprise Hlm CITADIS par le biais de l'amortissement : amortissements cumulés – subventions virées au résultat – capital remboursé = fonds propres – –  la couverture des risques futurs de l'entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions : provisions pour grosses réparations  les fonds propres dégagés pour le développement futur de l'entreprise Hlm CITADIS : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm report à nouveau résultat de l'exercice = fonds propres – – Ce fonds de roulement net global est constitué des ressources longues dégagées annuellement par l'exploitation. Il correspond dans le cas présent à l'autofinancement net cumulé parce qu'il n'y a pas de provisions pour dépréciation des actifs circulants et de la trésorerie. Représenter la situation financière de l’entreprise Hlm à la fin de la huitième année d’exploitation dans les conditions suivantes : – % des locataires n’ont pas payé, au / de cet exercice, leur loyer de décembre – une facture de T d’un fournisseur d’exploitation n’a pas encore été payée par l’entreprise Hlm au / de cet exercice. Calcul du montant de la créance clients : %   = T Schéma. : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de l'exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TRÉSORERIE situation de trésorerie au début de l'exercice ENTRÉES SORTIES au bilan du dernier jour de la période précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d'exercice au bilan du dernier jour de la période Les encaissements de loyers ont diminué de T. À contrario, les décaissements dûs aux règlements des fournisseurs ont diminué de T. En conséquence, la trésorerie s'est améliorée de T par rapport à la situation précédente. Tableau. : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au // Voir le schéma.. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital report à nouveau résultat de l'exercice – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – provision GR emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû créances clients trésorerie total actif intérêts courus non échus dettes fournisseurs – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Le fonds de roulement net global demeure inchangé à T. Le fonds de roulement d'exploitation s'est accru de T : intérêts courus et non échus dettes fournisseurs – créances clients = fonds de roulement d'exploitation – La trésorerie de l'entreprise s'améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global fonds de roulement d'exploitation = trésorerie Les délais de règlement et d'encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d'exploitation et la trésorerie… La politique d'amortissement de l'entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm La politique d'amortissement retenue par l'entreprise Hlm CITADIS repose sur les hypothèses suivantes : l’immeuble est amorti sur une durée de ans en paliers de ans (. % pendant ans, puis %, % et enfin. %) la subvention finançant le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans) la subvention finançant la construction est virée en produits du compte de résultat de l’exercice, au même rythme que celui de l’amortissement ( paliers de ans :. %, puis %, % et enfin. %) l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires en cas d'insuffisance d'amortissements techniques l'entreprise Hlm constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d'emprunts. La politique d'amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l'égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu'il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les amortissements techniques (AT) sont constitués de la somme des éléments suivants : l'amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l'actif l'amortissement dérogatoire, comptabilisé au passif la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables, comptabilisée au passif. Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des éléments suivants : le remboursement cumulé du capital des emprunts locatifs, comptabilisé en diminution du passif les subventions virées en produits du compte de résultat, comptabilisées en diminution du passif les amortissements courus et non échus, calculés de façon extracomptable. Pour l'exercice par exemple, l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF – – – – En , on constate une insuffisance d'amortissement technique de T. En conséquence, l'entreprise Hlm CITADIS doit donc comptabiliser une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires de T de manière à respecter la règle d'égalité minimum des AT et AF : = amortissements cumulés amortissements dérogatoires remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF – – – Pour l'exercice , l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés amortissements dérogatoires remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF – – – – On constate donc de nouveau une insuffisance d'amortissement technique de T qui conduit l'entreprise Hlm CITADIS à comptabiliser une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires de T de manière à respecter la règle d'égalité minimum des AT et AF : = amortissements cumulés amortissements dérogatoires remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF : – – – Les provisions réglementées pour amortissements dérogatoires se sont donc accrues au passif de T, pour atteindre T ( T T) au //. En , l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : amortissements cumulés amortissements dérogatoires Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm = remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF – On constate une insuffisance d'amortissement technique de T. L'entreprise Hlm CITADIS ne peut néanmoins pas comptabiliser automatiquement une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires de T car la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires ne peut dépasser la valeur amortissable : valeur amortissable – amortissements courants – – amortissements dérogatoires – = dotation maximum amortis. dérogatoires En conséquence, la dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires ne sera que de T alors que l'on constate une insuffisance d'amortissement technique de T. Pour assurer le respect de la règle d'équilibre des AT et AF, il est abondé une réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables d'un montant de T ( T – T). Cette réserve est prélevée sur le résultat disponible après affectation des réserves obligatoires et sur le report à nouveau si le résultat est insuffisant. Ce mécanisme conduit à l'égalité des AT et AF suivante pour : = amortissements cumulés amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF En , l'égalité des AT et AF conduit à l'observation suivante : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus AT – AF L'égalité semble réalisée, néanmoins si l'on rapproche la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires et la valeur amortissable, on constate une distorsion : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm valeur amortissable – amortissements courants – – amortissements dérogatoires – = dotation maximum amortis. dérogatoires – Il y a donc lieu de comptabiliser une reprise exceptionnelle sur la provision aux amortissements dérogatoires de T. Après comptabilisation de cette reprise, l'égalité des AT et AF est ainsi modifiée : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – AT – AF – Pour assurer le respect de la règle d'équilibre des AT et AF, l'entreprise Hlm CITADIS est donc tenue d'utiliser de nouveau le mécanisme de la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables d'un montant supplémentaire de T qui porte, au passif, le montant total de la réserve à T ( T T). En conséquence, on aboutit finalement à l'égalité suivante : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – AT – AF Le tableau suivant présente l'évolution, année après année, des amortissements techniques et financiers (en euros). Tableau. : Rapprochement des amortissements techniques et financiers de l'entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année amortissement amortissement cumulé dérogatoire réserve pour couverture AT remboursement cumulé des emprunts subventions virées au résultat AFCNE AF AT – AF La provision pour amortissements dérogatoires tend vers par le jeu du mécanisme de reprise afin que les amortissements cumulés soient identiques à la base amortissable. La réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables tend vers T puisque le terrain est financé par T d'emprunts. C'est finalement le mécanisme de l'amortissement, et plus précisément le respect de l'équilibre des AT et AF, qui détermine la part d'emprunts affectée au financement du terrain. En effet, puisque la recherche de l'équilibre AT/AF conduit à comparer : d'une part, la base amortissable d'un montant de T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm et, d'autre part, les amortissements financiers constitués des emprunts ( T) et des subventions ( T) entièrement virées au compte de résultat il y a donc un excès de financement de la base amortissable de T de dettes financières ( – ) affectables au terrain. En conséquence, le terrain bâti est financé par : emprunts subventions fonds propres La construction, quant à elle, est financée de la manière suivante : emprunts subventions fonds propres

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