La comptabilisation des immobilisations par composants

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La comptabilisation des immobilisations par composants
L’évaluation de l’actif immobilisé
Composition de l’actif immobilisé
Les différentes valeurs de l’actif immobilisé

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Description

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La comptabilisation des immobilisations par composants . La comptabilisation des immobilisations par composants . L'évaluation de l'actif immobilisé . Les immobilisations locatives Hlm La comptabilisation des immobilisations par composants Le règlement n° – du novembre relatif à la définition, comptabilisation et l’évaluation des actifs modifie en profondeur le Plan Comptable Général. En effet, un actif immobilisé, selon ce règlement, est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entreprise Hlm, c'est-à-dire un élément générant une ressource que l’entreprise Hlm contrôle du fait d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs (pour ce qui concerne les SA d’Hlm, OPAC à comptabilité commerciale) ou un potentiel de services qui profiteront à des tiers ou à l’entreprise Hlm conformément à son objet ou à sa mission (pour ce qui concerne les Offices d’Hlm, OPAC à comptabilité publique, associations, fondations). L’avantage économique futur représentatif d’un actif immobilisé est le potentiel qu’à cet actif de contribuer, directement ou indirectement, à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise Hlm. Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif immobilisé est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’association ou d’une entreprise relevant du secteur public. De plus, l’article R – du règlement n° – du CRC, modifié par le règlement n° – du CRC, précise que les immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ou ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entreprise Hlm selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors de leur remplacement. Il s’agit de l’approche dite par composants. L’essentiel des changements intervenus dans la réglementation comptable des entreprises Hlm concerne donc principalement la décomposition des immeubles locatifs par composants et corrélativement la disparition progressive d’actifs immobilisés tels que les travaux d’amélioration et les installations générales, agencements et aménagements des constructions. En raison des particularités propres au secteur du logement social, certains critères ont été privilégiés pour identifier les composants et des points spécifiques ont été traités, tels que les programmes de travaux de réhabilitation et les subventions d’investissement analysés au chapitre suivant. La comptabilisation des immobilisations par composants . L'évaluation de l'actif immobilisé .. Composition de l’actif immobilisé pages à pages à Les ressources longues de l'entreprise Hlm, tant externes (emprunts, subventions) qu’internes (fonds propres) sont, en règle générale, mobilisées pour financer les immobilisations inscrites à l’actif du bilan de l'entreprise. Ces immobilisations peuvent être définies comme l'ensemble des biens et valeurs destinés à rester durablement sous la même forme dans l'entreprise Hlm et qui ne se consomment pas par le premier usage. Comptablement, à l’actif du bilan, les immobilisations sont classées :   selon la nature des éléments qui les composent : – immobilisations incorporelles – immobilisations corporelles – immobilisations financières selon leur destination dans l’entreprise Hlm : – immobilisations à usage professionnel (immobilisations destinées à être utilisées par l’entreprise Hlm pour la production de biens ou services : les immobilisations locatives) – immobilisations à usage social (immobilisations destinées à l’administration de l’entreprise : les immobilisations de structure) – immobilisations destinées à d’autres usages. Les immobilisations incorporelles sont des actifs non monétaires, sans substance physique, mais identifiables :  si elles sont séparables des activités de l’entreprise Hlm, c'est-à-dire susceptibles d’être vendues, transférées, louées ou échangées de manière isolée ou avec un contrat, un autre actif ou un autre passif  ou si elles résultent d’un droit légal ou contractuel, même si ce droit n’est pas transférable ou séparable de l’entreprise Hlm ou des autres droits et obligations. Les immobilisations incorporelles sont de plusieurs natures. Il peut s’agir :  de frais d’établissement (frais de constitution, de premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales La comptabilisation des immobilisations par composants diverses telles que fusion, absorption, scission, transformation d’entreprises…)  de frais de recherche et de développement, bien qu’en général ces frais constituent des charges de l’exercice au cours duquel ils sont engagés  de concessions, brevets, licences notamment informatiques, marques, procédés et droits y compris les logiciels créés ou acquis par l’entreprise Hlm  de droits au bail versé ou dû au locataire précédent  de baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation généralement liés à la production des immobilisations locatives et uniquement pour le montant du versement initial et des frais. Les immobilisations corporelles sont des biens physiques détenus soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou services, soit pour être loués à des tiers, soit enfin à des fins de gestion interne et dont l’entreprise Hlm attend qu’ils soient utilisés au-delà de l’exercice en cours. A l’actif du bilan, les immobilisations corporelles se répartissent sous les rubriques suivantes, lorsqu’elles sont achevées :  terrains  agencements et aménagement de terrains  constructions sur sol propre (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers)  constructions sur sol d’autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers)  installations techniques, matériel et outillage  matériels de transport, de bureau, mobilier…  immobilisations grevées de droits (immeubles en location-vente, immeubles en location-attribution, immeubles reçus en affectation). Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entreprise Hlm selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux et de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors de leurs remplacements. Autrement dit, les immobilisations corporelles doivent être ventilées comptablement par composants. Les loyers de ces baux sont comptabilisés en charges d’exploitation. La comptabilisation des immobilisations par composants Reste donc à identifier les composants pour les immeubles de logement social. Enfin, les immobilisations financières sont constituées :  de titres de participation et de créances rattachées à des participations  de titres immobilisés  de prêts (prêts au personnel, aux accédants…)  de dépôts et cautionnements versés. Une immobilisation corporelle ou incorporelle est comptabilisée à l’actif d’une entreprise Hlm lorsque les conditions suivantes sont simultanément réunies :  il est probable que l’entreprise Hlm bénéficiera des avantages économiques futurs correspondants ou au potentiel de services attendus  son coût ou sa valeur peut être évaluée avec une fiabilité suffisante. Une entreprise Hlm évalue, selon ces deux conditions de comptabilisation, tous les coûts de l’immobilisation au moment où ils sont encourus, qu’il s’agisse des coûts initiaux pour acquérir, produire une immobilisation ou des coûts encourus postérieurement pour ajouter ou remplacer des éléments. Les immobilisations brutes ou nettes encore désignées sous le vocable d'actif immobilisé, représentent pour l'entreprise Hlm moyenne % du total des emplois du bilan. Les actifs immobilisés représentent donc la quasitotalité des emplois de l’entreprise Hlm : ceci constitue un particularisme certain par rapport à la grande majorité des entreprises industrielles ou commerciales. De plus, les immobilisations incorporelles et les immobilisations financières représentent une faible part du total de ces immobilisations puisque % environ de celles-ci sont des immobilisations corporelles. Enfin, la quasi-totalité de ces immobilisations corporelles est constituée par des immeubles de rapport et leur terrain d’assise ou leurs baux. Autrement dit, les emplois longs des entreprises Hlm, qui représentent eux-mêmes la quasi-totalité des emplois totaux du bilan, sont majoritairement composés de terrains et de constructions locatives dont l’inertie est particulièrement Ou encore un stock. C’est à dire inscrites à l’actif du bilan à leur valeur d’entrée dans le patrimoine lors de leur constitution ou de leur achat. … nettes d'amortissement et de dépréciation. Immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la location. La comptabilisation des immobilisations par composants importante. En effet, la durée de vie économique de ces immeubles locatifs est souvent très longue (supérieure à , voire à ans). Ces immeubles de rapport constituent l'outil de travail essentiel de l'entreprise Hlm et, en réalité, sa vraie raison d'être. .. Les différentes valeurs de l’actif immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des entreprises Hlm doivent être comptabilisés pour leur prix de revient. Il en résulte que la valeur d’entrée ou valeur brute des immobilisations locatives dans le patrimoine Hlm s’effectue au prix de revient qui est :  soit le coût d’acquisition ou la valeur d’apport pour les biens acquis à titre onéreux  soit le coût réel de production pour les biens produits par l’entreprise Hlm pour elle-même  soit enfin la valeur vénale ou valeur d’apport pour les biens acquis à titre gratuit ou par voie d’échange. L’entrée d’une immobilisation corporelle dans le patrimoine de l’entreprise Hlm constitue un emploi qui se traduire par un ou plusieurs mouvements équivalents en ressources. À partir du schéma des sept mouvements comptables possibles, on dénombre quatre mouvements possibles de type et un mouvement de type . Les mouvements de type induisent une variation simultanée et identique des emplois à l’actif du bilan – augmentation des immobilisations corporelles – et des ressources au bilan par le biais :  du capital  des comptes d’associés – opérations de capital  des subventions d’investissement Il est à noter que la valeur d’entrée des immobilisations locatives reste soumise à l’article R – du Code de la Construction et de l’Habitation. Schéma . page des « Principes de base ». La comptabilisation des immobilisations par composants  des fournisseurs d’immobilisations. Le mouvement de type conduit à une variation simultanée et identique de l’augmentation des emplois à l’actif du bilan – augmentation des immobilisations corporelles – et des ressources en produits du compte de résultat par le biais de la production immobilisée. Schéma . : Mécanismes emplois-ressources engendrés par une immobilisation corporelle BILAN ACTIF PASSIF capital immobilisations corporelles subventions d'investissement emprunts fournisseurs d'immobilisations associés COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS production immobilisée Comme pour tous les autres postes de bilan, l’entreprise Hlm dresse à la fin de chaque exercice un inventaire détaillé de ses immobilisations. Les immobilisations sujettes à dépréciation sont assorties de corrections de valeur qui prennent la forme d’amortissements et de dépréciation. En pratique, lors de l'arrêté des comptes, il est déterminé la valeur nette comptable des immobilisations par comparaison entre : La comptabilisation des immobilisations par composants  la valeur d'entrée ou valeur brute de l'immobilisation, évaluée selon la méthode du prix de revient présenté ci-dessus  la valeur actuelle de cette même immobilisation, définie en application de la règle de prudence. La valeur actuelle d’une immobilisation est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage. La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente de l’immobilisation lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. La valeur d’usage d’une immobilisation est la valeur des avantages économiques futurs attendus de son utilisation et de sa sortie. La valeur d’usage est calculée à partir des estimations des avantages économiques futurs attendus. En général, elle est déterminée en fonction des flux nets de trésorerie attendus. La comparaison entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable devrait être effectuée immeuble par immeuble pour les entreprises Hlm. Si des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d'entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d'entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur actuelle d'une immobilisation peut être dépréciée par rapport à sa valeur d'entrée dans le patrimoine pour deux raisons distinctes :  l'immobilisation se déprécie de façon irréversible pour des raisons technique, physique ou juridique. L'entreprise comptabilise l’utilisation normale de l’immobilisation par un amortissement. Cependant, tous les actifs immobilisés ne se déprécient pas nécessairement par usage : c'est le cas notamment des terrains, des droits au bail et certains immeubles grevés de droits. Le règlement n° – définit le montant amortissable d’un actif immobilisé comme la différence entre sa valeur brute et sa valeur résiduelle. La valeur résiduelle d’un actif est le montant, net des coûts de sortie attendus, qu’une entreprise Hlm obtiendrait de la cession de l’actif sur le marché à la fin de son utilisation, si elle est significative et mesurable. L’amortissement d’un actif est donc la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation. La comptabilisation des immobilisations par composants Il est à noter que la valeur résiduelle des logements sociaux liée à leur utilisation sociale pérenne réglementée n’atteint généralement pas un montant ni significatif, ni mesurable.  l'immobilisation peut aussi se déprécier en fonction de circonstances exceptionnelles dont les effets ne sont d'ailleurs pas forcément irréversibles. L'entreprise constate comptablement la perte de valeur de l'immobilisation par une dépréciation. La majeure partie des actifs de l'entreprise Hlm, notamment les immobilisations, peuvent faire l'objet de dépréciations qui s’ajoutent, pour les immobilisations, à l’amortissement courant. Le règlement n° – définit la dépréciation d’un actif immobilisé comme la constatation que la valeur actuelle de cette immobilisation est devenue inférieure à sa valeur nette comptable. Pour les immeubles de logements sociaux, il existe plusieurs indices montrant qu’un actif a pu perdre notablement de sa valeur : – taux de vacance anormalement élevé – dégradation technique importante – projet de démolition. Si ce test de dépréciation indique que la valeur actuelle est significativement inférieure à la valeur nette comptable et si l’immobilisation continue à être utilisée, une dépréciation est comptabilisée, en sus de l’amortissement, qui ajuste la valeur nette comptable au montant de la valeur actuelle de l’immobilisation Schéma . : La dépréciation des éléments de l'actif immobilisé Voir aussi le paragraphe . relatif aux provisions des « Principes de base ». Sauf les disponibilités. La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L'ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L'ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L'EXERCICE L'amortissement est jugé irréversible. Par contre, la dépréciation n'est pas nécessairement irréversible et peut donc être « annulée » par le mécanisme comptable de reprise sur dépréciation lorsque la circonstance exceptionnelle qui a prévalu à la constatation de la provision pour dépréciation s'amenuise ou disparaît. L'amortissement ne concerne que les immobilisations et certains actifs dits « fictifs » (charges à répartir sur plusieurs exercices et primes de remboursement des obligations), mais toutes les immobilisations ne sont pas amortissables. Les dépréciations exceptionnelles concernent la totalité de l'actif de l'entreprise Hlm et notamment l'actif immobilisé. Toute dépréciation (courante ou exceptionnelle) se traduit toujours par :  l'augmentation des charges d'exploitation (dotation aux amortissements ou dotation pour dépréciation)  la diminution, pour le même montant, des valeurs nettes de l'actif. La comptabilisation des immobilisations par composants A l'actif du bilan, les éléments ne font pas tous l'objet d'un amortissement et/ou d'une dépréciation. Les cas les plus fréquemment rencontrés sont résumés dans les tableaux suivants. Tableau . : Amortissement et dépréciation des éléments de l'actif immobilisé ACTIF IMMOBILISÉ Amortissement Dépréciation X X X X X X Immobilisations incorporelles frais d'établissement frais de recherche et développement concessions, brevets, licences et droit similaires baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation droit au bail autres immobilisations incorporelles X X X Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués à des tiers, terrains bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d'infrastructure constructions sur sol d'autrui installations techniques, matériels et outillage autres immobilisations corporelles X X X X X X X X X X X X X X X X Immeubles grevés de droits immeubles en location-vente immeubles en location-attribution immeubles reçus en affectation X X X X Immobilisations corporelles en cours X X X X terrains VRD et constructions travaux d'amélioration autres et avances et acomptes versés Immobilisations financières X X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l'actif immobilisé par souci pédagogique. Mais on rapproche souvent ces deux derniers éléments de la notion d'actif fictif. La comptabilisation des immobilisations par composants Tableau . : Dépréciation des éléments de l'actif circulant ACTIF CIRCULANT Amortissement Dépréciation Stocks et en-cours terrains à aménager immeubles en cours immeubles achevés immeubles acquis par résolution ou adjudication approvisionnements X X X X X Créances d'exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d'exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d'aménagement SCI ou SCCC groupe, associés : op. en commun et GIE opérations pour compte de tiers Disponibilités Charges constatées d'avance Il est clair que les éléments de l'actif circulant, ne constituant pas des immobilisations, ne sont pas amortissables. Ils peuvent être, dans certains cas, seulement dépréciables. Mais seules les disponibilités ne font jamais l'objet de dépréciation. Au bilan, la valeur d'entrée de l'immobilisation dans le patrimoine est maintenue pour sa valeur brute (coût historique, prix de revient). Les pertes de valeur (amortissements et dépréciation), cumulées à la date de l'arrêté des comptes, apparaissent isolément. Par soustraction de la valeur brute, on obtient la valeur nette comptable à la date de l'arrêté des comptes. Schéma . : Représentation de l’amortissement et de la dépréciation d'actif immobilisé Hors terrains et droit au bail. La comptabilisation des immobilisations par composants IMMOBILISATIONS amortissements et dépréciation BILAN ACTIF PASSIF VALEUR BRUTE valeur nette emprunts Schéma . : Rappel des différentes valeur à l’actif du bilan montant brut amortissement et dépréciation valeur brute ou valeur d'entrée dans le patrimoine montant net =- valeur nette comptable = montant brut – amortissement – dépréciation amortissement = répartition du montant amortissable montant amortissable = montant brut – valeur résiduelle dépréciation si valeur nette comptable > valeur actuelle valeur actuelle = valeur la plus élevée de la valeur vénale et de la valeur d'usage Conformément à l’article – du règlement n° – et à l’article R du CCH, le coût auquel est comptabilisé un actif immobilisé, acquis ou produit, comprend : La comptabilisation des immobilisations par composants  les dépenses d’acquisition  les dépenses de construction ou d’amélioration  tous les coûts directs attribuables engagés pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner selon l’utilisation prévue et, notamment : – les frais de préparation du site ou de démolition préalable – les honoraires de pressionnels (architectes, géomètres, experts, métreurs, conseils…) – les frais d’actes – les coûts internes – les intérêts de préfinancement courus jusqu’à la date d’achèvement des immobilisations (coût des emprunts pendant la période de construction) – les révisions de prix – l’assurance dommage d’ouvrage – les frais d’appel d’offre – les taxes et participations locales payées du fait de la construction. En revanche, certaines dépenses ne sont pas attribuables au coût d’acquisition ou de production d’une immobilisation. Il s’agit principalement :  des coûts administratifs et des frais généraux, à l’exception des coûts de structure dédiés  des frais de formation du personnel  des pertes d’exploitation ou des coûts encourus quand les immobilisations concernées ne fonctionnent pas ou fonctionnent en dessous de leur capacité  des coûts de réinstallation ou de réorganisation d’une partie ou de la totalité des activités de l’entreprise Hlm. La valeur nette de l’actif immobilisé des entreprises Hlm reste importante puisque, au // par exemple – donc avant la comptabilisation des immobilisations par composants -, elle représentait environ % de l’actif brut immobilisé. Autrement dit, les amortissements et provisions représentaient seulement % de ce même actif brut immobilisé. Ceci signifie qu'au //, un peu moins du tiers des immobilisations étaient amorties et dépréciées pour l’ensemble des entreprises Hlm.

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