Les immobilisations locatives HLM

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Les immobilisations locatives HLM
Les immobilisations locatives en cours de construction
Les immobilisations locatives achevées
Les terrains
Les constructions locatives
Les autres immobilisations corporelles
Les informations complémentaires sur les immobilisations
Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM
Les subventions d’investissement
Les différentes subventions de l’entreprise Hlm
L’enregistrement des subventions au passif du bilan
Le transfert des subventions au compte de résultat
Le classement des subventions d’investissement

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Description

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Informations complémentaires

extrait

La comptabilisation des immobilisations par composants. Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives, c’est à dire les immeubles de rapport et leurs terrains d’assise, constituent des immobilisations corporelles, support durable de l'activité de gestion locative de l'entreprise Hlm. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient l'emploi de comptes comptables spécifiques afin d'identifier les éléments liés à l'activité locative. Outre cette distinction « locatif / non locatif », d'autres critères distinctifs existent :  distinction entre les logements sociaux (immeubles de rapport) et les foyers (autres ensembles immobiliers)  distinction entre les constructions sur sol propre et les constructions sur sol d'autrui  distinction entre les immobilisations terminées et les immobilisations en cours  distinction le locatif permanent et le locatif destiné à la vente. Aucun de ces critères ne permet un classement exhaustif des immobilisations. Aussi allons-nous privilégier tout d'abord le classement « locatif / non locatif » puis, pour les immobilisations locatives, le classement « immobilisations en cours / immobilisations terminées ». La distinction entre les immobilisations locatives et les immobilisations non locatives peut se faire à partir du tableau suivant : Tableau . : La distinction des immobilisations locatives / non locatives La comptabilisation des immobilisations par composants ACTIF IMMOBILISÉ Locatif Non locatif Immobilisations incorporelles X frais d'établissement baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation X X autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués à des tiers, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport X X X X X bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d'infrastructure constructions sur sol d'autrui X X X X X X X installations techniques, matériels et outillage autres immobilisations corporelles Immeubles grevés de droits immeubles en location-vente immeubles en location-attribution immeubles reçus en affectation X X X X X X X X X X X X Immobilisations corporelles en cours terrains VRD constructions autres et avances et acomptes versés Il faut préciser que les terrains bâtis peuvent supporter aussi des bâtiments administratifs, qui constituent des immobilisations non locatives. Il en est de même pour l'agencement et l'aménagement des terrains. Des immeubles reçus en affectation peuvent aussi être utilisés par l'entreprise Hlm sous forme de bâtiments administratifs. Enfin, les immobilisations corporelles en cours concernent aussi les bâtiments administratifs. Cette classification est fondamentale pour la présentation bilantielle de l'entreprise Hlm et pour le calcul des amortissements des immobilisations locatives dans le respect de la règle de l'équilibre des amortissements techniques et financiers. .. Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives en cours de construction concernent les constructions neuves (immeubles de rapport, bâtiments administratifs et les autres ensembles immobiliers), c’est à dire les opérations dont l’entreprise Hlm assure directement ou indirectement la maîtrise d’ouvrage et qui sont en cours de réalisation. Elles comptabilisent, pour les immobilisations non terminées et pour chaque poste du prix de revient (terrains, VRD, constructions), la totalité des La comptabilisation des immobilisations par composants travaux effectués correspondant à l'état d'avancement des chantiers au décembre de l'exercice, que les factures et situations de travaux des fournisseurs d'immobilisations soient reçues ou non à cette date, qu'elles aient ou non donné lieu à sortie de trésorerie. Les comptes d’immobilisations en cours vont donc enregistrer :  les dépenses facturées ou à facturer par des tiers  le coût ou la part de coût réel de production des immobilisations créées par les moyens propres de l’entreprise Hlm. Les factures concernant des travaux effectués durant l'exercice et non parvenues à la clôture de l'exercice seront néanmoins comptabilisées. Les comptes d’immobilisations en cours ne doivent pas être utilisés pour des constructions qui sont, dès l’origine, destinées à être vendues : celles-ci sont alors directement imputées en compte de stocks (classe ). Les comptes d’immobilisations en cours ne doivent pas non plus être utilisés pour des immobilisations acquises en état d’habitabilité et destinées immédiatement à la location. Dans ce cas, les immobilisations acquises sont directement comptabilisées en immeubles de rapport. Il y aura lieu de vérifier la cohérence entre les immobilisations en cours comptabilisées à l'actif du bilan et les opérations déclarées « en cours » des fiches de situation financière et comptable. Lors de l’achèvement des travaux, les immobilisations en cours sont transférées en immobilisations corporelles, pour faire ensuite l'objet d'amortissement. La définition de l’achèvement est alors essentielle ainsi que la date d’achèvement puisqu’il s’agit précisément de la date de départ de l’amortissement. Selon le Code de la Construction et de l’Habitation, un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation. Un immeuble est donc achevé lorsqu’il est en état d’habitabilité (immeubles d’habitation) ou d’utilisation normale (autres immeubles). Selon les Instructions Comptables des entreprises Hlm, plusieurs événements peuvent permettre de s’assurer qu’il y a achèvement :  la fin des travaux permettant de rendre l’immeuble habitable Les divers états réglementaires et légaux décrivant l’actif du bilan récapitulent, pour les opérations en cours, les factures comptabilisées au cours des exercices antérieurs et celles comptabilisées au cours de l'exercice. Le total de ces factures est celui qui apparaît à l'actif du bilan. Voir le paragraphe . des « Principes de base »pour l'analyse du mécanisme comptable de la production d'immobilisations par l'entreprise Hlm pour elle-même. La comptabilisation des immobilisations par composants  le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux (DAT)  la signature du procès-verbal de réception de l’immeuble  l’utilisation effective des constructions… C’est le plus significatif de l’état d’habitabilité parmi ces événements qui vaut achèvement, sans que celui-ci puisse être, en tout état de cause, postérieur à la DAT. En principe, les immobilisations locatives en cours de construction doivent être comptabilisées par composants et ventilées selon les mêmes principes que les immobilisations locatives achevées. Cette décomposition des immobilisations en cours soulève néanmoins quelques questions, notamment lorsque le chantier est géré par une entreprise générale qui présente des factures par acomptes indépendamment de l’avancement de la construction de chaque composant. Comme l’enjeu de la décomposition est d’identifier les principaux composants et de les amortir sur une durée spécifique, la décomposition avant la mise en service de l’immeuble n’est pas particulièrement utile. En revanche, il est impératif, lors de la livraison, de décomposer l’immeuble par composants. Il en est de même des travaux de réhabilitation et de tous les travaux conduisant au remplacement d’un composant et qui doivent donner lieu à comptabilisation directe en composant avec sortie du composant remplacé. Ici encore, cette décomposition n’est pas nécessairement utile en cours de travaux, mais absolument nécessaire lors de l’achèvement des travaux. Des interrogations peuvent survenir lorsque l’achèvement d’un immeuble est échelonné dans le temps au cours d’un exercice, voire sur plusieurs exercices. Pour éviter toute complication, il faut alors s’en remettre à des règles et procédures internes. Par exemple, dans ces conditions de livraison échelonnée, la date d’achèvement pourra être définie comme la dernière date de mise en service dépassant de plus de % des logements locatifs. Dans tous les cas, les ajustements de prix de revient postérieurs à l’achèvement des travaux devront être ventilés, si les montants sont significatifs, dans le prix de revient de chaque composant. .. Les immobilisations locatives achevées Les immobilisations corporelles locatives achevées, ou terminées, sont constituées de l'ensemble des terrains et éventuellement de leurs La comptabilisation des immobilisations par composants aménagements, des constructions (bâtiments, installations, agencements et aménagements, VRD…) pour leur valeur en fin d'exercice. … Les terrains Soulignons tout d’abord que le poste « terrains » ne comptabilise, en toute orthodoxie comptable, que le coût d'achat des terrains affectés ou destinés à une opération locative ou à un bâtiment administratif. Dans tous les autres cas (destination inconnue, terrains à vendre, terrains pour supporter une opération d'accession), les terrains seront imputés en « terrains à aménager » dans l'attente de la destination qui leur sera donnée (stocks de l'entreprise Hlm qui seront vendus en l’état ou au terme d’un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés). Ces terrains peuvent être :  nus : il s’agit de terrains en attente d’utilisation pour des programmes locatifs ; on parle alors de réserves foncières  aménagés : il s’agit de terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers (espaces boisés, jardins, terrains de jeux…) ; le coût des aménagements et agencements effectués sur ces terrains n'est pas comptabilisé à ce poste  bâtis : il s’agit des terrains qui entrent dans le patrimoine construit de l’entreprise Hlm lors de l’achèvement des immeubles édifiés sur ces terrains  loués à des tiers. Les terrains d’assise des immobilisations locatives sont comptabilisés au coût correspondant aux dépenses nécessaires pour pouvoir les utiliser normalement. Le poste « terrains » ne peut donc enregistrer que les coûts suivants :  le prix d’achat du terrain ou sa valeur d’apport. En cas d’apport gratuit du terrain, l’entreprise Hlm doit l’enregistrer pour sa valeur vénale, selon l’estimation des Domaines par exemple, et enregistrer la contrepartie en subventions d’investissement  les frais d’acquisition : frais notariés, commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement)  les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain La comptabilisation des immobilisations par composants  les frais de démolition dans le cas où la démolition et la reconstruction feraient l’objet d’un projet unique  les frais divers nécessaires pour connaître la qualité du terrain (frais de sondage, de forage…)  les taxes et redevances diverses (TLE, PLD, contribution versée au vendeur lors de la réalisation d’une ZAC…). Ces précisions sont importantes puisque les terrains ne sont pas amortissables. Ils peuvent, par contre, faire l’objet d’une dépréciation exceptionnelle. Les frais financiers relatifs aux emprunts à court ou moyen terme ayant financé ces acquisitions foncières sont des charges d’exploitation et ne peuvent figurer à ce compte. Dans le cas où la démolition n’est pas suivie d’une reconstruction ou si la démolition est suivie d’une reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli, deux cas peuvent se présenter :  soit la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain (soit la valeur la plus élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain) et, dans ces conditions, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles d’exploitation  soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur du terrain concerné et les frais de démolition constituent une charge exceptionnelle qu’il convient de provisionner dès que la décision de démolition est prise. Une difficulté peut apparaître dans la ventilation du coût global d'acquisition entre terrain et construction, à proportion de la valeur attribuable à chacun d'eux, dans le cas notamment d'opérations d'acquisition sans travaux ou avec travaux et d'acquisition sous forme de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Même si elle peut paraître difficile, cette distinction est obligatoire car seule la partie construction, par le biais de ses composants, est amortissable. Plusieurs solutions sont possibles :  faire indiquer dans l'acte de cession, ou l'acte notarié, la répartition entre terrain et construction  réaliser cette distinction soi-même en fonction des prix des terrains de même nature et tenant compte de l'emplacement et d'un éventuel La comptabilisation des immobilisations par composants abattement pour terrain occupé, ou d'une répartition forfaitaire fonction de l'emplacement, de la densité et de l'âge de la construction  faire réaliser cette distinction par un cabinet d'expertise foncière ou immobilière. … Les constructions locatives Les constructions locatives concernent principalement :  les immeubles de rapport, construits sur sol propre ou sur sol d’autrui  les autres ensembles immobiliers, construits sur sol propre ou sur sol d’autrui. Les immeubles de rapport rassemblent les constructions appartenant à l’entreprise Hlm destinées à la location. Ce poste est mouvementé directement si les immeubles sont achetés directement à des tiers, ou par virement du poste « constructions en cours » à l’achèvement des travaux si ces travaux sont menés par l’entreprise Hlm. Généralement, les constructions comportent :  le coût des fondations  le coût des travaux de construction  les frais financiers pris en compte pour le seul montant des intérêts se rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement d’une opération déterminée et uniquement pour la seule période de construction : il s'agit donc exclusivement de frais financiers intercalaires liés à des capitaux empruntés pour le financement de l'opération pendant la période de construction et supportés pendant cette seule période (les intérêts calculés sur une avance de trésorerie propre à l’entreprise Hlm ne peuvent être imputés au coût de production)  les coûts internes constitués, tant pour la construction neuve que pour la réhabilitation, par les coûts internes de maîtrise d'ouvrage, y compris les frais de conduite d'opération effectuée par l'entreprise Hlm ellemême et les frais de direction d'investissement. Il s'agit notamment des frais de personnel affectés directement à ces tâches engagés pendant la période de construction, et qui peuvent être rattachés directement à un programme déterminé. La méthode à retenir pour déterminer le montant Voir le paragraphe . des « Principes de base » pour l'analyse de l'incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations locatives. Il s'agit de la production d'immobilisations par l'entreprise Hlm pour elle-même dont le mécanisme comptable est présenté au paragraphe . des « Principes de base ». La comptabilisation des immobilisations par composants incorporable est celle de l'imputation rationnelle qui consiste à prendre en compte un coût normé (horaire par exemple) calculé à partir d'un niveau normal d'activité du service en charge des constructions nouvelles, et à imputer celui-ci sur les opérations en fonction du temps de travail réellement consacré à chacun des programmes. Cette méthode aboutit notamment à ne pas immobiliser systématiquement la totalité des coûts supportés pendant l'exercice, mais à retenir un montant ajusté en fonction de l'activité réelle de production de l'année.  les honoraires de maîtrise d’œuvre ainsi que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée et de conduite d’opération, lorsque ces tâches sont sous-traitées à des tiers en totalité ou en partie  les révisions de prix sur marchés  les frais divers liés directement à la production (assurance dommage ouvrage…). L’article – du règlement n° – du CRC qui modifie l’article – du règlement n° – du CRC relatif au Plan Comptable Général impose désormais la comptabilisation par composants des immobilisations corporelles et, notamment, des immeubles de rapport achevés ou en cours de construction : « les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entreprise selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements ». En conséquence, les immeubles de rapport – mais aussi les bâtiments administratifs et les autres ensembles immobiliers (foyers, résidences pour étudiants…) – doivent être ventilés entre les composants déterminés par l’entreprise Hlm, selon une décomposition décidée par le Conseil d’Administration. La note de présentation de l’avis n° – du juin du CNC indique une décomposition minimum obligatoire des immeubles de logement social en composants constitués selon la ventilation indicative du CSTB. Le nombre minimal de composants est de pour les immeubles collectifs avec terrasse et pour les immeubles collectifs avec charpente-toiture ou en maison individuelle. Cette décomposition minimum obligatoire comprend les natures de composants suivants :  composant « structure et ouvrages assimilés »  composant « menuiseries extérieures » La comptabilisation des immobilisations par composants  composant « chauffage collectif » ou « chauffage individuel »  composant « étanchéité »  composant « ravalement avec amélioration ». A chaque composant sont associés sa durée d’utilisation et le pourcentage de ventilation indicatif établi à partir des études du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB). Tableau . : La décomposition minimum obligatoire du CSTB composants structure et ouvrages assimilés menuiseries extérieures chauffage collectif chauffage individuel étanchéité ravalement avec amélioration durée d'amortissement ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % répartition des composants en % logement individuel logement collectif , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % Précisions sur la décomposition :  les pourcentages relatifs au chauffage ne s’additionnent pas et dépendent du mode de chauffage utilisé dans l’immeuble  tous les coûts non identifiés en tant que composants sont inclus dans le composant « structure et ouvrages assimilés »  certains coûts peuvent être rattachés au composant « structure et ouvrages assimilés » de l’immeuble, voire lorsque ces coûts sont significatifs, être rattachés aux composants concernés. Il s’agit principalement : – des coûts de production – des honoraires – des révisions de prix sur marchés – des frais liés à la production (conduite d’opération, maîtrise d’ouvrage)  les pourcentages des composants isolés sont déterminés à partir de la décomposition de travaux la plus détaillée (par exemple : un lot chauffage qui n’est pas agrégé avec d’autres lots de travaux)  le composant « chauffage » ne comprend que les constituants de ce lot de travaux qui feront normalement l’objet d’un renouvellement La comptabilisation des immobilisations par composants  si le composant « étanchéité » n’est pas retenu (bâtiment sans couverture), le pourcentage correspondant est ajouté au composant « structure et ouvrages assimilés »  le composant « ravalement avec amélioration » est utilisé dès la mise en service de l’immeuble pour le coût estimé du ravalement futur, via un amortissement accéléré. Si l’entreprise Hlm fonctionne au coût réel, le coût de ce composant ne correspond pas seulement au prix de revient des revêtements de façades, mais aussi à l’ensemble du coût du ravalement comprenant le remplacement des revêtements initiaux avec amélioration, majoré de la main d’œuvre et du montage et du démontage des échafaudages. La note de présentation de l’avis n° – prévoit une décomposition supplémentaire optionnelle selon la situation et l’état des immeubles. En effet, les entreprises Hlm pourront retenir à composants supplémentaires à déduire du composant « structure et ouvrages assimilés ». Il s’agit  du composant « électricité »  du composant « plomberie / sanitaire »  du composant « ascenseurs ». Tableau . : La décomposition optionnelle du CSTB composants électricité plomberie / sanitaire ascenseurs durée d'amortissement ans +/- % ans +/- % ans +/- % répartition des composants en % logement individuel logement collectif , % , % , % , % , % Au total, une entreprise Hlm peut donc ventiler ses immeubles de rapport en composants répartis de la manière suivante : Tableau . : La décomposition en huit composants du CSTB La comptabilisation des immobilisations par composants composants structure et ouvrages assimilés menuiseries extérieures chauffage collectif chauffage individuel étanchéité ravalement avec amélioration électricité plomberie / sanitaire ascenseurs durée d'amortissement ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % ans +/- % répartition des composants en % logement individuel logement collectif , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % Plus encore, une entreprise Hlm peut même prévoir à l’origine ou ultérieurement la création de composants supplémentaires, s’ils répondent aux conditions de comptabilisation d’un actif. Par exemple, s’agissant de nouveaux équipements fixes (immeubles par destination) ou de nouveaux aménagements qui ne sont pas répertoriés parmi les composants initiaux, pourront être créés :  un composant « équipements de sécurité » : rampes personnes à mobilité réduite…  un composant « aménagement résidentialisation…  un « aménagements intérieurs sur équipements communs » lorsque sont remplacés sur un immeuble ou un groupe d’immeubles des éléments qui ne peuvent être rattachés à des composants identifiés et qui ne relèvent pas des travaux de gros entretien. extérieur » : aires de jeux, Les immeubles existants à la date de première application de cette nouvelle réglementation, mais également les opérations nouvelles, peuvent être décomposés selon cette liste :  soit selon le coût réel historique fondé sur les factures d’origine des marchés de travaux ou afférente au dernier remplacement  soit en appliquant au coût global les pourcentages de ventilation des catégories de composants établis par le CSTB. La décomposition peut être établie par immeuble ou par groupes d’immeubles. En cas d’acquisition sans travaux (achat en bloc de patrimoine ancien), il paraît difficile d’appliquer la méthode réelle. Dans ces conditions, la décomposition CSTB peut être appliquée par défaut. Mais quel que soit le mode de décomposition choisi, les principes comptables d’homogénéité et de permanence des méthodes doivent être respectés. La comptabilisation des immobilisations par composants Les travaux d’amélioration sont, en principe, en voie d’extinction. En effet, les coûts des travaux d’amélioration inscrits antérieurement à la réforme comptable doivent être virés aux comptes de composants correspondants aux travaux effectués. Les montants de ces travaux d’amélioration sont alors substitués aux composants identifiés, avec sortie de la valeur nette comptable du composant remplacé, ou à défaut une quote-part du composant « structure », et amortis sur la durée applicable au composant auquel ils se rattachent. Cependant, dans le cas où ces coûts ne peuvent être rattachés à des composants pré-identifiés, ils sont maintenus à ce poste et amortis sur la durée restant à courir. À l’expiration de la durée d’utilisation, la valeur nette comptable des travaux d’amélioration est sortie. La durée d’utilisation étant une notion différente de la fin du plan d’amortissement, l’entreprise Hlm devra donc faire une analyse, au cas par cas, à l’issue du plan d’amortissement afin de s’interroger si l’amélioration continue à exister et à être utilisée ou, dans le cas contraire, est-elle considérée comme mise au rebut. Dans ce dernier cas, il conviendra de sortir non seulement la valeur nette comptable des travaux, mais aussi les subventions d’investissements y afférentes et les emprunts correspondants (à sortir de la rubrique « opérations locatives – financements définitifs »). Les travaux d’addition ou d’amélioration qui ont pour objet de modifier ou de prolonger la durée de vie d’un immeuble viennent en augmentation du coût de la structure et des autres composants de l’immeuble. Les autres travaux de réhabilitation effectués postérieurement à la date de première application des nouvelles règles comptables sont analysés de la manière suivante :  les coûts correspondants au remplacement d’un composant identifié à l’origine sont comptabilisés comme l’acquisition d’un actif immobilisé séparé et la valeur nette comptable du composant remplacé est sortie et comptabilisée en charges d’exploitation  si les travaux conduisent à des remplacements d’éléments qui n’avaient pas été identifiés à l’origine et si les conditions de comptabilisation de ce nouvel élément d’actif sont réunies, un nouveau composant peut être créé. La constatation de ce nouveau composant a pour corollaire la sortie et la comptabilisation en charges d’un pourcentage correspondant de la valeur nette comptable de structure remplacée  dans les autres cas, les dépenses sont comptabilisées en charges d’exploitation. La comptabilisation des immobilisations par composants Tableau . : Traitement comptable des travaux de réhabilitation et d’amélioration Travaux d'amélioration et de réhabilitation (postérieurs au //) remplacement d'un composant composant identifié composant non identifié immobilisation du nouveau composant et sortie du composant remplacé création d'un composant avec amortissement de / ans et sortie d'un % du composant de structure amélioration/addition d'un élément d'actif augmentation de l'actif immobilisé et amortissement sur la durée prévue d'utilisation autres cas charges d'exploitation L’organisation des entreprises Hlm va devoir s’adapter pour faire face aux conséquences de la comptabilisation des immobilisations par composants et notamment rendre nécessaire une parfaite communication entre les services techniques et comptables. Les procédures d’approbation et les circuits entre les techniciens du bâtiment et les comptables doivent conduire à un dialogue commun et homogène sur l’analyse des dépenses engagées. A minima, les informations suivantes doivent apparaître sur les factures :  distinction entre gros entretien, entretien courant et remplacement de composant  en cas de remplacement de composant : distinction entre éléments nouveaux et éléments remplacés  en cas d’éléments remplacés : date supposée de dernier remplacement pour pouvoir calculer la « déflation » à l’indice du coût de la construction d’origine. Les autres ensembles immobiliers concernent les foyers, résidences sociales, résidences universitaires, locaux commerciaux et professionnels…, propriétés de l’entreprise Hlm et donnés en location à des tiers. La comptabilisation des immobilisations par composants Ces autres ensembles immobiliers sont comptabilisés par composants selon les mêmes modalités que les immeubles de rapport. En ce qui concerne les commerces isolés, il peut être opportun d’isoler les composants menuiseries, chauffage collectif ou individuel, ravalement avec amélioration, étanchéité s’ils sont significatifs par rapport aux caractéristiques du commerce. Il aussi être pertinent d’isoler un composant « aménagements et cloisons » si l’entreprise Hlm les inscrit à son bilan et les change périodiquement. .. Les autres immobilisations corporelles D'autres éléments, plus marginaux, font aussi partie des immobilisations corporelles. Tout d'abord, l'on trouve les agencements et aménagements de terrains qui enregistrent les agencements effectués sur les terrains comptabilisés au compte « terrains aménagés ». Ce ne sont ni des terrains, ni des constructions proprement dites, mais il s'agit néanmoins d'immobilisations amortissables. L’on trouve ensuite les bâtiments administratifs (siège administratif, agences, ateliers, magasins…) sont des immeubles achetés, construits ou reçus en don, pour être utilisés par les services de l’entreprise Hlm. L’avis n° – du // ne mentionne pas la décomposition des sièges sociaux, bureaux et antennes locatives. Il peut être néanmoins opportun de créer les composants menuiseries, chauffage individuel ou collectif, étanchéité, ravalement avec amélioration. En outre, les cloisons et aménagements intérieurs faisant généralement l’objet de remplacement à intervalles réguliers, il peut aussi être opportun de créer un composant à hauteur de ces travaux à amortir sur leur durée de vie. Les « Installations générales – Agencements et aménagements des constructions » étaient utilisés pour enregistrer les aménagements intérieurs des bâtiments administratifs appartenant à l'entreprise Hlm, ou sur lesquels elle disposait d'un droit réel, et qui étaient affectés à son fonctionnement (bureaux, ateliers, magasins…). Depuis la comptabilisation des immobilisations par composants, ce poste est en voie d’extinction et les coûts sont comptabilisés en composants des bâtiments administratifs. La comptabilisation des immobilisations par composants Le poste « Voiries, réseaux divers et ouvrages d'infrastructure » est utilisé pour enregistrer les dépenses de VRD, propriétés de l'entreprise Hlm mais non rattachés à un immeuble de rapport. Généralement elles sont rajoutées après la construction de l’immeuble. Ce compte fait aussi partie de la catégorie des constructions. Généralement, l’entreprise Hlm en a la charge de leur entretien et l’obligation de les renouveler au terme d’un délai plus court que celui des constructions. Ces VRD peuvent aussi être inclus dans le prix de revient de l’immeuble de rapport. Dans ces conditions, en cas d’application de la nomenclature CSTB, elles seront prises en compte dans le composant « structure ». Enfin, ces VRD sont assez souvent cédés gratuitement aux collectivités locales. Dans ces conditions, la valeur nette comptable de ces VRD cédés à titre gratuit aux collectivités locales devra être, au moment de la cession, imputée au prix de revient des immeubles auxquels les VRD se rapportent. Le tableau d'amortissement des immeubles sera en conséquence réajusté, sans en changer la durée, pour tenir compte de la nouvelle valeur de l'immeuble. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm isolent les constructions qui ne sont pas réalisées sur un terrain en pleine propriété de l'entreprise Hlm. Le poste « constructions sur sol d'autrui » rassemble les constructions (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers) réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l'objet d'un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation. Outre les bâtiments administratifs, ces immobilisations de structure rassemblent :  les installations techniques, matériel et outillage  les autres immobilisations corporelles telles que les matériels de transport, de bureau, informatiques, le mobilier…  les installations générales, agencements constructions présentés ci-dessus. et aménagements des Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte « Immeubles en location-vente » est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi n° – du juillet instituant la location-accession à la propriété. Ces immeubles ne font pas l'objet d'amortissement. Les immeubles en location-attribution ne sont pas non plus amortissables. La comptabilisation des immobilisations par composants L'affectation est un procédé de financement des investissements particuliers au droit public qui résulte de la décision unilatérale d'une collectivité publique, l'affectant, qui donne à un tiers public ou privé, l'affectataire, la jouissance d'un bien déterminé, à titre gratuit et sans qu'il y ait de terme fixé pour la restitution du bien. L'affectataire est tenu de gérer ce bien en bon père de famille, de l'entretenir à ses frais, de l'amortir et même de le renouveler si nécessaire. Il restitue le bien en l'état sur la simple décision de l'affectant qui veut mettre fin à l'affectation. La valeur nette comptable de l'immeuble chez l'affectant est enregistrée à l'actif immobilisé et la contrepartie de cette valeur est inscrite au passif en "Droits des affectants". La dépréciation de l'immeuble et celle des droits de l'affectant sont constatées par un amortissement selon la durée de vie de l'immobilisation affectée. .. Les informations complémentaires sur les immobilisations Outre la lecture directe de l’actif du bilan, les immobilisations font l'objet de nombreux tableaux, annexés au bilan (annexe et états réglementaires) décrivant les mouvements affectant l'actif immobilisé. On trouve ainsi :  les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers. Le tableau des amortissements comptabilisés (dits amortissements techniques) récapitule les valeurs brutes et les mouvements, positifs ou négatifs, d’amortissement des immobilisations locatives à la fin de chaque exercice. Ce tableau, reflet exact de l’actif, est au cœur du contrôle financier des amortissements.  le tableau des mouvements bruts des postes de l'actif immobilisé. Partant de la valeur brute des immobilisations au début de l'exercice, ce tableau indique les augmentations (acquisitions, créations, apports et virements de poste à poste) et les diminutions (cessions à des tiers, mises hors service, virements de poste à poste) d'actifs bruts réalisées au cours de l'exercice et classées par natures d'immobilisations. Ce tableau est particulièrement utile à l’analyse de la variation des postes de bilan (tableau de financement ou tableau emplois/ressources) puisqu’il explique les variations (augmentations et diminutions, variations de poste à poste) de l’actif brut. Contrôle de cohérence à effectuer : les montants bruts figurant au début de l’exercice n doivent correspondre aux soldes des comptes d’immobilisations brutes au / de l’exercice n- et les montants figurant au / de l’exercice en cours doivent correspondre à ceux figurant à l’actif du même exercice.  le tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice. Partant du montant des amortissements cumulés au début de La comptabilisation des immobilisations par composants l’exercice pour l’ensemble des immobilisations, ce tableau indique les dotations aux amortissements de l'exercice et les minorations d’amortissement de ce même exercice consécutives aux sorties d'actifs immobilisés et aux reprises exceptionnelles. Contrôle de cohérence à effectuer : les montants d’amortissements cumulés figurant au début de l’exercice n doivent correspondre aux soldes des comptes d’amortissements au / de l’exercice n- et les montants figurant au / de l’exercice en cours doivent correspondre à ceux figurant à l’actif du même exercice.  le tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l'exercice spécifie les diminutions d'amortissements de l'exercice mentionnées au tableau précédent : – éléments transférés à l'actif circulant – éléments cédés – éléments mis hors service – amortissements exceptionnellement repris. Contrôle de cohérence à effectuer : le montant total des diminutions de l’exercice mentionné au niveau de ce tableau doit correspondre au montant total des diminutions mentionnées au niveau du tableau précédent (tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice).  le tableau des provisions indique les augmentations (dotations de l’exercice) et les diminutions (reprises de l’exercice) de provisions pour dépréciation des immobilisations inscrites à l’actif du bilan.  les fiches de l'état de développement de l’actif présentent pour chacune des immobilisations : – son numéro d’immatriculation, sa désignation, sa provenance, sa date de signature… – sa valeur initiale ou prix de revient de l'immobilisation – les amortissements totaux réalisés à fin d'exercice – et enfin la valeur comptable de l'immobilisation. Contrôle de cohérence à effectuer : la somme des valeurs initiales et des valeurs comptables, par natures d'immobilisations, correspond à celle inscrite à l'actif du bilan et dans les différents tableaux précédents.  les fiches de situation financière et comptable du secteur locatif (par opération et récapitulative) présentent la valeur brute de chaque La comptabilisation des immobilisations par composants immobilisation ou de chaque nature d’immobilisation locative ou administrative, que ces immobilisations soient achevées ou en cours.

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