L’état récapitulatif des dettes financières

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L’état récapitulatif des dettes financières
Présentation de l’état récapitulatif des emprunts
Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières
Préfinancements et avances locatifs consolidables
Emprunts totalement remboursés
Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis
Sorties d’actifs locatifs
Consolidation des intérêts intercalaires
Transformation d’emprunts en subventions
Réaménagement d’emprunts
Remboursement anticipé d’un emprunt
Emprunts remboursables in fine
L’importance de l’état récapitulatif des dettes financières

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Description

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Informations complémentaires

extrait

La comptabilisation des immobilisations par composants. L'état récapitulatif des dettes financières La comptabilisation des immobilisations par composants présente assez peu d’impact sur les dettes financières inscrites au passif du bilan, mais induit quelques novations sur le classement de la dette financière par destination, notamment en ce qui concerne l’état récapitulatif des dettes financières : disparition des grosses réparations et leur remplacement par les composants locatifs sortis de l’actif. .. Présentation de l’état récapitulatif des emprunts pages à L'état récapitulatif des dettes financières constitue un inventaire détaillé des emprunts et des autres dettes financières, ventilés :  par destination de ces emprunts au financement de l'actif, immobilisé ou non  par mouvement affectant ces emprunts : souscriptions (ouvertures de crédit), réalisations (encaissement des emprunts contractés) et remboursements d'emprunts (échéances courantes et remboursements anticipés). Le classement par destination est réalisé selon la nomenclature d'emplois obligatoire suivante :  réserves foncières  opérations locatives (construction, remplacements de composants, baux, terrain d’assiette relatif aux immeubles de rapport) : crédit-relais et avances  opérations locatives (construction, remplacements de composants, baux, terrain d’assiette relatif aux immeubles de rapport) : financement définitif  opérations ou quotes-parts d’opérations locatives cédées ou démolies : financement définitif  composants locatifs sortis de l’actif  accession à la propriété : financement des stocks immobiliers  accession à la propriété : gestion de prêts  opérations d'aménageur Le schéma . : Classement des emprunts, page des « Principes de base » doit être modifié en conséquent. La comptabilisation des immobilisations par composants  autres destinations. Les mouvements affectant les emprunts sont les suivants :  il s'agit tout d'abord du montant des ouvertures de crédit (contrats d'emprunts signés)  il s'agit ensuite des montants réalisés, c'est à dire encaissés au cours des exercices antérieurs et au cours de l'exercice, en réalisation ou en diminution  il s'agit enfin des remboursements opérés aux échéances normales (amortissement financier) ou par anticipation (remboursements anticipés), au cours des exercices antérieurs et au cours de l'exercice. Les montants réalisés, minorés des remboursements totaux opérés (remboursements à l’échéance et remboursements anticipés), conduisent aux montants nets des emprunts comptabilisés au passif du bilan, c'est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l'analyse financière Hlm :  elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d'activité  elle permet le calcul de l'autofinancement net Hlm par la prise en compte des seuls emprunts locatifs de l'exercice  elle permet, en conséquence, le calcul du cash-flow Hlm par la prise en compte des autres remboursements de l'exercice (opérations locatives vendues ou démolies, composants sortis de l’actif, emprunts non affectés, immobilisations de structure…)  elle permet le calcul de l'écart « amortissement technique – amortissement financier » par la prise en compte des seuls remboursements d'emprunts locatifs cumulés  elle constitue l'une des composantes majeures de la structure financière de l'entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l'endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier » sera étudié au chapitre suivant. Dès à présent, il est utile de préciser que l'imputation correcte des emprunts en opérations locatives – financement définitif – est déterminante sur l'équilibre du compte de résultat compte tenu des mouvements sur l'amortissement qu'elle engendre par le biais de l'amortissement dérogatoire. La comptabilisation des immobilisations par composants Une ventilation par destination erronée est donc susceptible de fausser l'analyse financière de l'entreprise Hlm, voire le résultat comptable de l'exercice par le biais de l'amortissement dérogatoire. L'état récapitulatif des dettes financières présente la structure suivante et nécessite plusieurs précisions complémentaires. Tableau . : L'état récapitulatif des dettes financières MONTANTS RÉALISÉS n° de compte MONTANT DES OUVERTURES DE CRÉDIT NATURES D'AFFECTATION Réserves foncières Opérations locatives – (crédit relais – avances) …. Opérations locatives – (financement définitif) …. Opérations locatives démolies ou cédées (financements définitifs) …. Composants locatifs sortis de l'actif … Accession à la propriété (financement de stock immobilier) … Accession à la propriété (gestion de prêts) … Opérations d'aménageur … Autres destinations AU COURS DES EXERCICES ANTÉRIEURS réalisations diminutions AU COURS DE L'EXERCICE REMBOURSEMENTS OPÉRÉS TOTAL = +- AU COURS DES EXERCICES ANTÉRIEURS AU COURS DE L'EXERCICE MONTANT NET DES DETTES TOTAL échéances remb. anticipés échéances remb. anticipés échéances remb. anticipés = + = + = — … …. TOTAL GÉNÉRAL calcul du tableau de financement de l'exercice calcul de l'autofinancement net et du cash-flow de l'exercice emprunts au passif du bilan + état des dettes renvoi de l'état des dettes rapprochement des amortissements techniques et financiers La colonne « ouvertures de crédit » correspond aux montants contractés des emprunts. La colonne « diminutions » des montants réalisés au cours de l'exercice ne doit pas être confondue avec le remboursement des dettes. Elle doit être utilisée pour tenir compte des emprunts sortis de l'état des dettes au cours de l'exercice, notamment lors de la diminution de financements des opérations de construction en cours de réalisation (surfinancement), ou reclassés sur une autre affectation au cours de l’exercice. Dans ce dernier cas, la colonne « réalisation » de la nouvelle affectation est à renseigner en contrepartie. La rubrique « autres destinations » regroupe :  les autres emprunts non affectés finançant, par exemple, des immobilisations financières, hors prêts accession Ce tableau, aussi présenté au paragraphe … page des « Principes de base » concernant la méthodologie de calcul du fonds de roulement net global, doit être modifié dans les mêmes conditions. La comptabilisation des immobilisations par composants  les emprunts finançant les immobilisations de structure et notamment les bâtiments administratifs  les concours bancaires courants, y compris les soldes créditeurs de banque et les lignes de trésorerie. .. Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières … Préfinancements et avances locatifs consolidables Dans la mesure où la convention initiale de l'emprunt prévoit la possibilité de consolider les préfinancements et avances locatifs, ceux-ci pourront être inscrits directement en « financement définitif » l'année de leur souscription. Si l'emprunt est par la suite consolidé pour un montant inférieur au préfinancement, il y aura lieu de réduire d'autant les ouvertures de crédit et les réalisations et non de constater un remboursement. … Emprunts totalement remboursés Les emprunts complètement remboursés (que ce soit à l'échéance ou par anticipation) doivent être sortis des dettes financières l'année qui suit leur dernière échéance à la condition qu'ils n'aient plus de contrepartie à l'actif (immeubles vendus, démolis ou sortie de composants). Dans le cas contraire, ils doivent être conservés dans l'état des dettes financières afin de ne pas fausser le calcul de l'écart « amortissement technique – amortissement financier » et de ne pas perturber le rapprochement entre l'état des dettes financières et les fiches de situation financière et comptable. … Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Les préfinancements et avances non consolidables et les crédit-relais complètement amortis seront sortis de l'état des dettes financières l'année qui suit leur total remboursement. La consolidation éventuelle d'un préfinancement non consolidable à l'origine sera traitée comme un remboursement du préfinancement. L'emprunt à long terme qui se substitue est à traiter comme une ouverture de crédit finançant l'opération locative. La comptabilisation des immobilisations par composants … Sorties d’actifs locatifs En cas de vente, de démolition de patrimoine locatif ou de sortie de composants locatifs, les quotes-parts d'emprunts correspondantes sont d'abord transférées de la destination « opérations locatives – financement définitif » à la destination « opérations locatives démolies ou cédées – financement définitif » ou « composants locatifs sortis de l’actif » pour être ensuite, éventuellement, remboursées aux prêteurs de capitaux. Prenons l'exemple d'un programme locatif de plusieurs logements dont l'état récapitulatif simplifié des dettes financières se présente de la manière suivante, hors cession, hors démolition et hors sortie de composants : montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Opérations locatives – financements définitifs Total Ce groupe d'habitations fait l'objet d'une cession partielle de quelques logements. Dans ces conditions, l'état récapitulatif simplifié des dettes financières est modifié et présente la structure suivante dans la mesure où les quotes-parts d’emprunts finançant les logements cédés n’ont pas encore fait l’objet de remboursements anticipés : Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Total montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Cette ventilation des dettes financières va permettre de renforcer la pertinence de l'information financière de l'entreprise Hlm :  le remboursement des emprunts locatifs à prendre en compte dans le calcul de l'autofinancement net est limité à au lieu de ; le cashflow demeure néanmoins inchangé  les remboursements cumulés sur emprunts locatifs à prendre en compte dans le calcul de l'écart « amortissement technique – amortissement Les contrats de prêt mentionnent dans la grande majorité des cas une clause de remboursement anticipé en cas de cession ou de démolition des logements financés. Ce remboursement anticipé n'intervient pas immédiatement dès la disparition du bien alors que la modification de l'état des dettes devrait intervenir dès sa sortie de l'actif. La comptabilisation des immobilisations par composants financier » sont limités à ( + ) au lieu de ( + )  la structure financière fera apparaître, en emprunts non affectés, la dette nette de , en l'absence de remboursement anticipé de cette quote-part d'emprunts sur les logements cédés. Si un immeuble fait l’objet d’une sortie partielle, par exemple la vente d’une partie des logements ou la sortie totale ou partielle d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la méthode proportionnelle en appliquant au nominal de l’emprunt concerné la quotité d’actif brut sorti. Cette quotité est égale au rapport suivant : valeur brute de l' immobilisation sortie valeur brute de l' immeuble avant sortie  soit selon la méthode dite « à l’euro » qui consiste à chiffrer le montant de l’emprunt à reclasser par différence entre la valeur brute du composant sorti et l’éventuel montant brut de subvention sortie. Bien évidemment, s’agissant de la méthode dite « à l’euro », si la subvention d’un immeuble n’a pas été ventilée comptablement par composants, mais affectée totalement au composant « structure », alors la sortie d’un composant autre que « structure » ne donne lieu à aucune sortie de subvention. Dans ce cas, le montant d’emprunts à reclasser est égal à la valeur brute du composant sorti. La première méthode est préconisée pour les ventes et les démolitions partielles de logements et pour les sorties de composants. La seconde méthode est aussi permise pour les sorties de composants. Prenons de nouveau l'exemple d'un programme locatif dont le prix de revient historique (valeur brute de l’immobilisation) est de dont de terrain. La construction ( ) est ventilée en composants : – composant pour (. %) – composant pour (. %) – composant pour (. %). La comptabilisation des immobilisations par composants Cette immobilisation est financée par un emprunt de , par une subvention de et enfin, pour solde, par des fonds propres à hauteur de . La subvention est ventilée de la manière suivante : – terrain : – composant : – composant : – composant : . Hors sortie de composant, l’état récapitulatif simplifié des dettes financières se présente de la manière suivante : montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Opérations locatives – financements définitifs Total Ce programme d’habitation locatif fait l’objet d’un remplacement du composant et donc d’une sortie concomitante de ce composant induisant des modifications sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières tel qu’il est présenté ci-dessus. Utilisation de la méthode proportionnelle Calcul de la quotité d’actif sorti : =% Calcul du montant nominal d’emprunt transféré en sortie de composant :  % = L’état récapitulatif simplifié se présente donc de la manière suivante : Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l'actif Total montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– La comptabilisation des immobilisations par composants Utilisation de la méthode dite « à l’euro » Calcul du montant nominal d’emprunt transféré en sortie de composant : – = L’état récapitulatif simplifié se présente donc de la manière suivante : Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l'actif Total montants des ouvertures de crédit montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– En cas de vente d’immeuble avec transfert des emprunts à l’acquéreur, le capital restant dû est à traiter par l’intermédiaire de la colonne « remboursements anticipés » et le nominal des emprunts est à reclasser en « immobilisations locatives démolies ou cédées ». Les emprunts pourront ensuite être sorti de l’état des dettes financières l’année suivante. L'absence de retraitement aurait été susceptible de fausser l'analyse financière de cette entreprise Hlm :  minoration de l'autofinancement net par majoration des remboursements pris en compte mais sans que cela impacte le cash-flow  minoration de l'écart « amortissement technique – amortissement financier » et risque de perturbation du résultat de l'exercice par majoration de l'amortissement financier retenu par rapport à une minoration de l'amortissement comptable par cession de l'immobilisation  perturbation de l'analyse des ressources longues disponibles par absence de transparence sur l'existence d'emprunts non affectés : risque d'exigibilité à court terme, ressources onéreuses de trésorerie… La règle de l’équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers ainsi que la cohérence avec les fiches de situation financière et comptable impliquent donc nécessairement de reclasser les emprunts en cas de sortie des immobilisations. … Consolidation des intérêts intercalaires La comptabilisation des immobilisations par composants La capitalisation ou consolidation des intérêts intercalaires d'un emprunt (intérêts de préfinancement) constitue un complément d'emprunt et doit figurer dans les colonnes « ouvertures de crédit » et « réalisations » de l'exercice concerné. … Transformation d’emprunts en subventions La transformation d'emprunts locatifs en subventions est considérée comme un avenant modifiant le contrat d'emprunt. Dans ces conditions, le montant de cette transformation doit être porté en diminution des ouvertures de crédit et des réalisations. … Réaménagement d’emprunts Lorsqu'un emprunt est réaménagé :  sans modification du capital restant dû, avec maintien ou paiement des intérêts compensateurs, alors l'état des dettes reste inchangé  avec capitalisation des intérêts compensateurs, qui correspond à une augmentation du capital restant dû de l'emprunt du même montant que celui des intérêts capitalisés, alors le montant de la capitalisation est à traiter comme un nouvel emprunt en ligne « autres destinations » car son montant n'a aucune contrepartie en immobilisations locatives  avec modification marginale du capital restant dû, autre que la capitalisation des intérêts compensateurs, alors :  – il s'agira d'un remboursement anticipé s'il s'agit d'une réduction du capital restant dû – il s'agira d'un nouvel emprunt traité sur la ligne d'affectation de l'emprunt concerné s'il s'agit d'une augmentation du capital restant dû avec compactage de plusieurs emprunts en un seul emprunt sans novation ni flux financier particuliers, alors l'état des dettes reste inchangé sauf si une éventuelle modification du capital restant dû total intervient. … Remboursement anticipé d’un emprunt Lorsqu'un emprunt est remboursé par anticipation, le remboursement anticipé figure dans la colonne « remboursements anticipés ». S'il s'agit d'un La comptabilisation des immobilisations par composants emprunt locatif, celui-ci sera reclassé en rubrique « opérations locatives démolies ou cédées – financement définitif » si le remboursement est lié à une sortie d'actif ou sera maintenu dans sa nature initiale dans le cas contraire. En cas de substitution par un nouvel emprunt, ce dernier est porté en ouverture de crédit, et il l'est au même niveau de nature d'affectation que l'emprunt substitué. Ce nouvel emprunt est à maintenir dans l’état tant que les éléments qu’il a financés subsistent à l’actif. Les opérations de defaisance doivent être considérées pour l'entreprise Hlm comme des opérations de remboursement anticipé. … Emprunts remboursables in fine Le remboursement de l’emprunt au terme prévu est porté dans la colonne « échéances ». Il doit être en conséquence pris en compte dans le calcul de l’autofinancement net Hlm de l’exercice au cours duquel a lieu ce remboursement in fine et pris en compte dans le calcul de l’écart amortissements technique/amortissement financier. .. L’importance de l’état récapitulatif des dettes financières L’état récapitulatif des dettes financières (colonne montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination. En particulier, tous les emprunts ayant financé les immobilisations locatives et apparaissant dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Cet état des dettes financières, et plus spécifiquement des emprunts, est l'une des annexes les plus importantes et indispensables à l'usage du responsable financier. En effet, cet état permet de connaître :  les remboursements courants opérés au cours des exercices antérieurs à celui qui fait l'objet de la clôture des comptes et ceci pour toutes les activités de l'entreprise Hlm : locatif, accession, aménagement…  les remboursements courants opérés au cours de l'exercice, encore désignés « amortissements financiers » de l'exercice ; ceci va permettre de calculer l'autofinancement net et le cash-flow de l'exercice Il faut néanmoins souligner que cet état ne comprend pas les dépôts et cautionnements, les intérêts courus, les intérêts compensateurs et la participation des salariés. La comptabilisation des immobilisations par composants  les remboursements anticipés opérés au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice. S'agissant des remboursements anticipés, il faut regretter la confusion entretenue dans cet état réglementaire entre les remboursements anticipés sans substitution par un nouvel emprunt, les remboursements « secs », et les remboursements anticipés avec substitution par un nouvel emprunt. D'un point de vue financier, les remboursements anticipés « secs » correspondent à une diminution de ressources longues alors que les remboursements anticipés avec substitution d'emprunt ne modifient pas le volume des ressources longues. Cette différence est fondamentale quant au calcul de la surface financière de l'entreprise Hlm. Le classement par destination permet de déterminer, entre autres, les emprunts à moyen et long terme non affectés directement à une activité ou liés à des opérations locatives démolies, cédées ou de composants sortis et non remboursés. Ces emprunts à moyen et long terme non affectés ou sans emploi (actifs disparus) accroissent les ressources longues et stables de l'entreprise Hlm (donc son fonds de roulement net global), mais font l'objet de remboursements réguliers. Il est important de suivre l'évolution dans le temps de ces emprunts non affectés sous peine de surendettement rampant. Il est important d'en mesurer le remboursement annuel puisqu'il vient dégrader le cash-flow Hlm. Parmi les emprunts non affectés, certains peuvent constituer des ressources courtes. D'un point de vue financier, ces emprunts à court terme représentent de la « trésorerie négative » et ne peuvent en aucun cas financer des emplois longs, tels que les investissements locatifs ou de structure. Il faut donc les déduire de l'ensemble des dettes pour l'appréciation des ressources longues de l'entreprise Hlm. Il est donc utile, pour améliorer l'information financière, de détailler la ventilation de la rubrique « autres destinations » et d'isoler les remboursements anticipés sans substitution de nouvel emprunt. On trouverait ainsi un état récapitulatif ayant la physionomie suivante : Tableau . : Le remboursement du capital des emprunts À la condition que le montant du nouvel emprunt soit identique au capital restant dû remboursé par anticipation. La comptabilisation des immobilisations par composants EXERCICES ANTÉRIEURS Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Composants locatifs sortis de l'actif Accession – financement de stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d'aménageur Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté (+ ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque Total AU COURS DE L'EXERCICE montants réalisés remboursements cumulés échéances remboursements anticipés avec substitution remboursements anticipés secs remboursements échéance remboursements anticipés avec substitution remboursements anticipés secs montants nets des dettes. La comptabilisation des immobilisations par composants.

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