Étude de l’entreprise HLM CITADIS

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Étude de l’entreprise HLM CITADIS
Création de de l’entreprise HLM CITADIS
Construction de l’opération locative DOMUS

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Description

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Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Étude de l’entreprise Hlm CITADIS . Création de l'entreprise Hlm CITADIS . Construction de l'opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l'opération DOMUS . Démolition de l'opération DOMUS pages à Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm L'étude de l'entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de relier, progressivement, toutes les notions comptables et financières présentées dans les six premiers chapitres de la première partie de l'ouvrage consacrée à la gestion financière des entreprises de logement social, « les principes de base », y compris celles relevant de la comptabilisation des investissements par composants. Le propos est articulé autour de la création et de la vie financière d'une entreprise Hlm, la société CITADIS. Cette société va construire, puis gérer, son premier immeuble de rapport, le groupe d'habitations DOMUS. Ce groupe d’habitations fera l’objet de remplacements de composants, puis sera soit vendu, soit démoli. Cette étude de cas est simplifiée, à la limite de la caricature – un seul groupe d'habitations construit et géré – mais la vie financière et comptable de cette entreprise Hlm est mise en perspective sur une longue période de temps. Cette étude tient compte de la réglementation concernant la comptabilisation et l’amortissement des immobilisations locatives par composants. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Création de l'entreprise Hlm CITADIS Plusieurs agents économiques (collectivités territoriales, collecteurs du % logement, prêteurs de capitaux…) décident de créer, après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, une entreprise Hlm – dénommée CITADIS – et apportent collectivement au capital de cette entreprise T en numéraires. QUESTION : Quelle est la situation patrimoniale simplifiée de cette entreprise Hlm au lendemain de sa création ? On considère que cette situation patrimoniale est réduite à l’opération d’apport en numéraires, sans frais d’établissement ni de premières dépenses de fonctionnement. Schéma . : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création EMPLOIS RESSOURCES trésorerie capital actif passif On se trouve face au bilan, réduit et simplifié, de l'entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création avec, au passif, le capital social de l'entreprise entièrement libéré et, à l'actif, les disponibilités correspondant au capital social entièrement libéré et encaissé. Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN actif passif capital trésorerie totaux totaux On remarquera que :  l’égalité fondamentale RESSOURCES = EMPLOIS, bien que simplifiée, est vérifiée  le fonds de roulement net global (FRNG), défini comme l’excédent des ressources longues (le capital) sur les emplois longs (inexistants dans ce cas de figure), bien que réduit à sa plus simple expression, est égal à T : capitaux permanents – actif immobilisé = fonds de roulement net global  le fonds de roulement d'exploitation, défini comme l'excédent des ressources courtes (inexistantes dans ce cas de figure) sur les emplois courts (inexistants dans ce cas de figure), est nul  la trésorerie – les disponibilités – est un emploi ; elle est exclusivement constituée de ressources longues, en l’occurrence le capital social, soit T : fonds de roulement net global + fonds de roulement d'exploitation = trésorerie disponible Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Construction de l’opération locative DOMUS A partir d’une opportunité foncière, et après la réalisation d’une étude technique et d’une étude de marché, l’entreprise Hlm CITADIS décide de réaliser une opération de construction neuve locative – l’opération DOMUS financée principalement à l’aide d’un emprunt à contracter auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). A l’issue de la construction – opération terminée et soldée – le prix de revient définitif s’élève à T, décomposé de la manière suivante, en euros : terrain construction prix de revient total . % . % . % Le financement définitif se décompose de la manière suivante, en euros : subvention pour le terrain subvention pour la construction emprunt principal (CDC) emprunt % logement (CIL) fonds propres total des financements . % . % . % . % . % . % Il est précisé que la subvention de T doit être affectée spécifiquement au terrain, selon les vœux formulés par la collectivité locale d'implantation de l'opération qui a accordé cette subvention. Toute ressemblance, même fortuite, avec une opération existante n’est que pur hasard. L'opération DOMUS n’est pas un exemple normatif et n’a d’autre intérêt que pédagogique. QUESTION : Quel est le bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS ? Tout d'abord, il ne faut pas confondre le bilan de l'entreprise Hlm CITADIS avec le bilan de l'opération de construction neuve DOMUS, même si pour l’essentiel les structures financières sont très proches. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Il est en possible de dresser le bilan de l'opération de construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L'égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions d’investissement et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l'équilibre entre les emplois et les ressources, s'analysent ici comme une insuffisance de ressources externes à hauteur de T. Il paraît évident, qu’à l’origine de l’investissement, une fraction de dettes financières va financer le terrain, qui constitue une immobilisation non amortissable. Cette fraction est :  au minimum de T si l'on considère que les fonds propres et les subventions financent en totalité le terrain ( T de terrain – T de subvention – T de fonds propres) Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm  au maximum de T si l'on considère que ni les fonds propres, ni les subventions ne financent le terrain ( T de terrain – T de subvention). QUESTION : Quelle est la situation de trésorerie, puis la situation patrimoniale, de l'entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS ? On considérera que les fournisseurs d’immobilisations ont facturé la totalité de leurs prestations et ont été entièrement payés et que les emprunts et subventions ont été encaissés en totalité. La situation de trésorerie enregistre l'ensemble des flux d'encaissements et de décaissements de l'entreprise Hlm CITADIS qui a fait construire le groupe d'habitations DOMUS. Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l'opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d'immobilisations situation de trésorerie en fin d'opération On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d'une situation Sauf la subvention qui finance exclusivement le terrain à hauteur de €. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est maintenant égale à €, résultante des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – + flux d’encaissements (emprunts et subventions) + = trésorerie disponible en fin d’opération Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d'abord disponible en trésorerie, a été utilisé partiellement pour financer une partie du prix de revient de l’opération. Cette partie correspond précisément, dans le cas présent, aux fonds propres investis dans l’opération DOMUS, soit €. Ces fonds propres, utilisés pour couvrir l'insuffisance de financements externes de l'opération de construction neuve DOMUS, se traduisent directement par une diminution des disponibilités. Il est possible, maintenant, de dresser le bilan de l'entreprise CITADIS à terminaison de l'opération de construction neuve DOMUS (en euros) : Schéma . : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS Voir le schéma .. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EMPLOIS RESSOURCES capital terrain subventions construction emprunts trésorerie actif passif Comptablement, le bilan de l'entreprise Hlm CITADIS se présente aussi de la manière suivante (en euros) : Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS BILAN actif terrain bâti immeubles de rapport – montant brut passif capital subventions d'investissement – montant brut emprunts – montant brut emprunté trésorerie totaux On remarquera que : totaux Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm   l’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est toujours vérifiée, mais nécessite quelques explications. En effet, comparée à la situation patrimoniale précédente au lendemain de la création de l’entreprise Hlm : – les ressources ont augmenté de T correspondant aux subventions notifiées ( T) et emprunts contractés et encaissés ( T) ; le total des ressources de l’entreprise Hlm – le passif – à la terminaison de l’opération DOMUS est donc égal à T – les emplois ont augmenté aussi de T correspondant d’une part à une augmentation des actifs immobilisés de T et, d’autre part, à une diminution des disponibilités de T ; le total des emplois – l’actif – à date de clôture de l’exercice est lui aussi égal à T – les fonds propres investis dans cette opération de maîtrise d’ouvrage locative constituent donc une insuffisance de ressources qui n’affecte pas la structure du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit ( T + T = T). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette, dans ce cas de figure, est réduite au capital social, soit T.  les emplois longs de l’entreprise Hlm, l'actif immobilisé, sont constitués par les immobilisations corporelles, que sont le terrain et les immeubles de rapport ( T + T = T).  l’excédent des ressources longues sur les emplois longs – c’est à dire le fonds de roulement net global – qui constitue la marge du haut de bilan, est nul : capitaux permanents – actif immobilisé = fonds de roulement net global Voir le tableau .. – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm On enregistre ici une dégradation du fonds de roulement net global de T par rapport à la situation financière précédente. Autrement dit, la mobilisation des fonds propres, dans le cadre de l'opération de maîtrise d'ouvrage, conduit à une dégradation concomitante du FRNG et de la trésorerie.  l'excédent de ressources courtes sur les emplois courts – c'est à dire le fonds de roulement d'exploitation – est nul. On retrouve le niveau de trésorerie par sommation des fonds de roulement : fonds de roulement net global + fonds de roulement d'exploitation = trésorerie disponible Une observation comptable rapide du bilan de l’entreprise CITADIS fait apparaître que celle-ci dispose de T de capitaux propres qui pourraient supposer une certaine richesse, si ces capitaux étaient disponibles en trésorerie. Une simple analyse financière fait apparaître, au contraire, que l’entreprise Hlm CITADIS ne dispose plus, en trésorerie, que de € de ressources à long terme (son fonds de roulement net global) et que le capital d’origine a été partiellement consommé à % par le financement complémentaire de l’opération de construction neuve DOMUS. QUESTION : Quelles sont les situations de trésorerie et patrimoniale de l’entreprise Hlm au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS si l'on considère qu’une facture de T d'un fournisseur d’immobilisations mais n’a pas encore été payée ? La situation de trésorerie doit donc faire apparaître ce décalage entre la comptabilisation de la facture et le décaissement de celle-ci (règlement de la facture). Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS Voir le tableau .. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l'opération encaissement des emprunts SORTIES encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d'immobilisations situation de trésorerie en fin d'opération On remarquera que :  les décaissements aux fournisseurs d'immobilisations sont inférieurs de T par rapport à la précédente situation ( T au lieu de T)  que la trésorerie (disponibilités) de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS est positive et égale à T : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – + flux d’encaissements (emprunts et subventions) + = trésorerie disponible en fin d’opération  ce supplément temporaire de trésorerie est le simple reflet d’un décalage de temps, conjoncturel, entre la réception et la comptabilisation de la facture du fournisseur et son règlement. Cette situation ne doit pas masquer la réalité projetée de la situation de trésorerie de l’entreprise, celle d’une trésorerie de € à la fin de l’opération, pour cause d'insuffisance de ressources longues externes. Schéma . : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS Voir le schéma .. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm EMPLOIS RESSOURCES terrain capital subventions construction emprunts trésorerie dettes fournis. actif passif Le bilan comptable se présente donc de la manière suivante (en euros) : Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS BILAN actif terrain bâti immeubles de rapport – montant brut passif capital subventions d'investissement – montant brut emprunts – montant brut emprunté dettes fournisseurs d'immobilisations trésorerie totaux On remarquera que : totaux Voir le tableau .. Voir le tableau . Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm  les totaux de ressources et d'emplois ont augmenté de T par rapport au bilan de la situation précédente, dus à la présence, pour un même montant, de dettes fournisseurs au passif et de disponibilités à l'actif.  l’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est, une fois de plus et heureusement, vérifiée mais nécessite, ici encore, quelques explications. En effet, comparé à la situation patrimoniale au lendemain de la création de l’entreprise Hlm : – les ressources ont augmenté de T correspondant aux subventions notifiées et emprunts contractés et encaissés ( T) et aux dettes des fournisseurs d’immobilisations ( T) ; le total des ressources – le passif – est maintenant égal à T dont T de ressources longues et T de ressources courtes – les emplois ont augmenté aussi de T correspondant, d’une part à une augmentation des actifs immobilisés de T et, d’autre part, à une diminution des disponibilités de T. Le total des emplois – l’actif – est lui aussi égal au total du passif, dont T d’emplois longs – l’actif immobilisé – et T de trésorerie.  l’excédent des ressources longues sur les empois longs – c’est à dire le fonds de roulement net global -, qui constitue la marge du haut de bilan, est inchangé et toujours égal à €. La situation des comptes de tiers n’a bien évidemment pas modifié le solde des ressources longues de l’entreprise Hlm.  l’excédent des ressources courtes sur les empois courts – c’est à dire le fonds de roulement d’exploitation – qui constitue la marge du bas de bilan, est égal à T. Dans ce cas précis, les ressources courtes sont constituées par les dettes des fournisseurs et les emplois courts (créances des clients notamment) sont inexistants.  la trésorerie, qui constitue un emploi, est égale à T. Cette trésorerie peut aussi être appréhendée comme la somme algébrique du fonds de roulement net global ( T) et du fonds de roulement d’exploitation ( T) : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm fonds de roulement net global + fonds de roulement d'exploitation = trésorerie disponible L’analyse de la composition de la trésorerie est indispensable afin de dissocier les excédents de ressources longues et les excédents de ressources courtes. La trésorerie ne peut donc être un indicateur sérieux de richesse créée par l’entreprise Hlm puisque, dans le cas présent, elle n’est que le fruit de décalages temporaires, entre encaissements et décaissements, au niveau des comptes de tiers. Cette trésorerie ne peut en aucun cas être utilisée pour financer des investissements productifs à moyen ou long terme.

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