Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

10,00 

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS
Le premier renouvellement du composant
Le renouvellement du composant
Le second renouvellement du composant
La politique d'amortissement de l'entreprise Hlm CITADIS

UGS : 2173 Catégories : ,

Description

2173-renouvellement-composants-operation-locative-domus-michel-gouillard

Informations complémentaires

extrait

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm .. Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS L’entreprise CITADIS souhaite remplacer en totalité les composants « menuiserie… » et « étanchéité… » de l’opération DOMUS au cours de la durée de simulation. La dépense est immobilisée, le composant remplacé est sorti de l’actif et l’investissement nouveau est financé exclusivement sur fonds propres :  le composant « menuiserie… » est remplacé en avant la fin de sa durée d’amortissement pour un montant de € (début d’amortissement le //)  le composant « étanchéité… » est d’abord remplacé en , à l’issue de sa durée d’amortissement, pour un montant de € (début d’amortissement le //)  le composant est ensuite remplacé en – de nouveau à l’issue de son amortissement – pour un montant identique de € (début d’amortissement le //). D’un point de vue comptable, les nouvelles règles comptables imposent aux entreprises Hlm la sortie systématique de la valeur brute et des amortissements du composant ou des composants remplacés. Par ailleurs, le montant net des subventions d’investissement affectées à ces composants sortis de l’actif doit être annulé. En effet, le montant non encore viré des subventions d’investissement, ou fraction de subventions, ayant financé ces composants sortis de l’actif doit être inscrit en résultat lors de la sortie du composant, puis ces subventions doivent être supprimées du bilan. Enfin, les quotes-parts d’emprunts correspondant aux sorties de ces composants locatifs doivent être transférées de la destinations « opérations locatives – financement définitif » à la rubrique « composants locatifs sortis de l’actif ». … Le premier renouvellement du composant Le composant « étanchéité… » est remplacé en , à l’issue de sa durée d’amortissement, pour un montant de € (début d’amortissement le //). Dans cette hypothèse, le composant est parfaitement identifié et la valeur brute du composant est établie à partir des factures d’origine, pour un montant de €. Voir plus haut le paragraphe … Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le montant de l’amortissement est de € puisque le composant est remplacé à l’issue de son amortissement. La subvention affectée au composant est de €. Elle a été intégralement virée en produit du compte de résultat au même rythme que l’amortissement du composant. L’entreprise Hlm va donc :  procéder à la sortie du montant brut du composant et de ses amortissements de l’actif et inscrire en charges du compte de résultat la valeur nette comptable du composant ainsi sorti  simultanément, elle va inscrire en produits du compte de résultat le montant net des subventions d’investissement ayant financé à l’origine ce composant et non encore virées  enfin, l’entreprise Hlm va transférer les emprunts locatifs ayant financé ce composant en rubrique « opérations locatives – composants locatifs sortis de l’actif » de l’état récapitulatif des dettes financières. Les mouvements qui affectent le bilan et le compte de résultat de l’exercice sont par conséquent les suivants : Tableau . : Impacts de la sortie du composant sur le bilan et le compte de résultat Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU // ACTIF PASSIF immeubles de rapport – montant brut – sortie du composant – montant brut + entrée du nouveau composant – amortissements des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d'investissement – montant brut – sortie du composant – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d'investissement – montant net emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – amortissement Valeur nette comptable des composants remplacés PRODUITS – + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – quote-part virée Quote-part de subvention virée au résultat – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. La valeur nette comptable du composant remplacé est nulle car le composant est entièrement amorti et la quote-part de subvention attachée à ce composant est aussi nulle car la subvention a été intégralement virée en produit du compte de résultat au même rythme que l’amortissement du composant. Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des subventions d’investissement SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT avant reclassement des subventions montants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat montants nets = – SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT après reclassement des subventions Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l'actif Total montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le montant net des dettes financières reste inchangé mais la répartition des emprunts devra être modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Comme il s’agit de la sortie d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la méthode proportionnelle en appliquant au nominal des emprunts concernés la quotité d’actif brut sorti : calcul de la quotité d’actif brut sorti : = . % calcul du montant nominal des emprunts transférés en sortie de composant :  . % = €  soit selon la méthode dite « à l’euro » en chiffrant le montant des emprunts à reclasser par différence entre la valeur brute du composant sorti et le montant brut des subventions sorties : calcul du montant nominal d’emprunt transféré en sortie de composant : – = € calcul de la quotité d’emprunts transférés : = . % On constate un écart de moins de . % et de € entre ces deux méthodes. La première méthode a été retenue dans le cadre de cet exemple. L’état récapitulatif des dettes financières se présente donc de la manière suivante : Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des dettes financières Voir le paragraphe … ci-avant. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm avant reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Total après reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l'actif Total montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– … Le renouvellement du composant Le composant « étanchéité… » est remplacé en , donc avant l’issue de son amortissement, pour un montant de € (début d’amortissement le //). Cet investissement est intégralement financé à partir des fonds propres de l’entreprise. De nouveau, le composant est parfaitement identifié et la valeur brute du composant est établie à partir des factures d’origine, pour un montant de €. Le montant de l’amortissement à fin est de € pour un montant brut de € : le composant qui va être sorti de l’actif n’est donc pas totalement amorti. La subvention affectée au composant est de €. Elle n’a pas été intégralement virée en produit du compte de résultat. Les quotes-parts de subventions virées au compte de résultat sont de € à fin pour un montant brut de €. L’entreprise Hlm va donc de nouveau :  procéder à la sortie du montant brut du composant et de ses amortissements de l’actif et inscrire en charges du compte de résultat la valeur nette comptable du composant ainsi sorti  simultanément, elle va inscrire en produits du compte de résultat le montant net des subventions d’investissement ayant financé à l’origine ce composant et non encore virées  enfin, l’entreprise Hlm va transférer les emprunts locatifs ayant financé ce composant en rubrique « opérations locatives – composants locatifs sortis de l’actif » de l’état récapitulatif des dettes financières. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les mouvements qui affectent le bilan et le compte de résultat de l’exercice sont par conséquent les suivants : Tableau . : Impacts de la sortie du composant sur le bilan et le compte de résultat BILAN AU // ACTIF PASSIF immeubles de rapport – montant brut – sortie du composant – montant brut + entrée du nouveau composant – amortissements des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d'investissement – montant brut – sortie du composant – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d'investissement – montant net emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – amortissement Valeur nette comptable des composants remplacés PRODUITS – + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – quote-part virée Quote-part de subvention virée au résultat – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. Les mouvements intervenant à l’actif du bilan conduisent à une valeur nette comptable du composant sorti de € (correspond à une année et demi d’amortissement soit encore € – €). La sortie de la subvention d’investissement conduit à un produit comptable de € imputé en quotepart de subvention virée au compte de résultat de l’exercice (soit encore € – €). Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des dettes financières Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT avant reclassement des subventions montants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat montants nets = – SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT après reclassement des subventions montants bruts Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l'actif Total quotes-parts virées au résultat montants nets = – Le montant net des dettes financières reste comme précédemment inchangé mais la répartition des emprunts devra de nouveau être modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Comme il s’agit de la sortie d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée, selon la méthode proportionnelle, à :  = . % Le montant nominal des emprunts transférés en sortie de composant est égal à:  . % = € L’état récapitulatif des dettes financières se présente donc de la manière suivante : Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des dettes financières avant reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l'actif Total après reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l'actif Total montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm … Le second renouvellement du composant Le composant « étanchéité… » est remplacé pour la seconde fois en , à l’issue de sa durée d’amortissement, pour un montant de € (début d’amortissement le //). Le composant est parfaitement identifié et sa valeur brute est établie à partir des factures d’origine, pour un montant de € entré à l’actif du bilan fin . Le montant de l’amortissement est de € puisque le composant est remplacé à l’issue de son amortissement. Il n’y a ni subvention affectée à ce second renouvellement du composant , ni emprunt à reclasser puisque le premier nouvellement du composant a été intégralement financé sur fonds propres. L’entreprise Hlm va donc seulement procéder à la sortie du montant brut du composant et de ses amortissements de l’actif et inscrire en charges du compte de résultat la valeur nette comptable du composant ainsi sorti, qui est dans le cas présent nulle. Les mouvements qui affectent le bilan et le compte de résultat de l’exercice sont par conséquent les suivants : Tableau . : Impacts de la seconde sortie du composant sur le bilan et le compte de résultat Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU // ACTIF PASSIF immeubles de rapport – montant brut – sortie du composant – montant brut + entrée du nouveau composant – amortissements des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – amortissement Valeur nette comptable des composants remplacés PRODUITS – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. La valeur nette comptable du composant remplacé est nulle car le composant est entièrement amorti. Le montant net des dettes financières reste inchangé et la répartition des emprunts ne sera pas modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Le tableau suivant présente l’évolution, pour chaque exercice, l’état récapitulatif des dettes financières, réduit par souci pédagogique à deux rubriques. Tableau . : Evolution de l’état récapitulatif des dettes financières Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Opération locative : financements définitifs n° année montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice Opération locative : composants sortis montant net montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice montant net montant net total Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm .. La politique d'amortissement de l'entreprise Hlm CITADIS La politique d'amortissement retenue par l'entreprise Hlm CITADIS repose sur les hypothèses suivantes :  l’immeuble est linéairement amorti en fonction de la durée de vie de ses composants : – le composant « structure et ouvrages assimilés » est amorti sur ans – le composant « menuiserie extérieure, chauffage électricité, plomberie et sanitaire » est amorti sur ans – et enfin le composant « étanchéité, ravalement avec amélioration et ascenseurs » est amorti sur ans. collectif, Ces deux derniers composants sont remplacés régulièrement, soit en cours, soit à l’issue de la durée d’amortissement. Le composant remplacé est alors sorti de l’actif.  la subvention finançant le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans)  les subventions finançant les composants sont virées linéairement en produits du compte de résultat, au même rythme que celui de l’amortissement des composants respectifs, soit ans, ans et ans suivant les cas  l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires en cas d'insuffisance d'amortissements techniques  l'entreprise Hlm constituera, en cas de besoin, des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d'emprunts variant, suivant les hypothèses entre € et €. La politique d'amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l'égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu'il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les amortissements techniques (AT) sont constitués de la somme des éléments suivants : Voir le tableau .. Voir le paragraphe . ci-avant. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm  l'amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l'actif  l'amortissement dérogatoire, comptabilisé au passif  la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables, comptabilisée au passif. Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des éléments suivants :  le remboursement cumulé du capital des opérations locatives – financements définitifs -, comptabilisé en diminution du passif  les subventions virées en produits du compte de résultat, comptabilisées en diminution du passif pour ce qui concerne les opérations locatives, composants remplacés sortis  les amortissements courus et non échus, calculés de façon extracomptable pour les emprunts finançant les opérations locatives – financements définitifs -. Pour l'exercice par exemple, l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF – – – En , on constate donc un excédent d’amortissement technique de €. La règle de l'égalité minimum des amortissements techniques et financiers est respectée. En , à la ème année d’exploitation, l’amortissement cumulé diminue de €, conséquence de la sortie, tant en terme de montant brut que d’amortissement, du composant : + + + = amortissements cumulés à fin dotation amortissement composant en dotation amortissement composant en dotation amortissement composant remplacé amortissement cumulé composant fin amortissement cumulé à fin + + + – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Pour l'exercice , l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF – En , on constate une insuffisance d'amortissement technique de T. En conséquence, l'entreprise Hlm CITADIS doit donc comptabiliser une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires de T de manière à respecter la règle d'égalité minimum des AT et AF : + = amortissements cumulés amortissements dérogatoires + remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF L’apparition des amortissements dérogatoires est due à la sortie, en , du composant qui conduit à une diminution d’amortissement de € et induit ainsi une insuffisance d’amortissement courant conduisant à la comptabilisation d’une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires. Pour l'exercice , l'égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : + = amortissements cumulés amortissements dérogatoires + remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF – On constate donc de nouveau une insuffisance d'amortissement technique de T qui conduit l'entreprise Hlm CITADIS à comptabiliser une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires supplémentaire de T de manière à respecter la règle d'égalité minimum des AT et AF : amortissements cumulés + amortissements dérogatoires + – remboursement du capital des emprunts – – subventions virées au compte de résultat – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm – amortissements courus et non échus = AT – AF : – Les provisions réglementées pour amortissements dérogatoires se sont donc accrues au passif de T, pour atteindre T ( T + T) au //. On veillera dans tous les cas à ce que la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires ne dépasse pas la base amortissable à fin : valeur amortissable – amortissements courants – amortissements dérogatoires = valeur amortissable nette – – Dans le cas présent, cette contrainte est respectée puisque la valeur amortissable nette, encore égale à la valeur nette comptable minorée des amortissements dérogatoires, est positive et égale à €. En , l'égalité des AT et AF conduit à l'observation suivante : + = amortissement cumulé amortissements dérogatoires + remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus AT – AF L'égalité est réalisée, et si l'on rapproche la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires et la valeur amortissable, on ne constate pas de distorsion : valeur amortissable – amortissements courants – amortissements dérogatoires = valeur amortissable nette – – Il y a donc lieu de comptabiliser une reprise exceptionnelle sur la provision aux amortissements dérogatoires de € puisque la provision constituée par le passé à cet effet ( €) ne se justifie plus en totalité. Après comptabilisation de cette reprise, l'égalité des AT et AF est ainsi modifiée : amortissement cumulé + amortissements dérogatoires + – remboursement du capital des emprunts – – subventions virées au compte de résultat – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm – amortissements courus et non échus = AT – AF Le tableau suivant présente l'évolution, année après année, des amortissements techniques et financiers (en euros). Tableau . : Rapprochement des amortissements techniques et financiers de l'entreprise Hlm CITADIS n° année amortissement amortissement cumulé dérogatoire réserve pour couverture AT remboursement cumulé des emprunts subventions virées au résultat AFCNE AF AT – AF La provision pour amortissements dérogatoires est nulle dès par le jeu du mécanisme de reprise. A partir de , il se dégage de nouveau un excédent d’AT-AF positif. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm À aucun moment, le mécanisme de réserves pour couverture des immobilisations non amortissables n’a été mis en jeu parce que la base amortissable a toujours été supérieure à la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires.

Vous aimerez peut-être aussi…