Le Bilan Hlm : Rappels

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Le bilan Hlm : rappels
Le passif du bilan
L'actif du bilan

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Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L'actif du bilan La représentation comptable du bilan Hlm Les rappels concernant plus particulièrement le bilan des entreprises de logement social, font référence aux « Principes de base » de l’ouvrage sur la gestion financière des entreprises de logement social. Ces rappels sont néanmoins amendés des modifications intervenues dans les différences instructions comptables et circulaires des entreprises Hlm intervenues suite à l’adoption de l’avis du Conseil National de la Comptabilité (CNC) n° – du juin relatif aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logement social. Ces dispositions concernaient non seulement les organismes d’Hlm – Sociétés Anonymes et Fondations d’Hlm, Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm, Offices Publics d’Aménagement et de Construction soumis aux règles de la comptabilité publique ou soumis aux règles applicables aux entreprises de commerce et enfin Offices Publics d’Hlm – mais aussi les entreprises qui ne relevaient pas du secteur Hlm : Sociétés d’Économie Mixte de construction et de gestion de logements sociaux, Associations loi de de logement social et Fondations privées de logement social. Ces nouvelles dispositions avaient pris effet au er janvier et avaient donc été appliquées dès la clôture des comptes de l’exercice . Ces changements intervenus dans les règles comptables Hlm imposaient donc d’actualiser l’ouvrage « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – les principes de base », édité par les Éditions de l’Immobilier Social en . Ce qui a été fait avec la parution de l’ouvrage « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » édité en . Aujourd’hui, les organismes d’Hlm à comptabilité commerciale – tels que les Offices Publics de l’Habitat (OPH) à comptabilité commerciale, les Sociétés d’Hlm, les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux, les Sociétés Anonymes Coopératives de Production, d’Intérêt Collectif ou de location-attribution d’Hlm et enfin les Fondations Voir le chapitre relatif au bilan Hlm : équilibre et structure – pages à de l’ouvrage « LA – les principes de base » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Ces nouvelles dispositions relèvent de : − l’avenant modificatif à l’instruction comptable n° – du avril modifiée par les avenants n° – et -, applicables aux sociétés anonymes, sociétés coopératives et fondations d’Hlm − l’avenant modificatif à l’instruction comptable n° – du juillet modifiée par l’avenant n° – applicable aux OPAC d’Hlm soumis aux règles comptables des entreprises de commerce − l’instruction n° –M du janvier portant réforme comptable et instruction budgétaire et comptable applicable aux OPHLM et aux OPAC soumis aux règles de la comptabilité publique, complétée par les instructions codificatrices n° –M du novembre (Tome I : cadre comptable) et n° –M du décembre (Tome II : les documents de synthèse). GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL d’Hlm – sont tenus d’appliquer le nouveau plan de comptes ainsi que les états réglementaires annuels à compter de l’arrêté des comptes de l’exercice . Ces mêmes organismes d’Hlm sont aussi soumis aux commentaires des comptes des instructions comptables à compter de l’exercice . Pour les Offices Publics de l’Habitat à comptabilité publique, les commentaires des comptes apportant des précisions sur l’instruction comptable M seront retenus pour l’arrêté des comptes de l’exercice . Cette nouvelle instruction comptable vise un double objectif : − tendre vers une plus grande homogénéisation de la comptabilité des organismes de logement social (OLS) − adapter la comptabilité de ces organismes de logement social aux évolutions de l’environnement, notamment en matière financière et en matière de maîtrise d’ouvrage. De nombreuses évolutions sont, dans le détail, contenues dans la rédaction du nouveau plan de comptes et des commentaires , de sorte que leur première application – notamment au niveau des commentaires – peut constituer dans certains cas un changement de méthode comptable impactant le report à nouveau de l’entreprise. En pratique, la comptabilisation en « report à nouveau » s’applique notamment à l’impact de la première comptabilisation de composants nouvellement identifiés, à l’impact des changements de modalités de constitution et de calcul des provisions pour gros entretien et grandes révisions, à l’impact des changements liés au calcul de la dépréciations des créances des locataires, à l’impact de l’application des dispositions concernant l’évaluation du coût des contrats de VEFA (les dépenses générales de commercialisation sont à comptabiliser en charges) et de la comptabilisation des garanties dommages d’ouvrages (à comptabiliser en charges). Annexe de l’arrêté du octobre homologuant l’instruction comptable aux organismes d’Hlm à comptabilité privée. Annexes et de l’arrêté du octobre mentionné ci-dessus. Avis du novembre du Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité de publication du Titre II (commentaires des comptes) des instructions comptables applicables aux organismes d’habitation à loyer modéré. … notamment en ce qui concerne la provision pour gros entretien et la dépréciation des locataires douteux. Règlement ANC – du juin – Note de présentation de juin : « La première application du présent règlement constitue un changement de méthode comptable, dont l’effet après impôt est comptabilisé conformément aux dispositions de l’article – du règlement n° – du juin de l’ANC. L’impact du changement, déterminé à l’ouverture, après effet d’impôt, est imputé en report à nouveau… ». Pour ce qui concerne les propos de cet ouvrage plus fléchés en direction du bilan des OLS, la nouvelle instruction comptable introduit, par exemples, les novations suivantes :  au niveau du plan de comptes : − suppression au passif du bilan, au niveau des capitaux propres, des comptes de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et « emprunts obligataires convertibles » − réorganisation au passif du bilan, au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles, des comptes « droit d’usufruit» et « fonds de commerce » − distinction à l’actif, au niveau du compte « terrains bâtis », entre les terrains bâtis des immeubles de rapport et des terrains bâtis des bâtiments administratifs − réaménagement à l’actif, au niveau des immobilisations financières, avec la création d’un compte « prêts participatifs »  au niveau états financiers et annexes, de nombreuses précisions sont apportées et notamment : − suppression du tableau de rapprochement des amortissements techniques et financiers (en rapport direct avec la suppression au passif du compte de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et avec la suppression des amortissements dérogatoires) Le compte de résultat est lui aussi impacté par le nouveau plan comptable et ses commentaires. On peut notamment mentionner : − la nouvelle définition des dépenses entrant dans le calcul de la provision pour gros entretien − les précisions sur la dépréciation des locataires douteux − les précisions sur la comptabilisation des opérations d’accession à la propriété, sur la comptabilisation du droit d’usufruit locatif social, sur la comptabilisation des certificats d’économie d’énergie, sur les cotisations de l’ANCOLS, sur la mutualisation financière, sur l’assurance dommage, sur les frais de garantie d’emprunts dus à la CGLLS… Cette suppression est intervenue à la suite du décret n° – du octobre relatif à diverses dispositions financières et comptables applicables aux organismes d’habitations à loyer modéré. − création, au niveau de l’annexe, des tableaux B : résultats de la société au cours des derniers exercices et C : ratios d’autofinancement net HLM − nouvelle modalité de calcul de l’autofinancement courant et de l’autofinancement net au niveau du tableau III- des autres documents de synthèse. En effet, ces deux autofinancements, conformes à la définition donnée par l’article R — du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), sont maintenant calculés après déduction des remboursements en capital effectués dans l’exercice sur l’ensemble des emprunts locatifs, hors remboursements anticipés et comprenant aussi le remboursement à leur terme des emprunts in fine. Les remboursements en capital des emprunts sont mentionnés dans l’état récapitulatif des dettes financières par nature d’affectation, en colonne (échéances) des rubriques . « opérations locatives (financements définitifs – y compris sorties de composants) » et . « opérations locatives démolies ou cédées ». − nouvelles présentations de l’état récapitulatif des emprunts (Fiche des États des dettes financières) et de l’état détaillé des emprunts (Fiche des États des dettes financières) : o nouvelle présentation de la ventilation par prêteurs de capitaux induite par la réorganisation des comptes d’emprunts au passif du bilan (voir ci-dessus) o réorganisation de la ventilation par nature d’affectation (suppression des mentions relatives aux sorties de composants, création du code « bâtiments et installations administratifs ») o présentation de la répartition des emprunts par variabilité du taux d’intérêt (taux fixe, taux indexé sur le Livret A, autres taux variables) o présentation de l’encours des emprunts faisant l’objet d’une opération de couverture L’article R — du CCH – créé par l’article du décret n° – du octobre – précise que l’autofinancement net Hlm correspond à la capacité d’autofinancement définie au plan comptable général, de laquelle sont retranchés pour l’exercice considéré les remboursements d’emprunts liés à l’activité locative, à l’exception des remboursements anticipés. Pour les organismes qui ne constatent pas en charges différées le montant correspondant à la somme qu’un organisme prêteur est en droit de leur réclamer en cas de remboursement anticipé d’un prêt,…, il est tenu compte de la variation de cette somme entre l’exercice précédent et l’exercice considéré. Précédemment, l’état récapitulatif des dettes financières laissait apparaitre rubriques distinctes pour les opérations locatives : la rubrique . « Opérations locatives : financements définitifs », la rubrique . « Immobilisations locatives démolies ou cédées : financements définitifs » et enfin la rubrique . « Composants locatifs sortis de l’actif ». Les autofinancements courant et net ne tenaient compte exclusivement que de la rubrique .. On constate maintenant, avec la nouvelle instruction comptable de , un traitement unifié de la rubrique . qui regroupe à la fois les financements définitifs des opérations locatives et les financements liés aux sorties de composants (ex rubrique .). La rubrique . reste inchangée. Les autofinancements courant et net tiennent maintenant compte des rubriques . et .. o o o − présentation des amortissements courus et non échus des emprunts développement de l’état détaillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au détail des emprunts complexes et des financements structurés (Fiche ) et au détail des instruments de couverture (Fiche ) réaménagement des fiches de situation financière et comptable (comptabilité de programme) compte tenu des remarques précédentes en matière de dettes financières, du traitement unifié des sorties d’actif (démolition, vente et composants remplacés) et de la simplification proprement dite des fiches (suppression des prévisions initiales, suppression de la ventilation entre emprunts principaux et complémentaires notamment). Il est clair que la nouvelle instruction comptable des entreprises de logement social instaure un véritable mécanisme d’alerte de la situation financière des entreprises de logement social à un double niveau :  Au niveau des dettes financières en précisant la notion de risque en matière d’emprunts (variabilité des taux d’intérêt, instruments de couverture, calcul du taux actuariel, financements structurés…). Ces informations éclairent concrètement le nouveau cadre de recours aux emprunts des entreprises Hlm défini par la loi du juillet et le décret du juin . En effet l’article de la loi de juillet encadre les conditions d’emprunts des organismes d’Hlm, de leurs groupements et filiales afin de les prévenir contre les emprunts toxiques. Cet article comporte deux objectifs : o Assurer la sécurité de l’emprunt à sa souscription en imposant les règles suivantes aux organismes d’Hlm :  lorsque l’emprunt est libellé en devises étrangères, un contrat d’échange de devises contre euros doit être conclu dès la souscription pour le montant total et la durée totale de l’emprunt afin d’assurer une couverture intégrale du risque de change  lorsque qu’un taux variable est adopté, deux obligations s’imposent : d’une part, il conviendra de respecter les indices Loi n° – du juillet de séparation et de régulation des activités bancaires. Décret n° – du juin relatif à l’encadrement des conditions d’emprunt des organismes d’habitations à loyer modéré et leurs filiales. Prêts comportant une formule de taux variable complexe. Il s’agit en général d’emprunts structurés à fort risque. et les écarts d’indices autorisés pour les clauses d’indexation et d’autre part ces clauses devront répondre à des critères de simplicité ou de prévisibilité des charges financières des organismes d’Hlm o Permettre aux entreprises d’Hlm de renégocier leurs emprunts toxiques en dérogeant aux nouvelles règles d’encadrement bancaires à condition que le nouvel emprunt souscrit ait pour effet de réduire le risque.  Au niveau de l’équilibre du compte de résultat en supprimant l’obligation de comptabiliser des amortissements dérogatoires au niveau du patrimoine locatif de l’entreprise Hlm lorsque les amortissements techniques cumulés étaient inférieurs aux amortissements financiers – et consécutivement en supprimant d’une part le recours au compte de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et d’autre part en supprimant l’annexe relative au calcul de l’équilibre des amortissements techniques et financiers – et en la remplaçant par un nouveau mécanisme d’alerte jugé plus pertinent reposant sur l’autofinancement net élargi. Cet autofinancement élargi est issu du décret n° – du octobre modifiant les articles R – pour les Offices Publics de l’Habitat et R – pour les SA d’Hlm qui indiquent maintenant que les entreprises Hlm qui disposent d’un patrimoine locatif doivent calculer le ratio suivant avec : − au numérateur, l’autofinancement net tel qu’il est défini au nouvel article R — du CCH − au dénominateur, la somme de leurs produits financiers (compte ) et de leurs produits d’activité (compte ), à l’exclusion de la récupération des charges locatives (compte ). Ce montant et les ratios ainsi établis devront figurer dans le rapport de gestion. Le décret du juin énumère limitativement indices d’indexation ou de variation des emprunts à taux d’intérêt variables :  le taux usuel du marché interbancaire de la zone euro, du marché monétaire de l zone euro ou des emprunts émis par un État membre de l’Union européenne dont la monnaie est l’euro  l’indice du niveau général des prix ou l’indice harmonisé de prix à la consommation de la zone euro ou l’indice de référence des loyers (IRL)  taux d’intérêt des livrets d’épargne (Livret A, Livret d’Épargne Populaire et Livret de développement Durable). Afin que l’entreprise Hlm emprunteuse soit désormais à même d’appréhender les conséquences financières de l’emprunt souscrit, la formule d’indexation doit être simple et prévisible. Selon le décret du juin , cette formule doit garantir que le taux d’intérêt exigible est conforme à l’une au moins des deux caractéristiques suivantes :  soit ce taux se définit, à chaque échéance, comme un taux fixe ou comme la somme d’un indice mentionné ci-dessus et d’une marge fixe exprimée en points de pourcentage  soit il ne peut, durant la vie de l’emprunt à taux variable, devenir supérieur au double de celui le plus bas constaté dans les premières années de la vie de l’emprunt. Il s’ensuit une nouvelle politique d’amortissement à mettre en place. Voir l’exemple de l’entreprise Hlm CITADIS au paragraphe .. « La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm CITADIS ». Lorsque, au titre d’un exercice donné, ce ratio est inférieur au taux de référence, le Conseil d’Administration ou le Conseil de Surveillance de l’entreprise de logement social délibère sur les causes de cette situation et, s’il y a lieu, sur des mesures internes à mettre en œuvre pour redresser la situation financière de l’entreprise Hlm de manière pérenne. Il en va de même lorsque la moyenne sur années consécutives de ce ratio est inférieure à ce taux de référence. L’arrêté du décembre précise le mode de calcul du ratio ci-dessus et fixe les taux de référence exprimés en %. Ces taux de référence sont de : − % au titre d’un exercice donné − % pour la moyenne sur années consécutives. Tableau . : Calcul du ratio d’autofinancement net Hlm Exercice n- Exercice n- Exercice n moyenne des ratios des derniers exercices a) Capacité d'autofinancement () b) + ou – Variation des intérêts compensateurs () c) Remboursements d'emprunts locatifs () d) Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir () e) AUTOFINANCEMENT NET HLM (a + b – c – d) f) Total des produits financiers () g) Total des produits d'activité () h) Récupération des charges locatives () i) Dénominateur du ratio d'autofinancement net HLM (f + g – h) RATIO D'AUTOFINANCEMENT NET HLM (e / i en %) () : Issue du tableau III- des autres documents de synthèse () : Il s'agit du compte . Cette variation n'est à renseigner que pour les intérêts compensateurs qui ne font pas l'objet d'inscription en compte () : Issus de l'état du passif, code . et ., sauf remboursements anticipés () : Il s'agit du compte () : Il s'agit des comptes () : Il s'agit des comptes () : Il s'agit des comptes Il est clair que l’autofinancement courant et l’autofinancement net se dégradent mécaniquement, toute chose égale par ailleurs, en tenant compte de remboursements d’emprunts locatifs qui étaient antérieurement exclus du calcul (financement des composants sortis de l’actif et financement des opérations vendues et démolies). Arrêté du décembre fixant le mode de calcul du ratio et les taux appliqués aux dispositifs prévus aux articles R – et R – du Code de la Construction et de l’Habitation. L’autofinancement net se dégrade aussi mécaniquement suite aux changements de méthode comptable concernant par exemple :  la comptabilisation en charges depuis le er janvier des garanties de dommages d’ouvrages, pouvant le cas échéant être extournées via un compte de charges constatées d’avance, alors qu’elles étaient antérieurement incluses dans le prix de revient des immobilisations  la comptabilisation en charges des dépenses générales de commercialisation des opérations de VEFA alors qu’elles étaient antérieurement comptabilisées en stocks. Le bilan d'une entreprise Hlm indique, à un instant donné, la synthèse :  des financements de l'entreprise Hlm procurés par des tiers ou par elle-même : il s'agit du passif constituant les ressources de l'entreprise  des biens, moyens et droits composant le patrimoine de l'entreprise : il s'agit de l'actif, c'est à dire les emplois de l'entreprise Hlm. Ces emplois ont été financés, à un moment ou à un autre, par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable :  le passif, constituant les ressources de l'entreprise, est situé à droite du bilan  l'actif, rassemblant les emplois de l'entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature et à un instant donné d'une part de la situation des dettes (ce que doit l'entreprise à des tiers) et d'autre part de la situation des biens et des créances (ce que les tiers doivent à l'entreprise). L'actif est toujours égal au passif par application directe de la règle générale d'égalité entre les ressources et les emplois de l’entreprise. Voir aussi le paragraphe .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation » pour un exemple de calcul de l’autofinancement net. Voir le paragraphe . de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – les principes de base » relatif au système de la comptabilité générale. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : Vous évoquez très souvent le fait que le Fonds de Réserve pour les Retraites (FRR) devrait jouer un rôle très important dans la production de logements sociaux en portant la nue-propriété sur des durées de ans, voire de ans et que cela pourrait être très bénéfique pour les bailleurs sociaux qui détiendraient l’usufruit. Or le FRR est absent du monde du logement. Comment expliquez-vous cela ? Christophe ZELLER : Il faut remettre les choses dans leur contexte : du fait de l’évolution démographique, la proportion de retraités rapportée au nombre d’actifs est de plus en plus élevée. La problématique du financement des retraites, qu’elle soit par répartition ou par capitalisation, n’est pas nouvelle puisque Michel Rocard avait déjà sorti en un Livre Blanc sur ce sujet. L’évolution démographique et l’augmentation du nombre de chômeurs (moins de cotisants et donc moins de recettes) a demandé des ajustements, soit par l’allongement de la durée de cotisation, soit par l’augmentation du taux de cotisation. En , un décret a créé un établissement public : le Fonds de Réserve pour les Retraites. Il avait pour objectif de constituer une réserve financière de milliards d’euros pour contribuer, à partir de , au financement des déficits des régimes de retraites. En , suite à la réforme des retraites, le gouvernement de l’époque a décidé d’utiliser une partie des réserves accumulées par le Fonds pour financer les déficits des régimes de retraites. Ce FRR a été configuré à l’origine comme un fonds de retraite d’un genre un peu particulier, imaginé sans doute par un assureur, en s’inspirant des règles définies par Solvency II. Concrètement, cela signifie le recours à l’acquisition d’obligations d’État (comme les assureurs) ce qui conduit à une performance de l’ordre de ,% pour la période (date des premiers investissements) à et cette performance ne peut que décroitre dans le temps puisque les Obligations Assimilables du Trésor (OAT), en , ont dégagé des rendements entre , et , %. Il existe un gisement d’amélioration très significatif de cette performance : le démembrement de propriété. Les bailleurs sociaux financent leurs logements sur des durées de , voire ans. Le Fonds de Réserve pour les Retraites luiaussi a une vision d’investissement à ans, voire ans. Pourquoi ne pas les mettre en symbiose ? On voit immédiatement qu’il pourrait être possible de faire cohabiter ces deux intervenants : d’un côté les bailleurs sociaux ayant acquis l’usufruit pendant ou ans et de l’autre le Fonds de Réserve pour les Retraites propriétaire de la nue-propriété sur la même durée Ces deux intervenants auraient tout intérêt dans ce type de montage :  les bailleurs sociaux auraient beaucoup moins de fonds propres à investir dans des opérations de production de nouveau logements. De plus, le démembrement serait sur une durée longue ( ans), identique à celle des opérations plus classiques en pleine propriété, ce qui faciliterait la gestion à long terme de leur parc immobilier locatif.  le Fonds de Reserve pour les Retraites bénéficierait d’un rendement très supérieur aux OAT ans et, sur une durée de ans (voire ans), en cohérence avec une gestion actif-passif. Ce rendement pourrait être défini de façon fixe lors du démembrement sur ans ou ans avec un paiement in fine lors du remembrement. La gestion du Fonds en serait grandement facilitée et elle serait dé-corrélée de l’évolution des OAT. Enfin elle ne contribuerait pas à l’inflation. Si % du fonds seulement était affecté à la production de logements en nuepropriété, il s’ensuit milliards d’euros qui pourraient être mobilisés. Sur la base d’une répartition % nue-propriété et % usufruit sur ans, cela permettrait de financer logements neufs. Si l’on passe à %, c’est logements neufs. Au-delà de ces chiffres qui ont pour seul mérite de nourrir la réflexion et qui doivent être affinés, il faut, au préalable, revoir les conditions des règles d’investissement rédigées au ème millénaire dans une vision d’assureur du Fonds qui actuellement n’autorise pas ce type de placement. . Le passif du bilan Le passif du bilan, représentatif des ressources de l’entreprise, constitue l'ensemble des obligations de l'entreprise Hlm vis-à-vis des tiers. Il comprend trois grandes masses de nature et de volume très distinctes :  les capitaux propres  les provisions pour risques et charges  les dettes. Les capitaux propres sont constitués de ressources en provenance des propriétaires de l'entreprise (capital pour les SA ou dotation pour les Offices), en provenance de l'entreprise elle-même (résultats mis en réserves) ou des tiers (subventions d’investissement). À ces ressources s'ajoutent aussi des provisions réglementées et des titres participatifs. Le capital (SA d'Hlm) ou dotation (Offices d'Hlm), les réserves, le report à nouveau et le résultat (non distribué) de l'exercice constituent la situation nette de l'entreprise Hlm. La situation nette, majorée des subventions, des provisions réglementées et des titres participatifs constituent les capitaux propres de l'entreprise Hlm. Les provisions pour risques et charges sont comptabilisées par l'entreprise en raison même du principe de prudence. Elles sont comptabilisées parce qu’une obligation de l’entreprise Hlm à l’égard d’un tiers existe et qu’il est probable ou certain qu’elle se traduira par une sortie de ressources au bénéfice du tiers en question. Leurs échéances et leurs montants ne sont pas fixés de façon précise. Les dettes de l'entreprise sont constituées vis-à-vis de tiers, autres que les propriétaires de l'entreprise : organismes financiers, locataires, fournisseurs, organismes sociaux, collectivités locales, personnel de l'entreprise, État… Ces Il n’est pas tenu compte, dans cette rapide présentation, des comptes de régularisation du passif (produits constatés d’avance). Voir le paragraphe .. ci-après pour de plus amples précisions. La dotation des Offices d'Hlm est constituée, d'une part, des biens meubles et immeubles et des fonds que les collectivités locales leur attribuent et, d'autre part, de dons et legs attribués à titre définitif et gratuit. Notamment la provision spéciale de réévaluation pour les SA d’Hlm uniquement. La provision pour amortissements dérogatoires n’est plus utilisée par les organismes d’Hlm à comptabilité commerciale depuis le décret n° – du octobre et la nouvelle rédaction des articles R – et R – du CCH. Pour les Sociétés Coopératives d’Hlm uniquement avec la particularité d’être classés en emprunts et dettes assortis de conditions particulières. Voir le « Tableau . : Représentation comptable du bilan » ci-après. dettes sont à rembourser à plus ou moins long terme en fonction de leurs échéances. Leurs montants dont en général fixés de façon précise. On distingue généralement deux types de dettes :  les dettes financières (emprunts auprès des établissements de crédit) qu’il s’agisse de financements définitifs à long ou moyen terme, de financementsrelais ou de financements à moins d’un an  les dettes nées à l'occasion de la production des investissements locatifs (fournisseurs d’immobilisations) ou des cycles d'exploitation courante de l'entreprise (gestion locative notamment) : dettes d’exploitation (fournisseurs d’exploitation et de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et dettes diverses (opérations d’aménagement, opérations pour le compte de tiers…). D'un point de vue analytique, les éléments constitutifs du passif du bilan peuvent être classés en fonction du critère de durée de vie dans l'entreprise Hlm. On distinguera ainsi :  les ressources longues : capital ou dotation, réserves, subventions, provisions réglementées et la plupart des dettes financières. Ces ressources ont vocation à être remboursées à plus ou moins long terme : de quelques mois à plusieurs années  les ressources plus courtes : dettes envers les fournisseurs, l'État, le personnel… Ces ressources sont à rembourser à court terme, de quelques jours à quelques mois. On verra plus avant dans cet ouvrage que la durée n’est pas le seul critère pertinent de classement des éléments constitutifs du passif. . L'actif du bilan L'actif du bilan, représentatif des emplois de l’entreprise, indique l'utilisation qui est faite de ces trois masses de ressources, en termes de biens, moyens ou droits de l'entreprise Hlm. Le plan comptable distingue deux grandes catégories de biens ou droits :  l’actif immobilisé  l’actif circulant. Y figurent également les dépôts de garantie (locataires) et les redevances (location-accession), les prêts participatifs des SA d’Hlm et enfin les intérêts courus et non échus. Il n’est pas non plus tenu compte des comptes de régularisation d’actif (charges à répartir sur plusieurs exercices, primes de remboursement des obligations et charges constatées d’avance). Voir le paragraphe .. ci-après pour de plus amples prévisions sur ce sujet. L’actif immobilisé est constitué des biens ou droits destinés à rester durablement sous la même forme dans l'entreprise Hlm et qui ne se consomment pas par le premier usage. Il s'agit des immobilisations. Ces immobilisations peuvent être :  incorporelles : ce sont des actifs non monétaires, sans substance physique mais identifiables et dont l'entreprise a la jouissance pour une période généralement longue (frais d'établissement : frais de constitution, de premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales diverses telles que fusion-absorption, scission…, frais de recherche et de développement bien qu’en général ces frais constituent des charges de l’exercice au cours duquel ils sont engagés, droits au bail versés ou dus au locataire précédent, concessions, brevets, licences, marques, fonds de commerces, baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation et droits d’usufruit locatif social…)  corporelles : ce sont des biens physiques détenus soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou services, soit pour être loués à des tiers, soit enfin pour être utilisés à des fins de gestion interne et dont l’entreprise Hlm attend qu’ils soient utilisés au-delà de l’exercice en cours. Ces immobilisations corporelles peuvent être terminées ou en cours de construction (terrains, constructions locatives et bâtiments administratifs, matériels et outillage, matériels de bureau et de transport…)  financières : il s'agit alors de titres de participation ou de propriété dans d'autres entreprises, de prêts octroyés au personnel, de dépôts et cautionnements versés et enfin de prêts réalisés par l'entreprise Hlm dans le cadre du financement de l'accession à la propriété. Les biens ou droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n'ont pas vocation à rester durablement dans l'entreprise constituent des actifs dits circulants. Ces actifs circulants rassemblent :  les stocks et en-cours de l'entreprise (approvisionnements et immeubles destinés à la vente)  les créances d’exploitation et les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l'État…  la trésorerie de l'entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons de nouveau que la trésorerie de l'entreprise Hlm constitue un emploi à l'actif du bilan et non une ressource comme pourrait le laisser supposer le langage courant. . La représentation comptable du bilan Hlm La représentation comptable du bilan Hlm se fait selon la provenance des ressources et la destination des emplois, c'est à dire de leur fonction dans le processus d'activité économique de l’entreprise Hlm. C'est ainsi, par exemple, que les dettes financières regroupent l'ensemble des emprunts contractés par l'entreprise Hlm auprès des partenaires financiers (Caisse des Dépôts et Consignations, Crédit Foncier de France, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, % Logement – Action Logement aujourd’hui – et autres établissements de crédit) indépendamment de leur échéance. La représentation comptable du bilan juridique de l’entreprise Hlm est présentée ci-dessous. Tableau . : Représentation comptable du bilan juridique et normalisé d’une entreprise Hlm.

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