La représentation comptable du bilan Hlm

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La représentation comptable du bilan Hlm
Les capitaux propres
Les provisions pour risques et charges
Les dettes financières
L'actif immobilisé
Les dettes d'exploitation et hors exploitation
L'actif circulant
Les comptes de régularisation

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Soulignons de nouveau que la trésorerie de l'entreprise Hlm constitue un emploi à l'actif du bilan et non une ressource comme pourrait le laisser supposer le langage courant. . La représentation comptable du bilan Hlm La représentation comptable du bilan Hlm se fait selon la provenance des ressources et la destination des emplois, c'est à dire de leur fonction dans le processus d'activité économique de l’entreprise Hlm. C'est ainsi, par exemple, que les dettes financières regroupent l'ensemble des emprunts contractés par l'entreprise Hlm auprès des partenaires financiers (Caisse des Dépôts et Consignations, Crédit Foncier de France, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, % Logement – Action Logement aujourd’hui – et autres établissements de crédit) indépendamment de leur échéance. La représentation comptable du bilan juridique de l’entreprise Hlm est présentée ci-dessous. Tableau . : Représentation comptable du bilan juridique et normalisé d’une entreprise Hlm ACTIF CIRCULANT provisions réglementées Emprunts & dettes financières diverses Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Fournisseurs débiteurs Créances d'exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités Primes de remboursement des obligations Charges constatées d'avance et charges à répartir report à nouveau résultat de l'exercice Provisions provisions pour isques et charges Concours bancaires courants Droits sur immobilisations Clients créditeurs CAPITAUX PROPRES subventions d'investissement situation nette immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régulari-sation capital et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF Fournisseurs d'exploitation, d'immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d'avance Plusieurs compléments d'informations compréhension de ce bilan comptable : s'imposent pour DETTES D'EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF Comptes de régulari-sation la bonne − le report à nouveau, qui représente au passif du bilan l'accumulation des résultats antérieurs non distribués et non incorporés en réserves, peut être positif ou négatif ; il est précédé d’un signe négatif lorsqu’il s’agit de pertes − le résultat de l'exercice inscrit au passif du bilan peut être positif (bénéfice) ou négatif (perte) ; il est précédé d’un signe négatif lorsqu’il s’agit de pertes − un renvoi indique, au pied du bilan, pour l'ensemble des dettes, la répartition des dettes à plus d'un an et celles à moins d'un an − un renvoi indique, au pied de l'actif, pour les immobilisations financières, celles dont l'échéance est inférieure à un an − un renvoi indique, au pied de l'actif, pour les créances diverses, celles dont l'échéance est supérieure à un an − un renvoi indique, au pied de l’actif, pour les autres immobilisations incorporelles, celles qui correspondent à des droits au bail − les subventions d’investissement sont présentées en valeur brutes, puis minorées des subventions inscrites au compte de résultat et appréhendées algébriquement en valeur nette − les comptes d’actif sont en général présentés en valeur brute, puis minorés des amortissements et des dépréciations et appréhendées algébriquement en valeur nette. Les grandes masses constitutives du bilan vont maintenant être examinées de façon plus précise. .. Les capitaux propres Les capitaux propres relèvent, avec les provisions réglementées, les subventions d’investissement et les emprunts et dettes assimilées, de la classe des comptes de capitaux. Les capitaux propres correspondent à la somme algébrique suivante :  le capital pour les SA d'Hlm ou les dotations pour les Offices d'Hlm. Ces postes comprennent : − le capital, pour les SA d'Hlm, qui doit être entièrement libéré dès la souscription ou les dotations pour les Offices d'Hlm qui correspondent à des apports en numéraires ou en immeubles octroyés à titre définitif et gratuit par la ou les collectivités locales de rattachement à l'origine de la création de l'Office − les autres apports ou autres fonds propres : il s'agit pour les SA d'Hlm des primes liées au capital (primes d'émission, primes de fusion, primes d'apport) et pour les Offices d'Hlm des compléments de dotations émanant de l'État, d’autres collectivités publiques ou tout autre personne physique ou morale ainsi que des dons et legs en capital qui recouvrent tout apport contribuant à la formation ou au renforcement du patrimoine de l'Office et provenant de toute personne physique ou morale autre que l'État et les collectivités publiques − les écarts de réévaluation, poste comptable exclusivement réservé aux SA d'Hlm Lorsqu'une augmentation de capital est réalisée en numéraires, les fonds doivent être déposés chez un intermédiaire agréé (banque, notaire, CDC). Dans ces conditions, le compte de passif « Associés, versements reçus sur augmentation de capital » est d'abord mouvementé lors du dépôt des fonds chez l'intermédiaire puis ensuite soldé par le compte de capital à l’appui du certificat de dépôt des fonds émis par l’intermédiaire. Ce compte de dotations concerne aussi les Fondations d’Hlm. Comptes liés au capital social de l’entreprise donc réservés aux SA d’Hlm.  les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l'entreprise Hlm, mouvementées lors de l'affectation du résultat de l'exercice. Elles comprennent : − la réserve légale, exclusivement réservée aux SA d'Hlm, qui cesse d'être abondée lors de l’affectation du résultat lorsqu'elle atteint le / du capital social − les réserves statutaires ou contractuelles (prévoyance, couverture de déficit) pour les SA d'Hlm ou la réserve de compensation pour les Offices, constituées pour faire face à des éventuelles pertes futures − les excédents d'exploitation affectés à l'investissement locatif pour les Offices d'Hlm uniquement (partie des excédents antérieurs affectés spécialement par le Conseil d’Administration pour assurer le financement des investissements) − les réserves sur cessions immobilières correspondant aux surplus dégagés par les opérations de cession (différence entre les produits des cessions d’éléments d’actif et les valeurs nettes comptables des biens cédés, le montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation, les frais de montage et de commercialisation internes ou externes inscrits en charges et enfin le remboursement de l’aide publique inscrite en charges) réalisées sur la cession des immeubles de rapport et des terrains les supportant qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de ventes et d'accession à la propriété ; ce surplus est affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations ou à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif − les réserves diverses : réserves affectées durablement à l’entreprise Hlm dont l’utilisation n’est pas encore décidée au moment de l’affectation du résultat  le report à nouveau constitué par la somme des bénéfices et des pertes des exercices antérieurs non affectés. Il peut être positif (solde créditeur) ou négatif (solde débiteur). Si le report à nouveau est débiteur, il convient de le faire figurer avec un signe négatif. Voir le tableau des Affectations du résultat de l'exercice (Tableau A) de l’Annexe. Ce tableau permet d’expliquer l’évolution des soldes des comptes de réserves et de report à nouveau au cours d’un exercice. Pour les Offices d’Hlm, il s’agit du résultat dégagé au cours de l’exercice précédent et pour les SA d’Hlm, il s’agit du résultat de l’exercice clos. au compte « Frais de montage et de commercialisation sur vente d’immeubles de rapport ». au compte « Remboursement de l’aide publique ». Les ventes de terrains nus et les sorties de composants d’immeubles de rapport ne sont pas concernées. Voir l’article L. – alinéa du CCH.  le résultat de l'exercice obtenu par la différence entre les produits et les charges de l'exercice. Il peut être positif (bénéfice) ou négatif (perte) et est soldé après décision d’affectation du résultat prise par le Conseil d’Administration ou le Conseil de Surveillance de l’entreprise. Si le résultat de l’exercice est déficitaire, il convient de le faire figurer avec un signe négatif.  les subventions d'investissement : ce poste enregistre à la fois les subventions d'équipement jusqu'à ce qu'elles aient rempli leur objet et la contrepartie de la valeur des immobilisations données ou cédées pour un euro symbolique. Le montant retenu au passif correspond aux notifications accordées par l’Etat (subventions accompagnant les prêts aidés par l’Etat : PLAI, PLUS,…), les régions, les départements, les communes, les établissements locaux et nationaux (ANRU), les entreprises publiques, les entreprises et organismes privés (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction – PEEC) minorées des subventions d'investissement inscrites au compte de résultat. Ce sont les subventions nettes qui apparaissent au passif, c'est-à-dire les subventions notifiées (montant brut) minorées des subventions virées au compte de résultat.  les provisions réglementées comprenant : − le compte d’amortissement dérogatoire qui n’est plus utilisé et doit être soldé en suite à la suppression des amortissements dérogatoires − la provision spéciale de réévaluation réservée exclusivement aux SA d'Hlm  les titres participatifs, bien qu'appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier . En général, les capitaux propres sont destinés à rester durablement dans l’entreprise Hlm, sauf bien évidemment en cas de liquidation de celle-ci. L’enjeu d’analyse des capitaux propres consiste à isoler les capitaux propres affectés définitivement à l’entreprise Hlm des subventions d’investissement en tant que ressources externes finançant des immobilisations locatives ou toutes autres formes d’immobilisations (bâtiments administratifs…). Voir aussi le tableau B des Résultats de l'entreprise au cours des cinq derniers exercices de l’Annexe. Les immobilisations correspondantes sont alors comptabilisées à l’actif immobilisé pour leur valeur vénale. …et non les subventions d’investissement encaissées. Réservés aux SA d'Hlm. .. Les provisions pour risques et charges Sont inscrites à ce poste toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges qui doivent être comptabilisés à la clôture de l’exercice si l’obligation de l’entreprise Hlm à l’égard d’un tiers existe à cette date et s’il est probable ou certain, à la date d’établissement des comptes, qu’elle se traduira par une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers, sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci après la date de clôture de l’exercice. À la différence des dettes, les provisions sont des passifs dont l’échéance ou le montant ne sont pas fixés de façon précise. On distingue :  les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l'activité de l'entreprise Hlm : − provisions pour pertes de change − provisions pour pertes sur contrats (opérations locatives et opérations d’accession à la propriété)  les provisions pour risques et charges sur emprunts utilisées dès que le taux d’intérêt négocié ou échangé est susceptible de devenir très supérieur au taux que l’entreprise Hlm aurait obtenu en souscrivant à l’origine à taux fixe ou à taux variable simple  les provisions pour pensions et obligations similaires (provisions pour indemnités de départ à la retraite du personnel)  la provision pour gros entretien qui constitue une provision pour charges à répartir sur plusieurs exercices  les autres provisions pour charges enregistrent, par exemple : − les provisions pour remise en état des biens constituées en vue de travaux pour remettre en état des logements avant qu’ils ne sortent du patrimoine de l’entreprise Hlm en raison de leur vente, de l’échéance d’un contrat de bail ou d’usufruit locatif social − les provisions pour charges sur opérations immobilières, notamment pour les opérations d'accession à la propriété − les provisions diverses pour charges : indemnités de licenciement… Les enjeux d'analyse de ces provisions est double : Voir aussi le tableau des Provisions et déprécations de l’Annexe qui retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les provisions relatives au passif sont ventilées en provisions réglementées et en provisions pour risques et charges. Les mouvements concernent soit les augmentations de provisions par le jeu des dotations de l’exercice, soit les diminutions de provisions par l’intermédiaire des reprises de l’exercice. La provision pour gros entretien s’est substituée à la provision pour grosses réparations. Elle est réservée à des dépenses de ème catégorie prévues dans un programme pluriannuel de gros entretien ou de grandes révisions.  tout d'abord, il s'agit de distinguer les provisions qui pourraient avoir un caractère de réserves et donc seraient assimilables, de ce point de vue financier, à des capitaux propres destinés à rester durablement dans l’entreprise ; cette difficulté est moindre aujourd’hui compte tenu du référentiel IFRS.  ensuite, il apparaît nécessaire pour améliorer l'analyse financière de l'entreprise Hlm de sectoriser ces provisions par activités, en distinguant par exemple l'activité d'accession à la propriété et de promotion des autres activités (gestion locative, bâtiments administratifs, prêts de capitaux et aménagement…). .. Les dettes financières Les emprunts et dettes assimilées regroupent l'ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quels que soient leur durée, qu'il s'agisse de financements définitifs à long ou à moyen terme, de financements-relais, d'avance ou de financements à moins d'un an. C'est le capital restant dû des emprunts réalisés et encaissés qui apparaît au passif du bilan et non pas les ouvertures de crédit, ni le montant nominal des contrats de prêt. Figurent également dans cette catégorie des dettes financières : − les dépôts et cautionnements reçus (dépôts de garantie des locataires, redevances en matière de location-accession) − les avances d’organismes sociaux, d’organismes d’Hlm, d’organismes collecteurs de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) − les emprunts participatifs pour les SA d’Hlm − les intérêts courus et non échus c'est-à-dire qui les intérêts qui seront dus en totalité au cours de l’exercice suivant et qui sont donc courus et non échus au / de l’exercice − les intérêts compensateurs, en voie d’extinction, sont utilisés pour enregistrer le montant des intérêts compensateurs calculés pour les contrats de prêt visés à l’article L — du CCH et contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations avant le er janvier Voir le paragraphe .. Méthodologie de calcul. Voir aussi le tableau de l'Etat des dettes de l’Annexe qui a pour objet de présenter l’état des échéances de dettes sous la forme d’un tableau en distinguant les dettes à an au plus, à plus d’ an et ans au plus et enfin à plus de ans. Les dettes financières font l’objet d’un sous-total spécifique et d’un renvoi indiquant le montant des emprunts réalisés et des emprunts remboursés en cours d’exercice. Voir aussi les fiches des IV- Etats des dettes financières des États réglementaires qui constituent un inventaire détaillé des emprunts et autres dettes financières ainsi qu’un récapitulatif de ceux-ci par prêteur et par destination. Uniquement pour les SA d’Hlm. − les émissions de titres participatifs émis par les sociétés coopératives d’Hlm mais rattachées à la catégorie des capitaux propres. Les dettes financières sont destinées à être remboursées à leurs prêteurs et aux clients locataires à des échéances prévues dans les contrats de prêts et les tableaux d’amortissement de chaque emprunt ou au départ du locataire (bail locatif). Ne figurent pas comptablement dans la catégorie des dettes financières les concours bancaires courants enregistrés en classe et, pour les SA d’Hlm, les dettes rattachées à des participations. Les dettes rattachées à des participations concernent les avances et emprunts consentis à une SA d'Hlm par une autre SA d'Hlm lorsque des liens de participation unissent les deux sociétés. Les concours bancaires courants ou crédits de trésorerie ne figurent pas parmi les emprunts et dettes assimilées puisqu'il s'agit le plus souvent d'autorisations de crédits qui ne peuvent s'analyser comme un recours à l'emprunt et qui ont pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel de trésorerie. Au passif du bilan, ces concours bancaires sont néanmoins regroupés au sein des dettes financières. Les dettes financières font l’objet d’un quadruple classement :  classement par prêteurs : PEEC, emprunts obligataires, emprunts auprès des établissements de crédit (CDC, CGLLS, ex-Caisse des Prêts Hlm…)  classement par destination : réserves foncières, opérations locatives crédits-relais-avances, opérations locatives – financement définitif y compris composants sortis de l’actif, opérations locatives démolies ou cédées, accession à la propriété (financement de stocks immobiliers), accession à la propriété (gestion de prêts), opérations d’aménagement, bâtiments administratifs et enfin autres destinations  classement par nature ou types de prêts : PLAI, PLUS, PLS, PLI, HLMO, PSLA…  classement selon la durée restant à courir : emprunts à moins d’ an, emprunts à plus d’ an et moins de ans, emprunts à plus de ans. Parmi ces éléments constituant les dettes financières :  certains constituent les ressources longues de l'entreprise Hlm : emprunts, dettes rattachées à des participations, dépôts et cautionnements reçus… Voir le paragraphe .. Méthodologie de calcul destinés à rester durablement dans l’entreprise mais néanmoins remboursables à termes  certains constituent des ressources proches des cycles d'exploitation : intérêts courus…  certains enfin constituent des ressources directes de trésorerie sous forme de concours bancaires courants remboursables à très brève échéance. .. L'actif immobilisé Les immobilisations comprennent l’ensemble des biens et valeurs identifiables destinés à rester durablement et sous la même forme dans l’entreprise Hlm et qui ne se consomment pas au premier usage. Ceux sont, comme n’importe quel actif, des valeurs économiques positives pour l’entreprise Hlm, c'est-à-dire des éléments générant des ressources que l’entreprise Hlm contrôle du fait d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs. Les immobilisations sujettes à dépréciation sont assorties de corrections de valeur qui prennent la forme d'amortissements et/ou de dépréciation. À l'actif, c'est la valeur nette comptable des immobilisations dont il est tenu compte, c'est à dire la valeur d'entrée de l'immobilisation dans le patrimoine de l'entreprise Hlm, minorée des amortissements et des dépréciations. Les immobilisations (immeubles, composants) entièrement amorties demeurent inscrites à l’actif tant qu’elles subsistent dans le patrimoine de l’entreprise Hlm. Lors des cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements de composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils figurent. Voir le tableau des Mouvements des postes de l'actif immobilisé de l’Annexe qui détaille les mouvements qui affectent les valeurs brutes des immobilisations au cours d’un exercice (augmentations par acquisitions, créations et apports ou virements de poste à poste ; diminutions par virements de poste à poste, par abandon de projet, remboursements anticipés, ou par sorties d’actif et remboursements courants des prêts). Ce tableau présente l’avantage de préciser la part relative aux additions ou remplacements de composants. Voir également l’ensemble des fiches à des Etats de l'actif immobilisé des États réglementaires IV- qui constituent un inventaire des comptes d’immobilisations. Leurs totaux doivent être nécessairement conformes aux soldes des postes concernés de bilan. Les tableaux A et B des Amortissements de l’Annexe détaillent les mouvements affectant les amortissements d’un exercice. Il s’agit d’augmentations par le biais des dotations aux amortissements de l’exercice. Il peut s’agir aussi de diminutions : amortissements des éléments sortis de l’actif (démolitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cédés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des dépréciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les dépréciations sont ventilées entre celles relatives aux immobilisations, aux stocks, aux créances et à la trésorerie. Les immobilisations sont classées à l'actif du bilan respectivement à partir de la nature des éléments qui les composent (immobilisations incorporelles et immobilisations corporelles) et selon leur destination dans l'entreprise Hlm (activité locative, administrative ou autre). Les immobilisations regroupent à la fois des éléments incorporels, corporels et financiers :  Les immobilisations incorporelles, actif sans substance physique mais identifiable, composées : − des frais d'établissement – frais de constitution ou de transformation, de premier établissement, d’augmentation de capital, de fusion ou de scission de sociétés – qui correspondent à des dépenses engagées à l'occasion d'opérations qui conditionnent l'existence ou le développement de l'entreprise Hlm mais dont le montant ne peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d'amortissement de ces frais ne peut excéder ans et une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l'actif du bilan. − des frais de recherche et de développement : les frais de recherche sont en principe comptabilisés en charges et ne peuvent plus être incorporés dans le coût d’une immobilisation incorporelle à une date ultérieure. Les coûts de développement peuvent être comptabilisés à l’actif s’ils se rapportent à des projets nettement individualisés ayant de sérieuses chances de réussite technique ou de rentabilité commerciale ou de viabilité économique pour des projets pluriannuels. Ces coûts sont amortis sur leur durée d’utilisation avec un maximum de ans. − des concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, logiciels, droits et valeurs similaires : sont imputées à ce poste comptable les dépenses faites pour l’obtention de l’avantage que constitue la protection accordée sous certaines conditions à l’inventeur, à l’auteur ou au bénéficiaire du droit d’exploitation d’un brevet, d’une licence, d’une marque, d’un procédé ou titulaire d’une concession. − le droit au bail versé ou dû au locataire précédent des locaux occupés par l’entreprise Hlm, à l’exclusion des frais d’acquisition. − les fonds de commerce correspondant à des achats de clientèles ou d’activités effectués par les entreprises Hlm au titre de leurs activités de gestion (gestion de syndic de copropriétés, prestations en faveur du syndic de copropriété, mandats d’administration de biens). A l'exception des immobilisations financières. Voir la fiche Immobilisations incorporelles des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). − les autres immobilisations incorporelles regroupant uniquement le montant du versement initial et les frais des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation et des droits d’usufruit locatif social. Les frais d'établissement, les frais de recherche et développement, les concessions, le droit au bail et les fonds de commerce constituent des actifs de structure encore nommés « non-valeurs » alors que les baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation et les droits d’usufruit locatif social constituent des actifs liés à l'activité de production immobilière locative ou aux bâtiments administratifs.  Les immobilisations corporelles sont des actifs physiques détenus soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture de services ou de biens, soit pour être loués à des tiers, soit à des fins de gestion interne et dont l’entreprise Hlm attend qu’ils soient utilisés au-delà de l’exercice en cours. Elles sont composées : − des terrains affectés à l'activité locative ou destinés à celle-ci et ceux supportant les bâtiments administratifs et les terrains qui constituent une réserve foncière destinée au locatif. Il s’agit : o soit de terrains nus : terrains normalement en attente d'utilisation pour des programmes locatifs o soit de terrains aménagés : terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers importants o soit de terrains loués à des tiers : terrains appartenant à l'entreprise Hlm et donnés en location notamment par baux emphytéotiques L'emphytéose est un bail de longue durée ( à ans) qui confère au preneur un droit réel immobilier. Le preneur à l'usage et la jouissance de la chose. Il peut, dans le cadre de la mise en valeur du fonds, faire édifier des constructions et il doit effectuer les réparations de toute nature – y compris les grosses – sur les constructions qui existaient à la conclusion du bail ou sur celles élevées en exécution de la convention. Le bail à construction est aussi un bail à long terme ( à ans) par lequel le preneur s'oblige à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction met à la charge du preneur l'obligation de construire et pas seulement la simple faculté de le faire comme c'est le cas de l'emphytéose. Le bail à réhabilitation, conclu par acte authentique pour une durée minimale de ans, oblige le preneur, d'abord à réhabiliter les locaux, puis à les donner en location à des personnes défavorisées. Il s’agit du droit d’utilisation temporaire de l’usufruit de logements locatifs par l’entreprise Hlm qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble pour une durée minimale de ans. Pour plus de détails, voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ETHIQUE » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Voir la fiche Terrains des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). Il s'agit généralement de réserves foncières à vocation immobilière locative. Les terrains nus que l’entreprise Hlm a prévu de vendre ou d’utiliser pour supporter des opérations d’aménagement ou de promotion sont en principe comptabilisés en stocks, terrains à aménager. Espaces boisés, jardins, campus, terrains de jeux… soit enfin de terrains bâtis : terrains entrant dans le patrimoine construit de l'entreprise Hlm lors de l'achèvement des immeubles édifiés sur ces terrains. Les terrains ne sont pas amortissables mais peuvent faire l'objet de dépréciation. o − des agencements et aménagements de terrains enregistrant le coût des agencements et aménagements effectués sur les terrains aménagés décrits ci-dessus − des constructions réalisées sur sol propre et sur sol d’autrui (constructions réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l'objet d'un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation), regroupant : o les bâtiments des immeubles de rapport – immeubles appartenant à l'entreprise Hlm et destinés à la location -, les bâtiments administratifs – bâtiments construits, achetés ou reçus en don pour être utilisés par les services de l'entreprise Hlm – et les autres ensembles immobiliers – foyers, résidences universitaires, centres commerciaux donnés en location o les travaux d'amélioration faits sur les immeubles de rapport : compte en voie d’extinction car ces travaux sont désormais à comptabiliser sur les comptes des composants des immobilisations auxquels ils se rapportent o les agencements et aménagements des constructions – aménagements intérieurs des bâtiments appartenant à l'entreprise Hlm et affectés à son fonctionnement tels que bureaux, ateliers, magasins – : compte aussi en voie d’extinction car ces travaux sont désormais à comptabiliser sur les comptes des composants des bâtiments administratifs o et enfin les voiries, réseaux divers et ouvrages d'infrastructure (VRD) enregistrant les dépenses de VRD propriétés de l'entreprise Hlm et non directement rattachés à un immeuble de rapport La durée d’amortissement des constructions des immeubles de rapport est fonction de la décomposition en composants retenue par l’entreprise Voir la fiche Agencements et aménagements de terrains des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). Voir la fiche Constructions des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). Voir la fiche Constructions sur sol d’autrui des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). Le nouveau plan comptable est maintenant adapté de manière à créer un compte par composant : structures, menuiseries extérieures, chauffage collectif, chauffage individuel, étanchéité, ravalement avec amélioration…« LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Siège social, bureaux administratifs, agences, ateliers, magasins… Hlm : elle est de ans +/- % pour la structure (et ouvrages assimilés), de ans +/- % pour les menuiseries extérieures, le chauffage collectif, l’électricité et la plomberie/sanitaire et de ans +/- % pour le chauffage individuel, l’étanchéité, les ascenseurs et le ravalement avec amélioration. − des installations techniques, matériel et outillage qui sont destinés à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise Hlm et qui ne se consomment pas par le premier usage − des autres immobilisations corporelles enregistrant les éléments destinés à servir de façon durable à l'activité de l'entreprise Hlm : matériel de transport, matériel de bureau, matériel informatique, mobilier, installations générales, agencements, aménagements divers réalisés dans des immobilisations dont l'entreprise Hlm n'est pas propriétaire − les immeubles en location-vente, en location attribution et les immeubles reçus en affectation : o immeubles en location-vente : il s'agit des anciennes opérations de location-vente antérieurement à la loi n° – du janvier pour les Offices d’Hlm et à la loi n° – du juillet pour les SA d’Hlm instituant la location-accession à la propriété. Ces immeubles ne sont pas amortissables o immeubles en location-attribution non amortissables o immeubles reçus en affectation : l'affectation résulte de la décision unilatérale d'une collectivité publique, l'affectant, qui donne à un tiers public ou privé, appelé l'affectataire, la jouissance d'un bien déterminé, à titre gratuit et sans qu'il y ait de terme fixé pour la restitution du bien. L'affectataire est tenu de gérer ce bien en bon père de famille, de l'entretenir à ses frais, de l'amortir et même de le renouveler si nécessaire. Il restitue le bien en l'état sur la simple décision de l'affectant qui veut mettre fin à l'affectation. − les immobilisations corporelles en cours faisant apparaître la valeur des immobilisations non terminées à la fin de chaque exercice. Bien Voir les méthodes de décomposition pour les immeubles de logement social précisées par l’avis n° – du juin du Conseil National de la Comptabilité et reprises par la note de présentation du règlement ANC n° – du juin . Voir la fiche Autres immobilisations corporelles des États IV- de l’actif immobilisé -(États réglementaires). Voir la fiche Immeubles en location-vente, en location-attribution, en affectation des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). Au passif du bilan seront comptabilisés les droits des locataires acquéreurs, des locataires attributaires ou affectants qui sont la contrepartie des droits des clients sur les immeubles inscrits à ce poste. La valeur nette comptable de l'immeuble chez l'affectant doit être enregistrée à l'actif de l'affectataire ; la contrepartie de cette valeur est inscrite au passif « droits des affectants », dans la catégorie « droits sur immobilisations » des dettes financières. Voir la fiche Immobilisations corporelles en cours des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). évidemment, cette rubrique ne doit pas être utilisée pour des constructions qui sont, dès l’origine, destinées à la vente (opérations d’accession, commerces accessoires aux opérations à des programmes locatifs destinés à la vente) : celles-ci sont comptabilisées en stocks. Ces immobilisations concernent les immeubles de rapport en cours, les bâtiments administratifs en cours, les autres ensembles immobiliers en cours et enfin toutes les constructions sur sol d’autrui en cours. S’agissant des immeubles de rapport neufs ou réhabilités, il est précisé par l’instruction comptable que les éléments constitutifs principaux de ces constructions devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entreprise Hlm selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissements propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements. En conséquence, le coût des immeubles de rapport doit être ventilé par composants déterminés par l’entreprise Hlm – selon une décomposition décidée par le Conseil d’Administration ou par le Conseil de Surveillance de l’entreprise – et amorti par composants à compter de la date de mise en service de l’immeuble. Pour les immeubles de rapport en cours, l’entreprise Hlm peut opter pour la comptabilisation par composants dès le démarrage des travaux mais peut aussi faire le choix de ne ventiler les immeubles par composants qu’à partir de leur mise en service, soit à l’achèvement de l’immeuble.  Les immobilisations financières qui regroupent : − les participations et créances rattachées à des participations enregistrent le montant des titres et participations souscrits par l'entreprise Hlm lorsqu’elle détient au moins % du capital de la société dans laquelle est prise la participation ou lorsque la détention durable est estimée utile à l’activité de l’entreprise Hlm : Voir l’ouvrage « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Voir le tableau Filiales et participations de l’Annexe dont l’objet est d’indiquer la liste des sociétés dans lesquelles l’entreprise Hlm détient au moins % des actions. Cet état distingue les « filiales » – on parle aussi d’entreprises liées – lorsque la participation est supérieure à % des « participations » lorsque la participation est comprise entre et %. Pour les Offices d’Hlm, voir aussi le tableau Eléments relevant de plusieurs postes du bilan qui indique pour chaque poste du bilan (immobilisations financières, créances diverses, dettes financières et dettes diverses) les montants relatifs aux entreprises liées – c'est-à-dire contrôlée à plus de % (société filiale) – aux participations – c'est-à-dire qui relèvent d’un pourcentage de contrôle entre et % – et les montants représentés par des effets de commerce. Voir aussi la Fiche Participations, titres et créances rattachées à des participations des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires). o o o − titres de participation : parts de sociétés civiles immobilières, actions de SA d’Hlm, de SEM… si la participation est égale ou supérieure à % du capital autres formes de participation et notamment les parts de GIE créances rattachées à des participations c'est à dire les créances nées à l'occasion de prêts octroyés à des entreprises dans lesquelles le prêteur détient une participation notamment les avances en compte courant mises en place par les entreprises Hlm au profit des SA d’Hlm dont elles détiennent au moins % du capital. les autres immobilisations financières ne retracent que les titres de participation représentant moins de % du capital de la société dans laquelle est prise la participation. Elles comprennent : o les titres immobilisés (droit de propriété ou droit de créances), c'est à dire les titres, autres que les titres de participation, que l'entreprise Hlm n'a pas l'intention ou la possibilité de revendre à bref délai et qui constituent un placement à long terme o les prêts participatifs et prêts au personnel (capital restant dû) o les dépôts et cautionnements versés (dépôts de garantie versés aux fournisseurs de gaz, d'électricité, d'eau…) o les autres créances immobilisées : créances diverses et notamment les billets à ordre souscrits par EDF… o les prêts et créances pour accession et amélioration : prêts principaux, prêts complémentaires, prêts aux Sociétés Civiles Coopératives de Construction (capital restant dû des prêts accordés). Il sera utile, ultérieurement, de sectoriser cet actif immobilisé par activités. On pourrait retenir, par exemple, la sectorisation suivante en distinguant :  les immobilisations locatives  les immobilisations de structure (bâtiments administratifs, installations techniques, matériels et outillage, participations et créances rattachées, titres immobilisés…)  la gestion de prêts (prêts principaux et complémentaires pour accession…)  et enfin les « non-valeurs » (frais d'établissement, frais de recherche et développement…). Voir les fiches et Autres immobilisations financières des États IV- de l’actif immobilisé (États réglementaires) qui déclinent séparément les prêts des dépôts et cautionnements versés. À cette rubrique figurent notamment les actions détenues dans d’autres entreprises Hlm. Il s’agit des prêts participatifs mis en place par les entreprises Hlm au profit de sociétés d’Hlm avec lesquelles elles ont directement ou indirectement des liens en capital leur donnant un pouvoir de contrôle effectif sur ces sociétés. .. Les dettes d'exploitation et hors exploitation Les dettes d'exploitation (clients créditeurs, fournisseurs d’exploitation, fournisseurs de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et diverses, c'est-à-dire le plus souvent hors exploitation (fournisseurs d’immobilisations, opérations pour le compte de tiers, opérations d’aménagement…) concernent les comptes de tiers localisés au passif du bilan de l'entreprise Hlm. Elles regroupent donc les dettes afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Elles concernent catégories de passif :  les clients créditeurs : il s'agit des avances versées par les locataires, les emprunteurs, les organismes payeurs d'APL et des excédents d'acomptes sur les provisions de charges  les dettes aux fournisseurs d'exploitation, d'immobilisations et de stocks immobiliers, en général des factures reçues, comptabilisées mais non encore réglées aux fournisseurs  les dettes fiscales et sociales : dettes envers le personnel, la sécurité sociale et les autres organismes sociaux ; dettes envers l'État et les autres collectivités publiques  les dettes diverses envers le groupe et les actionnaires, dans le cadre des opérations pour le compte de tiers. Ces dettes s’exploitation et hors exploitation ont la particularité d’être à payer rapidement aux fournisseurs de l’entreprise Hlm, aux clients, aux diverses administrations, aux collaborateurs… Il ne s’agit pas, a priori, de ressources durables de l’entreprise Hlm même si leur rotation rapide, dans l’hypothèse d’une continuité des activités de l’entreprise, conduit à l’existence d’un volume permanent dans le temps de ces ressources. .. L'actif circulant L'actif circulant regroupe à la fois les stocks et les en-cours, les créances afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Enfin, l’actif circulant comprend aussi la trésorerie. Les stocks et les en-cours sont constitués de l'ensemble des biens et des services qui interviennent dans le cycle d'exploitation pour être :  soit consommés au premier usage : il s'agit des approvisionnements qui comprennent des matières consommables et des fournitures consommables Uniquement pour les SA d'Hlm.  soit vendus en l'état ou au terme d'un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés dans le cadre des activités d’accession à la propriété ou d'aménageur. Il s’agit ici d’enregistrer les opérations de lotissements, les opérations groupées et celles de vente de maisons individuelles ainsi que les opérations d’aménagement. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours de formation au travers d'un processus de production. Les stocks et les en-cours regroupent catégories d’actif :  les terrains à aménager destinés à supporter des opérations de lotissement ou de promotion ou à être vendus en l’état ou dont la destination n'est pas encore connue. Il est rappelé que les terrains nus acquis pour supporter des immobilisations locatives ou en vue de constituer des réserves foncières à destination locative sont inscrits en immobilisations corporelles.  les approvisionnements si l'entreprise Hlm gère un stock de fournitures d'une certaine importance : combustibles, produits d'entretien, fournitures d'atelier, de magasin, de bureau, certificats d’économie d’énergie…  les immeubles en cours concernent : − les lotissements et terrains en cours d'aménagement − les opérations groupées, constructions neuves − les opérations d'acquisition, de réhabilitation, de revente − les constructions de maisons individuelles − les autres travaux en cours  les immeubles achevés concernent : − les lotissements et terrains aménagés − les opérations groupées, constructions neuves − les opérations d'acquisition, de réhabilitation, de revente Voir les fiches Etats des stocks et des opérations d’accession à la propriété du paragraphe IV- des États réglementaires qui constituent un inventaire des comptes de stocks. Leurs totaux doivent être nécessairement conformes aux soldes des postes concernés de bilan. Ces états fournissent pour chaque opération un ensemble d’informations comptables à la fin de l’exercice, de prévisions financières et de données extra-comptables, afin de permettre le suivi et l’avancement des chantiers et de la commercialisation, de récapituler l’ensemble des engagements réels pris de l’entreprise Hlm, en particulier pour les immeubles en cours et pour les programmes SCI et enfin d’évaluer les marges escomptées de chaque opération. Voir plus précisément la fiche Mouvements des comptes de stocks au cours de l’exercice des États IV- des États réglementaires indique les augmentations (achats et coûts externes, frais financiers, imputions de coûts internes et virement de poste à poste) et les diminutions (virement de poste à poste, sorties de stocks) de l’exercice. Voir la fiche Terrains à aménager des États IV- des États réglementaires. Voir la fiche Immeubles en cours des États IV- des États réglementaires. Rappelons que les immeubles en cours de construction à destination locative sont enregistrés en immobilisations corporelles en cours. Voir la fiche Immeubles achevés des États IV- des États réglementaires. − − − les constructions de maisons individuelles les autres travaux achevés les logements temporairement loués ou invendus (location-accession, PAP locatif…) restent en stock jusqu’à leur cession ou jusqu’à la prise de décision de les intégrer dans les immobilisations locatives  les immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat. Les fournisseurs débiteurs comptabilisent, à l'actif, les avances et acomptes versés aux fournisseurs de stocks immobiliers, d’exploitation et d’immobilisations (avances et acomptes versés sur commande, avoirs…). Les créances d'exploitation regroupent ce que doivent les clients et partenaires de l'entreprise Hlm : locataires et organismes payeurs d’AL et d’APL, mais aussi créances liées à la vente de biens et de services rattachés à l'exploitation de l'entreprise Hlm, y compris les créances du personnel, de la sécurité sociale et des autres organismes sociaux, de l'État et des autres collectivités publiques. Ces créances d’exploitation contiennent notamment les subventions d’investissement, d’exploitation ou exceptionnelles à recevoir, c'est-à-dire déjà notifiées mais non encore encaissées. Les créances diverses regroupent ce que doivent, à l'entreprise Hlm, le groupe dont fait partie l’entreprise Hlm, les actionnaires et les autres partenaires dans le cadre des opérations pour le compte de tiers (opérations d’aménagement, sociétés civiles immobilières ou sociétés civiles coopératives de construction) ainsi que les opérations faites en commun et en GIE. Enfin, la trésorerie à l'actif du bilan est constituée comptablement de la somme des valeurs mobilières de placement et des disponibilités. Une opération de promotion est entièrement vendue lorsque le dernier lot a fait l’objet de la signature d’un acte notarié. Voir la fiche Immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat des états IV- des États réglementaires. Voir le tableau Etat des créances de l’Annexe. Cet état présente l’état des échéances à an au plus et à plus d’ an et concerne, outre les immobilisations financières, l’actif circulant et les charges constatées d’avance. Un renvoi indique notamment les subventions d’investissement et d’exploitation à recevoir. Voir l’ensemble des fiches à Tableaux de ventilation des comptes clients – États IV- des États réglementaires qui fournissent des précisions sur le contenu des divers comptes locataires et clients figurant au bilan. Uniquement pour les SA d'Hlm. Uniquement pour les SA d’Hlm. Les valeurs mobilières de placement correspondent à un placement de trésorerie à court ou moyen terme se caractérisant par la possibilité d'une mobilisation rapide en vue de réaliser un gain à plus ou moins brève échéance. Par opposition, la souscription de titres constituant un placement à long terme et correspondant à un emploi d'excédents de trésorerie importants et durables destinés à assurer un appoint permanent de produits financiers, est comptabilisée en titres immobilisés décrits en immobilisations financières. Une attention toute particulière devra être portée à ces placements à long terme inscrits en immobilisations financières et s’interroger sur l’opportunité, ou non, de les reclasser en trésorerie du point de vue de l’analyse financière. Les entreprises Hlm ne peuvent acquérir que certaines valeurs mobilières de placement autorisées par le CCH. Les valeurs mobilières de placement comprennent :  les obligations correspondant à des souscriptions ou acquisitions de titres conférant un droit de créance  les bons du Trésor  les autres valeurs mobilières de placement, notamment les titres d'emprunts émis ou garantis par l'état, les parts de fonds commun de placement autorisés, les actions, notamment actions de SICAV autorisées par la législation applicable aux entreprises Hlm. Les disponibilités comprennent :  les valeurs à l'encaissement : coupons échus à l'encaissement, chèques à encaisser, effets remis à l'encaissement, effets remis à l'escompte, cartes bancaires à l'encaissement…  les intérêts courus à payer et à recevoir relatifs aux disponibilités  les banques et autres établissements financiers : Banque de France, chèques postaux, compte au Trésor, Caisse d'Épargne, Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)…  la caisse et les régies d'avance gérées par les régisseurs d'immeubles. Pour mémoire, rappelons l’existence de concours bancaires courants et de crédits de trésorerie comptabilisés au passif du bilan. Les ouvertures des lignes de crédit qui ne peuvent réellement pas s’analyser comme des recours à l’emprunt et qui ont pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel et éventuel de disponibilités sont comptabilisées à ce poste de passif. Les valeurs mobilières de placement et les disponibilités constituent ce que nous appellerons la TRESORERIEERREUR ! SIGNET NON DEFINI. dans la suite de cet ouvrage. Il s'agit d'une trésorerie comptabilisée à l'actif de l'entreprise Hlm, nette de la trésorerie comptabilisée au passif constituée des concours bancaires courants ou crédits de trésorerie, mentionnée au niveau des dettes financières. .. Les comptes de régularisation En bas de bilan, tant au passif qu'à l'actif, s'ajoutent des comptes de régularisation qui ont pour effet de ne laisser au compte de résultat que les charges et produits qui se rapportent à la réalité économique de l'exercice, de façon à ce que le résultat soit réellement celui de la période (image fidèle de la situation de l'entreprise et principe d'indépendance des exercices). En effet, les charges et les produits comptabilisés pendant l'exercice, mais qui concernent un exercice postérieur, doivent figurer au poste « comptes de régularisation » à l'actif et au passif. Les comptes de régularisation servent donc à répartir les charges et les produits dans le temps. Les comptes de régularisation permettent d’enregistrer :  à l’actif, les charges à répartir sur plusieurs exercices prévues par la loi ou par décret  à l’actif, les primes de remboursement des obligations  tant à l’actif qu’au passif, les charges et les produits constatés d’avance. Les charges à répartir sur plusieurs exercices qui enregistrent la totalité des charges au compte de résultat, mais stockent au bilan, à l'actif, celles que l'on estime devoir répartir sur des exercices ultérieurs et qui feront l'objet d'un amortissement constatant la prise en charge, dans le compte de résultat de chacun des exercices suivants, de la quote-part des dépenses qui lui est affectée. Pour une entreprise Hlm, les charges à répartir sur plusieurs exercices concernent essentiellement :  les charges différées – intérêts compensateurs depuis que l’article de la loi n° du juillet codifié à l’article L — du CCH autorise les entreprises Hlm à inscrire en charges différées les intérêts des emprunts dont le paiement est étalé dans le temps jusqu’à l’apurement des remboursements des emprunts concernés Les entreprises Hlm qui bénéficiaient de prêts aidés dans le cadre de programmes de construction, d'acquisition ou d'amélioration de logements locatifs ont été autorisées à constater en charges différées dans leurs comptes sociaux le montant correspondant à la somme que l'établissement prêteur était en droit de leur réclamer en cas de remboursement anticipé d'un prêt, de manière que sa rémunération, eu égard aux modalités de progressivité des annuités sur la durée  les frais d'émission des emprunts obligataires (frais de publicité, commissions diverses dues aux organismes bancaires) que l'entreprise Hlm a décidé de répartir sur la durée de l'emprunt ainsi que les frais de garantie de la CGLLS  les primes d’assurance obligatoire dommage construction comptabilisées depuis le er janvier directement en charges peuvent être étalées sur la durée de la garantie décennale si la garantie n’est pas déclenchée. Les comptes de régularisation localisés à l’actif du bilan comprennent aussi les primes de remboursement des obligations (compte ) qui est un compte de capitaux débiteur. En effet, si les emprunts obligataires dont le remboursement est assorti de primes sont comptabilisés en dettes financières pour leur valeur totale, primes de remboursement incluses, la contrepartie de ces primes est enregistrée à l’actif, sur un poste distinct, au compte « Primes de remboursement des obligations ». Ces primes de remboursement sont en principe amorties au prorata des intérêts courus, mais elles peuvent l’être également par fractions égales au prorata de la durée de l’emprunt. Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations sont souvent considérées par les analystes financiers comme des actifs dits « fictifs » assimilés à des emplois longs de l’entreprise Hlm. Les charges et produits constatés d'avance sont enregistrés par nature au compte de résultat, ainsi que les dettes et créances correspondantes au bilan. Parfois, ces charges et ces produits, qui font l'objet de transactions réelles avec des tiers, ne concernent pas en tout ou partie l'exercice considéré, mais sont directement liés à des opérations qui seront enregistrées lors de l'exercice suivant. Pour une entreprise Hlm, les charges constatées d'avance inscrites à l’actif du bilan concernent essentiellement les charges constatées d'avance au titre de l'exploitation (par exemple un loyer facturé à l'entreprise Hlm déjà comptabilisé en charges mais concernant une fraction de l'exercice suivant). Les charges constatées d’avance inscrite à l’actif du bilan sont souvent assimilées, par les analystes financiers, à des créances d’exploitation ou diverses, c'est-à-dire des emplois courts. totale du prêt, soit assurée au taux actuariel fixé dans le contrat conclu avec l'emprunteur (CCH, art. L –, al. er ajouté par la loi n° – du //, art. -). Il s’agissait des emprunts contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations avant le er janvier Pour cette même entreprise Hlm, les produits constatés d'avance inscrits au passif du bilan concernent :  les produits constatés d'avance au titre de l'exploitation (par exemple un loyer facturé à un client par l'entreprise Hlm, déjà comptabilisé en produits mais concernant une période relative à l'exercice suivant)  les produits des ventes sur lots en cours concernant les produits des ventes des logements non livrés  la rémunération des frais de gestion des prêts PAP sur la durée des prêts. Les produits constatés d’avance comptabilisés au passif du bilan, seront par parallélisme des formes avec les charges constatées d’avance, assimilées le plus souvent à des dettes diverses, c'est-à-dire des ressources courtes. Ces comptes de régularisation ont pour effet de rendre le résultat sincère et véritable, le plus proche possible de la réalité économique de l'entreprise Hlm. Cette première partie consacrée au bilan des entreprises de logement social avait pour objectif apparent de rappeler la configuration juridique et normalisée du bilan Hlm tel qu’il apparaît aujourd’hui, toiletté par la nouvelle Instruction Comptable d’octobre . Ceci permettait ainsi de décrire succinctement les grands postes comptables du bilan, tant au passif qu’à l’actif, ces comptes principaux étant ensuite utilisés par l’analyste financier, en toute bonne compréhension de leur définition et de leur utilité rappelées tout au long de ce premier chapitre. En filigrane, sont insérées deux notions analytiques et interprétatives du bilan, indépendamment de cette dimension juridique et normalisée.  La première notion concerne la durée de vie dans l’entreprise Hlm des valeurs des postes de bilan exposés ci-dessus. En effet, les comptes de bilan ne sont pas directement classés en fonction de leur durabilité dans l’entreprise Hlm. Ce critère de durée de vie concerne à la fois les ressources et les emplois dont la vocation est d’être remboursés ou d’être utilisés à plus ou moins long terme par ou dans l’entreprise Hlm. Il en découle alors des cycles de vie longs de ressources (capitaux propres, emprunts…) et d’emplois (actif immobilisé…) pouvant s’étaler sur plusieurs années et des cycles de vie courts de ressources (dettes d’exploitation et dettes diverses…) et d’emplois (créances d’exploitation et créances diverses…) s’étalant de quelques jours à plusieurs mois. La prise en compte de ces cycles de vie va permettre, ultérieurement, d’opérer un classement selon ce critère des ressources et des emplois dans l’entreprise Hlm et de déterminer un certain nombre de règles prudentielles de financement.  La seconde notion renvoie à la notion de sectorisation des activités de l’entreprise Hlm que le bilan juridique traduit encore imparfaitement. Bien évidemment, la première activité, qui constitue en général le cœur de métier des entreprises de logement locatif social, se traduit par la présence massive d’emprunts et de subventions d’investissement utilisés au financement d’immobilisations corporelles et incorporelles sous forme d’immeubles de rapport ou encore d’immobilisations locatives. Mais d’autres activités côtoient cette maîtrise d’ouvrage locative : la gestion de prêts, la promotion-accession à la propriété, l’aménagement y compris les activités strictement financières telles que les prises de participation dans d’autres entreprises Hlm par exemple. Ces activités, à un moment ou l’autre de leur cycle de vie, vont être génératrices de besoins de financement interne à l’entreprise, c'est-à-dire de fonds propres. Il faudra donc que l’analyste financier opère un classement des différents postes de bilan, tant en ressources qu’en emplois, dans le périmètre de ces activités afin d’évaluer au plus juste le volume de ressources internes utilisées pour compléter les financements externes afin d’assurer l’équilibre financier de ces activités. Ce sont donc les immobilisations locatives et leur financement qui vont être examinées en tout premier lieu car elles constituent l’activité principale des organismes de logement locatif social et le centre de gravité de leur bilan.

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