Le financement des immobilisations locatives Hlm

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Le financement des immobilisations locatives Hlm
Les ressources externes
Les ressources internes
Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

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Description

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Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs . Le financement des immobilisations locatives Hlm Le principe de l’analyse des équilibres de bilan développée au paragraphe . ci-après induit tout naturellement que les immobilisations locatives de l'entreprise Hlm appréhendées comme emplois longs et stables soient financées en priorité par des ressources longues et durables :  soit externes à d’investissement l'entreprise Hlm : emprunts et subventions  soit internes à l'entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts et subventions d’investissement) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement – nous venons de le rappeler au chapitre précédent – à partir de la comptabilité, au passif du bilan, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie immédiat ou différés. Les fonds propres, mobilisés ou à mobiliser, dans les opérations locatives sont plus difficilement évaluables car aucun mouvement comptable n’intervient au passif du bilan en contrepartie de la mobilisation des fonds propres, en dehors d’une diminution de la trésorerie à l’actif du bilan. De plus, la précision d’évaluation de ces fonds propres mobilisés est directement fonction du degré d’achèvement des opérations. Or le niveau de fonds propres disponibles dans une entreprise Hlm constitue l’un des fondamentaux de la pérennité de l’entreprise. Voir aussi le paragraphe .., page et suivantes de « LA GESTION FINANCIERE DES les principes de base » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . L’encaissement d’un emprunt induit à la fois une augmentation des ressources – augmentation des dettes financières au passif du bilan – et une augmentation concomitante des emplois – augmentation de la trésorerie à l’actif -. La réception d’une notification de subvention d’investissement induit à la fois une augmentation des subventions inscrites au passif du bilan – augmentation des ressources – et une augmentation d’un compte de tiers (État et autres collectivités publiques – Subventions à recevoir) – augmentation des emplois -. Lors de l’encaissement de la subvention généralement postérieure à la notification, on observera une augmentation de la trésorerie à l’actif du bilan – augmentation des emplois – parallèlement à une diminution de ce compte de tiers – diminution des emplois -. Voir le paragraphe , à partir de la page de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – .. Les ressources externes Le poids relatif des emprunts et subventions comptabilisés au passif du bilan est relativement proportionnel à celui des immobilisations présentent à l’actif. Autrement dit, les immobilisations locatives sont en général d’abord financées majoritairement par des emprunts, puis dans une moindre mesure par des subventions d’investissement. Ces financements externes représentaient environ % du passif des entreprises Hlm en dont environ % pour les seules dettes financières. Au passif du bilan, au / de chaque exercice, ces montants sont présentés nets :  des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice  du capital remboursé des emprunts. En ce qui concerne les emprunts c’est donc le capital restant dû qui subsiste au passif. En lecture directe du passif, le montant d’origine des emprunts encaissés (montants réalisés) et le capital remboursé n’apparaissent pas. Le bilan n’apporte donc qu’une information partielle. Il faut recourir aux états détaillé (Fiche ) et récapitulatif (Fiche ) de l’état IV- des dettes financières pour préciser :  les montants réalisés (montants bruts empruntés) aux cours des exercices antérieurs et de l’exercice en cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant financé les immobilisations locatives et apparaissant comme tels dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Tous les emprunts à caractère financier doivent être inscrits, quelle que soit leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à moyen ou long terme, de financements-relais ou de financements à moins d’un an. Sont aussi inclus les financements des opérations locatives démolies ou cédées non remboursés par anticipation ainsi que les financements des composants sortis de l’actif non remboursés par anticipation. Sources : Les organismes de logement social. Chiffres clés . Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité. Pages , et . Voir le paragraphe ., à partir de la page , de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Sont donc naturellement exclus des dettes financières les concours bancaires courants enregistrés en compte de trésorerie (classe au passif du bilan). Il faut enfin souligner, pour clore temporairement ce rappel concernant les dettes financières, que le seul mouvement occasionné par le remboursement des emprunts est un mouvement de trésorerie : diminution des dettes financières au passif égale à la diminution des disponibilités à l’actif. Les comptes de subventions d’investissement fonctionnent différemment des comptes de dettes financières. En premier lieu, le compte de subventions d’investissement est utilisé pour enregistrer :  soit les subventions d’investissement obtenues jusqu’à ce qu’elles aient rempli leur objet, dès la notification de la décision de subvention et avant même que l’entreprise Hlm bénéficie de l’encaissement  soit la contrepartie de la valeur des immobilisations (terrains et immeubles) reçues ou acquises pour un montant symbolique et n’ayant pas le caractère de complément de dotation. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens lors de la cession gratuite ou pour l’euro symbolique, éventuellement avec l’aide des services de France Domaines. En second lieu, le compte de subventions d’investissement permet aux entreprises Hlm subventionnées d’échelonner sur plusieurs exercices la constatation de l’enrichissement provenant des subventions. Il s’agit là du mécanisme de « quote-part de subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ». En effet, ces subventions inscrites au passif sont annuellement transférées en produits du compte de résultat au rythme de l’amortissement des immobilisations acquises ou créées au moyen de cette subvention. Deux cas de figure se présentent alors :  l’immobilisation subventionnée est amortissable (il s’agit des constructions : composants des constructions, renouvellement de composants) : la subvention est alors transférée selon le rythme d’amortissement de chacun des composants constituant l’immobilisation si la subvention a été ventilée par composants ou à défaut selon le rythme d’amortissement du composant « structure » si la subvention n’a pas été ventilée par composants ; ceci laisse entendre que la subvention fait l’objet d’un plan de transfert dont les modalités sont identiques à celles du plan d’amortissement des composants de l’immobilisation amortissable Voir le paragraphe ., à partir de la page , de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – .  l’immobilisation subventionnée n’est pas amortissable (terrain) : la subvention est alors transférée linéairement : − soit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les immobilisations non amortissables acquises ou créées au moyen de la subvention sont aliénables aux termes du contrat − soit à défaut de clause d’inaliénabilité dans le contrat, d’une somme égale au dixième du montant de la subvention (réintégration au compte de résultat sur ans). Il faut enfin noter qu’aucun mouvement de trésorerie n’intervient dans le mécanisme des quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat. Pour terminer, et contrairement aux emprunts, les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif dès leur notification, l’encaissement intervenant le plus souvent ultérieurement. En l’absence de notification préalable, les subventions d’investissement sont comptabilisées directement au passif lors de leur encaissement. .. Les ressources internes Les ressources internes s’analysant comme la différence entre le prix de revient de l’immobilisation et les financements externes mobilisés, des précisions analytiques s’imposent. Ces ressources internes s’appréhendent comme un besoin de financement des immobilisations s’interprétant comme la mobilisation durable de fonds propres censés être disponibles de l’entreprise Hlm. Pour les opérations locatives terminées et soldées, c'est à dire les opérations terminées et mises en service pour lesquelles plus aucun événement économique ne viendra modifier ni le prix de revient, ni le financement (prix de revient et financement définitivement arrêtés), il est aisé de déterminer le financement des opérations d’investissements à partir des fiches de situation financière et comptable et des annexes légales et réglementaires. Par différence entre le prix de revient définitif et les financements externes définitifs (emprunts et subventions d’investissement), on déduit le montant des fonds propres mobilisés définitivement pour financer l'opération. Si la mobilisation des financements externes accroît le passif de l'entreprise Hlm, parallèlement à un accroissement des valeurs immobilisées à l'actif, la mobilisation des fonds propres n'induit aucun mouvement au passif. Par contre au niveau de l'actif, la diminution des disponibilités (trésorerie) occasionnée par le paiement des factures pour la quote-part d'investissement dont le mécanisme est exposé au paragraphe suivant. non financée par des ressources externes est égale à l'accroissement des immobilisations pour la part théorique de ces travaux financés sur fonds propres. Sur un plan financier, on devra donc observer pour ces opérations terminées et soldées la part des fonds propres investis à l'origine dans ces opérations locatives qui correspond à la différence entre le prix de revient total et le total des financements extérieurs (emprunts contractés et subventions notifiées). En ce qui concerne les opérations terminées mais non soldées, c'est à dire les opérations pour lesquelles les travaux sont achevés mais dont le prix de revient ou le financement n'est pas encore définitivement arrêté, le besoin de financement par des ressources internes s'obtient par différence entre :  le prix de revient prévisionnel actualisé de l'opération  les financements externes, emprunts et subventions, prévisionnels actualisés, à la condition que leur obtention soit probable. Dans la mesure où l'opération est terminée mais non encore totalement soldée, avec un prix de revient définitif très proche du prix de revient prévisionnel, la détermination des fonds propres investis dans ces opérations est généralement fiable mais dépend néanmoins de la qualité du suivi et de maîtrise de chantier par la maîtrise d’ouvrage. Le besoin de financement des opérations en cours de construction s'obtiendra au moyen de la même analyse, par différence entre :  le prix de revient prévisionnel actualisé de l'opération  les financements externes, emprunts et subventions, prévisionnels actualisés, à la condition que leur obtention soit probable. Cependant, la durée du cycle de production (souvent plus de à ans, des premières études à la mise en service des logements), la politique financière et de trésorerie mise en œuvre pour le financement de ces opérations de maîtrise d'ouvrage, rendent cette analyse du bilan souvent difficile et peu fiable. En effet, la trésorerie peut être provisoirement mobilisée dans ces opérations en cours de construction pour compenser momentanément l'écart pouvant exister entre les dépenses de construction facturées et payées et les financements extérieurs mobilisés et encaissés. Cet écart peut être accidentel ou délibéré si la stratégie de l’entreprise consiste à préfinancer une partie des dépenses de construction afin, soit de retarder au maximum la signature des contrats de prêts et repousser ainsi au maximum Il est bien sûr impossible en pratique d’isoler la part de construction financée sur ressources externes de celle financée sur fonds propres. l'arrivée des charges financières, soit de minimiser les intérêts intercalaires durant la durée du chantier. Dans ces conditions, le bilan juridique à la fin d'un exercice va nécessairement faire apparaître un déséquilibre temporaire entre les ressources longues et les emplois longs puisque les ressources extérieures encaissées sont inférieures aux immobilisations en cours, au-delà de ce qui était initialement prévu de financer par des fonds propres dans le plan de financement prévisionnel. Pour éviter ces distorsions entre image comptable et juridique et réalité financière, le besoin de financement en ressources internes des opérations en cours de construction doit être calculé à terminaison des opérations, indépendamment de la situation temporaire de trésorerie des opérations de maîtrise d'ouvrage. Autrement dit, l’analyse du bilan juridique au / est insuffisante. L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm reposant en partie sur la détermination des fonds propres investis dans les opérations de construction locative nécessite d’autres outils analytiques : la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs autrement dit plus globalement la comptabilité de programme et ses fiches de situation financière et comptable qui en font partie. .. Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Le bilan juridique d’une entreprise Hlm est majoritairement le reflet d'une réalité instantanée et globale de l’activité de maîtrise d’ouvrage de l’entreprise. Mais le bilan juridique ne permet pas de déterminer le volume de ressources internes mobilisées, ou à mobiliser, pour financer les investissements locatifs. Ce bilan juridique ne permet pas d’évaluer les fonds propres réellement disponibles d’une entreprise Hlm. Pour analyser la réalité financière de ses investissements, le dirigeant d’une entreprise Hlm doit donc disposer d'un outil plus fin et plus proche « du film » comptable que de « la photo ». Il s’agit de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs, encore nommée par les Instructions Comptables Hlm « comptabilité de programme ». Cette « comptabilité de programme » est un outil de comptabilité budgétaire où l’on peut retrouver tout à la fois les phases traditionnelles de prévisions initiales et actualisées d’investissements et de financements (budgets), d’engagements de dépenses (marchés, commandes…) et de financements (contrats de prêts, notification de subventions), de réalisation (situations de travaux, factures) et enfin d’encaissements et de décaissements induisant des flux de trésorerie. La comptabilité budgétaire de l’ensemble des investissements immobiliers locatifs (constructions, additions ou remplacements de composants, acquisitions, acquisitions-amélioration…), dont la tenue a été rendue obligatoire pour les entreprises Hlm par une circulaire de , est le seul instrument de gestion financière et comptable qui permette à la fois :  de surveiller, en temps réel, l’équilibre financier de chaque opération d’investissement locatif : suivi des dépenses d’investissement, suivi des divers financements externes, suivi de l’adéquation entre emplois et ressources (trésorerie d’investissement)  de mesurer et d’analyser l’évolution du prix de revient de chaque opération locative par rapport aux prévisions initialement établies et ceci au fur et à mesure de l’avancement des travaux, des variations et des révisions de prix ainsi que des travaux supplémentaires Circulaire – du février du Ministère de l’Équipement et du Logement relative à la gestion des opérations d'investissement des organismes d'Hlm. Cette circulaire a été commentée et reprise en partie dans les Instructions Comptables des Offices Publics et des Sociétés Anonymes d’Hlm. La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers a par ailleurs fait l'objet d'un article fort complet, paru dans Actualités HLM du / avril , de P. Ferré et L. Guibert. Voir aussi les États V – Comptabilité de programmes des états financiers des organismes d’Hlm. Il faut néanmoins souligner que cet objectif a été largement minimisé par la nouvelle Instruction Comptable de qui ne donne plus autant d’importance aux prévisions initiales. Ces  d’évaluer le montant des ressources internes – c’est à dire les fonds propres – investies ou à investir dans chaque opération de maîtrise d’ouvrage  enfin, d’estimer les flux de dépenses et de financements restant à intervenir sur les opérations d’investissement dont l’ordre de service a été donné et ainsi analyser les incidences à court et moyen termes qu’auront ces flux sur la structure financière de l’entreprise Hlm (fonds de roulement net global, trésorerie, …) calculée à partir du bilan. La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs constitue donc la principale source d’information sur les besoins de financement de l’entreprise Hlm en regard de son activité de maîtrise d’ouvrage. Selon les propres termes de la circulaire de , la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs est matérialisée au travers de fiches de situation financière et comptable qui constituent l'ossature du tableau de bord que les responsables de la direction d’un bailleur social doivent avoir à leur disposition d’une façon permanente et continue. Elle implique obligatoirement une organisation comptable et financière structurée et procédurale ainsi qu’un contrôle de gestion et d’un contrôle interne rigoureux. De plus, la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs est considérée par le législateur comme l’élément indispensable qui doit être fourni par les entreprises Hlm aux autorités de tutelle à l’appui de toutes demandes de transformation, d’extension de compétence ou de financements spéciaux ou aux autorités professionnelles de contrôle (Fédérations Hlm, Agence Nationale de Contrôle du Logement Social – ANCOLS – qui a succédé à la Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social – MIILOS – en janvier ). Il s'agit donc là d'un véritable outil de contrôle financier et de contrôle de gestion justifiant la collaboration permanente et en temps réel de l'ensemble des services comptables, financiers, juridiques et techniques de l’entreprise Hlm. Outre cet aspect directement opérationnel, la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers est l'un des deux ou trois outils indispensables à l'analyste financier : cette comptabilité contribue en effet d'une manière déterminante à l’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm et qui sera présentée au chapitre suivant. En conséquence, la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers doit être tenue obligatoirement pour toutes les opérations d’investissement locatif (constructions, acquisitions, acquisitions-améliorations, additions ou remplacements de composants, acquisitions…), pour les bâtiments administratifs et pour les réserves foncières. prévisions initiales ne figurent d’ailleurs plus que dans les fiches d’opération et non plus dans l’état récapitulatif général. Pour mémoire, signalons enfin que l’établissement d’une comptabilité de programme pour les opérations d’accession à la propriété n’est plus obligatoire car ces opérations sont maintenant retracées dans une annexe spécifique. Tableau . : Distinctions entre comptabilité générale et comptabilité budgétaire des investissements immobiliers Com ptabilité budgétaire des investissem ents im m obiliers Com ptabilité générale (bilan) Enregistre les opérations d'investissement locatif suivant leur destination : ▪ par programme de construction et par nature d'investissement ▪ pour chacun des programmes de construction, son stade d'avancement : préliminaires, en cours, terminées Enregistre les opérations d'investissement locatif par nature comptable : ▪ constructions locatives sur sol propre et sur sol d'autrui ▪ terrains nus, aménagés, loués, bâtis ▪ bâtiments administratifs ▪ immobilisations en cours Fait apparaître le coût réel d'un programme de construction locative Fait apparaître le coût total des immobilisations par nature (terrains, constructions locatives), brut et net Fait apparaître le montant total net des dettes financières et des subventions d'investissement Fait apparaître la trésorerie globale de l'entreprise Hlm Fait apparaître le financement spécifique de chaque programme de construction locative Fait apparaître la trésorerie (écart entre encaissements et décaissements) pour chaque programme d'investissement locatif Fait apparaître les fonds propres investis Fait apparaître le montant comptable des ou à investir pour chaque programme capitaux propres inscrits au passif du d'investissement locatif bilan rapprochement de la comptabilité de programme et de la comptabilité générale analyse financière

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