Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

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Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs
Le suivi de la situation financière de l’opération
Les soldes disponibles au niveau des investissements
Les soldes disponibles au niveau des financements
Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable
La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives
L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés

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Description

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Informations complémentaires

extrait

. Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm, le plus souvent locatives. On en déduit un premier solde constitué par le besoin de ressources internes représentatif de la mobilisation des fonds propres dans l’opération d’investissement. Elle introduit aussi la notion de « restes à réaliser » ou mieux encore de « soldes disponibles » qui se définit différemment suivant qu’il s’agit d’investissement ou de financement. Les soldes disponibles sont présentés au tableau . ci-dessous, précisément aux colonnes à . … Les soldes disponibles investissements au niveau des Au niveau des investissements – les emplois -, il est possible de distinguer un seul type de « solde disponible » :  le solde disponible par rapport aux prévisions actualisées de dépenses (colonne = colonne – colonne du tableau . ci-dessous) : il s’agit des dépenses restant à comptabiliser par rapport aux dépenses prévisionnelles actualisées ou mieux encore du prix de revient prévisionnel de ou des opérations. Ce solde disponible repose sur les prévisions actualisées de dépenses ; il est donc probable mais pas certain. Ce solde disponible sera fortement utile au niveau de l’analyse financière et de l’évaluation du potentiel financier de l’entreprise Hlm. Notons que ce solde est lui-même la somme de deux soldes non explicités dans les fiches : Il s’agit aussi des « restes à réaliser » présentés aux paragraphes … « La situation des restes à réaliser et de la trésorerie » et .. « La structure des fiches de situation financière et comptable ». dépenses restant à comptabiliser par rapport aux prévisions actualisées = dépenses restant à comptabiliser par rapport aux engagements de dépenses + dépenses restant à engager par rapport aux prévisions actualisées. Tableau . : Le suivi de la situation financière PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Besoin / Fonds Prix de revient Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées EMPLOIS Investissements Reste à comptabiliser sur prévisions actualisées SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements Emprunts restant à Subventions restant Emprunts contractés contracter à obtenir restant à encaisser Subventions notifiées restant à encaisser (-) (-) (-) (-) (-) Financements Reste à obtenir sur Reste à encaisser prévisions sur financements actualisées contractés (+)-(+) (+)-(+) Si l’on considère que les dépenses comptabilisées sont inscrites à l’actif du bilan – aux écarts près – on peut en déduire que les dépenses restant à comptabiliser par rapport aux prévisions actualisées d’investissements viendront s’inscrire à l’actif au cours de la réalisation de l’opération. En conséquence, il est possible de construire un « actif projeté » à terminaison du prix de revient des opérations en tenant compte de ces dépenses non encore comptabilisées mais qui le seront par la suite au gré de l’avancement des Tels qu’ils ont été exprimés au paragraphe .. « Le contrôle des dépenses comptabilisées » ci-dessus. travaux des opérations en cours de réalisation pour lesquelles un ordre de service aura été donné. … Les soldes disponibles au niveau des financements Au niveau des financements externes – les ressources constituées des emprunts et subventions -, il est possible de distinguer deux types de « soldes disponibles » :  le solde disponible par rapport aux financements contractés (colonne du tableau .) : il s’agit des financements externes (emprunt principal et emprunts complémentaires, subventions) restant à encaisser (réalisation d’emprunts et encaissement de subventions) par rapport aux financements contractés (emprunts contractés et subventions notifiées), soit encore la différence algébrique suivante : colonnes ( + ) – colonnes ( + ) du tableau . ; ce solde disponible est certain puisqu’il repose sur des financements contractés ou notifiés  le solde disponible par rapport aux prévisions actualisées de financements (colonne = colonnes ( + ) – colonnes ( + ) du tableau . ci-dessus) : il s’agit des financements externes restant à obtenir par rapport aux financements externes prévisionnels actualisés ; ce solde disponible est moins certain puisqu’il repose sur des prévisions actualisées de financements. Ces deux soldes disponibles n’apparaissent pas directement dans les fiches de situation financière et comptable officielles mais sont la somme des restes à contracter et des restes à encaisser. La distinction entre ces soldes est analytique mais conduit à une notion de solde disponible importante utile au niveau de l’analyse financière. Il s’agit des financements externes restant à encaisser par rapport aux prévisions actualisées de financements (colonnes ( + ) – colonnes ( + ) du tableau .). Ce dernier solde disponible est la somme des soldes suivants : financements externes à encaisser par rapport aux prévisions actualisées = financements externes à encaisser par rapport aux financements contractés + financements externes à obtenir par rapport aux prévisions actualisées de financements. Si l’on considère que les emprunts réalisés/encaissés sont inscrits au passif du bilan – aux écarts près – on peut en déduire que les emprunts restant à encaisser par rapport aux prévisions actualisées d’emprunts viendront s’inscrire au passif au cours de la réalisation de l’opération. En conséquence, il est possible de construire un « passif projeté » d’emprunts à terminaison du financement prévisionnel par emprunts des opérations en tenant compte de ces emprunts non encore encaissés mais qui le seront ultérieurement au gré de la mobilisation des emprunts nécessaires au financement des opérations en cours de réalisation. S’agissant des subventions d’investissement, une analyse plus fine devra être menée car ce sont les subventions notifiées qui sont inscrites au passif et non les subventions encaissées. Dans ces conditions, ce sont les subventions restant à obtenir par rapport aux prévisions actualisées qui viendront s’inscrire au passif au cours de la réalisation de l’opération. En conséquence, il est aussi possible de construire un « passif projeté » de subventions à terminaison du financement prévisionnel par subventions d’investissement des opérations en tenant compte de ces subventions non encore notifiées mais qui le seront ultérieurement. Associé au besoin de ressources internes (fonds propres), le suivi de ces « soldes disponibles » est important puisqu’ils permettent à la fois de surveiller, en temps réel, l’équilibre financier des opérations et d’estimer les flux de dépenses et de financements restant à intervenir au cours de la réalisation des opérations et ayant ainsi une incidence au niveau de la structure financière globale de l’entreprise Hlm qui est traduite par son bilan. .. Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable A tout moment, et notamment lors des arrêtés périodiques, la comptabilité des investissements immobiliers permet de surveiller deux équilibres majeurs de bilan :  les investissements non financés par des ressources externes (besoins de ressources externes ou encore fonds propres à mobiliser induisant un besoin prévisionnel de trésorerie)  la balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées (besoin instantané de trésorerie). Le schéma . suivant présente ces deux équilibres majeurs induits par la comptabilité de programme. Les investissements non financés par des ressources externes, soit encore les besoins actualisés de fonds propres, sont matérialisés par la différence algébrique entre les prévisions actualisées d’investissement et les prévisions actualisées de ressources externes (emprunts et subventions). La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers permet donc d’évaluer à tout moment le montant des ressources internes qui seront investies dans l’opération à terminaison de celle-ci. Ce montant de ressources internes correspond très précisément à un besoin de trésorerie à terminaison de l’opération en cours (besoin prévisionnel de trésorerie). Le suivi de cet équilibre peut être à double détente :  il peut s’agir tout d’abord de comparer le besoin de fonds propres initial et le besoin de fonds propres actualisé afin de mesurer les éventuelles dérives en matière de ressources internes non appréciées à l’origine du montage de l’opération  il s’agit ensuite d’actualiser en temps réel les besoins de fonds propres au cours de la réalisation de l’opération, au gré des modifications de prix de revient prévisionnel ou des modifications de prévisions de financements externes de telle sorte que les besoins actualisés de fonds propres ainsi calculés soient le plus proche possible de ceux qui seront inscrits à la terminaison de l’opération. Ce besoin de fonds propres peut être « parasité » par le mécanisme des intérêts capitalisés – ou encore consolidables – de préfinancement qui n’entrent pas dans le prix de revient de l’opération. Cet équilibre est probablement le plus important de la comptabilité de programme, nous y reviendrons au paragraphe suivant. Schéma . : Les équilibres majeurs de l’opération d’investissement Voir ci-après le paragraphe .. « L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés ». Prévisions actualisées de FP Besoin de trésorerie prévisionnelle Dépenses comptabilisées (situations de travaux, factures…) Besoin de trésorerie instantanée Reste à encaisser et à notifier sur prévisions ACTIF DU BILAN Prévisions actualisées de financements externes (emprunts et subventions) Reste à comptabiliser sur prévisions RES S OURCES Emprunts encaissés et subventions notifiées Prévisions actualisées d'investissement EMP LOI S PASSIF DU BILAN La balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées, définie ici comme la situation instantanée de trésorerie, compare au bilan les emprunts encaissés et les subventions notifiées (emprunts et subventions) et les dépenses comptabilisées par l'entreprise Hlm. Il s'agit de l’un des indicateurs possibles de trésorerie des opérations d’investissement. En effet, il ne s’agit pas ici d’une trésorerie au sens strictement financier car deux éléments n’ont, à ce stade, aucun rapport avec des flux de trésorerie : les dépenses comptabilisées et non décaissées (payées) mais qui le seront dans quelques jours (ou mois) et les subventions notifiées et non encaissées qui le seront assurément dans plusieurs mois. Une balance de trésorerie négative peut être significative, volontairement ou non, par exemple :  de dépenses engagées, facturées à l’entreprise Hlm et comptabilisées avant même l'encaissement de financements externes, les emprunts notamment  de retards en matière de réalisation des emprunts dus à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d'obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible  de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération et qui ne se traduisent pas par des encaissements de fonds avant l’affectation définitive des fonds propres. Dans tous les cas, les « soldes disponibles » présentés au tableau . ci-dessus tels :  les emprunts restant à contracter  les subventions restant à obtenir  les emprunts contractés restant à encaisser  les subventions notifiées restant à encaisser  et plus globalement, les restes à obtenir sur prévisions actualisées  et enfin les restes à encaisser sur financements contractés seront utiles à l’analyse de la balance de trésorerie. Outre ces aspects parfaitement balisés par la réglementation Hlm, les fiches de situation financière et comptable sont des sources d’informations précieuses pour les services techniques et les services financiers. Les fiches constituent un véritable tableau de bord de l’évolution du prix de revient des opérations au fur et à mesure des variations et des révisions de prix, ainsi que des travaux supplémentaires. Un suivi individualisé par programme, par opération voire par tranche d’opération, permet de réagir rapidement à tout problème de chantier et de prendre les décisions adéquates, de mesurer les effets de ces éventuelles décisions et de rechercher éventuellement des financements complémentaires. L'analyse de l’évolution des dépenses comptabilisées, par grandes natures d’investissements, est particulièrement utile en matière de prévision et de planification de dépenses – et plus globalement de gestion de trésorerie – des opérations futures d'investissement. D'un simple coup d'œil, la fiche de situation financière et comptable peut renseigner sur les financements-relais encaissés, soulignant ainsi le caractère provisoire de ce financement d'attente et la nécessité d'y substituer rapidement des financements définitifs. Le degré de précision et d'actualisation des fiches de situation financière et comptable est un bon révélateur du niveau de management financier atteint par l'entreprise Hlm. L'incidence sur les frais et produits financiers est considérable. Ajoutons enfin que la parfaite correspondance avec les états financiers est indispensable pour la production des documents comptables annuels (tableau de financement, annexe réglementaire, bilan…). .. La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers constitue l'outil d'analyse indispensable au financier Hlm. C'est en effet le seul outil qui permette, à tout moment et bien évidemment lors de l’arrêté des comptes, d’évaluer le besoin de ressources internes nécessaires au financement des immobilisations locatives, étape indispensable à l’évaluation de la surface financière de l’entreprise Hlm. A partir d'une lecture directe des fiches de situation financière et comptable, il est en effet possible de déterminer le montant des fonds propres – « approche ressources » – qui ont été investis ou qui seront investis dans les opérations locatives (et bâtiments administratifs) ou encore le montant des investissements – « approche emplois » – actuellement non financés ou qui ne seront pas financés par des ressources externes. Pour les opérations soldées, le montant des fonds propres investis définitivement dans les opérations est apprécié directement à partir des fiches récapitulatives de situation financière et comptable de fin d'exercice, colonne « besoin ». Pour ces opérations soldées, il s’agit de fonds propres affectés aux opérations d’investissement en couverture des besoins de financement interne. Ces fonds propres trouvent leur contrepartie à l’actif du bilan par une diminution de trésorerie équivalente, effective et définitive. Les dépenses comptabilisées (égales aux dépenses prévisionnelles actualisées) sont toutes inscrites à l’actif. Il en est de même pour les financements externes encaissés (égaux aux financements contractés eux-mêmes égaux aux financements externes prévisionnels actualisés) tous inscrits au passif du bilan. Pour les opérations terminées non soldées et en cours de réalisation, le montant des fonds propres à investir prévisionnellement est aussi lu directement en colonne « besoin » et s'obtient, rappelons-le, par différence algébrique entre :  le prix de revient prévisionnel actualisé  les financements externes prévisionnels actualisés. Le montant de ces fonds propres à investir peut évoluer à tout moment au gré de la mise à jour du prix de revient prévisionnel ou des financements externes prévisionnels. Cette analyse doit donc pouvoir être menée à tout moment et ceci programme par programme. A ces stades d’avancement des opérations, rien de ne permet d’affirmer que les fonds propres actualisés correspondent déjà à une diminution équivalente et de trésorerie à l’actif. En effet la trésorerie instantanée des opérations terminées non soldées et en cours de réalisation peut être supérieure ou inférieure au besoin prévisionnel de trésorerie – équivalente aux fonds propres à investir – en fonction du rythme d’encaissement des emprunts et des subventions et des délais de paiement des factures. Pour ces opérations terminées non soldées et en cours, les dépenses comptabilisées sont toutes inscrites à l’actif du bilan. Si l’on y ajoute les dépenses restant à comptabiliser par rapport au prix de revient prévisionnel actualisé, on peut dresser un « actif projeté » en anticipant la terminaison des dépenses de toutes les opérations en cours ou terminées non soldées. Il s’agit alors d’un actif à terminaison des opérations. Il en est de même pour les financements externes encaissés ou notifiés inscrits au passif du bilan. Si l’on y ajoute ici encore les financements restant à encaisser (emprunts) ou à notifier (subventions) par rapport aux financements prévisionnels actualisés, on dresse ainsi un « passif projeté » en anticipant la terminaison du financement de toutes les opérations en cours ou terminées non soldées. Il s’agit alors d’un passif à terminaison des opérations. Pour être plus précis concernant ces financements, il faudrait d’une part, considérer les emprunts restant à encaisser par rapport aux emprunts prévisionnels actualisés et, d’autre part considérer les subventions restant à notifier par rapport aux subventions prévisionnelles actualisées. En synthèse, à partir d’un bilan juridique, il est possible de dresser un bilan à terminaison des opérations terminées non soldées et en cours arrêté à la même date que le bilan juridique en tenant compte à l’actif des restes à comptabiliser et au passif des reste à encaisser (emprunts) ou à notifier (subventions). Le schéma . suivant présente la construction d’un bilan à terminaison à partir des fiches de situation financière et comptable. Schéma . : Le bilan à terminaison et fiche de situation financière et comptable EM PLOIS Investissements Dépenses comptabilisées S I TUATI ON FI NANCI ERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées SI TUATION FINANCIERE EMPLOIS RESSOURCES Investissements Reste à comptabiliser sur prévisions actualisées Financements Reste à Reste à obtenir encaisser sur sur prévisions emprunts actualisées contractés A C T I F projeté P A S S I F projeté FP prévisionnels Reste à comptabilier sur prévisions actualisées Emprunts à encaisser et financements à obtenir sur prévisions immobilisations incorporelles capitaux propres subventions provisions risques & immobilisations corporelles dettes financières immobilisations stocks créances dettes fournisseurs investissement & exploitation trésorerie Ce schéma induit remarques :  une telle analyse suppose : o une actualisation permanente et réaliste du prix de revient prévisionnel des opérations o une actualisation permanente du plan de financement prévisionnel des opérations  par souci pédagogique, les fonds propres prévisionnels sont visuellement inscrits au passif du bilan projeté ; bien évidemment ils devraient être imputés en diminution de la trésorerie à l’actif du bilan projeté  à partir des fiches, on peut donc déduire un besoin de fonds propres actualisé projeté à terminaison des opérations en cours ou terminées non soldées. .. L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés L’analyse de l’impact sur les fonds propres des intérêts intercalaires consolidés au capital contracté, mais qui n’entrent pas dans le prix de revient de l’opération, peut être réalisée à partir d’un exemple simple. Considérons donc une opération en cours de réalisation dont le montant des intérêts intercalaires (intérêts du préfinancement) est évalué à € et dont la date de consolidation de l’emprunt est antérieure à la date de réception de l’opération. En conséquence, ces intérêts consolidables (majoration du capital emprunté de €) peuvent être entièrement immobilisés (compris dans le prix de revient de l’opération pour €). Les fonds propres prévisionnels actualisés sont évalués à €. La fiche de situation financière et comptable peut donc se présenter de la manière suivante en cours de réalisation (tableau .). Tableau . : Situation financière de l’opération en cours de réalisation INVESTISSEMENTS Prix de revient total INVESTISSEMENTS Dépenses comptabilisées PREVISIONS FINANCEMENTS Emprunts Subventions Fonds propres SITUATION FINANCIERE FINANCEMENTS OBTENUS OU RÉALISÉS Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées SITUATION FINANCIERE FINANCEMENTS INVESTISSEMENTS Reste à comptabiser sur Emprunts restant à contracter prévisions actualisées Emprunts Subventions contractés restant notifiées restant à à encaisser enciasser Subventions restant à obtenir Voir en rappel de la problématique le paragraphe .. « Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable ». Pour des raisons, par exemple, de raccourcissement de délais de chantier ou de mauvaise estimation de la période de préfinancement, la date de consolidation de l’emprunt devient postérieure à la date de réception de l’opération. En conséquence, ces intérêts consolidables (majoration du capital emprunté de €) ne peuvent plus être entièrement immobilisés : € seulement sont comptabilisés dans le prix de revient de l’opération, à sa clôture. Le prix de revient actualisé est donc maintenant de €, minoré de € par rapport aux prévisions initiales. Les fonds propres actualisés sont maintenant de € au lieu de €, soit € de moins que les fonds propres actualisés de la prévision initiale puisque le prix de revient est minoré de €. Le déséquilibre entre les intérêts entièrement consolidés à l’emprunt (ressources de €) et les intérêts partiellement immobilisés (emplois de €) crée un surfinancement apparent qui minore le besoin de fonds propres du même montant. C’est pour cette raison qu’il est recommandé d’indiquer en observation que cette somme de € correspond à des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés. La fiche de situation financière et comptable se présentera donc de la manière suivante (tableau . ci-dessous) lors de la clôture (opération soldée) : Tableau . : Situation financière à la clôture de l’opération INVESTISSEMENTS Prix de revient total PREVISIONS FINANCEMENTS Emprunts INVESTISSEMENTS Dépenses comptabilisées Subventions Fonds propres SITUATION FINANCIERE FINANCEMENTS OBTENUS OU RÉALISÉS Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Observations Subventions encaissées dont intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés pour € SITUATION FINANCIERE FINANCEMENTS INVESTISSEMENTS Reste à comptabiser sur Emprunts restant à contracter prévisions actualisées Subventions restant à obtenir Emprunts contractés restant à encaisser Subventions notifiées restant à enciasser On assiste donc à une diminution du besoin de ressources internes constatée au niveau de l’opération. Dans certain cas de figure où le besoin de fonds propres est à l’origine nul, on peut même constater un surfinancement par comptabilisation de fonds propres négatifs ! Que l’analyste financier Hlm ne se fasse néanmoins pas trop d’illusion : la quote-part d’intérêts consolidés non immobilisés (dans le cas présent €) est comptabilisée en charges d’exploitation de l’exercice et vient donc diminuer, toutes choses égales par ailleurs, le résultat de l’exercice de € et donc les capitaux propres de l’entreprise du même montant. Au total, la situation financière globale de l’entreprise Hlm reste inchangée.

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