L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

10,00 

Les équilibres du bilan Hlm
Le principe de l'analyse des équilibres du bilan
Les équilibres du bilan Hlm
Le fonds de roulement net global (FRNG)
Le fonds de roulement d'exploitation (FRE)
La trésorerie
Exemples simplifiés de bilans

UGS : 3133 Catégories : ,

Description

3133-equilibres-du-bilan-hlm-michel-gouillard

Informations complémentaires

extrait

. L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm . Les équilibres du bilan Hlm . Les points-clés du bilan Hlm . L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison . Les équilibres du bilan Hlm Les grandes masses du bilan juridique, ressources (financements d’un côté) et emplois (biens de l’autre), sont nécessairement équilibrées puisque si un bien figure dans le patrimoine de l'entreprise, c'est qu'il a été financé, d'une manière ou d'une autre, par des fonds propres, des subventions et des emprunts, au moment de son entrée dans le patrimoine de l'entreprise, l’ensemble se traduisant en général par une diminution de la trésorerie. Nous retrouvons le principe de l'équilibre des ressources et des emplois sous-jacents dans cet ouvrage. L'analyse classique des équilibres du bilan juridique a pour objet d'établir, à un instant donné, des liens homogènes entre les différentes ressources et les différents emplois de l'entreprise Hlm. Ces liens reposent en général sur les critères de liquidité et d'exigibilité des ressources et des emplois. Nous verrons ensuite que ces liens peuvent reposer en plus sur la nature des activités exercées par l'entreprise Hlm. Pour mémoire, le bilan juridique normalisé se présente comptablement de la manière suivante :  en ressources : des capitaux propres, des provisions pour risques et charges, des dettes financières, des dettes d’exploitation et hors exploitation et des comptes de régularisation  en emplois : un actif immobilisé, un actif circulant et des comptes de régularisation. Il s’agit de classer ces ressources et emplois selon leur degré de durabilité (critères associés de liquidité et d’exigence) dans l’entreprise Hlm. Schéma . : Bilan juridique normalisé d’une entreprise Hlm On reprend ici le tableau du paragraphe « . La représentation comptable du bilan Hlm ». provisions réglementées Emprunts et dettes financières Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Créances d'exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités & résultat de l'exercice provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d'exploitation, d'immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d'avance et charges à répartir Produits constatés d'avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d'investissement Fournisseurs débiteurs ACTIF CIRCULANT immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régularisation capital – dotations et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF DETTES D'EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF Comptes de régularisation .. Le principe de l'analyse des équilibres du bilan Outre le principe général et intangible de l’équilibre des ressources et des emplois, l'analyse des équilibres du bilan repose sur le principe de base induit qui peut s’exprimer de la manière suivante : les emplois stables et de longue durée doivent être financés par des ressources suffisantes en montant et en durée. Il s'agit de la toute première déclinaison du principe fondamental d'égalité des ressources et des emplois. Il découle de ce principe d'orthodoxie financière trois conséquences :  que les ressources durables devront être suffisantes pour financer les emplois ayant le même caractère de longévité  que des ressources de courte durée ne devront pas financer des emplois longs  que des ressources durables peuvent, après avoir assuré la couverture des emplois longs et stables, financer des emplois de plus courte longévité. Ce principe est résumé par le schéma suivant : Schéma . : Principe de l'analyse des équilibres du bilan EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Les ressources longues et durables sont les capitaux permanents de l’entreprise Hlm. Les emplois longs et stables sont des actifs fixes ou actifs immobilisés. Les ressources courtes sont des dettes exigibles à court terme. Les emplois courts sont des actifs dits circulants (hors trésorerie). Pour une entreprise Hlm, les EMPLOIS LONGS ET STABLES sont constitués majoritairement par les immobilisations corporelles locatives, achevées et en cours de construction, que l'on rassemble sous le vocable général d'immeubles de rapport. Ces immeubles de rapport constituent l'essentiel de l'outil de travail de l'entreprise Hlm dont le cycle de production est soit de à mois si l’on s’en tient à la durée de construction, soit de à ans si l'on s'en tient à la durée d'amortissement de l'immeuble et enfin soit de jours si l'on tient à la fréquence de facturation des loyers. A ce patrimoine immobilier locatif s'ajoutent d'autres immobilisations :  soit incorporelles : biens immatériels dont l'entreprise a la jouissance pour une période généralement longue (baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation mais aussi droit d’usufruit locatif social)  soit corporelles : bâtiments administratifs, matériels de bureau et de transport, outillage  soit enfin financières : titres de participation ou de propriété dans d'autres entreprises, prêts accordés (prêts participatifs et prêts aux collaborateurs de l'entreprise), dépôts et cautionnements versés et prêts réalisés par l'entreprise dans le cadre du financement des opérations d'accession à la propriété par les personnes physiques. Les RESSOURCES LONGUES ET DURABLES d'une entreprise Hlm sont constituées :  de ressources définitives – ou quasi-définitives – en provenance des propriétaires de l'entreprise (capital pour les Sociétés Anonymes et dotation pour les Offices Publics d’Hlm), de l'entreprise elle-même (résultats mis en réserves ou en attente d'affectation, provisions réglementées) ou des tiers (subventions d’investissement)  de provisions constituées par l'entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges et notamment de la provision pour gros entretien)  des dettes de l'entreprise vis à vis des organismes financiers prêteurs (Caisse des Dépôts et Consignations, Caisse de Garantie du Logement Social, Crédit Foncier de France, Caisse d'Épargne, Participation des Employeurs à l'Effort de Construction…) et des clients (dépôts de garantie des locataires notamment). Les EMPLOIS COURTS comprennent des biens et des droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n'ont pas vocation à rester durablement dans l'entreprise. Ces actifs, dits circulants ou cycliques, sont constitués par :  les stocks et en-cours de l'entreprise (approvisionnements et immeubles en cours ou achevés en accession à la propriété)  les créances sur les tiers, notamment les locataires, les acquéreurs, les emprunteurs de l'entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Les RESSOURCES COURTES correspondent, soit à des dettes d'exploitation (État, organismes sociaux, personnel et enfin fournisseurs d'exploitation : il s'agit de factures reçues, comptabilisées et non encore payées), soit à des dettes hors exploitation (dettes diverses et dettes envers les fournisseurs d'immobilisations et les fournisseurs de stocks immobiliers). Quatre traits caractérisent les entreprises Hlm :  le cycle de production immobilière (étude – construction – mise en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables Ce classement des provisions pour risques et charges en ressources stables est fonction de la nature des provisions réalisées. On peut néanmoins se poser la question du caractère permanent d’un certain nombre d’entre elles : provisions pour risques (pertes de change, pertes sur contrats), provisions pour gros entretien, provisions pour remise en état des biens, provisions pour rupture de contrat de travail et licenciement… L'activité d'accession à la propriété peut aussi être assimilée dans certains cas à un emploi stable et long pour tenir compte de la longueur du cycle « étude – construction – vente » bien que le stock accession corresponde à des valeurs d'exploitation.  le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement par des ressources extérieures (les dettes financières et les subventions représentent % du passif des OPH et des SA Hlm en et )  les immobilisations représentent une fraction déterminante de l’actif (% de l’actif des OPH et des SA hlm en et )  la vitesse de rotation des immobilisations est lente et généralement calquée sur la durée des emprunts ayant servi à les financer (de à ans, voire ans). Le schéma suivant présente le bilan simplifié des entreprises Hlm en soulignant de nouveau que la trésorerie est un emploi localisé à l’actif du bilan. Schéma . : Bilan Hlm simplifié ACTIF PASSIF provisions réglementées non remboursable provisions pour risques et charges actif immobilisé dettes financières exigible à moyen et long termes EMPLOIS COURTS : ACTIF CIRCULANT stocks créances d'exploitation et hors exploitation trésorerie dettes d'exploitation et hors exploitation exigible à court terme RESSOURCES LONGUES ET DURABLES : CAPITAUX PERMANENTS subventions RESSOURCES COURTES EMPLOIS LONGS ET STABLES : ACTIF FIXE situation nette Source : « Les organismes de logement social – Chiffres clés ». Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité. Pages , et . Source : « Les organismes de logement social – Chiffres clés ». Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité. Pages , et . Quelques reclassements sont d’ores et déjà introduits dans ce dernier schéma par rapport au bilan juridique normalisé d’une entreprise Hlm présenté au tableau . ci-dessus. En ce qui concerne les ressources au passif du bilan de l’entreprise Hlm :  les dettes financières schématisées ci-dessus comprennent aussi les dépôts et cautionnements, notamment les dépôts de garantie des locataires, volatiles individuellement et à court terme, mais permanents en masse  les dettes financières ne comprennent pas les dettes à très court terme correspondant à des concours bancaires, crédits de trésorerie ou encore découverts bancaires qui constituent de la trésorerie dite passive  les dettes financières ne comprennent pas les intérêts courus et non échus sur les emprunts en cours d'amortissement, reclassés en dettes d'exploitation exigibles à court terme  les dettes financières ne comprennent pas non plus les intérêts compensateurs reclassés ici en « autres fonds propres » et à la condition que les intérêts compensateurs comptabilisés en charges à étaler à l’actif soient eux-mêmes reclassées en « non-valeurs ».  en revanche, les dettes financières incluent le capital restant dû des emprunts à moyen et long terme dont l'échéance finale est inférieure à un an  enfin, les subventions d’investissement sont nettes de subventions virées au compte de résultat. En ce qui concerne les emplois à l’actif du bilan de l’entreprise Hlm :  les immobilisations sont nettes d’amortissements et de dépréciations  il est tenu compte, au niveau de l’actif immobilisé, des actifs dits « fictifs » ou « non-valeurs » : charges à répartir sur plusieurs exercices et primes de remboursement des obligations. Après reclassement par degrés d'exigibilité croissante de ces diverses composantes des dettes financières, on peut définir la notion de capitaux permanents comme la somme des capitaux propres et des dettes financières exigibles à long et moyen termes. Une analyse plus précise est à réaliser pour y ajouter tout ou partie des provisions pour risques et charges. Parce qu'il s'agit alors d'une ressource, située au passif et non plus un emploi, localisé à l'actif. Dans une optique de valorisation de l’entreprise Hlm reposant sur une méthode patrimoniale, il convient de conserver uniquement les éléments générant de la valeur pour une entreprise. Ce principe implique la suppression de certains postes, appelés « non-valeurs ». Pour une entreprise Hlm, les « non-valeurs » concernent le plus souvent les postes suivants : le capital souscrit non appelé, les frais d’établissement, les charges constatées d’avance, les fonds de commerce, les écarts de conversion, les produits constatés d’avance. L’actif net comptable est ainsi calculé à partir des éléments patrimoniaux en excluant les « non-valeurs ». .. Les équilibres du bilan Hlm La surface financière d’une entreprise Hlm s’apprécie, en général, à partir des différents équilibres de son bilan que traduisent les fonds de roulement, outils d’analyse financière privilégiés du bilan Hlm. Ce n’est bien évidemment le seul indicateur financier global, d’autres indicateurs liés notamment au compte de résultat de l’entreprise. On appelle FONDS DE ROULEMENT la différence algébrique entre ressources et emplois de même nature et de même durée. Tout naturellement, on distinguera dans un premier temps deux types de fonds de roulement dès lors que l'on analysera les ressources et emplois longs ou les ressources et emplois courts :  le fonds de roulement net global (FRNG) pour les ressources et emplois longs  le fonds de roulement d’exploitation (FRE) pour les ressources er emplois courts. … Le fonds de roulement net global (FRNG) L'écart entre les ressources durables et les emplois longs et stables est nommé fonds de roulement net global (FRNG) . Le fonds de roulement net global est constitué des ressources longues qui restent disponibles une fois que l'entreprise Hlm a fait face au financement :  du patrimoine locatif terminé et en cours  des immobilisations de structure (certaines immobilisations incorporelles, les bâtiments administratifs, certaines immobilisations financières, certaines non-valeurs). Perçu à la fois comme une véritable marge de sécurité financière indispensable à la pérennité de l'entreprise Hlm, marge de sécurité dont il conviendra de suivre l'évolution d'un exercice à l'autre, et comme un critère de valeur de l'entreprise Hlm, le fonds de roulement net global peut-être : La notion de fonds de roulement net global, née avec le plan comptable de , est un écart défini par le tableau de financement des emplois et des ressources de l'entreprise, entre la variation des ressources durables et la variation des emplois stables. Bien que ce soit la variation du fonds de roulement net global qui soit définie et non le fonds de roulement net global luimême, nous reprenons cette terminologie à notre compte. Cf. Jean LOCHARD « Comprendre le plan comptable révisé » et « Comprendre la gestion », Éditions IFG. Pour des exemples de calcul du FRNG, voir les paragraphes . « Création de l’entreprise Hlm CITADIS », .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion » et .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation ».  POSITIF si les ressources longues sont supérieures aux emplois stables. La situation financière de l'entreprise Hlm est, au premier abord, financièrement saine puisqu'elle dispose de ressources permanentes inemployées au moment de l'analyse et que l’on retrouve normalement en trésorerie à moyen/long terme.  NEGATIF dans l'hypothèse inverse. Dans ces conditions, la situation financière peut être considérée, au premier abord, comme alarmante puisque l'entreprise Hlm utilise des ressources courtes pour financer des emplois longs, ce qui constitue une entorse aux principes d'orthodoxie financière présentés ci-dessus. Il s’agit dans ce cas d’un besoin de trésorerie à moyen/long terme. Il faut néanmoins éviter de porter un jugement définitif sur la surface financière, voire la santé financière de l'entreprise Hlm à partir de l'évaluation instantanée du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique, même en tenant compte d’un certain nombre de reclassements, tout d'abord parce que la définition est perfectible, mais surtout parce que la santé financière d'une entreprise Hlm s'apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l'exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma . : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF HAUT DE BILAN PASSIF ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de roulement net global fonds de roulement net global Voir le paragraphe .. ci-dessus. La précision du « thermomètre » peut être améliorée. Les provisions dont il est question au passif du bilan concernent au minimum les provisions réglementées et certaines provisions pour risques et charges pouvant avoir un caractère récurrent et pérenne pour l’entreprise Hlm. La situation présentée au schéma . ci-dessus reflète un fonds de roulement net global (FRNG) positif c'est à dire un excédent de ressources longues et durables. Un FRNG positif permet à l'entreprise Hlm de disposer de moyens financiers inemployés et disponibles à moyen et long termes en trésorerie au moment de l'analyse pour financer en toute ou partie, par exemples et sans que cette liste soit exhaustive :  le développement interne (construction) ou externe (participations, achats, fusions) de l'entreprise Hlm  la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d'amélioration, reconstitution de composants)  la démolition, comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant  des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d'emprunts)  des immobilisations de structure (bâtiments administratifs, informatique…). Un FRNG positif constitue donc la clé de voûte du développement de l'entreprise Hlm. Un FRNG positif est aussi utile pour couvrir, si nécessaire :  les besoins de financement temporaire des autres activités de l'entreprise (réserves foncières par exemple)  les besoins cycliques de financement de l'exploitation et hors exploitation (aménagement, accession à la propriété…)  des résultats déficitaires d'exploitation en vue de renforcer la capacité sociale d'action de l'entreprise Hlm. Un FRNG positif est généralement la contrepartie d’une trésorerie disponible à plus ou moins long terme et génère ainsi des produits financiers comptabilisés en produits du compte de résultat. La situation présentée au schéma . ci-dessus reflète un FRNG négatif, c'est à dire une insuffisance ou un besoin de ressources longues et durables par rapport aux emplois de même nature. Un FRNG négatif, dans le domaine de l'immobilier locatif, ne peut constituer une situation pérenne car cette insuffisance de moyens financiers doit être comblée :  soit par de nouvelles ressources longues à rechercher (augmentation de capital, augmentation des dettes financières, prêt de haut de bilan, Notamment la provision spéciale de réévaluation uniquement pour les SA d’Hlm. subventions d’investissement) qui vont soit faire perdre de l'autonomie financière à l'entreprise Hlm, soit dégrader sa rentabilité déjà fragile  soit par des ressources courtes, aléatoires, en provenance des cycles d'exploitation et hors exploitation telles que l’allongement des délais de règlement des fournisseurs qui ne peut constituer une solution pérenne  soit enfin par de la trésorerie dite passive et à court et moyen terme (découverts bancaires, concours bancaires courants, avances de trésorerie, préfinancements…). Ces deux dernières mesures consistant à recourir à des ressources courtes pour conforter une insuffisance de ressources longues ne constituent pas une bonne réponse structurelle au problème du FRNG négatif. Il ne s'agit là que d'une perfusion financière, conjoncturelle et cosmétique. Un FRNG négatif n'est financièrement pas confortable pour l'entreprise Hlm qui ne dispose plus de marge de manœuvre ni de ressources pour son développement, pour ses arbitrages patrimoniaux et financiers. Quelle que soit la situation dans laquelle se trouve l'entreprise Hlm (situation ou ), il faut nécessairement :  apprécier le montant du FRNG au regard des besoins futurs de financement en ressources internes disponibles, calibrés par rapport à des investissements futurs  suivre son évolution annuelle : la tendance structurelle à moyen terme est toujours plus significative de l'évolution de l'entreprise Hlm qu'une situation conjoncturelle compte tenu de la longueur des cycles de haut de bilan  apprécier le montant du FRNG au regard des moyens financiers dégagés annuellement par l'exploitation (autofinancement net, cash-flow). Un fonds de roulement négatif impose un diagnostic financier approfondi afin d'évaluer la surface financière de l'entreprise Hlm et une analyse de l'évolution de la santé financière à moyen terme de l'entreprise. Enfin, un fonds de roulement net global positif ne doit pas non plus conduire les dirigeants sur le chemin de l'euphorie du développement. En effet, un FRNG peut-être artificiellement majoré, nous l’avons déjà mentionné, notamment lorsque des financements ont été encaissés pour certaines opérations locatives en cours de construction (construction neuve, acquisition avec ou sans amélioration, renouvellement de composants…) mais non encore utilisés au règlement des factures des entreprises. Le montant du fonds de roulement net global évalué à partir du bilan juridique est révélateur à la fois :  de la politique suivie par l'entreprise Hlm au cours des exercices antérieurs en matière de financement des immobilisations (poids relatif des financements extérieurs : emprunts et subventions) et en matière de désendettement (remboursements anticipés des emprunts)  des équilibres d'exploitation passés et notamment de l'autofinancement dégagé au cours des exercices antérieurs et plus globalement des cash-flows (c’est-à-dire y compris les plus-values de cessions des logements ou immeubles locatifs). En ce qui concerne les bilans cumulés des Offices Publics, OPAC et Sociétés Anonymes d’Hlm, le fonds de roulement net global des organismes d’Hlm est rarement négatif, il est cependant faible en volume et en pourcentage des ressources permanentes : les entreprises Hlm possèdent généralement une situation nette faible, dont une grande partie est par ailleurs utilisée au financement de l'actif immobilisé. De plus, les équilibres d'exploitation qui assurent à peine la couverture des risques futurs d'exploitation (provisions pour risques et charges, provisions pour dépréciation de l'actif) et le renouvellement de l'outil de production (amortissement, renouvellement de composants) ne permettent généralement pas d’autofinancer suffisamment l’expansion de l'entreprise. La sécurité financière, l'autonomie financière et par conséquent la valeur de l'entreprise Hlm passent nécessairement par le contrôle du fonds de roulement net global. Quelques questions à se poser quand le fonds de roulement net global est négatif :  n'y-a-t-il pas eu, les années antérieures, des déficits d'exploitation récurrents importants (reports à nouveau négatifs indiquant des résultats déficitaires cumulés) ?  n'y-a-t-il pas un sous-financement structurel des opérations locatives ? Tous les emprunts ont-ils été mobilisés sur les opérations terminées non soldées (prêts de fin de chantier) ou en cours ? Toutes les subventions ont-elles été mobilisées (construction neuve, acquisition-amélioration…) ?  l'entreprise Hlm n'a-t-elle pas tendance à autofinancer une part importante des travaux et/ou de renouvellement de composants ?  y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières locatives et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? Les réserves foncières dont la destination n'est pas encore connue ou celles destinées à supporter des opérations d'aménagement ou de promotion devraient être comptabilisées en stocks.  une fois les contrats de prêts signés et les notifications de subventions reçues, n'y-a-t-il pas des retards systématiques dans la mobilisation des financements par rapport aux dépenses ?  la durée d’amortissement des constructions locatives et de ses composants n’est-elle pas trop différente de la durée moyenne des emprunts les ayant financées ?  les immobilisations de structure, notamment les bâtiments administratifs, n'ont-elles pas été exclusivement autofinancées ? N'y-a-t-il pas trop d'immobilisations de structure inscrites à l'actif (bâtiments administratifs, outils informatiques, véhicules de transport…) ?  n'y-a-t-il pas eu des remboursements anticipés importants d'emprunts, non ou peu refinancés par des ressources externes ?  n'y-a-t-il pas trop d'immobilisations financières financées exclusivement par des capitaux propres ? … Le fonds de roulement d'exploitation (FRE) Dans la plupart des entreprises, un fonds de roulement net global positif permet aussi de financer les besoins cycliques de financement de l'exploitation et des activités hors exploitation (investissements, stocks immobiliers et autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l'existence :  des stocks de terrains et d'immeubles en cours ou achevés, destinés à la vente dans le cadre de l’accession à la propriété  des stocks de matières consommables mais généralement faibles pour les entreprises Hlm  de créances des clients (créances des locataires et éventuellement des emprunteurs) et de créances diverses. Ces emplois sont évidemment financés par le fonds de roulement net global, quand il existe, mais aussi par les dettes d'exploitation et hors exploitation, révélatrices en général des délais de paiement de l'entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d'exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE roulement d'exploitation (FRE). Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Voir le paragraphe .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation » pour un exemple de calcul. Par souci de simplification, on ne distingue pas pour l'instant les ressources et emplois d'exploitation des ressources et emplois hors exploitation (production d'immobilisations, stocks immobiliers…). Le fonds de roulement d'exploitation d'une entreprise Hlm est généralement positif et constitue donc une ressource financière disponible en trésorerie. En effet, une entreprise qui recouvre plus rapidement ses créances (loyers et acomptes sur charges encaissés mensuellement et au comptant) qu'il ne paie ses débiteurs (établissements financiers remboursés le plus souvent annuellement et à terme échu, fournisseurs payés à jours, taxes et impôts payés annuellement), génère en permanence un flux de trésorerie par le biais des cycles d'exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d'année en fonction de l'importance des échéances à honorer, est provisoire et volatile pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l'activité restent stables. Une partie pérenne peut même être assimilée, dans certaines conditions, à des ressources stables. Schéma . : Le fonds de roulement d'exploitation Situation Situation BAS DE BILAN ACTIF BAS DE BILAN PASSIF ACTIF stocks créances court terme PASSIF stocks dettes court terme créances court terme fonds de roulement d'exploitation dettes court terme fonds de roulement d'exploitation La situation reflète un fonds de roulement d'exploitation (FRE) positif, c'est à dire un excédent de ressources courtes dans la mesure où les ressources de courte durée (dettes à court terme) sont supérieures aux emplois de même nature (stocks et créances à court terme). Il s'agit d'une situation représentative de la situation traditionnelle des entreprises Hlm. Dans ces conditions, le FRE vient abonder la trésorerie. Dans le cas de la situation , les ressources de courte durée sont inférieures aux emplois de courte durée : le fonds de roulement d'exploitation est négatif. Il s'agit d'une insuffisance de ressources courtes. On parlera alors de besoin de fonds de roulement d'exploitation (BFR), situation plus classique des entreprises industrielles. Dans ces conditions, le FRE est « financé » par de la trésorerie à moyen et long terme si elle existe et/ou par des concours bancaires (trésorerie passive). On pressent par ailleurs que le montant du fonds de roulement d'exploitation est proportionnel au volume des activités de l'entreprise Hlm, tant pour la gestion du patrimoine locatif que pour la maîtrise d'ouvrage neuve ou d'amélioration ou pour les autres activités (accession, aménagement…). Il peut arriver que le poids des créances soit tel (retards importants dans le paiement des loyers, vacance importante des logements) que le cycle d'exploitation, au lieu de générer des ressources financières récurrentes à court terme, entraîne un besoin de financement qui doit être couvert par des ressources longues, si elles existent, ou par des concours bancaires et des dettes financières à court terme. Le fonds de roulement d'exploitation doit être abordé avec prudence. Il faut toujours en apprécier :  la nature : le fonds de roulement n'est-il pas acquis grâce à des retards excessifs dans le règlement aux fournisseurs ou majoré par une activité exceptionnelle, mais temporaire, de maîtrise d'ouvrage ?  la stabilité : quelle fraction peut être assimilée à des ressources financières récurrentes et quasi permanentes ? Quelle serait l'incidence d'un changement de rythme dans l'activité de construction de l'entreprise ? Quelle serait l’incidence d’une diminution sensible des activités de l’entreprise Hlm ? L'apparition d'un fonds de roulement d'exploitation négatif et, par conséquent, d'un besoin de financement à court terme, peut être le signe :  d'une diminution très sensible de l'activité de maîtrise d'ouvrage (nonrenouvellement des dettes des fournisseurs d'immobilisations)  de la présence de débiteurs divers pour des montants importants (contentieux par exemple)  de l'accroissement des retards de loyers et des impayés (les créances d'exploitation tardent à rentrer) associé à une défaillance générale du système de recouvrement (créances douteuses qu'il conviendrait d'enregistrer en créances irrécouvrables)  de paiement trop rapide des fournisseurs d'exploitation et hors exploitation… Une situation de bas de bilan difficile (fonds de roulement d'exploitation négatif) ne doit pas trouver son seul remède dans le rallongement des délais de paiement aux fournisseurs. Un rallongement anormal induira nécessairement à terme une augmentation du prix de vente des fournisseurs par intégration du coût financier de ces retards de paiement. … La trésorerie Si l’on revient aux fondamentaux de l’équilibre ressources/emplois, on dispose de l’égalité fondamentale : Emplois = Ressources qui s’écrit aussi, s’agissant du bilan juridique : Actif = Passif Sachant que l’actif est composé de l’actif immobilisé (AI), des créances court terme (CCT) et de la trésorerie (€) et que le passif est composé des capitaux permanents (CP) ainsi que des dettes à court terme (DCT), on peut aussi écrire l’égalité précédente de la manière suivante : AI + CCT + € = CP + DCT soit encore : T = (CP – AI) + (DCT – CCT) avec (CP – AI) = FRNG et (DCT – CCT) = FRE d’où il découle : T = FRNG + FRE D'un point de vue financier, la TRESORERIE est un emploi, résultante de la somme algébrique des fonds de roulement net global et d'exploitation : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie Autrement écrit : T = FRNG + FRE Dans ces conditions, il s'agit plus d'un solde de trésorerie ou d'une trésorerie nette à une date donnée qui n'est autre qu'un état de caisse instantané indiquant la capacité de paiement de l'entreprise Hlm à cette date. La trésorerie est par conséquent constituée, à un moment donné, de ressources financières provenant simultanément :  du fonds de roulement net global (ressources longues diminuées des emplois longs), c’est à dire de l’excédent de ressources longues sur les emplois longs  du fonds de roulement né des cycles d'exploitation et hors exploitation (dettes à court terme diminuées des créances à court terme), c’est-à-dire de l’excédent des ressources courtes sur les emplois courts. Voir aussi les paragraphes . « Création de l’entreprise Hlm CITADIS », .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion » et .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation ». La trésorerie aura toujours par conséquent une double consistance :  une partie stable et durable issue du FRNG qui pourra être rémunérée à l'aide de placements longs ou investie définitivement dans des opérations ou activités liées à l'objet social des entreprises Hlm  une partie plus volatile et irrégulière issue du FRE à laquelle devront correspondre des produits de placements courts et sans risque ou des utilisations temporaires qui peuvent se dénouer rapidement. Les modalités de dépôts et de placement de la trésorerie des entreprises Hlm sont contingentées. En effet, le Code de la Construction précise, en ses articles L – pour les OPH et R – pour les SA d’Hlm, que les organismes d’Hlm ne peuvent acquérir que certaines valeurs mobilières garanties par les États membres de la Communauté Européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace Économique Européen ou en parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs. La situation de trésorerie d'une entreprise Hlm, c'est à dire l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de :  la trésorerie du début de la période  majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période  minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine :  des opérations dues à l'exploitation (encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s'effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu'il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour le jour. Schéma . : Les mouvements de trésorerie d'une entreprise Hlm Relevant des paragraphes , et de la sous-section du paragraphe ou du sous-paragraphe du paragraphe de la sous-section de la section du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les Etats membres de la Communauté européenne ou les autres Etats parties à l'accord sur l'Espace économique européen, libellés en euros.. ENTRÉES – RECETTES SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients encaissements de l'APL décaissements divers encaissements dus aux cessions d'immobilisations Trésorerie en fin de période encaissements divers D'un point de vue plus comptable, la trésorerie est par ailleurs définie au bilan comme la différence entre les valeurs mobilières de placement et les disponibilités de l'actif minorées des concours bancaires et des découverts de banque du passif. On trouve souvent dans les bilans des entreprises Hlm des comptes financiers créditeurs (comptabilisés au passif) qui sont le signe, non pas de difficultés financières, mais au contraire d'une bonne gestion de trésorerie. Contrairement aux autres entreprises (à l'exclusion toutefois des entreprises de grande commercialisation), les entreprises Hlm ont une trésorerie structurellement positive qui a été, jusque dans les années quatre-vingts, peu gérée et pour laquelle on ne concevait pas de comptes financiers créditeurs. On comprend mieux, dès lors, le commentaire de l'Instruction Comptable des Organismes d’Hlm au sujet du compte – Concours bancaires courants et crédits de trésorerie : « L'ouverture d'une ligne de crédit qui ne peut s'analyser comme un recours à l'emprunt, a pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel et éventuel de disponibilités. Cette facilité permet de faire face à un décalage entre un encaissement et un décaissement et ne constitue pas un outil destiné à surmonter des difficultés structurelles de trésorerie. » Schéma . : La trésorerie au bilan d'une entreprise Hlm BILAN ACTIF PASSIF situation nette subventions provisions immobilisations dettes financières fonds de roulement net global stocks créances court terme dettes court terme fonds de roulement d'exploitation trésorerie trésorerie "actif" concours bancaires Dans ce cas précis du schéma . ci-dessus, le fonds de roulement net global et le fonds de roulement d'exploitation sont positifs. En résumé, la trésorerie nette d'une entreprise Hlm supporte une double définition financière et comptable : trésorerie = fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation trésorerie = trésorerie « actif » – concours bancaires courants (trésorerie « passif ») A ce stade de la réflexion, plusieurs questions se posent nécessairement au responsable financier :  quelle est la pérennité ou la volatilité de la trésorerie et comment en optimiser le volume compte tenu de l'activité de l'entreprise Hlm ?  comment la rentabiliser au maximum dans le cadre strict de la réglementation Hlm entre placements financiers et affectation aux opérations nouvelles locatives ou d'amélioration du patrimoine existant ? On rencontre traditionnellement situations d'équilibre de bilan Hlm résumées ci-après : Situation Situation fonds de roulement net global (FRNG) fonds de roulement d'exploitation (FRE) Trésorerie FRNG + FRE positif négatif positif positif positif positif Ces deux situations, décrites par les schémas suivants, permettent d'apprécier la vulnérabilité de la trésorerie. Le degré de fragilité de la trésorerie est en effet fonction du poids relatif du fonds de roulement net global dans la trésorerie : plus celui-ci est faible, plus la trésorerie est vulnérable. Schéma . : La formation de la trésorerie au bilan – situation BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions actif immobilisé provisions actif immobilisé dettes financières stocks et créances court terme dettes financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme FRE stocks et créances court terme EXCÉDENT DE RESSOURCES LONGUES dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts Dans la situation , l'entreprise Hlm dispose de ressources durables (fonds de roulement net global) et de ressources à court terme (fonds de roulement d'exploitation) inemployées, disponibles en trésorerie. La surface financière instantanée des entreprises Hlm se trouvant dans cette situation est à priori financièrement saine à la date d'établissement du bilan. La question pour les entreprises Hlm se trouvant dans cette situation est de savoir si le niveau du fonds de roulement est suffisant pour faire face aux besoins à moyen et long terme. L'enjeu majeur de ces entreprises Hlm est aussi l'utilisation optimale du fonds de roulement net global pour pérenniser l'autofinancement net :  arbitrage de désendettement  placements financiers  autofinancement de la politique d'amélioration de la qualité des logements et du renouvellement des composants  autofinancement des opérations de construction neuve et d'acquisitionamélioration. Schéma . : La formation de la trésorerie au bilan – situation BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions actif immobilisé actif immobilisé dettes financières dettes financières FRNG stocks et créances court terme trésorerie EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG FRE dettes court terme FRE trésorerie INSUFFISANCE DE RESSOURCES LONGUES stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts En situation , l'entreprise Hlm finance une partie de ses activités durables à l'aide de ressources courtes et aléatoires. La surface financière instantanée de cette entreprise Hlm est préoccupante et fragile car le fonds de roulement net global, équilibre fondamental du bilan, est négatif. Elle nécessite un diagnostic approfondi pour évaluer, au minimum, si cette situation est conjoncturelle ou structurelle. La situation peut être conjoncturelle si l'entreprise a, par exemple, réalisé des remboursements anticipés importants d'emprunts. Une situation structurelle suppose des mesures correctrices majeures de haut de bilan (augmentation de capital, transformation d'emprunts en subventions par exemple) mais nécessite aussi une analyse précise de l'évolution prévisionnelle de l'autofinancement net et plus globalement des ressources internes générées par le compte de résultat qui a pour conséquence de majorer le fonds de roulement net global, toutes choses égales par ailleurs. Tout projet d'investissement, financé partiellement ou totalement sur fonds propres, doit être gelé dans l'attente d'une vision claire du FRNG à moyen/long terme. Dans tous les cas, la situation de trésorerie de cette entreprise est fragile et vulnérable car elle repose uniquement sur des dettes à court terme. … Exemples simplifiés de bilans Imaginons une SA d’Hlm ayant la configuration de bilan juridique suivante après reclassements divers tels qu’ils sont présentés au paragraphe .. cidessus : Schéma . : Exemple de bilan d’une SA d’Hlm – situation Situation ACTIF M€ situation nette M€ subventions M€ provisions M€ dettes financières M€ dettes court terme M€ immobilisations M€ stocks M€ créances court terme M€ PASSIF TRÉSORERIE M€ M€ Les montants sont exprimés en millions d’euros (M€). Le FRNG de cette société d’Hlm est égal à M€ décomposé de la manière suivante : situation nette : + subventions nettes : + provisions : + dettes financières : – immobilisations nettes : M€ M€ M€ M€ – M€ Le FRNG est positif, il se dégage donc un excédent de ressources longues sur les emplois de même nature de M€. Mais cet excédent est-il disponible en trésorerie ? Le FRE de cette même société est égal à M€ décomposé de la manière suivante : dettes court terme : – stocks : – créances court terme : Le FRE est lui aussi positif et il se dégage sur les emplois court de M€. M€ – M€ – M€ un excédent de ressources courtes La trésorerie entièrement localisée à l’actif du bilan à hauteur de M€ est égale à la somme algébrique du FRNG ( M€) et du FRE ( M€). La composition de cette trésorerie est remarquable en ce sens où elle est constituée de % d’excédents de ressources longues (FRNG = M€), a priori entièrement disponible. Imaginons une seconde SA d’Hlm ayant la configuration de bilan suivante après divers reclassements. Les montants sont aussi exprimés en millions d’euros (M€). Le total du bilan est quasi-équivalent à celui de la situation mais la répartition des masses à l’intérieur du passif et de l’actif est sensiblement différente. Schéma . : Exemple de bilan d’une SA d’Hlm – situation Situation ACTIF M€ M€ PASSIF situation nette M€ subventions M€ provisions M€ dettes financières M€ dettes court terme M€ TRÉSORERIE TRÉSORERIE M€ M€ M€ immobilisations stocks créances court terme M€ M€ Le FRNG de cette société d’Hlm est égal à – M€ décomposé de la manière suivante : situation nette : M€ + subventions nettes : M€ + provisions : M€ + dettes financières : M€ – immobilisations nettes : – M€ Le FRNG étant négatif, il se dégage donc une insuffisance de ressources longues sur les emplois de même nature de M€. Il est clair que cette société devra rechercher des ressources longues pour financer ses immobilisations telles qu’augmentation de capital, subventions d’investissements et emprunts. Il risque bien évidemment d’y avoir des tensions sur la situation de trésorerie de l’entreprise Hlm. Le FRE de cette même société est égal à M€ décomposé de la manière suivante : dettes court terme : M€ – stocks : – M€ – créances court terme : – M€ Le FRE est positif et il se dégage un excédent de ressources courtes sur les emplois court de M€. La trésorerie est égale à la somme algébrique du FRNG (- M€) et du FRE ( M€), soit – M€. Autrement dit, la situation nette de trésorerie est négative et localisée au passif du bilan. Le redressement de cette trésorerie ne peut se réaliser que par l’apport de ressources à long terme d’au minimum de M€ ! On constate que : trésorerie (- M€) = trésorerie « actif » ( M€) – trésorerie « passif » ( M€ = concours bancaires) Le Ministère en charge du logement a établi le bilan cumulé au // de organismes d’Hlm ( OPH et SA d’Hlm) possédant un parc social de logements locatifs ordinaires. Le bilan cumulé peut être schématisé de la façon suivante en millions d’euros et après retraitement des intérêts courus et non échus, des intérêts compensateurs ou différés et des provisions pour risques et charges en dettes à court terme : Tableau . : Bilan cumulé des SA d’Hlm et OPH en en millions d’euros ACTIF SA & OPH au // Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations en cours montants en % du total millions d'€ ,% ,% ,% PASSIF SA & OPH au // Capitaux propres Provisions risques & charges Dettes à long terme montants en % du total millions d'€ ,% ,% ,% Immobilisations financières ,% Dettes à court terme ,% Stocks et en-cours ,% Concours bancaires courants ,% Créances à court terme ,% Comptes de régularisation ,% Trésorerie ,% ,% Comptes de régularisation TOTAL ACTIF ,% TOTAL PASSIF ,% Il est clair que ce bilan cumulé est proche, dans sa physionomie générale, de la situation exposée ci-dessus avec un Fonds de Roulement Net Global positif ( millions d’€) et un Fonds de Roulement d’Exploitation lui-aussi positif ( millions d’€). Source : « Les organismes de logement social – Chiffres clés ». Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité. Pages , et , et . On notera que les stocks et en-cours sont quasi-exclusivement composés d’immeubles à vendre et de terrains à aménager financés à l’aide de dettes financières qu’il n’est pas possible d’isoler au passif. En conséquence, ces stocks sont regroupés en emplois longs et viennent donc minorer le FRNG. Il en découle que : FRNG + FRE = M€ + M€ = M€ La trésorerie nette T est quant à elle égale à : T = Trésorerie Actif – Trésorerie Passif T = M€ – M€ = M€ On vérifie bien l’égalité : T = FRNG + FRE Les comptes de régularisation sont ici consédérés respectivement comme des dettes à court terme er des créances à court terme.

Vous aimerez peut-être aussi…