Les points-clés du bilan Hlm

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Les points-clés du bilan Hlm
La sectorisation des activités
Les conditions de réussite du diagnostic financier
Les points-clés du bilan Hlm

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. Les points-clés du bilan Hlm .. La sectorisation des activités Par souci de simplification pédagogique, nous n'avons retenu jusqu'à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION. Ces deux fonds de roulement reposaient jusqu’à présent sur les seuls critères de liquidité et d'exigibilité, indépendamment de la nature des activités exercées par l'entreprise Hlm. Mais il est aussi possible de sectoriser par activités tous les éléments permanents du bilan, voire des stocks à caractère immobilier, de manière à déterminer les excédents ou besoins de financement, donc les fonds de roulement, en matière :  d'investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d'investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l'accession à la propriété  d'opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d'activités de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières)  d'activités d'aménagement, de location-attribution, d'opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d'exploitation en distinguant :  le fonds de roulement né de l'exploitation courante proprement dit (fournisseurs d’exploitation, clients locataires…)  le fonds de roulement né des activités de maîtrise d'ouvrage locative (fournisseurs d’immobilisations…)  le fonds de roulement né des autres activités (aménagement, stocks immobiliers…). Pour analyser objectivement la situation financière d'une entreprise Hlm, il faut nécessairement tenir compte de l'organisation et des métiers ou activités exercés par cette entreprise. Voir le paragraphe .. « Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier » ci-après. Les documents financiers, et notamment le bilan Hlm, permettent de dessiner succinctement l'organisation générale de l'entreprise et les diverses activités qu'elle exerce. Les tableaux suivants présentent, pour certaines activités et quelques modalités d'organisation, les principaux repères comptables – sans que cette liste soit exhaustive – qui établissent l'existence de ces activités et les impacts financiers de ces activités sur les fonds de roulement. Nature de l'activité Existence d'une activité de maîtrise d'ouvrage locative en cours Principaux repères comptables de l'activité présence d'immobilisations corporelles en cours à l'actif du bilan (comptes : terrains, constructions…) Impacts comptable et financier de l'activité risque de perturbation du fonds de roulement net global : – soit à la baisse si l'entreprise Hlm préfinance tout ou partie des dépenses d'investissement. présence de dettes fournisseurs – soit à la hausse si la mobilisation d'immobilisations au passif du bilan des emprunts et des subventions (comptes et ) est en avance par rapport à la comptabilisation des dépenses d'investissement présence éventuelle de  augmentation relative du fonds de production immobilisée – immeubles roulement hors exploitation par le de rapport (coûts internes et frais biais des dettes fournisseurs financiers) – en produits du compte d'immobilisations qui peuvent être de résultat (compte ) importantes en fin d'exercice. Fvoir Tableau – Production immobilisée (compte ) de l'Annexe (État II) la présence d'une activité de maîtrise d'ouvrage locative nécessite une analyse des fiches de situation financière et comptable et une analyse financière dite à Fvoir Tableau : Activité de construction et de réhabilitation des terminaison des opérations en cours pour déterminer le montant des informations générales (État IV.) fonds propres engagés en matière des états réglementaires (État IV) d'immobilisations locatives. Fvoir Tableau III. Fiche Tableau de financement – Emplois et Ressources de l'Exercice Variation du Fonds de Roulement des Autres documents de synthèse (État III). Comptabilisation des subventions d'investissement, augmentation des dettes financières locatives, augmentation des immobilisations corporelles… Fvoir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l'État IV- États des dettes financières. Opérations locatives – financements définitifs montants réalisés au cours de l'exercice Nature de l'activité Existence d'une activité de gestion de prêts Principaux repères comptables Impacts comptable et financier de l'activité de l'activité  présence d'immobilisations  augmentation des financières (prêts pour accession) à immobilisations financières et des l'actif du bilan (compte ) dettes financières.  présence de créances sur emprunteurs à l'actif du bilan pour la gestion des prêts en cours (compte )  présence de revenus des prêts principaux et complémentaires pour accession en produits du compte de résultat (compte )  peut perturber à la baisse le fonds de roulement net global si l'entreprise Hlm a financé toute ou partie de ces prêts sur fonds propres.  présence de rémunération sur gestion de prêts en produits du compte de résultat (compte )  présence de charges d'intérêts pour la gestion de prêts accession en charges du compte de résultat (compte ) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l'État IV- États des dettes financières. Accession à la propriété (gestion de prêts). Fvoir Tableau : Autres activités des informations générales (État IV.) des états réglementaires (État IV) Nature de l'activité Existence d'une activité d'aménagement de terrains Principaux repères comptables de l'activité  présence de terrains à aménager en stocks et en-cours à l'actif du bilan destinés à supporter des opérations de lotissement (compte ) Impacts comptable et financier de l'activité  risque de perturber à la baisse le fonds de roulement net global ou le fonds de roulement hors exploitation par une augmentation des stocks non compensée nécessairement par des ressources court terme.  présence en créances diverses de créances sur opérations d'aménagement à l'actif du bilan (compte )  la trésorerie diminue si l'activité est préfinancée en interne d'une façon importante  présence en autres dettes Dettes sur opérations d'aménagement au passif du bilan (compte ) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l'État IV- États des dettes financières. Opérations d'aménagement F voir Tableau : Autres activités des informations générales (État IV.) des états réglementaires (État IV) Nature de l'activité Existence d'une activité d'accession à la propriété Principaux repères comptables de l'activité  présence en stocks et en-cours d'immeubles en cours et/ou d'immeubles achevés disponibles à la vente ou temporairement loués à l'actif du bilan (comptes , et ) Impacts comptable et financier de l'activité  risque de perturber à la baisse le fonds de roulement net global et/ou le fonds de roulement hors exploitation par une augmentation des stocks non compensée nécessairement par des ressources court terme.  présence de créances sur  la trésorerie diminue si l'activité est acquéreurs à l'actif du bilan (compte préfinancée en interne d'une façon ) importante présence de produits de ventes d'immeubles : opérations groupées, constructions neuves, opérations d'acquisition-réhabilitation-revente, de maisons individuelles… en produits du compte de résultat (compte )  présence de production stockée (ou déstockage) travaux en cours travaux en cours et immeubles achevés – en produits (compte )  présence éventuelle de produits constatés d'avance – produits des ventes sur lots en cours au passif du bilan (compte )  présence d'achats de terrains (compte ) et de variation de stocks de terrains en charges du compte de résultat (compte ) présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges du compte de résultat (comptes , et notamment)  présence éventuelle de charges d'intérêts sur opérations d'accession à la propriété – financements de stocks immobiliers (compte ) en charges du compte de résultat  présence de dettes de fournisseurs de stocks immobiliers au passif du bilan (compte ) F voir le Tableau d'incorporation des frais financiers et des coûts internes au coût de production des stocks de l'Annexe (État II) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l'État IV- États des dettes financières. Accession à la propriété (financement de stocks immobiliers) F voir l'État IV- État des stocks et des opérations d'accession à la propriété (fiches à ) des États réglementaires (État IV) F voir Tableau : Accession à la propriété des informations générales (État IV.) des états réglementaires (État IV) Enfin, s'agissant des bâtiments administratifs, ils peuvent être :  soit la propriété de l'entreprise Hlm et inscrits à l'actif du bilan : ils augmentent ainsi l'actif immobilisé et impactent le fonds de roulement net global ; ils induisent alors des amortissements, voire des dépréciations et éventuellement des frais financiers  soit en location (propriétaire privé ou SCI) : ils sont alors comptabilisés en charges d'exploitation et éventuellement en immobilisations financières si l'entreprise Hlm participe à une SCI. .. Les conditions de réussite du diagnostic financier Il convient d'être clair sur l'objet de l'analyse des équilibres du bilan. La détermination des fonds de roulement d'une entreprise Hlm, à une date donnée, éclaire la surface financière de l'entreprise, permet dans certains cas de déceler les indices d'une situation financière difficile, mais n'autorise en aucun cas à porter un jugement pertinent et définitif sur la santé financière de cette entreprise qui conditionne directement sa capacité d'action et de développement. Pour réaliser un diagnostic financier d'une entreprise Hlm et déterminer d'une façon fiable et précise l'excédent réel des ressources à long terme sur les emplois, c'est à dire les moyens financiers disponibles à moyen et long terme de l'entreprise Hlm à un moment donné, une triple démarche préalable est indispensable :  Reclasser par ordre d'exigibilité croissante les ressources et par ordre de liquidité croissante les emplois. Par exemples : o certaines provisions pour risques et charges ne risquent-elles pas de correspondre rapidement à des dettes exigibles à court terme ? o a-t-on pris soin de sortir des dettes financières à long terme les concours bancaires assimilables à la trésorerie passive ? o les intérêts courus et non échus ont-ils été reclassés en dettes à court terme ? o à contrario, les dettes à court terme liées au cycle d'exploitation courante qui se renouvellent en permanence n'ont-elles pas un caractère plus durable ? o a-t-on pris soin de réintégrer, en « autres fonds propres », les versements reçus sur augmentation de capital, les écarts de conversion de passif, les intérêts compensateurs non étalés… o a-t-on réintégré, en « non valeurs », en emplois, les écarts de conversion de l'actif, les primes de remboursement des obligations, les Pour les SA d'Hlm uniquement. terrains dont on ne connaît pas encore la destination, certaines charges à répartir…  Corriger la situation nette de l'entreprise Hlm. Ces éventuelles corrections sont indispensables pour tenir compte de la réalité économique de l'actif ou de l'exploitation (provisions sous-évaluées notamment). Les divers correctifs qui pourront être effectués (provisions pour créances locataires, pour risques accession, pour dépréciation de réserves foncières, corrections d'annualité en ce qui concerne les charges récupérables) auront tous pour effet de diminuer la situation nette de l'entreprise Hlm. Seule une expertise approfondie des comptes de l’entreprise Hlm permet d’envisager des correctifs importants.  Modifier les éléments du bilan pour tenir compte, au minimum, des engagements à terminaison des opérations d'investissements locatifs en cours. Pour cela, il suffit d’introduire à l'actif les dépenses à comptabiliser par rapport au prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, d’introduire les emprunts à encaisser et les subventions à notifier. Cette méthode a l'avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soldées, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements internes. C’est cette méthode d'analyse financière qui sera développée plus avant dans cet ouvrage. .. Les points-clés du bilan Hlm L'inertie apparente du bilan juridique Hlm ne doit cependant pas l'éloigner des préoccupations immédiates du responsable financier. Une dette financière, même surdimensionnée comme l'est aujourd’hui celle des entreprises Hlm et qui correspond à leur modèle économique, doit être gérée et suivie avec autant d'attention que les comptes locataires ou que les placements de trésorerie. Des arbitrages doivent être régulièrement effectués en fonction de l'évolution de l'environnement économique et du marché des taux d'intérêt. D'une manière symétrique et pour les mêmes raisons, on pratique encore assez peu la gestion active des immobilisations locatives dans les entreprises Hlm. Les opérations en cours de réalisation sont peu ou mal analysées. La comptabilité budgétaire et analytique des investissements immobiliers (ou comptabilité de programme), bien qu'obligatoire, est souvent vécue comme une contrainte, donc elle est assez mal renseignée et par conséquent encore plus mal utilisée. Sans faire état des risques encourus par l'absence de suivi analytique d'une opération de maîtrise d'ouvrage en cours ou terminée non soldée, il ne paraît pas possible, aujourd'hui, de réaliser une analyse financière sans disposer de cet outil. Le bilan est révélateur de la politique suivie par une entreprise Hlm, qu'il s'agisse :  de la politique de financement des immobilisations (emprunts, subventions, fonds propres)  de la politique d'amortissement de ces mêmes immobilisations  de la politique de dotations aux provisions pour risques et charges et pour dépréciations. Chacun de ces points devra faire l'objet d'une analyse détaillée car, mêmes réglementairement définis, ils constituent encore bien souvent la marge de manœuvre de l'entreprise qui n'est pas sans effet sur la physionomie du bilan. Le législateur l'a bien compris, puisque la plupart des informations complémentaires contenues dans les annexes concernent le bilan. Situation des ressources et des emplois à une date donnée, le bilan à lui seul ne renseigne pas sur l'évolution des ressources et des emplois au cours d'une période (ce n'est pas son objet !). Cependant l'analyse de l'évolution de la situation financière d'une entreprise Hlm impose souvent une telle réflexion, que la simple comparaison de deux bilans limite très vite au constat de l'évolution en masse de certains postes. Seul le TABLEAU DE FINANCEMENT (ou tableau des emplois et ressources) de l'exercice permet une telle approche analytique. Ce tableau est parfois difficile à comprendre, souvent complexe à construire mais il est incontournable pour expliquer l’évolution entre deux bilans juridiques et donc l’évolution du fonds de roulement net global notamment. Enfin, un diagnostic sur la santé financière d'une entreprise Hlm à un moment donné n'a d'intérêt que s'il est associé :  à une analyse des ressources financières générées annuellement par l'exploitation (autofinancement net, cash-flow)  à une analyse des besoins futurs de financements (construction neuve, remplacement de composants, investissements de structure, immobilisations financières…).

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