Le calcul des fonds de roulement

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Le calcul des fonds de roulement
Méthodologie de calcul
Le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique
Le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique
Le calcul de la trésorerie nette
L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS

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Description

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Informations complémentaires

extrait

. Le calcul des fonds de roulement Les fonds de roulement, notamment les fonds de roulement de haut de bilan, sont des outils nécessaires à l’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm. Ils nécessitent une méthodologie de calcul claire, mais souple et évolutive. .. Méthodologie de calcul Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (FRNG) est défini comme la différence entre les ressources durables du passif et les emplois longs et stables de l'actif. Il s'agit donc d'un fonds de roulement de haut de bilan, à moyen et long terme. Chaque membre de cette équation peut être défini directement à partir du bilan juridique normalisé. C’est l’indicateur financier le plus important car, compte tenu du modèle économique spécifique des entreprises Hlm, il répond directement à la question fondamentale : le volume de capitaux propres de l’entreprise Hlm permetil de faire face aux besoins internes (fonds propres) générés par les différentes activités à moyen et long terme de l’entreprise Hlm ? Le bilan de l’entreprise Hlm peut être sectorisé – par ordre d’importance et en référence aux marges brutes des soldes intermédiaires de gestion – en :  activité d’investissement immobilier locatif  activité d’investissements de structure  activité financière  activité de gestion de prêts  activité de promotion / accession à la propriété  autres activités (aménagement, opérations pour le compte de tiers…). Ces activités ont une rotation différente dans l’entreprise Hlm : à ans, voire plus encore, pour les investissements immobiliers locatifs et les bâtiments administratifs, ans au plus pour la gestion de prêts, à ans pour la promotion/accession à la propriété et l’aménagement. Il s’agira de déterminer, pour chacune de ces activités, le besoin de ressources internes, autrement dit le montant des fonds propres investis au / de l’exercice comptable et qui le sera plus ou moins longuement en fonction de la rotation et de la pérennité de ces activités dans l’entreprise Hlm. Si le montant des capitaux propres est supérieur à l’ensemble de ces besoins de ressources internes, alors le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL de l’entreprise est positif et l’entreprise Hlm dispose a priori des ressources Par référence à l’objet social des entreprises Hlm énuméré dans les statuts-types. internes disponibles pour financer totalement ou partiellement de nouveaux investissements. Bien évidemment, avoir un FRNG positif est nécessaire, mais encore faut-il qu’il soit suffisant au regard des ambitions de développement futur de l’entreprise. La méthodologie de calcul des fonds de roulement repose donc sur une triple démarche : . isoler les ressources et emplois longs constitutifs du FRNG des autres ressources et emplois du bilan, notamment ceux fléchés en direction des fonds de roulement d’exploitation, hors exploitation et d’investissement . partitionner les ressources et emplois du bilan par activités, notamment les ressources et emplois longs . reclasser certaines ressources et emplois, soit en fonction de leur durabilité dans l’entreprise Hlm, soit en fonction de leur rattachement à une activité. Le reclassement des ressources et des emplois du bilan juridique se fait :  à partir de la balance détaillée des comptes, arrêtée en fin d’exercice car les comptes de bilan sont parfois trop synthétiques  à partir des annexes, des documents de synthèse et des états réglementaires  enfin à partir de tableaux spécifiquement construits pour l’occasion ou faisant référence à des tableaux existants. Neuf tableaux spécifiques de ventilation sont construits, explicitant aussi bien des comptes de passif que des comptes d’actif du bilan Hlm. Si l’on s’en tient tout d’abord aux ressources de l’entreprise Hlm, le premier tableau nécessaire à l’analyse financière concerne les subventions d’investissement comptabilisées au passif du bilan. En effet, ces subventions notifiées sont comptabilisées soit par donneurs d’ordre (État, établissements publics locaux ou nationaux, PEEC…) soit en fonction de l’état d’avancement des opérations d’investissement si l’on fait référence aux fiches de situation financière et comptable (opérations locatives soldées, terminées non soldées, en cours, réserves foncières locatives, préliminaires locatifs, bâtiments administratifs). Le tableau ci-dessous fait référence aux différentes activités de l’entreprise Hlm, y compris les subventions d’investissement qui ne sont plus ou qui ne sont pas affectées à une activité. Ce tableau est fortement inspiré, dans sa structuration, de l’état récapitulatif des emprunts. Pour réaliser ce tableau, il Voir aussi, ci-dessus, les paragraphes .. relatif aux capitaux propres et .. relatif au contrôle des financements externes. faut disposer du bilan réglementaire et normalisé de l'entreprise Hlm, des fiches de situation financière et comptable et de l’état de contrôle des subventions d’investissement avec le passif du bilan. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : état des subventions d’investissement montant brut montant net =+ réserves foncières opérations locatives – financement définitif opérations locatives vendues et démolies accession : financements stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs subventions à long terme non affectées Totaux Cohérence avec le passif – subventions Remarques pour assurer la cohérence des données saisies avec le passif du bilan : − les subventions d’investissement inscrites au compte de résultat sont saisies en négatif, ce qui conduit à l’égalité algébrique suivante : montant brut + montant inscrit au résultat = montant net − le total des montants bruts doit être identique au montant brut total inscrit au passif du bilan − le total des montants inscrits au résultat doit lui aussi être identique au montant total inscrit au passif du bilan − conséquence de l’ensemble, le total des montants nets doit être impérativement identique à celui inscrit au passif du bilan − si un écart devait subsister entre les totaux du tableau ci-dessus et le passif du bilan, alors l’analyste financier est invité à créer une nouvelle rubrique d’affectation de subventions d’investissement permettant de solder cet écart, puis d’insérer cette nouvelle rubrique dans les tableaux de calcul des fonds de roulement présentés ci-dessous. Le second tableau attaché aux ressources du bilan concerne la ventilation comptable des provisions pour risques et charges en catégories extracomptables :  les provisions pour risques et charges probables  les provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété  les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges. L’objectif de ce tableau consiste à affecter les provisions pour risques et charges dans les activités pour lesquelles elles ont été créées : l’activité de promotionaccession, les fonds de roulement d’exploitation et hors exploitation et enfin les capitaux propres « corrigés ». Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des provisions pour risques et charges provisions pour risques et charges probables provisions pour accession provisions à caractère de réserves montant total des provisions =++ pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes sur contrats pour indemnités départ en retraite et médailles du travail pour autres pensions et obligations similaires pour gros entretien pour charges sur opérations immobilières pour risques et charges sur emprunts autres provisions pour risques et charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges En principe, ces provisions pour risques et charges ont été comptabilisées par l'entreprise Hlm en raison même du principe de prudence. Elles sont comptabilisées parce qu’une obligation de l’entreprise Hlm à l’égard d’un tiers existe et qu’il est probable ou certain qu’elle se traduira par une sortie de ressources au bénéfice du tiers en question. En conséquence, leurs échéances et leurs montants ne sont pas fixés de façon précise. Mais il s'agit très clairement aussi de distinguer les provisions qui pourraient avoir un caractère de réserves et donc seraient assimilables, de ce point de vue financier, à des capitaux propres destinés à rester durablement dans l’entreprise ; cette difficulté est moindre aujourd’hui compte tenu du référentiel IFRS. Remarques pour assurer la cohérence des données saisies avec le passif du bilan : − le montant total des provisions pour risques et charges de ce tableau doit être rigoureusement égal au total des provisions pour risques et charges porté au passif du bilan − les provisions pour gros entretien et les provisions pour indemnités de départ à la retraites et médailles du travail sont volontairement affectées en colonne « provisions pour risques et charges probables » − les provisions pour autres pensions et obligations similaires ne sont pas affectables en activité de promotion-accession à la propriété. Le tableau suivant concerne l'état récapitulatif des emprunts des états réglementaires qui va permettre d'analyser par activités le capital restant dû des emprunts. Pour réaliser ce tableau, il faut naturellement disposer du bilan réglementaire et normalisé de l'entreprise Hlm, de l'état récapitulatif des emprunts, des fiches de situation financière et comptable et de l’état de contrôle des emprunts avec le passif du bilan. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : état récapitulatif simplifié des dettes financières montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées Totaux Cohérence avec le passif – emprunts Remarques pour assurer la cohérence des données saisies avec le passif du bilan : − la rubrique « avances à court et moyen termes non affectées » est assimilable à des concours bancaires. − le total des dettes financières nettes du tableau ci-dessus doit être rigoureusement identique aux dettes financières du passif du bilan qui regroupent les emprunts suivants : o emprunts contractés auprès d’Action Logement (participation des employeurs à l’effort de construction) o emprunts obligataires o emprunts contractés auprès des établissements de crédit (CDC, CGLLS, ex-Caisse des Prêts Hlm…) o emprunts assortis de conditions particulières (participation des salariés aux résultats, emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…). − il n'est pas tenu compte dans ce tableau des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en ressources longues. Ils s'obtiennent par différence entre : o les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en dettes financières, au passif o les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en charges à répartir sur plusieurs exercices, à l'actif. − il n’est pas non plus tenu compte dans ce tableau des dépôts et cautionnements reçus (dépôts de garantie des locataires, redevances en location-accession), ni des concours bancaires courants, ni des intérêts courus et non échus. Le tableau de ventilation des clients créditeurs constitue une simple reprise du compte de passif du même nom, si celui-ci n’est pas ventilé entre locataires et autres clients créditeurs. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des clients créditeurs montant net locataires – Excédents d'acomptes autres clients créditeurs Total Cohérence avec le passif – clients créditeurs Le dernier tableau attaché aux ressources du bilan concerne les dettes fiscales et sociales et autres dettes d’exploitation. Ce tableau n’a d’autre objectif que d’isoler les comptes de TVA sur immobilisations locatives afin de les affecter, en bas de bilan, au fonds de roulement relatif aux investissements, notamment locatifs. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des dettes fiscales et sociales et autres dettes d’exploitation montant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation Si l’on s’en tient maintenant aux emplois du bilan Hlm, le premier tableau d’analyse concerne la ventilation, en bas de bilan, des charges à répartir sur plusieurs exercices afin d’isoler les intérêts compensateurs des autres charges à répartir. Les autres charges à répartir concernent les pénalités de renégociation des emprunts, les frais d’émission des emprunts obligataires et les frais de garantie de la CGLLS. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des charges à répartir sur plusieurs exercices montant net charges différées – intérêts compensateurs autres charges à répartir sur plusieurs exercices Total Cohérence avec l'actif – charges à répartir Le second tableau concerne les immobilisations financières et plus précisément les titres immobilisés (droits de créances). Ce compte enregistre en effet les obligations ou bons souscrits ou acquis selon la réglementation Hlm en vigueur. Ce tableau vise à isoler parmi ces titres immobilisés ceux qui correspondent à des placements de trésorerie proches des valeurs mobilières de placement et par conséquent reclassables en trésorerie à l’actif du bilan. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des titres immobilisés (droits de créances) montant brut total titres assimilables à des placements autres titres immobilisés =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés La cohérence avec le bilan doit se faire tant au niveau des montants bruts qu’au niveau des dépréciations. Un tableau attaché aux emplois du bilan concerne les autres créances d’exploitation. Par symétrie avec le passif, il n’a d’autre objectif que d’isoler à l’actif les comptes de TVA sur immobilisations locatives afin de les affecter, en bas de bilan, au fonds de roulement relatif aux investissements, notamment locatifs. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des autres créances d’exploitation montant net TVA sur immobilisations locatives autres créances d'exploitation Total Cohérence avec l'actif – autres créances exp. Le dernier tableau de ventilation concerne les fournisseurs débiteurs comptabilisés à l’actif du bilan. Ce compte regroupe les avances et acomptes versés par l’entreprise Hlm à ses fournisseurs. Il s’agit simplement de distinguer les fournisseurs de stocks immobiliers, d’immobilisations et d’exploitation. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des fournisseurs débiteurs montant net fournisseurs de stocks immobiliers fournisseurs d'immobilisations fournisseurs d'exploitation et autres débiteurs Total Cohérence avec l'actif – fournisseurs débiteurs .. Le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique La méthodologie de calcul du fonds de roulement net global développée ciaprès repose directement sur les données du bilan juridique et normalisé Hlm et sur l’ensemble des tableaux préparatoires à l’analyse financière tels qu’ils sont décrits au paragraphe ci-dessus. Cette méthodologie s’appuie à la fois sur la double sectorisation :  des ressources durables et des emplois longs et stables  des activités et du reclassement d’un certain nombre de comptes de ressources et d’emplois en fonction de cette double sectorisation. Ceci conduit aux marges suivantes du bilan juridique : Tableau . : Méthodologie de calcul des fonds de roulement à partir du bilan juridique et normalisé Hlm situation nette + autres fonds propres nets des "non-valeurs" = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme fonds propres investis dans la gestion de prêts emprunts long terme non affectés = EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la promotion-accession Moyen terme besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL + + + excédent sur exploitation excédent hors exploitation Court terme excédent sur investissements = TRÉSORERIE NETTE Cette méthode se décompose ainsi en plusieurs phases :  calcul des capitaux propres corrigés destinés à rester durablement dans l’entreprise Hlm  puis calcul de l’excédent de capitaux propres en majorant les capitaux propres corrigés des emprunts à long terme non affectés mais remboursables à terme, et en les minorant des besoins de financement interne des activités d’investissement locatif, d’investissement de structure, d’investissement en immobilisations financières et enfin en gestion de prêts : ces activités ont la rotation la plus longue dans l’entreprise Hlm  puis ensuite calcul du fonds de roulement à long terme en majorant l’excédent de capitaux propres des autres ressources à long terme (dépôts de garantie des locataires…)  et enfin calcul du fonds de roulement net global en majorant/minorant le fonds de roulement à long terme des excédents/besoins de financement interne des activités de promotion-accession à la propriété et des autres activités (activités pour le compte de tiers et activités d’aménageur) ; ces activités ont une rotation plus courte dans l’entreprise Hlm. Les fonds de roulement d’exploitation, hors exploitation et d’investissement sont ensuite calculés et leur somme, rapprochée du fonds de roulement net global, conduit à la trésorerie nette de l’entreprise Hlm. Les emplois, l’actif du bilan, sont appréhendés à partir des montants nets d’amortissement et de déprécation. Les subventions et les dettes financières sont appréhendées au passif à partir des montants nets (subventions nettes et capitaux restant dus des emprunts). Dans le détail, le calcul du fonds de roulement net global conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés : Tableau . : Calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique et normalisé Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails détails capital et fonds de dotation (SA Hlm) ou dotation & autres fonds propres (OPH) primes d'ém ission, de fusion et d'apport (SA Hlm ) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm ) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d'exploitation affectés à l'investis sem ent (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de l'exercice totaux partiels Situation nette () frais d'établissem ent – montant net autres immobilisations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif autres charges à répartir sur plus ieurs exercices intérêts com pens ateurs – Actif primes de remboursem ent des obligations provision spéciale de réévaluation (SA Hlm ) titres participatifs (SA coopératives d'Hlm) différence de conversion – Passif associés – versements reçus sur augmentation de capital (SA intérêts com pens ateurs – Passif s ubventions nettes sur opérations locatives dém olies et s ubventions nettes à long terme non affectées provisions pour indem nités de départ en retraite et m édailles du travail (risques et charges probables) provisions pour risques et charges sur em prunts (ris ques et charges probables) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels totaux partiels Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () baux à long terme et droits d'usufruit – montant net terrains nus – montant net terrains aménagés, loués, bâtis – montant net droits des locataires attributaires autres droits sur imm obilis ations s ubventions réserves foncières – montant net s ubventions opérations locatives – financement définitif m ontant net dettes financières nettes – réserves foncières dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières nettes : opérations locatives : financem ents définitifs I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) agencements et aménagem ents de terrains – m ontant net constructions locatives (sols propre et d'autrui) – montant net im meubles en location-vente, location-attribution et affectation m ontant net terrains en cours – montant net constructions et autres imm obilis ations corporelles en cours m ontant net avances et acomptes versés sur imm obilis ations corporelles en cours – m ontant net totaux partiels bâtiments et installations administratifs – m ontant net installations techniques, matériels, outillage et autres im mobilisations corporelles – montant net participations – apports et avances – m ontant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres immobilis és (droits de créance) – m ontant net autres immobilisations financières – m ontant net totaux partiels prêts pour access ion et aux SCCC – m ontant net totaux partiels totaux partiels Fonds propres investis en locatif () s ubventions bâtiments et installations adm inistratifs – montant dettes financières nettes : bâtim ents et ins tallations administratifs dettes rattachés à des participations (SA Hlm) totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure & financières () s ubventions accession : gestion de prêts – montant net dettes financières nettes : acces sion – ges tion de prêts totaux partiels Fonds propres investis dans la gestion de prêts () emprunts des opérations locatives vendues et démolies emprunts à long term e non affectés – dettes financières nettes totaux partiels Emprunts long terme non affectés () II. EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES (I++++) EMPLOIS RESSOURCES détails détails dépôts de garantie des locataires autres dépôts et cautionnements reçus totaux partiels Autres ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME (II+) terrains à am énager – montant net terrains et im meubles en cours – montant net im meubles achevés – montant net im meubles acquis par résolution de vente, adjudication ou avec garantie de rachat – montant net créances sur acquéreurs – m ontant net créances diverses – SCI ou SCCC – m ontant net totaux partiels opérations pour le com pte de tiers – m ontant net – Actif opérations d'aménagement – montant net – Actif totaux partiels s ubventions accession : financements de stocks imm obiliers m ontant net dettes financières nettes access ion : financements de stocks im mobiliers redevances (location-acces sion) produits des ventes s ur lots en cours provisions pour risques et charges pour access ion totaux partiels Besoin de financement de la promotion-accession () opérations pour le com pte de tiers – Passif opérations d'aménagement – Passif s ubventions d'am énageur – montant net dettes financières nettes : opérations d'am énageur totaux partiels Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (III+++) Parce que cette méthodologie de calcul des fonds de roulement est souple, évolutive et adaptable à la culture financière de chaque entreprise Hlm, un certain nombre d’affectations ayant un impact sur le montant du fonds de roulement net global peuvent être discutées. Par exemples :  le choix d’affecter en « autres fonds propres nets des non-valeurs » les provisions pour indemnités de départ à la retraite et les médailles du travail, la provision pour risques et charges sur emprunts ainsi que les intérêts compensateurs, majore le FRNG  le choix de ne pas affecter la provision pour gros entretien en ressources durables – par exemple en « autres ressources à long terme » – minore le FRNG ; en fonction de l’imminence des départs à la retraite, une fraction de ces provisions pourrait être imputée en bas de bilan  le choix d’affecter, au niveau de l’activité de promotion-accession, à la fois des ressources courtes (produits des ventes sur lots en cours, provision pour risques et charges sur accession) et des emplois courts (créances sur acquéreurs et créances sur SCI ou SCCC) perturbe le calcul du FRNG et celui des fonds de roulement de bas de bilan ; ces ressources et emplois courts relevant de l’activité de promotion-accession à la propriété pourraient aussi être imputés en bas de bilan. De la même manière, un certain nombre d’affectations n’ayant pas d’impact sur le montant du fonds de roulement net global mais sur les marges intermédiaires conduisant au FRNG peuvent aussi être discutées. Par exemples :  le choix d’affecter les subventions nettes des opérations locatives sur opérations démolies et vendues et les subventions nettes non affectées en « autres fonds propres nets de non valeurs » au lieu de la rubrique à « emprunts long terme non affectés » qui s’intitulerait alors « ressources externes non affectées »  pour les SA d’Hlm exclusivement, le choix d’effectuer l’analyse financière avant affectation du résultat de l’exercice qui a pour effet, pour les SA d’Hlm lorsqu’elles distribuent des dividendes, de majorer le FRNG a due concurrence des dividendes à payer ; ces dividendes à payer – mêmes s’ils ne sont encore formellement votés par l’Assemblée Générale des actionnaires – pourraient être soustraits de la situation nette et affectés en bas de bilan  les intérêts compensateurs du passif du bilan, inscrits en « autres fonds propres nets des non-valeurs », pourraient être imputés en « autres ressources à long terme » par exemple  les baux à long terme et les terrains aménagés, loué, bâtis contiennent à la fois des éléments d’immobilisations locatives et d’immobilisations de structure (baux et terrains des bâtiments administratifs) qui minimisent le besoin de fonds propres des immobilisations de structure. La méthode de calcul du FRNG exposée ci-dessus permet de visualiser financièrement comment les « capitaux propres corrigés » sont consommés à la date de clôture du bilan juridique. Ils le sont simultanément par :  les besoins en ressources internes de l’activité de construction locative  les besoins en ressources internes des immobilisations de structure  les besoins en ressources internes des activités financières  et enfin les besoins en ressources internes de l’activité de prêteur. Corrélativement, les « capitaux propres corrigés » sont majorés de ressources à moyen et long terme qui ne sont destinées à demeurer durablement dans l’entreprise (il s’agit des capitaux restant dus des emprunts non affectés ou qui ne sont plus affectés des opérations locatives démolies ou vendues) pour constituer « l’excédent de capitaux propres ». Majoré des dépôts et cautionnement reçus, « l’excédent de capitaux propres » conduit au « fond de roulement à long terme » qui constitue précisément l’excédent de ressources longues sur les emplois longs. Il s’agit du premier indicateur de surface financière de l’entreprise Hlm qui estime le volume de fonds propres disponibles à long terme dans l’entreprise Hlm. Ces fonds propres disponibles à long terme sont alors utilisés pour faire face aux besoins de ressources internes des activités de promotion-accession, d’aménagement et de diverses opérations pour le compte de tiers, si ces activités Parce que ces subventions d’investissement non affectées sont définitivement acquises à l’entreprise Hlm même si elles font progressivement l’objet d’inscriptions au résultat alors que les emprunts, mêmes non affectés, sont remboursables à terme aux prêteurs de capitaux. Ils sont inscrits en « autres fonds propres nets de non-valeurs » par parallélisme avec les intérêts compensateurs des charges à répartir inscrits en « non-valeurs ». annexes à la maîtrise d’ouvrage locative sont récurrentes pour l’entreprise Hlm. Il s’agit en général de besoins à moyen terme de ressources internes compte tenu de la rotation plus rapide de ces activités. Le fonds de roulement ainsi obtenu constitue alors le montant disponible, à moyen et long terme, des fonds propres de l’entreprise Hlm. En conclusion, il est clair que ce calcul de fonds de roulement de haut de bilan représenté par le FRNG constitue une évaluation reposant à la fois sur le bilan juridique et normalisé de l’entreprise Hlm et sur des critères d’exigibilité et de liquidité des ressources et des emplois et une sectorisation des activités induisant des reclassements d’imputations comptables qui peuvent être propres et spécifiques à chaque entreprise Hlm. Autrement dit, l’utilisateur de la méthode exposée ci-dessus peut faire évoluer et/ou adapter ce modèle sous la double contrainte :  de respecter une règle de prudence quant à l’évaluation du FRNG, autrement dit, ne pas surévaluer le FRNG  de respecter la même nature de ressources et d’emplois au niveau de la sectorisation des activités. .. Le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique Les FONDS DE ROULEMENT de bas de bilan sont définis comme la différence entre les ressources courtes du passif et les emplois courts de l'actif. Chaque membre de cette équation peut aussi être défini directement à partir du bilan juridique, document normalisé. On notera que l'activité de promotion – accession à la propriété comptabilisée en stocks au passif du bilan est considérée dans le cadre de cette première approche méthodologique comme une activité impactant le fonds de roulement net global parce que le cycle de production de cette activité alors considérée comme récurrente, donc sa rotation au bilan, est très souvent étalé sur plusieurs exercices. Les emplois, l’actif du bilan, sont appréhendés à partir des montants nets d’amortissement et de déprécation. Dans le détail, le calcul des fonds de roulement de bas de bilan conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés. On notera qu’il est mis en évidence natures de fonds de roulement de bas de bilan :  un fonds de roulement d’exploitationErreur ! Signet non défini. proche de l’activité locative et des activités annexes de l’entreprise Hlm  un fonds de roulement d’investissement proche de la production des immobilisations, généralement locatives  en fonds de roulement qualifié de hors exploitation, qui regroupent les autres éléments de l’activité de production de stocks immobiliers et l’ensemble des éléments qui ne trouvent pas raisonnablement leur place dans les fonds de roulements précédents. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan à partir du bilan juridique et normalisé Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des im mobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organism es payeurs d'APL – m ontant net clients – autres activités – montant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – m ontant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d'exploitation – m ontant net charges constatées d'avance – m ontant net fournis seurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels locataires – excédents d'acomptes autres clients créditeurs fournis seurs d'exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien groupe, ass ociés : opérations en com mun et GIE – m ontant net autres créances divers es – m ontant net fournis seurs débiteurs de s tocks imm obiliers groupe, ass ociés – opérations en com mun et GIE autres dettes diverses provisions pour litiges provisions pour amendes et pénalités provisions pour pertes sur contrats provisions pour charges sur opérations im mobilières autres provisions pour risques et charges fournis seurs de stocks imm obiliers versem ents à effectuer sur titres non libérés (SA Hlm ) totaux partiels Excédent hors exploitation () totaux partiels fournis seurs débiteurs d'im mobilisations Créances : TVA s ur im mobilisations locatives – Actif État & autres collect. publiques – subventions à recevoir montant net totaux partiels détails totaux partiels Excédent sur exploitation () fournis seurs d'im mobilisations Dettes : TVA sur immobilisations locatives – Pas sif totaux partiels Excédent sur investissements () V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) Les remarques effectuées ci-dessus sur la pertinence d’affectation d’un certains de ressources ayant un impact sur le montant du fonds de roulement net global peuvent être, en creux, tout aussi discutées en ce qui concerne l’évaluation des fonds de roulement de bas de bilan. .. Le calcul de la trésorerie nette La trésorerie, pour l’une de ses premières définitions, se présente comme la somme des fonds de roulement net global et des fonds de roulement de bas de bilan. La trésorerie, pour l'autre de ses définitions, se présente comme la différence algébrique entre la trésorerie localisée à l'actif et les concours bancaires courants et crédits de trésorerie imputés au passif. Dans le détail, le calcul de la trésorerie nette conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés. Tableau . : Calcul de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé Hlm EMPLOIS valeurs mobilières de placement – montant net disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placements et intérêts courus – montant net totaux partiels TRÉSORERIE NETTE RESSOURCES détails détails avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels L’analyste financier vérifiera utilement la cohérence des deux montants de trésorerie nette ainsi calculés. Si une différence apparaît entre ces deux montants théoriquement identiques (aux arrondis près), c’est qu’une ou plusieurs erreurs se sont glissées tant au niveau de l’affectation des ressources que de l’affectation des emplois. .. L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS À partir du bilan juridique de la SA d'Hlm CITADIS au / d'un exercice, il est possible de calculer le fonds de roulement net global et les fonds de roulement de bas de bilan tels qu'ils sont définis ci-dessus. Il faut souligner que le poste « emprunts et dettes financières diverses » au passif du bilan n’est pas détaillé par prêteurs et rassemble le capital restant dû de l’ensemble des emprunts octroyés par les prêteurs de capitaux à la SA d’Hlm. Enfin, les tableaux de ventilation d’un certain nombre de postes de passif et d’actif ont été saisis en cohérence avec le bilan et sont présentés à la suite du bilan de l’entreprise. Tableau . : Bilan juridique au /, exprimé en milliers d'euros, de la SA Hlm CITADIS ACTIF Immobilisations incorporelles frais d'établis sement baux à long terme et droits d'usufruit autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains constructions locatives (sur sol propre et sur sol d'autrui) bâtiments et ins tallations adm inistratifs installations techniques, matériels…& autres immo corp. Immeubles en loc-vente, loc-attribution, affectation Immobilisations corporelles en cours terrains constructions & autres im mobilisations corpo. en cours avances et acomptes Amortis. Dépréc. Brut Totaux partiels Net PASSIF Totaux partiels Détail Capital et réserves capital et fonds de dotation (SA Hlm) dotation & autres fonds propres (OPH) primes d'émission, de fusion et d'apport (SA Hlm) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves statutaires ou contractuelles (SA HLM) excédents d'exploitation affectés à l'investissement (OPH) autres réserves Report à nouveau Résultat de l'exercice Subventions d'investissement montant brut des s ubventions d'équipement – Provisions réglementées provision spéciale de réévaluation (SA Hlm) Titres participatifs (SA Hlm) Immobilisations financières participations – apports, avances créances rattachées à des participations titres immobilisés (droits de créance) prêts participatifs prêts pour access ion et aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus TOTAL CAPITAUX PROPRES Provisions pour risques et charges provisions pour risques provisions pour gros entretien autres provisions pour charges y compris sur emprunts TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES TOTAL ACTIF IMMOBILISE Stocks et en-cours terrains à aménager terrains et immeubles en cours immeubles achevés (à vendre ou loués temporairement) imm. acq. par résolution de vente, adjudication ou garantie rachat approvis ionnements Fournisseurs débiteurs Créances d'exploitation locataires et organismes payeurs d'APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs et locataires – acquéreurs /attributaires clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d'exploitation État & autres collect. publiques – subventions à recevoir Créances diverses SCI ou SCCC groupe, associés – opérations en commun et GIE opérations pour le compte de tiers opérations d'aménagement autres créances divers es Disponibilités Primes de remboursement des obligations TOTAL GÉNÉRAL Charges à répartir sur plusieurs exercices Différence de conversion – Actif droits des loc. acquéreurs, attributaires & des affectants droits des locataires attributaires autres droits sur imm obilisations Dettes d'exploitation fournisseurs d'exploitation fournisseurs de stocks immobiliers dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation Dettes diverses fournisseurs d'immobilisations versements à effectuer sur titres non libérés (SA Hlm) as sociés – versements reçus s ur augm. de capital (SA Hlm) groupe, ass ociés – opérations en commun et GIE opérations pour compte de tiers opérations d'aménagement autres dettes diverses Valeurs mobilières de placement TOTAL ACTIF CIRCULANT Dettes financières emprunts et dettes financières diverses dépôts de garantie des locataires redevances (location-accession) autres dépôts et cautionnements reçus dettes rattachés à des participations (SA Hlm) concours bancaires courants et crédits de trésorerie intérêts courus intérêts compensateurs Clients créditeurs Charges constatées d'avance Produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres produits des ventes s ur lots en cours rémunération des frais de ges tion PAP TOTAL DETTES Différence de conversion – Passif TOTAL GÉNÉRAL Tableau . : Tableaux de ventilation de postes de passif et d’actif État des subventions d'investissement – Passif réserves foncières opérations locatives – financement définitif opérations locatives vendues et démolies accession : financements stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs subventions à long terme non affectées Totaux Cohérence avec le passif – subventions montant brut montant net =+ – – – – – – – Analyse des provisions pour risques et charges – Passif provisions pour risques et charges probables provisions pour accession provisions à caractère de réserves montant total des provisions =++ pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes sur contrats pour indemnités départ en retraite et médailles du travail pour autres pensions et obligations similaires pour gros entretien pour charges sur opérations immobilières pour risques et charges sur emprunts autres provisions pour risques et charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges État récapitulatif simplifié des emprunts – Passif montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées Totaux Cohérence avec le passif – emprunts État des clients créditeurs – Passif montant net locataires – Excédents d'acomptes autres clients créditeurs Total Cohérence avec le passif – clients créditeurs État des dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation – Passif montant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales… État des charges à répartir sur plusieurs exercices – Actif montant net charges différées – intérêts compensateurs autres charges à répartir sur plusieurs exercices Total Cohérence avec l'actif – charges à répartir État des titres immobilisés – Droits de créances – Actif titres m ontant brut assimilables autres titres total à des im mobilisés placem ents =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés État des autres créances d'exploitation – montant net Actif montant net TVA sur immobilisations locatives autres créances d'exploitation Total Cohérence avec l'actif – autres créances exp. État des fournisseurs débiteurs – montant net – Actif montant net fournisseurs de stocks immobiliers fournisseurs d'immobilisations fournisseurs d'exploitation et autres débiteurs Total Cohérence avec l'actif – fournisseurs débiteurs À partir de la méthodologie exposée ci-dessus, le fonds de roulement net global de cette SA d'Hlm est évalué à K€. Les étapes de calcul sont présentées ci-dessous. Tableau . : Évaluation du FRNG de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros RESSOURCES en milliers d'euros détails capital et fonds de dotation (SA Hlm) ou dotation & autres fonds propres (OPH) prim es d'émis sion, de fusion et d'apport (SA Hlm ) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d'exploitation affectés à l'investiss ement (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de l'exercice totaux partiels Situation nette () frais d'établissem ent – montant net autres immobilis ations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif autres charges à répartir s ur plusieurs exercices intérêts com pens ateurs – Actif primes de remboursement des obligations totaux partiels provision spéciale de réévaluation (SA Hlm) titres participatifs (SA coopératives d'Hlm) différence de conversion – Passif associés – versements reçus sur augm entation de capital (SA intérêts compensateurs – Pas sif subventions nettes sur opérations locatives dém olies et subventions nettes à long terme non affectées provisions pour indemnités de départ en retraite et médailles du travail (risques et charges probables ) provisions pour risques et charges sur emprunts (risques et charges probables ) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () détails I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) baux à long term e et droits d'usufruit – montant net terrains nus – montant net terrains aménagés, loués, bâtis – montant net agencements et aménagements de terrains – m ontant net constructions locatives (sols propre et d'autrui) – montant net im meubles en location-vente, location-attribution et affectation m ontant net terrains en cours – montant net constructions et autres imm obilisations corporelles en cours m ontant net avances et acom ptes versés sur imm obilisations corporelles en cours – m ontant net totaux partiels bâtiments et installations administratifs – m ontant net installations techniques, m atériels, outillage et autres im mobilisations corporelles – m ontant net participations – apports et avances – m ontant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres imm obilis és (droits de créance) – m ontant net autres immobilis ations financières – montant net totaux partiels droits des locataires attributaires autres droits s ur im mobilisations subventions réserves foncières – m ontant net subventions opérations locatives – financem ent définitif montant net dettes financières nettes – rés erves foncières dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières nettes : opérations locatives : financements définitifs prêts pour acces sion et aux SCCC – m ontant net totaux partiels totaux partiels Fonds propres investis en locatif () subventions bâtiments et ins tallations administratifs – montant dettes financières nettes : bâtiments et installations adm inistratifs dettes rattachés à des participations (SA Hlm ) – totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure & financières () subventions acces sion : ges tion de prêts – m ontant net dettes financières nettes : access ion – gestion de prêts totaux partiels Fonds propres investis dans la gestion de prêts () emprunts des opérations locatives vendues et démolies emprunts à long terme non affectés – dettes financières nettes totaux partiels Emprunts long terme non affectés () II. EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES (I++++) dépôts de garantie des locataires autres dépôts et cautionnem ents reçus totaux partiels Autres ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME (II+) terrains à am énager – montant net terrains et im meubles en cours – montant net im meubles achevés – montant net im meubles acquis par rés olution de vente, adjudication ou avec garantie de rachat – m ontant net créances sur acquéreurs – montant net créances diverses – SCI ou SCCC – m ontant net totaux partiels opérations pour le com pte de tiers – m ontant net – Actif opérations d'aménagement – m ontant net – Actif totaux partiels subventions acces sion : financem ents de stocks imm obiliers montant net dettes financières nettes accession : financements de stocks imm obiliers redevances (location-access ion) produits des ventes sur lots en cours provisions pour risques et charges pour accession totaux partiels Besoin de financement de la promotion-accession () opérations pour le compte de tiers – Passif opérations d'aménagem ent – Pas sif subventions d'aménageur – m ontant net dettes financières nettes : opérations d'aménageur totaux partiels Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (III+++) – – Les rubriques grisées font référence aux tableaux préparatoires de l’analyse financière présentés ci-dessus. La situation nette, somme du capital, des réserves, du report à nouveau et du résultat de l'exercice, est égale à K€. Les éventuels dividendes à verser aux actionnaires n’ont pas été déduits du résultat de l’exercice. La situation nette, minorée des « non-valeurs » (frais d’établissement, autres immobilisations incorporelles, autres charges à répartir, intérêts compensateurs, primes de remboursement des obligations) et majorée des subventions d'investissement non affectées et d’un certain nombre de provisions pour risques et charges (départ en retraite, médailles du travail, risques et charges sur emprunts) ainsi que des provisions réglementées, conduit à un montant de capitaux propres corrigés de K€. Le besoin de ressources internes pour financer les investissements locatifs est estimé à K€ (le besoin de ressources internes apparaît avec un signe négatif dans le tableau de calcul : il s’agit d’un solde indiquant une insuffisance de ressources externes). Le besoin de ressources internes pour financer les investissements de structure et les immobilisations financières est estimé à K€. Il s’agit, de nouveau, d’un solde indiquant une insuffisance de ressources externes. Le besoin de ressources internes pour financer la gestion de prêts est, dans le cas présent, positif ; autrement dit la gestion de prêts conduit à un excédent de ressources internes de K€ (un besoin de ressources internes qui apparaît avec un digne positif dans le tableau de calcul constitue une ressource, plus précisément dans le cas présent un excédent de ressources). Enfin, les emprunts non affectés qui constituent une ressource à long terme sont évalués à K€. Les capitaux propres corrigés, majorés des emprunts à long terme, minorés des différents besoins de ressources internes (locatif, immobilisations de structure, activités immobilières, activité de prêteur de capitaux), conduit à un excédent de capitaux propres de K€. Autrement dit, dans ce cas présent, % des capitaux propres corrigés, majorés des emprunts non affectés, sont mobilisés pour financer les besoins de financements des investissements locatifs (%) et des immobilisations de structure et financières (%). Cette disproportion ne constitue pas une anomalie financière pour une entreprise Hlm, bailleur social, dont le cœur de métier est précisément d’être propriétaire immobilier locatif. Si l’on ajoute à l’excédent de capitaux propres les dépôts de garantie des locataires et les autres dépôts et cautionnement reçus (pour un total de K€) qui sont sensés rester durablement, en volume, dans l’entreprise Hlm et constituent donc des ressources à long terme, on détermine un fonds de roulement à long terme de K€. Ce fonds de roulement à long terme est utilisé pour financer les besoins en ressources internes des autres activités de haut de bilan de l’entreprise Hlm, autres que les investissements locatifs, de structure et financiers et qui restent beaucoup moins durablement dans l’entreprise Hlm :  besoin de ressources internes de l’activité de promotion-accession à la propriété pour K€  excédent de ressources internes des activités d’aménageur et d’opération pour compte de tiers pour un montant total de K€. Ces deux besoins de ressources internes peuvent être très variables d’un exercice à l’autre en fonction des ventes réalisées en matière d’accession à la propriété et d’aménagement. À l’issue de la prise en compte de ces besoins de fonds propres, on détermine le fonds de roulement net global à moyen et long termes évalué à K€. Au total, la SA d’Hlm CITADIS dégage un excédent de ressources longues par rapport aux emplois longs de K€ sur les bases de la méthodologie exposée ci-dessus reposant directement sur le bilan juridique et normalisé de l’entreprise Hlm. La surface financière de l’entreprise Hlm CITADIS semble, a priori, peu préoccupante et plutôt satisfaisante. Mais la première question, à ce niveau de raisonnement financier, est de savoir si ce fonds de roulement est entièrement disponible pour autofinancer des investissements futurs de la société ? Bien évidemment, cette première étape de l’analyse financière ne répond pas à la question puisqu’il n’est pas tenu compte, au niveau des investissements locatifs et notamment des opérations en cours de construction, des financements externes restant à contracter ou à notifier et des dépenses restant à comptabiliser. Et la seconde question est de savoir si ce fonds de roulement évalué en fin d’exercice est réellement disponible en trésorerie ? Seule la prise en compte des fonds de roulement de bas de bilan permet de répondre à cette seconde question. Tableau . : Évaluation des fonds de roulement de bas de bilan de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros intérêts courus des im mobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organism es payeurs d'APL – montant net clients – autres activités – m ontant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d'exploitation – montant net charges constatées d'avance – m ontant net fournis seurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels RESSOURCES en milliers d'euros détails détails locataires – excédents d'acom ptes autres clients créditeurs fournisseurs d'exploitation autres dettes fiscales, s ociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rém unération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien totaux partiels Excédent sur exploitation () groupe, ass ociés : opérations en com mun et GIE – m ontant net autres créances diverses – montant net fournis seurs débiteurs de stocks imm obiliers totaux partiels fournis seurs débiteurs d'im mobilisations Créances : TVA s ur im mobilisations locatives – Actif État & autres collect. publiques – subventions à recevoir montant net totaux partiels groupe, associés – opérations en comm un et GIE autres dettes divers es provisions pour litiges provisions pour am endes et pénalités provisions pour pertes s ur contrats provisions pour charges sur opérations imm obilières autres provisions pour risques et charges fournisseurs de stocks immobiliers vers ements à effectuer s ur titres non libérés (SA Hlm) totaux partiels Excédent hors exploitation () fournisseurs d'imm obilisations Dettes : TVA s ur im mobilisations locatives – Pass if totaux partiels Excédent sur investissements () V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) TRÉSORERIE NETTE (IV+V) – Les fonds de roulement de bas de bilan de la SA d'Hlm CITADIS sont évalués à :  K€ pour l’exploitation : il s’agit d’un excédent de ressources à court terme  K€ pour l’hors exploitation : il s’agit, ici encore, d’un excédent de ressources à court terme  – K€ pour l’investissement ; il s’agit d’un besoin de fonds de roulement à court terme qui trouve précisément son origine dans le volume de subventions notifiées mais non encore encaissées ( K€). Au total, il se dégage un excédent de ressources courtes par rapport aux emplois courts de K€. En synthèse, on peut résumer la situation financière de la SA d'Hlm CITADIS de la manière suivante : situation nette + autres fonds propres nets des "non-valeurs " = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres inves tis en locatif fonds propres inves tis en immobilisations de structure & financières fonds propres inves tis dans la gestion de prêts – – emprunts long terme non affectés = EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la promotion-accession besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL + + + – excédent sur exploitation excédent hors exploitation excédent sur investissements – = TRÉSORERIE NETTE Compte tenu du modèle économique des entreprises Hlm françaises, il est clair que les capitaux propres, voire la situation nette, sont en général fléchés très majoritairement en direction de la couverture des besoins internes de financement de l’activité de maîtrise d’ouvrage locative. La trésorerie nette, égale à la somme algébrique des différents fonds de roulement, se monte à K€ au / de l'exercice. Cette méthode d’analyse informe le responsable de l'entreprise Hlm sur la composition de la trésorerie nette de l'entreprise à la clôture de l'exercice. Dans le cas présent, la trésorerie nette est constituée d'une fraction longue et stable (le fonds de roulement net global) à hauteur de % ( K€) et d'une partie plus courte et plus volatile (les fonds de roulement d'exploitation, hors exploitation et d’investissement) à hauteur de % ( K€). La cohérence financière dans l’évaluation de la trésorerie nette de l’entreprise Hlm est ensuite vérifiée directement à partir du bilan : Tableau . : Évaluation de la trésorerie nette de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros RESSOURCES en milliers d'euros détails valeurs mobilières de placement – montant net dis ponibilités – montant net titres im m obilis és ass im ilables à des placem ents et intérêts courus – m ontant net totaux partiels TRÉSORERIE NETTE détails avances à court et m oyen termes non affectées – dettes financières nettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels La SA d'Hlm CITADIS disposerait, en conclusion de cette première approche financière, de ressources internes disponibles à moyen et long terme à hauteur de . M€. Ces ressources moyennes et longues sont immédiatement disponibles en trésorerie. Il reste à savoir si, d’une part, elles sont pérennes à court terme compte tenu des opérations d’investissement locatif en cours de réalisation et si, d’autre part, elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face aux besoins futurs d’autofinancement du développement interne ou externe de l’entreprise Hlm, des travaux d'amélioration à engager… .. Le calcul du fonds de roulement net global « explicite » … Approche méthodologique L’évaluation du FRNG telle qu’elle est présentée ci-dessus repose, nous l’avons plusieurs fois souligné, sur le bilan juridique des entreprises Hlm à partir des montants nets de l’actif et notamment des montants nets des immobilisations locatives (hors amortissements et dépréciations). L’approche « version nette » de cette première évaluation de FRNG est cohérente puisque les immobilisations locatives sont présentées nettes d’amortissements et de dépréciation et les ressources externes mobilisées pour le financement de ces immobilisations locatives sont présentées nettes de remboursement en capital pour les emprunts et nettes de subventions inscrites au résultat pour les subventions d’investissement. Cette approche « version nette » présente néanmoins l’inconvénient de masquer le mécanisme de création ou de reconstitution de fonds propres par rapprochement entre l’amortissement des immobilisations locatives – qui constitue une ressource pour l’entreprise Hlm – et les remboursements du capital des emprunts et des quotes-parts de subventions virées au résultat – qui constituent des emplois pour l’entreprise Hlm -. Autrement dit, la méthode précédente du calcul du FRNG n’est pas, financièrement et analytiquement, suffisamment explicite car elle ne précise pas clairement la nature des besoins en ressources internes en matière d’investissements immobiliers locatifs : fonds propres investis à l’origine des opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits financiers (remboursement du capital des emprunts et subventions virées au résultat). Si cet écart est positif, il y a alors dégagements de fonds propres et dans le cas inverse il y a besoins de fonds propres qui viennent s’ajouter aux besoins de fonds propres à l’origine des investissements. L’approche « version nette » présente donc l’inconvénient de masquer, au bilan juridique, la masse de fonds propres qui a été investie à l’origine dans

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