Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

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Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »
Approche méthodologique
L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS

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Description

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de . M€. Ces ressources moyennes et longues sont immédiatement disponibles en trésorerie. Il reste à savoir si, d’une part, elles sont pérennes à court terme compte tenu des opérations d’investissement locatif en cours de réalisation et si, d’autre part, elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face aux besoins futurs d’autofinancement du développement interne ou externe de l’entreprise Hlm, des travaux d'amélioration à engager… .. Le calcul du fonds de roulement net global « explicite » … Approche méthodologique L’évaluation du FRNG telle qu’elle est présentée ci-dessus repose, nous l’avons plusieurs fois souligné, sur le bilan juridique des entreprises Hlm à partir des montants nets de l’actif et notamment des montants nets des immobilisations locatives (hors amortissements et dépréciations). L’approche « version nette » de cette première évaluation de FRNG est cohérente puisque les immobilisations locatives sont présentées nettes d’amortissements et de dépréciation et les ressources externes mobilisées pour le financement de ces immobilisations locatives sont présentées nettes de remboursement en capital pour les emprunts et nettes de subventions inscrites au résultat pour les subventions d’investissement. Cette approche « version nette » présente néanmoins l’inconvénient de masquer le mécanisme de création ou de reconstitution de fonds propres par rapprochement entre l’amortissement des immobilisations locatives – qui constitue une ressource pour l’entreprise Hlm – et les remboursements du capital des emprunts et des quotes-parts de subventions virées au résultat – qui constituent des emplois pour l’entreprise Hlm -. Autrement dit, la méthode précédente du calcul du FRNG n’est pas, financièrement et analytiquement, suffisamment explicite car elle ne précise pas clairement la nature des besoins en ressources internes en matière d’investissements immobiliers locatifs : fonds propres investis à l’origine des opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits financiers (remboursement du capital des emprunts et subventions virées au résultat). Si cet écart est positif, il y a alors dégagements de fonds propres et dans le cas inverse il y a besoins de fonds propres qui viennent s’ajouter aux besoins de fonds propres à l’origine des investissements. L’approche « version nette » présente donc l’inconvénient de masquer, au bilan juridique, la masse de fonds propres qui a été investie à l’origine dans les opérations locatives terminées soldées et non soldées à partir de la comparaison entre le prix de revient définitif des opérations et les financements externes définitifs. Les opérations locatives en cours ne peuvent bien évidemment pas rentrer dans ce cadre d’analyse car au bilan juridique de fin d’exercice :  leurs dépenses ne sont pas encore toutes comptabilisées  leurs financements externes ne sont pas encore tous contractés et/ou notifiés  en conséquence, le montant des fonds propres à investir n’est pas encore totalement finalisé, sauf au niveau de la comptabilité de programme  elles ne font pas encore l’objet d’amortissement, mais éventuellement de dépréciations. Pour mettre en évidence ce double mécanisme relatif aux fonds propres des opérations locative terminées, il y a nécessité d’approcher le FRNG tout à la fois à partir des valeurs brutes, tant à l’actif qu’au passif, pour les immobilisations locatives, mais aussi des valeurs brutes des financements externes de ces immobilisations locatives et tenir compte par ailleurs des amortissements et des remboursements du capital des emprunts et de quotesparts de subventions virées au résultat. Préalablement à l’estimation de ce FRNG plus « explicite », il y a donc lieu de distinguer les opérations d’investissement locatif des opérations d’investissement de structure pour les postes de baux à long terme et de droits d’usufruit et pour les terrains aménagés, loués et bâtis. Les tableaux suivants présentent ce projet de ventilation : Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des baux à long terme et droits d’usufruit montant brut amortissement dépréciation montant net =– baux des opérations locatives et droits d'usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l'actif Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des terrains aménagés, loués et bâtis terrains des opérations locatives terrains des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l'actif montant brut dépréciation montant net =- C’est aussi l’occasion de distinguer les amortissements des dépréciations – globalisés au niveau du bilan juridique – notamment pour les baux à long terme et les droits d’usufruit, les terrains n’étant pas amortissables mais seulement dépréciables. Pour les mêmes raisons, il est utile de distinguer les amortissements des dépréciations pour les comptes d’immobilisations corporelles relatifs aux investissements locatifs. C’est l’objet du tableau suivant : Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des amortissements et des dépréciations des immobilisations locatives amortissement dépréciation montant total =+ baux à long terme et droits d'usufruit terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) immeubles en location-vente, location-attribution ou reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec l'actif – amortissement & dépréciation des immo. locatives Les informations relatives aux baux, aux droits d’usufruit, aux terrains nus et aux terrains aménagés, loués, bâtis sont reprises directement de l’actif du bilan juridique et des tableaux préparatoires précédents. Normalement, les opérations en cours (constructions) ne peuvent faire l’objet d’amortissement. Enfin, il y a lieu de déterminer pour les emprunts définitifs ayant financé les opérations locatives les amortissements courus et non échus (ACNE). Il Voir la présentation des amortissements financiers courus et non échus dans « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – , pages et ainsi que les pages , et de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – les principes de base » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . suffit de compléter l’état préparatoire relatif aux dettes financières. Signalons, à toutes fins utiles, que les ACNE sont désormais une mention obligatoire de l’état récapitulatif des emprunts. Tableau . : Tableau préparatoire à état récapitulatif simplifié des dettes financières l’analyse montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– financière : rembours. courus et non échus réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées Totaux Cohérence avec le passif – emprunts Dans le détail, le calcul du fonds de roulement net global « explicite » conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés. Tableau . : Calcul du fonds de roulement net global « explicite » à partir du bilan juridique et normalisé Hlm Voir la « Fiche : État récapitulatif des emprunts » de l’annexe IV- États des dettes financières des États réglementaires. EMPLOIS RESSOURCES détails détails Situation nette () Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) baux à long terme et droits d'usufruit locatif – montant brut terrains nus – montant brut terrains aménagés, loués, bâtis locatifs – montant brut agencements et aménagements de terrains – montant brut constructions locatives (sol propre et d'autrui) – montant brut immeubles en location-vente, location-attribution et affectation montant brut terrains en cours – montant brut droits des locataires attributaires autres droits sur immobilisations subventions réserves foncières – montant net subventions opérations locatives – financement définitif montant brut dettes financières nettes – réserves foncières dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières réalisées : opérations locatives : financements définitifs constructions et autres immobilisations corporelles en cours montant brut avances et acomptes versés sur immobilisations corporelles en cours – montant brut remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d'usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d'emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers total amortissements techniques Fonds propres investis en locatif () bâtiments et installations administratifs – montant net subventions bâtiments et installations administratifs – montant net baux à long terme et droits d'usufruit immobilsations de structure – montant net dettes financières nettes : bâtiments et installations administratifs terrains aménagés, loués, bâtis immobilisations de structure montant net dettes rattachés à des participations (SA Hlm) , installations techniques, matériels, outillage et autres immobilisations corporelles – montant net participations – apports et avances – montant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres immobilisés (droits de créance) – montant net autres immobilisations financières – montant net totaux partiels totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure & financières () Fonds propres investis dans la gestion de prêts () Emprunts long terme non affectés () Autres ressources à long terme () Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (III++) Seuls sont présentés dans le détail le besoin de fonds propres induit par les investissements immobiliers locatifs et les investissements de structure seuls impactés en haut de bilan, les autres rubriques étant identiques au schéma de base de l’évaluation du FRNG. Il porte la caractéristique d’être « explicite » dans la mesure où, d’une part le besoin de fonds propres généré à l’origine par les investissements locatifs apparaît clairement et, d’autre part, les fonds propres générés par la politique d’amortissement apparaissent eux-aussi clairement. Plus précisément encore, les remboursements courants des emprunts et les remboursements anticipés sont eux-aussi clairement et distinctement présentés. Il n’est pas inutile de noter que les fonds propres investis à l’origine dans les opérations locatives terminées sont évalués approximativement dans la mesure où ces opérations terminées sont aussi associées aux terrains nus relevant des opérations préliminaires locatives et aux opérations en cours de réalisation. Il est clair que le FRNG « explicite » est mécaniquement plus faible que le FRNG classique, la différence tenant à un complément d’emplois induit par la prise en compte des amortissements courus et non échus (ACNE). Afin de respecter la règle de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organismes payeurs d'APL – montant net clients – autres activités – montant net emprunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – montant net autres créances d'exploitation – montant net charges constatées d'avance – montant net détails locataires – excédents d'acomptes autres clients créditeurs fournisseurs d'exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs fournisseurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs – montant net totaux partiels totaux partiels Excédent sur exploitation () Excédent sur activités hors exploitation () Excédent sur activité d'investissements () V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) TRÉSORERIE NETTE (IV+V) EMPLOIS en milliers d'euros valeurs mobilières de placement – montant net disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placements et intérêts courus montant net totaux partiels TRÉSORERIE NETTE détails RESSOURCES en milliers d'euros détails avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels Ici encore, seul est présenté dans le détail le fonds de roulement d’exploitation, les autres rubriques étant identiques au schéma de base de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Les rubriques grisées font référence aux tableaux préparatoires à l’analyse financière. On notera que ce fonds de roulement est majoré des ACNE. On notera enfin que la trésorerie nette demeure identique dans la mesure où le FRNG diminue du montant des ACNE, compensé par une augmentation du fonds de roulement d’exploitation du même montant. Néanmoins l’excédent de ressources longues diminue, certes compensé par une augmentation des ressources courtes. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : En matière de démembrement de propriété, les opérations dans lesquelles un bailleur social acquiert l’usufruit (usufruit locatif social) et des investisseurs personnes physiques la nue-propriété, se sont fortement développées depuis . Cette nouvelle source de financement de logements est cependant freinée par les limites du marché des particuliers. Selon vous, quelle solution pour développer la production de logements par ce moyen astucieux ? Christine AZEMAR : Les limites du marché actuel pour ce type d’opération de démembrement sont de ordres : Le volume de ventes : en ans, de à , environ logements sociaux ont été créés par ce moyen. Ce marché a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en immobilier direct et indirect et aux besoins de logements sociaux en France. La durée du démembrement qui est généralement de ans. Cette durée est courte au regard de la gestion d’un bilan de bailleur social. Une durée supérieure à ans serait plus intéressante pour le bailleur, mais en France les particuliers redoutent d’investir en nue-propriété sur une durée aussi longue. En , AREAL Group a imaginé la solution permettant de dépasser ces deux limites de montant et de durée : ULS IMMO. Il s’agit d’un fonds d’investissement qui porte la nue-propriété d’immeubles entiers, dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, sur des durées supérieures à ans. C’était le premier projet de ce type en France ciblant les grands investisseurs institutionnels français. ULS IMMO devait totaliser, fin , M€ d’acquisitions en nue-propriété sur une durée moyenne de ans et produire logements en deux ans, soit en un seul fonds la totalité de l’investissement privé sur la même période. Autre innovation, ULS IMMO présentait toutes les caractéristiques d’un Investissement Socialement Responsable (ISR) avec un fort engagement dans la qualité des immeubles acquis qui devaient réponde à un cahier des charges le plus proche possible du label BEPOS. ULS Immo permettait ainsi aux investisseurs institutionnels d’investir leurs fonds propres dans une nouvelle forme d’immobilier, sans soucis de gestion immobilière, à moindre risque, avec un capital quasi-garanti et un TRI supérieur à %/an, tout en s’engageant dans un projet sociétal majeur pour la France. Depuis , ce projet a évolué et une variante en investissement « social et solidaire » a été mise en place. Depuis certaines sociétés de gestion ont également créé des fonds, mais en faisant appel public à l’épargne sous forme de SCPI destinées à des investisseurs personnes physiques. Le fonds le plus important totalisait, fin , M€ en valeur de réalisation sur des durées comprises entre et ans. C’est encore bien peu au regard des besoins. Il est indispensable que le monde de la finance et celui du social se rejoignent sur un tel projet pour la création de logements sociaux en France. Un fonds tel qu’ULS IMMO est une forme de partenariat-public-privé, socialement utile et financièrement suffisamment attractive. Les bailleurs sociaux et les grands investisseurs institutionnels français sont-ils capables de le comprendre ? Mystère… AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : Vous dites souvent que l’assurance-vie ne devrait plus être le placement préféré des français et qu’il faut lui trouver des alternatives telles que l’investissement en nue-propriété. Ce n’est pas banal de la part d’un ancien Dirigeant de Compagnie d’Assurance. Pouvez-vous nous expliquer ? Christophe ZELLER : Il faut tout d’abord comprendre que l’assurance vie a un double rôle : d’une part transmettre, hors droits de succession (il y a bien évidemment quelques restrictions), et d’autre part obtenir une performance dans la durée du placement. Concernant la performance, il faut savoir que les assureurs ont de nombreuses contraintes dont l’une est majeure : les règles de gestion des risques « Solvency » qui les obligent à investir en forte proportion dans des obligations. Ainsi, les assureurs sont les premiers acheteurs d’obligations émises par l’État français (OAT). Or les OAT à ans, en juillet , portaient un taux d’intérêt inférieur à ,%. Ce taux est remonté péniblement vers % au début de l’année . On comprend vite que ces taux de rendement des investissements ne permettent pas de rémunérer l’assureur, ses réseaux de distribution, voire de payer de l’impôt sur ces placements. Cela se traduit depuis une dizaine d’années par des performances de l’assurance-vie toujours en baisse d’une année sur l’autre (moins ,% en par rapport à et peu de contrats atteignent % de rentabilité), avec le risque de voir un jour des taux de rendement négatifs et une perte partielle du capital investi. Il est donc grand temps de repenser et de diversifier son épargne en vue de la retraite. Pour un particulier, s’agissant de faire un effort d’épargne en vue de la retraite, acheter un appartement en nue-propriété apporte une diversification patrimoniale intéressante : acheter un bien tangible avec une volatilité très faible et une revalorisation mathématique du capital investi entre le prix de la nue-propriété et celui de la pleine propriété. Par conséquent il faudrait que survienne un « scenario catastrophe » de baisse des prix de l’immobilier, qui se prolonge dans la durée, pour en arriver à une perte en capital lorsqu’on acquiert en nue-propriété, alors que l’investissement en pleine propriété est, sur ce point, plus sensible aux fluctuations du marché de l’immobilier. Sur un horizon de placement pour la retraite de ans ou plus, ce risque est plus faible en nue-propriété sur le marché français. De plus, le particulier, ne percevant aucun loyer durant la période du démembrement, ne supporte pendant cette période aucune fiscalité sur le revenu foncier concernant cette acquisition. On voit bien que lorsque l’on s’inscrit dans un effort d’épargne à moyen-long terme, souvent en vue d’avoir un complément de retraite, on peut trouver hors assurance-vie des rendements de l’ordre de à % annuel sans frottement fiscal dans le cadre du démembrement de propriété. Il peut porter sur des biens immobiliers acquis directement, mais également sur de la pierre-papier (SCPI) dont la collecte démontre un succès grandissant depuis les années . Pour un particulier qui s’interroge pour sa retraite entre investir dans un bien bénéficiant d’une loi fiscale (Pinel…) ou hors champs fiscal (en nue-propriété), le meilleur choix tout compte fait est généralement en faveur du démembrement de propriété. La transmission du bien peut également s’effectuer à moindre coût du vivant de l’acquéreur. C’est également un acte citoyen, puisqu’investir dans un logement dont l’usufruit est détenu par un bailleur social participe à la production de logements neufs en France, notamment en zones tendues. En outre cela favorise la mixité sociale. Le bailleur social y trouve, lui aussi, son intérêt puisque les fonds propres mobilisés pour acquérir de l’usufruit sont généralement très faibles. Acquérir l’usufruit locatif social lui permet ainsi de répondre à la demande grandissante de logements particulièrement en Île de France et en Provence Alpes Côte d’Azur. Contrairement à une idée souvent répandue, la majorité des bailleurs sociaux gèrent correctement leur parc immobilier. Ce sont des professionnels de la gestion locative. La loi Warsmann d’avril leur permet, en cas d’acquisition d’usufruit, d’avoir toute latitude de gérer les logements ainsi acquis comme ils le souhaitent, le nu-propriétaire n’intervenant pas durant toute la période de démembrement (sauf les derniers mois précédent le remembrement). Le Groupe AMALLIA a été un précurseur en ce domaine, notamment grâce à Michel Gouillard qui en est, à juste titre, le fervent défenseur. … L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS L’on reprend ici l’exemple de l’entreprise Hlm CITADIS déjà, présentée au paragraphe précédent, en y ajoutant les nouveaux tableaux de ventilation des baux, des terrains loués/bâtis… et des amortissements des immobilisations locatives. Le tableau récapitulatif des emprunts est aussi repris avec mention des amortissements courus et non échus : Tableau . : Tableaux de ventilation de postes de passif et d’actif Etat des baux à long terme (baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation) et droits d'usufruit – Actif montant brut amortissement dépréciation baux des opérations locatives et droits d'usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l'actif montant net =– Etat des terrains aménagés, loués, bâtis – Actif terrains des opérations locatives terrains des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l'actif montant brut dépréciation montant net =- Etat des amortissements et des dépréciations des immobilisations locatives – Actif amortissement dépréciation montant total =+ baux à long terme et droits d'usufruit terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec l'actif – amortissement & dépréciation des immo. locatives État récapitulatif simplifié des emprunts – Passif réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d'aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées Totaux Cohérence avec le passif – emprunts montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– rembours. courus et non échus En tenant compte de ces informations complémentaires, il est possible de reconstituer les différentes marges financières du bilan juridique de l’entreprise CITADIS. C’est l’objet du tableau suivant. Les rubriques grisées font référence aux tableaux préparatoires de l’analyse financière. Tableau . : Calcul du FRNG « explicite » de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros RESSOURCES en milliers d'euros détails détails Situation nette () Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) baux à long terme et droits d'usufruit locatif – montant brut terrains nus – montant brut terrains aménagés, loués, bâtis locatifs – montant brut agencements et aménagem ents de terrains – montant brut constructions locatives (sol propre et d'autrui) – montant brut im meubles en location-vente, location-attribution et affectation montant brut terrains en cours – montant brut constructions et autres imm obilis ations corporelles en cours montant brut avances et acomptes versés sur imm obilis ations corporelles en cours – montant brut remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – ins crites au résultat remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs baux à long terme et droits d'usufruit immobilsations de structure – m ontant net terrains aménagés, loués, bâtis immobilisations de structure m ontant net installations techniques, matériels, outillage et autres im mobilisations corporelles – montant net participations – apports et avances – m ontant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres immobilis és (droits de créance) – m ontant net autres immobilisations financières – m ontant net totaux partiels dettes financières nettes – réserves foncières dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières réalisées : opérations locatives : financements définitifs totaux partiels bâtiments et installations administratifs – m ontant net s ubventions opérations locatives – financement définitif montant brut remboursem ents cum ulés d'emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors rem boursem ents anticipés total amortissements financiers droits des locataires attributaires autres droits sur imm obilis ations s ubventions réserves foncières – montant net amortissem ents des baux à long term e et droits d'us ufruit des opérations locatives amortissem ents des agencements et aménagements de terrains amortissem ents des constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) amortissem ents des immeubles reçus en affectation dépréciation des cons tructions locatives en cours ou term inées total amortissements techniques Fonds propres investis en locatif () , s ubventions bâtiments et installations adm inistratifs – montant net dettes financières nettes : bâtim ents et ins tallations administratifs dettes rattachés à des participations (SA Hlm) – totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure & financières () Fonds propres investis dans la gestion de prêts () – Emprunts long terme non affectés () II. EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES (I++++) Autres ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME (II+) Besoin de financement de la promotion-accession () Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (III++) – Les marges financières identiques aux tableaux précédents ont été simplifiées en présentation, seuls les soldes sont visualisés. Le besoin de fonds propres dégagé par l’activité d’investissements locatifs est évalué à K€ au lieu de K€, engendrant une différence de K€. Ceci conduit, toute chose égale par ailleurs, à une dégradation du FRNG « explicite » du même montant, le FRNG, dans sa variante « explicite », étant en effet estimé à K€ à comparer à K€. Néanmoins, cette variante de l’estimation du FRNG nous renseigne sur la situation financière suivante des investissements immobiliers locatifs :  le besoin de ressources internes des immobilisations locatives est estimé à K€ au / de l’exercice et ceci depuis la création de l’entreprise ( K€ de ressources – K€ d’emplois + K€ de remboursements anticipés d’emprunts locatifs)  l’équilibre des amortissements techniques et financiers fait apparaître un excédent de ressources longues (fonds propres) de K€ ( K€ d’amortissements techniques – K€ d’amortissements financiers)  enfin, l’entreprise Hlm a remboursé par anticipation K€ sur fonds propres. Nous disposions, à l’origine, d’un besoin de fonds propres de K€ sans autre information sur les mouvements internes intervenus sur ces masses déterminantes du bilan. Algébriquement, il est maintenant possible d’écrire l’équation suivante en faisant référence aux masses ci-dessus et à l’arrondi près : – K€ = – K€ + K€ – K€ + K€ – K€ avec :  – K€ = besoin de financement interne des immobilisations locatives  K€ = excédent de financement interne généré par la politique d’amortissement  – K€ = besoin de financement interne induit par les remboursements anticipés d’emprunts locatifs  K€ = amortissements courus et non échus des emprunts locatifs  – K€ = besoin de financement interne induits par les baux à long terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure et des terrains aménagés, loués et bâtis des immobilisations de structure. Autrement dit, le besoin de fonds propres investis en locatif du modèle de base = besoin de fonds propres investis en locatif du modèle « explicite » − excédent/+ besoin de fonds propres généré par la comparaison des amortissements techniques et financiers + besoin de fonds propres généré par les remboursements anticipés d’emprunts − amortissements courus et non échus + besoin de fonds propres induit par les baux à long terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros intérêts courus des im mobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organism es payeurs d'APL – m ontant net clients – autres activités – montant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – m ontant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d'exploitation – m ontant net charges constatées d'avance – m ontant net fournis seurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs totaux partiels valeurs mobilières de placement – montant net disponibilités – m ontant net titres im mobilisés ass imilables à des placements et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE détails RESSOURCES en milliers d'euros locataires – excédents d'acomptes autres clients créditeurs fournis seurs d'exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien remboursements d'emprunts courus non échus – opérations totaux partiels Excédent sur exploitation () détails Excédent sur activités hors exploitation () Excédent sur activité d'investissements () – V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) TRÉSORERIE NETTE (IV+V) avances à court et moyen termes non affectées – dettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels La trésorerie nette, égale à la somme algébrique des différents fonds de roulement, reste égale à K€ au / de l'exercice. Néanmoins, sa composition a un peu évolué. Dans le cas présent, la trésorerie nette est constituée d'une fraction longue et stable (le fonds de roulement net global) à hauteur de % ( K€) et d'une partie plus courte et plus volatile (les fonds de roulement d'exploitation, hors exploitation et d’investissement) à hauteur de % ( K€). L’évolution de la composition de la trésorerie tient à la prise en compte des ACNE qui dégrade le FRNG et majore le fonds de roulement d’exploitation. En synthèse, on peut résumer la situation financière de la SA d'Hlm CITADIS à partir de son bilan juridique, et de façon plus prudente, de la manière suivante : situation nette + autres fonds propres nets des "non-valeurs" = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la gestion de prêts – – emprunts long terme non affectés = EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la promotion-accession besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL + + + excédent sur exploitation excédent hors exploitation – excédent sur investissements – = TRÉSORERIE NETTE Comparé au tableau du modèle de base, on constate : − une augmentation du besoin de fonds propres investis en locatif de K€ − une augmentation du besoin de fonds propres investis en immobilisations de structure de K€ − en conséquence, une dégradation globale du FRNG de K€ ( K€ + K€) qui tient à la prise en compte des ACNE − une augmentation corrélative du fonds de roulement d’exploitation de K€ qui tient à la prise en compte des ACNE. .. L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison … Approche méthodologique L’estimation du FRNG dit « explicite » constitue bien évidemment une étape pédagogique entre le calcul du FRNG directement issu du bilan juridique d’une entreprise Hlm et l’évaluation du potentiel financier de cette même entreprise. Rappelons que cette étape pédagogique, même intermédiaire, n’était pas dénuée de vertus financières car elle a permis :  d’évaluer approximativement les fonds propres mobilisés par le passé dans les investissements immobiliers locatifs terminés  d’évaluer l’excédent ou le besoin de fonds propres induits par le rapprochement entre les amortissements techniques et financiers

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