L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

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L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison
Approche méthodologique
L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS
La surface financière d’une entreprise Hlm
Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

UGS : 3204 Catégories : ,

Description

3204-evaluation-potentiel-financier-fonds-de-roulement-a-terminaison-michel-gouillard

Informations complémentaires

extrait

.. L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison … Approche méthodologique L’estimation du FRNG dit « explicite » constitue bien évidemment une étape pédagogique entre le calcul du FRNG directement issu du bilan juridique d’une entreprise Hlm et l’évaluation du potentiel financier de cette même entreprise. Rappelons que cette étape pédagogique, même intermédiaire, n’était pas dénuée de vertus financières car elle a permis :  d’évaluer approximativement les fonds propres mobilisés par le passé dans les investissements immobiliers locatifs terminés  d’évaluer l’excédent ou le besoin de fonds propres induits par le rapprochement entre les amortissements techniques et financiers  d’évaluer le besoin de fonds propres généré par les remboursements anticipés d’emprunts au cours des années antérieures à la clôture de l’exercice  d’évaluer plus précisément les fonds propres mobilisés dans les investissements de structure, notamment les bâtiments administratifs. Son inconvénient majeur est de ne tenir compte que du besoin partiel de fonds propres des investissements locatifs car les opérations en cours de construction échappent, au bilan juridique, à cette analyse. En effet, nous l’avons plusieurs fois déjà souligné, au bilan juridique les opérations locatives en cours apparaissent pour :  leurs dépenses comptabilisées à l’arrêté des comptes sachant que bien souvent toutes les dépenses ne sont pas encore entièrement comptabilisées  leurs financements externes contractés et/ou notifiés à l’arrêté des comptes sachant aussi que bien souvent ces financements externes ne sont pas encore tous totalement contractés et/ou notifiés. En conséquence, des fonds propres peuvent être temporairement mobilisés, ainsi que de la trésorerie, pour compenser provisoirement l'écart pouvant exister en fin d’exercice comptable entre les dépenses de construction facturées et payées et les financements extérieurs mobilisés et encaissés et sans que l’on sache si cet écart correspond bien au besoin prévisionnel de fonds propres à investir dans ces opérations en cours. Cet écart, on le sait, peut être accidentel ou délibéré si la stratégie de l’entreprise consiste à préfinancer une partie des dépenses de construction afin, soit de retarder au maximum la signature des contrats de prêts et repousser ainsi l'arrivée des charges financières, ou soit de minimiser les intérêts intercalaires durant la durée du chantier. Dans ces conditions, le bilan juridique à la fin d'un exercice va nécessairement faire apparaître un déséquilibre temporaire entre les ressources longues et les emplois longs qui impactera, à la hausse ou à la baisse, le fonds de roulement net global. Pour éviter ces distorsions entre image comptable et réalité financière et faire apparaître le besoin de financement réel en fonds propres des opérations locatives en cours de construction, le fonds de roulement net global doit être calculé à terminaison des opérations en cours, indépendamment de la situation temporaire de trésorerie de ces opérations de maîtrise d'ouvrage. L’idée sous-jacente est de calculer les fonds de roulement à partir d’un bilan reconstitué à terminaison des opérations en cours. Seules les fiches de situation financière et comptable propres aux investissements locatifs permettent de construire un bilan à terminaison des Voir à ce sujet le paragraphe .. « La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives » et notamment le schéma .. opérations en cours et d’évaluer, au plus juste et avec un minimum de risques, un fonds de roulement de haut de bilan, lui aussi à terminaison des opérations en cours. Il s’agit plus précisément de la fiche récapitulative des constructions locatives réparties selon leur état d’avancement (terminées soldées, terminées non soldées et en cours), y compris les réserves foncières locatives et les opérations préliminaires locatives. Seuls apparaissent les soldes utiles à l’analyse financière de bilan. Le tableau proposé est le suivant : Tableau . : Fiche de situation financière et comptable récapitulative des constructions locatives prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés fonds subventions dépenses propres dépenses prévisionnelles restant à prévisionnels comptabilisées actualisées com ptabiliser actualisés =– constructions locatives soldées constructions locatives term inées non soldées constructions locatives en cours prélim inaires et réserves foncières locatives Totaux Cohérence avec les constructions locatives, soldées, non soldées et en cours Cohérence avec les opérations préliminaires et réserves foncières Cohérence globale avec les constructions locatives (soldées, non soldées, en cours) et les réserves foncières =- emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =- =- La difficulté de cette fiche est d’assurer la cohérence des informations saisies dans ce tableau avec celles du bilan. C’est ainsi qu’il faudra tout d’abord vérifier la cohérence des dépenses comptabilisées :  entre la somme des dépenses comptabilisées de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours + opérations préliminaires et réserves foncières)  et la somme des comptes de bilan, en montant brut, suivants : − terrains nus − agencements et aménagements de terrains − constructions locatives (sur sol propre et sol d’autrui) − immeubles en location-vente, location-attribution, affectation − immobilisations corporelles en cours − baux long terme et droits d’usufruit des opérations locatives − terrains aménagés, loués, bâtis des opérations locatives. Voir le paragraphe .. « Contrôle des dépenses comptabilisées ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Il faudra ensuite vérifier la cohérence des emprunts contractés :  entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours + opérations préliminaires et réserves foncières)  et la somme des montants des emprunts réalisés finançant les réserves foncières et finançant les opérations locatives – financement définitif du tableau . ci-dessus. Il faudra enfin vérifier la cohérence des subventions notifiées :  entre la somme des subventions notifiées de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours + opérations préliminaires et réserves foncières)  et la somme des montants bruts des subventions finançant les réserves foncières et les opérations locatives – financement définitif du tableau . ci-dessus. Une dernière interrogation subsiste quant aux immobilisations de structure et notamment des bâtiments administratifs. Faut-il continuer à les appréhender en « version nette » à l’actif et au passif comme lors des approches méthodologiques précédentes ou au contraire les apprécier à partir d’une fiche de situation financière et comptable récapitulative relative aux immobilisations de structure, calibrée de la même manière que la fiche des constructions locatives ci-dessus ? À notre avis, si aucun investissement en cours n’est constaté sur les bâtiments administratifs, la « version nette » à l’actif et au passif est suffisante. À contrario, il sera utile de s’appuyer sur une fiche de situation financière et comptable si les investissements en cours risquent de mobiliser des fonds propres et de diminuer le fonds de roulement de haut de bilan. Dans ce cas, il faudra tout d’abord vérifier la cohérence des dépenses comptabilisées des immobilisations de structure :  entre la somme des dépenses comptabilisées de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours)  et la somme des comptes de bilan, en montant brut, suivants : − bâtiments et installations administratifs − baux long terme et droits d’usufruit des bâtiments administratifs − terrains aménagés, loués, bâtis des bâtiments administratifs. Il faudra ensuite vérifier la cohérence des emprunts contractés : Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ».  entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours)  et la somme des montants des emprunts réalisés finançant les bâtiments et installations administratifs du tableau . ci-dessus. Il faudra enfin vérifier la cohérence des subventions notifiées :  entre la somme des subventions notifiées de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours)  et la somme des montants bruts des subventions finançant les bâtiments et installations administratifs du tableau . ci-dessus. Le calcul du fonds de roulement à terminaison des opérations en cours conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés : Tableau . : Calcul du fonds de roulement à terminaison des opérations locatives en cours Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». EMPLOIS RESSOURCES détails détails Situation nette () Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) dépenses comptabilisées : constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours (immobilisations locatives brutes) droits des locataires attributaires dépenses restant à comptabiliser sur opérations locatives soldées, terminées non soldées et en cours remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs autres droits sur immobilisations subventions d'investissement notifiées : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d'investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d'usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d'emprunts des opérations locatives financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des agencements et aménagements de terrains amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers dépenses comptabilisées : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions virées au résultat – bâtiments et installations administratifs remboursements cumulés d'emprunts (échéances et par anticipation) – bâtiments et installations administratifs participations – apports et avances – montant brut créances rattachées à des participations – montant brut prêts participatifs – montant brut autres titres immobilisés (droits de créances) – montant brut autres immobilisations financières – montant brut installations techniques, matériels, outillage et autres immobilisations corporelles – montant net totaux partiels total amortissements techniques Fonds propres investis en locatif à terminaison, hors préliminaires et réserves foncières () subventions d'investissement notifiées : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur bâtiments et installations administratifs emprunts réalisés : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours emprunts restant à réaliser sur bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours participations – apports et avances – dépréciation (Actif) créances rattachées à des participations – dépréciation (Actif) prêts participatifs – dépréciation (Actif) autres titres immobilisés (droits de créances) – dépréciation (Actif) autres immobilisations financières – dépréciation (Actif) amortissement et dépréciation des bâtiments et installations administratifs amortissement et dépréciation des baux baux à long terme et droits d'usufruit des bâtiments et installations administratifs dépréciation des terrains aménagés, loués, bâtis des bâtiments administratifs totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure à terminaison des opérations en cours & financières () Fonds propres investis dans la gestion de prêts () Emprunts long terme non affectés () II. POTENTIEL FINANCIER (I++++) Autres ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON (II+) dépenses préliminaires et réserves foncières locatives stocks de terrains à aménager – montant brut remboursements cumulés d'emprunts (échéances et par anticipation) – réserves foncières subventions affectées aux réserves foncières – inscrites au résultat totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d'investissement notifiées – opérations préliminaires totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières () Besoin de financement de la promotion-accession () Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON (III+++) Les novations les plus importantes de cette méthodologie de calcul sont les suivantes :  les fonds propres sont investis en locatif à terminaison des opérations locatives, hors opérations préliminaires, hors réserves foncières, hors crédits-relais et avances sur opérations locatives et hors dépréciations sur terrains nus ; les subventions restant à notifier et les emprunts restant à contracter sur opérations locatives terminées non soldées et en cours viennent majorer les ressources et les dépenses restant à comptabiliser sur ces mêmes opérations viennent majorer les emplois  dans le cas présent, les fonds propres sont aussi investis dans les immobilisations de structure à terminaison des opérations avec les mêmes remarques que pour les opérations locatives ci-dessus  il est créé une rubrique nouvelle permettant d’apprécier le besoin de financement des opérations préliminaires et des réserves foncières qui associe, non seulement les financements externes, mais aussi les terrains à aménager auparavant imputés en promotion- accession à la propriété  il est créé la notion de potentiel financier qui se substitue à la notion d’excédent de capitaux propres mais avec une définition financière fondamentalement différente  enfin, la notion de fonds de roulement à terminaison se substitue à celle de fonds de roulement net global, ici encore avec une définition financière sensiblement différente. On notera aussi que, par souci pédagogique, les dépréciations d’actif – qui constituent un emploi négatif, donc une ressource – sont toutes affectées en ressources dans la rubrique d’activité qui les concerne. Il faut enfin souligner que les besoins de financement des opérations préliminaires, de la promotion-accession à la propriété et des autres activités ont une rotation beaucoup plus rapide et une durée plus courte que celles des investissements locatifs ou de structure. C’est pour cette raison que le potentiel financier et le fonds de roulement long terme à terminaison des opérations se calculent préalablement à la prise en compte de ces besoins spécifiques. Les fonds de roulement de bas de bilan à terminaison des opérations sont très largement impactés par les novations intervenues dans le haut de bilan, comme en témoigne le tableau suivant : Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan à terminaison des opérations en cours EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – dépréciation (Actif) approvisionnements – montant brut locataires et et organismes payeurs d'APL – dépréciation (Actif) locataires et organismes payeurs d'APL – montant brut clients – autres activités – dépréciation (Actif) emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – dépréciation (Actif) clients douteux ou litigieux – dépréciation (Actif) produits non encore facturés – dépréciation (Actif) charges constatées d'avance – dépréciation (Actif) locataires – excédents d'acomptes autres clients créditeurs clients – autres activités – montant brut emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – montant brut clients douteux ou litigieux – montant brut produits non encore facturés – montant brut autres créances d'exploitation – montant net charges constatées d'avance – montant brut fournisseurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs – montant net détails fournisseurs d'exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien totaux partiels Excédent sur exploitation () totaux partiels groupe, associés – opérations en commun et GIE – dépréciation (Actif) autres créances diverses – dépréciation (Actif) groupe, associés – opérations en commun et GIE groupe, associés : opérations en commun et GIE – montant brut autres créances diverses – montant brut fournisseurs débiteurs de stocks immobiliers – montant net emprunts restant à réaliser sur bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur bâtiments et installations administratifs autres dettes diverses provisions pour litiges provisions pour amendes et pénalités provisions pour pertes sur contrats provisions pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour risques et charges fournisseurs de stocks immobiliers versements à effectuer sur titres non libérés (SA Hlm) dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours totaux partiels Excédent hors exploitation () totaux partiels fournisseurs débiteurs d'immobilisations – montant net fournisseurs d'immobilisations Créances : TVA sur immobilisations locatives – Actif État & autres collect. publiques – subventions à recevoir – montant net emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours totaux partiels Dettes : TVA sur immobilisations locatives – Passif dépenses restant à comptabiliser sur opérations locatives soldées, terminées non soldées et en cours crédits relais, avances et préfinancements sur opérations locatives totaux partiels Excédent sur investissements () V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques valeurs mobilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placements et intérêts courus totaux partiels TRÉSORERIE NETTE totaux partiels La nécessité d’assurer la cohérence de l’analyse financière avec la trésorerie nette oblige à actualiser :  le fonds de roulement hors exploitation en neutralisant en ressources les dépenses restant à comptabiliser sur les investissements de structure et en emplois les emprunts restant à contracter et les subventions restant à notifier sur ces mêmes investissements  le fonds de roulement sur investissements en neutralisant en ressources les dépenses restant à comptabiliser sur les opérations locatives terminées non soldées et en cours et en emplois les emprunts restant à contracter et les subventions restant à notifier sur ces mêmes investissements. En synthèse, on peut résumer le bilan d’une entreprise Hlm à terminaison des opérations locatives (et de structure) en cours à l’aide du tableau suivant : situation nette + autres fonds propres nets des "non-valeurs" = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON + + + besoin de financement des op. préliminaires & réserves fonc. besoin de financement de la promotion-accession Moyen terme besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON + + + excédent sur exploitation excédent hors exploitation Court terme excédent sur investissements = FONDS DE ROULEMENT EXPLOIT. ET HORS EXPLOIT. TRÉSORERIE NETTE Le potentiel financier représente le volume minimum de capitaux propres qui restent disponibles et acquis définitivement dans l’entreprise Hlm et ceci compte tenu des engagements pris par l’entreprise Hlm en ce qui concerne les opérations locatives en cours de construction et non terminées à l’issue de l’arrêté des comptes. Il s’agit d’un fonds de roulement à long terme de sécurisation financière maximum pour l’entreprise Hlm. Le fonds de roulement long terme à terminaison, égal au potentiel financier majoré des autres ressources à long terme (dépôts de garantie des locataires et autres dépôts et cautionnements), possède les mêmes qualités financières que le potentiel financier dans une hypothèse de continuité des activités de gestion locative (pas de dégradation sensible de la vacance des logements notamment). Il constitue l’extrême limite des fonds propres disponibles à long terme dans l’entreprise Hlm. Enfin, le fonds de roulement à terminaison, est obtenu à l’issue du financement « temporaire » des activités qui témoignent en général d’un besoin de financement sensiblement plus court que celui des investissements locatifs (opérations préliminaires, réserves foncières, accession à la propriété…). Il est généralement plus faible que le fonds de roulement long terme à terminaison. Il représente un niveau prudent de fonds propres disponibles à moyen et long terme dans l’entreprise Hlm. Il constitue ainsi un bon indicateur de la qualité de la surface financière de l’entreprise Hlm. Il est aussi clair que les besoins de ressources internes des opérations préliminaires, de la promotion/accession à la propriété et d’aménagement pourraient aussi être couverts par une fraction à déterminer du fonds de roulement d’exploitation si, dans le cadre d’une vision pérenne de l’activité, son volume reste relativement stable dans le temps. Dans ce contexte financier moins conformiste, le fonds de roulement long terme à terminaison devient le niveau prudent de fonds propres disponibles dans l’entreprise Hlm. … L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS Il est proposé, pour conclure l’étude de cas de l’entreprise Hlm CITADIS, d’évaluer son potentiel financier et son fonds de roulement à terminaison. Au préalable, il faut tout d’abord exposer les fiches récapitulatives de situation financière et comptable des constructions locatives réparties selon leur état d’avancement (terminées soldées, terminées non soldées et en cours) y compris les réserves foncières locatives et les opérations préliminaires locatives ainsi que celles bâtiments administratifs. Tableau . : Fiches de situation financière et comptable récapitulatives des opérations locatives et des immobilisations de structure de la SA d’Hlm CITADIS prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés subventions prévisionnelles actualisées fonds propres prévisionnels actualisés =– constructions locatives soldées constructions locatives terminées non soldées constructions locatives en cours préliminaires et réserves foncières locatives Totaux Cohérence avec les constructions locatives, soldées, non soldées et en cours Cohérence avec les opérations préliminaires et réserves foncières Cohérence globale avec les constructions locatives (soldées, non soldées, en cours) et les réserves foncières bâtiments administratifs soldés bâtiments administratifs non soldés bâtiments administratifs en cours Totaux Cohérence avec les bâtiments administratifs dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =- =- =- prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés subventions prévisionnelles actualisées fonds propres prévisionnels actualisés dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =– =- =- =- On notera que le besoin prévisionnel actualisé de ressources internes, évalué à partir des fiches de situation financière et comptable, est estimé à K€ pour les investissements locatifs, dont K€ pour les seules opérations locatives en cours (% du total). Il reste, en ce qui concerne les opérations d’investissement locatif terminées non soldées et en cours, K€ de dépenses à comptabiliser alors qu’il ne reste que K€ de ressources externes ( K€ d’emprunts à contracter et K€ de subventions à notifier) à contracter. Autrement dit, les opérations de constructions locatives engendrent un besoin trésorerie potentielle à hauteur de K€ ( K€ – K€). On notera également que la société CITADIS dispose d’une opération d’investissement de structure qui nécessitera à terme K€ de fonds propres. Le fonds de roulement à terminaison se calcule de la manière suivante. Les rubriques grisées font référence à l’ensemble des tableaux préparatoires à l’analyse financière. Tableau . : Évaluation du fonds de roulement à terminaison de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros RESSOURCES en milliers d'euros détails détails Situation nette () Autres fonds propres nets des "non-valeurs" () I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) dépenses comptabilisées : constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours (immobilisations locatives brutes) dépenses restant à comptabiliser sur opérations locatives soldées, terminées non soldées et en cours remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs droits des locataires attributaires autres droits sur immobilisations subventions d'investis sement notifiées : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d'investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives s oldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat remboursements cumulés d'emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d'us ufruit des opérations locatives amortissements des agencements et aménagements de terrains amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d'autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers dépenses comptabilisées : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions virées au résultat – bâtiments et installations administratifs remboursements cumulés d'emprunts (échéances et par anticipation) – bâtiments et ins tallations administratifs participations – apports et avances – montant brut créances rattachées à des participations – montant brut prêts participatifs – montant brut autres titres immobilisés (droits de créances) – montant brut autres immobilis ations financières – montant brut installations techniques, matériels, outillage et autres immobilisations corporelles – montant net totaux partiels total amortissements techniques Fonds propres investis en locatif à terminaison, hors préliminaires et réserves foncières () subventions d'investis sement notifiées : bâtiments et installations adminis tratifs soldés, non soldés et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur bâtiments et installations administratifs emprunts réalisés : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours emprunts restant à réaliser sur bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours participations – apports et avances – dépréciation (Actif) créances rattachées à des participations – dépréciation (Actif) prêts participatifs – dépréciation (Actif) autres titres immobilisés (droits de créances) – dépréciation (Actif) autres immobilisations financières – dépréciation (Actif) amortissement et dépréciation des bâtiments et installations administratifs amortissement et dépréciation des baux baux à long terme et droits d'usufruit des bâtiments et installations administratifs dépréciation des terrains aménagés, loués, bâtis des bâtiments administratifs totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure à terminaison des opérations en cours& financières () – Fonds propres investis dans la gestion de prêts () Emprunts long terme non affectés () II. POTENTIEL FINANCIER (I++++) Autres ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON (II+) dépenses préliminaires et réserves foncières locatives stocks de terrains à aménager – montant brut remboursements cumulés d'emprunts (échéances et par anticipation) – réserves foncières subventions affectées aux réserves foncières – inscrites au totaux partiels terrains et immeubles en cours – montant brut immeubles achevés (à vendre ou loués temporairement) montant brut immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat – montant brut créances sur acquéreurs – montant brut SCI ou SCCC – montant brut totaux partiels – dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d'investis sement notifiées – opérations totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières () accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – s ubventions d'investissement – montant net redevances (location-access ion) produits des ventes sur lots en cours immeubles en cours – dépréciation (Actif) immeubles achevés (à vendre ou loués temporairement) dépréciation (Actif) immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat – dépréciation (Actif) créances sur acquéreurs – dépréciation (Actif) SCI ou SCCC – dépréciation (Actif) provisions pour risques & charges – access ion totaux partiels Besoin de financement de la promotion-accession () Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON (III+++) – – Le volume de capitaux propres corrigés reste bien évidemment inchangé à K€. Le besoin de ressources internes en constructions locatives, hors opérations préliminaires et réserves foncières, – fonds propres investis en locatif à terminaison – s’élève à K€ dont :  K€ de besoins de ressources internes pour les opérations locatives soldées, terminées non soldées et en cours (besoins de fonds propres)  K€ de fonds propres mobilisés par le remboursement anticipé d’emprunts (besoins de fonds propres)  K€ de dégagements de fonds propres (par opposition à besoins de fonds propres) induit par le rapprochement entre les amortissements techniques et les amortissements financiers. Algébriquement exprimé : – K€ = – K€ – K€ + K€ ère remarque concernant le besoin de ressources internes en construction locative : La comptabilité de programme conduit à besoin prévisionnel actualisé de ressources internes de K€ pour les investissements locatifs, hors préliminaires et réserves foncières, à comparer à K€ issu du tableau cidessus engendrant un écart de K€ (à l’arrondi près) constitué en ressources des droits des locataires attributaires ( K€) et des autres droits sur immobilisations ( K€) dont la comptabilité de programme ne tient pas compte. ème remarque concernant le besoin de ressources internes en construction locative : L’écart entre les amortissements techniques et financiers est de K€ alors qu’il était de K€ dans le tableau du calcul du FRNG « explicite ». L’écart de K€ provient de la prise en compte des dépréciations des constructions locatives en cours ou terminées de K€, minorées de K€ de dépréciations sur terrains nus sorties des constructions locatives. ème remarque concernant le besoin de ressources internes en construction locative : Le besoin de fonds propres pour financer les opérations locatives est estimé à K€ alors qu’il était évalué à K€ dans le tableau de calcul du FRNG « explicite », soit une augmentation sensible (+%) du besoin de fonds propres de K€. Comment expliquer cette dégradation ? Au niveau des emplois, les dépenses comptabilisées sont évaluées à K€ à comparer à K€ dans le tableau du calcul du FRNG « explicite » (total des emplois = K€ – remboursement par anticipation des emprunts = K€), enregistrant ainsi une diminution des emplois de K€ correspondant à la sortie des dépenses comptabilisées relatives aux opérations préliminaires et les réserves foncières locatives. S’ajoutent enfin, au niveau des emplois, les dépenses restant à comptabiliser sur opérations locatives à hauteur de K€ directement issues de la comptabilité de programme. Au niveau des ressources, les emprunts contractés et les subventions notifiées sont évalués à K€ à comparer à K€ dans le tableau du calcul du FRNG « explicite » (total des ressources = K€ – droits des locataires attributaires et autres droits sur immobilisations = K€), enregistrant une diminution des ressources externes de K€ (à l’arrondi près) qui s’explique de la manière suivante :  diminution des emprunts réalisés finançant les réserves foncières à hauteur de K€  suppression des crédits-relais et avances finançant les opérations locatives à hauteur de K€  suppression des subventions finançant les réserves foncières à hauteur de K€  diminution des remboursements cumulés d’emprunts fiançant les réserves foncières à hauteur de K€ soit algébriquement exprimé : – K€ = – K€ – K€ – K€ + K€ S’ajoutent enfin, au niveau des ressources, les subventions restant à notifier ( K€) et les emprunts restant à contracter ( K€). En synthèse, les emplois augmentent donc de K€ ( K€ de dépenses à comptabiliser – K€ de minoration de dépenses comptabilisées) et les ressources de K€ ( K€ de subventions à notifier + K€ d’emprunts à contracter – K€ de diminution de ressources externes). Il ressort donc une augmentation du besoin de fonds propres des opérations locatives de K€ à l’arrondi près ( K€ d’augmentation nette des emplois – K€ d’augmentation nettes des ressources). Le besoin de fonds propres pour financer à terminaison les immobilisations de structure augmente de K€ par rapport au besoin estimé dans le calcul du FRNG « explicite » ( K€ – K€). Cette augmentation du besoin s’explique par une augmentation des emplois de K€ (dépenses restant à comptabiliser des bâtiments et installations administratifs issues de la comptabilité de programme), plus importante que l’augmentation des ressources de K€ (emprunts restant à réaliser et subventions restant à notifier directement issus de la comptabilité de programme). Les fonds propres investis dans la gestion de prêts et les emprunts à long terme non affectés restant identiques, le potentiel financier de l’entreprise Hlm CITADIS est donc estimé à K€. Il ressort un écart de K€ avec l’excédent de capitaux propres du tableau de calcul du FRNG ( K€) qui s’explique, nous venons de l’analyser, par une augmentation sensible du besoin de ressources internes en locatif ( K€) et immobilisations de structure ( K€). Algébriquement, ceci peut s’exprimer de la manière suivante : K€ – K€ = – K€ = – K€ – K€ Les autres ressources à long terme (dépôts de garantie des locataires et autres dépôts et cautionnement reçus) étant identiques, le fonds de roulement long terme à terminaison est égal à K€, enregistrant le même écart qu’analysé ci-dessus avec le fonds de roulement à long terme calculé à l’aide de la méthode dite « explicite ». Ce fonds de roulement d’environ M€ représente le montant maximum de fonds propres disponibles à long terme pour autofinancer en toute ou partie des projets nouveaux d’investissements et ceci compte tenu des fonds propres déjà engagés dans les investissements en cours, locatifs et de structure. Le besoin de ressources internes pour financer les opérations préliminaires et les réserves foncières locatives est évalué à K€. Cette nouvelle rubrique est la résultante de l’ensemble des corrections apportées ci-dessus aux investissements locatifs majorée du stock de terrains à aménager pour K€ d’emplois et de K€ en ressources pour dépréciations de ces mêmes terrains. Le besoin de ressources internes de l’activité de promotion et d’accession à la propriété diminue de K€ correspondant au transfert de ces terrains à aménager en réserves foncières ( K€ en montant brut – K€ de dépréciation). Le besoin de financement des autres activités étant identique, il s’ensuit un fonds de roulement à terminaison évalué à K€, à comparer à un FRNG issu de la méthode « explicite » de K€, enregistrant une dégradation totale des ressources disponibles à long terme de la SA d’Hlm CITADIS de K€, en provenance :  d’une augmentation sensible du besoin de ressources internes en locatif ( K€)  d’une augmentation du besoin de ressources internes en immobilisations de structure ( K€)  de l’existence d’un besoin de ressources internes pour financer les opérations locatives préliminaires et les réserves foncières ( K€)  d’un dégagement de fonds propres de l’activité de promotion/accession à la propriété ( K€) C’est bien évidemment l’activité d’investissement locatif et son décalage de K€ entre les dépenses restant à comptabiliser et les ressources externes restant à contracter qui est, pour l’essentiel, à l’origine de la dégradation du potentiel financier et du fond de roulement à terminaison. Autrement dit, compte tenu des engagements pris à moyen et long terme par l’entreprise, le montant maximum de fonds propres disponibles à moyen et long terme est d’environ . M€, à rapprocher d’une situation nette de près de . M€. La surface financière de la société CITADIS semble pour le moins « préoccupante » et il semble hasardeux financièrement d’engager des fonds propres dans tout nouveau projet d’investissement. Le caractère « préoccupant » de la situation financière de la société prend tout son sens si celle-ci envisage un plan de développement des investissements locatifs associé à des besoins en fonds propres importants. Il s’ensuit des correctifs sur les fonds de roulement de bas de bilan pour tenir compte de ces dépenses restant à comptabiliser et des emprunts et subventions restant à contracter/notifier. Tableau . : Évaluation des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à terminaison de la SA d’Hlm CITADIS EMPLOIS en milliers d'euros RESSOURCES en milliers d'euros détails détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – dépréciation (Actif) approvisionnements – montant brut locataires et et organism es payeurs d'APL – dépréciation (Actif) locataires et organismes payeurs d'APL – montant brut clients – autres activités – montant brut emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – montant clients douteux ou litigieux – montant brut produits non encore facturés – montant brut autres créances d'exploitation – montant net charges constatées d'avance – montant brut fournisseurs d'exploitation débiteurs et autres débiteurs montant net totaux partiels groupe, associés : opérations en commun et GIE – montant brut autres créances diverses – montant brut fournisseurs débiteurs de stocks immobiliers – montant net emprunts restant à réaliser sur bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur bâtiments et installations administratifs totaux partiels fournisseurs débiteurs d'immobilisations – montant net Créances : TVA sur immobilisations locatives – Actif État & autres collect. publiques – subventions à recevoir montant net emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours subventions d'investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours totaux partiels clients – autres activités – dépréciation (Actif) emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires dépréciation (Actif) clients douteux ou litigieux – dépréciation (Actif) produits non encore facturés – dépréciation (Actif) charges constatées d'avance – dépréciation (Actif) locataires – excédents d'acomptes autres clients créditeurs fournisseurs d'exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d'exploitation produits constatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus remboursements d'emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien totaux partiels Excédent sur exploitation () groupe, associés – opérations en com mun et GIE – dépréciation (Actif) autres créances diverses – dépréciation (Actif) groupe, associés – opérations en com mun et GIE autres dettes diverses provisions pour litiges provisions pour amendes et pénalités provisions pour pertes sur contrats provisions pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour risques et charges fournisseurs de stocks immobiliers versements à effectuer sur titres non libérés (SA Hlm) dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours totaux partiels Excédent hors exploitation () fournisseurs d'immobilisations Dettes : TVA sur immobilisations locatives – Passif dépenses restant à comptabiliser sur opérations locatives soldées, terminées non soldées et en cours crédits relais, avances et préfinancements sur opérations locatives totaux partiels Excédent sur investissements () V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent sur exploitation est invariable, mais les excédents hors exploitation et sur investissements sont impactés par l’approche à terminaison respectivement des immobilisations de structure et des immobilisations locatives. En synthèse, il est possible de résumer la situation du bilan à terminaison des opérations en cours de l’entreprise Hlm CITADIS de la manière suivante : situation nette + autres fonds propres nets des "non-valeurs" = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON + + + – – besoin de financement des op. préliminaires & réserves fonc. – besoin de financement de la promotion-accession – besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON + + + excédent sur exploitation excédent hors exploitation excédent sur investissements = FONDS DE ROULEMENT EXPLOIT. ET HORS EXPLOIT. TRÉSORERIE NETTE Bien évidemment, la trésorerie nette de la société demeure inchangée mais sa structure est fondamentalement modifiée car elle est maintenant constituée d'une fraction longue et stable (le fonds de roulement à terminaison) à hauteur de % ( K€) et d'une partie plus courte et plus volatile (les fonds de roulement d'exploitation, hors exploitation et d’investissement) à hauteur de % ( K€). Pour clore totalement l’étude de la SA d’Hlm CITADIS, le bilan de la société a été reconstitué à terminaison des opérations en cours à partir du bilan juridique exposé ci-dessus, des tableaux de ventilation de postes de passif et d’actif et enfin des fiches de situation financière et comptable des opérations locatives et immobilisations de structure. Tableau . : Bilan de la SA d’Hlm CITADIS à terminaison des opérations en cours Voir le paragraphe .. ci-dessus, tableau .. Voir les tableaux . et . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. B I LA N A T E R M I N A I S O N A U //XX – en milliers d'euros ACTIF Immobilisations incorporelles frais d'établiss ement autres im mobilis ations incorporelles Différence de conversion – Actif Charges différées – Intérêts compensateurs Autres charges à répartir Primes de remboursement des obligations Immobilisations locatives baux à long terme et droits d'usufruit terrains aménagés, loués, bâtis agencem ents et am énagements de terrains constructions locatives (sur sol propre et sur sol d'autrui) Amortis. Dépréc. Brut Totaux partiels Net Immobilisations locatives en cours terrains constructions & autres im mo. corpo. en cours dépenses à comptabiliser sur opérations locatives avances et acomptes Immeubles en loc-vente, loc-attribution, affectation TOTAL ACTIF IMMOBILISE A TERMINAISON Opérations locatives préliminaires et réserves foncières dépenses préliminaires et rés erves foncières locatives s tocks de terrains à aménager Opérations de promotion-accession terrains et immeubles en cours immeubles achevés (dis po. à la vente et tempor. loués) immeubles acquis par résolution vente ou adjudication créances sur acquéreurs SCI ou SCCC Autres opérations opérations pour le com pte de tiers opérations d'aménagement Créances d'exploitation intérêts courus des immobilis ations financières approvisionnements locataires et organis mes payeurs d'APL clients – autres activités emprunteurs et locataires acquéreurs -attributaires clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d'exploitation charges constatées d'avance fournisseurs débiteurs d'exploitation et autres débiteurs Créances hors exploitation groupe, associés : opérations en commun et GIE autres créances divers es fournisseurs débiteurs de stocks im mobiliers Créances d'investissement fournisseurs débiteurs d'immobilis ations crénces fiscales : TVA sur immobilisations locatives État & autres collect. publiques – subventions à recevoir Résultat de l'exercice Provisions réglementées provision s péciale de réévaluation Subventions d'investissement non affectées subventions nettes sur opérations locatives démolies et vendues subventions nettes à long terme non affectées Provisions à long terme provisions pour indemnités départ retraite et médailles du travail provisions pour risques et charges sur emprunts provisions totales pour risques et charges à caractère de rés erves Subventions d'investissement locatif subventions d'investissement – montant brut subventions d'investissement locatif à notifier – Dettes financières locatives emprunts et dettes financières – financements définitifs – m ontant brut < rem boursements cum ulés d'emprunts des opérations locatives> < rem boursements anticipés des emprunts des opérations locatives > emprunts à réaliser sur opérations locatives remboursements d'emprunts courus non échus droits des locataires attributaires autres droits sur im mobilis ations dépôts de garantie des locataires autres dépôts et cautionnements reçus – – – Financement des immobilisations de structure emprunts et dettes financières – montant net emprunts à réaliser sur bâtiment administratif subventions d'investissement – montant net subventions d'invest. à notifier bâtiment adm. Financement de la gestion de prêts emprunts et dettes financières – montant net subventions d'investissement – montant net Dette financière nette non affectée emprunts des opérations locatives sorties vendues et dém olies emprunts à long terme non affectés TOTAL CAPITAUX PERMANENTS A TERMINAISON Valeurs mobilières de placement Titres immobilisés ass imilables à des placem ents Disponibilités TOTAL TRÉSORERIE TOTAL GÉNÉRAL A TERMINAISON Ce bilan reconstitué à terminaison n’a d’autre valeur que pédagogique. emprunts et dettes financières – opérations d'aménagement subventions d'investissement opération d'aménagem ent – montant net Dettes d'exploitation locataires – excédents d'acom ptes autres clients créditeurs fourniss eurs d'exploitation autres dettes fis cales , s ociales et autres produits cons tatés d'avance au titre de l'exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus des dettes financières remboursements d'emprunts courus non échus provisions pour autres pensions et oblig. s imilaires provisions pour gros entretien Financement des autres opérations opérations pour compte de tiers opérations d'aménagem ent Concours bancaires courants Trésorerie nette potentielle des opérations à terminaison TOTAL DETTES EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION Financement de la promotion-accession emprunts et dettes financières subventions d'investissement – montant net redevances (location-accession) produits des ventes s ur lots en cours provisions pour risques et charges – acces sion Avances à court et moyen termes non affectées Dettes d'investissement fourniss eurs d'imm obilisations dettes fiscales : TVA s ur im mobilis ations locatives crédits relais , avances et préfinancem ents sur opérations locatives Financement des dépenses préliminaires et réserves foncières emprunts et dettes financières nettes subventions d'investissement – montant net Dettes hors exploitation groupe, associés : opérations en com mun et GIE autres dettes diverses provisions pour litiges provisions pour amendes et pénalités provisions pour pertes s ur contrats provisions pour charges sur opérations immobilières autres provis ions pour risques et charges fourniss eurs de stocks immobiliers versements à effectuer s ur titres non libérés TOTAL GÉNÉRAL A TERMINAISON TOTAL TRÉSORERIE ESTIMÉE A TERMINAISON Totaux partiels Détail Report à nouveau Titres participatifs Différence de conversion – Passif Associés : versements reçus sur augm. de capital Intérêts compensateurs TOTAL CRÉANCES EXPLOITATION & HORS EXPLOITATION Capital et réserves capital et fonds de dotation (SA Hlm) dotation & autres fonds propres (OPH) primes d'émiss ion, de fusion et d'apport (SA Hlm) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves s tatutaires ou contractuelles (SA HLM) excédents d'exploitation affectés à l'investis sement (OPH) autres réserves Immobilisations financières (prêts) prêts pour accession et aux SCCC Immobilisations de structure et financières baux à long terme des immobilisations de s tructure terrains aménagés, loués, bâtis des immobilisations de structure bâtiments et installations administratifs dépenses à comptabiliser sur bâtiment administratif installations techniques, matériels…et autres immo corp. participations – apports, avances créances rattachées à des participations autres titres im mobilis és (droits de créance) prêts participatifs autres im mobilis ations financières PASSIF Il permet de calculer en lecture directe le fonds de roulement long terme à terminaison ( K€) par différence entre le total des capitaux permanents à terminaison ( K€) et le total de l’actif immobilisé à terminaison ( K€). Il permet aussi de calculer en lecture directe le fonds terminaison par sommation des postes suivants : fonds de roulement long terme à terminaison : + financement des dépenses préliminaires et des réserves foncières : – dépenses des opérations préliminaires et des réserves foncières + financement de la promotion/accession – dépenses de promotion/accession + financement des autres opérations – dépenses des autres opérations autrement K€ à l’arrondi près. de roulement à K€ + K€ – K€ + K€ – K€ + K€ – K€ On retrouve ici encore en lecture directe le fonds de roulement d’exploitation à hauteur de . K€ (dettes d’exploitation = K€ – créances d’exploitation = K€). Le fonds de roulement hors exploitation est estimé à K€ et le fonds de roulement d’investissement est évalué à K€, soit pour le fonds de roulement hors exploitation, un écart de K€ et pour le fonds de roulement d’investissement un écart de K€. La somme de ces écarts ( K€ + K€ = K€ à l’arrondi près) est précisément égale aux ressources apportées par le décalage entre la mobilisation des ressources externes (emprunts et subvention) du cycle de production des investissements locatifs et des dépenses comptabilisées à l’actif du bilan. Cet écart constitue, en quelque sorte, une trésorerie nette affectée en ressources. … La surface financière d’une entreprise Hlm Les indicateurs d’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm reposent donc sur deux états comptables très complémentaires :  le bilan juridique de l’entreprise  la comptabilité de programme. Cette matière première comptable est indispensable pour construire un bilan dit « A TERMINAISON DES OPERATIONS LOCATIVES EN COURS » – et le cas échéant à terminaison des immobilisations de structure en cours – qui, à partir du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices antérieurs, et qui sont toujours en cours – non terminés – à la clôture de l’exercice. C’est ensuite seulement à partir du bilan juridique, restructuré à terminaison des opérations en cours, qu’il est possible de déterminer deux indicateurs financiers de bilan pertinents permettant de juger la surface financière de l’entreprise Hlm. Le premier indicateur est constitué par le potentiel financier de l’entreprise qui représente le volume maximum de capitaux propres disponibles à long terme dans l’entreprise Hlm, bien évidemment compte tenu des engagements de fonds propres déjà pris, notamment en ce qui concerne les investissements locatifs. Il s’agit d’un indicateur de sécurisation financière maximum pour l’entreprise Hlm qu’il semble financièrement judicieux d’avoir structurellement positif, Le second indicateur, étroitement lié au potentiel financier, est constitué par le fonds de roulement long terme à terminaison. Il correspond au potentiel financier majoré des dépôts de garantie des locataires et des autres dépôts et cautionnements reçus. Ces dépôts et cautionnements reçus constituent en effet une ressource à long terme dans une perspective de continuité de l’activité locative qui croît en volume dans le temps au gré de la rotation des locataires et des livraisons nouvelles de logements. Le fonds de roulement long terme à terminaison constitue, dans ces conditions, l’extrême limite du volume de fonds propres disponible à long terme dans l’entreprise Hlm. Plus encore que le potentiel financier, le fonds de roulement long terme à terminaison doit être positif faute de quoi les dépôts de garantie des locataires seraient définitivement affectés aux investissements locatifs. Si l’on maîtrise mieux les outils de mesure de la santé financière d’une entreprise Hlm, la question est maintenant de qualifier cette santé financière et, pour continuer avec le vocabulaire médical, s’agit-il d’une bonne et satisfaisante santé financière ou au contraire d’une mauvaise, fragile et préoccupante santé financière ? Ce chapitre s’est clairement focalisé sur les méthodologies de calcul de ces deux outils de mesure : potentiel financier et fonds de roulement long terme à terminaison, voire même le fonds de roulement à terminaison, pour terminer sur la constitution quasi-sédimentaire de la trésorerie (trésorerie longue et trésorerie courte). Nous l’avons vu à l’aide de quelques exemples, il est financièrement plus sécurisant que ces indicateurs de haut de bilan soient positifs parce que, dans le cas contraire, ce sont des ressources disponibles à court terme (fonds de roulement de bas de bilan) qui assurent le financement d’emplois longs, ce qui … et sans hausse sensible de la vacance des logements. ne peut constituer une situation financière pérenne qui conduit tout droit, toute chose égale par ailleurs, à la disparition de l’entreprise Hlm. Des indicateurs de haut de bilan positifs, tels qu’ils ont été précédemment définis, constituent une condition nécessaire de sécurisation financière de l’entreprise Hlm, mais pas suffisante. En effet, le volume de fonds propres disponible doit non seulement être positif mais aussi s’apprécier par rapport aux besoins futurs de fonds propres anticipés par les investissements nouveaux à conduire par l’entreprise, pondérés par les dégagements futurs de fonds propres issus du compte de résultat de l’entreprise. Autrement dit, l’évaluation de la santé financière d’une entreprise Hlm se résume à savoir si le niveau de fonds propres disponibles à long terme, nécessairement positifs, est suffisant compte tenu simultanément :  des besoins de fonds propres générés par les divers investissements futurs envisagés par l’entreprise Hlm  des cash-flows futurs dégagés annuellement par les activités courantes et exceptionnelles de l’entreprise Hlm. C’est ainsi qu’un faible fonds de roulement long terme à terminaison peut refléter une relative bonne santé financière de l’entreprise Hlm si celle-ci n’anticipe aucun investissement nouveau dans l’avenir nécessitant des besoins en ressources internes conséquents. À l’inverse ce même fonds de roulement long terme à terminaison peut refléter une situation financière considérée comme fragile aujourd’hui eu égard à des besoins importants de fonds propres dans l’avenir. C’est donc l’évolution tendancielle du potentiel financier et du fonds de roulement long terme à terminaison qui qualifie la santé financière d’une entreprise Hlm. De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de la « baignoire financière » est présenté à l’aide du schéma suivant. Schéma . : Le principe de la « baignoire financière » La « baignoire financière » – c’est-à-dire le fonds de roulement long terme à terminaison – se remplit annuellement des flux de cash-flows dégagés par l’activité de gestion locative et les autres activités courantes (l’autofinancement net Hlm) mais aussi par les activités exceptionnelles de cessions du patrimoine existant (plus-values financières de cession). Il s’agit d’une alimentation structurelle de la « baignoire financière ». À l’inverse et dans le même temps, la « baignoire financière » se vide pour plusieurs raisons : o en premier lieu, pour les besoins à moyen terme de ressources internes des opérations préliminaires et des réserves foncières, de l’activité de promotion-accession, de l’activité de lotissement et d’autres activités pour le compte de tiers ; cette imputation de fonds propres disponibles à long terme conduit au troisième indicateur de santé financière : le fonds de roulement à terminaison o en second lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par les investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers. Quatre remarques complètent ce schéma :  La « baignoire financière » se remplit aussi, en cas de besoin, à l’aide d’opérations de haut de bilan, moins récurrentes que les cash-flows et plus conjoncturelles, telles que : o l’augmentation de capital (SA d’Hlm ou de dotation (OPH) o la mobilisation de subventions d’investissement, affectées ou non à des investissements o la mobilisation d’emprunts à moyen/long terme, affectés ou non à des investissements (prêts dits de haut de bilan par exemple).  Le volume de fonds propres disponibles à long terme dans la « baignoire » de l’entreprise Hlm ne peut descendre, par sécurité, en dessous d’un niveau en deçà duquel la surface financière de l’entreprise deviendrait préoccupante et nécessiterait des actions structurelles de redressement. C’est ainsi, par exemple, que la Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat (SA d’Hlm) a fixé le seuil d’exigence du fonds de roulement à long terme à terminaison des opérations (majoré de l’autofinancement courant de l’exercice) à € par logement.  À la condition que le fonds de roulement à long terme à terminaison soit supérieur à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités et de mobilisation temporaire de la trésorerie à court terme – si le volume le permet – dans des emplois à moyen ou long terme.  Enfin, la méthodologie de calcul des indicateurs de surface financière repose sur la comptabilité de programme qui permet d’élaborer un bilan à terminaison à partir du bilan juridique. Ce bilan juridique peut aussi faire l’objet de correctifs extracomptables (provisions complémentaires pour créances locataires, pour risques accession, pour dépréciation de réserves foncières, corrections d'annualité en ce qui concerne les charges récupérables…) pour tenir compte de la réalité économique de l'actif ou de l'exploitation (provisions sous-évaluées ou inexistantes notamment). Plus encore, les immobilisations locatives peuvent faire l’objet de dépréciations extracomptables si leur valeur vénale est inférieure à leur valeur nette comptable. Ces divers correctifs, dont certains peuvent être importants, auront tous pour effet de diminuer les capitaux propres corrigés de l'entreprise Hlm et ne peuvent être engagés sans une expertise approfondie des comptes de l’entreprise Hlm réalisée le plus souvent par des auditeurs financiers extérieurs à l’entreprise. Rapport du Comité d’Autocontrôle et de Prévention (CAP). Assemblée Générale des ESH du juin . ESH. Page . La surface financière de l’entreprise Hlm contribue à déterminer la valeur globale de l’entreprise dans un environnement très largement administré et à lucrativité limitée. La valeur financière de l’entreprise n’est pas la seule composante de la valeur globale de l’entreprise car s’y ajoute, à notre sens, sa valeur patrimoniale. Le schéma ci-dessous développe ces deux concepts indissociables de valeur financière et de valeur patrimoniale de l’entreprise Hlm. Schéma . : La valeur d’une entreprise Hlm Objectif de l'actionnaire : entreprise financièrement autonome existence d'un POTENTIEL FINANCIER SUFFISANT pour faire face aux besoins de l'entreprise Hlm valeur FINANCIÈRE existence d'un CASH-FLOW SUFFISANT pour alimenter le potentiel financier VALEUR d'une entreprise immobilière locative dans un environnement administré et à lucrativité limitée + potentiel financier positif pour financer les arbitrages de haut de bilan et la croissance externe potentiel financier suffisant pour financer le développement interne, le renouvellement des composants et les démolitions cash-flow suffisant en % des loyers car il s'agit d'un indicateur de rentabilité de l'entreprise Hlm et il alimente le potentiel financier PÉRENNISE le métier de base des entreprises Hlm qui est celui de loger les clients à ressources modestes ou défavorisés cash-flow représentatif des activités exercées (gestion locative, cessions…) pour le développement interne : choix des nouveaux programmes suppose des mesures correctrices de localisation et/ou d'environnement (démolition, cession) LOCALISATION suppose des mesures correctrices techniques (démolition, restructuration, amélioration) valeur PATRIMONIALE QUALITÉ DE LA MAINTENANCE participe au cycle de vie du patrimoine immobilier locatif AMÉLIORE le métier de base des entreprises Hlm qui est celui de loger les clients à ressources modestes ou défavorisés participe à la diminution de la rotation, des vacants et des impayés donc à l'augmentation du revenu net Objectif de l'actionnaire : entreprise à valeur patrimoniale positive Une fois évalué de façon prudente le potentiel financier à terminaison des opérations locatives, voire de structure, en cours, l’entreprise Hlm doit donc veiller à éviter les investissements destructeurs d’autofinancement (développements interne et externe, investissements de structure, renouvellements de composants) y compris les arbitrages actif/passif non rentables. Les liens entre flux financiers du compte de résultat et potentiel financier/fonds de roulement à long terme à terminaison de bilan sont étroits et interdépendants : les cash-flows annuels alimentent le potentiel financier qui lui-même doit contribuer, en partie, à générer des cash-flows futurs. Pour générer des cash-flows futurs, les fonds propres doivent être investis sur une durée et à un taux de rentabilité qui soit satisfaisant pour l’entreprise Hlm et qui la pérennise dans le temps avec un potentiel financier jugé sécurisant. C’est précisément l’objet de la ème et dernière partie de cet ouvrage. Mais avant de développer longuement cette dernière partie, il est utile de rappeler au préalable, d’une part les principes de base de l’analyse des flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties et sont plus généralistes que les trois premiers chapitres antérieurs dont la problématique est, dans la très grande majorité des cas, très spécifique aux entreprises de logement social. Néanmoins, à chaque fois qu’il est possible de faire référence à l’environnement des entreprises Hlm tout au long des ème et ème partie de cet ouvrage, celle-ci sera mise en exergue par encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le logement, ces aides ont toujours eu deux objectifs concomitants :  un objectif fiscal pour les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises  un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour le Développement Économique de l’Outre-Mer – LODEOM – du // a instauré un nouveau dispositif d’aide fiscale dédié à l’investissement des organismes de logements sociaux dans les DOM. Cette loi aménageait la Loi Girardin de en faveur du logement locatif social. Plus précisément, il s’agit de l’article de la Loi de Finances Rectificative du juillet pris à l’initiative du Ministre des Départements et Territoires d’Outre-Mer de l’époque, Bernard Pons. Ce dispositif concerne les DOM qui englobent les départements d’outre-mer proprement dit (La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, Mayotte et La Réunion) + St Pierre et Miquelon + Nouvelle Calédonie + Polynésie Française + St Martin + St Barthélémy + îles Wallis et Futuna. On parle maintenant de DROM (Département et Région d'Outre-Mer) c’est-à-dire de territoires français d'outre-mer qui constituent à la fois un département et une région.

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