Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

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Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier
Le mécanisme de la défiscalisation
Conséquences comptables et financières du mécanisme de défiscalisation
Le crédit d’impôt en faveur des entreprises de logement social

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Mais avant de développer longuement cette dernière partie, il est utile de rappeler au préalable, d’une part les principes de base de l’analyse des flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties et sont plus généralistes que les trois premiers chapitres antérieurs dont la problématique est, dans la très grande majorité des cas, très spécifique aux entreprises de logement social. Néanmoins, à chaque fois qu’il est possible de faire référence à l’environnement des entreprises Hlm tout au long des ème et ème partie de cet ouvrage, celle-ci sera mise en exergue par encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le logement, ces aides ont toujours eu deux objectifs concomitants :  un objectif fiscal pour les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises  un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour le Développement Économique de l’Outre-Mer – LODEOM – du // a instauré un nouveau dispositif d’aide fiscale dédié à l’investissement des organismes de logements sociaux dans les DOM. Cette loi aménageait la Loi Girardin de en faveur du logement locatif social. Plus précisément, il s’agit de l’article de la Loi de Finances Rectificative du juillet pris à l’initiative du Ministre des Départements et Territoires d’Outre-Mer de l’époque, Bernard Pons. Ce dispositif concerne les DOM qui englobent les départements d’outre-mer proprement dit (La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, Mayotte et La Réunion) + St Pierre et Miquelon + Nouvelle Calédonie + Polynésie Française + St Martin + St Barthélémy + îles Wallis et Futuna. On parle maintenant de DROM (Département et Région d'Outre-Mer) c’est-à-dire de territoires français d'outre-mer qui constituent à la fois un département et une région. Avec la LODEOM, la défiscalisation au titre du logement social regroupait deux dispositifs correspondant à deux articles du Code Général des Impôts :  un dispositif de réduction d’impôt sur les revenus (IR) pour les personnes physiques : l’Article undecies C issu de la LODEOM ; à ce jour, ce dispositif serait applicable pour les investissements réalisés avant le //  un dispositif de déduction de l’impôt sur les sociétés (IS) pour les entreprises : l’article undecies issu de la loi Girardin de . Ces deux dispositifs sont des mesures dites de « défiscalisation ». L’Article III de la loi n° – du décembre de la Loi de Finances pour , codifié à l’Article quater X du Code Général des Impôts, réforme de nouveau le régime de défiscalisation des investissements outre-mer. Il est en effet institué un crédit d’impôt en faveur des entreprises Hlm pour les investissements qu’elles effectuent dans le secteur du logement social. S’agissant des investissements dans le secteur du logement social, la déduction d’impôt accordée au sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés est maintenant réservée à celles qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à millions d’euros. Le financement du logement social outre-mer peut donc être assuré grâce :  à la subvention de l’État dite « Ligne Budgétaire Unique » ou LBU  à des prêts aidés de la CDC et autres financeurs du logement social, notamment des financements Action Logement  à la défiscalisation ou au crédit d’impôt. … Le mécanisme de la défiscalisation Plusieurs entités sont présentes dans ce mécanisme de défiscalisation dans les DOM. . Un projet de construction dans les DOM d’un ensemble immobilier neuf ou d’acquisition-amélioration de logements de plus de ans, à usage collectif dans le domaine du logement locatif social ou d’accession sociale à la propriété. On parle aussi de DOM-COM c’est-à-dire de départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte, La Réunion) et de collectivités départementales d'outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Les îles Wallis et Futuna). Sources : Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes – Avis de la Commission des études comptables du // et Guide des aides financières au logement dans les DOM – Ministère des Outre-Mer de septembre . . Un opérateur le logements sociaux (OLS) tel qu’une ESH ou une SEM située en outre-mer qui assure directement ou indirectement (VEFA auprès d’un promoteur privé) le suivi du bon déroulement du chantier. . Une structure de portage ou société de portage telle qu’une société de personnes (SCI ou SNC) ou une société de capitaux (SAS ou SARL) qui va réunir les investisseurs fiscaux et porter le projet. L’objet de cette structure, fiscalement transparente vis-à-vis de ses associés, est de transférer ses déficits fiscaux à ses associés « investisseurs fiscaux » pendant sa durée de vie en contrepartie de leurs mises de fonds initiales qui seront effectuées à fonds perdus. Ces fonds constitueront l’Avantage Fiscal Rétrocédé à l’OLS (AFR) dont le montant est fonction de la base fiscale éligible de l’investissement. L’AFR n’est pas financièrement neutre puisqu’il représente, par exemple pour la réduction d’impôt sur le revenu pour les personnes physiques, au minimum % de la réduction d’impôt des particuliers, soit encore : AFR > % [ % × ( prix de revient plafonné – LBU ) ] AFR > .% × base fiscale éligible Cette structure de portage va acquérir auprès de l’opérateur OLS – par acte notarié constatant le transfert juridique de la propriété de l’immeuble l’ensemble immobilier une fois celui-ci achevé. Dès lors, l’OLS sort l’immeuble de son bilan afin de constater une cession. Cette acquisition intervient en principe à l’euro/l’euro du prix de revient de la construction avant toute mise en location des logements. La société de portage conserve la propriété de l’ensemble immobilier durant la période minimum légale de location des logements à des résidents locaux, soit ans. . Les investisseurs fiscaux sont des investisseurs privés assujettis à l’IS ou à l’IR. Ils investissent en capital dans la structure de portage. Leur objectif : utiliser leurs parts dans les déficits fiscaux de la société de portage (transparente) pendant la durée de celle-ci pour déterminer leur propre revenu imposable. En fin d’opération, les associés : o soit vendent leurs parts à l’euro symbolique o soit liquident la société de portage sans récupérer leur capital initial, absorbé par la perte induite par la cession de l’actif à l’opérateur social. L’opérateur OLS perçoit de l’État en phase de construction une subvention LBU. Comme l’immeuble est appelé à revenir inéluctablement dans le patrimoine de l’OLS ayant perçu cette subvention, l’OLS est autorisé à maintenir cette subvention au passif de son bilan pendant la période au cours de laquelle il a cessé d’être propriétaire de l’immeuble. Ce taux est porté à % par l’article de la Loi de Finances pour . ► FINANCEMENT DE LA SOCIETE DE PORTAGE Le financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier, y compris les droits de mutation et les émoluments notariés, par la structure de portage est assuré grâce :  à un apport des investisseurs, définitivement abandonné à l’opération, dont le montant est fonction de la base éligible de l’investissement ; ces fonds constituent l’avantage fiscal rétrocédé (AFR) à l’OLS  à un prêt qui lui est consenti par l’opérateur OLS sous l’une des formes juridiques suivantes : o d’une avance en compte courant d’associés ou d’un prêt participatif si et seulement si l’OLS détient une participation dans le capital de la structure de portage, généralement non significative o d’un crédit-vendeur, le plus souvent o d’un gage en espèces, plus rarement. La constitution de ce prêt consenti par l’OLS n’impliquera aucun décaissement mais résultera de la simple constatation d’une créance de l’OLS sur la société de portage. L’opérateur OLS est, quant à lui, attributaire :  d’une subvention LBU  d’un prêt aidé de la CDC conditionné par l’obtention d’un agrément fiscal préalable ou autres prêts relevant d’Action Logement ou autres prêteurs du logement social. Lors de la cession par acte notarié de l’immeuble par l’OLS à la société de portage, les implications comptables suivantes peuvent être mentionnées :  l’OLS doit sortir l’immeuble de son actif immobilisé afin de constater une cession  la société de portage doit comptabiliser l’immeuble à son actif immobilisé  la subvention d’investissement (LBU) notifiée au passif de l’OLS, puis perçue, peut être maintenue pendant la période au cours de laquelle l’OLS a cessé d’être propriétaire de l’immeuble et doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d' investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l' investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la durée résiduelle de l’utilisation du bien de retour dans le patrimoine de l’OLS, la reprise sur subvention s’effectue sur la même durée et au même rythme que l’amortissement du bien (composants) dans les comptes de l’OLS. ► CREDIT-BAIL CONSENTI PAR LA SOCIETE DE PORTAGE A L’OLS L’ensemble immobilier, devenu propriété juridique de la société de portage, est ensuite donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail – généralement pour à ans – à l’OLS d’outre-mer. Les loyers dus au titre du contrat de crédit-bail par l’opérateur OLS à la structure de portage seront fixés de manière à correspondre strictement aux échéances de remboursement de l’avance en compte courant ou du créditvendeur (capital + intérêts) par la structure de portage à l’OLS. Le remboursement des échéances de l’avance en compte courant ou du créditvendeur et le paiement des loyers s’opèrent par compensation, sans mouvement de fonds. ► GESTION DES LOGEMENTS PAR L’OLS PENDANT LA PERIODE DU CREDITBAIL Pendant la période du contrat de crédit-bail, l’OLS se charge de louer les logements pendant au moins ans à des résidents d’outre-mer personnes physiques qui les affecteront à leur résidence principale, en respectant les plafonds de ressources et de loyers des locataires fixés par la réglementation. L’immeuble est exploité par l’OLS comme s’il s’agissait de l’un de ses propres immeubles grâce au contrat de crédit-bail consenti par la société de portage à l’OLS. L’OLS assurera ainsi en son nom et pour son propre compte la gestion locative des logements et conservera l’intégralité des loyers versés par les locataires qu’il affectera, notamment, au remboursement des prêts qu’il aura lui-même contracté au titre du projet et à l’entretien des logements. On notera que la location de ces logements à des personnes physiques constitue en quelque sorte une « sous-location » derrière la « location » induite par le contrat de crédit-bail. La mise en location doit intervenir dans les mois de l’achèvement ou de l’acquisition des logements si elle est postérieure. ► DENOUEMENT DU MONTAGE DE DEFISCALISATION L’option d’achat attachée au contrat de crédit-bail est exerçable au terme de années à compter de la dernière mise en location des logements pour un prix égal à l’encours des sommes dues par la structure de portage à l’OLS, à la date de rachat. Au terme du contrat de crédit-bail, la propriété de l’ensemble immobilier sera obligatoirement transférée à l’OLS. Il s’agit d’une condition essentielle de l’agrément fiscal délivré par l’administration fiscale. Ce retour obligatoire de l’immeuble à l’actif de l’OLS justifie que la clause de reversement de la LBU et du remboursement du prêt à la CDC en cas de cession à un tiers ne soit pas appliquée lors de l’acquisition par la société de portage. Ce transfert est prévu et organisé dès l’origine de l’opération par un échange de promesses de cession et d’achat conclues entre les investisseurs fiscaux, la société de portage et l’opérateur OLS. Ces promesses peuvent être de modalités :  promesses d’achat et de cession des parts de la structure de portage, conclues entre les investisseurs fiscaux et l’opérateur OLS, pour un prix symbolique ( €)  promesses d’achat et de cession de l’ensemble immobilier, conclues entre les investisseurs fiscaux et l’opérateur OLS, pour un prix égal à l’encours des sommes dues par la structure de portage à l’opérateur OLS, à la date de rachat. Cette promesse de cession est incluse dans le contrat de crédit-bail signé entre l’opérateur OLS et la structure de portage. Le remboursement des sommes dues par la structure de portage et le paiement du prix de rachat de l’ensemble immobilier par l’OLS s’opèrent également par compensation. Aucun mouvement financier n’est donc constaté entre l’OLS et la société de portage à l’occasion du rachat de l’ensemble immobilier, hormis les honoraires inhérents à la transaction (droits de mutation et émoluments des notaires). Quelle que soit la modalité de sortie retenue qui sera opérée le moment venu afin de minimiser les frottements fiscaux dont la charge sera supportée par l’OLS, les investisseurs fiscaux auront la certitude de céder leur investissement à la fin de la période de portage, pour un prix symbolique. Dans le premier cas, l’OLS acquiert les parts de la société de portage et, par la suite, peut procéder en sa faveur à la transmission universelle de patrimoine (TUP) de la société de portage, qui disparaît juridiquement. Dans le second cas, l’OLS exerce son option d’achat sur l’immeuble sans acquérir les parts de la société de portage. Le prix d’exercice de l’option est déterminé dès l’origine afin que la société de portage enregistre une moinsvalue aboutissant à rendre nul son actif net. La société de portage est alors liquidée. D’un point de vue comptable, le bien acquis par l’OLS à la suite de la levée de l’option d’achat prévue dans le contrat de crédit-bail doit être comptabilisé à son coût d’acquisition, soit l’encours des sommes dues par la structure de portage à l’OLS à la date de rachat. Dans ces conditions, le prix d’acquisition doit aussi être réparti entre le terrain et l’immeuble (voir acte notarié ou l’article – du PCG) et l’immeuble comptabilisé par composants. L’amortissement des composants doit être réalisé sur leur durée d’utilisation après prise en compte de la durée déjà écoulée depuis la construction de l’immeuble. ► CONCLUSIONS SUR CE SCHEMA DE DEFISCALISATION DANS LES POUR LES BAILLEURS SOCIAUX Ce schéma de défiscalisation semble offrir trois avantages à l’OLS : DOM . Il fait bénéficier à l’OLS de quasi-subvention correspondant à l’avantage fiscal rétrocédé (AFR). Ainsi les besoins de financements externe et interne de l’OLS sont réduits du montant de l’AFR. . Il préserve le rôle et la mission traditionnels de l’OLS tant dans la phase initiale du projet (choix des prestations, des prestataires, recours aux financements aidés…) que dans la phase de gestion (choix des locataires, fixation des loyers dans le cadre de la législation…). Durant le transfert temporaire à la société de portage, l’OLS exploite l’immeuble comme s’il s’agissait de l’un de ses propres immeubles grâce au contrat de crédit-bail consenti par la société de portage à l’OLS. . Il garantit le retour de l’ensemble immobilier à l’OLS au terme de la période légale de portage. On peut presque considérer qu’il s’agit d’une cession temporaire de l’immeuble à la société de portage à l’issue de sa construction puisqu’il est prévu entre les parties, dès la mise en œuvre du montage de défiscalisation, des promesses réciproques d’achat et de cession de l’ensemble immobilier (ou des parts de la société de portage). … Conséquences comptables et financières du mécanisme de défiscalisation Pour une entreprise Hlm, le déroulé comptable simplifié d’une opération de défiscalisation, à partir d’un projet de construction développé en interne ou en externe (VEFA), peut être le suivant, une fois l’agrément fiscal obtenu, les promesses d’achat et de cession de l’ensemble immobilier signées et les financement État (pour la LBU) et CDC (pour l’emprunt principal) agréés. ► Au stade de la construction ou de l’acquisition en VEFA de l’immeuble locatif social, le bilan de l’entreprise Hlm porteuse du projet de défiscalisation, avant et après règlement des fournisseurs d’immobilisations, est classique : Schéma . : Construction et financement du projet d’investissement locatif social ► construction et financement de l'opération BILAN actif passif immeubles de rapport – en cours subvention d'investissement – montant brut emprunt contracté fournisseurs d'immobilisations subvention emprunt trésorerie totaux totaux ► règlement des fournisseurs BILAN actif immeubles de rapport – en cours passif subvention d'investissement – montant brut emprunt contracté trésorerie fournisseurs d'immobilisations totaux – – totaux – L’opération est comptabilisée en immobilisations corporelles en cours. On considère ici que les subventions notifiées et les emprunts contractés ont été encaissés et les fournisseurs ont été payés. Il s’ensuit un besoin de trésorerie de K€. À ce stade précis, l’entreprise Hlm a investi K€ de fonds propres dans l’opération. Bien évidemment, l’avancement de cette opération est reporté dans la comptabilité de programme, à notre avis sur une fiche individuelle spécifique à la défiscalisation – puis sur une fiche récapitulative concernant exclusivement les opérations locatives dédiées à la défiscalisation -, car le traitement du besoin de fonds propres est comptablement spécifique. En effet, pour financer cet investissement, la structure de portage va verser à l’entreprise le montant de l’avantage fiscal rétrocédé (AFR) imputé au crédit d’un compte d’actif d’immobilisations financières tel que « autres immobilisations financières » (autres prêts ou autres créances immobilisées). Cette AFR constitue l’apport des investisseurs au financement de l’investissement avant sa cession à la structure de portage. Ce financement est une ressource mais comptabilisée dans un premier temps à l’actif comme un emploi qui diminue (donc une ressource). L’AFR est versé lors de la signature des divers contrats entre l’entreprise Hlm et la société de portage. Schéma . : Versement de l’avantage fiscal rétrocédé ► versement de l'avantage fiscal rétrocédé BILAN actif passif immeubles de rapport – en cours subvention d'investissement – montant brut autres prêts – emprunt contracté trésorerie – versement de l'apport des investisseurs totaux – totaux L’AFR encaissé (ici K€) constitue un financement particulier de l’opération qui a pour effet de ramener le besoin de trésorerie à K€ correspondant précisément aux fonds propres qui seront réellement investis in fine. En conséquence, lors de l’estimation du potentiel financier et du fonds de roulement long terme à terminaison, il nous paraît nécessaire, pour déterminer objectivement les fonds propres investis en locatif à terminaison, d’affecter cette ressource particulière dans le bloc « immobilisations locatives » au lieu du bloc « immobilisations de structure et financières » . Ceci permet de donner une image fidèle du besoin de fonds propres de cet investissement à défiscaliser à terminaison de l’opération et tant que celle-ci demeure à l’actif de l’entreprise Hlm. ► La cession de l’ensemble immobilier à la société de portage transite par les comptes de produits et de charges exceptionnels comme toute cession d’actif immobilisé. Le bien immobilier est donc sorti du bilan de l’entreprise Hlm, mais il est sorti temporairement, ce qui autorise le maintien de la subvention d’investissement au passif du bilan de l’entreprise Hlm. Simultanément, l’entreprise Hlm consent un crédit-vendeur à la société de portage au moment de la vente du bien immobilier. Ce crédit-vendeur est égal à la différence entre le prix de revient du bien immobilier et l’avantage fiscal rétrocédé. Schéma . : Vente du bien immobilier et conditions de paiement de la structure porteuse Voir le tableau . ci-dessus. ► vente de l'immeuble BILAN actif immeubles de rapport – en cours

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