Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

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Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm
Le diagramme de flux monétaires
Exemples de diagrammes de flux monétaires
Premières conclusions

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Description

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Informations complémentaires

extrait

. Les principes de l’analyse des flux monétaires . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm . Les deux principales méthodes d’analyse financière . Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm .. Le diagramme de flux monétaires Les entreprises Hlm – Offices Publics de l’Habitat, SA d’Hlm, Coopératives d’Hlm…- et autres sociétés immobilières locatives telles que les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) réalisent dans le cadre de leurs diverses activités, comme n’importe quelle autre entreprise, des opérations financières qui se traduisent généralement par une suite de flux monétaires. Par opérations financières, on entend le plus souvent : • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore de placements obligataires, d’OAT ou de Bons du Trésor à Intérêts Annuels (BTAN). Le cœur de métier des entreprises Hlm, la gestion locative, qui nécessite des investissements longs et des financements longs, les confronte tout naturellement à des cycles longs de à – ans, ce qui constitue une durée de vie inaccoutumée dans le domaine de l’analyse financière. Une suite de flux monétaires peut être simple ou complexe, mais elle peut toujours être représentée par un « diagramme de flux » tel qu’il est représenté ci-dessous. Schéma . : Diagramme de flux monétaires fn dénouement de l'opération financière f fn- flux positifs (entrées de fonds encaissements) + – fi f fn- i n- n- n temps période flux négatifs (sorties de fonds décaissements) f f flux intermédiaires f départ de l'opération financière Un diagramme de flux se caractérise généralement par la présence d’une suite de flux monétaires positifs qui correspondent à des entrées de trésorerie dans l’entreprise – des encaissements – et de flux monétaires négatifs qui correspondent à des sorties de trésorerie de l’entreprise – des décaissements au cours de la durée de vie de l’opération financière. Le sens algébrique du flux monétaire est déterminé par rapport à l’entreprise Hlm qui réalise l’opération financière, étant entendu qu’un flux monétaire ne dispose pas économiquement d’un signe algébrique, positif ou négatif. Un diagramme de flux monétaires se caractérise généralement par un flux de départ de l’opération financière, qui peut être positif ou négatif. Dans le cas du diagramme de flux ci-dessus, il s’agit d’un flux négatif – donc un décaissement – qui correspond par exemple à un investissement, à un placement de trésorerie ou encore à un prêt octroyé par l’entreprise Hlm à un tiers… On postulera que le flux de départ de l’opération porte le rang . Néanmoins, des flux antérieurs au rang (en -, -…) peuvent exister et l’analyse financière devra alors en tenir compte. C’est le cas, pour une opération d’investissement immobilier locatif, du coût du foncier acquis bien souvent – parfois plusieurs années – avant l’ordre de service de travaux de l’opération. Le plus souvent, l’opération se termine dans un espace de temps fini : il s’agit du dénouement de l’opération financière qui se caractérise ici encore par la présence d’un flux qui peut être soit le dernier de la série de flux intermédiaires – la dernière échéance du prêt par exemple -, soit un flux particulier de nature différente des flux intermédiaires, par exemple la cession de l’investissement, le remboursement du placement ou encore le remboursement anticipé d’un emprunt. La période est l’intervalle de temps qui sépare deux flux monétaires. Cette périodicité peut être différente pour chaque flux ; elle peut être aussi identique pour chacun de flux : c’est le cas d’un emprunt traditionnel. Lorsque la périodicité est différente pour chaque flux, il se posera alors un problème d'évaluation du temps entre deux flux. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, on considèrera que les intervalles de temps entre deux flux sont identiques. Mieux encore, on considérera que la périodicité des flux monétaires est annuelle. Les flux intermédiaires peuvent être :  constants dans le temps si ils ont tous la même valeur monétaire : par exemple les annuités constantes d’un emprunt à taux fixe  ou variables : ils ont alors des valeurs monétaires différentes ; par exemple l’autofinancement net dégagé par un investissement immobilier locatif. Les flux intermédiaires peuvent être positifs ou négatifs. La suite de flux intermédiaires est généralement temporaire, c’est à dire composée d’un nombre fini de flux (par opposition à perpétuelle lorsqu’elle est composée d’un nombre infini de flux), et certaine parce que le nombre de flux est déterminé à l’origine (par opposition à aléatoire lorsque le nombre de flux est indéterminé au départ). Le montant des flux peut être :  certain : il y a connaissance parfaite du montant des flux générés par l’opération financière ; il s’agit alors d’une situation sans risque  incertain : la réalisation des flux est attachée à une probabilité de réussite ; il s’agit alors d’une situation de risque. Lorsque la suite de flux intermédiaires est temporaire, le diagramme de flux peut éventuellement se terminer par un flux de dénouement de l’opération financière. Ce dernier flux de dénouement peut être, à l’identique du flux de départ, positif ou négatif. Dans le cas du diagramme de flux monétaires ci-dessus (Schéma .), il s’agit d’un flux positif – donc d’un encaissement – qui correspond par exemple, s’il s’agit d’un placement de trésorerie, au remboursement du nominal du placement, ou s’il s’agit d’un investissement immobilier locatif, à cession de l’immeuble. Mais il peut être également négatif s’il s’agit du démantèlement de cet investissement immobilier. Le dernier flux du diagramme devient alors un flux composite, assemblé de natures financières différentes. Par exemple :  s’il s’agit d’un placement de trésorerie, le dernier flux pourra être composé des derniers intérêts payés majoré du principal du placement  s’il s’agit d’un investissement immobilier locatif, ce dernier flux pourra être composé du dernier autofinancement net majoré de la plus-value financière en cas de cession du bien. Autrement dit, le dernier flux peut contenir à la fois le dernier flux intermédiaire et le flux consécutif au dénouement proprement dit de l’opération. On postulera que le dernier flux de dénouement de l’opération porte le rang n. Un diagramme de flux monétaires est souvent associé à un tableau de flux monétaires qui constitue une variante de présentation de l’opération financière. Le tableau de flux ci-dessous correspond au digramme de flux présenté au schéma . ci-dessus. Tableau . : Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d flux positifs libellés des flux flux de départ de l'opération f f flux intermédiaire flux intermédiaire d f flux intermédiaire di fi flux intermédiaire i dn- fn- dn fn flux intermédiaire n- flux intermédiaire n + flux de dénouement .. Exemples de diagrammes de flux monétaires Suivant la nature des opérations financières, la terminologie associée au diagramme de flux est différente, mais les principes restent les mêmes. Les différents exemples qui suivent illustrent la traduction qui peut être faite à l’aide d’un diagramme de flux d’opérations financières différentes. Exemple : placement simple Soit un capital de € placé pendant mois. La valeur acquise de ce capital initial au terme des mois de placement est de €. Le diagramme de flux de cette opération financière, qui consiste en un placement simple, est le suivant : Schéma . : Diagramme de flux d’un placement simple capital acquis € valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements) + mois – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € valeur présente Cette suite de flux monétaires est temporaire. Le montant des flux est certain. La périodicité n’est pas connue, mais elle peut être soit mensuelle, soit semestrielle. Soulignons que le capital initial constitue la valeur présente de l’opération et que le capital récupéré à l’échéance du placement constitue la valeur future ou valeur acquise du placement. Dans ce cas présent, il n’y a pas de flux intermédiaires et les intérêts sont versés au prêteur à l’échéance du placement. La question sous-jacente pourrait concerner la rentabilité du capital investi pendant ces mois, sachant que les intérêts perçus sont de €. Exemple : placement à versements échelonnés Soit un placement de € par an pendant ans, effectué en fin d’année. Le capital remboursé à la fin de cinquième année est de €. Le diagramme de flux de cette opération financière, qui consiste en un placement à versements échelonnés, est le suivant : La réponse est apportée au paragraphe … « Exemples de calculs de taux actuariels » ciaprès. Schéma . : Diagramme de flux d’un placement à versements échelonnés capital acquis € flux positifs (entrées de fonds encaissements) + année – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € € € € Ici encore, la suite de flux monétaires est temporaire et certaine. On constate la présence de flux intermédiaires constants et à périodicité annuelle, elle aussi constante dans le temps. La question de la rentabilité de ce placement financier à l’issue de la ème année reste de nouveau posée. Exemple : emprunt indivis Une entreprise Hlm contracte un emprunt à taux fixe de € pour une durée de ans. Les échéances de remboursement sont annuelles et la première annuité est de . €. Ces annuités croissent ensuite annuellement de %. Un emprunt indivis est un emprunt non divisible contracté auprès d’un seul créancier. Les entreprises Hlm contractent en général ce type d’emprunt auprès de la CDC et autres banquiers du logement social. Le diagramme de flux de cette opération financière, qui consiste en un emprunt à échéances croissantes, est le suivant : Schéma . : Diagramme de flux d’un emprunt indivis Voir le chapitre paragraphe .. « Définition et prise de décision d’investissement » ci-après. capital emprunté € flux positifs (entrées de fonds encaissements) + flux négatifs (sorties de fonds décaissements) année temps ère annuité payée : . € dernière annuité payée : . € Le capital encaissé – flux positif – constitue le point de départ de l’opération d’emprunt. Les flux intermédiaires, certains mais variables, sont constitués des échéances payées – flux négatifs -. Le dénouement de l’opération est constitué par le dernier flux décaissé. La périodicité annuelle est constante. Ici encore on peut s’interroger sur le taux d’intérêt servi de l’emprunt. Exemple : placement obligataire Une entreprise Hlm achète le // une obligation garantie par l’État au prix de €, coupon couru inclus. Il s’agit d’une obligation de € à taux d'intérêt fixe de % qui détache son coupon annuellement le janvier. L’entreprise Hlm revend cette obligation le // au prix de €, coupon couru inclus. Le diagramme de flux de cette opération financière, qui consiste en un placement obligataire à taux fixe, est le suivant : Schéma . : Diagramme de flux d’un emprunt obligataire à taux fixe Le taux d’intérêt actuariel de cet emprunt est calculé au paragraphe … « Le taux actuariel d’un emprunt » ci-après. flux positifs prix vente : € intérêts payés € (entrées de fonds encaissements) + // – année // // jours // // // temps // flux négatifs (sorties de fonds décaissements) jours prix achat : € La suite de flux est temporaire et certaine. L’achat de l’obligation – qui se traduit par un décaissement – constitue le point de départ de l’opération et la vente de l’obligation – qui se traduit par un encaissement – constitue le dénouement de l’opération. Les flux intermédiaires sont constants. La périodicité entre chaque paiement des intérêts est constante, mais différente entre le point de départ et le dénouement de l’opération. Ce dernier exemple peut aussi être traduit par le tableau de flux monétaires suivant : dates // flux négatifs flux positifs libellés des flux achat de l'obligation // encaissement du coupon // encaissement du coupon // encaissement du coupon // encaissement du coupon // encaissement du coupon // vente de l'obligation Le calcul de rentabilité de ce placement obligataire est abordé au paragraphe … ci-après. .. Premières conclusions Ce qui caractérise ces différents diagrammes de flux, c’est précisément la représentation de la dimension temporelle des flux monétaires. Or, flux monétaires non disponibles à un même moment, à une même date, ne sont pas immédiatement comparables. L’objectif de l’analyse financière est précisément de comparer des flux non disponibles au même moment et rechercher l’équivalent de chacun d’entre eux à une date commune. C’est cette analyse qui va permettre de répondre à la question sous-jacente à chacun de ces exemples : compte tenu d’une part du montant initial de l’opération financière et d’autre part de l’ensemble des flux futurs générés par ladite opération, quelle est la rentabilité ou le coût réel de cette opération financière ? À l'évidence, les opérations financières ci-dessus sont toutes différentes : il va donc falloir définir un indicateur financier commun, un standard, représentatif du rendement ou du coût réel de l'opération qui soit indépendant de la nature financière de l'opération.

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