Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

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Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif
Les conventions dans le domaine de l’analyse immobilière locative
Détermination des flux annuels anticipés de revenus

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Description

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. Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif Généralement, une entreprise Hlm, comme n'importe quel investisseur privé qui souhaite investir dans un projet immobilier locatif, se trouve en présence de la situation suivante représentative de flux monétaires :  une dépense d'investissement immédiate (coût global d’acquisition, prix de revient de la construction de l'immeuble locatif)  des recettes futures espérées résultant des revenus (loyers) obtenus grâce à l'investissement durant toute la durée de vie de l'investissement ou de sa détention par l'investisseur ; ces recettes futures sont des valeurs nettes. Cette situation est une constante quelle que soit la nature de l'investissement immobilier locatif : logements locatifs familiaux en pleine propriété (sociaux, intermédiaires ou privés), usufruit locatif social, locaux administratifs et commerciaux, locaux sociaux (halte-garderie). Avant d'analyser les méthodes financières qui permettent de juger de la pertinence d'un projet d’investissement ou de réinvestissement immobilier locatif quelle que soit sa nature, il semble indispensable d'en esquisser tout d'abord le cycle de vie et de mettre en exergue ce qui peut différer d'un cycle de vie plus traditionnel, industriel par exemple. .. Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif peut être représenté, comme n'importe quel investissement, sous forme de trois phases distinctes et successives dans le temps :  une première phase d’investissement  une seconde phase d’exploitation  une dernière phase de désinvestissement. Ce cycle de vie est propre à n'importe quel type d’investissement locatif. Schéma . : Le cycle de vie d'un investissement immobilier locatif Ce cycle de vie est directement issu et adapté du diagramme de flux généraliste présenté au schéma . « Diagramme de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d'investissement Phase de désinvestissement Phase d'exploitation durée de vie de l'actif immobilier locatif liquidation de l'investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l'investissement d'origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d'usage – démolition suivie d'un investissement – démolition suivie d'une vente Néanmoins, adapté à l'immobilier locatif, fut-il social, il présente plusieurs singularités : ►ÉTALEMENT DANS LE TEMPS DE LA PHASE D’INVESTISSEMENT Dans un contexte économique de croissance interne de l'entreprise, la phase d'investissement peut être étalée dans le temps, éventuellement sur plusieurs années, si le foncier est acquis bien antérieurement au lancement des travaux de construction ou de réhabilitation lourde. De plus, la phase d'investissement, qui correspond à la construction ou à la réhabilitation de l'immeuble locatif, est souvent longue, de à , voire mois après l'ordre de service. En cas de croissance externe (achat de patrimoine existant par exemple), la phase d'investissement est alors beaucoup plus réduite. ►GRANDE LONGEVITE TANT PHYSIQUE QU’ECONOMIQUE DE LA PHASE D’EXPLOITATION La phase d'exploitation correspond à la période de gestion de l'actif immobilier locatif qui consiste à facturer des loyers, à gérer et entretenir l'immeuble et les logements et à payer des taxes fiscales et autres, sur toute la durée de vie de l'actif immobilier. La phase d'exploitation est généralement longue car les actifs immobiliers se caractérisent spécifiquement par leur longévité physique. Les terrains sont permanents. Les constructions sont temporaires, mais leur vie physique peut aussi être prolongée indéfiniment suite aux améliorations et aux restructurations successives. Ces actifs immobiliers se caractérisent aussi par une longévité économique qui se définit par la capacité de l’immeuble à générer des revenus. C’est précisément la capacité de l’immeuble à générer des revenus qui en déterminera à tout moment la valeur. La longévité économique peut être plus courte que la longévité physique mais elle peut aussi être prolongée par les changements d’usage qui auront pour effet de ramener l’immeuble à une meilleure utilisation : ces changements d'usage peuvent être rapprochés de la phase de désinvestissement. Si ces changements d'usage sont partiels (transformation d'un logement en commerce ou réciproquement), ils viennent consolider la longévité économique de l'actif immobilier. Si ces changements d'usage affectent la quasi-totalité de l'immeuble, ils constituent alors un événement qui marque la fin du cycle de vie de l'investissement dans son exploitation et dans son usage initial. Par ailleurs, cette phase d'exploitation qui est très longue induit de réelles interrogations sur la détermination des flux de revenus espérés. ►PRESENCE DE REINVESTISSEMENTS SUCCESSIFS DANS LE TEMPS Plus la phase d'exploitation est longue et plus l'investisseur va se trouver confronté au cycle d'usure du bâti qui induit des dépenses importantes de maintenance. Là où les investisseurs locatifs institutionnels gèrent leur parc locatif sur un horizon de à ans avec une politique de cession à terme, les entreprises Hlm réhabilitent cycliquement leur parc locatif dont elles demeurent propriétaires. Pour les entreprises Hlm qui ont assuré l'effort de construction des années soixante à soixante-dix, la charge de réhabilitation était devenue inéluctable au cours des années quatre-vingt-dix. Aujourd’hui, les Plans Stratégiques de Patrimoine projettent à moyen terme des travaux d’amélioration et de renouvellement de composants. En conséquence, la durée du cycle d'exploitation conduit inévitablement à la prise en compte de réinvestissements successifs pour maintenir la valeur locative de l'immeuble. ►EXISTENCE D’UNE FIN DE VIE DE L’INVESTISSEMENT DANS L’USAGE OU IL SE TROUVE La prise de conscience qu'un investissement locatif puisse, dans l'usage où il se trouve, prendre fin constitue pour les entreprises Hlm la révélation des années quatre-vingt-dix. En effet, les tensions qui s’exercent aujourd'hui sur les équilibres financiers des entreprises Hlm les obligent à partitionner leurs immeubles de rapport en fonction du degré de risques qu’ils représentent (financiers, sociaux, localisation, réinvestissements successifs…) et ainsi à découvrir, conséquence inattendue, que les investissements immobiliers locatifs Hlm, comme n’importe quel investissement dans l’usage où il se trouve, sont soumis à un véritable cycle de vie économique qui peut se terminer, en fonction du risque, soit par un changement d’usage, soit par une cession, soit par un démantèlement suivi ou non d’un réinvestissement. On s’éloigne Ce lien entre revenus et valeur d’un bien immobilier sera plus longuement développé dans la suite de ce chapitre. ainsi de l’idée intellectuelle, confortable, de l’investissement locatif perpétuel, de la rente perpétuelle. Cette dernière phase du cycle de vie, celle de la liquidation de l'investissement, pose donc indirectement le problème de l'estimation de la valeur marchande, vénale ou résiduelle de l'investissement dans ou ans en fonction des scénarios de liquidation de l'investissement. Deux de ces quatre singularités induisent des interrogations quant aux projets d’investissements locatifs aujourd’hui : • les nécessaires réinvestissements successifs au cours de la durée de vie de l’investissement (renouvellement de composants) afin de maintenir la valeur locative de l’investissement ; ceci conduit à la question du financement de ces investissements successifs. • la détermination de la valeur marchande ou vénale de l’investissement à l’issue du cycle de vie théorique de l’investissement ; ceci conduit à postuler la fin de vie d’un bien immobilier dans l’usage où il se trouve. Ces particularités peuvent être schématisées par la chaîne de valeur suivante : Schéma . : Chaîne de valeur d'un investissement immobilier locatif et de son exploittion Étude Recherche foncière ou immobilière Investissement Exploitation Investissement Exploitation Désinvestissement Transfert de patrimoine Une ou plusieurs fois Rachat de patrimoine Démolition Étude Marketing Programmation Recherche foncière ou immobilière Achat du terrain ou de l'immeuble Maîtrise d'ouvrage Gérance locative et maintenance Renouvellement de composants Gérance locative et maintenance Vente Fournisseurs Changement d'usage Voir « Gestion prévisionnelle et stratégie à moyen terme » – Fédération Nationale des SA et Fondations d’HLM. Journée du novembre . Page À chacune de ces trois grandes phases majeures (investissement, exploitation, désinvestissement) sont associés des risques spécifiques qui pèsent sur la probabilité d’apparition des flux de revenus espérés. Si l’on traduit directement ces différentes phases sous forme d’un diagramme de flux monétaires, on obtient le schéma traditionnel suivant. Schéma . : Diagramme de flux monétaires d'un investissement immobilier locatif fn fonds dégagés par la phase de désinvestissement flux annuels en phase d'exploitation flux positifs f (entrées de fonds, encaissements) + f année – flux négatifs f n temps Flux de réinvestissement en phase d'exploitation (sorties de fonds, décaissements) mise de fonds initiale au cours de la phase d'investissement I On adopte la convention qui consiste à numéroter les années (ou périodes) pendant lesquelles se déroule le projet d’investissement en commerçant par pour la ère année considérée comme l’année de l’investissement. En général, les flux monétaires négatifs provoqués par l’investissement d’origine sont supposés être concentrés au cours de l’année , En appelant fi le flux de revenus de l’année i, un projet d’investissement immobilier sera représenté par une séquence de flux {f, f, f…fi…fn} où n est la durée de détention de l’investissement projeté. Ces revenus monétaires sont des valeurs nettes qu’il conviendra de définir plus précisément. Dans le cas de projets simples, un flux négatif est donc suivi par une série de n flux positifs et il s’agira de déterminer si la séquence de flux représente ou non une augmentation de valeur pour l’investisseur. Dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, on considère que les intervalles de temps entre deux flux monétaires sont identiques. Plus précisément, on considérera que la périodicité des flux est annuelle. On notera que les flux monétaires peuvent être positifs ou négatifs et le plus souvent variables (par opposition à des flux constants). La suite de flux est généralement considérée comme :  temporaire, c’est à dire composée d’un nombre fini de flux monétaires (par opposition à perpétuelle lorsqu’elle est composée d’un nombre infini de flux)  certaine parce que le nombre de flux monétaires est déterminé à l’origine de l’analyse du projet d’investissement (par opposition à aléatoire lorsque le nombre de flux est indéterminé au départ). Enfin, le montant des flux monétaires peut être certain s'il y a connaissance parfaite du montant des flux générés par l’opération d’investissement immobilier car il s’agit d’une situation sans risque ou incertain lorsque la réalisation des flux monétaires est attachée à une probabilité de réussite par une situation de risque. C’est bien évidemment cette seconde alternative qui prévaut lorsque l’on évalue un projet d’investissement immobilier locatif a aussi long terme et qui renvoie nécessairement à la notion de risque. Soulignons enfin que le dernier flux de revenus monétaires, fn, comprend à la fois les revenus de l'exercice et les revenus éventuels tirés de la liquidation de l'investissement. Dans le cas du diagramme de flux ci-dessus, il s'agit probablement d'une cession ou tout simplement de l’évaluation de la valeur marchande du bien immobilier à cette date, mais le flux peut aussi être négatif si l'on envisage par exemple une liquidation par démolition de l'immeuble. L'analyse de la pertinence d'un investissement locatif, qui repose sur la reconnaissance du cycle de vie propre aux investissements immobiliers locatifs, suppose au préalable d'accepter un certain nombre de conventions, puis de définir la consistance des flux monétaires anticipés de la phase d'exploitation courante du diagramme de flux. .. Les conventions dans le domaine de l’analyse immobilière locative L’analyse immobilière va tenter de prévoir le montant et l’évolution des flux futurs de recettes et de dépenses au cours de la durée de vie de l'investissement, mais il faut mener, en plus de ces prévisions d'évolution, une réflexion prospective sur :  l’évolution du marché des taux d’intérêt et notamment du taux du Livret A (emprunts à taux variables)  l’évolution de l’environnement économique (taux d'inflation, indice du coût de la construction, indice de la revalorisation des loyers, taux d'évolution de … et non de produits et de charges au sens de la comptabilité générale et du compte de résultat. la taxe foncière sur la propriété bâtie…) et donc aussi des cycles économiques  l'évolution du marché et de la concurrence, eu égard à l'implantation de l'immeuble  l’évolution du bâti et son rythme de maintenance et d'amélioration. Les prévisions établies doivent refléter les caractéristiques spécifiques de l’immeuble et sa situation concurrentielle réelle par rapport à sa localisation. Cet exercice de prédiction va se dérouler dans « l’esprit » de la comptabilité générale. En conséquence, les recettes et les dépenses vont être comptabilisées indépendamment du moment de leur encaissement ou de leur décaissement. C’est pour cette raison que les modes de calcul peuvent être simplifiés. Il est en effet inutile de procéder à des calculs très précis avec des hypothèses imprécises sur des horizons très lointains. Dans ce cadre, on retiendra donc les conventions suivantes :  les flux de recettes et de dépenses interviennent à intervalles réguliers dans le temps et plus précisément tous les ans  les flux de recettes et de dépenses sont calculés à la fin de chaque exercice, quelle que soit leur périodicité réelle. Ceci signifie qu’il n’est pas tenu compte, dans l’analyse prévisionnelle, ni du fonds de roulement d'exploitation généré par l'investissement ou au contraire du besoin de fonds de roulement nécessité par l’investissement, ni des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie eux-mêmes induits par les décalages d’encaissements et de décaissements des flux d’exploitation  l’investissement initial est considéré comme étant totalement réalisé à la fin de l’exercice précédent la première mise en service ; les investissements antérieurs seront capitalisés à cette date et les investissements postérieurs peuvent être actualisés à cette même date  les capitalisations et les actualisations sont faites annuellement sur la base d’un taux unique ou de taux multiples sur la durée d’analyse  les résultats sont toujours approximatifs et les montants arrondis. Pour les flux ou valeurs, on pourra même se contenter de travailler en milliers d’euros en fonction de la volumétrie du projet d’investissement.  en ce qui concerne les taux, la première décimale, voire l’unité constitue une bonne approximation. L’analyse immobilière reposant avant tout sur des hypothèses à ou ans, il importe donc d’être le plus précis possible sur le chiffre… des unités ! Enfin, un dernier usage terminologique prévaut généralement dans le domaine de l'économie immobilière. On distingue en effet la rentabilité immobilière du rendement immobilier :  la rentabilité immobilière inclut les revenus annuels et la valeur résiduelle de l'immeuble en fin de cycle de vie  le rendement immobilier ne retient que les revenus, sans recours à la valeur potentielle résiduelle de l'immeuble. .. Détermination des flux annuels anticipés de revenus La phase d'exploitation de l'investissement immobilier locatif génère des flux monétaires qu’il convient d’anticiper à moyen/long terme et dont il convient aussi de définir plus précisément la consistance par la méthode des soldes de gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l'esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage d’un bien immobilier en vertu d’un titre d’occupation. Ce loyer est exprimé hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives refacturées au preneur. Il s’agit donc d’un revenu théorique, supposant l'immeuble entièrement et en permanence loué et sans impayés définitifs (à distinguer des retards de règlements). On peut imaginer qu’il s’agit d’un loyer de marché, très proche de la valeur locative du bien immobilier. Pour les entreprises Hlm, il s’agira du loyer inscrit dans la convention signée avec l’État, généralement proche du loyer dit « maximum » de la convention. Ce revenu est rarement obtenu par l’investisseur qui doit défalquer les pertes d’inoccupation et d’impayés. En ce sens, il constitue un flux d'essence pédagogique dénué d'intérêt économique et financier. VACANTS ET IMPAYÉS Il s'agit du manque à gagner et des pertes pour risques locatifs ayant pour causes : • la vacance conjoncturelle ou frictionnelle (mobilité des clients) des logements • les impayés, non pas au sens de provision, mais de manque à gagner définitif prévisionnel de facturation. = REVENU BRUT RÉEL Le Revenu Brut Réel (RBR) correspond au Revenu Brut Potentiel minoré des pertes pour risques locatifs (vacants et impayés). Ce Revenu Brut Réel constitue le flux anticipé d'encaissement au cours de la phase d'exploitation du bien immobilier. Il s’agit des loyers effectivement versés. Ce revenu sert le plus souvent de base aux différents indicateurs de rentabilité et de rendement car il donne une bonne image économique de la situation locative de l’actif immobilier en termes de flux monétaires réels. DÉPENSES D’EXPLOITATION Les dépenses d’exploitation regroupent les dépenses supportées par le propriétaire (entretien courant, gros entretien, taxe foncière sur la propriété bâtie, assurances, frais divers de gestion, charges récupérables non récupérées pour inoccupation…). Les dépenses de renouvellement de composants qui conservent l’immeuble locatif dans son état initial ainsi que les dépenses qui augmentent la valeur de l’immeuble ne sont pas prises en compte et sont considérées comme des dépenses d’investissement. Ces dépenses d'exploitation constituent des flux anticipés de décaissements au cours de la phase d'exploitation. Puisqu'il s'agit de flux monétaires, il n'est pas tenu compte ni de provision (pour impayés, pour gros entretien ou autres), ni de dépréciation et ni d'amortissement. = REVENU NET Le Revenu Net (RN) correspond au Revenu Brut Réel minoré des dépenses d'exploitation. Il s'agit donc là d'un revenu monétaire net. Le revenu net mesure donc la capacité d’un immeuble à générer des flux monétaires, donc des liquidités quelles que soient les conditions de financement de l'investissement ou le statut fiscal du propriétaire, mais compte tenu des conditions de location et de gestion de l'immeuble. C’est le poste essentiel pour procéder à l’évaluation la plus neutre possible, financièrement et fiscalement, d’un immeuble locatif. Comptablement, le revenu net est très proche de l’excédent brut d’exploitation des soldes intermédiaires de gestion. La question pertinente à se poser est maintenant la suivante : à quoi sert le revenu net ? REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS Le Revenu Net est d'abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d'échéances d'emprunts. Il s’agit des décaissements des échéances prévisionnelles (capital remboursé et intérêts payés) de l'ensemble des emprunts finançant l’investissement immobilier locatif. = CASH-FLOW AVANT IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow avant impôt sur les résultats correspond au revenu net minoré des remboursements d'emprunts. Il s'agit donc d'un flux résiduel de liquidités une fois la dette financière payée. IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS À ce jour, les entreprises Hlm sont exonérées de l'impôt sur les bénéfices pour ce qui concerne leurs activités d’intérêt général. Néanmoins, cette étape indique que le revenu net peut aussi être partagé avec l'État, même s'il ne s'agit pas aujourd'hui d'un sujet fiscalement prioritaire pour les entreprises Hlm. = CASH-FLOW APRÈS IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow obtenu après paiement de l'impôt sur les sociétés constitue une encaisse nette, un flux de liquidité, qui reste à la disposition de l'investisseur. Pour les entreprises Hlm, le passage du revenu net au cash-flow revient ainsi à partager les liquidités entre l’investisseur et le prêteur, puisque les entreprises Hlm La notion de « Revenu Semi-Net » et aussi parfois utilisée. Il s’agit du revenu brut réel minoré d’un certain nombre de frais que le bailleur engage et qui ne sont pas habituellement remboursés par le locataire contrairement aux charges locatives. Ces frais concernent en général la maintenance du logement ou de l’immeuble (entretien courant et gros entretien). Cette notion doit être utilisée avec réserves car la constitution des postes de charges déduits du revenu brut réel peur varier d’un bailleur à l’autre, selon les usages locaux ou nationaux. sont pour l'instant exonérées d’impôts sur les sociétés pour leurs activités d’intérêt général qui restent encore très majoritaires aujourd’hui. Le prêteur ayant déjà reçu les liquidités affectées à sa dette (annuités d’emprunts), l’investisseur obtient résiduellement les liquidités qui rémunèrent sa mise de fonds initiale (fonds propres). Autrement dit, le Revenu Net est partagé entre :  les prêteurs de capitaux, par l’intermédiaire du remboursement du capital des emprunts et du paiement des intérêts  l’État, par l’intermédiaire de l’impôt sur les sociétés  l’investisseur proprement dit pour la fraction résiduelle du revenu net. Au total, deux flux monétaires sont déterminants pour les entreprises Hlm et devront être anticipés tout le long du cycle de vie du projet d’investissement immobilier locatif :  le revenu net, c'est à dire le flux de liquidités généré par l'exploitation courante de l'immeuble locatif avant remboursement des prêteurs de capitaux  le cash-flow, c’est-à-dire le flux de liquidités généré par l'exploitation courante de l'immeuble locatif après remboursement des prêteurs de capitaux et qui reste à disposition de l'investisseur pour rémunérer sa mise de fonds initiale. Le cash-flow ainsi défini n'est pas très éloigné de la notion comptable d'autofinancement net Hlm codifiée par les instructions comptables des entreprises Hlm. La différence essentielle concerne la prise en compte des charges financières des emprunts (versus comptabilité générale) au lieu de des intérêts payés (versus finance). Les charges et produits exceptionnels ne sont pas pris en compte et il n'y a pas d'actif cédé sauf éventuellement en fin de cycle de vie immobilier. En conséquence, on parlera indistinctement de cash-flow ou d’autofinancement net pour un projet d’investissement locatif. Enfin, cash-flows avant et après impôt sur le résultat sont bien souvent identiques en ce qui concerne les activités des entreprises Hlm relevant du secteur d’intérêt général. Schéma . : Flux anticipés de revenus REVENU BRUT POTENTIEL vacants et impayés REVENU BRUT REEL dépenses d'exploitation REVENU NET remboursement des emprunts CASH-FLOW AVANT IMPOTS impôts sur les résultats CASH-FLOW APRES IMPÔTS Le modèle économique des entreprises de logement social synthétisé plus haut considère donc que, compte tenu de l’existence de financements standardisés (forme des emprunts, taux d’intérêts et durées d’amortissement) auprès de la CDC, seule la quotité de financement est importante et par conséquent le cashflow – ou l’autofinancement net – est un indicateur financier pertinent pour juger des flux anticipés de revenus. Mais cette analyse financière immobilière induite par le modèle économique des entreprises de logement social n’est pas la seule qui permette de juger de la pertinence d’un investissement immobilier locatif, notamment lorsqu’il s’agit d’appréhender des investissements locatifs privés, tels que bureaux, commerces, résidences hôtelières et locatif familial intermédiaire ou privé. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : Un bailleur social très connu avait une sérieuse problématique d’impayés sur une « barre » des années où le coût mensuel du chauffage était en moyenne de € pour un loyer moyen de €. Je sais que la société VIAGEO a proposé un plan de travaux en points dont l’un est le remplacement des chauffages électriques par des radiateurs numériques. Depuis, le taux d’impayés est proche de zéro. Pouvez-vous nous expliquer ce qu’est un « radiateur numérique » et pourquoi le taux d’impayés a très fortement baissé ? Christophe ZELLER : Chacun d’entre nous a pu constater que son ordinateur chauffait. En réalité, c’est le micro-processeur qui chauffe et qu’il faut refroidir, par un ventilateur pour un ordinateur ou par une climatisation pour des serveurs. Aujourd’hui le « cloud » n’est ni plus ni moins qu’un gigantesque entrepôt de stockage pour lequel on installe des centaines de milliers de serveurs qu’il faut alimenter en électricité, soit pour les faire fonctionner, soit pour les refroidir. La société Amazon est l’une des premières utilisatrices de ces entrepôts de données qui sont tellement voraces en électricité que certaines régions de France ne peuvent plus accueillir de nouveaux entrepôts pour raison d’insuffisance de production électrique. Tant que l’électricité n’est pas stockable, il faut délester, c’est-à-dire rationner l’électricité en opérant des coupures. Des « petits génies » ont eu l’idée de créer un « radiateur numérique » où derrière une coque de radiateur électrique classique, sont installés de à micro-processeurs reliés entre eux par de la fibre optique. On obtient ainsi un réseau externe, situé dans les appartements de particuliers, disposant de la même puissance de calculs que ce qui est vendu aux institutionnels (Françaises des Jeux, assureurs, centre spéciaux, banques, centres hospitaliers, etc.). Ces institutionnels, utilisateurs de ces micros processeurs, remboursent aux occupants la consommation d’électricité utilisée pour faire des calculs mais aussi, par ricochet, pour chauffer. Les freins au développement de ces radiateurs numériques sont au nombre de trois : . le coût d’un radiateur numérique posé et fibré est de l’ordre de € en production prototype. L’industrialisation de la production devrait permettre, à l’avenir, de baisser significativement les coûts . avant de produire ces nouveaux radiateurs, il faut vendre de la puissance de calculs. La montée en charge n’est pas linaire sur l’ensemble du territoire Français. Une ville comme Toulouse ème, ville de France, très consommatrice de calculs a sans doute un avantage par rapport à Nice ème, ville de France . il faut un déploiement de la fibre optique dans toutes les pièces des appartements. C’est actuellement en plus-value dans les VEFA avant que cela soit de base dans le cahier des charges des grands bailleurs sociaux notamment. Sur cette opération de logement social que vous signalez, les locataires, n’ayant plus de budget chauffage, ont de-facto une amélioration de leur pouvoir d’achat et sont plus soucieux de rester dans un logement équipé d’un radiateur numérique que d’être logé dans un logement ayant un mode de chauffage plus conventionnel et surtout… payant. La période de grand froid de janvier a montré le fossé qui se creuse également en matière de précarité énergétique. Il y a « la France qui a froid » et « la France qui a chaud ». Gageons que les grands bailleurs auront la volonté de promouvoir des techniques telles que celle des radiateurs numériques et de réduire ainsi cette fracture énergétique. Systématiquement la société VIAGEO intègre aussi souvent que possible les radiateurs numériques dans les programmes pour lesquels elle intervient. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : Nous connaissons tous « Le Visa pour le Logement et l'Emploi », dit Visale. Mais il existe un dispositif d’assurance « ZEN Loyer » qui permet de solvabiliser les locataires et par conséquent de réduire le taux d’impayés. Pouvez-vous nous préciser ce programme d’assurance ? Christophe ZELLER : Avant de répondre directement à votre question, il faut au préalable effectuer un petit rappel historique : dans le cadre de la Loi ALUR, Cécile Duflot a souhaité apporter la garantie financière à tous les locataires, via la Garantie Universelle des Loyers (GUL), prévoyant une mise en place de la garantie au er janvier . Le Ministère des Finances, ayant rapidement compris que cette mesure pouvait devenir un encouragement au non-paiement des loyers, avec à la clé une dépense insupportable pour le budget de l’État, a mis son véto. Un dispositif alternatif, Visale, a donc été mis en place par Action Logement sur le seul segment des locataires les plus vulnérables : les jeunes ou les CDD. Autre point important : le financeur de ce dispositif n’est pas l’État mais, comme chacun sait, Action logement. Pour la partie de la population délaissée par ce dispositif et notamment les salariés en CDI, une assurance « solvabilisation du locataire » appelée ZEN Loyer a été créée par une société spécialisée en risques immobiliers, CR Conseil. Ce contrat d’assurance, souscriptible / sur le site http://www.zenassur.com ou sur les sites de certains bailleurs sociaux, fait son chemin année après année. La garantie joue en cas de décès, d’invalidité, d’hospitalisation, d’arrêt de travail et surtout de chômage. Le montant de la garantie varie selon les options prises entre €/mois pour un célibataire et €/mois pour un couple, avec un plafond de garantie de € pour un célibataire et € pour un couple. Un détail qui a son importance : l’appel de loyer coïncide avec le jour du virement forfaitaire de l’assureur. La prime d’assurance est, dans % des cas, à la charge du locataire, mais peut également être prise en charge par l’action sociale. Un bailleur social, dont le directeur financier est adepte de cette garantie et qui avait , M€ d’impayés, a vu ce chiffre revenir à , M€ sans aucun investissement financier. Pour parvenir à ce résultat il ne s’est pas contenté de mettre un prospectus dans le dossier remis au locataire : chaque locataire a été informé de l’existence de ce dispositif par un appel téléphonique. Un exemple à suivre…

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