L’opportunité financière de désinvestir

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L’opportunité financière de désinvestir
La cession de l’investissement immobilier locatif
Le démantèlement de l’investissement immobilier locatif

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Description

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extrait

On notera que la VAN, IP et TRI conduisent à la même conclusion. Bien évidemment, l’usage du TRI des fonds propres investis est inapproprié lorsque les fonds propres investis sont nuls, voire très faibles en montant. L’estimation du TRI des fonds propres investis est nécessaire pour juger de l’opportunité financière d’un projet d’investissement, mais peut-être pas totalement suffisante. En effet, cette estimation devrait être par exemple utilement complétée, d’un point de vue strictement financier, par le positionnement des cash-flows d’exploitation ramenés au revenu brut réel. Autrement dit, le niveau d’autofinancement net rapporté aux loyers est-il suffisant pour l’entreprise Hlm. .. L’opportunité financière de désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à sortir le bien immobilier du périmètre patrimonial de l’entreprise (cession), à en changer l’usage (changement de destination), voire à le démanteler totalement (déconstruction ou démolition). Le schéma suivant présente les principales formes de désinvestissement du bien immobilier locatif : Schéma . : Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la transformation d’un immeuble de logements locatifs familiaux en résidence collective ou en bâtiments administratifs ou commerciaux, conduit à un nouveau projet d’investissement dont l’opportunité économique ou financière a été exposée au cours de ce chapitre. Il s’agit d’un nouvel investissement partant d’un bâtiment ou d’un foncier existant, déjà propriété de l’entreprise, sur lequel il conviendra de réaliser des travaux de transformation plus ou moins importants. Nous n’y reviendrons donc pas. Par contre, la cession et le démantèlement sont développés de façon plus approfondie. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : tous les grands bailleurs, y compris les bailleurs sociaux, sont confrontés au vieillissement des populations avec plusieurs enjeux :  économiques car les logements sont en général trop grands pour l’occupant qui y vit seul  macro-économiques car il faut repousser le départ vers un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes – EHPAD – (en quelques années la durée moyenne de vie dans un EHPAD est passée de près de ans à , ans – données ). Un référentiel, conçu par la société VIVALIB, a permis de créer des logements dits « évolutifs ». En quoi ces appartements intéressent-ils au premier chef les bailleurs sociaux mais aussi les Groupes de Protections Sociales et plus généralement tous ceux qui participent à la « Silver économie » c’est-à-dire à l’économie dédiée à l’avancée en âge de nos sociétés ? Christophe ZELLER : VIVALIB travaille sur la conception et la réalisation d’appartements évolutifs sociaux, situés en cœur de ville, destinés aux personnes âgées défavorisées et financés par des investisseurs privés ; les sociétés VIAGEO et CR sont, en France, deux de ses partenaires. Le concept est le suivant : société en ingénierie de lieux de vie pour les seniors, VIVALIB a mis au point un label et un processus d'accompagnement et de validation de projets qui permet de rendre une opération immobilière évolutive, pour améliorer le confort d'usage et prolonger l’autonomie à domicile des personnes vieillissantes, retardant ainsi leur arrivée en institution. Grâce à des marchés tests conduits en collaboration avec des acteurs qualifiés du marché, VIVALIB a réussi à rendre sa solution économiquement accessible au plus grand nombre. Le label de marque VIVALIB s’implante dans des immeubles, à construire ou en restructuration, dans le parc social comme dans le parc privé, créant ainsi un nouveau maillon dans le parcours résidentiel des personnes âgées. Qualifié société socialement responsable par VIAGEO depuis , VIVALIB, a réussi en moins de cinq ans à être reconnu comme un acteur de référence sur son marché. Michel GOUILLARD : quelle est l'originalité de ce nouveau métier alors même que les autorités parlent de la « Silver économie » ? Christophe ZELLER : VIVALIB s'est attaché depuis sa création à aborder la problématique du maintien à domicile sous l'angle de la prévention des risques et du prolongement de l'autonomie des séniors par des réponses architecturales, techniques, de services dans le cadre d'une vision systémique globale. VIVALIB a souhaité développer une approche interdisciplinaire posant, dès le départ comme postulat, la nécessité d’aboutir à une solution standard, duplicable au plan national avec un même niveau qualitatif, et dans des conditions économiques réellement compatibles avec les moyens de personnes âgées, ne disposant généralement que d’une retraite ou une pension de réversion. Désireuse de contribuer à réconcilier l’économique et le social, la société a décliné son label de marque sur différents marchés pour proposer aux bailleurs sociaux, aux promoteurs mais aussi aux collectivités territoriales et aux aménageurs de les accompagner dans la mutation démographique qu'est en train de vivre notre pays. Il semblerait que la notion de « Silver économie » soit une réponse trop sectorielle et pas assez transversale alors que le vieillissement questionne la totalité des secteurs économiques, y compris le secteur bancaire et celui des assurances. Michel GOUILLARD : comment pensez-vous pouvoir solvabiliser la demande d'adaptation des résidences principales alors même que les projections montrent une diminution à terme des revenus de remplacement ? Christophe ZELLER : l’Agence Nationale de l’Habitat a évalué à millions le nombre de logements nécessitant une adaptation pour retarder la perte d’autonomie de leurs occupants et à milliards d’euros le coût total des travaux (Source Centre d’analyse Stratégique Octobre ). Or, selon la même étude, les « Plans Grand Age » qui se sont succédés dans les années consistaient pour la plupart à renforcer le secteur social et médico-social et ne traitaient que très peu la question du maintien à domicile. Cet angle mort des politiques publiques est d’autant plus regrettable qu’il constitue un enjeu déterminant pour le maintien à domicile tellement souhaité par les personnes âgées et leurs familles. En cette époque de raréfaction des moyens économiques, il est pertinent d’aider des solutions innovantes à prospérer, particulièrement lorsqu’elles ne consomment pas de fonds publics. C’est le projet VIVALIB qui se trouve dans un modèle B to B to C à travers ses partenaires bailleurs sociaux pour lesquels notre entreprise structure une nouvelle manière d'accompagner la production immobilière impliquant sur un mode optionnel et progressif des services sans surloyer. Mais c'est aussi une nouvelle approche du logement, à la fois plus durable dans ses solutions d'usage et plus inclusif à travers ses solutions de services associés, dans le cadre de la mise en place d'un écosystème global, à l'échelle d'une opération et plus largement d'un quartier. Michel GOUILLARD : comment la France peut-elle rattraper son retard structurel en matière d'habitat adapté pour le maintien à domicile ? Christophe ZELLER : avec seulement % de logements adaptés pour les plus de ans, la France se situe largement en deçà de ses voisins nord-européens tels que les Pays-Bas (%) ou le Danemark (%). Il s’agit donc de contribuer, a minima, au doublement du taux d’équipement national. VIVALIB entend toutefois déployer ses solutions de manière responsable, c’està-dire :  les proposer là où elles font sens : en rez-de-chaussée ou au er étage d’immeubles, à proximité de commerces, services et transports, non loin d’un EHPAD, à la fois pour respecter la mixité générationnelle et le respect des repères spatiaux-relationnels de nos aînés  permettre aux bailleurs sociaux de les proposer aux personnes âgées restées seules dans de grands appartements après le départ de leurs enfants, fluidifiant la gestion de leur parc en libérant des logements pour les nombreux foyers en attente de logement social  ne pas déployer l’offre uniquement dans les grandes villes mais également dans des petits centres urbains, pour permettre aux personnes isolées en périphérie ou en zone rurale de s’en rapprocher  n’insérer la solution que dans la limite de à % des programmes immobiliers pour conserver une véritable mixité sociale et intergénérationnelle  conserver un rapport qualité-prix performant, grâce, notamment, à une ingénierie financière innovante  travailler avec les acteurs de l’habitat pour intégrer le cahier des charges dans les nouveaux programmes et dans le parc existant, à l’occasion de grosses opérations de renouvellement urbain (ANRU) ou de travaux de restructuration relatifs à la mise aux normes énergétiques de bâtiments (GRENELLE). VIVALIB travaille à ce jour au déploiement de ses solutions en France (Domofrance à Toulouse et à Arcachon – Plurial-Novilia à Reims – Lille Métropole Habitat à Lille – L’Opac de l’Oise à Neuilly-en-Thelle – Domial à Lingolsheim – Arcade à Saint-Priest – Paris Habitat dans les ème, ème et ème arrondissements de Paris – IF à Asnières – l’Ogif à Bagnolet – France Habitation à Romainville…) sur une base de à logements par an et au Benelux (entre et logements par an) tout en s'implantant en Allemagne. … La cession de l’investissement immobilier locatif Dans l’esprit de cet ouvrage, la cession d’un bien immobilier locatif peut être appréhendée de deux façons différentes :  soit elle est appréhendée comme une modalité du terme du cycle de vie économique de l’investissement immobilier locatif dont il faut tenir compte ; nombre d’investisseurs immobiliers l’intègre dans leur raisonnement financier, notamment s’il s’agit d’investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, caisse de retraite) ou privés (locaux commerciaux, administratifs…). Dans ces conditions, la cession contribue à la rotation et au renouvellement des actifs immobiliers de l’entreprise.  soit elle correspond, au cours du cycle de vie, à une réelle opportunité financière offerte par le marché immobilier compte tenu de sa localisation ; dès lors la cession contribue à la consolidation du potentiel financier de l’entreprise. Dans le premier cas, on considère le cycle de vie dans sa globalité et la fin de vie est constituée par la vente du bien immobilier locatif. Ce cas de figure est développé tout le long de ce paragraphe ; les outils de décisions sont la VAN et le TRI et le raisonnement peut être de type « économique » ou de type « financier » (coût d’opportunité ou rentabilité des fonds propres investis). Qu’il s’agisse d’un raisonnement « économique » ou « financier », le prix de cession repose sur la valeur de marché du bien immobilier évalué sur la base de revenus futurs qu’il est à même de procurer à son nouveau propriétaire. Pour déterminer les fonds propres dégagés par la vente, on soustraira du prix de cession tel qu’il appréhendé ci-dessus divers coûts à engager par le vendeur :  capital restant dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipés de tous ordres  éventuellement, remboursement des subventions nettes d’investissement  frais divers tels que : o frais de levée d’hypothèque o frais de mise en copropriété o travaux de remise en état o remboursements ou frais divers au titre de l’exploitation Mais à tout moment, dans la vie réelle et historique de l’immeuble, l’opportunité de céder le bien immobilier se pose. Autrement dit, est-il plus opportun de céder l’immeuble locatif que de le conserver en gestion ? Voir à ce propos le paragraphe … « La VAN d’un investissement immobilier ». Présentée différemment, la question de la vente peut s’exprimer de la manière suivante d’un point de vue économique :  la valeur actuelle I’ des flux de revenus futurs, y compris les réinvestissements ultérieurs, tel que : n I’ = RN t  ( + a) t = t est-elle supérieure ou inférieure  au prix de vente V aujourd’hui (flux certain) ? D’un point de vue théorique, la question ne devrait pas se poser puisque la valeur vénale d’un bien immobilier est étroitement liée aux revenus futurs qu’il est sensé procurer à son propriétaire. Néanmoins, les cycles immobiliers qui s’imposent à l’investisseur peuvent perturber, à la hausse ou à la baisse, soit les revenus nets, soit la valeur marchande du bien immobilier et ainsi décrocher, à plus ou moins long terme, de façon opportune ou non, la valeur marchande de ses revenus anticipés. Cette question peut se traduire à l’aide du diagramme de flux suivant : Schéma . : La cession en tant qu’opportunité économique I’ Somme des revenus nets actualisés RN RN RNn RN + – temps n I’t V Valeur marchande aujourd'hui Bien que l’on compare, dans ce cas de figure, deux flux positifs (en général I’ et V sont tous les deux positifs), par souci pédagogique V est présenté négativement sur ce schéma. Si I’ > V, c’est-à-dire si la somme des revenus nets actualisés est supérieure aujourd’hui à la valeur marchande du bien affiché par le marché, alors il convient de conserver l’immeuble en location et de ne pas le céder dans l’immédiat. Dans le cas contraire, c’est-à-dire V > I’, soit encore si la valeur marchande du bien immobilier actuellement en location est supérieure à la somme des revenus nets actualisés, alors il convient de céder le bien à sa valeur marchande. Autrement dit, le prix de vente minimum du bien immobilier est égal à I’. On se trouve en présence d’une sorte de VAN économique de cession qui peut se définir de la manière suivante : n VAN = – V + RN t  ( + a) t = t = – V + I’ Si cette VAN est positive, autrement si I’ > V, alors il convient de conserver le bien immobilier en location et dans le cas contraire, avec une VAN négative et V > I’, il convient de céder le bien immobilier. Si l’on examine de nouveau le projet d'investissement immobilier DOMUS, présenté dans les mes termes que l’exemple ci-dessus, l’investisseur s’interroge sur l’opportunité de céder cet investissement à l’issue de la ème année d’exploitation à un prix proposé de €. Tableau . : Tableau des flux d’investissements et de revenus nets du projet DOMUS à partir de la ème année de location n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS – – Rappelons que le taux d’actualisation requis par l’entreprise pour la rentabilité économique de son investissement est toujours de .% sur la durée de vie du projet et le dernier flux comprend la valeur vénale estimée à € dans ans. La somme des revenus nets actualisés I’ est égale à € et tient compte des deux réinvestissements prévus. L’offre d’achat V étant de €, on peut penser que l’entreprise propriétaire ce cet actif immobilier a intérêt à vendre l’immeuble au prix de € car V > I’. La VAN de cession est égale à € ( – ) et la décision est la même tant que la VAN reste positive, c’est-à-dire tant que l’offre de rachat reste supérieure à €. La question de la cession se pose de la même manière d’un point de vue financier :  la valeur actuelle FP’ des flux futurs de fonds propres (cash-flows) dégagés par l’exploitation, y compris les fonds propres investis dans les investissements ultérieurs, tel que : n FP’ = CFt  ( + t) t = t est-elle supérieure ou inférieure  aux fonds propres dégagés aujourd’hui par la vente VP (flux certain) ? Ici encore, cette question peut se traduire à l’aide du diagramme de flux suivant : Schéma . : La cession en tant qu’opportunité financière FP’ Somme des cash-flows actualisés CF CF + – CFn temps n CF FPt VP Fonds propres dégagés par la vente Ici encore on compare deux flux positifs (en général FP’ et VP sont tous les deux positifs), par souci pédagogique VP est présenté négativement sur ce schéma. Si FP’ > VP, autrement si la somme des cash-flows actualisés est supérieure aujourd’hui au montant des fonds propres qui seraient dégagés par la vente du bien affiché par le marché, alors il convient de conserver l’immeuble en location et de ne pas le céder dans l’immédiat. Dans le cas contraire, c’est-à-dire VP > FP’, soit encore des fonds propres dégagés aujourd’hui par la vente supérieurs à la somme des cash-flows actualisés, alors il convient de céder le bien à sa valeur marchande. On en déduit le prix de vente minimum du bien immobilier comme la somme des éléments suivants : FP’ + capital restant dû des emprunts + pénalités de remboursement anticipés de tous ordres + éventuellement, remboursement des subventions d’investissement + frais divers (frais de levée d’hypothèque, frais de mise en copropriété…) nettes De nouveau on se trouve en présence d’une sorte de VAN financière de cession qui peut se définir de la manière suivante : n VAN = – VP + CFt  ( + t) t = t = – VP + FP’ Si cette VAN est positive, autrement si FP’ > VP, alors il convient de conserver le bien immobilier en location et dans le cas contraire, avec une VAN négative et VP > FP’, il convient de céder le bien immobilier. Les fonds propres dégagés aujourd’hui par la vente VP sont égaux au prix de vente V minoré du capital restant dû des emprunts (D), des subventions nettes (S) et de divers frais (DF) regroupant les pénalités de remboursements anticipés et autres frais divers. Autrement écrit : VP = V – D – S – FD VP est représentatif de la plus-value financière induite par la vente. On a vu ci-dessus que la cession est souhaitable si : VP > FP’ soit encore si : n VP > CFt  ( + t) t = t soit de nouveau : n V – D – S – FD > CFt  ( + t) t = t qui s’écrit : n  V > CFt  ( + t) t = t + D + S + FD Le prix de cession V, soit encore la valeur marchande aujourd’hui, doit être supérieur à la somme des capitaux restant à rembourser (D), des subventions nettes à reverser (S), des frais divers (FD) et enfin de la somme actualisée des cash-flows. Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que : Emplois = Ressources Appliqué à un investissement immobilier locatif, on peut écrire : I = D + S + FP avec : I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et du foncier D = montant des emprunts contractés et encaissés S = montant des subventions d’investissement encaissées FP = montant des fonds propres investis pour financer l’investissement ; il s’agit d’une ressource interne correspondant à de la trésorerie négative. À une date quelconque n : I = VNCn + ATn, soit encore la somme de la valeur nette comptable de l’actif immobilier à la date n (VNCn) et des amortissements cumulés à la même date (ATn) D = KRDn + AFn, soit encore la somme du capital restant dû des emprunts à la date n (KRDn) et des remboursements cumulés de ces mêmes emprunts à la même date (AFn) S = SNn + SVn, soit encore la somme des subventions nettes à la date n (SNn) et des subventions déjà virées au compte de résultat à la même date (SVn). Partant de l’équation fondamentale : I = D + S + FP on peut donc écrire : VNCn + ATn = (KRDn + AFn) + (SNn + SVn)+ FP On en déduit que : VNCn = KRDn + SNn + FP + (AFn + SVn – ATn) (AFn + SVn – ATn) = – (ATn – AFn – SVn) et représente l’excédent des amortissements techniques sur l’amortissement financier. VNCn = KRDn + SNn + FP – (ATn – AFn – SVn) La valeur nette comptable d’un actif immobilier (VNCn) est donc égale, à une date donnée, à la somme du capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn), des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn), des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). On en déduit aussi que : KRDn + SNn = VNCn – FP + (ATn – AFn – SVn) Appliqué à l’équation  pour l’année , on peut donc écrire : n V > VNC + FD – FP + (AT – AF – SV) + CFt  ( + t) t = t Le prix de cession V doit donc être supérieur à la somme de la valeur nette comptable de l’actif immobilisé (VNC), des frais divers (FD), de la somme actualisée des cash-flows, des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien (AT – AF – SV) et minoré des fonds propres investis à l’origine dans l’opération (FP). S’il s’avérait que la valeur vénale de certains immeubles de rapport de l’entreprise Hlm était inférieure à leur valeur nette comptable, il conviendrait alors de les déprécier de la différence entre le montant de la valeur vénale et le montant de la valeur nette comptable. Partant de nouveau du projet d'investissement immobilier DOMUS, présenté dans les mes termes que l’exemple ci-dessus, l’investisseur s’interroge cette fois sur l’opportunité de céder cet investissement à l’issue de la ème année d’exploitation sachant qu’il espère dégager immédiatement € de fonds propres. Tableau . : Tableau des flux de fonds propres investis et de cash-flows du projet DOMUS à partir de la ème année de location n° INVESTISSEMENTS CASHFLOWS n° INVESTISSEMENTS CASHFLOWS – – Le taux d’actualisation requis par l’entreprise pour la rentabilité financière de ses fonds propres est toujours de .% sur la durée de vie du projet et le dernier flux comprend les fonds propres induits par la valeur résiduelle à hauteur de € dans ans. La somme des cash-flows actualisés FP’ est égale à € et tient compte des deux réinvestissements prévus financés totalement sur fonds propres. VP c’est-à-dire le montant des fonds propres que l’investisseur pense pouvoir dégager de la vente immédiate du bien est de €. On peut aussi penser que l’entreprise propriétaire ce cet actif immobilier a intérêt à céder l’immeuble puisqu’il lui procure des fonds propres supérieurs aux cash-flows actualisés espérés. La décision est la même tant que les fonds propres dégagés par la cession immédiate restent supérieurs à €. Dans ces conditions, la VAN est égale à € ( – ) et la décision reste la même tant que la VAN reste positive. Au-delà de l’opportunité économique ou financière, la question de la cession d’un investissement immobilier locatif renvoie à une série de choix stratégiques :  est-ce juridiquement et/ou politiquement possible de vendre ? La question se pose particulièrement pour la vente des logements locatifs appartenant à des bailleurs sociaux où le Code la Construction impose des délais minimums de détention et où les collectivités locales d’implantation ont un accord à donner sur la question  pourquoi vendre ? Pour dégager des fonds propres et renforcer le potentiel financier de l’entreprise, pour favoriser la rotation des actifs locatifs et ainsi rajeunir l’âge moyen des immeubles de rapport avant travaux de confortement trop importants ou simplement parce qu’il s’agit de la politique générale de l’entreprise qui n’a pas vocation à conserver de façon pérenne du patrimoine immobilier locatif  quel actif immobilier vendre ? Les immeubles à revenus nets et/ou à cashflows importants induisant une valeur marchande et une plus-value financière élevée, plus prosaïquement appelés les « bijoux de famille », ou au contraire se séparer des actifs immobiliers qui génèrent des cash-flows notoirement insuffisants, voire négatifs, et dont la cession, même sans plusvalue financière, permettra néanmoins une amélioration globale à terme de la surface financière de l’entreprise… Rappelons pour mémoire que la vente des logements appartenant aux entreprises Hlm est très largement encadrée par la Loi. En effet, en application de l'article L. – du Code de la Construction et de l’Habitation, les logements sociaux construits ou acquis depuis plus de dix ans appartenant aux entreprises Hlm ne peuvent être aliénés sans l’accord du représentant de l’État dans le département. De plus, ces logements doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d'État et doivent, en outre, répondre à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret. La décision d'aliéner est prise par l'entreprise Hlm. Elle ne peut porter sur des logements et immeubles insuffisamment entretenus. Elle ne doit pas avoir pour Par dérogation, il est possible, sous réserve d’avoir obtenu une autorisation administrative spéciale, de vendre des logements ne répondant pas à cette condition d’ancienneté lorsque des circonstances économiques ou sociales le justifient. Décret n° – du er juillet repris en annexe de l’article R – du CCH. Décret n° – du décembre repris à l’article R — du CCH (étiquette énergétique de A à E). La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (Loi n° – du août ) a étendu ces obligations aux logements individuels. effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée. La décision d'aliéner par l’entreprise Hlm est transmise au représentant de l'État dans le département qui consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé un financement ou leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. Un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire. Toutefois, sur demande du locataire, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s'ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l'autorité administrative, à ses ascendants et descendants. Lorsqu’une entreprise Hlm met en vente un logement vacant, elle doit l'offrir en priorité à l'ensemble des locataires de logements lui appartenant dans le département, ainsi qu'aux gardiens d'immeubles qu'elle emploie, par voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État. À défaut d'acquéreur prioritaire, le logement peut être offert : • à toute autre personne physique • à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales qui s'engage à mettre ce logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées. Les logements appartenant à une entreprise Hlm peuvent aussi être vendus à une autre entreprise Hlm sans qu'il soit fait application des conditions d'ancienneté, d'habitabilité et de performance énergétique prévues à l'article L. -. Les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location. Le prix de vente des logements est fixé par l’entreprise Hlm après avis du maire de la commune concernée et en référence à l’évaluation faite par le service de France Domaines sur la base d’un logement comparable libre d’occupation. Le prix de vente ne peut être supérieur ou inférieur de % à cette évaluation. Quel que soit le prix de vente initial, l’acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition est tenu d’informer l’entreprise Hlm qui peut se porter acquéreur par priorité. La vente Hlm doit au final répondre à plusieurs critères :  Elle ne doit pas avoir pour conséquence de diminuer excessivement le parc locatif social et elle peut être autorisée si elle est contrebalancée par une politique de production de logements locatifs sociaux sur le territoire, ou à défaut, si elle n’implique pas une forte baisse du taux de logements sociaux. Cette exigence est d’autant plus importante dans le cas de communes soumises à des obligations dans le cadre de la loi SRU.  Elle doit favoriser l’accession sociale à la propriété dans les meilleures conditions pour les locataires. La vente sera autorisée lorsqu’elle permet aux locataires de finaliser leur parcours résidentiel dans de bonnes conditions financières, sociales et patrimoniales et qu’elle ne met pas en danger, à moyen ou long terme, la santé économique des ménages ou la qualité du bâti vendu.  Enfin, la vente doit permettre à l’entreprise Hlm de mener une politique de renouvellement de son parc d’immeubles de rapport. La vente sera autorisée lorsqu’elle correspond à une politique régulièrement affichée par l’entreprise Hlm et/ou qu’elle vise à constituer des fonds propres en vue, soit de produire des nouveaux logements, soit de réhabiliter son parc existant. … Le démantèlement immobilier locatif de l’investissement En parfaite symétrie avec le raisonnement développé pour la vente, le démantèlement – ou encore la démolition ou la déconstruction – d’un bien immobilier locatif peut être appréhendé de deux façons différentes :  soit il est appréhendé comme une modalité du terme du cycle de vie de l’investissement immobilier locatif dont il faut tenir compte. Dans ces conditions, le démantèlement, comme la cession, contribue à la rotation et au renouvellement des actifs immobiliers de l’entreprise. La différence avec la cession est qu’il demeure un foncier dans le patrimoine de l’entreprise qui peut être valorisé dans un nouveau projet d’investissement à plus ou moins long terme ou simplement cédé.  soit il correspond, au cours du cycle de vie, à une réelle opportunité ou nécessité financière parce que la démolition du bâti aujourd’hui, diminuée de la valorisation du foncier, coûte moins chère que la conservation du bien locatif dans l’usage où il se trouve. Dans le premier cas, on considère le cycle de vie dans sa globalité et la fin de vie est constituée par la démolition du bien immobilier locatif. Ce cas de figure a été développé tout le long de ce paragraphe ; les outils de décisions sont la VAN et le TRI et le raisonnement peut être de type « économique » ou de type « financier » (coût d’opportunité ou rentabilité des fonds propres investis). Pour déterminer les fonds propres dégagés/engagés par la démolition, on soustraira de la valeur marchande du foncier les divers coûts à engager pour la démolition du bien :  remboursement du capital restant dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipé de tous ordres  coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain)  frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce que les fonds propres à engager pour la démolition sont supérieurs à la valeur marchande du foncier, mais il peut aussi s’agir d’un dégagement de fonds propres dans le cas contraire (la valeur marchande du foncier est supérieure aux coûts directs et indirects de démolition). En général, la question de la démolition se pose en termes d’opportunité financière : est-il financièrement plus opportun de démolir l’immeuble locatif que de le maintenir en location ? Autrement dit :  la valeur actuelle FP’ des flux futurs de fonds propres (cash-flows) dégagés par l’exploitation, y compris les fonds propres investis dans les investissements ultérieurs, que l’on pressent négative (besoins de fonds propres) : n FP’ = CFt  ( + t) t = t est-elle supérieure ou inférieure  aux fonds propres DP nécessaires aujourd’hui pour la démolition ? De nouveau, cette question peut se traduire à l’aide du diagramme de flux suivant : Schéma . : La démolition en tant qu’opportunité financière DP Fonds propres nécessaires à la démolition CF + – n temps CF CF FP’ Somme des cash-flows actualisés CFt CFn On compare deux flux (FP’ et DP) que l’on pressent négatifs et par souci pédagogique DP est présenté positivement sur ce schéma. Si, en valeur absolue, FP’ > DP autrement si la somme des cash-flows actualisés est supérieure aujourd’hui au montant des fonds propres qui seraient engagés pour la démolition de l’actif immobilier, alors il convient de démolir au plus vite cet actif. Dans le cas contraire, et toujours en valeur absolue, c’est-à-dire DP > FP’, soit encore si le volume des fonds propres à engager aujourd’hui pour la démolition est supérieur à la somme des cash-flows actualisés, alors il convient de conserver l’immeuble en gestion locative. De nouveau on se trouve en présence d’une sorte de VAN financière de démolition qui peut se définir de la manière suivante : n VAN = – DP + CFt  ( + t) t = t = – DP + FP’ Si cette VAN est positive, autrement, en valeur absolue, si FP’ > DP, alors il convient de démolir le bien immobilier et dans le cas contraire, avec une VAN négative et, en valeur absolue, DP > FP’, il convient de conserver le bien immobilier en location. Pour illustrer ces propos, examinons l’évolution des cash-flows d’une opération locative existante IKOS (en €) : Tableau . : Tableau des flux de cash-flows du projet IKOS n° CASHFLOWS n° – – – – – – – – – CASHFLOWS – – – – – – – – – – – – Le taux d’actualisation requis par l’entreprise pour la rentabilité financière de ses fonds propres est de .% sur la durée de vie du projet et le dernier flux contient la valeur marchande estimée du terrain à hauteur de € dans ans. La somme des cash-flows actualisés FP’ est égale à – € et tient compte de la valorisation du terrain en année à hauteur de €. Quelle est la valeur de DP avec :  € de capital restant dû  € de pénalités de remboursement anticipé de tous ordres   € de frais de démolition € de frais divers Soit un montant total de fonds propres à engager pour la démolition à hauteur de € auquel il convient de soustraire la valeur marchande du terrain évaluée aujourd’hui à €. DP est donc égal à – €. FP’ est égal à – € FP’ > DP : l’entreprise doit donc envisager la démolition de l’immeuble. Dans ces conditions, la VAN en valeur absolue est égale à € ( – ) et la décision reste la même tant que la somme négative des cash-flows reste supérieure aux besoins en fonds propres induits par la démolition. Ici encore, au-delà de l’opportunité financière, la question de la démolition d’un investissement immobilier locatif renvoie à une série de choix stratégiques :  À quel moment démolir un immeuble ou une fraction d’immeuble pour minimiser les pertes financières ?  À partir de quelle proportion de logements structurellement vacants faut-il s’engager dans une stratégie de fermeture de l’immeuble conduisant à sa démolition ?  Cession à l’euro symbolique ou démolition ?

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