L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

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L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir
Les principales étapes de la procédure d’engagement
Le fonctionnement du Comité d’Engagement

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. L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs du logement social relèvent aussi des décisions du Comité d’Engagement. Le Comité d’Engagement de l’entreprise Hlm pourrait ainsi être composé :  des personnes permanentes ayant mandat pour engager l’entreprise Hlm et ses éventuelles filiales dans les opérations immobilières (directeurs généraux ou gérants)  des opérationnels directement en charge de la prospection foncière et du montage des opérations qui présentent leurs projets pour avis au Comité d’Engagement. .. Les principales d’engagement étapes de la procédure D’un point de vue procédural et organisationnel, les projets immobiliers sont présentés successivement au moins quatre fois au Comité d’Engagement, à leurs différents stades d’avancement : Schéma . : Les principales étapes de la procédure d’engagement d’un projet d’investissement immobilier . Opportunité . Faisabilité . Engagement . Clôture ► OPPORTUNITE DE L’OPERATION IMMOBILIERE Il s’agit d’évaluer l’intérêt d’une opération immobilière à partir d’une opportunité foncière, d’une acquisition-amélioration ou d’une VEFA par rapport à la stratégie de l’entreprise Hlm et par rapport au potentiel financier de la structure qui deviendrait propriétaire de l’investissement et donc qui en assure le financement. La présentation du projet d’investissement en phase d’opportunité au Comité d’Engagement devrait se faire normalement sur la base d’un dossier normalisé comprenant :  un plan de situation / plan de terrain  un programme sommaire : o SHON… o nombre et types de logements o nature des financements o autres éléments de programme  localisation du projet : o quartier o équipements o transports o accès…  prix de négociation de terrain  prix de revient prévisionnel de l’opération avec bilan sommaire de l’opportunité économique ou financière de réaliser ce projet locatif ou de la marge prévisionnelle s’il s’agit d’une opération de promotion, d’aménagement ou de lotissement  s’il s’agit d’une opération locative, estimation de l’ensemble des réservations de logements pour le compte des différents réservataires : collectivités locales, Préfecture, Action Logement… La décision du Comité d’Engagement consiste à valider ou non l’opportunité de l’opération et éventuellement, à la demande du responsable, à débloquer un budget d’étude pour engager la phase suivante de faisabilité. Cette décision peut exceptionnellement, à ce stade, autoriser la signature d’une promesse ou d’un compromis, sous réserve de conditions suspensives, si la maîtrise du terrain l’impose. Un projet d’investissement ou de désinvestissement peut repasser autant de fois que nécessaire à cette première étape de décision. ► FAISABILITE DE L’OPERATION IMMOBILIERE Il s’agit d’apprécier la faisabilité de l’opération immobilière sur les plans juridique, économique, financier, technique, marketing/commercial. La présentation est faite à partir d’un dossier normalisé plus complet, une véritable instruction préalable, permettant aux spécialistes internes à l’entreprise Hlm de rendre des avis sur l’opération en question. Ces avis sont basés sur :  les aspects juridiques du dossier  l’analyse économique et financière du projet  l’aspect commercial des produits. Un exemple de dossier normalisé est présenté ci-dessous. Schéma . : Exemple de dossier de présentation d’un projet immobilier locatif à l’étape de faisabilité COMITE D'ENGAGEMENT DU : Nom de l'opération Étape présentée Société apporteuse Chargé d'opération . Historique des passages de l'opération en Comité d'Engagement Opportunité Opportunité Engagement Engagement Faisabilité Faisabilité Faisabilité Clôture . Planning de l'opération Présentation CA Société Appel d'offre Signature du compromis Lancement des OS Acquisition du terrain Achèvement des travaux Dépôt dossier financement Mise en service . Ouverture de budget Date de décision Description Montant HT en € . Commentaires et décision du Comité d'Engagement Avis Direction Générale Entreprise Hlm Avis Responsable Financier Entreprise Hlm Avis Chargé de l'opération Entreprise Hlm Avis Responsable Commercial Entreprise Hlm Avis Président du Comité d'Engagement . LOCALISATION ET NATURE DE L'OPÉRATION . Adresse de l'opération N° et rue CP / Ville – Nom de l'opération . Nature de l'opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l'opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie immédiate (O/N) Tissu urbain dense (O/N) Zone habitat ancien (O/N) Zone habitat récent (O/N) Création nouveau site (O/N) Zone Aménagement Concertée (O/N) Zone Franche Urbaine (O/N) Zone Revitalisation Urbaine (O/N) Zone Urbaine Sensible (O/N) Zone Revitalisation Rurale (O/N) . Étude de marché Réalisation d'une étude de marché (O/N) Si OUI, étude externe ? (O/N) Présentation de l'aire de marché Délimitation de l'aire de marché Existence d'un micromarché (O/N) Attractivité économique Présence d'un bassin d'emploi (O/N) Niveau de richesse de la commune (F,M,E) Projets d'implantation d'entreprises (O/N) Niveau de revenu de la population (F,M,E) Faible – Moyen – Fort Faible – Moyen – Fort Attractivité culturelle Présence d'un cinéma/théâtre (O/N) Présence de monuments historiques (O/N) Présence d'espaces culturels (O/N) Présence de lieux/espaces de loisirs (F,M,E) Faible – Moyen – Fort Présence de lieux de culte (O/N) Commodités Présence d'établissements (O/N) Si OUI, préciser Présence de centres hospitaliers (O/N) Présence d'un parking public (O/N) Présence d'un poste de police (O/N) Présence d'espaces commerciaux (F,M,E) Faible – Moyen – Fort Accessibilité Accessibilité générale (F,M,E) Faible – Moyen – Fort Présence de lignes de bus (O/N) Présence de lignes de métro (O/N) Présence de lignes de tramway (O/N) Présence voies rapides (O/N) Présence autoroute (O/N) Espaces verts Présence d'un jardin municipal (O/N) Présence d'espaces boisés (O/N) Présence d'un parc urbain (O/N) Autres éléments attractifs à préciser . Étude sommaire de l'aire de marché Offre locative privée et sociale programmes en cours, programmes récemment livrés, projets… Demande locative privée et sociale présence de la demande, vacance conjoncturelle, vacance structurelle… Concurrence prix moyen du locatif social et du locatif privé, délais de remplissage des opérations, concurrence en accession à la propriété… Cible clientèle définition sur le secteur . Environnement immédiat de l'opération Le quartier est-il bruyant (O/N) Réputation du quartier (F,M,E) Faible – Moyen – Fort Le quartier est-il sensible (O/N) Contraintes particulières Éviction de commerces, servitudes, voisinage, ouvrage…. . DESCRIPTION TECHNIQUE DE L'OPÉRATION . Types de financements et surfaces Financement mixte (O/N) Financements principaux Nb de lgts SH en m² SU en m² PLUS PLA I PLS PLI PAM Autre prêt Autre prêt Autre prêt totaux SHON logements (en m²) Rendement de facturation (SU/SH) Rendement de programme (SH/SHON) Surface espaces extérieurs (en m²) Présence de locaux collectifs (O/N) Surface locaux collectifs (en m²) Nature des annexes facturables Présence de garages (O/N) Si OUI, nombre d'unités Présence de parkings (O/N) Si OUI, nombre d'unités Autre à préciser (O/N) Si OUI, nombre d'unités Autre à préciser (O/N) Si OUI, nombre d'unités Présence de locaux commerciaux (O/N) Si OUI, nombre d'unités Surface facturable en m² . Descriptif technique et contraintes Présence d'un ascenseur (O/N) Si OUI, nombre de logements desservis Sous-sol desservi par ascenseur (O/N) Contraintes de site (O/N) Si OUI, description sommaire des contraintes Label Qualitel (O/N) Label HPE (O/N) Label Accessibilité (O/N) Label BBC (O/N) Énergie chauffage Énergie E.C.S Électricité (O/N) Électricité (O/N) Gaz (O/N) Gaz (O/N) Fuel (O/N) Fuel (O/N) Type de chauffage Individuel (O/N) Collectif (O/N) . Autres informations Entreprise de bâtiment Bail Entreprise générale (O/N) Emphytéotique (O/N) Si OUI, durée Groupement d'entreprises (O/N) A construction (O/N) Si OUI, durée Corps d'état séparés (O/N) A réhabilitation (O/N) Si OUI, durée Usufruit (O/N) Si OUI, durée Échéancier prévisionnel Date de référence des prix Date prévue d'ouverture du chantier Délai prévu d'exécution du chantier (mois) Date prévue de ère réception Terrain Foncier apporté par un partenaire de l'entreprise (O/N) Si OUI, laquelle ? Foncier partagé avec d'autres bailleurs sociaux (O/N) Si OUI, lesquels ? Si OUI, lesquels ? Si OUI, lesquels ? Création d'une SCI (O/N) Si OUI, date de création . PRIX DE REVIENT DE L'OPÉRATION . Prix de revient prévisionnel TTC Prix exprimés en MILLIERS d'euros (O/N) Les prix doivent être saisis TTC, LASM faite libellé libellé Composants financmt % financmt du prix de revient O % Taux de TVA prix terrain/valeur d'apport frais acquisition honoraires travaux aménagements frais démolition frais sondage et de forage TLE RRE PLD Contributions diverses total "terrain" VRD branchements relogements divers total charge foncière frais démolition divers coût travaux total construction géomètres concepteurs techniciens Qualitel contrôle technique coordination sécurité assurances établissement programme conduite opération divers total honoraires frais financiers révisions de prix PR total révisé libellé financmt locaux % commerc. % TOTAUX TTC % . Typologie de l'opération libellé financmt % commerc. % Les montants calculés sont exprimés en MILLIERS d'euros libellé libellé libellé Ratios financmt % financmt de prix de revient % financmt locaux % commerc. % Typologie et nombre de logements libellé financmt % libellé financmt % TOTAUX locaux % nombre de logements nombre nombre nombre nombre nombre nombre nombre nombre nombre de de de de de de de de de logements T logements Tb logements T logements T logements T logements T logements T logements T commerces surface habitable (SH) surface utile (SU) . Ratios de prix de revient prix terrain HT / m² SH prix terrain HT / m² SHON total "terrain" / m² SH charge foncière / m² SH coût construction / m² SH honoraires / m² SH frais financiers / m² SH révision de prix / m² SH Prix revient total /m² SH Prix revient total /m² SU Prix revient total / logt TOTAUX % . FINANCEMENT DE L'OPÉRATION . Financement prévisionnel Les montants sont exprimés en MILLIERS d'euros Composants libellé libellé libellé des financements financmt % financmt % financmt locaux % commerc. % TOTAUX TTC % Prix de revient révisé fonds propres fonds propres surcoût fonc. total fonds propres subvention État subvention Région subvention Département subvention Ville subventions diverses subvention surcoût État subvention surcoût Région subvention surcoût Dépt. subvention surcoût Ville total subventions emprunt principal emprunt principal autre emprunt autre emprunt total "emprunts principaux" emprunt AL emprunt AL total "emprunts Action Logt" total emprunts Total financement . Financement du surcoût foncier Les montants sont exprimés en MILLIERS d'euros Composants libellé libellé libellé financmt % financmt % financmt des financements Prix de revient surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût locaux % commerc. % TOTAUX TTC % État Région Dépt. Ville fonds propres surcoût . Garanties d'emprunts et réservations de logements Réservations de logements libellé financmt libellé financmt libellé financmt TOTAUX locaux commerc. Garantie financement (O/N) si OUI, libellé du garant si OUI, libellé du garant si OUI, libellé du garant total lgts réservés collectivités locales préfecture Action Logement autre réservataire autre réservataire total lgts non réservés . Profils des emprunts Les montants sont exprimés en MILLIERS d'euros montant type périodicité Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt Libellé emprunt total emprunts durée taux d'intérêt dif. progression . PRODUCTION DE VALEUR DE L'OPÉRATION . Loyers principaux à la date de livraison Composants des produits locatifs libellé financmt libellé financmt libellé financmt locaux commerc. libellé financmt libellé financmt locaux commerc. Base de facturation principale loyer de marché loyer maximum réglementaire loyer pratiqué Zone de loyer : , bis, ou . Loyers annexes à la date de livraison Composants des produits locatifs libellé financmt Nombre de garages enterrés en surface Nombre de stationnements en surface Loyer des garages enterrés (en €/mois) surface (en €/mois) Loyer des stationnements (en €/mois) Nombre "autre annexe" à préciser Autre annexe en €/mois Nombre "autre annexe" à préciser Autre annexe en €/mois . Rentabilité économique de l'opération Prise en compte de la valeur résiduelle (O/N) Coût actuariel des emprunts % Coût actuariel pondéré des ressources % Taux d'actualisation souhaité % VAN des revenus nets € Délai de récupération de l'investissement ans Taux interne de rentabilité % . Rentabilité financière de l'opération Taux d'actualisation souhaité des fonds propres % VAN des fonds propres investis € Délai de récupération des fonds propres investis Taux interne de rentabilité de fonds propres investis ans % Résultat comptable jamais négatif (O/N) Si NON, nombre d'exercices avec résultat négatif Autofinancement net rapporté aux loyers pour les premières années de projection % . Suivi budgétaire des fonds propres investis Les montants sont exprimés en MILLIERS d'euros Budget fonds propres de l'exercice M€ Fonds propres déjà engagés de l'exercice M€ Fonds propres de l'opération M€ Fonds propres restant à engager M€ ANNEXES JOINTES Note du chargé d'opération (O/N) Plan de situation (O/N) Plan masse (O/N) Photos (O/N) Étude de marché (O/N) Étude économique (O/N) Étude financière (O/N) La décision du Comité d’Engagement à ce stade de la faisabilité permet d’enclencher :  la validation de l’équipe opérationnelle (architecte, bureaux d’études…)  les études de réalisation  les demandes d’autorisations administratives  les demandes de financement (Etat, CDC, Action Logement, autres partenaires financiers…)  le lancement des actions commerciales (pré-commerciales, etc.). Comptablement (Comptabilité de Programme), les opérations retenues lors de cette étape de faisabilité demeurent en « opérations préliminaires » tant que les ordres de services ne sont pas donnés. Un projet d’investissement ou de désinvestissement peut repasser autant de fois que nécessaire devant cette seconde étape de décision. ► ENGAGEMENT DE L’OPERATION IMMOBILIERE Le Comité d’Engagement s’assure alors que l’ensemble des conditions juridiques, économiques et commerciales sont remplies pour lancer l’opération et établir les ordres de service. Cette phase intervient après que la Commission d’Appel d’Offre de l’entreprise Hlm se soit réunie et fait le choix des entreprises. Dès lors, le projet peut être présenté pour accord au Conseil d’Administration de l’entreprise. La présentation du dossier se fait à partir d’une check-list à établir. La décision de lancement prise par le Comité d’Engagement engage la création éventuelle d’une SCI, l’achat du foncier, la signature des marchés, la signature des ventes (VEFA) etc… Comptablement (Comptabilité de Programme), les opérations basculent en « opérations en cours » lorsque les ordres de services sont donnés. ► CLOTURE DE L’OPERATION IMMOBILIERE La clôture du dossier devant le Comité d’Engagement doit intervenir dans un délai de mois à mois maximum à compter de la ère mise en location et dans tous les cas avant la fin du délai de garantie de parfait achèvement. Une information au Comité d’Engagement sur le prix de revient réellement engagé sera diffusée au plus tard dans les mois à compter de la ère mise en location par le responsable du programme en cohérence avec les travaux de livraison comptable menés par la Direction Financière de l’entreprise. Il s’agit ici de fiabiliser les fiches de situation financière et comptable et d’estimation du potentiel financier de l’entreprise Hlm. En effet, seule cette analyse permet de déterminer au mieux le volume des fonds propres réellement investis dans l’opération et, en cascade, de déterminer le volume de fonds propres réellement disponibles à terminaison des opérations terminées non soldées. Le Comité d’Engagement valide la fin de l’opération :  sur le plan économique (clôture des comptes)  sur le plan technique (achèvement des travaux, contentieux techniques, appétence des réservataires…)  sur le plan commercial (vitesse de location ou de commercialisation, satisfaction des clients…). Les opérations les plus importantes (en taille ou en élément stratégique) font l’objet d’une analyse critique et d’un rapport présenté lors de cette dernière étape. Ce rapport pourra servir à la modification des cahiers de charges d’opérations afin d’améliorer la qualité des produits. .. Le fonctionnement du Comité d’Engagement ► FONCTIONNEMENT INTERNE DU COMITE D’ENGAGEMENT Le Comité d’Engagement de l’entreprise Hlm doit être doté d’une discipline collective qui nécessite une procédure bien organisée afin d’être efficace et réactif. Les réunions doivent être régulières et rapprochées. La périodicité peut être par exemple fixée à réunions mensuelles. Les réunions fixées sont automatiquement annulées en cas d’absence de dossiers. Les opérations doivent être inscrites dans un ordre du jour préalablement diffusé aux participants. Entre deux dates programmées de réunion, le Comité d’Engagement peut se réunir d’urgence physiquement, voire virtuellement, en cas d’absolue nécessité (DIA par exemple…). Les réunions du Comité d’Engagement ne doivent pas servir à régler les problèmes opérationnels mais à valider collectivement des décisions en matière d’opérations immobilières. Les litiges doivent être auparavant solutionnés avec les experts de l’entreprise (contrôleurs de gestion, financiers, juristes, commerciaux…) ou externes à l’entreprise (architectes, bureaux d’études…). Néanmoins, en cas de litige constaté au niveau du Comité d’Engagement, l’instance d’arbitrage peut être constituée par le Comité de Direction ou le Comité Stratégique de l’entreprise. Le mandataire de l’entreprise Hlm ou de la filiale concernée par l’investissement dispose d’un droit de veto lui permettant de refuser une opération. En revanche, il ne peut engager une opération immobilière sans l’accord préalable du Comité d’Engagement. Le bon fonctionnement du Comité d’Engagement nécessite une certaine normalisation de la présentation et du montage des opérations, notamment sur le plan économique et financier. Les critères économiques et financiers d’appréciation des projets présentés au Comité d’Engagement en matière d’investissement locatif, voire d’activités de promotion, d’aménagement et de lotissement doivent avoir été clairement établis et validés par le Comité d’Engagement et éventuellement par le Conseil d’Administration de l’entreprise Hlm. ► RELATION DU COMITE D’ENGAGEMENT AVEC LE CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’ENTREPRISE ET DE SES EVENTUELLES FILIALES Il s’agit ici le clarifier le champ de compétence du Comité d’Engagement par rapport aux instances légales de gouvernance de l’entreprise Hlm et notamment de son Conseil d’Administration. En premier lieu, le Conseil d’Administration de l’entreprise et les Conseils d’Administration de ses éventuelles filiales devront valider la mise en place, le fonctionnement et éventuellement les critères économiques et financiers d’appréciation des opérations immobilières du Comité d’Engagement. Ensuite, le Conseil d’Administration devra mandater son ou ses représentants au Comité d’Engagement. Par ailleurs, le mandataire social de l’entreprise représente, au sein du Comité d’Engagement, la structure à laquelle il appartient. Il demeure ainsi responsable de la validation définitive du projet d’investissement devant son Conseil d’Administration. Enfin, le Conseil d’Administration fixera les objectifs de l’année en matière d’activité immobilière (construction neuve, amélioration, promotion, lotissements…) dans le cadre des orientations présentées, par exemple, par le Comité Stratégique et de la disponibilité du potentiel financier. Dans ce cadre général, les projets d’investissement ayant bénéficié de l’étape de faisabilité sont présentés individuellement au Conseil d’Administration de l’investisseur pour accord d’engagement (étape de la procédure). À la suite de la délibération annuelle d’orientation, une information sur l’engagement et l’avancement de ces opérations pourra être fournie régulièrement au Conseil d’Administration, ainsi qu’une présentation de la clôture des opérations. ► OBSERVATOIRE DU MARCHE IMMOBILIER Les membres du Comité d’Engagement et du Conseil d’Administration de l’entreprise Hlm doivent avoir une vision commune de la stratégie de développement immobilier de l’entreprise. Pour cela, il peut être nécessaire d’organiser au sein du Comité d’Engagement, semestriellement ou annuellement, une réunion de réflexion ayant pour objectif d’actualiser l’analyse de l’évolution du marché immobilier à la fois au plan national et au plan du territoire d’intervention de l’entreprise (observatoire du marché et de la concurrence). Des experts immobiliers extérieurs à l’entreprises et des opérationnels immobiliers de l’entreprise (prospecteurs fonciers, responsables de programmes…) pourront être associés à cette réflexion. Cet observatoire permettra au Comité d’Engagement de proposer au Comité Stratégique de l’entreprise des orientations prioritaires de développement immobilier ou de désinvestissements immobiliers à moyen terme après vérification de la faisabilité et de la capacité financière d’investir de l’entreprise. ► SUIVI DU FONCTIONNEMENT DU COMITE D’ENGAGEMENT Un bilan annuel des travaux du Comité d’Engagement doit être présenté par le Président du Comité d’Engagement au Conseil d’Administration de l’entreprise et de ses éventuelles filiales, intégrant en outre un bilan sur le fonctionnement des équipes (concurrence, synergie…). Un exemple de bilan annuel est présenté ci-dessous. Schéma . : Exemple simplifié de bilan des travaux du Comité d’Engagement opérations présentées : – logements – garages opérations ont été présentées en phase d'OPPORTUNITE opérations ont été présentées directement en phase de FAISABILITE opérations présentées : – logements – garages opérations acceptées en phase d'ENGAGEMENT : – logements – garages opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en FAISABILITE opérations ont été refusées opération a été représentée et acceptée en FAISABILITE opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en ENGAGEMENT opérations ont été refusées opérations ont été représentées dont acceptées en ENGAGEMENT opérations ont été acceptées par le Comité d'Engagement dès leur première pésentation : – logements – garages opérations ont été acceptées par le Coomité d'Engagement à leur seconde présentation : – logements ► PROCEDURE POUR RATIFICATION PAR LE CONSEIL D’ADMINISTRATION D’UN PROJET IMMOBILIER A REALISER A PARTIR D’UNE PREEMPTION OU EN CAS D’URGENCE À l’occasion d’une vente, le notaire du vendeur doit purger le droit de préemption de la collectivité locale d’implantation du bien. Pour cela, il établit une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la collectivité locale, laquelle a deux mois pour exercer son droit de préemption au profit d’une entreprise Hlm pour création de logements sociaux. Durant ce délai de mois, la collectivité locale consulte généralement plusieurs bailleurs sociaux et organise une visite, en présence du Service de France Domaine et soumet sa décision à l’accord et à la signature des élus. Il peut s’avérer dans les faits que le bailleur social soit, d’une part, consulté tardivement le temps que la collectivité se décide à préempter et, d’autre part, doive répondre dans un délai extrêmement court après cette visite afin de respecter la procédure de signature de la préemption par les élus. L’entreprise Hlm, conformément à la présente procédure, est tenue de soumettre le projet d’acquisition au Comité d’Engagement avant de formuler sa réponse à la collectivité. Mais dès réponse de l’investisseur social, celui-ci se trouve de fait engagé si la collectivité locale le choisit sans que le Conseil d’Administration ait pu émettre a priori un avis. L’arrêté de préemption qui est pris par la collectivité le désigne alors comme attributaire du bien et l’engage ainsi définitivement à l’acquérir, alors même qu’aucune promesse n’a été signée. En l’état, le Conseil d’Administration de l’entreprise Hlm ne peut que ratifier a posteriori l’engagement pris par le Comité d’Engagement. En conséquence, la procédure suivante peut être proposée pour s’appliquer aux acquisitions foncières dans le cadre de préemption ou exceptionnellement en cas d’urgence absolue :  validation du projet soumis à préemption par le Comité d’Engagement  consultation, par tout moyen écrit (mail, fax, lettre), du Président du Conseil d’Administration de l’entreprise Hlm  réponse du Directeur Général de l’entreprise Hlm permettant d’engager formellement le bailleur social sur la préemption à son profit  ratification a posteriori du Conseil d’Administration de l’entreprise Hlm avec motivation du caractère de préemption ou d’urgence. ► LES CRITERE ECONOMIQUES ET FINANCIERS D’APPRECIATION DES PROJETS D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS Le Comité d’Engagement prend acte de la valeur des taux d’actualisation cibles souhaités par l’entreprise Hlm :  a : taux d’actualisation économique  j : taux d’actualisation financier. Ces taux, spécifiques à l’entreprise Hlm, sont en général estimés par la Direction Financière de l’entreprise et présentés à la Direction Générale pour accord puisque ces taux vont conduire à accepter ou refuser des projets d’investissements de tous ordres. Ces taux peuvent/doivent être actualisés régulièrement au gré de l’évolution de l’environnement économique et financier de l’entreprise. Le Comité d’Engagement prend aussi acte des différentes hypothèses générales qui vont permettre de projeter les revenus nets et les cash-flows du projet d’investissement sur la durée de vie hypothétique de l’investissement :  taux du Livret A de la Caisse d’Épargne pour le calcul du taux d’intérêt des prêts sociaux de la CDC  taux d’inflation  taux d’évolution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC)  taux d’évolution de l’Indice de Révision des Loyers (IRL). Ces quatre taux sont utiles pour matérialiser un environnement économique et financier homogène à moyen/long terme dans le cadre duquel seront projetés les revenus nets et les cash-flows. C’est pour cette raison qu’il y a lieu de retenir pour le taux du Livret A, base de détermination des prêts sociaux à taux variables de la CDC, un taux considéré comme raisonnable à moyen/long terme au lieu de prendre un taux instantané. Cette approche vaut également pour le taux d’inflation, l’ICC et l’IRL. Pour le calcul des flux de revenus, s’ajoutent ensuite :  le coût de fonctionnement moyen/marginal par logement et son/ses taux d’évolution  le coût de l’entretien courant/marginal par logement et son/ses taux d’évolution  le coût du gros entretien par logement et son/ses taux d’évolution  le renouvellement des composants : rythmes, montants et financements  le coût de la TFPB par logement et son/ses taux d’évolution  les taux/montants d’impayés et de vacance des logements  la durée de projection des revenus nets et des cash-flows (durée de remboursement de l’emprunt principal, durée d’amortissement du composant de structure, durée forfaitaire…)  l’estimation de la valeur vénale de l’actif immobilier au terme de la durée de projection. Ces hypothèses doivent être spécifiques à l’entreprise qui prend le risque d’investir dans le projet étudié, voire même spécifiques au projet d’investissement lui-même, mais dans tous les cas elles doivent être cohérentes entre-elles. Ces hypothèses sont en général estimées par la Direction Financière de l’entreprise et le Contrôle de Gestion et présentées à la Direction Générale pour accord. Elles peuvent/doivent être actualisées régulièrement au gré de l’évolution de l’environnement économique et financier de l’entreprise et de l’arrêté annuel des comptes. Enfin, le Comité d’Engagement prend acte de l’outil d’aide à la décision qui sera utilisé pour réaliser les simulations économiques et financières des projets d’investissements immobiliers à partir de l’ensemble des hypothèses définies ci-dessus et, bien évidemment, des hypothèses d’investissements et de leurs financements. L’outil idéal devrait satisfaire à la fois la Direction Financière et les monteurs d’opérations et donc posséder les caractéristiques minimums suivantes :  gérer les différentes phases du Comité d’Engagement (opportunité, faisabilité, engagement et clôture) avec des stades croissants de précisions dans les simulations  accepter tous les types de projets (locatif privé/intermédiaire, locatif social éventuellement défiscalisé, location-accession, promotion privée ou sociale, aménagement voire un mixage de l’ensemble de ces types de projets dans une opération complexe) et toutes les natures de projets (construction neuve, acquisition-amélioration, opérations de logements collectifs, usufruit locatif social, la réhabilitation, les commerces, les locaux sociaux : crèches…) d’investissements immobiliers  réaliser simultanément des simulations comptables (amortissements des composants, quotes-parts de subventions virées au résultat, intérêts courus et non échus, résultat d’exploitation, autofinancement net…) et des simulations financières  disposer de bibliothèques régulièrement mises à jour : o d’emprunts sociaux et privés (PLUS, PLAI, PLS, PLI, PEX, PAM, PSLA…) o de calcul de subventions nationales et locales o de calcul de majorations nationales et locales des loyers  disposer des outils d’aide à la décision classiques : VAN, TRI, DRA  disposer d’un outil d’estimation de la valeur résiduelle de l’investissement projeté Notamment pour les DOM pour la défiscalisation et le crédit d’impôt. Voir le paragraphe .. « Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier » ci- dessus. Dans ce cadre, l’outil idéal doit permettre de calculer la LBU, le crédit d’impôt, la défiscalisation, la base éligible du prix de revient, la surface financée…  disposer enfin d’un configurateur de simulations pour le logement social adapté aux contraintes des modalité de calcul et d’hypothèses du Ministère du Logement (demandes d’agrément) et de la CDC (mesure du risque du prêteur)  et enfin gérer les habilitations permettant ou non d’accéder, selon les droits, aux hypothèses stratégiques et aux modalités de calcul des outils d’aide à la décision. Sauf à ne réaliser que des opérations de construction neuve ou d’acquisitionamélioration de logements sociaux, cet outil idéal exclut de fait tout développement interne, par exemple, sur Excel de Microsoft. De son côté, le Ministère en charge du logement met en œuvre des modalités de calcul spécifiques pour juger de « l’équilibre » des opérations locatives aidées réalisées par les bailleurs sociaux en s’appuyant sur l’application LOLA. En effet, pour LOLA, une opération est dite équilibrée « dès lors que le solde de trésorerie cumulé est positif ou nul, année par année, sur toute la durée du prêt principal ». Ce solde est calculé en euros courants pour chacune des années sur la base des flux nets de trésorerie annuels prévisionnels. Les paramètres de calcul sont clairement identifiés puisqu’ils font régulièrement l’objet d’une note technique relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l’équilibre des opérations locatives sociales. C’est à partir de ces paramètres nationaux que les demandes de financement des opérations locatives sociales sont instruites auprès des Directions Départementales des Territoires (DDT) pour bénéficier des subventions de l’État et des prêts de la CDC. Selon les propres termes descriptifs du simulateur LOLA, le « loyer d’équilibre » est un outil essentiel pour la programmation des opérations aidées puisqu’il permet :  d’évaluer le niveau minimal de loyer pouvant être envisagé compte tenu des caractéristiques techniques, financières et sociales de l’opération  de mesurer l’effet d’une amélioration des conditions de financement sur l’équilibre  d’apprécier la mesure dans laquelle la redéfinition des caractéristiques des logements peut, en réduisant les coûts, permettre de réduire le loyer de sortie LOLA : Loyer d’équilibre des opérations locatives aidées. Voir l’annexe IV de la circulaire n° – du mai du Ministère du Logement et de l’Habitat Durable. Voir la circulaire n° – du octobre , annexe I, du Ministère du Logement et des Transports et la circulaire du n° – du mai , annexe IV, du Ministère du Logement et de l’Habitat Durable. Voir par exemple la note technique du avril commentée par Actualités Habitat n° du juin . Elle fut précédée d’une note technique datée du décembre elle-même précédée par une note du octobre . Ces notes techniques relatives aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l’équilibre des opérations locatives sociales sont arrêtées en concertation avec la CDC, la CGLLS et l’Union Sociale pour l’Habitat. à un niveau compatible tant avec les objectifs sociaux qu’avec les plafonds réglementaires. Le « loyer d’équilibre » constitue ainsi la mesure de l’adéquation entre les objectifs de la politique du logement, en termes de qualité et d’accessibilité pour les plus modestes, et leur coût financier. L’objectif de l’Administration est clairement d’analyser les conséquences sociales de l’application du loyer d’un programme neuf aidé à partir d’une réflexion méthodologique propre, spécifique au logement social, mais décalée de la réalité financière des entreprises Hlm :  le modèle est en apparence un modèle financier s’appuyant sur les cashflows générés mais qui ne traite pas clairement de la rentabilité des fonds propres ; l’ambiguïté est patente puisque dans l’annexe IV de la circulaire de mai il est même indiqué que « la reconstitution des fonds propres investis peut également être imputée sur le produits des loyers » pour calculer la trésorerie !  le modèle tient compte des produits financiers ou des frais financiers induits par la trésorerie générée par l’opération mais les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte ; ici encore le modèle ne tient pas compte des fonds propres investis dans l’opération qui constituent précisément un besoin de trésorerie  le modèle impose des provisions pour grosses réparations qui ont disparu depuis en précisant que la provision pour grosses réparations n’est qu’une manière de prendre en compte les décaissements correspondants, même si le processus comptable est différent ; le modèle ne tient donc pas compte des renouvellements de composants et de leur financement  ce modèle ne traite que des logements locatifs sociaux et constitue donc une approche restrictive de la diversité des activités des entreprises de logement social. Cette méthode traditionnelle du « loyer d’équilibre » demeure une nécessité pour les bailleurs sociaux pour établir les études de faisabilité dédiées à l’instruction réglementaire de leurs projets d’investissements, mais la culture financière des entreprises Hlm se développant, cette méthode a d’abord fait l’objet d’adaptations et de compléments d’analyse, puis des modèles financiers ont été élaborés reposant sur le risque financier de l’entreprise et sur les techniques d’actualisation. Ces modèles sont assez peu nombreux sur le marché : certains, tel que MasterPro de la société OTC Finance, ont poussé très loin le concept d’optimisation des investissements (arbitrage emprunts/fonds propres ou arbitrage emprunts/frais de fonctionnement sans oublier les multiples indicateurs de rentabilité financière (TRI, VAN, temps de retour des fonds propres investis…) tout en organisant l’alimentation de LOLA et de la convention APL. RAPPEL DES NOTATIONS UTILISEES fi flux monétaire de nature indéterminée à l’année i RNi revenu net à l’année i cfi cash-flow à l’année i I’ montant initial de l’investissement l’année Ii montant de l’investissement l’année i I montant total des investissements ramenés à l’année FP’ montant initial des fonds propres investis à l’année FPi montant des fonds propres investis à l’année i FP montant total des fonds propres investis ramenés à l’année VRn valeur résiduelle de l’investissement en fin de vie, l’année n CRFn valeur résiduelle des fonds propres en fin de vie, l’année n V valeur marchande du bien immobilier l’année VP montant des fonds propres dégagés par la vente du bien l’année DP montant des fonds propres engagés par la démolition l’année n nombre de flux monétaires a taux d’actualisation économique exigé par l’entreprise qui investit j taux d’actualisation financier exigé par l’entreprise qui investit t taux de rentabilité interne économique t’ taux de rentabilité interne financière p taux de capitalisation de I g taux de croissance des revenus nets α prime de risque économique K montant des capitaux propres de l’entreprise qui investit k taux de rentabilité des capitaux propres S montant des subventions nettes de l’entreprise qui investit D montant de la dette financière nette de l’entreprise qui investit i taux actuariel résiduel de la dette financière nette avant impôt i’ taux actuariel résiduel de la dette financière après impôt tlA taux du premier livret de la Caisse d’Épargne ti taux d’imposition des sociétés

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