Gestion courante des logements locatifs familiaux

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Gestion courante des logements locatifs familiaux
La prise en compte des charges financières
Situation de l'entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion

UGS : 3550 Catégories : ,

Description

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Informations complémentaires

extrait

. Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques de gestion de l’opération DOMUS sont décrites ci-après. Ici encore, toute ressemblance avec des conditions de gestion existantes est le fruit du plus pur hasard. En ce qui concerne la description physique, l’opération DOMUS est composée de : • logements locatifs de type d’une surface utile totale (SU) de m² • boxes de stationnement. L’opération (logements et stationnements) est habitable et occupée à partir du er juillet . En ce qui concerne les produits des locations : • les logements locatifs sont facturés au tarif annuel de €/m² SU (soit €/m² SU mensuel) à la date de mise en service ; le taux d’évolution de ces loyers est estimé à . % par an sur toute la durée de projection • les stationnements sont facturés € par an (soit encore € mensuel) à la date de mise en service ; le taux d’évolution des loyers des stationnements est identique à celui des logements • les pertes de loyers pour vacance conjoncturelle sont évaluées, aussi bien pour les logements que pour les stationnements, à % des loyers. Un taux de perte de loyers de % pour vacance conjoncturelle signifie que le taux de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( % × = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui concerne les charges d’exploitation : • les frais de gestion (coûts directs de gestion, coûts de structure, créances irrécouvrables) sont évalués à € par an et par logement géré à la date de mise en service ; leur taux d’évolution est estimé à % par an durant toute la durée de la projection • la taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) est estimée à € par an et par logement géré à la date de mise en service ; son taux d’évolution est estimé à . % par an durant la durée de projection avec une exonération de ans • les dépenses de gros entretien font l’objet d’un programme pluri-annuel présenté ci-après. Ces dépenses ont pour seul objet de vérifier le bon fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà de celle initialement prévue. • la dotation à la provision pour gros entretien est constituée sur la base du coût des dépenses de gros entretien qui sera engagé l’année suivante. La politique d’amortissement de l’immeuble est fonction de la ventilation par composants de la construction. Celle-ci, par souci de simplification, est décomposée en composants synthétiques : • le composant , relatif à la « structure et ouvrages assimilés » • le composant , associant les postes « menuiserie extérieure, chauffage collectif, électricité, plomberie et sanitaire » • le composant , composé des postes « étanchéité, ravalement avec amélioration et ascenseurs ». Les durées d’amortissement sont fonction de la nature des composants : composants composant composant composant montant des composants répartition des composants durée d'amortissement .% .% .% Le renouvellement des composants. Les composants et sont remplacés en totalité au cours de la durée de simulation, c’est-à-dire la durée théorique du cycle de vie de l’immeuble. La dépense est immobilisée, le composant remplacé est sorti de l’actif et le remplacement de ces composants est financé exclusivement sur fonds propres : • le composant « menuiserie… » est renouvelé en avant la fin de sa durée d’amortissement pour un montant de € (début d’amortissement le //) • le composant « étanchéité est d’abord renouvelé en , à l’issue de sa durée d’amortissement, pour un montant de € (début d’amortissement le //), puis en – de nouveau à l’issue de son amortissement – pour un montant identique (début d’amortissement le //). Le schéma suivant indique les flux de renouvellements de composants : ans ans ans composant remplacé avant la fin de l'amortissement € composant remplacé la ère fois € mise en service composant remplacé la ème fois € On ne tient pas compte des provisions de charges locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention d’investissement de € qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère que la subvention d’investissement de € finançant la construction est répartie au prorata des composants et est virée en produits du compte de résultat de l’exercice, au même rythme que celui de l’amortissement de chaque composant. On en déduit les montants de subvention ventilée suivants ainsi que leur rythme de reprise : composants terrain composant composant composant montant des subventions durée de reprise L’emprunt principal est réalisé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour une durée de ans, au taux d’intérêt fixe de . %, à annuités croissantes de %, sans différé d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est du type taux fixe. Il est contracté le //. L’emprunt complémentaire est un classique taux fixe : . % d’intérêt pour une durée de ans, à annuités constantes, sans différé d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est contracté le // auprès d'Action Logement. Les tableaux d’amortissement financiers de ces emprunts présentés ci-après sont fournis par les prêteurs (en euros). Tableau . : Tableau d’amortissement financier de l’emprunt CDC TABLEAU D'AMORTISSEMENT FINANCIER année // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux capital remboursé intérêts payés échéance capital restant dû On y retrouve les égalités fondamentales des tableaux d’emprunts à taux fixe constant : • échéance « n » = capital remboursé « n » + intérêts payés « n » Par exemple, pour l’échéance du //, on retrouve : (capital remboursé) + (intérêts payés) = (échéance payée) • capital restant dû « n » = capital restant dû « n- » – capital remboursé «n» Par exemple, pour le capital restant dû au //, on trouve : (capital restant dû au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant dû au //) • intérêts payés « n » = capital restant dû « n- » × . %. Par exemple, pour les intérêts payés au //, on trouve : (capital restant dû au //) × .% = (intérêts payés au //). Il est recommandé de vérifier si le capital restant dû présenté dans le tableau d’amortissement est calculé avant ou après le remboursement du capital de l’échéance. Tableau . : Tableau d’amortissement financier de l’emprunt complémentaire Action Logement TABLEAU D'AMORTISSEMENT FINANCIER date // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux capital remboursé intérêts payés échéance capital restant dû .. La prise en compte des charges financières La comptabilité générale va tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d'amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable de l'entreprise Hlm CITADIS va d'abord calculer les intérêts courus et non échus à partir des tableaux d'amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan et le compte de résultat de l'entreprise Hlm CITADIS. Enfin, il va calculer l'amortissement financier courus et non échu pour chaque fin d'exercice, information nécessaire au rapprochement des amortissements techniques et financiers. Ces calculs sont réalisés ici en nombre exact de jours. Ils pourraient aussi être réalisés à partir d’une année de jours et de mois de jours. Prenons, pour exemple, l'emprunt contracté auprès de la CDC en supposant que le contrat de prêt ait été signé avec date de prise d'effet – de consolidation – le // et que les fonds aient été encaissés – ou consolidés – à cette même date. Le nombre de jours séparant le // et le // est de . Le nombre de jours séparant le // et le // est de . En conséquence, les intérêts payés au // étant de €, on en déduit que les intérêts courus et non échus (ICNE) au // sont égaux au rapport suivant : × = € correspondant à jours d’intérêts pour l’année La charge financière pour ce premier exercice est donc de € alors qu'aucun intérêt n'est décaissé en . De la même manière, les intérêts courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant : × = € La charge financière pour l'exercice est égale à la somme des éléments suivants : • les intérêts courus du // et échus au //, soit : – = € pour jours en Soit encore les frais financiers. • les intérêts courus et non échus du // au //, soit € pour jours en Au total la charge financière de l'exercice est égale à € pour jours en . On rappellera que les intérêts payés au // sont de €, soit un écart de € avec la charge financière de l’exercice de €. Le schéma suivant résume les modalités de calcul des ICNE et de la charge financière à partir du tableau d'amortissement de l'emprunt CDC. jours jours // // charge financière // // exercice // // exercice // exercice De la même manière, il est possible de calculer, au / de chaque exercice, les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) à partir du tableau d'amortissement financier. Ainsi, les amortissements financiers courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant, si le capital remboursé au // est de € : × = € Il est donc possible de déduire du tableau d'amortissement financier, fourni par le prêteur de capitaux, un tableau d'amortissement comptable indiquant • au // de chaque exercice et non plus à l’échéance de l’emprunt : o les intérêts courus et non échus (ICNE) o les amortissements financiers et non échus (AFCNE) • pour chaque exercice, la charge financière à comptabiliser. Tableau . : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt CDC TABLEAU COMPTABLE année // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux ICNE charge financière AFCNE Il y a égalité, à l'issue du tableau d'amortissement comptable, entre le total de la charge financière et le total des intérêts payés du tableau financier. Tableau . : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt complémentaire Action Logement TABLEAU COMPTABLE date // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux ICNE charge financière AFCNE Ces informations seront utilisées, directement ou indirectement, dans l'établissement du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm. .. Situation de l'entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion On retiendra les conventions suivantes pour représenter la situation à long terme de l’entreprise Hlm CITADIS : • les flux de produits et de charges sont comptabilisés, encaissés ou décaissés, à la fin de chaque exercice, quelle que soit leur périodicité réelle au cours de l’exercice. Ceci signifie qu’il n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers en cas de découverts bancaires • les capitalisations sont faites annuellement à l’aide des taux nominaux présentés ci-dessus. La situation de l'entreprise Hlm CITADIS est décrite successivement sous l'angle de la trésorerie, de la balance des comptes au / de la première année de location, soit l'exercice , et enfin des comptes financiers pour l'exercice . Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de location (//) TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début d'exercice au bilan du premier jour de la période encaissements dûs aux loyers des logements SORTIES pas toujours égaux aux achats de la période pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings décaissements achats exploitation situation de trésorerie en fin d'exercice au bilan du dernier jour de la période pas toujours égaux à la facturation Cette situation de trésorerie à fin nécessite quelques précisions quant aux flux d'encaissements et de décaissements. Calcul des encaissements de loyers des logements au // : ( €/m² SU × m² SU) × × ( – .) = € Calcul des encaissements de loyers des stationnements au // : €/an × parkings × × ( – .) = € La première année, les loyers des logements et des stationnements sont facturés et considérés comme encaissés du er juillet au // et le taux de vacants est de %. Calcul des décaissements d'achats d'exploitation (frais de gestion) au // : €/lgt × lgts × = € Par souci de simplification, la facturation des produits locatifs est parfaitement identique aux encaissements (pas de retard de règlement et donc pas de créances clients) : ceci constitue une situation théorique que de nombreuses entreprises Hlm aimeraient vivre. Pour les mêmes raisons, la facturation des fournisseurs d’exploitation est identique aux règlements (pas de dettes fournisseurs) : ceci correspond probablement à une situation que certaines entreprises Hlm n'aimeraient pas vivre. Aucune annuité d'emprunt n'est payée au cours de l'exercice . Il n'y a pas non plus de dépenses de gros entretien, ni de taxes foncières (exonération de ans). On remarquera que la trésorerie de début d’exercice est égale à € ( € d’apport minoré de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d'exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l'exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C'est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l'exercice que l'on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des comptes financiers de l'exercice. Tableau . : Balance des comptes de l’entreprise Hlm CITADIS au // Voir le schéma .. EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements TOTAL EMPLOIS PRODUITS loyers logements loyers parkings dotation provision pour GE sous-total emplois quote-part de subventions virées CR sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d'abord souligner que la distinction entre « emprunts – montant brut emprunté » et « emprunts – capital restant dû » est ici purement pédagogique. En réalité, seul le capital restant dû des emprunts apparaît au passif. Calcul des loyers des logements facturés : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où les loyers facturés sont entièrement encaissés. Calcul des loyers des stationnements facturés : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où les loyers facturés de ces stationnements sont entièrement encaissés. Calcul de la quote-part de subventions d'investissement virée au compte de résultat : il s'agit d'un produit comptable qui vise à réduire progressivement les subventions d’investissement comptabilisées au passif de l'entreprise (diminution de ressources) par le biais du mécanisme de quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat (augmentation de ressources) : • la subvention de €, affectée au terrain, est virée linéairement sur ans au compte de résultat et au prorata temporis la première année : € × × = € • la subvention de €, affectée au composant « structure et ouvrages assimilés », est virée linéairement au compte de résultat pendant ans et au prorata temporis la première année : € × × = € • la subvention de €, affectée au composant « menuiserie… », est virée linéairement au compte de résultat pendant ans et au prorata temporis la première année : € × × = € • la subvention de €, affectée au composant « étanchéité… », est virée linéairement au compte de résultat pendant ans et au prorata temporis la première année : € × × = € Le total des subventions virées au compte de résultat (quotes-parts de subventions d'investissement virées au compte de résultat) est donc de : € + € + € + € = € Calcul des frais de gestion consommés par l'entreprise Hlm : même raisonnement qu'en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : calculées au paragraphe précédent. Il est tenu compte des charges financières et non des intérêts payés. Calcul de la dotation aux amortissements des immeubles de rapport : le terrain n'étant pas amortissable, la base amortissable est égale au prix de revient total minoré du prix du terrain. Cette valeur brute immobilisée de € est amortissable linéairement en fonction de la durée de vie des composants qui ont été isolés et au prorata temporis la première année : • composant « structure… » : € × × = € Ou frais financiers. Voir le paragraphe … • composant « menuiserie… » : € × × = € • composant « étanchéité… » : € × × = € La dotation aux amortissements des immeubles de rapport pour l’exercice est donc égale à : € + € + € = € La dotation aux amortissements est, en charges, une augmentation d’emploi correspondant à une diminution d'emploi à l'actif de l'entreprise. En pratique, il est créé autant de tableaux d’amortissement qu’il y a de composants auxquels s’ajoutent, en prospective, les tableaux d’amortissement des composants renouvelés. Tableau . : Tableau de la dotation aux amortissements des composants DÉTAIL DE LA DOTATION AUX AMORTISSEMENTS n° année composant composant composant composant R composant R composant dotation R am ortissem ent Pour mémoire, le composant est remplacé en avant sa fin d’amortissement qui était théoriquement . Il va donc manquer deux exercices de dotation aux amortissements, l’un pour € et l’autre pour €, soit au total € constituant la valeur nette comptable du composant lors de son remplacement. Tableau . : Tableaux d’amortissement des composants et de leurs renouvellements composant n° année valeur brute amortissements cumulés composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette composant n° année valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette renouvellement du composant valeur brute amortissements cumulés valeur nette Les dépenses de gros entretien étant fixées à € en , une dotation à la provision pour gros entretien est constituée en charges d’exploitation en pour ce même montant. Cette première dotation à la provision pour GE de € alimente au passif la provision pour risques et charges (provision pour GE) d’un même montant. Calcul des subventions d'investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d'investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s'agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport : montant brut des immobilisations minoré des amortissements. Voir paragraphe … Partant de la balance au // présenté au tableau . ci-dessus, on extrait les comptes financiers en faisant apparaître le résultat de l'exercice. Tableau . : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au / de la première année de location (//) BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l'exercice – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif intérêts courus non échus total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR TOTAL EMPLOIS RÉSULTAT – déficit total charges total produits = TOTAL RESSOURCES On remarque que la somme des ressources est parfaitement identique à la somme des emplois, ces montants étant eux-mêmes identiques aux ressources et aux emplois de la balance au // présentée au tableau . ci-dessus. Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan) a pour objet de réaliser : • l'équilibre des charges et des produits en constatant un résultat, bénéficiaire ou déficitaire • l'équilibre de l'actif et du passif par l'affectation, au passif, de ce résultat. Dans le cas présent, le résultat de l'exercice est déficitaire de €. Ce résultat déficitaire est, par conséquent, comptabilisé simultanément en produits du compte de résultat et au passif du bilan affecté d'un signe négatif. QUESTION : Analyser la structure du bilan au / de la première année de location (//). L'analyse financière du bilan repose sur le calcul du fonds de roulement net global, du fonds de roulement d'exploitation et enfin sur la composition de la trésorerie. Calcul des capitaux permanents : + + + = capital résultat (déficitaire) subvention nette d’investissement emprunts – capital restant dû capitaux permanents – Calcul de l’actif net immobilisé : terrain + immeubles de rapport – montant net = actif net immobilisé Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : capitaux permanents – actif net immobilisé = fonds de roulement net global – Partant d'un FRNG de €, le FRNG est maintenant évalué au // à €. Celui-ci s’est, dans le cas présent, dégradé de € en exclusivement dû à l'exploitation courante du groupe d'habitations DOMUS puisque aucun autre investissement locatif, financier ou de structure n’a été entrepris par la société. C’est ainsi que la variation du FRNG (- €) est égale à la somme algébrique suivante : amortissements de l'exercice – subventions virées au résultat de l'exercice + résultat de l'exercice = total – – – On observe ici une situation en apparence contradictoire : bien que le résultat de l'exercice soit déficitaire (- €), les ressources à long terme de Voir le tableau .. Parce que le remboursement du capital des emprunts locatifs est nul pour l'exercice . l'entreprise (le FRNG) ne diminuent que de €. Ceci s'explique parfaitement par le mécanisme des variations d'emplois et de ressources : • d'une part, l'amortissement de l'actif immobilisé de € constitue une diminution d'actif, donc une augmentation des ressources de € • d'autre part, les subventions virées au résultat constituent une diminution de passif de €, donc une augmentation des emplois de € • enfin, le résultat déficitaire de € constitue une diminution de passif, donc une augmentation des emplois de €. Au total algébrique, les ressources nettes diminuent donc de € ou encore les emplois nets augmentent de €. Le fonds de roulement d’exploitation est directement lisible, puisqu’il n’existe pas de créances à court terme inscrites à l’actif du bilan : dettes court terme + provision pour gros entretien – créances court terme = fonds de roulement d'exploitation En conséquence, on retrouve le montant de la trésorerie : fonds de roulement net global + fonds de roulement d'exploitation = trésorerie Cette trésorerie est donc constituée de % de ressources longues et de % de ressources courtes. QUESTION : Calculer la capacité d'autofinancement et l'autofinancement net de l'exercice . La capacité d'autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d'exploitation et les dépenses d'exploitation issues du compte de résultat (méthode soustractive). Les recettes d'exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d'exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d'autofinancement est égale à – € : recettes d'exploitation – dépenses d'exploitation = capacité d'autofinancement – – Les recettes d’exploitations sont égales à la somme des loyers ( + ) et les dépenses d’exploitation sont égales à la somme des frais de gestion ( ) et des frais financiers ( + ). La capacité d'autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l'exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l'exercice. + + = dotation aux amortissements dotation à la provisions pour GE quotes-parts de subventions virées au résultat – résultat de l'exercice – capacité d'autofinancement : – Les deux méthodes conduisent, évidemment, au même résultat. L'autofinancement net se déduit de la capacité d'autofinancement par soustraction du remboursement du capital des emprunts locatifs au cours de l'exercice. Dans le cas présent, le capital remboursé étant nul, l'autofinancement net reste donc égal à – €. C'est ce montant qui explique en partie, pour cet exemple précis et à la provision pour GE près de € considérée comme une ressource à court terme, la variation du FRNG de l'entreprise Hlm CITADIS, en dehors de tout développement (accroissement de l'actif brut immobilisé et des dettes financières) ou d'acquisition d'immobilisations de structure ou financières. .. Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS Les tableaux suivants sont exprimés en euros pour une durée de projection de ans, de à . Ils sont tous exprimés en euros. Les capitalisations sont faites annuellement à l'aide des taux nominaux présentés ci-dessus. Enfin, soulignons de nouveau, qu’il est fait abstraction des décalages pouvant exister entre comptabilisation (facturation) et encaissements ou décaissements. Tableau . : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS

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