Démolition de l’opération DOMUS

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Démolition de l'opération DOMUS
Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition
Incidences avant la phase de démolition
Incidences de la décision de démolition
Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS

UGS : 3611 Catégories : ,

Description

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Informations complémentaires

extrait

. Démolition de l'opération DOMUS La démolition de l'opération DOMUS constitue pour l'entreprise Hlm CITADIS une autre forme de désinvestissement, après celle de la cession. Pour des raisons de localisation et de peuplement, la situation du groupe d'habitations DOMUS s’est dégradée dans le temps. La rotation des clients a augmenté, puis la vacance structurelle s'est installée induisant un manque à facturer de loyers et une augmentation sensible des frais de gestion (charges récupérables non récupérées). Dès , la décision est prise par le Conseil d'Administration de la société d'Hlm de démolir l'opération DOMUS en , fin d'année. Le coût prévisionnel de la démolition est estimé à € en . Le coût réel de la démolition sera comptabilisé à hauteur de €. Ce coût de démolition est subventionné par l’Etat et les collectivités locales à hauteur de % ( €). Le remboursement du capital restant dû de l'emprunt principal est lui aussi subventionné à hauteur de %, soit € ( × . = ). Les pénalités de remboursement anticipé des emprunts sont de % du capital restant dû, soit € ( × %). Cette opération de démolition, dans ce cas présent sans reconstruction, constitue un projet complexe qui comprend au moins trois phases ayant des incidences comptables et financières différentes et étalées dans le temps :  une phase préliminaire où l’entreprise CITADIS ébauche le projet de démolition  la prise de décision de démolir l’opération DOMUS  et enfin la phase de démolition proprement dite. AVIS D’EXPERT Michel GOUILLARD : un bailleur social de la proche banlieue possédait un immeuble des années qui avait une double caractéristique : ) cet immeuble était une telle passoire énergétique que le prix moyen du loyer ( €/mois) était inférieur au coût du chauffage ( €/mois). ) le niveau d’impayés atteignait des sommets en . Que lui avez-vous proposé ? Christine AZEMAR : bien évidemment il fallait en tout premier lieu isoler l’immeuble. Pour changer les fenêtres d’origine en simple vitrage, un appel d’offres européen a été lancé et les choses se sont faites sans l’intervention de VIAGEO. En revanche, pour l’isolation par les façades, VIAGEO a proposé un dispositif innovant qui permet d’isoler ( cm) de façon hermétique à l’air et à l’eau et de ravaler sans échafaudage. L’innovation est donc multiple :  Lors d’un ravalement classique, les différents intervenants passent fois au même endroit. Dans le cas présenté avec la solution innovante, on ne passe que fois au même endroit : la première fois pour poser l’isolant, la seconde fois pour poser la quincaillerie et la troisième fois pour poser le parement.  La configuration des immeubles nécessitait des échafaudages complexes notamment au niveau des rez-de-chaussée où certaines excroissances empêchaient les échafaudages de descendre jusqu’au sol. Dans le cas présenté avec la solution innovante, tout le travail a été fait par des cordistes. En effet, le parement fait mm, soit mm d’isolant puis mm de lame d’air pour ventiler et enfin mm du produit final aussi solide que les boucliers des policiers lorsqu’il y a des manifestions. Ce produit final se présente comme un lai de tapisserie de m de long maximum que les cordistes vont faire glisser dans une rainure étanche.  Les immeubles ne sont pas toujours rectilignes : il est difficile de faire des étanchéités de façade parfaites. Dans le cas présenté avec la solution innovante, en chauffant le produit qui est en nid d’abeille on peut l’arrondir et donc mieux coller à la construction.  On peut à tout moment changer un lai, suite à un accident de la circulation par exemple, sans avoir à refaire le reste de la façade. Ce produit se développe de plus en plus auprès des bailleurs sociaux et VIAGEO est convaincu de son intérêt, encore plus en rénovation, depuis la signature de la Cop . .. Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition … Incidences avant la phase de démolition La dégradation du groupe DOMUS induit une augmentation progressive des frais de gestion due notamment à l'augmentation des charges récupérables non récupérées induite par la vacance structurelle croissante. Les dépenses de gros entretien sont progressivement réduites, les dernières dépenses intervenant en . La TFPB et les frais financiers (CIL et CDC) demeurent inchangés. Graphique . : Evolution comparative des loyers de logements et des frais de gestion Loyers des logements Frais de gestion L’état de l’immeuble et les difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater la dépréciation de cet immeuble DOMUS. La décision est alors prise de déprécier l’immeuble dès de % de la valeur nette comptable de ( €), cette dépréciation étant étalée sur exercices. Il s’agit là d’une dotation pour dépréciations exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (dépréciation des constructions). Le montant de la dotation pour dépréciations exceptionnelles pour les exercices et est donc égal à : × % × = € Si l’évolution de la situation du groupe d’habitations persiste et que la démolition semble inéluctable, il conviendra aussi de provisionner le risque éventuel de remboursement de l’aide publique qui correspond à la fraction reprise des subventions d’investissement. Il s’agit là d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). … Incidences de la décision de démolition La décision de démolition ayant été prise en par le Conseil d’Administration et approuvée par les autorités administratives de tutelle, l'immeuble locatif doit faire l'objet d'un amortissement exceptionnel dès de telle sorte à atteindre une valeur nette comptable nulle à fin , date de la démolition effective. Ceci se traduit par une dotation aux amortissements exceptionnels des immobilisations qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (amortissement des immeubles de rapport). Le montant de la dotation aux amortissements exceptionnels pour les exercices , et est donc égal au tiers de la valeur nette comptable constatée à fin , soit encore : × = € Les dépréciations antérieurement comptabilisées seront corrélativement reprises puisque leur existence n’a plus lieu d’être. Ceci se traduira, en conséquence, par une diminution des dépréciations des constructions inscrites à l’actif du bilan induisant une augmentation de l’actif net et corrélativement une augmentation des produits par l’intermédiaire des reprises pour dépréciations exceptionnelles. Le montant de la reprise pour dépréciations exceptionnelles comptabilisées à hauteur de € (soit € × ) pour les exercices , et est donc égal à : × = € Cette opération étant vouée à la démolition, le composant n’est bien évidemment pas remplacé. L’entreprise Hlm considère qu’il n’y a pas lieu de déprécier la valeur du terrain dans la mesure où la valeur comptable de ce terrain semble inférieure à sa valeur actuelle. Enfin, les différents coûts et charges liés à la démolition, restant à la charge de l’entreprise CITADIS après prise en compte des différentes subventions à la démolition, peuvent être provisionnés. Ces coûts et charges concernent :  les coûts techniques de démolition  les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de démolition sont provisionnés. En effet, une provision pour démolition est réalisée dès , pour un montant annuel de € afin de constituer une provision totale de €, montant prévisionnel des travaux de démolition, nets de subvention ( € × % = €). Dès , les frais de relogement et de suivi social des derniers clients viennent aussi augmenter les frais de gestion, mais par souci de simplification pédagogique ne sont pas provisionnés. Enfin, les subventions nettes inscrites au passif sont virées au compte de résultat de façon linéaire pour atteindre un montant nul au passif à fin . Le montant des quotes-parts de subventions inscrites au résultat pour les exercices , et , calculé à partir des subventions nettes au // pour un montant de €, est donc égal à : × = € .. Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS Puisqu’un bien détruit ne peut demeurer au bilan de l’entreprise, la démolition de l’immeuble DOMUS va donc donner lieu :  à la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble démoli, hors terrain  à la reprise des dépréciations qui n’auraient pas encore été réintégrées  à la reprise de la quote-part de subvention qui n’aurait pas encore été reprise, puis à l’annulation des subventions d’investissement au passif du bilan. Les coûts réels de démolition sont comptabilisés pour un montant de € en . Une subvention de € est versée par les collectivités publiques en vue de financer partiellement ces coûts techniques de démolition. D’une manière générale, qu’il s’agisse d’une démolition dans le cadre du renouvellement urbain, aidé ou non par l’ANRU, ou d’une démolition ponctuelle isolée, la comptabilisation de ces subventions en compte de résultat – soit en produits d’exploitation, soit en produits exceptionnels – ou au bilan, en subventions d’investissement, suit toujours leur objet, c'est-à-dire l’emploi dont elles sont la ressource, en tout ou partie. S’agissant des coûts techniques de démolition, plusieurs cas peuvent se présenter :  il s’agit d’une démolition, sans reconstruction ou avec reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli o soit la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain et alors les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles diverses o soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur actuelle du terrain concerné et les coûts techniques de démolition constituent une charge exceptionnelle diverse  il s’agit d’une démolition avec reconstruction sur le site : les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent inclus dans le composant « structure », pour autant que le coût de revient global des nouvelles constructions demeure compatible avec leur valeur actuelle, et ils seront amortis, en pratique, sur la durée du composant « structure ». Dans tous les cas, les provisions antérieurement constituées pour faire face aux coûts techniques de démolition devront être reprises : diminution des provisions pour charges inscrites au passif et augmentation des reprises de provisions exceptionnelles. En ce qui concerne l’opération DOMUS, le terrain est revendu pour € suite à une opportunité née au début de l'année et qui se dénoue à la fin de l'exercice. Dans ces conditions, une fraction des coûts de démolition de € sera incorporée dans le coût du terrain puisque la valeur actuelle de ce terrain est supérieure à sa valeur comptable. Les tableaux suivants présentent l'évolution du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS dans ce contexte de dégradation du groupe d'habitations DOMUS et de la décision de démolition. Ces tableaux ne tiennent pas compte de la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble, ni du remboursement des dettes financières. Tableau . : Simulation des produits de l'entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l'opération DOMUS RECETTES EXPLOITATION n° année loyers logements loyers parkings subvention exceptionnelle PRODUITS COMPTABLES reprise subvention reprise subventions exceptionnelle dépréciation provision virées au CR virée CR exceptionnelle exceptionnelle reprise PGE TOTAL PRODUITS On constate très nettement que les loyers facturés commencent à se dégrader dès , pour tendre vers la veille de la démolition. Tableau . : Simulation des charges de l'entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l'opération DOMUS DÉPENSES D'EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à augmenter sensiblement à partir de . Tableau . : Simulation des résultats de l'entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l'opération DOMUS n° année total produits total charges résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Conséquence de l'accroissement des frais de gestion et de la diminution des loyers, le résultat de l'exercice se dégrade sensiblement à partir de – et conduit à envisager la démolition du groupe d'habitations DOMUS. Tableau . : Simulation du passif de l'entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l'opération DOMUS n° année capital report à nouveau – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – résultat de l'exercice – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – autres provisions pour charges subventions brutes subventions inscrites au résultat – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – subventions provision pour gros entretien nettes dette financière intérêts courus et non échus TOTAL PASSIF – – – – – Tableau . : Simulation de l'actif de l'entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l'opération DOMUS n° année terrain valeur brute amortissements construction cumulés dépréciation des constructions – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – valeur nette construction trésorerie – – – – – – – – – – TOTAL ACTIF – – – – – Les comptes financiers de l'entreprise Hlm CITADIS présentent la physionomie suivante, immédiatement à l’issue de la démolition de l'opération DOMUS. Ces comptes financiers ne tiennent pas compte de la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble, ni du remboursement anticipé des dettes financières, ni du paiement des pénalités de remboursement anticipé et des intérêts courus et non échus et, enfin, ni de l’encaissement de la subvention de € pour remboursement anticipé. Tableau . : Bilan et compte de résultat l'entreprise Hlm CITADIS immédiatement après la démolition de l'opération DOMUS BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain – coût historique terrain – coûts techniques de démolition terrain capital report à nouveau résultat de l'exercice immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – dépréciation des construction + reprise sur dépréciation dépréciation des constructions – – – amortissements dérogatoires amortissements dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû intérêts courus non échus trésorerie total actif – – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL charge exceptionnelle diverse dotation provision exceptionnelle dotation amortissements exceptionnels total charges loyers logements loyers parkings subvention exceptionnelle subventions virées CR reprise amortissements dérogatoires reprise sur provision exceptionnelle reprise sur dépréciation exceptionnelle RÉSULTAT – déficit total produits Au lendemain de la démolition de la construction, les comptes financiers se présentent de la manière suivante, en tenant compte des opérations financières incontournables (remboursement anticipé des dettes financières pour €, paiement des pénalités de remboursement anticipé pour € et des intérêts courus et non échus pour €, encaissement de la subvention pour remboursement anticipé de €) : Tableau . : Bilan et compte de résultat l'entreprise Hlm CITADIS à l'issue de la démolition de l'opération DOMUS BILAN AU // ACTIF terrain – coût historique terrain – coûts techniques de démolition terrain PASSIF capital report à nouveau résultat de l'exercice immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – dépréciation des construction + reprise sur dépréciation dépréciation des constructions – – – amortissements dérogatoires amortissements dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d'investissement – montant brut – subventions d'investissement inscrites au CR subventions d'investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts intérêts courus non échus intérêts courus non échus trésorerie total actif – – – – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L'EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL pénalités remboursement anticipé charge exceptionnelle diverse dotation provision exceptionnelle dotation amortissements exceptionnels total charges loyers logements loyers parkings subvention exceptionnelle subventions virées CR reprise amortissements dérogatoires reprise sur provision exceptionnelle reprise sur dépréciation exceptionnelle RÉSULTAT – déficit total produits La démolition physique de l’immeuble a entraîné le remboursement anticipé du capital restant dû sur les emprunts. Ceci se traduit par une diminution des dettes financières au passif du bilan corrélativement à une diminution de la trésorerie. Les pénalités de remboursement anticipé sont comptabilisées en charges d’exploitation avec sortie de trésorerie. Les subventions finançant le remboursement anticipé de l’emprunt seront comptabilisées en produits exceptionnels divers. Une fois que la valeur nette comptable de l’immeuble est sortie, on obtient le bilan très simplifié suivant : Tableau . : Bilan de l'entreprise Hlm CITADIS à l'issue de la démolition de l'opération DOMUS BILAN AU // ACTIF terrain PASSIF capital report à nouveau résultat de l'exercice trésorerie total actif total passif – – Les coûts sociaux directement liés à la démolition (relogement, accompagnement social…) sont enregistrés en charges exceptionnelles diverses et les subventions perçues par l’entreprise Hlm pour financer précisément ces coûts sociaux sont comptabilisées en produits exceptionnels divers.

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