Démembrement de propriété et usufruit locatif social

10,00 

Démembrement de propriété et usufruit locatif social
Usufruit et partenariat public/privé
Intérêt du démembrement de propriété
Ce que doit être l’usufruit locatif social
L’usufruit doit être un outil de développement de l’offre sociale de logements
L’usufruit doit être un produit de « niche » et de mixité sociale
Ce que ne doit pas être l’usufruit locatif socia

UGS : 4015 Catégories : ,

Description

4015-demembrement-propriete-usufruit-locatif-social-michel-gouillard

Informations complémentaires

extrait

Démembrement de propriété et usufruit locatif social. Usufruit et partenariat public/privé. Intérêt du démembrement de propriété. Usufruit et nue-propriété : caractères et sources. Références juridiques . Usufruit et partenariat public/privé L’intervention des organismes HLM et autres bailleurs sociaux sur le parc immobilier privé trouve son origine juridique dès avec la création du bail à réhabilitation. L’idée de développer l’offre de logements sociaux en donnant aux organismes HLM la possibilité d’intervenir sur le parc privé a été confortée par la Loi Meyer du février offrant aux bailleurs sociaux la possibilité de prendre à bail des logements vacants. Enfin, de nouveau huit ans plus tard, la Loi n° – du juillet portant Engagement National pour le Logement – dite Loi ENL complète le dispositif de partenariats possibles entre les acteurs sociaux et les acteurs privés avec la création du bail dans le cadre d’une convention d’usufruit. Ces trois formes de partenariat public/privé ont clairement pour objectif de développer l’offre locative sociale, à partir de logements existants ou à partir de constructions neuves, le plus souvent dans des localisations où le prix du foncier ne permet pas aux organismes HLM d’exercer leurs activités en pleine propriété. Néanmoins, la Loi ENL n’introduit pas, pour les organismes HLM, une novation en matière d’usufruit. En effet, dès , l’article de la Loi n° – du juillet Urbanisme et Habitat a complété l’article L – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) par un alinéa visant notamment les organismes d’HLM qui détiennent temporairement l’usufruit de logements locatifs sociaux. Voir les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation et la circulaire n° – du janvier. Loi n° – du février permettant aux organismes d’HLM d’intervenir sur le parc locatif privé en prenant à bail des logements vacants pour les donner en souslocation. Elle crée les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation. Par ailleurs, la circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux a prévu dans son paragraphe I. la possibilité d’accorder des Prêts Locatifs Sociaux (PLS) pour l’acquisition de l’usufruit de ces logements. L’article de la Loi ENL n’a donc d’autre finalité que de conforter et de sécuriser l’usufruit locatif social, déjà possible pour les organismes d’HLM, en introduisant dans le CCH un chapitre III nouveau regroupant les articles nouveaux L – à L -. C’est pour cette raison que cet article de la Loi ENL vise beaucoup plus les spécificités du contrat de location à passer avec les locataires de logements en usufruit locatif social, que le schéma juridique ou financier de l’usufruit proprement dit. Le mécanisme du démembrement temporaire de propriété, qui donne naissance à l’usufruit locatif social, permet aux organismes d’HLM de nouer aujourd’hui des partenariats avec les promoteurs privés afin de générer une offre nouvelle de logements à loyers accessibles. C’est le sens de la réponse ministérielle du mai à une question du député André Wojciechowski : « Le Ministre du logement et de la ville est conscient de la nécessité de mobiliser les promoteurs privés pour augmenter l’offre de logements… S’agissant de l’intervention des promoteurs privés dans la production de logements locatifs sociaux conventionnés, différents dispositifs ont été mis en place. Des opérations sont réalisées avec le dispositif d’usufruit locatif social qui consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété… Par ailleurs, les promoteurs privés peuvent céder à des organismes d’HLM dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement des logements situés dans des immeubles ou ensembles immobiliers comportant une majorité de logements qui ne sont ni la propriété des organismes de logement social, ni pris en gestion par ces derniers ». Avec cette réponse, le Ministre souligne son intérêt pour la cession d’usufruit locatif social à partir d’opérations de construction neuve Le paragraphe I. de cette circulaire est intitulé « Le financement des opérations conçues sur la base d’un démembrement de la propriété des logements ». Voir Annexe ci-après. Réponse ministérielle Assemblée Nationale n° du mai Logement – Politique du Logement – partenariat avec les promoteurs privés. Question publiée au JO le / / page. Réponse publiée au JO le / / page. ou d’acquisition-amélioration réalisées par des promoteurs privés. Dans ce cadre, les investisseurs privés achètent la nue-propriété et laissent l’usufruit temporaire aux bailleurs sociaux. Le Ministre de la ville et du logement avait déjà développé cet argumentaire reposant sur des partenariats public/privé innovants devant le e Congrès des notaires de France le septembre et dans le cadre de la signature, entre l’État et l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), d’une convention le septembre portant notamment sur la cession d’usufruit temporaire aux organismes d’HLM pour faciliter la remise sur le marché de logements appartenant à des propriétaires privés et aujourd’hui vacants. En signant cette convention, c’est une autre modalité de démembrement que le Ministre privilégie, celle réalisée à partir de logements existants, faisant ou non l’objet de travaux d’amélioration, appartenant à des propriétaires privés. Ce schéma, différent du précédent, privilégie le démembrement temporaire pour les logements anciens où des propriétaires privés, qui hésitent à louer directement leurs biens par peur des risques locatifs inhérents à cette activité (impayés, remise en état des logements, charges de gestion, fiscalité immobilière, protection renforcée dont bénéficie les locataires…) cèdent l’usufruit à des bailleurs sociaux. La cession temporaire d’usufruit constitue alors un schéma spécifique pour favoriser la fluidité du marché du logement privé dans l’ancien. Ces deux schémas de démembrement temporaire de la propriété reposant sur l’usufruit locatif social – l’un réalisé dès la construction neuve, l’autre développé à partir des logements existants – ont au moins les trois caractéristiques communes suivantes : – ils mettent en relation un investisseur privé – le nu-propriétaire et un bailleur social – l’usufruitier – : il s’agit là d’un véritable partenariat public/privé dans la mesure où les bailleurs sociaux sont généralement des organismes d’HLM – le démembrement de propriété constitue, dans ces deux cas, une réelle alternative à la location directe du propriétaire du bien immobilier au profit de la location par un bailleur social professionnel qui va assumer l’ensemble des risques locatifs – l’usufruit locatif social constitue alors pour les bailleurs sociaux une solution complémentaire au développement de l’offre de logements sociaux : il s’agit d’un véritable outil juridique et financier au service de la politique du logement. . Intérêt du démembrement de propriété. Ce que doit être l’usufruit locatif social. L’usufruit doit être un outil de développement de l’offre sociale de logements Le mécanisme de dissociation de l’usufruit locatif et de la nuepropriété, tel qu’il est abordé dans la Loi ENL, a été créé pour inciter les investisseurs privés à placer leur épargne dans la construction neuve de logements temporairement affectés au secteur social et loués aux conditions du parc HLM. Il peut s’agir aussi de logements existants, à réhabiliter ou non, appartenant à des propriétaires privés dont l’usufruit est temporairement cédé à des bailleurs sociaux. Dans les deux cas et pour des raisons différentes, les propriétaires de biens immobiliers s’affranchissent de la gestion locative. L’objectif de la Loi ENL est bien de développer une offre nouvelle fut-elle temporaire – de logements sociaux en partageant le coût de production du logement entre des particuliers épargnants, investisseurs privés, qui acquièrent la nue-propriété d’un logement conventionné et un bailleur social professionnel, qui acquiert l’usufruit temporaire (entre et ans). Le démembrement de propriété, en donnant naissance à l’usufruit locatif social, devient ainsi une sorte de schéma de cofinancement des opérations de construction neuve en associant investisseurs privés à long terme et entreprises à vocation sociale tels que les organismes d’HLM ou les SEM de logement social par exemple. Au-delà des avantages fiscaux consentis au nu-propriétaire – qui ne constituent heureusement pas le principal moteur du démembrement de la propriété -, l’intérêt de ce montage juridique est triple : – pour le nu-propriétaire, celui de devenir pleinement propriétaire – à l’extinction de l’usufruit temporaire – d’un bien acquis à un prix sensiblement inférieur au marché, sans avoir été confronté au moindre risque locatif – pour l’usufruitier, organisme d’HLM notamment mais aussi SEM de logement social, associations et sociétés immobilières privées bailleurs sociaux, celui d’augmenter temporairement son parc de logements sociaux en minimisant les fonds propres nécessaires au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social dans la mesure où l’usufruit est correctement évalué – pour la collectivité et l’État de voir produire de nouveaux logements locatifs sociaux, à un coût quasiment nul pour les budgets de l’État et des collectivités locales (pas de subvention de l’État, pas de subvention d’équilibre…). Le « bail dans le cadre d’une convention d’usufruit » parie donc sur une augmentation du nombre de contrats de location aux conditions du parc social, tout en limitant le coût de l’investissement pour les organismes bailleurs sociaux et pour les investisseurs privés. Le démembrement de propriété donnant naissance à un usufruit locatif social peut se résumer à l’aide du schéma général suivant, sachant que la phase de démembrement de propriété sera analysée plus précisément dans la seconde partie de cet ouvrage et que celle de l’usufruit locatif social sera plus longuement développée dans la troisième partie. Le démembrement se définit ici comme l’action de détacher certains éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. C’est un moyen de répartir, dissocier, redistribuer les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs personnes. Le démembrement de la propriété n’est pas le seul outil de dissociation de la propriété : le Pass-Foncier distribué par les collecteurs de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (collecteurs du « % Logement) et le bail emphytéotique en sont deux autres exemples. Le Pass-Foncier dissocie la propriété du bâti de la propriété du foncier. À l’issue du Pass-Foncier, le foncier regagne le propriétaire du bâti. Contrairement au Pass-Foncier, à l’issue du bail emphytéotique, le bâti regagne le propriétaire du foncier. Voir le paragraphe «. Caractère réel » ci-après. Ce démembrement de propriété maintient le droit de propriété sur la tête du nu-propriétaire qui continuera à exercer toutes les prérogatives qui sont attachées à la propriété et à remplir toutes les obligations qui en découlent. Schéma. : Schéma général du bail dans le cadre d’une convention d’usufruit DROIT DE PROPRIETE droit aux fruits (droit de se servir du bien) (droit d'en percevoir les fruits) usufruit droit de disposition démembrement droit d'usage (droit de jouir d'un bien dont un autre à la propriété avec la charge d'en conserver la substance) Attributions du droit de propriété nue-propriété Démembrement de la propriété convention d'usufruit contrat de location locataires convention APL Usufruit locatif social Etat Seuls sont détachés les droits liés à l’usufruit, c'est-à-dire les droits d’usage et de jouissance, sans que l’usufruit ne porte atteinte au droit de propriété du bien qui reste appartenir au nu-propriétaire. Nu-propriétaire et usufruitier sont liés par une convention d’usufruit. Ce partenariat public/privé, que traduit cette convention, devra être équilibré eu égard : – aux contraintes exprimées par le nu-propriétaire en matière de maintenance des logements faisant l’objet de démembrement – à la durée de l’usufruit, la plus lointaine possible pour l’usufruitier pour équilibrer financièrement l’acquisition de l’usufruit ; la plus proche possible pour le nu-propriétaire pour retrouver la pleine propriété de son bien immobilier. De son côté, l’usufruitier-bailleur social est lié avec l’État par une convention permettant le versement de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) aux locataires. Enfin, le contrat de location conclu par l’usufruitier-bailleur social avec les locataires prévoit obligatoirement des conditions particulières à mettre en œuvre lors de l’extinction de l’usufruit. Composante nouvelle de la boite à outils de développement des bailleurs sociaux, l’usufruit locatif social constitue donc un démembrement relativement inédit, bien que juridiquement peu novateur, à caractère temporaire pour des personnes morales et à vocation sociale, de droits réels fonciers. L’usufruit doit être un produit de « niche » et de mixité sociale Pour la construction neuve, et dans une moindre mesure pour l’ancien, le démembrement à caractère social constitue un produit de « niche » pour les bailleurs sociaux. L’intérêt de l’usufruit locatif social est en effet d’acquérir, même temporairement, des groupes d’habitations dans des secteurs à forte pression foncière, où la demande locative est importante et les loyers élevés. Dès lors, le démembrement permet d’offrir des logements locatifs à loyers plafonnés et accessibles dans des zones de marché où les loyers sont élevés. C’est en effet généralement dans ces zones, souvent de centre-ville, que les bailleurs sociaux ont le plus de difficulté à financer des logements locatifs en pleine propriété du fait des hauts niveaux du prix du foncier, mais qu’ils recherchent néanmoins pour assurer une certaine mixité sociale. Du point de vue du nu-propriétaire, ce schéma d’investissement mise alors sur la valorisation du bien immobilier intégrant la récupération progressive de l’usufruit et l’augmentation de la valeur du bien dans le temps. En conclusion, l’usufruit locatif devient donc aussi un outil de mixité sociale qui permet de construire des logements grâce à des investisseurs privés, à des prix accessibles pour des bailleurs sociaux, dans des zones où le marché locatif est tendu, donc les loyers plus élevés, et où le besoin de logements sociaux est le plus difficile à satisfaire. Avec l’usufruit locatif social, les organismes d’HLM peuvent ainsi mettre sur le marché des logements « intermédiaires » aux loyers régulés qui complètent la gamme des logements sociaux traditionnels (PLA-I et PLUS). Ceci permet donc aussi de créer du « parcours résidentiel » pour les locataires HLM qui le peuvent. Outil de « niche », véhicule de la mixité sociale, l’usufruit locatif social n’a jusqu’à présent animé qu’un micro-marché où seuls les organismes HLM interviennent à partir de l’acquisition d’usufruit portant sur des immeubles entiers. À ce jour, environ logements locatifs sociaux auront fait l’objet d’un démembrement de propriété. Ce que ne doit pas être l’usufruit locatif social L’usufruit locatif social n’est pas un bon outil de sortie de crise immobilière lorsque l’offre devient excédentaire par rapport à la demande. En effet, la tendance que pourraient avoir les promoteurs, sur des marchés complètement détendus, à multiplier le recours aux démembrements de propriété trouve ses limites dans l’esprit même de l’usufruit locatif social. L’usufruit locatif social est un outil d’opportunité, sur des localisations spécifiques où le foncier reste cher et le marché tendu, en un mot sur des micro-marchés. La localisation reste déterminante et, là où la maîtrise d’ouvrage sociale peut investir seule dans des conditions de prix de revient satisfaisante, il n’est nul besoin du recours au démembrement. Mais rien n’empêche le maître d’ouvrage social, dans ce contexte de crise immobilière, d’acquérir des lots en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la condition que les prix d’acquisition restent compatibles avec les équilibres financiers souhaités par le bailleur social. Ensuite, l’usufruit locatif social constitue une offre de logements sociaux dite « intermédiaire », dont les loyers se situent entre les loyers des logements sociaux aidés par l’État (Prêt Locatif à Usage Social – PLUS) et les loyers des logements non aidés (Prêt Locatif Intermédiaire – PLI). La multiplication des démembrements, dans ce contexte particulier de crise, dans des aires de marché où la demande de logements à loyers sociaux (PLUS, PLA-I) est forte peut conduire à une vacance structurelle de ces logements à loyers intermédiaires obligeant le bailleur social, économiquement, socialement voire politiquement, à ramener les loyers PLS au niveau des loyers PLUS. Dans ces conditions, sauf subventions d’investissement exceptionnelles, l’opération risque fort d’être financièrement inacceptable, d’autant plus que l’usufruit est temporaire. Enfin, le démembrement de propriété suppose un réglage de précision pour gérer les extinctions d’usufruit temporaires en termes de relogement, tant du point de vue de la durée que du volume des logements acquis en usufruit locatif social. En conséquence, le recours au démembrement doit faire l’objet d’une véritable stratégie (durée, volume, prix…) du bailleur social, indépendante de l’évolution conjoncturelle du marché de l’immobilier. L’usufruit locatif n’est pas non plus un outil de substitution de la production directe de logements locatifs par les maîtres d’ouvrage sociaux : c’est un outil complémentaire, palliatif en secteurs ou en périodes de marché tendus. C’est certes un outil de diversification du mode de production d’une offre nouvelle de logements locatifs sociaux marqué par plus d’innovation dans l’ingénierie des montages d’opération, par plus d’ouverture au contexte économique et local et à ses différents acteurs. Ce n’est pas un outil, dans le cadre de la réglementation actuelle, accessible au logement social des plus démunis (PLA-I, PLUS) sauf financements exceptionnels, notamment en matière de subventions Voir ci-après le paragraphe «. Usufruit locatif social et garantie des locataires ». d’investissement, compte tenu des niveaux de loyers requis pour équilibrer financièrement l’acquisition. Enfin, le démembrement de propriété ne doit pas être uniquement considéré comme un produit fiscal pour une clientèle élitiste soumise à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), mais aussi comme une solution de placement et d’investissement pour les classes moyennes qui souhaitent placer leur épargne et capitaliser dans un premier temps leurs revenus par l’acquisition d’un actif immobilier en nue-propriété, pour ensuite gérer, au jour de l’extinction de l’usufruit, des revenus complémentaires pour leur retraite. Pour cela, il est indispensable d’organiser le marché de la nue-propriété en assurant sa fluidité et sa liquidité. Une des solutions consistera peut être à mettre en place des outils de placement collectif immobilier.

Vous aimerez peut-être aussi…