Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

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Usufruit et nue-propriété : caractères et sources
Définition
Caractères de l’usufruit
Caractère réel
Caractère autonome
Caractère temporaire
Caractère aléatoire
Références juridiques
Textes de références
Articles de doctrine
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Description

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Usufruit et nue-propriété : caractères et sources. Définition La propriété recouvre trois prérogatives : – l’usage de la chose (usus) – la jouissance de la chose (fructus) – et la disposition de la chose (abusus). L'usufruitier ne bénéficierait que des deux premières, d'où d'ailleurs la terminologie retenue (usufruit = usus + fructus). En effet, l'article du Code Civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». La constitution d’un usufruit semble donc résulter d’un partage des prérogatives normalement reconnues au propriétaire. La nue-propriété n’est pas, quant à elle, définie par le Code Civil, et s’appréhende par opposition à celle retenue pour l’usufruit. Les prérogatives du « propriétaire » ainsi privé de l’usufruit se limiteraient alors au droit de disposer de sa chose (abusus). Un pouvoir de disposition d’autant plus limité qu’il se cantonne à un pouvoir de négociation et de transmission de son seul droit. Afin de ne pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier, il ne pourra en effet ni détruire son bien, ni porter atteinte à son intégrité, ni même disposer de la pleine propriété. Ce dernier n’a plus qu’à attendre l’extinction de l'usufruit pour que se reconstitue entre ses mains la pleine propriété de son bien. Ainsi le droit de propriété est vidé de l’essentiel de sa substance, d'où la terminologie, inconnue du Code civil, mais unanimement adoptée dans la pratique, de nu-propriétaire. Voir la paragraphe «. Ce que doit être l’usufruit locatif social » et le schéma. . Caractères de l’usufruit L'usufruit présente quatre caractères : il est réel, autonome, temporaire et aléatoire. Caractère réel L'usufruit est un droit réel : l’usufruitier exerce l’ensemble de ses prérogatives sur un bien corporel ou incorporel, qui demeure cependant la propriété d’un autre, le nu-propriétaire. Lorsqu’il porte sur un immeuble, l'usufruit a lui-même le caractère d'un droit réel immobilier, ce qui le soumet, lors de sa création ou de sa mutation, aux formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers (d'où la nécessité de dresser un acte authentique à cette fin). Le caractère réel de l'usufruit permet de le distinguer d'autres droits, qui ont parfois des traits communs avec lui, non seulement certaines créances, mais aussi des droits réels autres que l'usufruit. USUFRUIT ET BAIL L'usufruit se distingue du bail dans la mesure où l'usufruitier jouit directement de la chose sur laquelle porte son droit sans avoir, en principe, à faire intervenir le nu-propriétaire. Le preneur à bail, lui, n'a pas de droit réel sur le bien loué mais un droit personnel ; il a seulement une créance contre le bailleur qui s'engage à lui assurer la jouissance paisible de la chose et à le garantir contre l'éviction par un tiers ou les vices cachés de la chose. L'usufruitier prend les choses sur lesquelles s'exerce son droit « dans l'état où elles sont » , sans que le nu-propriétaire lui doive la moindre garantie. Ce dernier n'est tenu que d'une obligation d'abstention, en ce qu'il ne doit pas faire obstacle à l'exercice de l'usufruit. Article du Code Civil. Article du Code Civil. À l’instar de la distinction entre usufruit et bail, la différenciation avec les autres droits personnels assurant la jouissance de la chose semble claire. Pour autant, il est nécessaire d’attirer l’attention des praticiens sur le fait que la seule qualification d’un droit par ses titulaires ne lie pas les juges du fond dans le cadre d’un contentieux portant sur la nature réelle de ce droit. En effet, le juge peut être amené à écarter la qualification d’usufruit adoptée par les parties si les attributs de cet usufruit ne sont pas clairement établis. C'est ainsi qu'un arrêt de la Cour de Cassation a pu reprocher au juge du fond de ne pas avoir vérifié, comme l'y invitait une des parties, si une convention présentée comme constitutive d'usufruit ne dissimulait pas en réalité un mandat de gestion donné par un propriétaire au soi-disant usufruitier. USUFRUIT ET SERVITUDE FONCIERE La distinction entre l'usufruit et la servitude foncière repose sur trois différences fondamentales : – la servitude est une charge qui grève un fonds : elle régit le rapport entre deux immeubles (le fonds dominant qui profite de la servitude et le fonds servant qui la supporte). Au contraire, malgré son caractère réel, l’usufruit est intimement liée à la personne de l’usufruitier (eu égard notamment à son caractère viager) – l'usufruit confère à l'usufruitier la pleine jouissance d'un bien alors qu’une servitude ne confère en principe qu'une prérogative précise (droit de passage, de cour commune, de vue…) – l’usufruit est nécessairement temporaire alors que les servitudes sont, généralement, perpétuelles. La Cour de Cassation a eu l'occasion d'en tirer cette conséquence que l'on doit considérer comme une servitude, et non comme un usufruit, l'affectation de terrains à usage de jardin public, pour l'agrément des occupants des différentes maisons d'un lotissement, lorsque cette affectation est prévue sans limite de temps. Cour de Cassation, e civ., févr. : Bull. civ. III, n°. Cour de Cassation, e civ., juill. : Bull. civ. III, n°. USUFRUIT ET DROIT D'USAGE ET D'HABITATION Ces deux droits sont très proches l'un de l'autre. Le droit d'usage et d'habitation ne permet à son titulaire que d'utiliser le bien pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. C’est un droit d'usufruit restreint, un usufruit diminué du droit à la perception des fruits. USUFRUIT ET DROIT DE SUPERFICIE La constitution d'un usufruit dissocie les différents attributs de la propriété en fonction de leur nature (usus et fructus, par opposition à l'abusus) ; le droit de superficie suppose quant à lui une division matérielle de la propriété. Le droit de superficie confère la propriété des constructions ou plantations effectuées par son titulaire, alors que le sol appartient à une autre personne. Mais on emploie aussi l'expression « droit de superficie » pour désigner le droit du propriétaire du sol (dit superficiaire), par opposition à celui qui exploite le sous-sol (dit tréfoncier), dans le cadre de la législation sur les mines. Il s'agit toujours d'une dissociation matérielle de la propriété foncière : au lieu de distinguer le sol et le dessus, on distingue le sol et le dessous, comme le permet d'ailleurs l'article du Code Civil. USUFRUIT ET EMPHYTEOSE Ce droit naît d'un bail, mais à la différence du droit du preneur dans le bail de droit commun, il se présente comme un droit réel très proche de l’usufruit. Cette institution diffère seulement de l’usufruit en ce qu’il connaît des contraintes qui lui sont propres. À la différence de l'usufruit, l'emphytéose, sans être perpétuelle, se caractérise par sa longue durée (dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans) qui permet à l'emphytéote d'amortir les constructions et plantations qu'il aura faites sur le fonds. Cette pérennité nécessaire interdit de considérer comme bail emphytéotique un bail dans lequel le bailleur se réserverait le droit de résilier le contrat au cas de vente de l'immeuble. De même, un bail ne peut être qualifié emphytéotique alors qu'il comporte une clause limitant l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués. En contrepartie d'une faible redevance, l'emphytéote prend en charge toutes les réparations nécessaires (même les grosses réparations, ce qui est encore une différence avec l'usufruit) et s'engage généralement, par une clause du bail, à faire des plantations et des constructions qui deviendront la propriété du bailleur à la fin du bail. L'emphytéote, enfin, garde nécessairement la faculté de céder son bail ou de sous-louer l'immeuble. Une clause interdisant cette faculté serait incompatible avec la qualification d'emphytéose. USUFRUIT ET BAIL A CONSTRUCTION Comme le bail emphytéotique, le bail à construction ne peut être conclu que pour une longue durée (dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans) et le preneur prend l'engagement formel d'édifier des constructions sur le terrain du bailleur, constructions dont celui-ci acquerra la propriété à la fin du bail. Si le bail à construction apparaît, a priori, nettement différent de l'usufruit (au regard notamment de sa finalité), il pourrait toutefois être requalifié en usufruit dans l’hypothèse dans laquelle le preneur à bail disposerait de l’ensemble des facultés offertes à l’usufruitier. À l’inverse, l’extinction d’un usufruit au cours duquel l’usufruitier a procédé à des gros travaux de constructions pourrait se voir appliquer la fiscalité plus contraignante du bail à construction. Caractère autonome Usufruitier et nu-propriétaire exercent chacun leurs droits de manière autonome et indépendante. Plusieurs dispositions législatives portent la marque de cette analyse, notamment celles concernant l’indépendance de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En effet, l’usufruit est un droit indépendant de la nue-propriété. LA LIBRE DISPOSITION DE L’USUFRUIT PAR L’USUFRUITIER ET DE LA NUE-PROPRIETE PAR LE NU-PROPRIETAIRE L'usufruitier pourra céder seul son droit, étant entendu qu'il ne s'éteindra pas à la mort du cessionnaire, mais à celle du cédant. L’usufruit peut donc être vendu, donné ou saisi et ceci indépendamment de la nue-propriété. Il en est de même, symétriquement, pour la cession de ses droits par le nu-propriétaire. L’OBLIGATION RECIPROQUE AU RESPECT DE LEURS PREROGATIVES RESPECTIVES Selon l’article du Code Civil, l’usufruitier jouit des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. À l’inverse, selon l’article du Code Civil, le nu-propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier. Tout empiétement du nu-propriétaire sur les droits de l'usufruitier est prohibé, et vice-versa. Dans la même logique, l’usufruitier est en principe tenu aux réparations d’entretien , définies par opposition aux grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. LA REPARTITION DU PRIX EN CAS DE VENTE CONJOINTE La nue-propriété ainsi que l’usufruit ont l’un et l’autre une valeur propre. En cas de vente par le nu-propriétaire et l’usufruitier d’un bien dont la propriété est démembrée, le prix est réparti entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. La première chambre civile de la Cour de Cassation a décidé, dans une espèce où il y avait eu vente conjointe par l'usufruitier et le nu Article du Code Civil. Article du Code Civil. Article du Code Civil. Article , alinéa du Code Civil. Cour de Cassation, re civ., oct. : Bull. civ. I, n ; Defrénois , art. , p. , note G. Morin ; D. , jurisprudence p. , même note ; JCP N propriétaire, que « si la chose vendue simultanément et pour un même prix appartient pour l'usufruit à l'un des vendeurs, pour la nuepropriété à l'autre, chacun d'eux a droit à une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de l'usufruit avec la nuepropriété ». L'arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du octobre réaffirme qu'en cas de vente simultanée d'un immeuble démembré, et pour un même prix, « l'usufruitier a, sur le prix total, un droit propre à la portion correspondant à la valeur de son usufruit ». DEMEMBREMENT DE PROPRIETE, INDIVISION ET PARTAGE Démembrement et indivision Il n’y a pas d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’indivision caractérise une situation dans laquelle plusieurs personnes exercent concurremment les mêmes droits sur une même chose. Et si l’usufruitier et le nu-propriétaire exercent leurs droits sur la même chose, ils sont chacun titulaire de droits différents. Il ne peut donc y avoir d’indivision. Démembrement et droit au partage Toute idée de partage de l'immeuble entre l'usufruitier et le nupropriétaire doit en principe être exclue, sauf accord entre eux pour vendre simultanément l'usufruit et la nue-propriété du bien pour s'en partager le prix. Mais, s'il n'y a pas d'indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier, il peut arriver que plusieurs nus-propriétaires et plusieurs usufruitiers exercent leurs droits sur un même bien. En cas d'indivision sur l’usufruit, chaque usufruitier peut demander le partage de l'usufruit indivis, par voie de cantonnement sur le bien, c'est-à-dire un partage en nature, ou en cas d'impossibilité par voie de licitation du seul usufruit. , II, p. , note Ph. Rémy ; RTD civ. , p. , obs. Ph. Rémy et, , p. , obs. F. Zénati ; RD imm. , p. , obs. J.-L. Bergel ; Gaz. Pal. , , pan. jurisprudence p. Bull. civ. II, n° ; D. , inf. rap. p. ; JCP G , IV, ; JCP G , II, , note J.-F. Pillebout ; RTD civ. , p. , obs. F. Zénati. Code Civil article. Par exception, la licitation peut porter sur la pleine propriété lorsqu'elle apparaît seule protectrice de l'intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis. La solution est destinée à permettre à l'usufruitier de sortir plus efficacement de l'indivision, lorsque le cantonnement des droits des différents usufruitiers et la licitation de l'usufruit ne sont pas possibles dans des conditions satisfaisantes pour les usufruitiers. En présence d'une indivision en nue-propriété, chaque nupropriétaire peut demander le partage de la nue-propriété indivise par voie de cantonnement sur le bien, c'est-à-dire un partage en nature, ou en cas d'impossibilité par voie de licitation de la seule nue-propriété. La licitation de la pleine propriété est également possible sous la condition qu'elle apparaisse comme seule protectrice de l'intérêt de tous les titulaires de droits sur les biens indivis, mais avec la restriction qu'elle ne peut pas être ordonnée contre la volonté de l'usufruitier. Caractère temporaire L'usufruit a nécessairement un caractère temporaire car, s'il devait durer indéfiniment, le droit du nu-propriétaire serait réduit à néant. Un droit conféré à perpétuité ne peut donc pas être qualifié d'usufruit. Si le titulaire de l’usufruit est une personne physique, le caractère temporaire se traduit par une durée viagère. Si son titulaire est une personne morale, ce caractère se traduit par la fixation d’une durée maximale. USUFRUIT AU PROFIT D'UNE PERSONNE PHYSIQUE Le caractère viager S'agissant d'une personne physique, l'usufruit s'éteint inéluctablement au décès de l'usufruitier. C’est alors un droit viager. Code Civil article. Code Civil article. Cour de Cassation e civ., janv. : Bull. civ. III, n° ; JCP G , II, , note J.-F. Barbiéri ; D. , jurisprudence. p. , note F. Zénati : droit d'affichage sur le mur d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété en vue de sa vente par lots, que le propriétaire se réservait à titre perpétuel, avec faculté de le céder à des tiers. – Comp. Cass. civ., mai : D. , jurisprudence p. L’usufruit peut, certes, être constitué pour un terme certain, mais si l'usufruitier décède avant l'échéance de ce terme, l'usufruit s'éteindra de plein droit par le décès de son titulaire. Tempérament : l’usufruit successif Dans certaines limites, en effet, le caractère viager de l'usufruit peut être édulcoré par la constitution d'usufruits successifs. Mais, ce tempérament ne remet pas réellement en cause le caractère viager des usufruits constitués au profit d’une personne physique. La constitution d’un usufruit successif n’a pas pour conséquence la continuation de l’usufruit au-delà du décès du titulaire initial. Le titulaire d’un usufruit successif devient usufruitier, avec tous les droits attachés à la qualité de l’usufruit, à l’extinction de l’usufruit précédent. Bien entendu, si l'usufruitier désigné en deuxième position décède avant l'usufruitier placé en première position, il ne bénéficiera jamais de l'usufruit. Mais, si l'usufruitier placé en première position renonce au bénéfice de l'usufruit, celui-ci sera directement dévolu à l'autre usufruitier. USUFRUIT AU PROFIT D'UNE PERSONNE MORALE Un problème naît ici de la rencontre entre le caractère viager de l'usufruit, pensé pour les personnes physiques, et la durée des personnes morales, certes souvent prévue pour quatre-vingt-dix-neuf ans mais pouvant être modifiée avant terme par une dissolution ou prorogée par décision des associés. Une transposition s'imposait donc. Les rédacteurs du Code Civil, parce qu'ils redoutaient une trop longue durée de l'usufruit, préjudiciable à la stabilité du droit de propriété, ont ici limité la durée de l’usufruit. Aussi, l'article du Code Civil dispose que « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans ». La Cour de Cassation a conféré un caractère impératif à cette solution : l’usufruit d’une personne morale ne peut donc dépasser trente ans. Cour de Cassation, chambres réunies, juin : DH , p. Cour de Cassation, civ. e, mars , D. p. note Julienne. . Caractère aléatoire En raison de son caractère viager, l'usufruit a nécessairement un caractère aléatoire. Il en est ainsi même si un terme certain a été fixé, puisque dans le cas de décès de l'usufruitier avant l'échéance de ce terme, l'usufruit s'éteint. Et, en ce qui concerne les personnes morales, leur dissolution avant l'expiration du délai de trente ans prévu par l'article du Code Civil, entraîne également extinction de l'usufruit. ACTION EN RESCISSION Le Code Civil sanctionne la lésion dans deux conventions, le partage et la vente d'immeuble. Il s’agit d’une action en rescision. L'évaluation d'un usufruit, en cas de vente portant sur un usufruit ou une nue-propriété, ayant pour objet un immeuble, peut-elle être à l'origine d'une action en rescision du vendeur ? De même, la cession à titre onéreux d'un droit d'usufruit indivis ne pourrait-elle fonder, dans certaines conditions, une action en complément de part d'un copartageant ? En principe, une réponse simple paraît s'imposer. En se fondant sur le caractère aléatoire du contrat, la cession de droits démembrés conduit à décider qu'il échappe en principe à toute action en rescision. Cette position est effectivement celle de la Cour de cassation tant en matière de partage que de vente d’immeuble. Mais, si la Cour de Cassation permet aux juges du fond d'écarter l'action en rescision engagée contre une vente d'immeuble portant seulement sur l'usufruit, ou seulement sur la nue-propriété, elle ne leur impose pas cette solution. Cour de Cassation, re civ. er juill. : Bull. civ. I, n° ; JCP G , IV,. Cour de Cassation, civ. mai : DP , , p. ; Cour de Cassation, req., janv. : DP , , p. – Cour de Cassation, re civ. déc. : Bull. civ. I, n° ; D. , jurisprudence p. D'abord, si le prix est vraiment dérisoire, le juge peut prononcer la nullité de la vente, comme conclue à vil prix, à condition toutefois d'apprécier la valeur de l'usufruit au jour où il a pris effet, c'est-à-dire au jour du contrat, et non au jour du décès de l'usufruitier si celui-ci s'est produit avant que le jugement ait été rendu. Mais elle leur permet aussi d'accueillir l'action en rescision s'il résulte des stipulations du contrat qu'il n'y avait aucun aléa, en ce sens que quoi qu'il arrivât, l'acheteur ferait un bénéfice supérieur aux sept douzièmes de la valeur réelle du bien. Enfin, il a été jugé que l'action en rescision était recevable dans l'hypothèse où le propriétaire de l'immeuble a vendu, pour un prix global, l'usufruit du bien à une personne, et la nue-propriété à une autre. En pareil cas, s'il y a aléa dans les rapports entre les deux acheteurs, en fonction de la longévité de l'usufruitier, il n'y a aucun aléa dans les rapports du vendeur qui a seulement vendu la pleine propriété à deux acheteurs distincts. Cour de Cassation, re civ. juin : Bull. civ. I, n°. Voir Cour de Cassation, req. juin : DP , , p. ; Cour de Cassation req, mai : DH , p. ; Cour de Cassation, re civ. févr. : Bull. civ. I, n°. Cour de Cassation, civ. avr. : Bull. civ. I, n° ; S. , , p. , note F. B. ; Gaz. Pal. , , p. ; RTD civ. , p. , obs. J. Carbonnier. . Références juridiques. Textes de références      Article de la Loi du juillet portant sur l’Engagement National pour le Logement (ENL) qui introduit dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) un chapitre III regroupant les articles nouveaux L – à L -. Ces dispositions sont d’ordre public Articles L – à L – du CCH « Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit » introduits par l’article de la Loi ENL Articles R – à R – du CHH « Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit » Circulaire UHC/FB n° – du avril concernant la mise en œuvre de l’usufruit locatif social Décret / du mai relatif aux conditions de financement des opérations réalisées dans le cadre d’une convention d’usufruit. Les dispositions de l’article de la Loi ENL sont d’ordre public et étaient applicables, dès la promulgation de la loi, aux nouvelles conventions ou aux conventions en cours, à l’exception de celles concernant le financement par des prêts aidés qui nécessitaient un décret d’application, lequel a été publié le mai (décret n° / ). Articles de doctrine   « Le bail avec convention d’usufruit et les organismes HLM » Actualités Habitat n° – juin « Intervention des organismes HLM sur le parc privé » – Actualités Habitat n° – novembre Voir annexe ci-après. Voir annexe ci-après. Voir annexe ci-après.   « L’usufruit locatif social et la modernisation du mouvement HLM » – Loyers et Copropriétés – octobre « Du bail dans le cadre d’une convention d’usufruit » – Loyers et Copropriétés – juin Annexe : Articles R – à – du CCH Ces articles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) ont été créés par l’article de la loi n° – du juillet portant Engagement National pour le Logement (dite loi ENL) qui introduit dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) un chapitre III regroupant les articles nouveaux L – à L -. L’article de la Loi ENL s’insère dans un chapitre II intitulé « Développer l’offre locative privée à loyers modérés ». « Chapitre III : Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit. Article L -. – L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements. Article L -. – Les logements dont l'usufruit est détenu par les bailleurs visés à l'article L. – peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret. Ils peuvent faire l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. , conclue pour une durée identique à celle de l'usufruit. Article L -. – Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L. – et reproduire les termes des articles L. – à L. -. Article L -. – Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué. Les deuxième à quatrième alinéas de l'article du code civil ne s'appliquent pas aux baux soumis au présent article. Article L -. – Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nupropriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, peut : – soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° – du juillet tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° – du décembre ; – soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article de la loi n° – du juillet précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire. La notification reproduit les termes du II de l'article L. – et de l'article L. -. Article L -. I. – Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nupropriétaire et au locataire les dispositions de l'article L. -. II. – Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire. Article L -. – Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit. Article L -. – Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. » Annexe : Circulaire UHC/FB n° – du Avril concernant la mise en oeuvre de l'usufruit locatif social « L'article de la loi n° – du juillet Urbanisme et Habitat a complété l'article L. – du code de la construction et de l'habitation (CCH) par un alinéa visant notamment à permettre à des organismes d'HLM de détenir temporairement l'usufruit de logements locatifs. La circulaire du décembre a prévu dans son paragraphe. la possibilité d'accorder des prêts locatifs sociaux pour l'acquisition de l'usufruit de ces logements. L'article de la loi n° – du juillet portant engagement national pour le logement conforte et sécurise l'usufruit locatif social en introduisant dans le CCH un chapitre III regroupant les articles nouveaux L. – à L. -. I. Présentation de l'usufruit locatif social L'usufruit locatif social consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l'État ; l'usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l'intégralité des loyers et assure l'entretien de l'immeuble. La convention d'usufruit doit être établie pour une durée minimale de ans (article L. – ). L'acquisition de l'usufruit par le bailleur social peut être financée par des prêts aidés dans des conditions fixées par décret (article L. – ). Actuellement, en application du ° du I de l'article R. – du CCH, cette acquisition est éligible au prêt locatif social PLS. Le locataire bénéficie de garanties en matière de relogement définies aux articles L. – à L. – , notamment l'obligation faite au bailleur social de lui proposer trois mois avant l'expiration de la convention d'usufruit, sous réserve de conditions de ressources fixées par décret, la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Un décret viendra confirmer les conditions de ressources applicables aux ménages lors du relogement. Les logements réalisés dans le cadre de l'usufruit locatif social et financés en prêt locatif social (PLS) sont pris en compte pendant la durée de cet usufruit dans le décompte des logements locatifs sociaux retenus pour l'application de l'article L. – du CCH (article de la loi SRU – loi solidarité et renouvellement urbain). II. La délivrance des agréments PLS Relative aux prêts locatifs sociaux, la circulaire du décembre rappelle, en préambule de sa partie , que les opérations de promotion privée sont soumises à des contraintes de commercialisation qui nécessitent autant que possible, une réponse aux demandes exprimées au fur et à mesure de leur présentation, et ce dès la mise à disposition des agréments PLS. Cette recommandation doit être respectée afin de faciliter la mise en oeuvre des programmes de logements sociaux en usufruit locatif. Lorsqu'il vous saisit de son projet de réaliser une opération PLS selon le dispositif de l'usufruit locatif social, le promoteur doit vous indiquer, outre le nombre de logements concernés et leur localisation, l'identité et les coordonnées de l'organisme d'HLM qui acquiert l'usufruit temporaire de ces logements. Valant décision favorable provisoire accordée à l'opération, une réservation d'agréments PLS est alors délivrée, par lettre dont vous trouverez un modèle en annexe, au nom de l'organisme HLM désigné, bailleur usufruitier, seul susceptible de bénéficier du prêt correspondant. Cet organisme s'engage à acquérir l'usufruit temporaire des logements grâce au financement PLS et à respecter les obligations de location afférentes. L'agrément ainsi réservé est ensuite confirmé au profit de l'organisme d'HLM en vue de la signature par cet organisme de l'acte authentique d'acquisition de l'usufruit du programme. Bien entendu, il vous appartient d'apprécier les conditions dans lesquelles vous réservez des agréments aux opérations qui vous sont présentées. En aucun cas la durée de réservation des agréments PLS ne peut s'exercer au-delà du décembre de l'année en cours. III. Le conventionnement des logements et les réservations préfectorales Pour le conventionnement APL des opérations menées en usufruit locatif social, vous appliquerez la convention-type visée au premier alinéa de l'article R. – du CCH et définie dans l'annexe D- du même code. En ce qui concerne la définition éventuelle de réservations préfectorales sur ces opérations, vous vous référerez aux recommandations figurant dans le V de la circulaire UHC/FB / n° – du décembre relative aux prêts locatifs sociaux. IV. L'acquisition de l'usufruit locatif social dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA) Rappelant les termes de la circulaire n° – du mars , la circulaire du décembre souligne que les organismes d'HLM ne peuvent acquérir directement en VEFA qu'un nombre minoritaire de logements dans une même opération, que ces logements aient été financés en PLUS, PLA-I ou PLS. Cette condition, qui transcrit une jurisprudence du Conseil d'État (arrêt du février , région Midi-Pyrénées), ne saurait s'appliquer à l'usufruit locatif social puisque, dans le cadre d'une opération de ce type, les organismes d'HLM n'acquièrent que le seul usufruit temporaire des logements, dont ils ne disposent pas de la pleine propriété. Aussi, les dispositions prévues par les circulaires mentionnées précédemment pour les opérations d'acquisition de l'usufruit de logements locatifs sociaux en VEFA ne s'appliquent pas. Je vous saurais gré de me faire connaître sous le timbre UC/FB les difficultés que vous pourriez rencontrer dans l'application de ces nouvelles dispositions. ANNEXE – Lettre-type adressée à l'opérateur pour la réservation d'agrément Monsieur, Vous m'avez fait part de votre intention de réaliser une opération selon le dispositif d'usufruit locatif PLS comportant xx logements locatifs sociaux situés sur un terrain sis à., logements dont l'usufruit temporaire, d'une durée de yy années, serait consenti à un bailleur social, « organisme d'HLM ». Vous me demandez de réserver, au profit du bailleur usufruitier, xx agréments sur la dotation départementale de PLS au titre de la procédure prévue aux paragraphes I- et III- de la circulaire du décembre , complétée par la circulaire n° – du avril. Je vous informe que j'ai réservé xx agréments PLS devant permettre l'acquisition par « nom de l'organisme » de l'usufruit temporaire pour une durée de yy années portant sur xx logements. Cette réservation est équivalente à une décision favorable provisoire d'octroi de prêt PLS pour votre opération et devra être confirmée par la demande de prêt PLS de l'usufruitier. Sans information de votre part concernant l'état d'avancement de votre opération au plus tard le octobre., je me réserve la possibilité de réutiliser ces agréments provisoires au bénéfice d'un autre opérateur. En tout état de cause, la validité de cette réservation ne peut aller audelà du décembre. Vous me tiendrez informé de l'évolution de la réalisation de l'opération pour laquelle lesdits agréments ont été réservés. » Annexe : Articles R – et – du CCH Ces deux articles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) ont été créés le décret n° – du mai relatif aux conditions de financement des opérations réalisées dans le cadre d’une convention d’usufruit. Ce décret introduit un chapitre II, après l’article R – du CCH. « Chapitre II : Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit. Article R – – Les prêts aidés destinés à financer l'achat de l'usufruit des logements mentionnés à l'article L. – sont ceux définis aux articles R. – à R. -. Article R – – Les conditions de ressources mentionnées au II de l'article L. – sont celles qui sont applicables aux ménages pour l'attribution de logements financés dans les conditions des articles R. – à R. -. »

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