Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

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Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété
Fiscalité de l’investissement en nue-propriété
Investissement en nue-propriété et impôt de plus-value
La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire
Les grosses réparations ou les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le nu-propriétaire
Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété
L’Impôt de Solidarité sur la Fortune
L’imposition de la nue-propriété au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune
L’acquisition de la nue-propriété par une société civile ou apport à une société civile de la nue-propriété acquise
La déductibilité en matière d’impôt de solidarité sur la fortune d’un emprunt contracté parl’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier
Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Démembrement et TVA immobilière
Exemple pratique

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Description

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extrait

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété. Fiscalité de l’investissement en nue-propriété. Évaluation des droits démembrés. Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire L’investissement réalisé par un particulier dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ne constitue pas une énième opération de défiscalisation ! Son opportunité relève tant de considérations économiques, juridiques et financières que fiscales. Cette stratégie d’investissement ne pourra donc trouver sa place que dans le cadre d’une étude patrimoniale globale approfondie. La principale préoccupation qui animera l’investisseur demeure évidemment celle relative à la qualité de l’emplacement, à la qualité de la construction, à l’environnement économique, à la perspective de plus-value… Cette acquisition en nue-propriété requiert une extrême vigilance sur les particularités techniques de l’opération. Comment se répartissent les prérogatives décisionnelles et financières entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ? Comment calculer la valeur d’une nue-propriété ? Quelle sera la fiscalité applicable à la naissance du démembrement, pendant sa vie et à son extinction ? Autant de questions auxquelles le développement qui suit en fournit les réponses. Fiscalité de l’investissement en nuepropriété Malgré les turpitudes conjoncturelles du marché immobilier, investir dans la « pierre » demeure un placement sûr qui présente de prometteuses perspectives de gains. Néanmoins, l’acquisition d’un bien immobilier recèle aussi de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative ou loyers impayés) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût des travaux à la charge du bailleur…). Pire, le coût fiscal généré par cet investissement peut se révéler décourageant, voire confiscatoire (notamment au titre de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune). Face à ce constat, les professionnels de l’immobilier ont logiquement élaboré une nouvelle typologie de placement immobilier. L’objectif était de conserver les attraits de l’investissement immobilier, en supprimer tous les risques et charges et limiter la pression fiscale qui y est normalement attachée. Le principe est simple et repose sur une technique bien connue de la gestion de patrimoine : le démembrement de propriété. Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier en coinvestissement avec un bailleur professionnel qui en acquière simultanément l’usufruit temporaire (généralement pour une durée de plus de ans). Ce dernier percevra les revenus de la location. En contrepartie, il supportera la totalité du risque locatif, des charges d’entretien et de l’impôt inhérent à l’investissement. L’investisseur en nue-propriété, quant à lui, pourra acquérir la nuepropriété d’un bien immobilier pour %, % voire % de sa valeur de marché. Il permet également de profiter d’un cadre fiscal très favorable. La présente étude s’arrête sur ce dernier point. INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ETHIQUE.. Investissement en nue-propriété et impôt de plusvalue La réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit. La plus-value résultant de l’extinction de l’usufruit est donc exonérée, l’imposition éventuelle étant reportée à la cession du bien en pleine propriété. Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction naturelle, la plus-value résultant de la cession de la pleine propriété est égale à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix d’achat de la seule nue-propriété, la valeur d’acquisition de l’usufruit étant réputée nulle. La plus-value naturelle sur laquelle repose l’intérêt de ce type d’acquisition est donc très lourdement taxée. Heureusement, le délai de détention court à compter de l’acquisition initiale de la nue-propriété. L’investisseur en nue-propriété pourra ainsi bénéficier d’une exonération d’impôt de plus-value s’il patiente au moins ans avant de vendre. Mais, si l’imposition au titre de l’impôt de plus-value ne provoque pas de réelles difficultés, celle applicable en matière de déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire ainsi que sa situation au regard l’impôt de solidarité sur la fortune méritent toute notre attention… La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire L’acquéreur de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu de son investissement. Article du Code Général des Impôts. Instruction Administrative de la Direction Générale des Impôts, M- – , fiche n°. Instruction Administrative de la Direction Générale des Impôts, M- – , fiche n° et Instruction M- – fiche n°. Il n’a donc pas de revenus à déclarer. En revanche, d’intéressantes perspectives fiscales lui sont ouvertes, si l’usufruitier donne en location l’immeuble dont la propriété est démembrée et s’il perçoit par ailleurs des revenus fonciers. En effet, si l’immeuble démembré est loué, l’investisseur en nuepropriété peut déduire les dépenses qu’il a effectivement supportées. Sont ici visées : – les grosses réparations définies par l’article du Code Civil, et qui sont à la charge du nu-propriétaire en vertu de l’article dudit Code – les dépenses d’entretien et de réparation normalement à la charge de l’usufruitier par application de l’article – les intérêts de l’emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés…. Les grosses réparations ou les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le nu-propriétaire DU PRINCIPE … En régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittés. L’article du Code Général des Impôts dispose que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent notamment : – les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire – les primes d'assurance – le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au décembre de l'année du départ du locataire – les provisions pour charges de copropriété Article du Code Général des Impôts. – les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. En principe, les charges foncières ne sont déductibles du revenu brut foncier que dans la mesure où elles ont été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu. L’article du Code Général des Impôts dispose que le contribuable peut imputer sur son revenu global les déficits fonciers (qui ne proviennent pas d’intérêts d’emprunt) qu’il subit dans la limite annuelle de €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. AU CAS PARTICULIER DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le nu-propriétaire peut donc déduire les dépenses effectivement supportées, qu’elles correspondent à des grosses réparations au sens de l’article du Code Civil ou à des dépenses d’entretien et de réparation incombant normalement à l’usufruitier. Ces dépenses, autres que les intérêts d’emprunt, sont imputables sur les revenus fonciers retirés de ses autres immeubles possédés en pleine propriété. À défaut de tels revenus, ou si ceux-ci sont insuffisants, un déficit foncier est constaté. Ce dernier sera imputable sur le revenu global à hauteur de € et pour la fraction excédant cette limite sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Plus particulièrement en matière de démembrement de propriété, l'Instruction Administrative du mars récapitulant et commentant le régime d’imposition des revenus fonciers précise « les dépenses ne sont toutefois pas admises en déduction lorsque les dépenses afférentes sont supportées par le nu-propriétaire et que l’usufruitier se réserve la jouissance du local (RM Gilard, n° , Conseil d’État, février n° : RJF / n°. Instruction Administrative du Code Général des Impôts, Fiche n° relative au régime réel d’imposition (Section B b paragraphes et ). JOAN août , p. ). La déduction par le nu-propriétaire de ces dépenses est en effet uniquement justifiée par le fait que l’immeuble est effectivement donné en location à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. » Étant ici précisé que les nus-propriétaires, qui bénéficient de l'imputation sur leur revenu global du déficit foncier ainsi constaté, sont tenus au dépôt d’une déclaration n° spéciale et ne peuvent par conséquent bénéficier du régime micro-foncier…. Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété DU PRINCIPE…. L’article du Code Général des Impôts dispose seulement que « les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent […] d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. » Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nuepropriété peuvent, sous certaines conditions, être déductibles des revenus fonciers afférents à d’autres propriétés et, en cas d’insuffisance, de ces mêmes revenus fonciers sur les dix années suivantes. AU CAS PARTICULIER DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Par deux rescrits du et décembre s’exprimant en des termes identiques, l’administration fiscale s’est prononcée. À La question : « les intérêts d'emprunt versés par les nuspropriétaires d'immeubles loués et destinés à financer l'acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? » Rescrits n° / et /. L’administration fiscale a ainsi répondu : « la doctrine administrative relative au régime d'imposition applicable avant le er janvier dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués et destinés à financer l'acquisition de la nue propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. L'Instruction Administrative du mars , publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence BOI D- – , qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles et de la loi de finances pour n'entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers. Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nuspropriétaires d'immeubles loués et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. Conformément aux dispositions de l'article -I- ° du Code Général des Impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. » UNE NOUVELLE CONDITION A LA DEDUCTIBILITE : UN USUFRUITIER IMPOSE DANS LA CATEGORIE DES REVENUS FONCIERS o L’usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers L’instruction susvisée du mars prévoit que la déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire est conditionnée par le fait que l’usufruitier soit imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Par ailleurs, une réponse ministérielle à M. Jean-Luc Warsmann en date du décembre reprend cette position : « si la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des Réponse Ministérielle, Budget n° à M. Jean-Luc Warsmann ; Journal Officiel, Assemblée Nationale, Q, décembre , p.. intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l’usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus. » o L’usufruitier est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux À la lecture de ces textes, il apparaît donc que l’administration fiscale apporte une nouvelle condition à la déductibilité des dépenses effectivement supportées par le nu-propriétaire. Nous savions en effet que l’usufruitier devait, pour ce faire, donner en location l’immeuble dont la propriété est démembrée. L’administration fiscale « imposerait » dorénavant que l’usufruitier soit imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Sous l’intitulé « Définition des revenus fonciers », l’article du CGI déclare appartenir à la catégorie des revenus fonciers les revenus des propriétés bâties, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale. Or, suivant une jurisprudence constante à laquelle l’administration s’est rangée , la location en meublé, à titre habituel, de biens immobiliers est une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non celle des « revenus fonciers ». Par incidence, selon l’interprétation de l’administration fiscale, si l’usufruitier loue « meublé » le bien objet du démembrement, le nu-propriétaire perdrait son droit à déduction des dépenses supportées. Conseil d’État, juillet , n° , Dupont , p. ; Conseil d’État, juin , Dupont , p. ; Conseil d’État, mars n° , Dupont , p.. Documentation Administrative de la Direction Générale des Impôts, F- , n° , juillet. o L’usufruitier est imposé à l’impôt sur les sociétés Comme chacun sait, les bénéfices des personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles et suivants du CGI, c'est-à-dire celles édictées pour la détermination du bénéfice imposable des personnes physiques titulaires de bénéfices industriels et commerciaux. Doit-on dès lors considérer qu’en présence d’un usufruitier imposé au titre de l’impôt sur les sociétés, le nu-propriétaire ne pourrait plus déduire les dépenses qu’il a effectivement supportées ? Bien que l’administration fiscale semble réticente à reconnaître dans cette hypothèse le droit à déduire les intérêts d’emprunt, la réponse mérite pourtant d’être nuancée. Les revenus d’une location civile perçus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne perdent pas leur nature de revenus de location nue. L’imposition au titre de l’impôt sur les sociétés n’a pas pour effet de gommer la classification qu’opèrent les articles et susvisés entre les revenus locatifs relevant de la catégorie des revenus fonciers et ceux rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La jurisprudence du Conseil d’État conforte cette position. C’est la nature intrinsèque d’une activité qui doit déterminer le régime pouvant lui être appliqué. À ce titre d’ailleurs, le commissaire du Gouvernement, M. Jean Courtial, s’était prononcé à ce sujet dans des conclusions auxquelles s’est rangé le Conseil d’État dans sa décision prise le juillet : « […] Dans un premier temps, vous avez jugé, confirmant votre jurisprudence antérieure (Conseil d’État mai , n° , Sté Raffaella : RJF / n° ; Conseil d’État novembre , n° , GFA Château Clos Lafitte : RJF / n° ) que les bénéfices des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés sont, quelle que soit la nature de leur activité, imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux sans pour autant que les bénéfices perdent leur nature originelle […]. » Conseil d’État, juillet n° « EURL Snoofinances ». Ainsi, si la société usufruitière, soumise à l’impôt sur les sociétés, ne développe pas au travers des locations une activité d’entreprise industrielle ou commerciale mais se limite à consentir des locations nues comme le ferait un particulier plein propriétaire de son immeuble, nous pourrions considérer que les revenus tirés par lui de ces locations doivent être vus comme continuant de relever de la catégorie des revenus fonciers. Leur taxation à l’impôt sur les sociétés est donc sans incidence. Le nu-propriétaire pourra alors procéder à la déduction des dépenses effectivement supportées dans les conditions ci-dessus visées. Dans l’attente d’une position jurisprudentielle claire, le débat est ouvert… L’Impôt de Solidarité sur la Fortune… L’imposition de la nue-propriété au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune CONCERNANT L’USUFRUITIER Les biens et droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier ou du bénéficiaire du droit personnel. S’agissant de l’usufruit, le principe énoncé par l’article G du CGI est conforme aux règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. CONCERNANT LE NU-PROPRIETAIRE Le nu-propriétaire n’a en contrepartie rien à déclarer. Mais rien ne s’oppose à ce que l’usufruitier et le nu-propriétaire conviennent entre Code Général des Impôts, Article G. Documentation Administrative de la Direction Générale des Impôts S- n° à. eux, à titre privé, de conditions différentes de la répartition définitive de la charge d’impôt. CONCERNANT LA VALEUR A DECLARER En matière d'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), les biens sont en principe évalués à leur valeur vénale, c'est-à-dire au prix qui pourrait en être obtenu sur le marché compte tenu notamment de leur situation juridique. Or le démembrement de propriété constitue sans nul doute une contrainte juridique importante en raison notamment de l’impossibilité pour l’usufruitier de disposer de la pleine propriété sans l’accord du nu-propriétaire. Pourtant, la Cour de Cassation et la Doctrine Administrative proscrivent tout abattement pratiqué par le redevable en raison du démembrement. En revanche, si plusieurs personnes détiennent indivisément un droit démembré, une décote tenant compte de cette contrainte devrait être admise. LES EXCEPTIONS Le principe de l'imposition de la pleine propriété chez l'usufruitier connaît trois exceptions légales exprimées à l’article G, a, b et c du CGI. Dans ces trois cas, à condition que l’usufruit ainsi constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, les biens dont la propriété est démembrée sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire et sont évalués suivant les règles du barème fixé par l'article du CGI : – lorsque le démembrement de propriété résulte d’une des dispositions du Code Civil relative au droit du conjoint – lorsque le vendeur d’un bien s’est réservé l’usufruit ou le droit d’usage ou le droit d’habitation et que l’acquéreur de la nuepropriété n’est pas une des personnes visées à l’article du Code Général des Impôts : héritiers présomptif de l’usufruitier ou descendant de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée au sens de l’article alinéa du Code Civil (père, mère, époux ou descendants) Cour de Cassation, mars , n° -. F-PB. Documentation Administrative de la Direction Générale des Impôts, S- n°. – lorsque la nue-propriété résulte d’une donation ou d’un legs au profit de certaines personnes morales (État, départements, Fondation reconnue d’utilité publique,…) avec réserve d’usufruit. Ainsi, dans l’hypothèse d’une acquisition à titre onéreux de la nuepropriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est vendu concomitamment, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF au titre de ce bien. REMARQUE PARTICULIERE : CHRONOLOGIE DES OPERATIONS La Doctrine Administrative S- n° du er octobre indique que : « L’usufruitier est imposé sur la pleine propriété en cas de vente de la nue-propriété à une personne et de l’usufruit à une autre, dès lors que le principe de la taxation de l’usufruitier sur la pleine propriété du bien s’applique, que la cession de l’usufruit soit antérieure, concomitante ou postérieure à celle de la nue-propriété : dans les deux premiers cas (cession de l’usufruit antérieure ou concomitante à celle de la nue-propriété), l’exception prévue au b de l’article G du CGI ne peut s’appliquer puisqu’elle vise la cession de la nue-propriété et non celle de l’usufruit ; dans le dernier cas (cession de l’usufruit postérieure à celle de la nue-propriété) le premier alinéa du même article écarte expressément l’imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété (Rep. Girod : sen. janvier p. n° ) »… L’acquisition de la nue-propriété par une société civile ou apport à une société civile de la nuepropriété acquise Ne relevant pas des exceptions prévus à l’article G, a, b et c du CGI, la vente de la nue-propriété à une société civile concomitante à la vente de l’usufruit ne devrait pas remettre en cause le principe d’imposition de l’usufruitier sur la valeur de la pleine propriété. Si la nue-propriété ne doit pas en principe être déclarée au titre de l’ISF, l’associé de la société civile n’est pas titulaire de cette nuepropriété mais pleinement propriétaire de parts sociales elles-mêmes détentrice de la nue-propriété. L’évaluation des droits sociaux doit en principe tenir compte de la valeur de la nue-propriété inscrite à l’actif de la société de celle-ci. Bien que cause possible d’une double imposition (la valeur de la nue-propriété se retrouve alors taxable du chef de l’usufruitier et du titulaire des parts de la société civile), cette position semble avoir la faveur de l’administration fiscale…. La déductibilité en matière d’impôt de solidarité sur la fortune d’un emprunt contracté par l’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier En principe, l’acquisition simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit par deux acquéreurs distincts, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF au titre de ce bien, en application de l’article G du Code général des Impôts. L’usufruitier étant imposé sur la valeur en pleine propriété du bien, il n’y a donc pas d’exonération de la nue-propriété. Le fait que l’usufruitier ne soit pas imposable à l’ISF ne constitue pas une exonération. Ne s’agissant ni d’un bien exonéré de l’impôt solidarité sur la fortune, ni d’un bien hors du champ de cet impôt, l’article du Code Général des Impôts , applicable aux dettes contractées pour l’achat de biens compris ou non dans le champ de l’impôt de solidarité de la fortune, ne s’appliquera pas à ce bien. Documentation Administrative de la Direction Générale des Impôts, S- n° à. … auquel renvoie l’article D du Code Général des Impôts. Article du CGI : « Les dettes à la charge du défunt, qui ont été contractées pour l'achat de biens compris dans la succession et exonérés des droits de mutation par décès ou dans l'intérêt de tels biens, sont imputées par priorité sur la valeur desdits biens. Il en est de même des dettes garanties par des biens exonérés des droits de mutation par décès, lorsqu'il est établi que le ou les emprunts ont été contractés par le de cujus ou son conjoint en vue de soustraire tout ou partie de son patrimoine à l'application de ces droits. » Seul l’article du Code général des impôts s’appliquera. En conséquence, la déductibilité de la charge d’emprunt, diminuant le patrimoine du redevable nu-propriétaire, devra donc être admise selon les conditions de cet article. L’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété du bien sera une dette à la charge du nu-propriétaire. Ce caractère déductible de l’emprunt est confirmé d’ailleurs par plusieurs réponses ministérielles. Dans une réponse ministérielle GANTIER , il a été indiqué que : « l’inscription hypothécaire grevant la nue-propriété ne peut être admise au passif de la déclaration d’impôt solidarité de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette à la charge personnelle du nupropriétaire, susceptible d’être déduite du patrimoine imposable de ce dernier. » Puis dans une réponse DOLIGE , le ministre a précisé que : « Les droits de succession dus par l’héritier titulaire de la nue-propriété d’un bien ne peuvent être admis au passif de la déclaration d’ISF de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette personnelle du nupropriétaire supportée par celui-ci. Une mesure de tempérament visant à permettre à l’usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d’un bien dérogerait à ce principe et permettrait, dans certains cas, de déduire deux fois les droits du nu-propriétaire lorsque celui-ci est également redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune. » Par ces réponses, le ministre a reconnu la possibilité pour un nupropriétaire de mettre au passif de sa déclaration ISF la dette contractée au titre de l’acquisition d’un bien en nue-propriété alors que ce bien serait déclaré pour sa valeur en pleine propriété par l’usufruitier. Pour être déductible de l’impôt de solidarité sur la fortune, le passif affectant la nuepropriété d’un bien doit répondre aux trois conditions cumulatives de l’article du Code Général des Impôts : – la dette doit être à la charge personnelle du redevable – la dette doit exister au er janvier de l’année d’imposition – la dette doit être justifiée par tout mode de preuve compatible avec la procédure écrite (pièces justificatives à fournir lors du dépôt de la déclaration ISF). Assemblée Nationale, janvier , p. n°. Assemblée Nationale, avril , p. , n°. INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ETHIQUE.. Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière La transmission d'usufruit ou de nue-propriété donne lieu au paiement de droits d'enregistrement. En matière de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière, l’article du CGI impose son mode de valorisation de l’usufruit ou de la nue-propriété par l’institution d’un barème fiscal unique. La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est constituée par une quote-part de la valeur de la pleine propriété du bien, qui diffère selon la nature de l'usufruit, viager ou à durée fixe. Si la règle a le mérite de la simplicité, la valorisation fiscale peut évidemment s’éloigner d’une valorisation économique. Dans leurs rapports privés, les parties sont libres de fixer une valorisation différente. Or, en matière de mutation à titre onéreux, si l'article du CGI impose d'une façon générale l'application du barème fiscal pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la règle n'est pas reprise par l'article du CGI spécifique aux mutations à titre onéreux d'immeubles. Cet article dispose en effet que la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement dû sur les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux « sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts, dans les cas autorisés par le présent code. » Dans l’incertitude, par l’application combinée des deux dispositions, la solution pourrait être la suivante. Tableau. : Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière Nature de la cession Prix retenu Texte applicable Les parties au contrat de cession du CGI du droit réel démembré n'ont pas convenu d'un prix pour la cession Observations L'Administration ne pourra contester ce prix qu'en apportant la preuve que le bien dont est issu le droit réel démembré a une valeur supérieure à celle énoncée dans l'acte par la procédure de rehaussement. Les parties au contrat de cession En principe, article du CGI On peut craindre que ont convenu d'un prix supérieur à l'Administration ne se serve de ce celui résultant de la simple prix d'usufruit majoré pour le application du barème de Risque de rectification par convertir en propriété et l'utilise à l'article du CGI à la valeur en application de l'article du CGI titre d'élément de comparaison pleine propriété pour procéder au rehaussement d'autres biens dont le prix ou la valeur servant d'assiette aux droit Cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété Les parties au contrat de cession du CGI ont convenu d'un prix inférieur à celui résultant de l'application du barème à la valeur vénale du bien Attention : si l’administration fiscale est en mesure de démontrer l'intention libérale du cédant du droit réel démembré vis-à-vis du cessionnaire à raison du lien de parenté et d'affection les unissant, elle pourra en utilisant la procédure de répression La vente simultanée des deux droits réels démembrés à un tiers entraîne l'exigibilité des droits de mutation à titre onéreux sur la propriété entière. Cession simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété à un tiers La répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire est une affaire purement civile. L'Administration ne saurait donc contester une évaluation économique de l'usufruit en vue de cette répartition à la condition toutefois de pouvoir justifier de so.. Démembrement et TVA immobilière Le barème ne présente un caractère obligatoire que pour les droits de mutation à titre onéreux et non pour la TVA immobilière. En cas de cession de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un immeuble, une fraction seulement de la TVA qui a grevé les opérations ayant concouru à la construction de cet immeuble peut être déduite de la TVA afférente, le cas échéant, à cette cession. Cette fraction déductible est égale au rapport existant entre : – d'une part, le prix de cession de la nue-propriété ou de l'usufruit, ou sa valeur vénale réelle si elle est supérieure – d'autre part, la valeur vénale réelle de l'immeuble. Les ventilations nécessaires doivent être effectuées sur le relevé n° et sont soumises au contrôle de l'administration… Exemple pratique Prenons l’exemple d’un investisseur dont le taux marginal d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu est de % (si l’on y ajoute les prélèvements sociaux et les cotisations sociales) et soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (tranche à %). Il est déjà propriétaire d’un appartement d’une valeur de € qui génère € de loyers. Il dispose de € de liquidités et envisage d’investir dans un nouvel immeuble de rapport pour sa retraite. ERE HYPOTHESE Il acquiert un appartement pour une somme de € dont la valeur locative est de € (nette de charges). Compte tenu de sa situation fiscale, il sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de € et devra acquitter l’impôt de solidarité sur la fortune d’un montant annuel de €. En l’absence de vacance locative ou d’impayés de loyers, son solde de trésorerie annuel s’élèvera donc à €. La rentabilité annuelle de son investissement (hors plus-value naturellement) sera approximativement de. % ! Elle se calcule de la manière suivante : =. % EME HYPOTHESE Cette même personne investit ce même montant ( €) dans l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble de rapport d’une valeur en pleine propriété de €. L’usufruit aura été prévu pour une durée de ans. Il ne supportera ni impôt sur le revenu, ni impôt de solidarité sur la fortune. Il ne supporte aucun risque locatif. La rentabilité annuelle de son investissement sera de près de. %. Elle se calcule de la manière suivante si « i » est le taux de rentabilité recherchée, alors « i » est la racine de l’équation suivante :  ( + i) = / i=( ) – =. % EME HYPOTHESE Enfin, notre investisseur, décide de financer son acquisition en nuepropriété par la souscription d’un emprunt in fine d’un montant de € sur ans au taux de. %. Les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers perçus. Le capital emprunté sera déductible au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune. Les revenus générés par l’immeuble locatif dont il était déjà propriétaire permettront le remboursement des intérêts de l’emprunt. Afin de rembourser le capital à terme, € devront être investis sur un support financier nanti au profit de l’établissement prêteur. Ce placement revalorisé permettra à terme le remboursement du capital emprunté. Ainsi, avec € investis et le « manque à gagner » sur les revenus locatifs qu’il percevait jusqu’alors (voir hypothèse : € annuel), il deviendra propriétaire à l’issue de la période de ans d’un bien immobilier d’une valeur de €. La rentabilité de son investissement est de l’ordre de. %. Elle se calcule de la manière suivante si « i » est le taux de rentabilité recherchée, alors « i » est égal à : / i=  ( ) –  -. % =. % Les. % soustraits correspondent à la rentabilité des loyers avant réalisation de l’opération.

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