Évaluation des droits démembrés

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Évaluation des droits démembrés
Détermination de la valeur économique de droits démembrés
Évaluation économique de la nue-propriété
Évaluation économique de l’usufruit
L’évaluation fiscale des droits démembrés
Évaluation de l’usufruit viager
Évaluation de l’usufruit à durée fixe
Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts
Analyse critique
Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire
Droits et obligations de l’usufruitier
Droits de l’usufruitier
Prérogatives de l’usufruitier
Obligations et charges incombant à l’usufruitier
Droits et obligations du nu-propriétaire
Droits du nu-propriétaire
Obligations du nu-propriétaire

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Évaluation des droits démembrés La valeur vénale d’un bien ou d’un droit n’est pas définie par la loi. Cependant, la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent qu’elle correspond en principe au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance. Cette méthode de valorisation par comparaison consiste, pour un bien donné, à se référer aux prix constatés dans des transactions concernant un nombre suffisant de biens similaires qui constituent ainsi des termes de comparaison. Or, en matière de démembrement, le faible volume de transactions ne permet pas le rapprochement avec suffisamment d’opérations. En la matière, une autre méthode d’évaluation est donc traditionnellement utilisée : la méthode d’actualisation des flux futurs de revenus générés par le bien. Mais par souci de simplification, les praticiens préfèrent souvent calculer la valeur de l’usufruit par référence au barème fiscal édicté par l’article du Code Général des Impôts. Cette pratique est malheureuse. Comme nous pourrons le constater, ce barème fiscal ne permet pas de saisir la réalité et la diversité des situations particulières. Mais si, sur le plan civil, l’article sera souvent inapproprié, dans leurs rapports avec l’administration fiscale, les parties seront la plupart du temps contraint à son application… Détermination de la valeur économique de droits démembrés Le barème édicté par l’article du CGI ne s’impose donc que sur le plan fiscal. Dans les rapports civils, la liberté demeure un principe. Une liberté d’autant plus grande qu’aucune théorie chiffrée ne fait l’objet d’une incontestable autorité. La valorisation économique des droits démembrés a pour objet de calculer, au jour de la survenance ou de la création du démembrement de propriété, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété à partir des avantages économiques que ces biens doivent fournir dans le futur. La doctrine a proposé des techniques qui serviront de base d’évaluation ou de négociation. Les théories de deux auteurs se démarquent particulièrement : celle de Jean AULAGNIER et celle de Maître Bernard MAILLEY. Si les deux méthodes se recoupent en matière d’évaluation de la nuepropriété, elles divergent pour ce qui concerne l’évaluation de l’usufruit…. Évaluation économique de la nue-propriété La nue-propriété étant la pleine propriété future, elle correspond à la valeur instantanée d’un capital que l’on appréhendera à terme. Combien payer aujourd’hui un bien que l’on obtiendra plus tard ? La valeur de la nue-propriété est ainsi déterminée comme étant la valeur actualisée de la pleine propriété. De manière simplifiée, la valeur de la nue-propriété (NP) peut ainsi être déterminée à partir de la valeur de la pleine propriété (PP), de la durée de l’usufruit (n) et du taux de rendement du bien (i), par la résolution de l’équation suivante : Jean Aulagnier est doyen honoraire de la Faculté des Sciences Économiques et de Gestion de l'Université d'Auvergne et également directeur du Centre d'Études et de Recherches en Gestion de Patrimoine. Il a été le créateur en du Diplôme d'Études Supérieures en Gestion de Patrimoine, reconnu aujourd'hui par les professionnels du conseil patrimonial comme une formation de référence. Il est l’auteur de l’ouvrage « Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine » ( e édition revue et corrigée) paru en aux Éditions Maxima. B. Mailley : « Usufruit, nue-propriété et viager : méthodes d’estimation ». L’actualité juridique. Propriété immobilière. avril. Voir aussi Suzel Castagné : « L'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété ». La Semaine Juridique , n° – et J.-C. Brault « L'aliénation de la propriété démembrée ». Defrénois , art.. NP = PP (  i) n Si l’on souhaite affiner le calcul et procéder à une actualisation des revenus, la formule applicable pourrait être la suivante : PP  (  r) n NP = (  i) n PP = valeur actuelle du bien i = taux de rendement net du bien r = taux de revalorisation du revenu généré n = durée de l’usufruit…. Évaluation économique de l’usufruit L’usufruitier ayant vocation à percevoir les fruits du bien, l’élément déterminant pour valoriser ce droit sera évidement le revenu généré et le taux de rendement du bien. Et si la doctrine s’accorde sur la formule mathématique, elle diverge essentiellement sur les termes de références. De manière simplifiée, la valeur de l’usufruit (US) peut ainsi être déterminée à partir du revenu annuel généré par le bien (R), de la durée de l’usufruit (n) et du taux de rendement du bien (i), par la résolution de l’équation suivante : R US = (  i) n Dans la méthode « Mailley », la valeur de la pleine propriété ne correspond pas à l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété. La nue-propriété serait une propriété grevée de la charge constituée par l’usufruit. Elle doit être fixée sur la base de données objectives relatives au bien démembré exclusivement. L’usufruit quant à lui devrait être évalué de façon subjective, c’est-à-dire déterminé par rapport au bien mais aussi en fonction du titulaire de ce droit. Ainsi, le taux de rendement de référence tiendra compte de données objectives (revenus nets de charges générés par le bien et taux de rendement) et de données subjectives (situation fiscale de l’usufruitier, risques locatifs, politique de gestion, etc.…). Par ailleurs, le taux de rentabilité pris en compte ne sera pas forcément identique à celui retenu pour le calcul de la nue-propriété. Cette méthode est développée dans la suite de cet ouvrage et sert aussi de base à l’évaluation des conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social. Dans la méthode « Aulagnier » au contraire, la somme algébrique des valeurs représentatives de l’usufruit et de la nue-propriété doit être égale à la valeur de la pleine propriété. L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété doit se faire à partir de mêmes critères (notamment d’un taux de rentabilité objectif tenant compte des revenus générés par le bien et des charges usufructuaires). La situation particulière de l’usufruitier (et notamment fiscale) ne sera alors pas prise en compte. Le taux de rentabilité sera donc identique pour le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété. Si l’on souhaite affiner le calcul et procéder à une actualisation des revenus, la formule applicable pourrait être la suivante : R (  r) n  US =   ir (  i) n U R i r n = évaluation de l’usufruit = montant du loyer net d’impôt et de charges = taux de rendement du bien = taux de revalorisation du loyer net = durée de l’usufruit… L’évaluation fiscale des droits démembrés La valeur fiscale des droits démembrés est fixée par l’article du Code Général des Impôts. Cet article a abrogé et remplacé, depuis le er janvier , un article devenu obsolète. Voir ci-après le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». Voir aussi le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». … Évaluation de l’usufruit viager La répartition de la valeur entre nu-propriétaire et usufruitier est déterminée par référence à l’âge de ce dernier. L’article -I du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nuepropriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après : Tableau. : Nouveau barème fiscal d’évaluation de l’usufruit (article du Code Général des Impôts) Âge de l’usufruitier – de ans révolus – de ans révolus – de ans révolus – de ans révolus – de ans révolus – de ans révolus Valeur de l’usufruit % % % % % % Valeur de la nue-propriété % % % % % %… Évaluation de l’usufruit à durée fixe L’article du Code Civil nous permet de constituer un usufruit soit purement, soit à certain jour, soit à condition. Il peut donc être prévu pour un terme fixe. Pour déterminer la valeur de cet usufruit, il convient de se référer aux dispositions de l’article -II du CGI : « L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé aux deux dixièmes de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard de l’âge de l’usufruit. » L’usufruit à durée fixe constitué au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à ans , soit une valeur maximale de %. Article du Code Civil. … Champ d’application de l’article du Code Général des Impôts L’article du CGI s’applique pour la détermination de l’assiette taxable de droits démembrés transmis tant à titre gratuit qu’à titre onéreux. Dès lors qu’une opération est soumise à un droit d’enregistrement ou à taxe foncière, l’évaluation fiscale s’impose. Autrefois réservé aux mutations à titre gratuit (droits de donation ou de succession), l’article s’impose depuis le er janvier aux mutations à titre onéreux (apport, échange, partage et vente, cessions, licitations, dations en paiement et conversion en rente viagère). Précision : il est également fait référence à la méthode fiscale d’évaluation en matière d’impôt sur la plus-value immobilière des personnes physiques. L’article sert de base à la détermination de l’assiette taxable lorsque la cession porte sur un droit démembré…. Analyse critique Pour établir le barème de l’article , le législateur a raisonné sur la base : – d’un taux de rendement moyen des biens objets d’un démembrement de l’ordre de % – de la seule espérance de vie masculine – et d’une amplitude de tranche de ans. On constate donc naturellement des écarts parfois très importants entre valeur fiscale et valeur économique. On ne peut donc que condamner la pratique consistant à généraliser l’application du barème fiscal dans des rapports économiques. Pour s’en convaincre, rappelons simplement qu’un usufruit fixé pour une durée d’un an à la même valeur qu’usufruit de neuf ! Qu’à durée équivalente, l’usufruit d’un bien générant % de rentabilité a une valeur égale à celui qui en génère ! Cet écart doit être pris en compte par le conseil patrimonial qui se doit de procéder aux deux évaluations, fiscales et économiques. Et, selon l’opération envisagée, et au regard des objectifs de son client, il pourra habilement opter pour l’une ou l’autre. À l’inverse, le recours systématique à une technique d’évaluation non justifiée pourrait conduire la partie lésée à se retourner contre le conseiller défaillant. . Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nupropriétaire.. Droits et obligations de l’usufruitier L’usufruitier dispose du droit de jouissance et du droit d’usage sur le bien. À ce titre, il est donc en droit d’accomplir seul les actes d’administration. En contrepartie, l’usufruitier doit assumer toutes les charges usufructuaires… Droits de l’usufruitier L’usufruit confère à son titulaire un droit à la jouissance et aux revenus des biens. Il doit utiliser le bien conformément à sa destination et en jouir « en bon père de famille », selon les termes employés classiquement par les rédacteurs du Code Civil. Le droit d’usage (usus) ne soulève guère de difficultés : il permet à l’usufruitier de se servir de la chose objet de l’usufruit. Le droit de jouissance (fructus) est d’appréhension plus délicate. Il permet à l’usufruitier de percevoir les fruits. C’est ce dernier point qui fera l’objet d’une analyse plus approfondie. DISTINCTION ENTRE FRUITS ET PRODUITS L’usufruitier a seulement droit aux fruits, c’est-à-dire ce que la chose rapporte périodiquement et sans en altérer la substance (fruits d’un arbre, loyers versés par un preneur). Il n’a pas droit aux « produits » du bien dont la perception altère la substance de la chose et en appauvrit la valeur. C’est une fraction du bien. Le produit correspond donc à un bénéfice exceptionnel se distinguant des fruits qui, eux, ont un caractère périodique. Les articles à du Code Civil distinguent trois catégories de fruits : les fruits naturels, les fruits industriels et les fruits civils. Les fruits naturels et industriels s’obtiennent directement de la terre ou par la culture. Les fruits civils correspondent au loyer d’un immeuble loué ou aux intérêts d’une somme exigible. MODES D’ACQUISITION DES FRUITS Les fruits sont acquis définitivement par l’usufruitier dès l’ouverture de l’usufruit. Pour déterminer de manière précise le moment d’acquisition des fruits par l’usufruitier, il convient de distinguer les fruits naturels et industriels des fruits civils. Fruits naturels et industriels Les fruits naturels et industriels s’acquièrent par leur perception, ainsi que nous l’indique l’article du Code Civil. En matière de fruits naturels par exemple, seul l’instant de la récolte compte. L’usufruitier peut donc bénéficier des travaux et dépenses du précédent exploitant sans avoir à lui verser une quelconque indemnité. Il en va de même lors de l’extinction de l’usufruit : le propriétaire pourra bénéficier des fruits du travail de l’usufruitier. Fruits civils Pour les fruits civils, il en va différemment. Ils « sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit ». Par exemple, lors de l’ouverture et de l’extinction de l’usufruit, il y aura lieu d’établir un prorata pour les loyers de la période en cours. En cas d’un loyer perçu d’avance et de l’ouverture d’un usufruit en cours « Les fruits naturels et industriels, pendant par branches ou par racines au moment où l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier » et « ceux qui sont dans le même état au moment où finit l’usufruit, appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d’autre des labours et semences. » Article du Code Civil. de période, le propriétaire devra rembourser une partie des loyers à l’usufruitier… Prérogatives de l’usufruitier Les pouvoirs de l’usufruitier se développent principalement sur deux terrains : celui de contracter et celui d’ester en justice. Si le second ne nécessite pas de développement particulier, l’usufruitier pouvant ester en justice dans la mesure où il s’agit de défendre ou protéger son droit d’usage et de jouissance comme tout à chacun, le premier, au contraire, demande plus d’attention puisqu’il repose sur la distinction classique des actes conservatoires, des actes d’administration et des actes de disposition. Ainsi, selon la nature de l’acte, l’usufruitier n’aura pas les mêmes pouvoirs. En règle général, les actes conservatoires ne posent pas de problème particulier : non seulement l’usufruitier peut les faire mais il doit les faire, le tout afin de lui permettre de ne pas altérer la substance de la chose dont il a la jouissance. Il en est différemment avec les deux autres catégories d’actes même si la règle semble simple : les actes d’administration relèvent de la seule compétence de l’usufruitier alors que les actes de disposition ne peuvent être accomplis qu’avec l’accord du nu-propriétaire. ACTES D’ADMINISTRATION En matière de démembrement de propriété, il est un principe selon lequel l’usufruitier peut accomplir librement les actes d’administration nécessaires ou utiles à la gestion des biens soumis à usufruit. La solution est logique puisque l'administration de ces biens est confiée à celui qui les a entre les mains, plutôt qu'au nu-propriétaire, qui lui n'en a pas la détention. Elle est, au surplus, conforme au rôle passif du nu-propriétaire, que les rédacteurs du Code civil voulaient consacrer. En matière immobilière, l’administration par l’usufruitier du bien objet du démembrement se cantonnera essentiellement à sa gestion locative. Principe À défaut de jouir directement du bien, l’usufruitier peut décider de le faire fructifier par la conclusion d’un bail engendrant la perception de revenus. Le bail est par excellence, pour le Code Civil, un acte d’administration que l’usufruitier peut, en principe, passer seul. L’usufruitier a le pouvoir de choisir seul le locataire, de définir les conditions du bail, de déterminer le montant du loyer, de résilier ou de prolonger le bail… C’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur. Il en a, pendant toute la durée de l’usufruit, les droits et les obligations : – les droits : celui de percevoir les loyers, d’en demander la révision ; celui d’engager la responsabilité du preneur au cas de détérioration des lieux loués… – les obligations : il est tenu d’assurer la parfaite exécution du bail passé par lui et donc de délivrer la chose en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, et ce pendant toute la durée du bail. Il a l’obligation d’entretenir le bien et d’effectuer toutes les réparations qui s’avèrent nécessaires, sans qu’il y ait de distinguer entre les réparations d’entretien et les grosses réparations. Comme il sera dit ci-après, l’usufruitier ne pouvant obliger le nupropriétaire à réaliser les grosses réparations, ces dernières n’ayant qu’un caractère facultatif à l’égard du nu-propriétaire, l’usufruitier est tenu à l’égard du locataire de les effectuer. En pareil cas, l’usufruitier ayant supporté le coût de grosses réparations pourra mettre en cause le nu-propriétaire et se réserver le droit de lui demander une indemnité en fin d’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devra supporter le bail consenti par l’usufruitier et ce, dans les mêmes termes et conditions, le Article alinéa du Code civil : « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre … ». bail continuant dans les rapports entre le preneur et le nu- propriétaire disposant désormais de la pleine propriété… et ce même si le bail n’est pas avantageux pour ce dernier. C’est pourquoi, le législateur a de lui-même prévu certains cas dans lesquels le bail sera inopposable, partiellement, au nu-propriétaire devenu bailleur par suite de l’extinction de l’usufruit. Limites légales L’article du Code Civil fixe certaines limites à l’opposabilité du bail à l’égard du nu-propriétaire : – baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans : les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nupropriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. L’usufruitier a donc droit de consentir un tel bail sans l’accord du nu-propriétaire mais son opposabilité en fin d’usufruit est alors limitée à une certaine durée. – baux conclus pour une durée inférieure ou égale à ans passés ou renouvelés par anticipation : pour prévenir les risques de renouvellement abusif par anticipation, l’usufruitier n’a le droit de renouveler un bail en cours avant son expiration que pendant les deux dernières années de ce bail s’il s’agit d’immeubles urbains, ou pendant les trois dernières années s’il s’agit d’immeubles ruraux. – baux ruraux et commerciaux : l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Cas particulier des baux ruraux, commerciaux, industriels et artisanaux L’intervention du nu-propriétaire est obligatoire : au regard de l’importance des prérogatives conférées au preneur à bail rural ou commercial (droit au renouvellement, propriété commerciale…), le dernier alinéa de l’article du Code Civil précise que l’usufruitier ne peut conclure de tels baux sans l’accord du nu-propriétaire. L’intervention du nu-propriétaire doit résulter d’une manifestation sans équivoque de sa volonté. Il doit intervenir directement à l’acte ou faire part de son accord par une lettre qui sera annexée au contrat de location. Il est également possible que l’accord du nu-propriétaire intervienne postérieurement au bail par voie de ratification. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut néanmoins se faire autoriser par le juge à agir seul dans le cadre de la conclusion d’un bail. Toutes les décisions à prendre ultérieurement et relevant de l’exécution du bail reviennent au seul usufruitier-bailleur. Il résulte de la jurisprudence qu’il n’est pas nécessaire, pour obtenir l’accord du juge, de lui soumettre un projet de bail complet contenant notamment le nom du preneur ou le montant du loyer. Le juge peut en effet autoriser l’usufruitier à conclure seul un bail à long terme au profit du preneur de son choix. Le juge prendra sa décision au vue des intérêts en présence et des motifs, justifiés ou non, du refus du nu-propriétaire de consentir au bail. Conséquences des baux consentis sans l’accord du nupropriétaire ni l’autorisation du juge : après avoir retenu dans un premier temps l’inopposabilité d’un tel bail au nu-propriétaire, la Cour de Cassation a finalement opté pour la nullité d’un bail conclu irrégulièrement par l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut donc à tout moment demander la nullité du contrat, sans avoir à attendre l’extinction de l’usufruit, comme le voudrait une simple inopposabilité. S’agissant d’une nullité de protection, la nullité est relative car ouverte au seul nu-propriétaire. L’action sera soumise à la prescription quinquennale de l’article du Code civil qui commencera à courir du jour où le nupropriétaire aura eu connaissance du bail litigieux. Il est à noter que l’intervention du nu-propriétaire n’est obligatoire que depuis la Loi du juillet. Avant cette loi, l’usufruitier pouvait seul conclure un bail commercial ou rural. L’usufruitier ayant conclu avant la Loi juillet peut renouveler seul ce bail, même après l’entrée en vigueur de la loi. Cour de Cassation ème Civ. déc. : Bull. Civ III n° ; JCP N II note J.F. Pillebout. Mais qu’en est-il de la situation du preneur de bonne foi ignorant que le « bailleur » ne détient que l’usufruit du bien loué ? La jurisprudence, pour éviter les conséquences de la nullité à l’égard du preneur, a admis exceptionnellement la validité du bail rural ou commercial consenti par l’usufruitier agissant seul, en se plaçant tantôt sur le terrain de la propriété apparente et de l’erreur commune, tantôt sur celui du mandat apparent : – « l’erreur commune » c’est à dire l’erreur dont aurait pu être victime n’importe quel preneur. En pareil cas, le preneur pourrait se voir accordé le maintien dans les lieux. Le nu-propriétaire sera donc tenu par le bail, comme s’il avait donné son accord. – « la théorie du mandat apparent » : l’autre analyse retenue par les tribunaux est celle selon laquelle l’usufruitier se comporte comme le mandataire du nu-propriétaire. Dans ce cas là, les juges retiendront les pièces versées au débat et les circonstances permettant au preneur de croire que l’usufruitier était mandataire du ou des nus-propriétaires. De telles décisions sont exceptionnelles et doivent le demeurer car, dans le cas contraire, on aboutirait, contrairement à la volonté du législateur, à rendre opposable au nu-propriétaire un bail auquel il n’aurait pas consenti. Conséquences de l’intervention du nu-propriétaire : l’intervention du nu-propriétaire ne lui donne pas la qualité de partie à l’acte, seul l’usufruitier à la qualité de bailleur. Ce principe a été rappelé dans un arrêt de la ème chambre civile de la Cour de Cassation du mars. De ce fait, en matière de bail rural, l’usufruitier : – peut seul autoriser la cession du bail à un descendant – est seul redevable de l’indemnité due au preneur sortant pour les améliorations apportées au fonds loué – peut agir seul en résiliation amiable ou judiciaire du bail. Cour de Cassation, ème civ. janv. : Bull. Civ. III n° – Cour de Cassation, civ. nov. : Defrénois , art. p obs. Vermelle – Fév. : Bull. Civ. III, n° – Cour d’Appel Paris juill. : JCP N II Cour d’Appel Nîmes er Fév. , préc. N° – Cour de Cassation, ème civ. juillet : Bull. Civ. III n°. Article alinéa du Code Civil. ème Exceptions conventionnelles Conventionnellement, il est toujours possible d’aménager le droit pour l’usufruitier de régulariser seul des actes d’administration : – soit en limitant ses prérogatives : dans une convention de démembrement, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir d’instaurer une gestion conjointe plus étendue (il peut être prévu par exemple que les baux d’habitation devront être conclus avec l’accord préalable du nu-propriétaire) – soit en augmentant ses prérogatives : en lui attribuant par exemple le pouvoir de conclure seul les baux commerciaux ou ruraux. ACTES DE DISPOSITION La disposition de la pleine propriété L’usufruitier ne peut disposer seul de la pleine propriété du bien. Toute cession de la pleine propriété par l’usufruitier seul serait inopposable au nu-propriétaire et obligerait l’usufruitier à garantir le tiers acquéreur de bonne foi contre une éventuelle éviction. L’usufruitier pourra céder seul la pleine propriété, en son nom et au nom et pour le compte du nu-propriétaire, s’il détient un mandat exprès et formel de ce dernier. En la matière, la jurisprudence est constante et ne retient en aucun cas l’existence d’un mandat tacite du nu-propriétaire au profit de l’usufruitier pour la cession de la pleine propriété d’un bien démembré. Disposition de son droit en usufruit L’usufruitier a la libre disposition de son droit en usufruit, sauf si l’acte constitutif contient une clause d’inaliénabilité. Cette dernière clause, pour être valable, doit répondre à une double condition : être stipulée pour une durée limitée et être justifiée par un intérêt légitime et sérieux. Il est cependant entendu que même en cas de cession, l’usufruit s’éteindra au décès du cédant et non à celui du cessionnaire. Ainsi, à défaut de clause d’inaliénabilité, l’usufruitier peut, librement et sans l’accord ou l’intervention du nu-propriétaire, céder son droit en usufruit à titre onéreux ou à titre gratuit. Article – du Code Civil. Il peut également procéder à un échange de son droit en usufruit contre un autre bien en pleine propriété par exemple. L’usufruitier peut également grever son droit d’une hypothèque. En présence d’un usufruit viager, cette garantie n’est pas de nature à rassurer le créancier, la date de l’extinction de l’usufruit étant en principe aléatoire. Usufruit et partage Un droit en usufruit peut être détenu indivisément par plusieurs personnes. L’article du Code Civil prévoit la possibilité pour un indivisaire en usufruit de demander le partage de cet usufruit par le cantonnement de son usufruit à un seul bien (afin d’éviter la situation d’indivision) ou par la licitation pouvant porter sur de la pleine propriété, si l’intérêt de tous les indivisaires le justifie. Constitution, aménagement ou renonciation à une servitude Les charges de l’usufruitier consistent principalement à respecter les droits du nu-propriétaire. Cela se traduit de deux façons : conserver la substance de la chose soumise à l’usufruit et respecter la destination de cette chose. La création d’une servitude, l’aménagement des modalités d’exercice d’une servitude ou la renonciation à une servitude existante s’analysent nécessairement comme une atteinte à la substance de la chose, comme une aliénation d’une partie des prérogatives attachées à la chose. Dès l’instant que l’usufruitier n’a pas la faculté de disposer librement de l’immeuble grevé de son usufruit, il faut donc en déduire que le concours du nu-propriétaire est nécessaire. À ce titre, le Traité Pratique de Droit Civil Français de PLANIOL et RIPERT rappelle que : « l’usufruitier, n’étant pas propriétaire, ne peut pas disposer des objets compris dans l’usufruit pour les aliéner. C’est ainsi qu’il lui est interdit de renoncer à une servitude réelle existant au profit d’un immeuble ; il lui est seulement permis de prendre l’engagement personnel de n’en point faire usage […]. » .. Obligations et charges incombant à l’usufruitier OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER ENVERS LE NU-PROPRIETAIRE L’obligation de conserver la substance de la chose L’obligation de conserver la substance de la chose se traduit par une obligation de garde, de conservation, de maintien de la chose afin de la restituer dans l’état où elle se trouvait au jour de la constitution de l’usufruit. En matière immobilière, la Cour de Cassation a par exemple jugé que l’usufruitier d’un immeuble est comptable de la perte éprouvée par le nu-propriétaire si cet immeuble a péri dans un incendie, parce qu’il avait la charge de le conserver et de le rendre « sauf à lui, comme tout débiteur de corps certain, de justifier que la chose a péri par cas fortuit ». Assurance Le Code Civil ainsi que le Code des Assurances ne règlent pas la question de l’assurance. Qui doit assurer le bien démembré ? Usufruitier et nu-propriétaire doivent-ils souscrire chacun une police d’assurance ? L’usufruitier et le nu-propriétaire ont la possibilité de chacun assurer leurs droits. Dans cette hypothèse, en cas de sinistre, chacun est indemnisé à hauteur de son droit. En cas de destruction totale du bien et de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire, la reconstruction peut s’avérer impossible. Ainsi, dans l’acte constitutif, il est préférable de prévoir par qui le bien devra être assuré. L’usufruitier étant obligé de conserver la chose pendant toute la durée de son usufruit et de la restituer dans son état d’origine, il peut être prévu dans l’acte que l’usufruitier devra souscrire pour son compte et celui du nu-propriétaire une assurance multirisques (incendie, Cour de Cassation, e civ. juin. explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles et autres risques) pour une valeur à neuf et en acquitter les primes. Il peut être prévu dans l’acte, qu’en cas de sinistre, l’indemnité versée sera impérativement employée à la reconstruction ou à la remise en état des parties détruites. Toutefois, en cas d’impossibilité de reconstruire ou de remettre en état les parties détruites, notamment pour le cas où il s’avèrerait impossible d’obtenir les autorisations administratives requises pour ce faire, les parties peuvent prévoir que les indemnités versées par les Compagnies d’Assurance seront réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon des modalités qui, à défaut d’être amiablement convenues, seront déterminées par expertise judiciaire. Dans cette hypothèse, les indemnités seront versées entre les mains d’un tiers séquestre désigné soit amiablement par les parties, soit par Ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble rendue à la requête de la partie la plus diligente. Cette ordonnance déterminera en outre l’étendue et les modalités de la mission du séquestre. Pour garantir le nu-propriétaire de l’exécution par l’usufruitier des engagements ainsi souscrits, celui-ci délèguera et transportera, au profit du nu-propriétaire le montant de toutes les indemnités qui pourraient lui être allouées de ce chef. Pour assurer au nu-propriétaire l’effet du transport ci-dessus consenti, notification en sera faite aux Compagnies d’Assurances intéressées et ce par les soins du Notaire instrumentant l’acte. L’obligation de respecter la destination de la chose L’usufruitier doit respecter la destination de la chose, et plus précisément, la destination du bien donnée par le propriétaire au jour de la naissance de l’usufruit. En pratique, les tribunaux adoptent souvent une position plus souple. Ils s’attachent à trouver un juste milieu entre l’intangibilité dans l’affectation de la chose pouvant nuire au nu-propriétaire lorsqu’il deviendra propriétaire et les initiatives prises par un usufruitier contraint de s’adapter aux évolutions conjoncturelles. Une jouissance en « bon père de famille » Les charges de l’usufruitier consistent principalement à respecter les droits du nu-propriétaire conformément au standard du « bon père de famille ». Article du Code Civil. En matière de démembrement immobilier, la notion de « bon père de famille » signifie que l’usufruitier ne doit faire aucun usage abusif du bien eu égard au caractère temporaire de son droit. Il doit avoir un comportement raisonnable et user de manière paisible du bien, comme le ferait toute autre personne en pareille situation. Les sanctions Le juge du fond dispose en la matière d'une totale liberté d'appréciation : – dans les cas les plus graves, le juge peut prononcer la déchéance de l'usufruit – dans les cas moins graves, le juge peut s'en tenir à des mesures conservatoires pour sauvegarder les intérêts du nu-propriétaire. Quoiqu’il en soit, le nu-propriétaire pourra toujours renoncer aux garanties que la loi lui offre. OBLIGATION DE L’USUFRUITIER ENVERS LES TIERS Selon l’article du Code Civil, « l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits. » Les charges ordinaires ou périodiques incombent ainsi entièrement à l’usufruitier. Par exemple, la taxe foncière , la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères… sont à la charge de l’usufruitier. Les dispositions du Code Civil relatives à la répartition des charges ordinaires ou extraordinaires s’appliquent de manière impérative à Article à du Code Civil. Par exemple, en exigeant de l'usufruitier qu'il fournisse caution, alors qu'il en avait été dispensé lors de son entrée en jouissance (Cour de Cassation req. juin : S. , , ). Article -II du Code Général des Impôts : « Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail à réhabilitation ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou du titulaire de l'autorisation. » l’usufruitier et au nu-propriétaire dans leurs rapports avec les tiers. Toute convention contraire ne peut être opposable aux tiers. En revanche, dans leurs rapports entre eux, l’usufruitier et le nupropriétaire peuvent aménager la répartition des charges. De ce fait, une action récursoire s’ouvre au profit de l’usufruitier qui aurait acquitté une charge pesant sur lui, au regard des tiers, mais incombant au nu-propriétaire, dans leurs rapports entre eux. OBLIGATION A L’ENTRETIEN ET LA REPARATION DE L’IMMEUBLE Selon l’article du Code Civil, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit : auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. » Définition Selon l’article du Code Civil : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Il apparaît à la lecture de cet article que pour les rédacteurs du Code Civil, la notion de réparation d'entretien est, en quelque sorte, résiduelle et négative. La réparation d'entretien est celle qui n'entre pas dans la notion de grosse réparation, telle que délimitée par l'article , alinéa du Code Civil. Cela, bien évidemment, n'implique pas que la notion de réparation d'entretien soit étroite. Bien au contraire. Il semble en effet que ces réparations doivent se définir en fonction de leur utilité pour le maintien permanent en bon état de l'immeuble. Et il est évident que ces réparations sont plus nombreuses et plus fréquentes que les grosses réparations qui ont, pratiquement, un caractère exceptionnel. La notion de réparation d'entretien possède en conséquence une certaine élasticité car, si telle ou telle réparation s'impose quel que soit l'immeuble envisagé, et notamment quel que soit son « standing », d'autres ne seront mises à la charge de l'usufruitier que pour assurer la pérennité de caractéristiques propres à l'immeuble considéré, notamment quant à son confort, son degré de luxe, voire son type de construction. On est donc en présence d'une question de fait laissée à l'appréciation des juges. Exemples de réparations d’entretien Le Code Civil ne procède pas à une énumération des dépenses dites d’entretien à la charge de l’usufruitier, mais la jurisprudence a notamment retenu : – un simple ravalement de façade dont les lézardes ne sont pas de nature à compromettre l’aplomb du mur – réfection de l’étanchéité de la toiture – remplacement de la chaudière usée ou la refonte d’une installation de chauffage vétuste – changement d’un ascenseur vétuste – installation du double vitrage – remplacement du plancher – renouvellement de la plomberie et robinetterie. Cette énumération n’est bien évidemment pas exhaustive. Répartition conventionnelle Dans les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, l'acte constitutif de l'usufruit, si celui-ci a une origine contractuelle ou testamentaire, peut modifier la répartition normale des charges liées à l'entretien et aux réparations du bien (réparations d'entretien incombant à l'usufruitier et grosses réparations incombant au nu-propriétaire), soit pour mettre toutes les réparations à la charge de l'usufruitier , soit au contraire pour dispenser l'usufruitier de la charge des réparations d'entretien , toutes les réparations étant mises à la charge du nu-propriétaire. La Cour de Cassation a même admis que l'usufruitier se trouve dispensé de la charge des réparations d'entretien, sans stipulation formelle, si a été incluse dans l'acte une clause aux termes de laquelle les nus-propriétaires reprendraient les biens frappés d'usufruit, au décès de l'usufruitier, dans l'état où ils se trouveront. Cour de Cassation, e civ. oct. , Haab. Cour d’Appel de Caen, mars : DP , , p.. Cour de Cassation, e civ. oct. : Bull. civ. III, n° , clause d'une vente de la nue-propriété d'un immeuble, stipulant que les acquéreurs s'obligeaient à faire effectuer à leurs frais toutes les réparations qui deviendraient nécessaires à la maison vendue. Sanctions L’usufruitier étant tenu aux termes des dispositions du Code Civil d’effectuer les dépenses d’entretien, l’obligation qui pèse sur lui est sévèrement sanctionnée par les tribunaux. En cas de non-respect de ses obligations, le juge peut le condamner, au besoin sous astreinte, à faire les réparations qui lui incombent, ordonner des mesures conservatoires afin de sauvegarder les droits du nu-propriétaire (obligation de fournir caution, s’il en avait été dispensé lors de son entrée en jouissance), ou dans les situations les plus extrêmes prononcer la déchéance de l’usufruit. Tous les arrêts sont formels : le nu-propriétaire peut assigner l’usufruitier négligent sans attendre la fin de l’usufruit. Si, par ailleurs, le nu-propriétaire a financé des travaux qui incombaient à l’usufruitier, il peut en exiger le remboursement par l’usufruitier ou à ses ayants droit. Le sort des travaux de construction et d’amélioration ? Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient seul propriétaire des biens objet du démembrement. Cependant, des améliorations ou des constructions peuvent avoir été effectuées sur le bien objet du démembrement par l’usufruitier alors que le Code Civil ne l’y oblige nullement. L’usufruitier peut-il prétendre à une indemnité au titre des améliorations apportées au bien (au même titre que le preneur pourrait le faire en matière de bail rural) ? L’article alinéa du Code Civil apporte une réponse précise sur cette question : « De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites encore que la valeur de la chose en fût augmentée. » Cependant ce texte n’est pas d’ordre public et l’acte constitutif du démembrement peut prévoir une clause ayant pour objet le règlement du sort des constructions ou améliorations. Ainsi, il peut être convenu que les constructions ou améliorations resteront acquises au nu-propriétaire qui pourra même demander la remise à l’état d’origine du bien, sans que ce dernier soit débiteur d’une Article du Code Civil : « L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien. » indemnité ou au contraire à charge d’indemnité, s’il a donné son accord sur les travaux réalisés. Pour éviter tout litige ultérieur, les modalités de calcul de l’indemnité devront être prévues : coût des travaux et de la main d’œuvre, plus-value apportée au bien. Dans cette dernière hypothèse, il est indispensable de réaliser un état des lieux avant et après la réalisation des travaux et de désigner un expert chargé d’évaluer cette plus-value au jour de l’extinction de l’usufruit. Cas particulier d’un démembrement de propriété portant sur un immeuble soumis au statut de la copropriété Le démembrement de propriété portant sur un bien en copropriété peut susciter diverses interrogations. Les textes actuellement applicables apportent les réponses suivantes. Information du syndic de copropriété de la constitution d’un démembrement de propriété L’article du Décret du mars , modifié par le Décret n° du février , prescrit que : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte (D. n° – , fév. ), soit par l’avocat ou l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article (al. ) de la Loi du juillet.» Le texte utilisant une formule très large, cette notification s’impose dans le cadre de la constitution d’un usufruit. Qui doit être convoqué aux assemblées générales par le syndic ? Il convient naturellement de se référer en priorité au règlement de copropriété qui peut contenir des stipulations particulières qui doivent être respectées par le syndic, par exemple une clause stipulant que l’usufruitier sera seul convoqué aux assemblées générales des copropriétaires et aura seul le droit d’agir et de voter sauf convention contraire entre lui et le nu-propriétaire dûment notifié au syndic. En l’absence de toute stipulation particulière dans le règlement de copropriété, usufruitier et nu-propriétaire doivent être représentés aux assemblées par un mandataire commun. Seul ce dernier sera convoqué aux assemblées et sera titulaire du droit de vote. À défaut de stipulation du règlement et si les intéressés ne se mettent pas d’accord, le syndic a qualité pour faire désigner un mandataire judiciaire chargé de représenter le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il doit introduire une demande en ce sens faute de quoi l’assemblée ne peut être valablement convoquée. Toute convention à ce titre entre le nu-propriétaire et l’usufruitier doit être notifiée au syndic au titre de l’article du décret susvisé, afin que ce dernier puisse convoquer la bonne personne aux assemblées générales. À défaut de quoi, il ne pourra être reproché au syndic d’avoir convoqué la personne, qui à sa connaissance se trouve être le propriétaire. Application de l’article alinéa de la loi du juillet L’hypothèse est celle où un copropriétaire détient plusieurs lots en pleine propriété (pour un total par exemple de millièmes) et est par ailleurs titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’autres lots (auxquels sont attachés par exemple millièmes) ? La réduction des voix prévues par l’article alinéa précité s’applique t’elle en pareil cas ? Les voix de ce copropriétaire doivent elles être réduites à « la somme des voix des autres copropriétaires » ? La jurisprudence a jusqu’ici donné à cette question une réponse négative. Article alinéa de la Loi du juillet : « En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l’un d’entre eux deux ou u syndic ». Article alinéa de la Loi du juillet : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre des voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. » Cour de Cassation, er déc. , Bull. inf. p. , n° – JCP N , prat., p. – J. Lafond, droit de la copropriété. Répartition des charges Le démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nupropriétaire est opposable au syndicat dès lors qu’il a été régulièrement notifié au syndic, conformément à l’article du Décret du mars. Le syndic doit donc, au moment de l’appel des charges correspondant aux lots considérés, tenir compte de cette situation et procéder à une ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire. Sauf à ouvrir une action récursoire au nu-propriétaire contre l’usufruitier s’il a acquitté des charges incombant à ce dernier ou vice versa. En l’absence de clauses spéciales dans l’acte, les charges seront appelées par le syndic selon les principes posés par le Code Civil soit à l’usufruitier (pour les dépenses et charges se rattachant à la jouissance) soit au nu-propriétaire (pour les grosses réparations). Seront par exemple des dépenses d’entretien : – les dépenses d’entretien et de réparations courantes de l’immeuble – les frais de ravalement – les dépenses d’administration de l’immeuble (salaires et charges sociales des préposés du syndicat, honoraires du syndic et de l’architecte,…) – les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement commun (dépenses d’ascenseur, de chauffage, d’électricité, d’eau, de climatisation, d’entretien des espaces verts et de la voierie intérieure,….) – les impôts et taxes perçus sur l’immeuble, ainsi que les primes d’assurance collective – la réfection des installations de chauffage – les travaux de reprise de l’étanchéité des terrasses. Là aussi, il s’agit d’une liste non exhaustive, la qualification de la dépense, en cas de contestation, relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Il résulte de ce qui vient d’être exposé qu’il n’y a pas de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges. Pour éviter au syndic toute difficulté dans le recouvrement, il est assez fréquent de trouver dans le règlement de copropriété une clause obligeant solidairement le nu-propriétaire et l’usufruitier au règlement de toutes les dépenses afférentes au lot dont le propriété est démembrée. Même si la licéité de cette clause a été mise en doute par quelques décisions de premières instances, les juridictions du fond ont conclu majoritairement en faveur de la licéité de cette clause et un arrêt de la ème chambre civile de la Cour de Cassation paraît opiner en ce sens… Droits et obligations du nu-propriétaire Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne profite pas réellement de la chose. Et, corrélativement, il ne supporte presque aucune obligation…. Droits du nu-propriétaire Les droits du nu-propriétaire sont ceux d’un propriétaire mais dans la limite de ceux de l’usufruitier. Or, comme chacun sait, ce dernier, est attributaire de l’essentiel des prérogatives décisionnelles et financières. Privé de « l’usus », du « fructus » et de « l’abusus » sur l’usufruit, les droits du nu-propriétaire se cantonnent au pouvoir de disposer, à titre onéreux ou à titre gratuit, de sa seule nue-propriété. L’article alinéa du Code Civil précise à ce titre que « la vente du bien grevé d’usufruit sans l’accord de l’usufruitier ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé. » Le nu-propriétaire ne recouvrera les prérogatives du plein propriétaire qu’à l’extinction de l’usufruit. Il est titulaire d’un droit de propriété à terme, ayant vocation à s’exercer à l’arrivée du terme fixé pour l’usufruit ou au décès de l’usufruitier. ème civ. Cour de Cassation, nov. , arrêt n° F-D. … Obligations du nu-propriétaire OBLIGATION A L’EGARD DE L’USUFRUITIER Par application des dispositions de l’alinéa er de l’article du Code Civil, le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier. Le nu-propriétaire doit ainsi laisser l’usufruitier jouir paisiblement du bien objet du démembrement, sans aucune restriction et de manière non équivoque. OBLIGATION A L’EGARD DES TIERS Selon l’article du Code Civil : « À l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit : Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ; Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit. » Ont notamment été considérées comme des charges extraordinaires à la charge principale du nu-propriétaire : – les frais de bornage ou de clôture – les frais de voirie imposés aux riverains pour l’établissement de trottoirs – le raccordement au tout-à-l’égout – les frais de procès autres que ceux qui concernent la jouissance – le coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.» Cette énumération est en principe limitative (article alinéa du Code Civil : « […] Toutes les autres réparations sont d’entretien. »). Pourtant, la jurisprudence a adapté le texte aux techniques modernes de construction : les « gros murs » visent aussi bien les murs extérieurs que les murs de refend, les murs porteurs et même la réfection intégrale de planchers ou escaliers ; les « poutres » englobent toutes les charpentes de l’immeuble et même les éléments de colombage ; les « couvertures entières », les zingueries, etc.…. Par suite de l’analyse de la jurisprudence traitant de la matière, l’article du Code Civil n’apparaît pas si restrictif. Les juges ont en effet un large pouvoir d’appréciation. Et plus généralement, une dépense sera qualifiée de grosse réparation si la réparation envisagée tend à remédier à un désordre grave qui : – soit porte atteinte à l’un des éléments essentiels de l’immeuble – soit, par sa généralité, l’affecte dans son existence ou sa destination. Il convient enfin de remarquer que certaines réparations d’entretien pourront être considérées comme de grosses réparations. Ce sera notamment le cas de travaux de peinture rendus nécessaires par l’exécution de gros travaux. Sanctions Contrairement aux sanctions qui pèsent sur l’usufruitier en cas de manquements à ses obligations, le nu-propriétaire ne peut être contraint par l’usufruitier à effectuer les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble soumis à l’usufruit. Le nu-propriétaire qui refuserait de les exécuter ne commettrait aucun abus de droit. Et, si l’usufruitier exécute les grosses réparations, il n’est pas assuré d’être indemnisé. Il lui sera opposé l’alinéa de l’article du Code Civil aux termes duquel « […] l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. » Pourtant, certaines décisions jurisprudentielles ont néanmoins retenu la théorie de l’enrichissement sans cause pour permettre à l’usufruitier d’obtenir dédommagement. Précautions conventionnelles L’acte constitutif du démembrement pourra ainsi opportunément prévoir une clause régissant le sort et la charge des grosses réparations. Cette clause pourra, par exemple, prévoir de faire supporter cette charge au nu-propriétaire, à l’usufruitier ou aux deux, selon des proportions à définir. En outre, cette clause pourrait expressément ouvrir à l’usufruitier une action en exécution contre le nu-propriétaire, par dérogation aux dispositions de l’article du Code Civil. PRESERVATION DES DROITS DU NU-PROPRIETAIRE L’usufruitier s’engage à conserver la substance du bien objet du démembrement et ne pas y porter atteinte. Dans le cas contraire, le nupropriétaire pourra faire cesser l’usufruit en arguant de l’abus de jouissance devant le tribunal, sur le fondement de l’article du Code Civil. Cependant, en l’absence de droit de jouissance sur le bien, il peut être difficile en pratique pour le nu-propriétaire de s’assurer du respect de ses obligations par l’usufruitier ou d’apporter la preuve de sa défaillance. C’est pourquoi, le Code Civil prévoit deux mesures de protection des droits du nu-propriétaire. Article du Code Civil. L’obligation de fournir caution Il résulte de l’article du Code Civil que l’usufruitier doit fournir caution de jouir en bon père de famille du bien dans les conditions des articles , et du Code Civil. L’usufruitier peut être conventionnellement dispensé de fournir cette caution. Cette dispense ne revêt alors pas de caractère définitif. En effet, en cours d’exercice de l’usufruit, en cas de mise en péril des droits du nu-propriétaire par l’usufruitier, le juge peut imposer à ce dernier de fournir une caution même si, initialement, il en avait été dispensé. Aux termes des articles et du Code Civil, le législateur a prévu diverses dispositions dans l’hypothèse où l’usufruitier ne pourrait apporter une garantie suffisante : – les immeubles seront donnés à ferme ou mis en séquestre – les sommes seront placées – les denrées seront vendues et le prix placé – les meubles qui dépérissent par l’usage seront vendus et le prix placé. Les intérêts des sommes placées et le prix des fermes reviendront à l’usufruitier. L’inventaire Selon l’article du Code Civil : « L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit. » En matière de démembrement de biens immobiliers, il est donc indispensable d’établir un état des lieux contradictoire au jour de l’ouverture de l’usufruit et au jour de l’extinction de l’usufruit. Article du Code Civil : « Toutes les fois qu'une personne est obligée, par la loi ou par une condamnation, à fournir une caution, la caution offerte doit remplir les conditions prescrites par les articles et. » Article du Code Civil : « Le débiteur obligé à fournir une caution doit en présenter une qui ait la capacité de contracter, qui ait un bien suffisant pour répondre de l'objet de l'obligation, et dont le domicile soit dans le ressort de la cour royale (la cour d'appel) où elle doit être donnée. » Article du Code Civil : « La solvabilité d'une caution ne s'estime qu'eu égard à ses propriétés foncières, excepté en matière de commerce, ou lorsque la dette est modique. On n'a point égard aux immeubles litigieux, ou dont la discussion deviendrait trop difficile par l'éloignement de leur situation. » Comme il a été indiqué ci-dessus, l’usufruitier doit restituer un bien en fin d’usufruit dans un état similaire à celui qu’était le sien au jour de l’ouverture de son droit. Cet état des lieux permettra de constater les éventuelles dégradations réalisées par l’usufruitier, ainsi que les travaux réalisés par ce dernier et étant à la charge du nu-propriétaire pour pouvoir prétendre à une éventuelle indemnité.

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