L’usufruit locatif social

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L’usufruit locatif social
La convention d’usufruit
Les point clés de la convention d’usufruit pour le bailleur social
La durée de l’usufruit
L’extinction de l’usufruit
Le nécessaire inventaire des biens remis en usufruit
Cession et hypothèque de l’usufruit
Le régime des contrats de location conclus dans le cadre d’un usufruit locatif social
La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Les garanties de bonne fin et de bonne exécution de l’usufruit
Le coût de l’usufruit locatif social

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Description

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Informations complémentaires

extrait

. L’usufruit locatif social. La convention d’usufruit. Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social. Le financement de l’usufruit locatif social. Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social . La convention d’usufruit Pour mettre en œuvre des contrats de location dans le cadre d’un usufruit locatif social tels qu’ils sont définis par la loi du juillet portant Engagement National pour le Logement (dite Loi ENL), il faut au préalable établir, par acte authentique, une convention d’usufruit qui crée le démembrement de la propriété en confiant l’usufruit des logements au profit d’une personne morale (un organisme d’HLM, une société d’économie mixte de logement social, une société privée, une association…) et portant sur un logement ou un ensemble de logements, pour une durée minimale de ans. Cette convention est établie en vue de la location par cette personne morale de ce ou ces logements. Ce contrat, destiné à cristalliser l’affectation sociale des logements, établit les droits et devoirs, dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété des logements concernés, entre : – le nu-propriétaire, qui peut être un propriétaire privé, un investisseur privé ou un organisme de placement collectif qui finance la construction, sans aide directe particulière de l’État – l’usufruitier, qui doit être une personne morale – un bailleur social par exemple – qui affectera le ou les logements à usage de logement locatif social, financés avec l’aide partielle de l’État, qui perçoit l’intégralité des loyers mais assure l’entretien de ces logements et paie les échéances d’emprunts. Cette convention d’usufruit, établie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, est régie par les dispositions des articles à du Code Civil qui peuvent être aménagées par les parties. En effet, l’article du Code Civil rappelle d’ailleurs fort opportunément que « l’usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l’homme ». Ces dispositions, d’ordre général, sont longuement rappelées au paragraphe «. Usufruit et nue-propriété : caractères et sources » ciavant. Article L – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Voir annexe de cet ouvrage. Article L – du CCH. Voir annexe de cet ouvrage. Les organismes HLM, notamment les Entreprises Sociales de l’Habitat (ESH) et les Offices Publics de l’Habitat (OPH), mais aussi les sociétés d’économie mixte (SEM de logement social) et autres personnes morales bailleurs sociaux, ont compétence pour détenir de tels usufruits. L’article de la Loi ENL a d’ailleurs introduit cette nouvelle compétence dans l’objet social des Offices Publics de l’Habitat et des Sociétés Anonymes d’Habitations à Loyer Modéré entraînant une modification corrélative de leurs statuts-types : ces organismes d’HLM « peuvent aussi réaliser en vue de leur vente dans les conditions prévues à l’article L – , pour le compte de personnes publiques ou privées, des immeubles à usage principal d’habitation dont ils peuvent provisoirement détenir l’usufruit selon les modalités définies aux articles L – à L – ». La loi complète ici le schéma du démembrement tel qu’il est présenté jusqu’à présent dans cet ouvrage : elle permet en effet aux organismes d’HLM de céder la nue-propriété d’immeubles qu’ils ont réalisés et de conserver temporairement l’usufruit. Au total, la loi permet donc aux organismes d’HLM de partager la propriété avec des investisseurs privés : – soit ils peuvent acheter l’usufruit d’un immeuble neuf auprès d’un investisseur qui se charge de la vente de la nue-propriété – soit ils peuvent acheter l’usufruit auprès d’un propriétaire privé d’un immeuble ancien, qui devient alors nu-propriétaire – soit ils assurent eux-mêmes le montage juridique et financier et la commercialisation de la nue-propriété et ne conservent que l’usufruit temporaire. Article L – du CCH. Article L – du CCH. L’article L – du CCH fait référence à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et précise « Ainsi qu'il est dit à l'article – du code civil : " La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux " ». Voir annexe de cet ouvrage. Selon la solution retenue, l’organisme d’HLM s’implique plus ou moins dans la mise en œuvre de cette solution… Les point clés de la convention d’usufruit pour le bailleur social La Loi ENL ne définit pas les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier durant le cours de l’usufruit, et ce notamment eu égard aux charges ou travaux qui seraient à réaliser. Renvoi doit donc être naturellement opéré aux articles du Code Civil et au paragraphe «. Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nupropriétaire » ci-dessus. Les obligations des parties à la convention d’usufruit, d’une part le nu-propriétaire et d’autre part l’usufruitier – en l’occurrence un bailleur social – sont régies par les articles à du Code Civil (CC) qui réglemente l’usufruit. Ces dispositions du Code Civil n’étant pas d’ordre public, une très large part est donc laissée à la liberté des parties. Les textes du Code Civil font de l’usufruitier le débiteur des charges ordinaires marquées par leur caractère périodique (charges fiscales notamment). La répartition des frais d’entretien de l’immeuble est quant à elle régie par les articles et du Code Civil. En règle générale, les pouvoirs d’administration et de gestion reviennent donc, sauf décision importante, à l’usufruitier. En règle générale, en matière de répartition des charges, l’usufruitier reste tenu aux réparations d’entretien et le nu-propriétaire aux grosses réparations. Néanmoins, les articles en question n’étant pas d’ordre public, une large part est laissée à la négociation contractuelle entre les parties et ces stipulations contractuelles devront être minutieusement rédigées dans le cadre de la convention d’usufruit. Ces articles concernent le Chapitre er « De l’usufruit », du titre III, du livre II du Code Civil. Ils sont répartis en trois sections : – section : « des droits de l’usufruitier » – articles à du Code Civil – section : « des obligations de l’usufruitier » – articles à – section : « comment l’usufruit prend fin » – articles à. En conséquence, un certain nombre d’éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière par l’usufruitier-bailleur lors de la rédaction de l’acte notarié d’acquisition de l’usufruit et ceci afin d’aboutir à une convention d’usufruit équilibrée dans les contraintes réciproques du nu-propriétaire et de l’usufruitier. C’est précisément cette convention qui permettra d’éviter les conflits résultant de la répartition des droits et obligations des deux parties. Il est donc préférable de préciser dans cet acte notarié un certain nombre de conditions particulières au démembrement, conditions déterminées au cas par cas et qui dépendent autant de la situation de l’immeuble que de celle du nu-propriétaire ou de l’usufruitier. On ne retient ici que les éléments les plus importants, abstraction faite du mode de cession du droit réel immobilier proprement dit (VEFA…) et de la commercialisation de la nue-propriété des biens auprès d’investisseurs privés qui peut être cédée lots par lots ou en bloc. Les éléments sur lesquels l’usufruitier doit plus particulièrement porter son attention concernent : – la durée de l’usufruit – l’extinction de l’usufruit – l’inventaire des biens immobiliers objets de l’usufruit – la cession et l’hypothèque de l’usufruit – le régime des contrats de location – les dépenses à la charge de l’usufruitier – les garanties de maintenance de l’usufruit – le coût d’acquisition de l’usufruit. Dès à présent, il est possible de postuler, sans grand risque d’erreur, que la durée de l’usufruit, la nature des dépenses et des garanties de maintenance ont une incidence directe sur le coût d’acquisition de l’usufruit…. La durée de l’usufruit La durée minimum d’un usufruit établi au profit d’une personne morale est années entières et consécutives. Article L – du CCH. Voir annexe de cet ouvrage. La durée maximale est de ans selon les termes de l’article du Code Civil qui dispose que « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans ». Un des caractères essentiels de l’usufruit est donc d’être temporaire. On parle alors de logement social « à durée déterminée » ou de logement social »réversible ». L’usufruit a un terme qu’il faudra gérer avec anticipation, notamment en ce qui concerne les éventuels relogements en fin de vie de l’usufruit. Pour les organismes d’HLM, ceci constitue une réelle novation par rapport à la pleine propriété de leurs immeubles, souvent associée à l’idée de rente perpétuelle en ce qui concerne les loyers facturés. C’est dans ce contexte que l’on a pu entendre parler de logement social « kleenex » pour caractériser l’usufruit locatif social. Lorsqu’il s’agit de construction neuve, la date de cession temporaire de l’usufruit devrait débuter à compter de la livraison effective des biens immobiliers ou à compter de la date à laquelle la livraison est réputée être intervenue en cas de défaillance de l’usufruitier-bailleur à prendre livraison de l’usufruit. Pour un organisme d’HLM ou une SEM de logement social, cette date pourrait même être la date de signature du premier contrat de location avec les locataires. C’est pour cette raison que les dates de démarrage et d’expiration de l’usufruit doivent être expressément indiquées dans l’acte authentique. Bien évidemment, l’usufruitier veillera, qu’en cas de livraison postérieure à la date normalement prévue, la date d’expiration de l’usufruit sera reportée d’une période égale à celle constatée entre la date normalement prévue pour la livraison de l’ensemble immobilier et la date effective de livraison. Ceci permet à l’usufruitier de s’assurer que la durée de l’usufruit soit toujours celle prévue dans la convention et que la durée soit toujours exprimée en années entières et consécutives. La conséquence corrélative de cette précaution pourrait être, qu’en cas de livraison anticipée de l’ensemble immobilier à l’usufruitier, la date d’expiration de cet usufruit temporaire n’excède pas la durée initialement prévue. Le coût de cession de l’usufruit au bailleur social est relativement proportionnel à la durée de l’usufruit ; autrement dit, plus la durée est Voir le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social » ci-après. courte sans être inférieure à ans, plus le coût de cession devrait être faible, ce qui n’exclut pas d’envisager dans la négociation du couple durée/coût de l’usufruit une certaine inertie du prix de cession à l’allongement raisonnable de la durée de l’usufruit…. L’extinction de l’usufruit L’usufruit prend fin par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé, c'est-à-dire entre ans minimum et ans maximum. L’usufruit s’éteint par la réunion, sur la tête du propriétaire, de l’usufruit et de la nue-propriété. Les deux composantes de la propriété se trouvent réunies en une seule main. Les biens immobiliers devront être remis au propriétaire des biens, en bon état d’entretien et toutes les charges dues par l’usufruitier en raison de son droit temporaire, payées à cette date. Une reddition des comptes devra alors être effectuée. Les difficultés pouvant résulter de l’extinction de l’usufruit seront vraisemblablement amoindries en raison de l’inventaire des biens réalisé au début de l’usufruit temporaire et par la gestion « en bon père de famille » qui aura été suivie. Par ailleurs, il est possible de prévoir des clause particulières notamment un insérant dans la convention d’usufruit un droit de préférence pouvant s’exercer à l’extinction de l’usufruit et permettant soit au locataire d’acheter le logement, soit à l’usufruitier de racheter en priorité la nue-propriété. Dans ce dernier cas, l’usufruitier acquiert les droits du nu-propriétaire. Bien entendu, l’usufruit cessera avant si la personne morale disparaît. L’usufruit locatif social peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur les logements, soit en les laissant dépérir faute d’entretien. Cette extinction ne peut avoir lieu de plein droit et est prononcée par le tribunal lorsque l’usufruitier a gravement manqué à ses obligations. Les juges disposent à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation. Article du Code Civil. Dans cette hypothèse, la convention signée entre le bailleur social et l’État n’arrivant pas à échéance, il est vraisemblable que le nupropriétaire devra rechercher un autre usufruitier bailleur social pour gérer les logements locatifs jusqu’à l’extinction de la convention qui correspond à l’extinction de l’usufruit d’origine. En cas d’extinction de l’usufruit, quelque soit le cas de figure, les règles de protection des locataires exposées ci-après devront être mentionnées explicitement dans la convention d’usufruit et bien évidemment mises en œuvre. Autrement dit, la fin de l’usufruit doit être largement anticipée à la fois par le nu-propriétaire et par l’usufruitier…. Le nécessaire inventaire des biens remis en usufruit L’usufruitier devra veiller à l’établissement d’un inventaire précis des biens immobiliers objet du démembrement temporaire ainsi que l’état de ces biens s’il s’agit de logements existants. L’article du Code Civil stipule que « l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit ». L’inventaire des biens immobiliers est donc une obligation liée à la qualité d’usufruitier. Il appartient donc à l’usufruitier de veiller à l’établissement des états des logements remis en usufruit, contradictoirement réalisé avec le nu-propriétaire. Cet inventaire devra figurer dans la convention d’usufruit, dans le corps de la convention ou en annexe. L’inventaire consiste en une description précise des lots remis en usufruit (logement, emplacement de stationnement, jardin privatif, cave…) ainsi que des parties communes affectées aux lots. Pour les logements neufs ou entièrement rénovés, l’inventaire ne devrait pas poser de difficultés particulières, mais pour des logements existants que l’usufruitier serait amené à améliorer, une très grande rigueur est nécessaire pour en constater l’état avant travaux. L’inventaire est indispensable, de sorte qu’à l’extinction de l’usufruit aucune contestation ne soit possible avec le nu-propriétaire. Notamment pour les logements existants, il résulte de l’obligation d’inventaire que l’usufruitier, prenant les biens immobiliers dans l’état où ils se trouvent à l’ouverture de l’usufruit, ne peut être tenu de remédier aux défauts d’entretien antérieurs à l’inventaire, sauf dispositions contraires prévues dans la convention. L’inventaire de l’état du patrimoine immobilier peut être complété par : – l’état des surfaces habitable et hors œuvre – un jeu de plans : plan de situation, plan de masse, plan d’étages, plan de façades… – les plans côtés par logement avec indicateur de la surface habitable de chacune des pièces et dégagements composants le logement concerné, précisant sa localisation par rapport à l’étage… – les plans côté des emplacements de stationnement, des caves…… Cession et hypothèque de l’usufruit L’usufruitier devra veiller à ce qu’il puisse librement grever de toute sûreté réelle l’usufruit temporaire qui lui est cédé, notamment pour sûreté du Prêt Locatif Social (PLS) qu’il pourrait souscrire pour assurer le financement de son investissement. Le nu-propriétaire ne peut s’opposer à la constitution par l’usufruitier de sûreté réelle grevant l’usufruit. Il n’a même pas à en être informé. L’usufruitier peut par ailleurs céder librement tout ou partie de ses droits et obligations, voire les apporter en société. L’article du Code Civil stipule en effet que « l’usufruitier peur jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. » Néanmoins il faut préciser qu’en cas de cession de l’usufruit temporaire, celui-ci durera jusqu’à son expiration prévue dans la convention d’usufruit initiale. Par ailleurs, en cas de cession ou apport, l’usufruitier initial pourra être tenu solidairement à l’exécution par chacun des titulaires successifs de l’usufruit des engagements souscrits par lui au profit du nupropriétaire et ce pendant toute la durée de l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut s’opposer à l’acte de cession de l’usufruit temporaire, même si il est appelé à intervenir à l’acte lui-même…. Le régime des contrats de location conclus dans le cadre d’un usufruit locatif social Le régime des contrats de location constitue l’essentiel de l’article de la loi ENL et concerne les articles L – à L – du CCH. La convention d’usufruit doit tout d’abord prévoir l’affectation obligatoire du programme immobilier, objet du démembrement temporaire, à une exploitation locative conventionnée dans les conditions de l’article L – ° du CCH pendant la période de l’usufruit temporaire. L’article L – du CCH définit très clairement le régime des contrats de location conclus entre l’usufruitier et les locataires dans le cadre particulier de la convention d’usufruit. En effet, dans un but d’information aux locataires, le contrat de location expressément et de manière apparente devra : – indiquer le statut juridique du logement – préciser le terme ultime du contrat c’est-à-dire à la date d’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué (au moins ans) – reproduire les termes des articles L – à L – relatifs aux garanties des locataires en matière de relogement. Voir Annexe du présent ouvrage. L’article L – ° précise que l'aide personnalisée au logement est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national pour « les logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du janvier au moyen de formes spécifiques d'aides de l'État ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du er octobre ayant bénéficié d'une décision favorable dans des conditions fixées par le présent code ; l'octroi de ces aides ou de la décision favorable est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions….conformes à des conventions types annexées aux décrets ». Toutefois, l’article L – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précise que les dispositions des e au e alinéa de l’article du Code Civil relatives à l’opposabilité du contrat de location au nu-propriétaire à la cessation de l’usufruit (alinéas et ) ou relatives au concours du nu-propriétaire pour la conclusion de certains contrats de location (alinéa ) ne sont pas applicables en la matière. Autrement dit, les contrats de location ne perdurent pas à l’expiration de l’usufruit. L’ensemble de ces dispositions concernant les contrats de location pouvant être conclus avec les locataires devra être repris aussi intégralement dans la convention d’usufruit. On peut en déduire que : – le financement de l’acquisition de l’usufruit, et notamment le prêt PLS, et la convention APL signée avec l’État devront s’éteindre au plus tard à la date d’expiration de l’usufruit – la durée du dernier renouvellement des contrats de location ne pourra se prolonger au-delà de la date d’expiration de l’usufruit. Autrement dit, les bailleurs sociaux, notamment les organismes d’HLM, ne sont plus soumis au droit au maintien dans les lieux après extinction de l’usufruit temporaire. Mais ceci ne les exonère pas du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l’article L – du CCH durant toute la durée de l’usufruit. Enfin, au cas où l’usufruitier concéderait au nu-propriétaire un droit de visite des parties privatives des logements, il devra inclure dans le Contrairement aux dispositions de l’article du Code Civil, ème et ème alinéas qui précisent que : « Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nupropriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit. » Obligation rappelée dans la convention PLS signée avec l’État à l’article « Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire ». contrat de location une clause permettant cet accès aux personnes habilitées à exercer ce droit de visite…. La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire La convention d’usufruit doit prévoir clairement la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’usufruitier-bailleur social qui assure la gestion locative du bien immobilier, objet du démembrement temporaire, perçoit les revenus de la location mais supporte également des charges afférentes à la gestion locative. Ces charges sont ordinairement qualifiées de charges usufructuaires ou de charges ordinaires. Ces dépenses assurées par le bailleur social peuvent concerner par exemple, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive : – les charges récupérables et les réparations locatives au sens du décret n° – du août – éventuellement les charges de copropriété en veillant à ce que les honoraires du syndic soient supportés par les nus-propriétaires au cours de la durée de l’usufruit Les charges récupérables, dont la liste est fixée réglementairement, correspondent à des impôts et taxes (taxe d’enlèvement des ordures ménagères notamment), à des consommations personnelles du locataire (essentiellement chauffage, eau chaude, eau froide) et enfin à des consommations liées aux parties communes de l’immeuble (nettoyage et élimination des déchets, espaces verts, électricité et eau, ascenseurs…). Le décret n° – du août , pris en application de l'article de la loi n° du décembre tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, modifié par le décret n° – du er août , définit les réparations locatives qui sont des « travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Un exemple de réparations à la charge du locataire est présenté en annexe ci-après. Dans le cadre du droit de la copropriété se pose en effet le problème de la représentativité des lots sur lesquels pèse un droit d’usufruit. L’article de la Loi n° – du juillet fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise en effet qu’« en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande – l’entretien et réparations courants visés à l’article du Code Civil : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » – l’assurance des biens immobiliers contre divers risques (incendies, explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles…) – l’assurance des risques civils (responsabilité civile de l’usufruitier pouvant résulter des locataires…) – la taxe foncière sur la propriété bâtie – les grosses réparations visées à l’article du Code Civil mais uniquement celles qui ont été occasionnées par l’usure des biens ou le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. Il est toujours possible de convenir d’autres charges, les dispositions du Code Civil n’étant pas déclarées d’ordre public. Une des grandes difficultés réside dans la distinction des dépenses qui relèvent des travaux d’entretien qui incombent à l’usufruitier et les autres dépenses qui pèsent sur le nu-propriétaire. L’un des meilleurs exemples en est le ravalement de façades qui selon son importance relève soit des dépenses d’entretien s’il ne s’agit que de repeindre les murs, soit de grosses réparations s’il y a des travaux de reprise des murs et d’étanchéité. Ici encore, les dispositions du Code Civil n’étant déclarées d’ordre public, la convention d’usufruit est entièrement libre d’adopter des dispositions différentes. Bien souvent d’ailleurs la négociation entre les nus-propriétaires et l’usufruitier-bailleur social porte sur la maintenance dans le temps des constructions, eu égard au caractère social des locataires, l’enjeu pour le nu-propriétaire étant de récupérer à l’extinction de l’usufruit un bien immobilier le plus conforme possible à l’inventaire établi lors de la signature de la convention d’usufruit. instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ». Le nu-propriétaire et l’usufruitier d’un lot dépendant d’un immeuble en copropriété ne peuvent donc pas siéger et voter simultanément à l’assemblée des copropriétaires. Chaque lot ne peut être représenté que par une seule personne : le nu-propriétaire, l’usufruitier ou un mandataire commun. Il semble alors préférable dans ces conditions qu’une clause relative à la participation aux assemblées et à l’exercice du droit de vote figure dans le règlement de copropriété. Article du Code Civil : « les grosses réparations sont celles des gros de murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En conséquence, les garanties de maintenance des biens immobiliers sont souvent très largement développées dans la convention d’usufruit…. Les garanties de bonne fin et de bonne exécution de l’usufruit L’une des obligations fondamentales liées à la qualité d’usufruitier est constituée par la garantie que l’usufruitier devra fournir au nupropriétaire de la bonne exécution et de la bonne fin de l’usufruit locatif social. Bien souvent, cette garantie s’exprime par l’intermédiaire d’obligations en matière de maintenance des biens immobiliers. Cette maintenance peut s’exprimer à deux niveaux : – des engagements pris par l’usufruitier sur la maintenance courante des biens immobiliers tout au long de la durée de vie de l’usufruit (maintenance préventive) – des engagements pris par l’usufruitier sur l’état des constructions lors de l’extinction de l’usufruit. Ces engagements sont constitutifs de l’équilibre que doit trouver la convention d’usufruit entre les exigences du nu-propriétaire et les contraintes d’équilibre financier de l’usufruitier. On devrait d’ailleurs y trouver une relation inversement proportionnelle entre les exigences de maintenance du nu-propriétaire et le coût d’acquisition de l’usufruit. S’agissant des travaux d’entretien courant, de réparation courante, de maintenance et de grosses réparations des constructions pendant la période d’usufruit temporaire, l’usufruitier devra conserver en bon état d’entretien et d’habitabilité les constructions édifiées ainsi que les parties communes et privatives. Il sera normalement amené à effectuer l’entretien et les réparations ainsi que le remplacement de tous les éléments de construction et de son aménagement, tant des parties communes que privatives, au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire. Celles-ci font partie sans discussion des charges que l’on qualifie d’usufructuaires, une fois que les dépenses de grosses réparations ont été affectées selon leur nature à la charge des parties. L’usufruitier-bailleur social pourra avoir recours à des contrats d’entretien et de maintenance préventive portant sur les lots techniques de la construction, dont une liste est présentée ci-après en Annexe comme exemple, qui constituent néanmoins des actes courants de gestion pour un organisme d’HLM. Les nus-propriétaires pourraient être informés régulièrement annuellement – des interventions réalisées par l’usufruitier en matière de gros entretien et de grosses réparations. Par ailleurs, les nus-propriétaires pourraient souhaiter avoir un droit de visite – ou se faire représenter par un mandataire, homme de l’art : architecte, bureau d’études. – afin de visiter les constructions ainsi que l’état d’entretien général des parties communes et privatives. Si une telle condition, totalement négociable, est inscrite dans la convention d’usufruit, l’usufruitier devra intégrer dans les contrats de location qu’il sera amené à consentir, les clauses permettant l’accès aux parties privatives aux personnes chargées du droit de visite. Enfin, l’usufruitier peut être amené, par convention, à remettre en bon état d’habitabilité, en fin de période d’usufruit, l’ensemble des constructions, parties communes et privatives, en réalisant un certain de nombre de travaux prévus conventionnellement et dont un exemple est présenté en Annexe ci-après. Ces travaux seraient à réaliser en fin d’usufruit, quelques mois avant la date d’expiration de l’usufruit. Si une telle condition est inscrite dans la convention, l’usufruitier devra en faire une évaluation chiffrée – avant signature de la convention d’usufruit – afin de tenir compte de ces dépenses lors de l’estimation de la rentabilité financière de l’acquisition de l’usufruit et d’en répercuter les conséquences sur le coût d’acquisition de l’usufruit. L’ampleur des travaux de remise en état devrait avoir normalement un effet baissier sur le coût d’acquisition de l’usufruit…. Le coût de l’usufruit locatif social Céder temporairement l’usufruit locatif à un bailleur social, c’est pour un propriétaire d’un bien immobilier percevoir immédiatement un capital en contrepartie de revenus nets futurs. Il n’est pas envisagé ici le cas où le prix de cession de l’usufruit d’un immeuble ancien appartenant à un propriétaire privé puisse être échelonné sur la durée de la convention d’usufruit – sous forme de rente en quelque sorte – par décision contractuelle, avec indexation par exemple de l’indice de référence des loyers (IRL) afin de constituer un revenu régulier pour le propriétaire privé. En effet, les bailleurs sociaux, personnes morales, financés en prêts à long terme (PLS) privilégient le C’est pour cette raison que le démembrement temporaire se fera le plus souvent sous la forme à titre onéreux d’une vente de l’usufruit des logements. Le bailleur social devra donc veiller à ce que le coût d’acquisition de l’usufruit reste, peu ou prou, équivalent aux flux anticipés de revenus nets de charges, de taxes et de remboursement d’emprunts, alors que dans le même temps le nu-propriétaire élimine tous risques locatifs. En conséquence, lors du démembrement d’un bien immobilier, l’usufruit doit être évalué sur des bases économiques qui tendent à assurer un équilibre entre l’acquéreur de l’usufruit et le vendeur de l’usufruit (cas d’un démembrement dans l’ancien) ou l’acquéreur de la nue-propriété (cas d’une opération neuve). Si l’on part du principe que la valeur de la pleine propriété (PP) d’un bien immobilier correspond à la somme de la valeur de la nue-propriété (NP) et de la valeur de l’usufruit (US) – hors coûts fiscaux et de mutation -, alors on peut écrire que : PP = NP + US On en déduit que : NP = PP – US Si PP est connu (valeur de marché, prix de vente à un investisseur…) alors il ne suffit plus que d’évaluer US pour en déduire NP. Il reste donc à évaluer économiquement l’usufruit, qui diffère sensiblement de son évaluation fiscale.  ÉVALUATION ECONOMIQUE DE L’USUFRUIT L’évaluation économique de l’usufruit consiste le plus souvent à calculer la valeur actuelle – ou valeur présente – des flux de revenus nets anticipés pendant la durée de l’usufruit. Cette méthode consiste à déterminer aujourd’hui la valeur de l’usufruit (US) équivalente aux flux de revenus nets futurs pendant la durée de l’usufruit. paiement du prix de l’usufruit en un seul versement, à la signature de la convention d’usufruit. Cette évaluation nécessite donc de prendre en compte simultanément : – les flux de revenus nets anticipés, relativement « administrés » pour ce qui concerne l’usufruit locatif social – la durée de l’usufruit fixée réglementairement dans la convention d’usufruit et comprise entre et ans – le taux d’actualisation.  Les flux de revenus nets anticipés La phase d'exploitation de l'usufruit locatif social génère des flux anticipés de revenus qu'il convient de définir plus précisément que par la méthode comptable des soldes de gestion. Les marges définies cidessous sont dictées par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais dans l'esprit de la comptabilité. Schéma. : Flux anticipés de revenus générés par un projet d’investissement immobilier locatif Revenu brut réel – dépenses d'exploitation (frais de gestion, maintenance, taxes, impayés) Revenu net Remboursement du capital des emprunts et paiement des intérêts Paiement de l'impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un flux anticipé d'encaissements au cours de la phase d'exploitation de l'usufruit locatif social correspondant à la durée de l’usufruit. En matière de logement locatif social, les loyers des logements sont « encadrés » par la réglementation ainsi que leur évolution dans le temps. Par contre, les loyers annexes (garages…) sont souvent proches des loyers de marché. Ce revenu brut réel sert le plus souvent de base aux différents indicateurs de rendement car il donne une bonne image économique de la situation locative de l’actif immobilier en terme de flux monétaires réels, indépendamment de ses modalités de gestion exprimées au travers des dépenses d’exploitation. Dépenses d’Exploitation : il s’agit des dépenses anticipées non récupérables supportées par l’usufruitier-bailleur (entretien courant, taxe foncière sur la propriété bâtie, assurances, frais divers de gestion, charges récupérables non récupérées pour inoccupation, impayés – non pas au sens de provision, mais de manque à gagner définitif prévisionnel de facturation -…). Les dépenses de gros entretien qui conservent l’immeuble locatif dans son état initial sont considérées comme des dépenses d’exploitation. Par contre les dépenses d’investissement qui augmentent la valeur de l’immeuble (reconstitution de composants et travaux d’amélioration) ne sont pas prises en compte. Ces dépenses d'exploitation constituent des flux anticipés de décaissements au cours de la phase d'exploitation de l'usufruit. Puisqu'il s'agit de flux monétaires, il n'est pas tenu compte ni de provisions (pour impayés ou pour gros entretien notamment), ni d'amortissement, ni de subventions d’investissement virées au compte de résultat. Les charges financières (intérêts des emprunts) ne sont pas non plus prises en compte à ce stade de l’analyse. Ces dépenses d’exploitation sont souvent estimées à partir des comptabilités analytiques des organismes d’HLM, sinon à partir des centrales de bilans professionnelles (Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat, Fédération des Offices Publics de l’Habitat…). Le Revenu Net correspond au revenu brut réel minoré des dépenses d'exploitation définies ci-dessus. Il s'agit donc de nouveau d'un flux monétaire anticipé de revenus. Le revenu net mesure la capacité d’un immeuble locatif à générer des flux monétaires, donc des liquidités, quelles que soient les conditions de financement de l'acquisition de l’usufruit ou du statut fiscal du bailleur, mais compte tenu des conditions de location et de gestion de l'immeuble. Le revenu net est le socle de l’évaluation économique le plus neutre possible d’un immeuble locatif, fut-il acquis en usufruit. À quoi sert le revenu net dans le cadre de l’usufruit locatif social ? Il sert à payer successivement : – les échéances des emprunts mobilisés pour financer l’acquisition de l’usufruit – l’impôt sur les sociétés en présence de résultats bénéficiaires – puis, en cas de flux monétaires résiduels, à dégager du cashflow, nécessaire soit à la reconstitution des éventuels fonds propres investis, soit à constitution de réserves utiles à la couverture de risques futurs. Paiement des échéances d’emprunts : le revenu net est d'abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d'échéances d'emprunts. Il s’agit du décaissement des échéances prévisionnelles (capital remboursé et charges financières) de l'ensemble des emprunts finançant l’acquisition de l’usufruit locatif social. Le revenu net doit donc être suffisant pour faire face à la charge de la dette financière. Il existe d’ailleurs une équivalence actuarielle entre montant du capital emprunté et flux de revenus nets. En effet, hors impôt sur les sociétés et hors fonds propres, la somme des flux de revenus nets actualisés au taux de x% est équivalente au capital d’un emprunt à taux fixe de x% induisant des échéances de remboursement sur la même durée que celle des revenus nets pris en compte. Autrement dit, les flux de revenus nets et les flux d’échéances de l’emprunt sont actuariellement équivalents au taux de x%. Soit RN , RN ….RNi….RNn n flux de revenus nets anticipés. Soit A , A ,….Ai….An n flux d’annuités d’un emprunt E au taux fixe de x%. Si l’investissement est réalisé exclusivement à partir de ressources externes (emprunts, subventions), on démontre que : n RN i  (  x) i  n i = Ai  (  x) i  i =E Impôt sur les sociétés : à ce jour, les organismes HLM et les SEM de logement social exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux sont exonérés de l'impôt sur les sociétés pour ce qui concerne les opérations relevant du service d’intérêt général. Néanmoins, cette étape indique que le revenu net peut non seulement être partagé avec les prêteurs de capitaux, mais aussi avec l'État. L’activité locative sociale, fut-elle issue d’un usufruit, relevant du service d’intérêt général est exonérée de l’impôt sur les bénéfices. Cash-flow ou autofinancement net HLM : il est obtenu après décaissements des échéances prévisionnelles d’emprunts et après paiement de l'impôt sur les sociétés. Il constitue une encaisse nette anticipée, un flux de liquidités, qui reste à la disposition de l’usufruitier. Pour l’usufruitier-bailleur social, le passage du revenu net au cash-flow revient ainsi à partager les liquidités entre l’usufruitier et les prêteurs de capitaux, puisque les organismes d’HLM et les SEM de logement social sont exonérés d’impôts sur les bénéfices pour ces opérations. Les prêteurs de capitaux reçoivent les liquidités affectées à leur dette (annuités d’emprunts). L’usufruitier conserve résiduellement les liquidités qui rémunèrent sa mise de fonds initiale (fonds propres) ou couvre ses risques futurs.  Méthode de calcul de la valeur économique de l’usufruit Soit RN , RN ….RNi….RNn les flux de revenus nets anticipés durant l’usufruit locatif social, avec ≤ n ≤. Si l’on considère que l’évaluation de la valeur économique de l’usufruit US consiste à calculer la valeur actuelle des flux de revenus nets anticipés RNi pendant la période de l’usufruit, alors US s’écrit algébriquement de la manière suivante : RN RN n RN US = + + …. + (  a) (  a) (  a) n Les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini à l’article L – du CCH sont celles relatives au secteur locatif et au secteur de l’accession à la propriété ainsi que les services accessoires à ces opérations. avec « a » le taux d’actualisation, exprimé en % et fixe sur la durée de l’usufruit. Soit encore : n US = RN i  (  a) i  i avec ≤ n ≤. Cette formule précise la méthode présentée au paragraphe «… Évaluation économique de l’usufruit » avec un revenu net variable annuellement et non linéaire et un taux de rendement du bien correspondant ici au taux d’actualisation.  La détermination du taux d’actualisation De façon générale, le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale, si les flux ne sont pas connus avec certitude et que les aléas ne peuvent pas être négligés, ce taux d’actualisation s’analyse comme un taux d’intérêt majoré d’une prime de risque. Si l’acquisition de l’usufruit locatif social est financée en totalité par des ressources extérieures (emprunts et subventions d’investissement), alors on utilisera comme taux d’actualisation le coût des emprunts contractés et subventions reçues, net d’impôt. Les subventions d’investissement viennent en quelque sorte « bonifier » le coût des emprunts. Si des fonds propres sont en plus mobilisés pour financer l’usufruit locatif (ressources internes), alors le taux d’actualisation devra en tenir compte car les fonds propres ont un coût spécifique que l’on nomme « coût d’opportunité » du projet. Ces fonds propres ne sont en effet pas gratuits (coût d’opportunité, arbitrage avec placements Les fonds propres ont un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un projet semblable et présentant le même niveau de risque. de trésorerie…) et étant plus risqués , ils devraient être mieux rémunérés que la dette financière (le risque pris par l’investisseur est supérieur à celui pris par le banquier). Le taux d’actualisation à utiliser est alors le « coût moyen pondéré du capital » qui tient compte à la fois du coût des ressources externes (dette financière et des subventions) et du coût d’opportunité des fonds propres compte tenu de leur poids respectif dans le financement de l’investissement. La prime de risque peut être liée, sans que cette liste soit limitative : – au risque de variabilité des taux d’intérêt si la dette financière est assise sur des taux variables – au risque qui entache le coût d’opportunité des fonds propres qui augmente avec l’endettement extérieur – aux rigidités propres au logement social – aux incertitudes liées à l’entretien des parties privatives par les locataires – aux incertitudes en matière de vacance, d’impayés, d’entretien, d’occupation… Partant de ces éléments théoriques, l’évaluation de la valeur économique d’un usufruit locatif social peut être illustrée à partir d’un exemple pratique. La rémunération de l’investisseur (récupération des fonds propres investis à un taux de rendement et sur une durée jugés acceptables) est plus risquée que celle du banquier pour deux raisons essentielles : – les fonds propres dégagés par l’exploitation courante de l’immeuble (autofinancement net ou cash-flow) constituent des flux résiduels après paiement des échéances d’emprunts et de l’impôt sur les bénéfices – les fonds propres dégagés par l’exploitation courante de l’immeuble sont non seulement résiduels mais aussi aléatoires :  causes endogènes à l’opération immobilière (vacants, impayés, évolution de la localisation, adaptation du produit à la demande, réinvestissements, maintenance…)  causes exogènes à l’opération immobilière (blocage des loyers, variabilité des exogènes taux d’intérêt, politique de l’habitat [récupération des charges locatives, évolution des loyers…], fiscalité [TVA, TFPB, IS…] …).  Exemple de calcul de la valeur économique de l’usufruit Imaginons un démembrement temporaire de propriété d’un immeuble de logements localisé en « zone ». Le loyer mensuel maximum de la convention signée avec l’État de cet usufruit locatif social financé à l’aide d’un Prêt Locatif Social est de. € le m² de surface utile (SU) applicable à partir du er juillet. Le loyer pratiqué sera de. € / m² SU / mois (le coefficient de structure est égal à , ce qui signifie que la surface utile moyenne des logements de cet immeuble est proche de m²). Les coûts annuels de fonctionnement sont évalués à € par logement, les coûts de maintenance (entretien courant et gros entretien) à € par logement. Par souci de simplification, on considère que le coût total des dépenses d’exploitation s’élève ainsi à. € / m² SU / mois (sur la base d’un logement d’une surface moyenne de m² de surface utile), soit près de % du loyer pratiqué. L’opération est exonérée de taxe foncière sur la propriété (TFPB) sur toute la durée de l’usufruit. L’opération est aussi exonérée d’impôt sur les bénéfices. Le revenu net peut donc être estimé à. € / m² SU / mois (. € -. € =. €). Ce revenu net devrait évoluer annuellement au rythme de % sur toute la durée de l’usufruit. Ceci revient à considérer que les dépenses d’exploitation évoluent au même rythme que celui des loyers ! L’acquisition d’un tel usufruit est réalisée au moyen d’un emprunt principal au taux variable d’intérêt de. % (quotité de % de la valeur de l’usufruit) et d’un emprunt complémentaire au taux fixe de. % (quotité de % de la valeur de l’usufruit). Ces emprunts sont mobilisés sur la même durée que celle de l’usufruit. L’usufruitier ne bénéficie d’aucune subvention d’investissement ni n’investit de fonds propres dans cette opération. La zone , définie par l’arrêté du mars , modifié en dernier lieu par l’arrêté du avril , définit principalement la zone géographique dite « zone » comme l’agglomération de Paris – hors Paris et ses communes limitrophes -, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles de la région d’Île de France. Voir la circulaire UHC/DH du juillet relative à la fixation du loyer maximal des conventions (article L – du CCH). Le taux d’actualisation retenu peut être très proche du coût réel de la dette financière, soit. % (. %  % +. %  % =. % puisque la durée de remboursement de ces emprunts est identique). Pour tenir compte des risques inhérents à la variabilité des taux d’intérêt (le taux de l’emprunt principal est cristallisé à. % sur toute la durée de l’usufruit) et des risques de gestion, il est tenu compte d’une prime de risque minimum de. %, conduisant ainsi à un taux d’actualisation arrondi de %. Compte tenu de l’ensemble de ces hypothèses (zone , loyer pratiqué au maximum de la convention, surface moyenne de m²/logement, pas de fonds propres…), la valeur économique de l’usufruit, exprimée en € / m² SU est la suivante, en fonction de la durée de l’usufruit (de à ans) : Tableau. : Évolution de la valeur économique de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la durée pour un taux d’actualisation de % durée de l'usufruit en années valeur de l'usufruit en € Autrement dit, la valeur économique d’un usufruit locatif social de ans par exemple, dans les conditions économiques rappelées cidessus, est de € par m² se surface utile : = (…. + + + ————- + ) …. Pour être directement exploitable par un promoteur ou un propriétaire, ces valeurs devront être exprimées en surface habitable. La surface utile étant égale à la surface habitable majorée de % de la surface des annexes. Enfin, le coût final de l’usufruit inscrit à l’actif du bilan de l’usufruitier-bailleur devra bien évidemment être majoré des frais et droits de mutation.  Interprétation économique et financière ces données Le tableau exprime le prix maximum d’acquisition, hors frais, par m² de surface utile, d’un usufruit locatif social implanté en « zone » dans les conditions de location, de gestion et de financement exprimées par hypothèse ci-dessus. Sans fonds propres investis et exonéré d’impôt sur les sociétés, ce tableau exprime aussi le montant maximum d’emprunt (au taux d’intérêt de. % pour une durée de remboursement identique à celle de l’usufruit) que peut contracter l’usufruitier et auquel, d’un point de vue actuariel, les revenus nets peuvent faire face aux paiements des échéances. Puisque le taux d’actualisation retenu est de % et que le taux d’emprunt est cristallisé sur la durée de l’usufruit à. %, l’exploitation courante des logements en usufruit devrait dégager un cash-flow suffisant pour faire face aux risques inhérents à la gestion locative d’un tel produit et à l’évolution du marché des taux d’intérêt. Enfin, la valeur économique de l’usufruit est fonction de la durée de l’usufruit : plus la durée de l’usufruit est élevée et plus sa valeur est importante comme en témoigne le graphique suivant : Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la durée pour un taux d’actualisation de % durée de l'usufruit La valeur de l’usufruit est non seulement fonction de la durée de l’usufruit, mais elle est aussi fonction du taux d’actualisation retenu. Cette valeur est inversement fonction du taux d’actualisation : plus le taux d’actualisation est élevé et plus la valeur économique de l’usufruit est faible comme en témoigne le tableau suivant établi à partir de l’exemple ci-dessus : Tableau. : Évolution de la valeur économique de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la durée et du taux d’actualisation durée de l'usufruit taux d'actualisation en % On constate clairement, à partir du graphique suivant, que pour un usufruit d’une durée de ans, la valeur de l’usufruit décroît inversement au taux d’actualisation : Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction du taux d’actualisation pour une durée d’usufruit de ans € / m² SU taux d'actualisation en % Enfin, pour compléter cette analyse empirique, il est aussi patent que la valeur économique de l’usufruit va aussi dépendre de deux éléments qui vont affecter l’extinction de l’usufruit : – le premier concerne le risque de vacance structurelle qui peut survenir en fin d’usufruit suite à des difficultés de relocation compte tenu de la proximité de fin du contrat de location – le second concerne la prise en compte d’un éventuel surcoût de remise en état des logements, contractualisé dans la convention d’usufruit. Dans l’exemple qui nous occupe, on considère par exemple que : – % des logements sont vacants l’avant dernière année de fin d’usufruit et % la dernière année – € / m² SU (soit € par logement) devront être engagés en fin d’usufruit pour une remise en état exceptionnelle des logements. Dans ces conditions, pour un usufruit d’une durée de ans, la valeur économique exprimée en € / m² SU est sensiblement affectée par la prise en compte de ces deux événements : Tableau. : Évolution de la valeur économique de l’usufruit (en €/m² SU) d’une durée de ans en fonction du taux d’actualisation et de l’existence de vacants et de travaux en fin d’usufruit taux d'actualisation en % Sans travaux Avec travaux  Évaluation proportionnelle de l’usufruit Partant d’une évaluation actuarielle de l’usufruit telle qu’elle est définie ci-dessus, la valeur économique de l’usufruit est souvent réduite à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété. On entend régulièrement parler d’un usufruit égal à , ou % de la valeur en pleine propriété du bien ou de son prix de vente à des investisseurs, le pourcentage étant bien entendu fonction de la durée de l’usufruit. L’application mécanique de cette méthode crée un lien fonctionnel entre la valeur de l’immeuble en pleine propriété et celle de l’usufruit : US = x%  PP Il ressort de cette formule que plus le prix de la pleine propriété est élevé, plus le coût de l’usufruit est mécaniquement croissant dans les mêmes proportions. Cette méthode simplifiée de valorisation de la valeur de l’usufruit est favorable au nu-propriétaire plus qu’à l’usufruitier. En effet, la valeur de l’usufruit locatif social est étroitement dépendante des flux de revenus nets établis à partir de loyers réglementés (inélastiques et indépendants du marché de l’immobilier et donc de la valeur de la pleine propriété) et de financements encadrés (Prêt Locatif Social et prêt du « % Logement ») eux aussi le plus souvent indépendants du marché des taux d’intérêt. En conséquence, pour s’en tenir à cette méthode d’évaluation proportionnelle, on pourrait plutôt imaginer, en prenant comme base un usufruit « standard » de ans, une relation inverse du coût de l’usufruit aux tensions du marché : plus le marché est tendu, plus la proportion est faible avec une surcote annoncée par année d’usufruit supplémentaire. L’équilibre de traitement recherché entre l’usufruitier et le nupropriétaire se négocie probablement entre ces deux méthodes d’évaluation.  Évolution dans le temps de la valeur économique de l’usufruit Il faut aussi souligner que la valeur économique de l’usufruit est décroissante dans le temps puisqu’à l’issue de la durée de l’usufruit, celui-ci est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l'usufruit € / m² SU valeur finale de l'usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique de l’usufruit L’exemple pratique développé ci-dessus suppose une implantation géographique de l’immeuble de logements en « zone ». Il existe trois autres zones d’implantation géographique des immeubles de logements (zone bis, zone et zone ) auxquels sont attachés des plafonds réglementaires : Zone bis : Paris et ses communes limitrophes. Zone : agglomération de Paris (petite couronne), les zones d’urbanisation et les villes nouvelles de la région Île de France. Zone : le reste de la région Île de France, les agglomérations et les communes urbaines de plus de habitants au dernier recensement connu, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors Île de France, les îles non reliées au Tableau. : Loyers plafonds PLS en €/m² SU/mois Période d'application Zone bis Zone Zone Zone du / / au / / , € , € , € , € La valeur économique est donc très largement impactée par la localisation géographique de l’immeuble de logements par le biais des niveaux de loyer admissibles réglementairement. Si l’on considère que le niveau des dépenses d’exploitation reste stable quelle que soit l’implantation géographique de l’immeuble (ce qui est discutable lorsque l’on passe des zones et bis aux zones et ), alors la valeur économique de l’usufruit évolue de la manière suivante pour un taux d’actualisation de % : Tableau. : Évolution de la valeur économique de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la durée et de la zone géographique pour un taux d’actualisation de % durée de l'usufruit zones géographiques Zone bis Zone Zone Zone Bien évidemment, plus le loyer appliqué est faible et plus la valeur économique est basse. continent par voie routière, les cantons du département de l’Oise ( Creil, Nogent sur Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly en Thelle, Pont Sainte Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudoin), le Genevois français et les Départements et Territoires d’Outre-mer. Zone : le reste du territoire national à l’exclusion des DOM. Voir le paragraphe «… Plafonds de loyer PLS » de cet ouvrage et la circulaire UHC/DH du juillet relative à la fixation du loyer maximal des conventions (article L – du CCH). Ce qui remarquable, c’est le décrochage de valorisation de l’usufruit entre la zone et la zone comme en témoigne le graphique suivant : Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la zone géographique d’implantation de l’immeuble pour un taux d’actualisation de % Zone bis Zone € / m² SU Zone Zone durée de l'usufruit Ceci tient au fait que le loyer plafond diminue de plus de €/m² SU/mois entre la zone et la zone alors qu’il ne diminue qu’un peu plus de. €/m² SU/mois entre les zones bis et et entre les zones et. À l’évidence, les zones géographiques et sont des zones où la valeur économique de l’usufruit est sensiblement plus faible et où il sera plus difficile de mettre en œuvre ce type de démembrement temporaire – sauf localisation exceptionnelle -, même si la valeur de la pleine propriété est elle aussi plus faible qu’en zone et bis.  ÉVALUATION FISCALE DE L’USUFRUIT Depuis le er janvier , l’article -II du Code Général des Impôts, issu de l’article de la loi n° – du décembre , estime la valeur fiscale de l’usufruit à durée fixe à % de la valeur de la pleine propriété par période de ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier, cette dernière condition n’affectant pas les personnes morales. Ainsi l’usufruit constitué pour une période inférieure ou égale à ans est fiscalement évalué à % de la propriété entière. La valeur fiscale minimale d’un usufruit locatif social constitué au profit d’une personne morale – organisme d’HLM ou SEM – est donc fixée à % de la valeur de la pleine propriété puisque la durée de l’usufruit ne peut être inférieure à ans ( %  périodes de ans). Un usufruit de ans a donc la même base taxable qu’un usufruit de ans, soit % de la valeur de la pleine propriété. Il y a donc cristallisation de la valeur fiscale de l’usufruit entre et ans, ce qui n’a bien évidemment aucun rapport avec la valeur économique ! Curieusement, la valeur fiscale d’un usufruit de ans est fixée à % de la pleine propriété, soit une augmentation de % de la valeur fiscale en an ! Ici encore, aucun rapport avec la valeur économique de ce même bien immobilier. La valeur fiscale maximale d’un usufruit constitué au profit d’une personne morale est donc fixée à % de la valeur de la pleine propriété puisque la durée de l’usufruit ne peut être supérieure à ans ( %  périodes de ans). Graphique. : Évolution de la valeur fiscale de l’usufruit en % de la pleine propriété % de la PP durée de l'usufruit Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière. Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour déterminer la valeur vénale d’un usufruit… VEFA et usufruit… VEFA et organismes d’HLM La vente en l’état futur d’achèvement est, avec la vente à terme moins utilisée, une des deux formes prévues par les articles – à – du Code Civil pour la vente d’un immeuble à construire. L’article – du Code Civil rappelle que « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Or la loi n’a cessé de limiter la pratique de la VEFA pour les organismes d’HLM. La Loi n° – du Juillet relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée dite « Loi MOP » excluait en effet pour les organismes d’HLM, comme pour les collectivités locales, la possibilité d’utiliser la vente en l’état futur d’achèvement pour la réalisation de logements locatifs sociaux. Mais l’article de la loi n° – du juillet d’Orientation pour la L’usufruit qui porte sur un immeuble est un droit réel immobilier dont la constitution (à titre onéreux ou gratuit) est donc soumise à la publicité foncière. Le défaut de publication de la convention d’usufruit la rend donc inopposable aux tiers. Voir le paragraphe… « Usufruit locatif social et estimation des Domaines » ci-après.

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