VEFA et usufruit

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VEFA et usufruit
VEFA et organismes d’HLM
VEFA et usufruit locatif social
Usufruit locatif social et estimation des Domaines
Usufruit locatif social et pérennité du logement social
Comptabilisation de l’usufruit locatif social
Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social
Usufruit locatif social et garantie des locataires
Régime des contrats de location
Plafonds de ressources PLS
Plafonds de loyers PLS

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière . Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour déterminer la valeur vénale d’un usufruit . . . VEFA et usufruit . . . VEFA et organismes d’HLM La vente en l’état futur d’achèvement est, avec la vente à terme moins utilisée, une des deux formes prévues par les articles – à – du Code Civil pour la vente d’un immeuble à construire. L’article – du Code Civil rappelle que « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Or la loi n’a cessé de limiter la pratique de la VEFA pour les organismes d’HLM. La Loi n° – du Juillet relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée dite « Loi MOP » excluait en effet pour les organismes d’HLM, comme pour les collectivités locales, la possibilité d’utiliser la vente en l’état futur d’achèvement pour la réalisation de logements locatifs sociaux. Mais l’article de la loi n° – du juillet d’Orientation pour la L’usufruit qui porte sur un immeuble est un droit réel immobilier dont la constitution (à titre onéreux ou gratuit) est donc soumise à la publicité foncière. Le défaut de publication de la convention d’usufruit la rend donc inopposable aux tiers. Voir le paragraphe . . . « Usufruit locatif social et estimation des Domaines » ciaprès. Ville dite « Loi LOV » leur assure la possibilité, contrairement aux collectivités locales, de conclure un contrat de VEFA prévu par les articles – à – du Code Civil. Par la suite, l’article du décret n° – du février a ouvert explicitement la possibilité de financer avec les aides de l’État en PLUS ou PLAI, l’acquisition en VEFA de logements locatifs neufs par les organismes d’HLM. Puis la circulaire n° – du juin a restreint les conditions d’application de ce décret et a mis en exergue les conditions restrictives d’utilisation de la VEFA concernant : – le non contournement des règles des marchés publics tant du point de vue des collectivités locales que des organismes d’HLM – l’aspect accessoire des acquisitions en VEFA, pour la constitution du patrimoine de l’organisme d’HLM, par rapport à son activité classique de constructeur – le principe que, dans un ensemble immobilier livré par un promoteur, une majorité de logements ne doit ni devenir la propriété des organismes d’HLM, ni être gérée par eux. La mixité sociale – par une meilleure répartition des logements sociaux sur le territoire – est posée comme l’objectif essentiel des montages en VEFA. Les dispositions de la circulaire n° – du mars se sont substituées à celle de juin : elles confirment les mêmes principes, sans reprendre toutefois explicitement l’idée que la production en VEFA doit rester accessoire dans la production de l’organisme d’HLM, mais en réaffirmant la maîtrise d’ouvrage directe comme mode d’intervention de droit commun des organismes d’HLM. Elle précise toutefois certaines exigences concernant la qualité des immeubles acquis et leur prix d’acquisition : – l’acquisition en VEFA doit être justifiée par une recherche de mixité sociale – le nombre de logements ainsi acquis doit rester minoritaire si l’opération est montée par un promoteur privé – les logements acquis en VEFA devront respecter les normes techniques en vigueur – le prix d’acquisition doit rester compatible avec celui du marché ; l’organisme d’HLM devra donc avoir consulté au préalable le service des Domaines. Enfin, la circulaire de programmation n° – du er mars mentionne même qu’à titre exceptionnel, la procédure de VEFA pourra également être utilisée pour des opérations dont la part de logement social est par nature majoritaire, à savoir les logements pour étudiants et les structures d’accueil pour les personnes âgées ou handicapées. Les possibilités juridiques de recours aux acquisitions en VEFA par les organismes d’HLM se sont donc assouplies progressivement avec en arrière plan la volonté d’établir un partenariat équilibré avec les opérateurs privés : la production de logements sociaux est souhaitable pour augmenter le volume de production à hauteur des besoins, sachant qu’il importe avant tout aux organismes d’HLM de développer leurs propres capacités de production directe pour assurer une meilleure maîtrise du produit, des coûts, des délais et de « l’après vente ». L’article du projet de loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion a d’ailleurs pour objet de faciliter encore plus le recours à la VEFA par les bailleurs sociaux en respectant les règles de publicité et de concurrence qui s’imposent à la commande publique. C’est pourquoi cet article prévoit que : – les organismes d’HLM pourraient recourir à la VEFA sans mise en concurrence pour l’acquisition de programme de logements dont la surface représente moins de la moitié de la surface totale d’un programme, de structures dédiées à des publics particuliers (logements foyers et résidences hôtelières à vocations sociales) ou de bâtiments construits par d’autres organismes d’HLM ou par des SEM de logement social, organismes et sociétés pour lesquels la passation des travaux est, en amont soumise aux règles de publicité et de concurrence applicables à la commande publique – l’acquisition en VEFA de plus la moitié d’un ou de plusieurs programmes de logements fasse l’objet d’une mise en concurrence des opérateurs privés susceptibles d’y répondre – les appels d’offres préalables respectent une procédure choisie parmi celles qui sont prévues par le code des marchés publics ou par l’ordonnance du juin , le choix de la procédure la plus appropriée relevant ainsi de la responsabilité de l’organisme HLM en fonction de ses besoins. Néanmoins, sur des marchés tendus où l’offre nouvelle de logements sociaux s’est effectuée dans un contexte de pression foncière, les organismes d’HLM ont dû développer toute une gamme de modes d’intervention marqués par plus d’innovation dans l’ingénierie des montages d’opération et plus d’ouverture au contexte économique local et à ses différents acteurs. C’est ainsi qu’ils ont multiplié le recours à la VEFA et expérimenté le démembrement de propriété en usufruit locatif – y compris en associant les deux formules -, voire en développement le logement temporaire dans l’ancien. Au regard de ces diverses contraintes juridiques qui encadrent l’acquisition de logements locatifs en VEFA par les bailleurs sociaux, deux questions se posent alors en ce qui concerne l’acquisition, par ces mêmes bailleurs sociaux, d’un usufruit locatif social : – peut-il être acquis librement en VEFA ? – doit-il faire l’objet au préalable d’une estimation des Domaines ? . . . VEFA et usufruit locatif social Si les réglementations successives soulignent que les organismes d’HLM ne peuvent acquérir directement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qu’un nombre minoritaire de logements dans une même opération financés en PLUS, PLA-I ou PLS, cette condition ne saurait s’appliquer à l’usufruit locatif social. En effet, les organismes HLM ont la possibilité de signer une convention d’usufruit dans le cadre de logements ou d’immeubles réalisés en VEFA puisque dans ce cas, ils n’acquièrent pas la pleine propriété d’un logement, mais un simple usufruit temporaire. Ces dispositions sont rappelées au paragraphe de la circulaire n° – du avril concernant la mise en œuvre de l’usufruit locatif social pour les organismes d’HLM . La possibilité, pour un bailleur social, d’acquérir en VEFA et en usufruit temporaire un immeuble de logements n’exclut nullement la vigilance que doit avoir l’usufruitier-bailleur social au regard de l’opération immobilière, du promoteur et de l’investisseur final. C’est ainsi qu’une liste des points de vigilance, sans vocation s’exhaustivité, peut être dressée pour l’exemple : – être associé en amont du projet avec le promoteur, en liaison avec la collectivité locale Voir l’annexe du présent ouvrage. – pouvoir expliciter aux concepteurs les principes de gestion future : par exemples, minimiser les parties communes en copropriété, encourager la collecte sélectives des ordures ménagères, analyser le fonctionnement des halls et des entrées, optimiser la sécurité des biens, optimiser les économies de charge et d’entretien, optimiser le coefficient de structure utilisé pour calculer les loyers… – communiquer au promoteur, en amont, le cahier des charges habituellement imposé par l’organisme d’HLM en maîtrise d’ouvrage directe – faire établir le plus précisément possible la « notice descriptive sommaire » : o éléments de finition et de construction spécifiques aux logements locatifs sociaux prévus dans le programme immobilier (chauffage, carrelage…) o normes de référence (Label Qualitel, HQE, normes « handicap »…) o exigences spécifiques applicables localement (par exemple celles des collectivités en matière de développement durable) o qualités essentielles des logements (orientation, rangements, annexes, garages, principes de stationnement…) o implications constructives des principes de gestion évoqués plus haut o mettre en place avec le promoteur/maître d’ouvrage des rencontres fréquentes mais sans s’immiscer dans ses prérogatives… Ces principes de vigilance n’ont d’autres objectifs que de faciliter ensuite la rédaction de la convention d’usufruit, de faciliter l’inventaire des biens immobiliers objets du démembrement, d’optimiser les coûts de gestion et de maintenance des logements… . . . Usufruit locatif social et estimation des Domaines La question est de savoir si l’acquisition d’un bien immobilier en usufruit locatif social doit faire juridiquement l’objet d’une évaluation préalable par le service des Domaines prescrite par l’article L – du CCH ? Cet article précise en effet que « l'avis de l'autorité compétente de l'État est requis par les organismes d'habitations à loyer modéré préalablement à leurs acquisitions ou cessions immobilières à l'exception de celles relatives aux opérations entreprises en vue de l'accession à la propriété ». Cette rédaction qui vise expressément les « acquisitions ou cessions immobilières » pourrait conduire l’organisme d’HLM, acquéreur d’un usufruit locatif social, à considérer que seules sont soumises à l’avis des Domaines les acquisitions et cessions en pleine propriété de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, et que les acquisitions ou cessions de droits réels immobiliers par bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation et enfin les acquisitions et cessions d’usufruit ou de nue-propriété qui ne sont pas visées par l’article L – du CCH, ne le sont pas. Néanmoins, la circulaire du février relative à l'article de la loi n° – du février concernant les opérations immobilières réalisées par les collectivités territoriales et certains de leurs établissements publics a soumis les Offices d'HLM Départementaux et les Offices Publics d'Aménagement et de Construction départementaux à la réalisation d’un bilan annuel de leurs acquisitions et cessions immobilières. Parmi les acquisitions concernées, la circulaire cite notamment les droits réels immobiliers qui comprennent entre autres, selon les termes de la circulaire, « le droit de propriété et ses démembrements, notamment l'usufruit, la nuepropriété et les servitudes, les lots de copropriété et les droits d'usage ». Cette circulaire ajoute par ailleurs que « toute opération immobilière réalisée par un organisme d'HLM devra désormais avoir fait l'objet d'un avis du service des Domaines à l'exception de celles entreprises en vue de l'accession à la propriété ». Dans les conditions d’une réglementation juridique laissant place à une certaine latitude d’interprétation, il peut être opportun et prudent de suivre les exigences de la circulaire du février émise par le Ministre de l'Équipement, du Logement, des Transports et du Tourisme et de solliciter l’avis préalables des Domaines pour toute acquisition d’usufruit locatif social. De plus, si une telle acquisition est réalisée en VEFA , il est aussi prudent et opportun de consulter au préalable le service des Domaines. Enfin, d’un point de vue économique, il est encore plus opportun d’obtenir par un tiers – le service des Domaines – une évaluation du prix d’acquisition d’un usufruit locatif dans le cadre d’un démembrement de propriété, ce qui permet de confronter ce prix à la valeur économique évaluée par l’usufruitier et au prix qu’en demande le nu-propriétaire ou le promoteur. La méthode de détermination, par le service des Domaines, de la valeur vénale d’un usufruit locatif social est classique de l’approche traditionnelle de la valeur d’un bien immobilier : – elle part de la « valeur marché » du bien immobilier en pleine propriété – elle effectue un abattement pour occupation éventuelle des logements ( %, sinon % pour des logements occupés selon la Loi de ) – elle effectue un abattement pour vente en bloc ( % généralement) – elle détermine enfin la valeur vénale de l’usufruit en appliquant un taux de % à la valeur de la pleine propriété après abattement si la durée de l’usufruit est comprise entre et ans ! . . Usufruit locatif social et pérennité du logement social La loi n° – du décembre a pérennisé, de façon illimitée dans le temps le caractère social des logements appartenant à des organismes d’HLM ou à des sociétés d’économie mixte lorsqu’ils ont été financés avec une aide de l’État ou lorsqu’ils ont ouvert droit à l’aide personnalisée au logement (APL) en application d’une convention conclue entre les organismes d’HLM ou SEM de logement social et l’État. Voir le paragraphe « . . . VEFA et organismes d’HLM » ci-dessus. Article L – du CCH. Article L – du CCH. Ceci signifie qu’en cas de transfert de propriété, y compris en cas de cession non volontaire, ces logements restent soumis à des règles d’attribution, sous condition de ressources et de fixation de loyer. Ceci signifie que les locataires de ces logements bénéficient du droit au maintien dans les lieux. En conséquence, tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements doit reproduire ces dispositions sous peine de nullité de plein droit. En vertu des dispositions de l’article de la loi n° – du juillet Urbanisme et Habitat insérant deux alinéas, les dispositions de l’article L – du CCH relatives aux organismes d’HLM, édictant les règles relatives à la pérennité du logement social rappelées cidessus, excluent expressément les logements dont l’usufruit a été détenu temporairement par un organisme HLM. . . Comptabilisation de l’usufruit locatif social Il semble que le statut comptable des immobilisations faisant l’objet d’un démembrement ne soit pas déterminé par les autorités comptables compétentes. C’est le cas notamment des biens immobiliers acquis en usufruit. Un bien acquis en usufruit ne peut être comptabilisé en immobilisations corporelles, même s’il est utilisé pour les besoins de l’exploitation. Étant donné que le code civil confère à l’usufruit un droit réel sur le bien immobilier, il semble qu’il puisse être comptabilisé en immobilisations incorporelles pour sa valeur d’entrée. Le plan comptable des SA et des Offices d’HLM n’ayant pas prévu de compte comptable spécifique en classe des immobilisations, l’usufruit pourrait être comptabilisé en compte « Autres immobilisations incorporelles », sous-compte « Immobilisations incorporelles diverses », à la suite des baux emphytéotique, à construction et à réhabilitation. Cette immobilisation incorporelle devrait donc être amortissable pour sa valeur d’entrée, sur la durée connue de l’usufruit. Les dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier sont à comptabiliser en charges, sauf si elles répondent à la définition d’un actif (reconstitution de composants, amélioration du bien). Elles suivent alors le traitement des dépenses ultérieures sur les biens loués. . Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social . . Usufruit locatif social et garantie des locataires Pendant la période de l’usufruit, le bailleur social assure en quelque sorte le portage de la gestion et de la location des logements en usufruit conformément à des dispositions d’ordre public. Or céder l’usufruit locatif social à un organisme d’HLM permet au nu-propriétaire de bénéficier de conditions particulières au moment de l’extinction de l’usufruit, dans les conditions prévues par l’article de la Loi ENL. En effet, le locataire d’un logement en usufruit locatif social bénéficie de garanties en matière de relogement, prévues par les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Le contrat de location prenant fin de plein droit au plus tard à la date d’extinction de l’usufruit, plusieurs mesures répondant au souci de protéger les locataires, doivent être prises dans l’année qui précède l’extinction de l’usufruit. Ces mesures protectrices des locataires sont les suivantes :  mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut : – soit proposer au locataire un nouveau contrat de location, conforme aux dispositions de la Loi n° – du juillet tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° – du décembre , et prenant effet au terme de l’usufruit ; le propriétaire pourra veiller à étaler la remise à niveau des loyers par rapport au secteur libre sur plusieurs années Voir annexe de l’ouvrage. – soit lui donner congé pour vendre ou occuper le bien selon les modalités prévues à l’article de la Loi n° – du juillet avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est, dans ce cas, valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption conformément à l’article de la Loi du juillet .  mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions ci-dessus.  mois avant l’extinction de l’usufruit, si le locataire n’a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire, l’usufruitier bailleur social doit proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et possibilités, à condition qu’il remplisse les conditions de ressources fixées pour l’attribution des logements sociaux (les conditions de ressources sont celles qui sont applicables aux ménages pour l’attribution de logements financés dans les conditions des articles R – à R – du CCH). Le non-respect par l’usufruitier bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire (article L – du CCH ). Si le locataire, qui n’a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire, refuse cette offre de relogement faite par l’usufruitier, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit. Voir annexe du présent ouvrage. Schéma . : Procédure d’information du locataire sur l’extinction de son contrat de location dans le cadre d’une convention d’usufruit mois minimum mois minimum mois minimum l'usufruitier rappelle au nu-propriétaire la procédure de relogement du locataire le nu-propriétaire doit : – proposer run nouveau contrat de location soumis à la loi du / / – donner congé pour vendre ou reprendre pour habiter l'usufruitier propose au locataire, qui n'a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources, un logement correspondant à ses besoins et possibilité. A défaut de conclure un contrat de location avec l'usufruitier, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. extinction de l'usufruit Ces différentes mesures contraignent le nu-propriétaire d’une part et l’usufruitier-bailleur d’autre part à satisfaire au besoin de relogement du locataire. En pratique, la question déterminante pour le locataire est de savoir si ses ressources, à l’extinction de l’usufruit, demeurent dans le cadre des plafonds de ressources du logement social. Schéma . : Choix possibles du locataire lors de l’extinction de l’usufruit Le nu-propriétaire souhaite VENDRE OCCUPER LOUER OUI le locataire peut : – préempter le logement – accepter l'offre de relogement du bailleur social – rechercher lui-même un autre logement le locataire peut : – accepter l'offre de relogement du bailleur social – rechercher lui-même un autre logement le locataire peut : – signer un nouveau contrat de location dans le cadre de la loi de – accepter l'offre de relogement du bailleur social NON le locataire peut : – préempter le logement – rechercher lui-même un autre logement le locataire peut : – rechercher lui-même un autre logement le locataire peut : – signer un nouveau contrat de location dans le cadre de la loi de le locataire respecte t'il toujours les plafonds de ressources en fin d'usufruit ? Le risque pour le bailleur social de devoir reloger dans ou ans toute ou partie des locataires a souvent constitué un argument pour les détracteurs de cet outil de développement de l’offre locative sociale. Rappelons tout d’abord que le relogement, pour de multiples causes, constitue une activité courante des bailleurs sociaux, et que le risque évoqué sera d’autant plus élevé que le bailleur social : – n’aura pas diversifié ses localisations d’usufruit (éviter d’avoir à reloger des locataires au même endroit) – n’aura pas étalé dans le temps l’extinction de ses différents usufruits (éviter d’avoir à reloger des locataires en même temps) – n’aura pas prévu des durées d’usufruit différentes à l’intérieur d’un même immeuble (éviter d’avoir à reloger des locataires en même temps) – n’aura pas maîtrisé le volume des opérations d’usufruit (éviter d’avoir à reloger de nombreux locataires en même temps). Enfin, le risque est d’autant plus faible que le bailleur social dispose par ailleurs d’un patrimoine important dans des localisations présentes ou futures faiblement éloignées de la localisation de ses opérations d’usufruit. Dans le cas contraire, le bailleur social devra recourir à des partenariats avec d’autres organismes d’HLM ou de SEM de logement social. Néanmoins ce risque existe si les marchés sur lesquels sont localisés aujourd’hui les opérations d’usufruit temporaire restent durablement tendus, empêchant ainsi toute intervention future en pleine propriété des maîtres d’ouvrages sociaux. . . Régime des contrats de location Les logements loués dans le cadre d’une convention d’usufruit peuvent faire l’objet d’un conventionnement prévu à l’article L – ( ° ou °) du CCH . La convention-type signée avec l’État est à adapter en fonction des caractéristiques de l’usufruit et notamment : – la durée de l’usufruit temporaire et le financement principal en Prêt Locatif Social (PLS) sont indiqués dès le préambule et l’article (Objet) de la convention – la durée de conventionnement, nécessairement égale à celle de l’usufruit (Article L – du CCH ), est mentionnée dès l’article (Prise d’effet et date d’expiration de la convention) – les réservations préfectorales, dont il est question à l’article (Réservations préfectorales des logements), sont généralement sans objet. Le bénéfice de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) est ouvert à compter de la date d’effet de la convention signée avec l’État (article de la convention-type) et pendant toute la durée de la convention (article de la convention). Les contrats de location doivent être conformes à la convention signée avec l’État. En principe, aux termes de l’article du Code Civil, les contrats de location devraient perdurer à l’expiration de l’usufruit, sauf en cas de renouvellement durant les deux dernières années. L’article L – du CCH écarte cependant expressément ce texte. En effet, le contrat de location conclu dans le cadre d’un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué (Article L – du CCH ). La durée du contrat de location est aussi limitée à celle de la convention d’usufruit (Article L – du CCH ). La convention-type à appliquer, mais à adapter, est celle visée au er alinéa de l’article R – du CCH et définie à l’annexe D.I du même code. Voir annexe de l’ouvrage. Voir annexe de l’ouvrage. Voir annexe de l’ouvrage. Voir annexe de l’ouvrage. Le contrat de location doit expressément indiquer de manière apparente : – le statut juridique du logement loué – le terme ultime de l’usufruit – et rappeler les garanties du locataire en matière de relogement qui garantissent les intérêts des locataires qui se trouvent alors éventuellement soumis au régime commun des contrats de location de la loi du juillet . Le contrat de location est passé par l’usufruitier seul. Le régime des contrats de location des logements acquis en usufruit locatif social est celui applicable aux logements conventionnés financés en PLS et concerne spécifiquement : – les plafonds de ressources – les plafonds de loyers. Le contrat de location de ces logements avec convention d’usufruit doit donc être adapté dans ses conditions générales. Par exemple, rappeler aux articles du bail concernant : – l’« objet », les conditions juridiques dans lesquelles est conclu le bail (articles L – à L – du CCH) – la « durée du contrat de location » que le bail est conclu pour une durée de ans et qu’il prendra fin dans les conditions précisées aux articles L – à L – du CCH. . . . Plafonds de ressources PLS Les logements libres de toute occupation doivent être loués à des familles dont les ressources annuelles n’excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l’article R – du CCH ou prévu à l’article R du CCH pour l’attribution de logements sociaux (Article -II de la convention signée avec l’État : Maintien des logements à usage locatif et conditions d’occupation des logements). Un arrêté annuel fixe donc chaque année les plafonds de ressources que ne doivent pas dépasser les locataires à l’entrée dans les lieux. Par la suite, si les locataires dépassent ces plafonds de ressources, ils seront soumis au Supplément de Loyer de Solidarité (SLS). Articles L – à – du CCH. Voir Annexe de l’ouvrage. Ces plafonds de ressources sont actualisés chaque année au er janvier jusqu’à présent en fonction de la variation du SMIC. Le projet de Loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte pour l’Exclusion, en son article , prévoit de lier la révision de ces plafonds à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) mentionné à l’article de la Loi n° – du juillet tendant à améliorer les rapports locatifs, au lieu de celle du SMIC. Les plafonds de ressources sont applicables du er janvier au décembre de l’année considérée. Les plafonds de ressources des bénéficiaires d’un logement locatif social acquis en usufruit temporaire et financés en PLS sont définis en fonction de critères : – le revenu du ménage (revenu fiscal de référence de l’année n- : pour les plafonds de ressources annuelles applicables en , les montants sont donc à comparer au revenu fiscal de référence de ) – la composition du ménage (ensemble des personnes qui occupent le logement) – la localisation géographique du logement . Les plafonds de ressources sont calculés depuis le er janvier par rapport au revenu fiscal de référence. L’arrêté du juillet , modifié par l’arrêté du / / et la circulaire UHC/FB du / / , précise dans son article que pour apprécier la situation de chaque ménage bénéficiaire de la législation sur les HLM, le montant des ressources en prendre en considération au cours d’une année donnée correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens de du ° du IV de l’article du CGI figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Antérieurement, c’était le revenu imposable qui était pris en compte pour le calcul des plafonds de ressources. Celui-ci était calculé par les services fiscaux et correspondait à la somme des différents revenus catégoriels nets (article L – du CCH). On distingue pour ces plafonds de ressources zones : Paris et ses communes limitrophes, l’Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes) et les autres régions. Tableau . : Plafonds de ressources annuelles des bénéficiaires d’un logement locatif social financé à l’aide d’un PLS pour Catégories de ménage Nombre de personnes composant le ménage personne seule personnes ne comportant aucune personne à charge, à l'exclusion des jeunes ménages personnes – ou personne seule avec personne à charge – ou un jeune ménage sans personne à charge personnes – ou personne seule avec personnes à charge personnes – ou personne seule avec personnes à charge Paris et communes limitrophes Île de France hors Paris et communes limitrophes € € € € € € € € € € € € Autres régions € € € personnes – ou personne seule avec personnes à charge € € € par personne supplémentaire € € € Diverses études ont démontré qu’environ % des ménages français sont éligibles à un logement financé en PLS. Dans ces conditions, le projet de Loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte pour l’Exclusion, en son article , prévoit aussi de diminuer le niveau des plafonds de ressources au logement social de . % à compter de la date de publication de la loi, afin de neutraliser l’augmentation mécanique du SMIC horaire pendant la période récente. . . . Plafonds de loyers PLS L’article de la convention signée avec l’État (Montants des loyers maximum et modalités de révision) indique le montant du loyer maximum de la convention en € par m² de surface utile (SU) et par mois et la date de valeur de ce loyer. Le montant du loyer maximum de la convention (LMconv) exprimé en € / SU / mois est égal à : LMconv = LMzone  CS avec LMzone égal au loyer maximum au m² de SU fixé annuellement par circulaire et CS le coefficient de structure. Voir notamment « Quelles aides ? Quelles contreparties ? » de la revue Habitat et Société n° – septembre et « La situation des ménages par rapport aux plafonds HLM ; impact d’une baisse éventuelle » DEEF – USH du / / . Tableau . : Loyer maximum (LMzone) pour les conventions de logements locatifs sociaux financés à l’aide d’un PLS (en €/SU/mois) Périodes d'application Zone bis Zone Zone Zone du / / au / / , € , € , € , € du / / au / / , € , € , € , € du / / au / / , € , € , € , € Ces loyers maxima ont été définis initialement au plan national par les circulaires du juillet et du octobre et sont actualisées par circulaire chaque année au er juillet. Ils s’appliquent par zones géographiques et pour une période allant du er juillet d’une année au juin de l’année suivante. Pour calculer LMconv, il faut multiplier le loyer maximum par zone par le coefficient de structure CS. CS tient compte globalement à l’échelle de l’opération de la taille moyenne des logements de l’opération et compense ainsi les écarts de prix de revient au m² entre les petits logements qui ont tendance à coûter plus chers que les grands logements. nl  m² CS = .  ( + ) SU avec nl égal au nombre de logements aidés de l’opération d’usufruit et SU la surface utile totale du groupe d’habitations. On peut retenir que CS vaut pour un logement de m² de surface utile et est donc sans influence, baissière ou haussière, de LMzone.  Exemple de calcul de loyer maximal de la convention Pour la zone , imaginons un démembrement temporaire portant sur logements financés en PLS. Leur surface habitable totale est de m² et les surfaces annexes totales représentent m². = m², soit m² de SU par logement. LMzone = . €/m² mensuel au / / .  CS = .  ( + ) = .  . = . < Calcul de la SU = + Le coefficient de structure inférieur à a donc un « minorateur » sur LMconv (la taille du logement moyen – m² – est supérieure à m²). LMconv = .  . = . €/m² SU mensuel. L’effet « minorateur » de CS fait passer le loyer maximal de . € à . € (- . %). Produit locatif maximal : m²  . € = . € Loyer mensuel moyen maximal par logement = € / = . € Le loyer maximal de la convention, LMconv, ainsi calculé est inscrit dans la convention. Pour mémoire, LMzone correspond à celle retenue pour le logement social traditionnel (Prêt Locatif à Usage Social PLUS) majorée de %. LMconv est révisé chaque année au er juillet en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Contrairement aux opérations de construction financées en PLUS, le calcul du loyer maximal en PLS ne bénéficie d’aucune marge de dépassement du loyer de base (majorations locales). Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné financé en PLS ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions cidessus . Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué peut être révisé chaque année le er janvier et le er juillet en cours de contrat de location et peut être réévalué dans les conditions prévues par le CCH ( % par semestre ) dans la limite du loyer maximum de la convention. Article de la loi du / / . Article de la convention « Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué ». Article L – du CCH.

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