Le financement de l’usufruit locatif social

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Le financement de l’usufruit locatif social
Le financement de l’acquisition de l’usufruit
Le Prêt Locatif Social (PLS)
Les financements complémentaires
Les fonds propres
Usufruit et droit à réservation de logement
Réservations préfectorales
Réservations des collectivités locales
Réservations des collecteurs du « 1% Logement »
Usufruit locatif social et décompte des logements sociaux
Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social
Fiscalité de l’usufruit locatif social
TVA à taux réduit et droit de mutation
Exonération de taxe foncière
Les conditions de l’équilibre financier d’une opération d’usufruit locatif social
Exemple d’équilibre financier
La variante « fonds propres »
La variante « subventions d’investissement »
Annexe : Exemples de réparations à la charge du locataire
Annexe : Exemples de contrats d’entretien et de travaux d’entretien courants
Annexe : Exemples de travaux à effectuer lors de l’extinction de l’usufruit

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Le financement de l’usufruit locatif social. Le financement de l’acquisition de l’usufruit Les logements dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, personnes morales, peuvent être financés par des prêts aidés. Les prêts aidés destinés à financer l’achat d’un usufruit sont ceux mentionnés aux articles R – à R – du CCH. Actuellement, en application du e du I de l’article R – du CCH, cette acquisition est éligible au Prêt Locatif Social (PLS). La circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux avait déjà prévu, dans son paragraphe « I. Le financement des opérations conçues sur la base d’un démembrement de la propriété des logements », la possibilité d’accorder des prêts locatifs sociaux par l’acquisition temporaire de l’usufruit de logements locatifs. La circulaire indique en effet que « l’acquisition des droits réels immobiliers résultant du démembrement de la propriété peut bénéficier du PLS. Dans ce cas, il convient de distinguer deux opérations distinctes : l’une concerne l’acquisition du ou des logements par le nupropriétaire et l’autre permet l’acquisition de l’usufruit des logements. Seule cette dernière « sous-opération » peut bénéficier du PLS. » Le promoteur qui souhaite ainsi réaliser une opération de logements financée en PLS selon le dispositif de l’usufruit locatif social doit transmettre au Préfet son projet, l’identité et les coordonnées de l’organisme HLM qui acquiert l’usufruit temporaire des logements réalisés. Le Préfet apprécie les conditions dans lesquelles il réserve les agréments PLS dont il dispose. En cas d’accord, il délivre par lettre une réservation d’agrément au nom de l’organisme d’HLM désigné en tant que bailleur usufruitier et seul bénéficiaire du PLS correspondant. Cette lettre doit être rédigée selon le modèle ci-après : Article R – du CCH. Voir annexe du présent ouvrage. « Vous m'avez fait part de votre intention de réaliser une opération selon le dispositif d'usufruit locatif PLS comportant xx logements locatifs sociaux situés sur un terrain sis à., logements dont l'usufruit temporaire, d'une durée de yy années, serait consenti à un bailleur social, « organisme d'HLM. Vous me demandez de réserver, au profit du bailleur usufruitier, xx agréments sur la dotation départementale de PLS au titre de la procédure prévue aux paragraphes I- et III- de la circulaire du décembre , complétée par la circulaire n° – du avril. Je vous informe que j'ai réservé xx agréments PLS devant permettre l'acquisition par a nom de l'organisme » de l'usufruit temporaire pour une durée de yy années portant sur xx logements. Cette réservation est équivalente à une décision favorable provisoire d'octroi de prêt PLS pour votre opération et devra être confirmée par la demande de prêt PLS de l'usufruitier. Sans information de votre part concernant l'état d'avancement de votre opération au plus tard le octobre., je me réserve la possibilité de réutiliser ces agréments provisoires au bénéfice d'un autre opérateur. En tout état de cause, la validité de cette réservation ne peut aller au-delà du décembre. Vous me tiendrez informé de l'évolution de la réalisation de l'opération pour laquelle lesdits agréments ont été réservés. » Cette réservation est donc équivalente à une décision favorable provisoire d’octroi de PLS de l’opération. L’organisme HLM s’engage alors à acquérir l’usufruit temporaire des logements grâce au financement PLS et à respecter les obligations de locations afférentes L’agrément ainsi réservé doit être confirmé par la demande de PLS faite par le bailleur en vue de la signature de l’acte authentique d’acquisition de l’usufruit du programme. L’octroi du prêt est ensuite subordonné à la passation par le demandeur d’une convention avec l’État conforme à la convention conforme au modèle de l’annexe de l’article R – du CCH dont la durée est égale à la durée de l’usufruit et qui devrait être souscrite au plus tard lors de la signature du contrat de prêt. Au regard de la quotité minimale de PLS de %, le prix d’acquisition de l’usufruit tient lieu de prix de revient de l’opération, quel que soit le mode de financement de la nue-propriété. Le PLS constitue donc le financement principal de l’acquisition d’un bien immobilier en usufruit locatif social. Le bailleur social peut aussi mobiliser un financement complémentaire au titre du « % Logement »…. Le Prêt Locatif Social (PLS) Le décret n° – du mars a créé le Prêt Locatif Social (PLS) régi par les articles R et suivants du CCH. Le fait que les logements, dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux personnes morales, puissent être financés par un PLS confirme bien la vocation de l’usufruit locatif social comme outil de développement d’une offre nouvelle de logements sur des marchés tendus où les loyers du parc privé sont significativement supérieurs à ceux de la production sociale traditionnelle (financement en Prêt Locatif à Usage Social – PLUS). L’usufruit locatif social financé en PLS va donc permettre de créer une offre de logements à loyer situé entre ces deux niveaux, facilitant prioritairement l’accès aux ménages dont les ressources sont supérieures aux plafonds du logement social traditionnel (PLUS) mais insuffisante pour accéder au secteur libre ou, dans les grandes agglomérations, au secteur intermédiaire. Ce type de financement, donc ce type de produit, est par contre à proscrire lorsque le loyer de sortie du PLS est proche, voire supérieur aux loyers pratiqués dans le parc privé.  Établissements habilités à distribuer des PLS Circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux, paragraphe I.. Les plafonds de ressources des ménages candidats à l’entrée dans un logement financé au moyen d’un PLS sont égaux à ceux du PLUS majorés de % en vertu de l’arrêté du juillet – article. Voir le paragraphe «… Plafonds de ressources PLS » de cet ouvrage. Voir la circulaire n° – du septembre relative à l’utilisation et à la programmation des Prêts Locatifs Sociaux (PLS). Refinancé par des fonds d’épargne centralisés à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), le PLS peut être distribué directement par la CDC, mais aussi par le Crédit Foncier de France ainsi que par d’autres établissements de crédit ayant répondu à l’adjudication organisée sous l’égide du Ministère de l’Économie, de l’Industrie et de l’Emploi. Lors de l’adjudication du mars , ont répondu outre la CDC et le CFF-Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole, le Crédit Coopératif, le Crédit Mutuel CIC, Dexia et enfin, pour la première fois, la Société Générale. La CDC est habilitée à accorder des PLS à l’ensemble des personnes morales et non plus seulement aux organismes d’HLM et aux SEM de logement social.  Caractéristiques financières du PLS La quotité du prêt PLS ne peut être inférieure à % du prix de revient de l’opération pour une opération neuve, le coût d’acquisition de l’usufruit tenant alors leu du prix de revient de l’opération. Le taux d’intérêt du PLS est étroitement dépendant du taux du Livret A des Caisses d’Épargne. Il est de. % depuis le er août (pour un taux donné du Livret A à. %) pour les organismes d’HLM, les SEM de logement social et autres emprunteurs bénéficiant d’une garantie de collectivités territoriales, le coût de la ressource étant en effet égal au taux du Livret A +. %. La marge des établissements prêteurs est nulle pour les PLS à destination des organismes d’HLM, des SEM de logement social et des autres emprunteurs bénéficiant d’une garantie de collectivité locale. Le taux d’intérêt est révisable en fonction de l’évolution du taux du Livret A. Tableau. : Évolution récente du taux d’intérêt des PLS octroyés par la CDC et bénéficiant d’une garantie de collectivités locales Dates d'application er février er août er octobre er août er février er août Taux du Livret A Taux du PLS Coût de distribution , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % Le PLS est remboursable au choix de l’emprunteur sur ans maximum. Bien entendu, la durée de remboursement du prêt ne devrait pas supérieure à la durée de l’usufruit. Les échéances de remboursement peuvent être annuelles ou trimestrielles, progressives de à. % l’an. Le remboursement peut bénéficier d’un différé d’amortissement d’une durée de à ans. Le PLS doit bénéficier, selon les établissements financiers, d’une garantie financière de collectivités territoriales, d’une caution bancaire, d’une hypothèque de er rang, voire d’une promesse de garantie hypothécaire… C’est au final l’établissement prêteur qui apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt. Enfin, une commission d’intervention est généralement perçue sur le versement du contrat. Elle est souvent calculée à partir d’un taux dégressif par tranche et en fonction du montant et de la durée du prêt…. Les financements complémentaires  Les financements complémentaires du « % Logement » L’acquisition d’un usufruit locatif social financée en PLS ne peut être éligible au titre de l’enveloppe nationale annuelle de subventions du « % Logement » dédiée au titre du Plan de Cohésion Sociale. Convention du octobre entre l’État et l’UESL initiant le « Concours % Relance » En revanche, les opérations de PLS réalisées par les organismes HLM et les SEM de logement social peuvent bénéficier de prêts spécifiques du « % Logement ». En effet, il est maintenant possible pour les collecteurs de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) de financer une opération d’acquisition d’usufruit par une personne morale aux conditions suivantes : – respect des quotités réglementaires prévues de financement du « % Logement » en complément d’un PLS, le prix d’acquisition de l’usufruit tenant lieu de prix de revient – respect d’un objectif de réservations locatives. La quotité maximum de financement « % Logement » dans le cadre général d’un financement PLS est de % du prix d’acquisition de l’usufruit pour les organismes d’HLM et les SEM de logement social ; elle est de % pour les filiales hors HLM d’un CIL ou d’une Chambre de Commerce et pour les sociétés immobilières sous contrôle d’un CIL ou d’une Chambre de Commerce. Dans certaines circonstances, le Préfet du Département peut autoriser, pour les organismes d’HLM, le dépassement de la quotité maximale de % de la participation du « % Logement », dans la limite maximale de %. Le financement prend la forme d’un prêt à long terme d’une durée maximum de ans avec ans maximum de différent d’amortissement du capital, si la participation du CIL est supérieure ou égale à €. Dans le cas d’un usufruit, la durée maximum de remboursement de l’emprunt ne devrait pas être supérieure à la durée de l’usufruit. Le taux d’intérêt actuariel annuel est de. % maximum.  Les subventions d’investissement de l’État Le PLS ne bénéficie d’aucune subvention de l’État à la construction, qu’il s’agisse de construction neuve ou d’acquisitionamélioration de logements locatifs. Conventions État/UESL du août , du er septembre , du mars et du octobre. Des conditions différentes existent (possibilité d’allongement du prêt, différé supérieur…) si le prêt « % Logement » est inférieur à € ou si une dérogation est obtenue de la part de l’UESL. Financièrement, ces conditions ne semblent pas à priori concerner spécifiquement l’usufruit locatif social. Par ailleurs, l’octroi de subventions pour surcharge foncière est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères, d’Associations diverses… en contrepartie des conditions suivantes : – obtention de réservations locatives, proportionnelles au montant des subventions accordées – éventuellement, diminution du niveau de loyer pratiqué pour ces logements réservés…. Les fonds propres Le décret n° – du juillet abroge l’obligation pour les bailleurs de logements financés en PLS d’investir un montant minimum en fonds propres défini par décret. Parallèlement, l’arrêté du juillet lève l’obligation pour ces mêmes bailleurs d’un logement financé en PLS de contribuer au financement de l’opération par un financement propre au moins égal à % du prix de revient prévisionnel défini. La conséquence, la quotité maximale du PLS peut donc désormais atteindre % du prix de revient de l’opération, alors qu’antérieurement celle-ci ne pouvait dépasser %. Rien n’oblige donc juridiquement le bailleur social à investir des fonds propres dans le financement de l’acquisition de l’usufruit. Financièrement, si l’usufruitier-bailleur social mobilise des fonds propres dans l’acquisition du démembrement temporaire, ceux-ci doivent impérativement être « récupérer » et « rémunérer » à leur « coût d’opportunité » au plus tard à l’extinction de l’usufruit puisque les biens immobiliers devront être remis intégralement au nupropriétaire des biens et sortis de l’actif immobilisé de l’usufruitier. Voir le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social » ci-dessus. Si des fonds propres sont investis dans l’acquisition de l’usufruit, leur « récupération » et leur « rémunération » devront être mesurés par un calcul de taux de rendement reposant sur les flux anticipés de cashflow dégagés par l’exploitation courante de l’opération locative… Usufruit et droit à réservation de logement L’État, les collectivités locales, les collecteurs de la Participation à l’Effort de Construction (PEEC), les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) et les organismes à caractère désintéressé peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, obtenir un droit de réservation sur les logements HLM lors d’une mise en service initiale ou ultérieure…. Réservations préfectorales En général, le préfet peut exercer un droit de réservation au profit des personnes prioritaires (mal logées ou défavorisées) lors de la première mise en location des logements ou au fur et à mesure qu’ils se libèrent. Le total des logements réservés à ce titre est au plus de % du total des logements, dont % au bénéfice des agents civils et militaires de l’État. En ce qui concerne ce droit à réservations préfectorales de logements financés en PLS, il est utile de se référer aux recommandations figurant dans le « V. – Conditions de réservation des logements locatifs réalisés par les organismes d’HLM et financés en PLS » de la circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux. Celle-ci précise que l’Article L – du CCH prévoit que les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’APL et appartenant à des organismes d’HLM ou gérés par eux, doivent faire l’objet de réservations préfectorales. Le Préfet peut donc exercer les droits de réservation relatifs aux logements sociaux réalisés par les organismes d’HLM et financés en PLS. Néanmoins, les loyers maxima du PLS ne sont généralement pas accessibles aux personnes susceptibles de bénéficier du contingent préfectoral…. Réservations des collectivités locales Le total des logements locatifs réservés aux collectivités locales, aux Établissements Publics les groupant et aux CCI en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts ne peut globalement représenter plus de % des logements de chaque programme. En matière de démembrement temporaire de propriété, toute demande de garantie de l’emprunt PLS sollicitée auprès d’une collectivité locale générera nécessairement des réservations au plus égales à % des logements acquis en usufruit. Parfois, les collectivités locales tentent d’obtenir des réservations de logements alors même qu’elles n’ont accordé aucune garantie financière ! Un arbitrage financier s’impose ici au sujet de l’usufruit locatif social entre : o d’une part, l’octroi d’une garantie financière du PLS par la collectivité locale, financièrement gratuite, en contrepartie de réservations de logements, mais aussi d’un taux d’intérêt standard du PLS o d’autre part, envisager une autre sûreté (promesse de garantie hypothécaire par exemple), plus ou moins onéreuse, induisant un taux d’intérêt du PLS généralement plus élevé mais laissant des logements disponibles pour d’autres réservataires en contrepartie de financements à coûts faibles (« % Logement », subventions…)…. Réservations Logement » des collecteurs du « % En contrepartie des prêts « % Logement » accordés dans le cadre de l’acquisition d’un usufruit locatif social financé en PLS, les collecteurs de la PEEC exigent réglementairement des réservations locatives de logement, en règle générale en droit de désignation prioritaire (DDP) pour une durée égale à celle du prêt « % Logement », soit plus rarement en droit de désignation unique (DDU). Les réservations de logements locatifs sont localisées sur le programme financé, plus rarement sur d’autres immeubles n’ayant pas fait l’objet de ce financement (réservations délocalisées). Le nombre de logements réservés aux collecteurs de la PEEC est en général égal au nombre total de logements de l’opération financée, minoré en priorité : – des réservations préfectorales, s’il y a lieu – des réservations des collectivités locales octroyées en contrepartie de la garantie du PLS, s’il y a lieu. Dans le cas où il existe d’autres réservataires, une négociation doit survenir entre le « % Logement » et les autres financeurs de l’opération. Dans tous les cas, le collecteur de la PEEC va examiner le « quotient logement », c'est-à-dire le montant du prêt « % Logement » octroyé divisé par le nombre de réservations obtenues. Bien que ce montant de financement unitaire soit libre, il est fonction du « marché » que se représente le collecteur et de la localisation du bien immobilier. Il ne peut en conséquence s’en éloigner raisonnablement… Usufruit locatif social et décompte des logements sociaux Les logements réalisés dans le cadre de l’usufruit locatif social et financés en Prêt Locatif Social (PLS) sont pris en compte, pendant la durée de cet usufruit, dans le décompte des logements locatifs sociaux retenu pour l’application de l’article L – et suivants et R – et suivants du CCH (Article de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du décembre ). Ces logements sont donc retenus pour le décompte du seuil de % de logements sociaux s’imposant aux communes urbaines compte tenu des caractéristiques du PLS : l’accès à un logement financé en PLS est soumis à des plafonds de ressources et il fait l’objet d’une convention avec l’État.. Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social.. Fiscalité de l’usufruit locatif social L’octroi du PLS permet le bénéfice d’avantages fiscaux pour l’usufruitier : – TVA à taux réduit directement liée à l’obtention de la décision favorable de prêt PLS – exonération de la TFPB lorsque la quotité minimale de PLS est de % minimum du prix de revient de l’opération…. TVA à taux réduit et droit de mutation L’acquisition d’un usufruit locatif social, financée en PLS, par un organisme HLM, une SEM de logement social, une Association… est soumise : – pour un immeuble neuf : au taux réduit de TVA (actuellement à. %), tel que visé à l’article sexies ° du Code Général des Impôts, si l’organisme bénéficie d’un prêt prévu à l’article R – du CCH (prêts PLA-I, PLUS et PLS) et si conventionnement des logement. – pour un immeuble ancien : au droit de mutation de , % calculé, pour les usufruits à durée fixe, sur % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de ans, sans fraction (article II du CGI ). Toutefois, des réductions peuvent s’appliquer dans certains départements et les Offices Publics d’HLM pourraient se prévaloir de l’exonération prévue par l’article du CGI. Les régimes d’exonération des articles et C du CGI visent les « acquisitions immobilières » ou « acquisitions de logements ». L’acquisition d’un droit réel Voir la paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social », alinéa « Évaluation fiscale de l’usufruit ». d’usufruit est souvent assimilée à une acquisition immobilière, ce qui permettrait l’application du régime d’exonération dans ce cas. Toutefois, pour ces deux articles, aucune instruction fiscale ni avance jurisprudence ne se prononce expressément sur la possibilité d’une telle exonération. L’obtention de la TVA au taux réduit est directement liée à l’obtention de la décision favorable de prêt PLS. Le mécanisme de la Livraison À Soi-Même (LASM) permet d’enregistrer à l’actif du bilan de l’usufruitier le prix de revient de l’opération au taux réduit de TVA. En effet, les fournisseurs émettent des factures au taux normal de TVA (. %). Celles-ci sont enregistrées HT dans le prix de revient de l’opération et la TVA est récupérée auprès de l’administration fiscale. Il est possible de commencer à récupérer la TVA que si l'offre de prêt a été signée. Lors de l’achèvement de la construction, le prix de revient HT est majoré de la TVA au taux réduit de. %. On obtient donc un prix de revient comptabilisé TTC. %. La TVA à taux réduit bénéficie à la fois au nu-propriétaire et à l’usufruitier…. Exonération de taxe foncière Généralement et conformément aux articles A et C du Code Général des Impôts, sont exonérés de la TFPB pendant une durée de ans : – les constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l’habitation principale lorsqu’ils sont financés à concurrence Par tolérance, l'administration fiscale admet que la signature du contrat de prêt intervienne dans les mois. Qui doit être versée au Trésor dans les mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou sa ère occupation. Voir la circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux avait déjà prévu, dans son paragraphe I.. Ces logements sont ceux mentionnés aux ° et ° de l’article L – du CCH. de plus de % au moyen des prêts PLA-I, PLUS et PLS et qu’ils bénéficient du taux réduit de TVA – les logements acquis en vue de leur location, avec le concours financier de l’État. Cette exonération est portée à ans lorsque les constructions de logements neufs à usage locatif, affectés à l’habitation principale, bénéficient d’une décision de subvention ou de prêts prise entre le er juillet et le décembre. Il en va de même pour les logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l’État. Cette exonération peut même être portée à ans lorsque l’ouverture du chantier est postérieure à la date de publication de la Loi ENL ( / / ) et que l’opération respecte certains critères environnementaux. L’article de la Loi de Finances pour étend l’exonération en faveur des constructions neuves de logements sociaux aux ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux à usage locatif qui bénéficient du régime favorable de TVA et assouplit dans ce cas la condition de financement par des prêts aidés par l’État en abaissant le pourcentage de % à %. En conséquence, si l’opération qui bénéficie du taux réduit de TVA est financée à concurrence de plus de % au moyen du PLS et si les logements locatifs affectés à l’habitation principale sont conventionnés. Prêts prévus à l’article R – du CCH. Dispositions des et du I de l’article A du CGI. Logements mentionnés aux ° et ° de l’article L – du CCH et de l’article C er alinéa du CGI. Article de la Loi n° – du janvier de Programmation pour la Cohésion Sociale. Voir la circulaire n° – du février qui fait application de l’article de la loi n° – du / / portant Engagement National pour le Logement qui porte à ans la durée d’exonération de la TFPB pour les constructions de logements sociaux neufs à usage locatif respectant certains critères de qualité environnementale. Article de la Loi de Finances pour n° – du décembre. Bulletin Officiel des Impôts C- – n° du octobre. La circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux dans son paragraphe II. précise que « dans le cas d’opérations comportant la vente de droits immobiliers démembrés de logements locatifs sociaux neufs mentionnés au I. , une disposition de la loi de finances pour précise que l’exonération de la TFPB de ans peut être obtenue lorsque la quotité minimale de PLS est de % du prix de revient de l’opération. » Si pour l’acquisition de droits immobiliers démembrés portant sur des immeubles en VEFA, la quotité de % minimum d’emprunt PLS ne pose pas problème, il n’est pas expressément prévu de retenir cette même quotité pour l’acquisition d’usufruit d’un immeuble ancien. Il est probablement possible d’assimiler l’acquisition d’un droit réel d’usufruit à une acquisition immobilière qui permettrait, dans ce cas, l’application du régime d’exonération de TFPB, mais aucune instruction fiscale ne se prononce sur une telle assimiliation. L’exonération de la TFPB ne bénéficie qu’au seul usufruitier… Les conditions de l’équilibre financier d’une opération d’usufruit locatif social Le souci de l’usufruitier-bailleur social est d’équilibrer financièrement, voire comptablement, l’opération d’acquisition de l’usufruit en tenant compte simultanément : – du coût d’acquisition de l’usufruit, généralement proportionnel à la durée de l’usufruit – de la durée de l’usufruit temporaire – du retour exigé des fonds propres qu’il aura éventuellement investis puisqu’à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouvant alors la jouissance complète de son bien immobilier. Examinons ces conditions d’équilibre à partir d’un exemple pratique…. Exemple d’équilibre financier Considérons l’acquisition d’un usufruit locatif social d’une durée de ans situé en « zone » réalisée en tout début d’année aux conditions suivantes : – logements d’une surface habitable (SH) totale de m² et de m² de surface utile (SU) totale, soit encore. m² SU moyenne par logement ; ces logements sont associés à parkings – le coût d’acquisition de l’usufruit est de € TTC / m² SH, soit au total € TTC, TVA à taux réduit (. %), auquel il faut ajouter € TTC de frais divers (frais d’acquisition, honoraires de conduite d’opération…) ; le coût final s’établit à € TTC, soit encore € TTC / m² SH ou € TTC / m² SU – le financement prévisionnel de cette acquisition est le suivant : o prêt PLS : €, soit % du prix de revient, garanti par une collectivité locale en contrepartie de réservations locatives ; taux d’intérêt variable de. % ; remboursable par échéances annuelles sur ans o prêt « % Logement » : €, soit % du prix de revient en contrepartie de réservations locatives ; taux d’intérêt fixe de. % ; remboursable par échéances annuelles sur ans o pas de fonds propres investis – le loyer pratiqué pour les logements est le loyer plafond de la convention calculé en tenant compte du coefficient de structure (CS =. ) soit, en tenant compte du loyer de la « zone »,. € / m² SU / mois (LMzone du / / au / / =. € ; LMzone du / / au / / =. €) ; il évolue en masse de % par an avec un taux de manque à gagner pour vacants et impayés définitifs de % – le loyer des parkings est de € / mois ; il évolue annuellement en masse de % avec un taux de manque à gagner pour vacants et impayés définitifs de % – les frais de gestion sont évalués à € / an / logement géré et les coûts de maintenance (entretien courant et gros entretien) à € / an / par logement géré ; ils évoluent annuellement de %. Ce groupe d’habitations bénéficie d’une exonération de taxe foncière de ans et aucun composant (ex-grosses réparations) n’est reconstitué sur la période de vie de l’usufruit. Enfin, le financement social (PLS) de l’opération l’exonère d’impôt sur les sociétés. Le taux d’intérêt du PLS, taux variable indexé sur celui du Livret A, est cristallisé tout au long de la simulation sur le taux défini à la signature du contrat de prêt, soit. %. L’état des réservations locatives est le suivant : Tableau. : État des réservations locatives dans le cadre du scénario de base Réservataires Montants investis en € Nombre de réservations locatives Préfecture Collectivités territoriales % Logement Autres réservataires Non réservés Total des logements QuotientLogement en € Le calcul des flux anticipés de cash-flows ne pose aucune question de « métaphysique financière » car la durée de simulation est finie et déterminée dans la convention d’usufruit et la valeur vénale du bien immobilier à l’issue de la simulation est nulle, l’immeuble en usufruit regagnant la nue-propriété. Dans ces conditions, le cash-flow (cash-flow = recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation) anticipé de l’opération de démembrement temporaire évolue de la manière suivante : Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités " % Logement" Loyers logements Loyers parkings Cash-flow – – – – – – – – – – – – – totaux – Dans les conditions définies ci-dessus, l’opération n’est financièrement pas acceptable pour un usufruitier-bailleur social dans la mesure où le cash-flow annuel anticipé dégagé par la gestion courante est presque toujours négatif. Il est clair que les dépenses d’exploitation sont toujours (sauf les deux dernières années) supérieures aux recettes d’exploitation. Autrement dit, le bailleur social utilise son potentiel financier pour absorber le besoin de cash-flow de cette opération. Cette situation financière dégradée ne permet ni de faire face à une désaffection des clients en fin d’usufruit ( et ème année), ni de financer des dépenses exceptionnelles de remise en état des logements et de leurs parties communes avant leur remise au nu-propriétaire. Le coût des ressources externes (taux actuariel des emprunts) restant élevé (. %), plusieurs solutions s’offrent à l’usufruitier-bailleur social si l’on considère les coûts de gestion et de maintenances inélastiques : – diminuer le coût d’acquisition de l’usufruit – améliorer le financement, soit en injectant des fonds propres, soit en recherchant des subventions d’investissement qui viendront en substitution de l’emprunt le plus cher (PLS). Compte tenu d’un tel coût de ressources et pour une durée d’usufruit de ans, il est vrai que l’on semble se trouver dans une échelle de prix élevée de l’usufruit, qui a probablement tenu compte du prix élevé de la pleine propriété. En effet, si l’on calcule la valeur actuelle des revenus nets sur ans, alors on détermine la valeur économique hors frais de l’usufruit. Tableau. : Évolution anticipée du revenu net en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Revenu brut réel années Loyers logements Loyers parkings Dépenses d'exploitation Frais de gestion Maintenance REVENU NET totaux La valeur économique de l’usufruit serait de : – € TVA. % (soit € tous frais confondus) pour un taux d’actualisation de. % (le PLS finance % du prix de revient et le prêt « % Logement » %) ; ceci correspond à un coût d’acquisition (hors frais), TVA. %, de € /m² SH – € TVA. % (soit € tous frais confondus) pour un taux d’actualisation de. % (le PLS finance % du prix de revient et le prêt « % Logement » % + prime de Voir la paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social »de cet ouvrage. risque) ; ceci correspond à un coût d’acquisition (hors frais), TVA. %, de € /m² SH. Laissons au bailleur social le soin de négocier à la baisse le prix de revient de l’usufruit et examinons les variantes de financement…. La variante « fonds propres » Bien souvent, les bailleurs sociaux tentent d’équilibrer financièrement leurs investissements immobiliers locatifs en mobilisant des fonds propres, considérés le plus souvent comme des « quasisubventions », sans tenir compte de leur « coût d’opportunité » réel. Or ces fonds propres ne peuvent pas être gratuits (coût d’opportunité, arbitrage avec placements de trésorerie…) et ils sont plus risqués, donc devraient être mieux rémunérés que la dette financière (le risque pris par l’investisseur est supérieur à celui pris par le banquier). L’usufruitier, dans le cadre de l’exemple empirique exposé ci-dessus – sans modification du prix de revient de l’opération -, va investir € de fonds propres ( % du prix de revient final) en substitution du montant de l’emprunt PLS (qui passe ainsi de € à €, soit % du prix de revient total). Le coût des ressources externes est alors évalué à. % au lieu de. % dans le précédent scénario. Le coût d’opportunité des fonds propres investis devrait égal ou supérieur à ce taux ; ce qui impossible à atteindre puisque le cash-flow est déjà négatif avant mobilisation des fonds propres. Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de la variante « fonds propres » de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités " % Logement" Loyers logements Loyers parkings Cash-flow – – – – – – – totaux La mobilisation des fonds propres améliore bien évidemment les cash-flows anticipés de l’opération, mais les fonds propres sont-ils correctement récupérés et rémunérés sur la durée de l’usufruit ? Visuellement, la réponse est négative puisque le total des cash-flows anticipés est estimé à € à comparer aux fonds propres investis de €. Financièrement, on calculera que le taux de rendement des fonds propres investis est négatif, égal à -. %. La variante « fonds propres » n’est donc pas non plus financièrement acceptable dans les conditions exposées ci-dessus…. La variante « subventions d’investissement » Un certain nombre de partenaires (Ministères, Associations…) souhaitent réserver plusieurs logements locatifs dans l’immeuble acquis en usufruit et versent collectivement € se subventions d’investissement en contrepartie de réservations locatives et d’une diminution de % des loyers facturés sur ces logements réservés (la surface de ces logements réservés représentent environ % de la surface habitable totale). L’état des réservations locatives est modifié et se présente maintenant comme suit : Tableau. : État des réservations locatives dans le cadre de la variante « subventions d’investissement » Réservataires Montants investis en € Nombre de réservations locatives Préfecture Collectivités territoriales QuotientLogement en € % Logement Autres réservataires Non réservés Total des logements Ces subventions viennent en diminution du montant du PLS contracté (financement le plus cher). Les autres hypothèses de simulation restent inchangées. Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de la variante « subventions d’investissement » de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités " % Logement" Loyers logements Loyers parkings Cash-flow – totaux Le coût actuariel des emprunts est passé à. % et les flux anticipés de cash-flow deviennent financièrement acceptables pour l’usufruitierbailleur social qui peut ainsi faire face simultanément : – à une désaffection des clients en fin d’usufruit (par exemple, % de vacance en ème année d’usufruit et % de vacance en dernière année d’usufruit) – à des travaux exceptionnels de remise en ordre du groupe d’habitation avant l’extinction de l’usufruit (par exemple € engagés en dernière année d’usufruit) comme en témoigne le tableau suivant : Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de la variante « subventions d’investissement » de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social avec vacance accrue des logements et travaux en fin d’usufruit Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités " % Logement" Annuités PLS Loyers logements Loyers parkings Cash-flow – – – totaux Le résultat comptable anticipé est lui aussi satisfaisant pour le bailleur social : Tableau. : Évolution anticipée du résultat comptable en € de la variante « subventions d’investissement » de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Charges années Frais de gestion Maintenance Produits Frais financiers Dotation amortissement Loyers logements Loyers parkings Reprise subvention Résultat exercice – – – – – totaux L’usufruit est amorti en totalité sur la durée de l’usufruit ( ans) sans problématique concernant les composants et leur renouvellement. L’apport de subventions d’investissement complémentaires a pour conséquences : – de rendre compatible le coût d’acquisition proposé de l’usufruit locatif social avec les contraintes financières du bailleur – de rendre financièrement acceptable l’opération d’usufruit locatif social en assurant toute ou parties des risques : o de variabilité des taux d’intérêt o de désaffection des clients en fin d’usufruit o de remise en état du groupe d’habitations, là aussi en fin d’usufruit. – de rendre comptablement acceptable l’opération. Sans subventions importantes, il reste à l’usufruitier, pour minimiser ses risques financiers, la négociation : – de l’allongement de la durée de l’usufruit sans augmentation fonctionnelle du coût de l’usufruit – de la diminution du coût d’acquisition de l’usufruit à durée constante. Annexe : Exemples de réparations à la charge du locataire Le locataire doit user paisiblement des lieux, doit répondre de ses dégradations, doit entretenir les locaux et équipements en bon état de réparations locatives.. LOGEMENT – les ouvertures (fenêtres, portes…) : mise en jeu, graissage, petites réparations de serrurerie, quincaillerie, reproduction de clés… – les vitrages : nettoyage, remplacement des bris de vitres, réfection des mastiques – les jalousies, stores, volets, persiennes : graissage, entretien courant, remplacement des cordages, accessoires, lames… – les grilles de ventilation, VMC : nettoyage…. INTERIEUR DU LOGEMENT – les plafonds, murs intérieurs, cloisons (pentures et papiers peints) : nettoyage et réfection des dégradations d’aération – les matériaux de revêtement : faïences, mosaïque, matière plastique : remplacement de quelques parties du revêtement – les trous : rebouchage avant le départ des lieux ;.les trous peuvent être considérés comme consécutifs à un usage normal s’ils sont peu apparents – les sols : o parquets : entretien courant de vitrification, remplacement de quelques lames (en cas de tâches, rayures, trous…) o moquettes, plastiques… : entretien courant, remise en état, pose de raccord en cas de tâches, de trous ; remplacement – les menuiseries, boiseries : petites réparations – les placards : mise en jeu, réparation de quincaillerie – les meubles scellés : réfection des fixations – les glaces et miroirs : remplacement des glaces et miroirs détériorés – les joints : remplacement si dégradés – la pelle de vide-ordure : entretien et remplacement des joints – les conduits d’évacuation de fumée, de gaz, les conduits de ventilation : ramonage. Plomberie – les canalisations d’eau : débouchage, menues réparations (joints, colliers, raccords) ; remise en état des canalisations détériorées par le gel, en cas de négligence du locataire ou à la suite de l’utilisation de produits corrosifs – la robinetterie : entretien, remplacement de petites pièces (joints, clapets, brise-jet, mousseur…) – les appareils sanitaires : entretien courant, nettoyage du tartre, menues réparations (système de vidange, bondes, poignées, chaînes et joints de chasse d’eau…) ; remplacement des tuyaux de flexibles de douche – les canalisations de gaz : entretien des robinets et des aérations, remplacement périodique de tuyaux souples de raccordements – le chauffage (installation individuelle) : entretien des radiateurs, remplacement des joints, robinets et purgeurs. Installations électriques – les appareillages : remplacement de prises, interrupteurs, coupecircuit, fusibles ; réparation des baguettes et goulottes, remplacement des ampoules et tubes lumineux – les appareilles électroménagers : cuisinières entretien courant, réparation et remplacement assimilables – les antennes individuelles TV et autres : entretien courant. Les jardins privatifs – les allées, pelouses, massifs : entretien courant, tonte… – les arbres et arbustes : taille, élagage ; remplacement des arbres ayant péri par défaut d’entretien par l’occupant – les équipements (mobiles remplacement. d’arrosage) : Les jardins privatifs – les descentes d’eaux pluviales et gouttières – débouchage des canalisations. réparation et Annexe : Exemples de contrats d’entretien et de travaux d’entretien courants Exemples de contrats spécifiques d’entretien : Chaudières individuelles gaz Accumulateurs eau chaude sanitaire VMC Station de relevage des eaux Réseau TV – réseau câblé Vérification périodique annuelle et intervention en cas de besoin Quote part des charges de copropriété générale Systèmes de robinetterie comprenant vannes sur colonnes et robinets d’appartements Entretien des systèmes de sécurité incendie (colonnes sèches désenfumage et extincteurs) Désinfection et hygiène D Ascenseurs Vérification périodique annuelle et intervention en cas de besoin Vérification périodique mensuelle et intervention en cas de besoin Quote part des charges de copropriété générale Porte automatique de garage Exemples de travaux d’entretien courant : Gros Œuvre Infrastructure, superstructure, maçonnerie, façades, escaliers, acrotères, appuis de fenêtre, éléments d’allège, soubassement en briquettes, joints d’étanchéité et de dilatation Examen visuel annuel et réparations en cas de dégradations. Nettoyage et ravalement des façades à l’appréciation de l’usufruitier Clos et Couvert Toiture Etanchéité terrasses, châssis de toit, gouttières, chêneau, rives Visite visuelle annuelle et réparations en cas de dégradations Charpente Charpente Menuiseries extérieures Fenêtres PVC et volets roulants PVC Serrurerie Portail automatique d’accès depuis la rue Garde-corps métalliques Boîtes aux lettres Portes des halls d’entrée Plomberie sanitaire Chutes et réseaux Contrôle visuel, traitement et consolidation, si nécessaire, des bois attaqués par les insectes Contrôle visuel annuel et mise en jeu, réparation ou remplacement en cas d’infiltration ou de dysfonctionnement Vérification de bon fonctionnement et réparation en cas de dysfonctionnement Vérification annuelle de la solidité des ancrages, renforcement si nécessaire, reprises de corrosion Vérification du bon fonctionnement et remplacement si hors d’usage Vérification du bon fonctionnement et remplacement à l’appréciation de l’usufruitier Contrôle visuel annuel et réparation des fuites Curage des canalisations si engorgement Électricité Équipements généraux des parties communes Interphonie Contrôle annuel et réparation des éléments défectueux Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement si nécessaire Peinture et revêtement des sols souples Parties communes Réparations ponctuelles en cas de dégradations ou reprises générales à l’appréciation de l’usufruitier Logements Remise en état des logements Les remises en état de logements s’effectuent à la rotation des locataires, les travaux à effectuer sont laissés à l’appréciation de l’usufruitier Annexe : Exemples de travaux à effectuer lors de l’extinction de l’usufruit Gros Œuvre Façades Clos et Couvert Toiture Étanchéité terrasses, châssis de toit, gouttières, chêneau, rives Charpente Charpente Menuiseries extérieures Fenêtres PVC et volets roulants PVC Serrurerie Boîtes aux lettres Portail automatique d’accès au parking Portes des halls d’entrée Ravalement et/ou nettoyage des façades de l’immeuble en cas de dégradations évidentes de leur état Contrôle visuel, traitement et réparations si nécessaire Contrôle visuel, traitement et consolidation, si nécessaire, des bois attaqués par les insectes Contrôle visuel annuel et mise en jeu ou remplacement (à l’appréciation de l’usufruitier) en cas d’infiltration ou de dysfonctionnement Vérification du bon fonctionnement et remplacement en cas de dégradation évidente de l’état Vérification de bon fonctionnement et remplacement en cas de dysfonctionnement Vérification du bon fonctionnement, réparation ou remplacement si défaut de fonctionnement, mise en peinture si elle n’a pas été réalisée dans les deux dernières années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradations évidentes de l’état Garde-corps métalliques Plomberie sanitaire chauffage Équipements sanitaires Robinetterie Chaudières individuelles au gaz Électricité Équipements Interphonie Peinture et revêtement des sols Parties communes (notamment halls, circulations d’étages, ascenseurs, circulation des parkings etc.…) Logements Remise en état des logements Aménagements extérieurs Abords Vérification annuelle de la solidité des ancrages, renforcement si nécessaire, reprises de corrosion Remplacement des équipements sanitaires présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations ponctuelles en cas de dégradations Reprise générale de la peinture et des revêtements de sols et murs des parties communes en cas de dégradations manifestes de leur état Remise des logements dans un bon état d’entretien et d’habitabilité Remise en état des abords : voirie, allées, plantations, aménagement

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