La problématique de la vente en bloc de logements

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Les questions que posent la vente d’un immeuble de rapport
La problématique du prix de vente du bien immobilier
Les accessoires à la vente du bien immobilier
Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier

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LA PROBLÉMATIQUE DE LA VENTE EN BLOC CAS DES GROUPES D’HABITATIONS DE SAINT-RÉMY APPARTENANT À LA SAHLM CITADIS PLAN . Les questions que posent la vente d’un immeuble de rapport . La problématique du prix de vente du bien immobilier . Les accessoires à la vente du bien immobilier . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier . Les questions que posent la vente d’un immeuble de rapport La « vente en bloc » à un investisseur bailleur social pose plusieurs questions : Comment déterminer le prix de vente ? Quelle est la valeur vénale / marchande ? Quel surplus financier ? Quel rapport entre la valeur nette comptable et la valeur valeur marchande ? Quelles modalités de cession : transfert ou non des financements en cours ? Gestion des ICNE et des AFCNE ? Statut des retards et impayés de loyers ? Quelles conséquences comptables de la vente sur le bilan et le compte de résultat du vendeur en fonction des modalités de cession ? . Les questions de la vente d’un immeuble de rapport  Rappels sur la vente d’un immeuble à un investisseur (articles L-, L-, L- et L- du CCH) Les logements pouvant être vendus : la vente d’un immeuble de logements (« vente en bloc ») appartenant à un organisme HLM ne peut être consentie qu’au profit (article L- du CCH) :  d’un autre organisme d’HLM  d’une SEM  d’un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L- du CCH  d’un organisme de foncier solidaire en vue de la construction d’un bail solidaire (article L du Code de l’Urbanisme) L’autorisation du représentant de l’État dans le département où se situe ledit immeuble est nécessaire. Aucune condition d’ancienneté, d’habitabilité et de performance énergétique n’est exigée pour autoriser cette vente particulière (L- du CCH). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Rappels sur la vente d’un immeuble à un investisseur En cas de vente de logements locatifs, le dernier alinéa de l’article L – du CCH modifié par la loi n° – dumaide Simplification et d’Amélioration de la Qualité du Droit, permet aux organismes d’HLM de se vendre des logements sans consultation préalable de France Domaine. Il en est de même en cas de vente HLM entre un organisme d’HLM et une Société d’Économie Mixte (SEM). « En cas de vente à un organisme d'habitations à loyer modéré ou à une société d'économie mixte, ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L-, ou à un organisme de foncier solidaire défini à l'article L- du Code de l’Urbanisme en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire tel que défini aux articles L- et suivants, le service des domaines n'est pas consulté. » La cession à un bailleur social ou à une SEM des groupes d’habitations, propriété de CITADIS à Saint-Rémy, ne nécessite donc pas une consultation du prix de cession auprès de France Domaine. . Les questions de la vente d’un immeuble de rapport  Rappels sur la vente d’un immeuble à un investisseur Les obligations relatives à la vente : en cas de vente à un organisme d’HLM ou à une SEM, les prêts obtenus pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements sont automatiquement transférés à l’acquéreur avec maintien des garanties correspondantes, sauf opposition des créanciers ou des garants dans lesmois suivant la transmission de la notification du projet de transfert du prêt liés à la vente (Article L- du CCH). Le prix de vente est défini par le vendeur après avis du maire de la commune où se situe les logements concernés. Pour la procédure d’autorisation d’aliénation, voir l’article L- du CCH. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur vénale dans le cas d’une acquisition ou d’une cession : Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la jurisprudence en propose la définition suivante : la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte de vente. Dans ces conditions, l’estimation, fondée sur l’observation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l’analyse des données du projet au regard d’opérations similaires, se doit d’être objective et impartiale, afin de répondre au principe constitutionnel de protection de la propriété publique (cessions) ainsi que des deniers publics (acquisitions). Elle est exprimée hors taxes, hors droits. Ne pas confondre « valeur vénale » et « prix » : la valeur vénale est probable mais non certaine, contrairement au prix qui sanctionne l’opération déjà réalisée. C’est pourquoi une marge d’appréciation est fréquemment admise afin de tenir compte de cette distinction. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur locative : La valeur locative est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location. Il s’agit du loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et pour une situation données. Elle est exprimée hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un immeuble locatif social, la valeur locative est donc très dépendante du loyer plafond réglementaire qui se substitue ici au loyer de marché. Pour ce qui concerne les immeubles d’habitations de la SA HLM CITADIS à Saint-Rémy, la valeur locative peut être constituée par les loyers plafonds tels qu’ils sont définis dans les conventions passées avec l’État. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative La situation desgroupes d’habitations locatives sociales implantés à Saint-Rémy est doublement remarquable :  il s’agit de groupes d’habitations locatifs, donc d’immeubles de rapport, de plus occupés  il s’agit d’un territoire où les références de ce type de transaction ne sont pas courantes. Ces particularismes vont influencer la méthode d’évaluation mise en œuvre pour évaluer la valeur vénale / locative des biens à vendre. Pour mémoire, dans le cas précis qui nous occupe,méthodes pourraient être retenues : – la méthode par comparaison – la méthode par le revenu . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative La méthode par comparaison consiste à fixer la valeur du bien en fonction du prix du marché immobilier local ; l’évaluateur mène une étude des cessions récentes de biens comparables au bien à évaluer, dans un secteur géographique proche et soumis à des règles d’urbanisme similaires et choisit les références les plus proches des caractéristiques du bien à évaluer. La méthode par le revenu consiste à fixer la valeur du bien en fonction du revenu qu’il génère ou qu’il peut générer ; soit l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode permet en général de conforter la méthode par comparaison, pour des biens ayant vocation à être loués. Compte tenu des remarques précédentes sur ces groupes locatifs de Saint-Rémy, c’est clairement la méthode par les cash-flows qui sera privilégiée. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Finalité financière de la vente La finalité qui nous occupe ici est une finalité financière ; elle n’est ni politique, ni sociale. Cette finalité financière se traduit par le dégagement nécessaire d’un surplus comptable et d’un surplus financier. Autrement dit, le prix de vente – qui sera déterminé à partir de l’évaluation de la valeur vénale – devra dégager une marge, un surplus, qui s’appréhende à la fois sous le double aspect comptable et financier, et que l’on espère le plus élevé possible parce qu’il constitue une ressource qui alimente le potentiel financier de l’entreprise HLM. Le surplus comptable est clairement déterminé par l’instruction comptable des entreprises HLM. Le surplus financier constitue un solde de flux financiers. . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus comptable prix de cession  produits – valeur nette comptable du bien cédé  charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes  charges – remboursement de l’aide publique  charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce surplus est comptabilisé au passif à un compte de « réserve sur cessions immobilières ». Ne sont concernées que les cessions d’immeubles de rapport et de terrains les supportant qui ne rentrent pas dans une opération habituelle de vente et d’accession à la propriété. Les ventes de terrains nus et la sortie des composants d’immeubles de rapport ne sont pas concernées. . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus comptable de la cession ACTIF PASSIF Réserve sur cessions immobilières Compte de résultat de la vente CHARGES PRODUITS Travaux de remise en état en vue de la commercialisation Frais de montage et de commercialisation sur vente d'immeubles de rapport Remboursement de l'aide publique Valeur nette comptable actif cédé Surplus comptable dégagé par l'opération de cession Prix de cession . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus financier prix de cession  produits – capital restant dû des emprunts  passif – pénalités de remboursement anticipé  charges – remboursement de l’aide publique  charges – frais divers  charges :  frais de levée d’hypothèque  frais de mise en copropriété  frais de de montage et de commercialisation internes ou externes  montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  autres frais divers ou remboursements au titre de l’exploitation . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les vertus de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que pour une opération économique ou financière : Emplois = Ressources Appliqué à un investissement immobilier locatif, on peut en déduire que : I = D + S + FP avec : E R I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et du foncier D = montant des emprunts contractés et encaissés S = montant des subventions d’investissement notifiées et encaissées FP = montant des fonds propres mobilisés pour compléter le financement de l’investissement ; il s’agit d’une ressource interne correspondant à de la trésorerie négative. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les vertus de la cession à la valeur nette comptable (VNC) À une date quelconque « n » – le plus souvent au / d’une année – on peut écrire que : I = VNCn + ATn , soit encore la somme de la valeur nette comptable de l’actif immobilier à la date n (VNCn) et des amortissements cumulés de cet actif à la même date (ATn) D = KRDn + AFn , soit encore la somme du capital restant dû des emprunts à la date n (KRDn) et des remboursements cumulés de ces mêmes emprunts à la même date (AFn) S = SNn + SVn , soit encore la somme des subventions nettes à la date n (SNn) et des subventions déjà virées au compte de résultat à la même date (SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les vertus de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Partant de l’équation fondamentale : I = D + S + FP en remplaçant chaque terme par sa déclinaison présentée plus haut, on peut écrire : (VNCn + ATn) = (KRDn + AFn) + (SNn + SVn) + FP On en déduit que : VNCn = KRDn + SNn + FP + (AFn + SVn – ATn) On remarque que (AFn + SVn – ATn) = – (ATn – AFn – SVn) et représente l’excédent des amortissements techniques sur l’amortissement financier du bien immobilier en question (hors AFCNE). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les vertus de la cession à la valeur nette comptable (VNC) En conséquence : VNCn = KRDn + SNn + FP – (ATn – AFn – SVn) La valeur nette comptable d’un actif immobilier (VNCn) est donc égale, à une date donnée « n », à la somme :  du capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) conséquences majeures de l’égalité : VNCn = KRDn + SNn + FP – (ATn – AFn – SVn) . Vendre à la valeur nette comptable un actif immobilier permet donc tout juste de :  rembourser ou transférer le capital restant dû des emprunts  rembourser ou transférer les subventions d’investissement nettes  de récupérer les fonds propres investis non encore totalement encore reconstitués Dans ces conditions de vente à la VNC, il n’y a donc ni surplus comptable, ni surplus financier et les frais divers, s’il y en a, ne sont pas couverts. Autrement dit, la marge risque d’être négative si les frais divers sont non nuls !!! . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Le projet de cession de Saint-Rémy : groupes d’habitations locatives rassemblantlogements (dontloge),LCR et commerce. Pas de parkings facturés car ils ne sont pas dédiés aux clients. Cesprogrammes développent au total m² SH, soit . m²/lgt. Cesgroupes de logements ont été livrés entreet(ils ont entreetans d’ancienneté) et ont fait l’objet d’une rénovation lourde il y aans (en ).  Le prix de revient d’origine des groupes d’habitations capitalisé à l’ICC à finest d’environK€ par logement. Le prix de revient des travaux de rénovation capitalisé au même ICC est d’environK€ par logement. Ceci nous amène à un coût complet capitalisé à l’ICC à findeK€ par logement, soit €/m² SH. La construction neuve n’a quasiment pas mobilisé de subventions d’investissement (% du prix de revient) et peu de fonds propres (% du prix de revient). À l’inverse, les travaux de rénovation (renouvellement de composants) présentent la particularité de n’avoir pas mobilisé d’emprunts (% de subventions et % de fonds propres). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Le projet de cession de Saint-Rémy :  Les loyers plafonds réglementaires sont situés entre , € et , € /m² SH au //. Les loyers facturés se situent en moyenne à % des loyers plafonds. Les retards et impayés de loyers représentent, à fin ,K€, soit % (presque mois) de facturation. Ils sont constitués à hauteur de % par les locataires douteux ou litigieux (locataires partis, dette ancienne, redressement, liquidation…) dont seulement % sont provisionnés. Les vacants représentent % des logements.  Ces programmes sont soumis à la TFPB ( €/logement), font l’objet de très peu d’entretien courant mais d’un programme conséquent de gros entretien en , , ,et . Des travaux d’amélioration et/ou de réhabilitation sont prévus en , , ,et . . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Le projet de cession de Saint-Rémy : Valeur historique du bilan de l’opération au // Valeur historique au // ACTIF Terrain Construction ( à ) – remplacement de composants Amélioration total valeur brute Trésorerie = besoin de fonds propres total emplois de l'opération PASSIF – Subventions construction ( à ) Subventions amélioration montant brut Dette financière construction total ressources de l'opération – K€ ont été investis au total en fonds propres pour financer successivement la construction neuve et les travaux d’amélioration (la totalité des emprunts et des subventions d’origine reste affectée à l’opération en dépit des remplacements de composants). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Le projet de cession de Saint-Rémy: valeur nette du bilan avant vente au // Valeur nette comptable avant vente au // ACTIF – – = – Terrain Construction Amélioration PASSIF total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – – Besoin de fonds propres + amortissement technique – – amortissement financier – sub. virées – amortissement financier – emp. remb. Trésorerie – – – – total emplois de l'opération Subventions construction ( à ) Subventions amélioration montant brut Virées au résultat – montant net des subventions – Dette financière construction Montant remboursé – capital restant dû – total ressources de l'opération À fin , c’est K€ qui ont été investis en fonds propres parce que l’amortissement technique est inférieur à l’amortissement financier deK€. Autrement dit, l’amortissement des immeubles n’a pas permis de reconstituer les fonds propres investis. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte vente Trésorerie après vente total emplois de l'opération – – – Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions transférées fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Valeur nette comptable actif cédé Résultat de l'exercice PRODUITS Prix de cession Le projet de cession de Saint-Rémy Vente à la VNC (. K€ par lgt) avec transfert de tous les financements externes (subventions et emprunts). Le surplus comptable est nul. Les frais divers ne sont pas financés. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Le projet de cession de Saint-Rémy : Conséquences de la vente à la valeur nette comptable avec transfert de l’ensemble des financements externes à l’acquéreur (PV = , K€/lgt ou€/m² SH) : – le surplus comptable est nul (prix de vente = VNC) – le résultat de l’opération de cession est nul (prix de vente = VNC et pas de frais divers financés) – au bilan, les ressources et les emplois sont nuls et les immeubles de rapport sont sortis du patrimoine de CITADIS ; la trésorerie est nulle – l’acquéreur verse une soulte de€ à CITADIS égale au surplus financier. La soulte = PV (ici la VNC) – capital restant dû transféré – subventions nettes transférées, soit : € – € –€ =€ – la soulte ou encore le surplus financier correspond très précisément au besoin de trésorerie avant vente, soit encore les fonds propres non reconstitués par l’amortissement. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte fin Trésorerie après vente total emplois de l'opération – – – Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Valeur nette comptable actif cédé PRODUITS Prix de cession Subvention virée au résultat Résultat de l'exercice Le projet de cession de Saint-Rémy Vente à la VNC (. K€ par lgt) avec transfert des emprunts; les subventions résiduelles sont virées au compte de résultat et constituent le seul surplus de l’opération qui peut éventuellement financer les frais divers. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Le projet de cession de Saint-Rémy : Conséquences de la vente à la valeur nette comptable avec transfert des dettes financières à l’acquéreur (PV = , K€/lgt ou€/m² SH) : – le surplus comptable est toujours nul (prix de vente = VNC) – le résultat de l’opération de cession est égal à € (prix de vente = VNC et pas de frais divers mais les subventions nettes sont virées en produits du compte de résultat de CITADIS) – au bilan, les ressources et les emplois sont égaux à € et les immeubles de rapport sont sortis du patrimoine de CITADIS ; la trésorerie est égale à € – l’acquéreur verse une soulte de€ à CITADIS égale au surplus financier de la vente. La soulte = PV (ici la VNC) – capital restant dû transféré, soit : € –€ =€ – ce surplus financier, supérieur de € à la situation précédente – dû à la conservation des subventions d’investissement – couvre le besoin de trésorerie avant vente, soit encore les fonds propres non reconstitués par l’amortissement. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) . En vendant à la valeur nette comptable un actif immobilier, le bailleur se prive des cash-flows futurs espérés qu’il aurait obtenus s’il avait conservé le bien dans le périmètre de ses immeubles de rapport. Le prix de cession (PV) doit donc être au minimum supérieur à la valeur nette comptable (VNC) de l’actif immobilisé, majorée des frais divers éventuels induits par la cession (FD) et augmentée de la somme actualisée des cash-flows de l’opération. n CF PV > VNC + FD + i  . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum PV > VNC + FD + n CF i  La rentabilité de la vente d’un bien immobilier, dont la vocation était jusqu’à présent locative et de rester dans la patrimoine du bailleur, s’analyse donc comme un arbitrage entre :  disposer immédiatement des fonds propres dégagés par la vente (surplus financier)  disposer de flux de cash-flows futurs. Il reste donc à estimer les cash-flows futurs attendus de l’opération à vendre et les paramètres associés (durée de projection, taux d’actualisation, travaux futurs…). . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum Autrement dit, le prix de vente minimum d’une immobilisation locative doit permettre de dégager un surplus financier tel qu’il est défini précédemment majoré de la somme actualisée des cash-flows futurs. Mais, bien évidemment, ce prix de vente minimum ainsi financièrement évalué doit être confronté au prix du marché. Dans ce conditions, l’acquéreur aura à verser au vendeur une soulte égale à la différence entre le prix de vente et le montant des capitaux restant dus transférés. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy : séquence des cash-flows en K€ – – – – Cash flows courants Cash flows actualisés – – – Les cash-flows sont positifs en fin de période car les annuités d’emprunts disparaissent à partir de . Les cash-flows négatifs sont dus à l’impact du financement sur fonds propres des travaux de rénovation. La somme des cash-flows actualisés au taux de ,% est de K€. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy :premiers flux constitutifs des cash-flows rang années ,% ,% ,% ,% Loyers facturés (a) Impayés définitifs (b) ,% ,% TTFP ,% Entretien courant Gros entretien ,% ,% Charges sur vac ants ,% Dépenses de gestion (d) Revenus nets (e=c+d) Annuités d'emprunts (f) Autofinancement net (g=e-f) Autofinancement net/loyers Amélioration (h) ,% Réhabilitation (i) Cash-flows (j=g-h-i) ,% Cash-flows actualisés € valeur Vacants logements Loyers encaissés (c=a-b) Coûts de fonctionnement Index / Taux logement en valeur Loyers commerce Loyers stationnements montant par Base en K€ Loyers logements pratiqués ,% – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -% – % – – – – – % – % – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – % – – – – – % – % – % – – – – % – – – – – – – – – – – – % – . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy :premiers flux constitutifs des cash-flows Remarque : le calcul de la somme des flux de cash-flows actualisés (K€ au taux d’actualisation de ,%) revient à calculer la valeur actuelle nette (VAN) à l’aide de la formulation d’Excel de Microsoft. La projection a été faite surannées. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV minimum au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte fin Trésorerie après vente total emplois de l'opération – – – Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Valeur nette comptable actif cédé PRODUITS Prix de cession Subvention virée au résultat Résultat de l'exercice Le projet de cession de Saint-Rémy : Le prix de vente est égal à la VNC majorée de la somme des cash-flows actualisés au taux de ,%, soit K€, soit . K€ par logement. Les subventions d’investissement sont virées au compte de résultat. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession au prix de vente minimum au // Le projet de cession de Saint-Rémy : Conséquences de la vente à la valeur vénale minimum avec transfert des dettes financières à l’acquéreur (PV =€, soit . K€/lgt ou€/m² SH) : – le surplus comptable est égal à€ (prix de vente – VNC) – le résultat de l’opération de cession est égal à€ (prix de vente + subventions nettes sont virées en produits du compte de résultat – VNC) et pas de frais divers – au bilan, les ressources et les emplois sont égaux à€ et les immeubles de rapport sont sortis du patrimoine de CITADIS ; la trésorerie est égale à€ – l’acquéreur verse une soulte de€ à CITADIS égale au surplus financier de la vente. La soulte = PV – capital restant dû transféré, soit : € –€ =€ . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession au prix de vente minimum au // Le projet de cession de Saint-Rémy : Le résultat de l’opération de vente (K€) induit par ce prix de vente minimum (. K€ par logement) est constitué : – des subventions résiduelles virées au résultat =K€ – des cash-flows actualisés = K€ Les frais divers, s’ils existent, ne sont directement financés mais viendront diminuer le surplus comptable. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV « raisonnable » au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte fin Trésorerie après vente total emplois de l'opération – – – Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Valeur nette comptable actif cédé PRODUITS Prix de cession Subvention virée au résultat Résultat de l'exercice Le projet de cession de Saint-Rémy : Le prix de vente est égal à K€ par logement soit € par m² SH. Les subventions d’investissement sont virées au compte de résultat. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  La détermination du prix de vente PV « raisonnable » au // Le projet de cession de Saint-Rémy : Le résultat de l’opération de cession (K€) induit par ce prix de vente ( K€ par logement) est constitué : – des subventions résiduelles virées au résultat =K€ – des cash-flows actualisés = K€ – d’un surplus de K€ qui permettra de couvrir les frais divers et tous les frais accessoires et de dégager des fonds propres pour les futurs projets de construction neuve. Si CITADIS investitK€ de fonds propres par nouveau logement construit, alors ce surplus permet de financerconstructions neuves !!! . Les accessoires à la vente du bien immobilier Compte tenu que l’on se trouve en présence d’une vente en bloc de logements occupés à un bailleur social – donc avec transfert obligatoire des emprunts -, il se posequestions qui devront trouver solution entre le vendeur et l’acquéreur :  la première concerne la question de la césure de l’échéance des emprunts à la date de la vente  la seconde concerne le statut des retards et impayés de loyers. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation La césure se fait normalement prorata temporis à la date de la cession en répartissant :  la fraction courue de l’échéance jusqu’à la date de cession est à la charge du vendeur  la fraction courue de la date de cession à l’échéance est à la charge de l’acquéreur. La question se poste car les mouvements de trésorerie engendrés vont dépendre à qui le prêteur de capitaux va appeler la prochaine annuité d’emprunt : il peut s’agir du vendeur ou de l’acquéreur en fonction de la réactivité administrative du prêteur. Et la question n’est plus du tout théorique lorsqu’il y a plusieurs emprunts avec des échéances différentes et plusieurs prêteurs. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation Exemple : annuité d’emprunt de, € à payer le dont, € de capital et, € d’intérêts. La cession de l’immobilisation est réalisée le //. Il y ajours entre le et le etjours entre le et le (doncjours entre le et le //). Le vendeur doit donc supporter, x / =, € d’échéance d’emprunt dont, € de remboursement de capital et, € d’intérêts L’acquéreur doit supporter la différence, soit, € d’échéance d’emprunt dont , € de capital et, € d’intérêts. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation Une régularisation entre les parties est donc nécessaire. Si le prêteur de capitaux appelle la totalité de l’échéance d’emprunt du auprès du vendeur, alors l’acquéreur remboursera au vendeur la somme de, €. Inversement, si la banque appelle l’échéance d’emprunt auprès de l’acquéreur, alors le vendeur remboursera la somme de. € à l’acquéreur. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers L’immeuble cédé étant occupé, des retards et impayés de loyers sont le plus souvent inscrits à l’actif du vendeur, en créances locataires (compte ) et éventuellement en créances locataires douteux et litigieux (compte ), l’ensemble pouvant être déprécié (compte ). Outre les dépôts de garantie des locataires, que deviennent ces créances lors de la cession de l’immobilisation locative ? . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l'acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l'acheteur débute sa gestion locative avec des comptes clients sans reprise de soldes d'aucune sorte, car il n'a pas à supporter une charge dont l'origine prend sa source antérieurement à la vente des immeubles. En seconde conséquence de ce principe de base, le vendeur gère ses clients débiteurs à la date de la cession, y compris la régularisation des charges récupérables de l'exercice fabriquée techniquement en général au-delà de la date de la vente. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Ce principe présente l'avantage de la simplicité et de la transparence quant à l'origine du risque et à sa responsabilité, chacune des parties assurant ainsi son risque d'impayés par rapport à sa propre gestion. Ce principe, pour le vendeur, présente aussi l'avantage de la transparence puisqu'il poursuit son client débiteur pour un impayé né au cours de propre gestion. La régularisation des charges fabriquée par le vendeur au-delà de la date de cession vient s'imputer sur les comptes clients du vendeur qui fait son affaire de la régularisation, débitrice ou créditrice, au client. Néanmoins, les dépôts de garantie des locataires présents sont financièrement transférés à l'acheteur, sauf pour les locataires partis avant la vente et dont les DGL n’ont pas encore été remboursés. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Mais ces créances peuvent aussi faire l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, ce dernier pouvant opter pour reprendre tout ou partie de ces créances en fonction, par exemple, du montant, de l’ancienneté ou du provisionnement de la créance. On se trouve donc dans cette hypothèse face à un rachat de créances par l'acheteur avec transfert financier au vendeur pour toute ou partie des soldes clients. L’acquéreur pourra néanmoins s’assurer de la politique de provisionnement du vendeur et vérifier que le provisionnement ne soit pas inférieur à celui préconisé par l'instruction comptable des SA d'Hlm et effectué individuellement ? Les soldes créditeurs sont dans ce cas aussi transférés à l'acheteur avec mouvement financier. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Dans cette hypothèse, il y a continuité de la gestion du compte client transféré à l’acheteur et les règlements de la facturation du mois qui suit la vente ne posent pas problème pour autant que le client sache à qui payer la quittance. Il faut néanmoins souligner qu’en cas de transfert financier des soldes totaux ou partiels, l'acheteur assume le recouvrement des retards de règlement et prend lui-même un risque d'impayé. Le vendeur ne peut néanmoins abandonner la fraction de créances – les créances provisionnées probablement – qu'il n'a pas cédée. De mémoire, la cession de créances doit se faire par acte authentique signifié par huissier selon les termes de l'articledu Code Civil (à vérifier). . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Exemple : imaginons la situation locative suivante à la date de cession de l’immeuble : compte – provision compte- locataires dont moins demois dont plus demois € compte- locataires douteux € € TOTAUX € € € € € Après examen de la balance clients, l’acquéreur décide de ne « reprendre » que % des impayés de moins demois. Quelles conséquences comptable et financière pour le vendeur ? . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers À l’actif du bilan du vendeur, la situation des retards et impayés de loyers se traduit de la manière suivante : Situation de l'impayé au bilan avant cession ACTIF PASSIF – locataires – dépréciation des comptes locataires locataires – montant net – – locataires douteux – dépréciation des comptes locataires locataires – montant net – total actif . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Une fois la cession réalisée dans les conditions locatives exposées ci-dessus, plusieurs mouvements comptables et de trésorerie interviennent :  cession à l’acquéreur de créances locataires pour € (% de €) induisant une diminution à due concurrence des créances locataires du compteet une augmentation de la trésorerie pour le même montant  passage en pertes des créances douteuses induisant un déficit de € (créances douteuses non provisionnées)  passage en créances douteuses (compte ) des soldes locataires résiduels du compte (les locataires sont partis) avec complément de provision pour dépréciation à % pour € . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Le statut des retards et impayés de loyers Situation de l'impayé au bilan après cession ACTIF PASSIF – locataires cession des créances locataires – dépréciation des comptes locataires locataires – montant net transfert en locataires – montant net – – – – locataires douteux – dépréciation des comptes locataires locataires – montant net passage en pertes – – – locataires douteux – dépréciation des comptes locataires locataires – montant net – Trésorerie total actif La cession dans les conditions de gestion locative exposées conduit à minorer le surplus dégagé de € Déficit de € Compte de résultat CHARGES PRODUITS – pertes sur créances irrecouvrables – dotations pour dépréciation des créances locataires total charges – reprises sur créances locataires Résultat déficitaire total produits . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : situation de la dette financière et des retards et impayés de loyers à fin Résidences à céder HP: Hibiscus Spring HP: Hôtel de Ville HP: Spring totaux Résidences à céder HP: Hibiscus Spring HP: Hôtel de Ville HP: Spring totaux AFCNE comptecompte ICNE total impayés provision . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : le bilan avant vente au // Valeur nette comptable avant vente au // ACTIF Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Locataires PASSIF – Locataires douteux Provision pour dépréciation des créances Locataires douteux – montant net – Besoin de fonds propres + amortissement technique – – amortissement financier – sub. virées – amortissement financier – emp. remb. + BFR Trésorerie – – – – Subventions construction ( à ) Subventions amélioration montant brut Virées au résultat – montant net des subventions – Dette financière construction Montant remboursé – capital restant dû – ICNE total emplois de l'opération AFCNE (extra comptable) total ressources de l'opération . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : hypothèses de cession au // – prix de vente = VNC + somme des cash-flows actualisés, soit€ ou . K€/lgt et€/SH – la vente s’effectue avec transfert des dettes financières – le vendeur paie les ICNE et sa part de capital de la prochaine échéance (AFCNE) que l’on imagine hypothétiquement facturée à l’acheteur – l’acquéreur ne reprend aucune créances locataires ; les créances douteuses sont passées en créances irrécouvrables à hauteur de % ; les créances clients sont versées en créances douteuses et l’ensemble est déprécié en totalité . Les accessoires à la vente du bien immobilier ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute – – Locataires – passage en locataires douteux Locataires – montant net – Locataires douteux – créances irrécouvrables Provision pour dépréciation des créances + reprise sur provision + Locataires douteux Provision pour dépréciation des créances Locataires douteux – montant net – – – Trésorerie avant vente Soulte fin – Frais financiers payés – Capital remboursé Trésorerie après vente – – – Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – ICNE Frais financiers solde des frais financiers AFCNE (extra comptable) Capital remboursé solde capital total emplois de l'opération total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Créances irrecouvrables Dotation provision créances douteuses Valeur nette comptable actif cédé – PRODUITS Reprise sur dépréciation de créances Prix de cession Subvention virée au résultat Résultat de l'exercice – Le projet de cession de Saint-Rémy : Le prix de vente est égal à la VNC majorée de la somme des cash-flows actualisés au taux de ,%, soit K€, soit . K€ par logement. Les subventions d’investissement sont virées au compte de résultat. . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : La soulte de€ est égale au prix de vente minorée du capital restant dû des emprunts soit : prix de vente :€ – capital restant dû :€ In fine, cette soulte est néanmoins minorée de la quote-part d’annuité courue jusqu’au représentée par la somme des ICNE et des AFCNE, soit au total €. . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : Le résultat de l’opération ressort à€, en diminution de € par rapport à la simulation sans prise en compte de ces accessoires. Cette dégradation tient à la prise en compte : – en charges des créances irrecouvrables de € – compensées partiellement en produits par la reprise sur la provision pour créances douteuses de € – en charges, la comptabilisation d’une dotation à la provision pour créances douteuses de € La totalité des impayés ( + ) non provisionnés représente€/m² de SH qu’il conviendrait d’ajouter au prix de vente, soit€/m² SH ! . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : ème scénario d’hypothèses de cession au // – prix de vente = VNC + somme des cash-flows actualisés, soit€ ou . K€/lgt et€/SH – la vente s’effectue avec transfert des dettes financières – le vendeur paie les ICNE et sa part de capital de la prochaine échéance (AFCNE) que l’on imagine hypothétiquement facturée à l’acheteur – l’acquéreur reprend seulement les créances locataires ; les créances douteuses sont provisionnées sont passées en créances irrécouvrables et les créances douteuses non provisionnées sont provisionnées. . Les accessoires à la vente du bien immobilier ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute – – Locataires – transfert acquéreur des comptes locataires Locataires – montant net – Locataires douteux – créances irrécouvrables Provision pour dépréciation des créances + reprise sur provision Provision pour dépréciation des créances Locataires douteux – montant net – – – Trésorerie avant vente Soulte fin – Frais financiers payés – Capital remboursé +Transfert des comptes locataires Trésorerie après vente – – – total emplois de l'opération Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – ICNE Frais financiers solde des frais financiers AFCNE (extra comptable) Capital remboursé solde capital total ressources de l'opération Compte de résultat de la vente CHARGES Créances irrecouvrables Dotation provision créances douteuses Valeur nette comptable actif cédé PRODUITS Reprise sur dépréciation de créances Prix de cession Subvention virée au résultat Résultat de l'exercice – – Le projet de cession de Saint-Rémy : Le prix de vente est égal à la VNC majorée de la somme des cash-flows actualisés au taux de ,%, soit K€, soit . K€ par logement. Les subventions d’investissement sont virées au compte de résultat. . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : La soulte est la même à hauteur de€. In fine, cette soulte est néanmoins minorée de la quote-part d’annuité courue jusqu’au représentée par la somme des ICNE et des AFCNE, soit au total € et majorée de la cession de créances locataires à hauteur de €. Le résultat de l’opération ressort à €, en augmentation de € par rapport à la simulation précédente parce que la dotation à la provision pour créances douteuses a elle-même diminuée de €. Bien évidemment, la trésorerie augmente dans les mêmes proportions. . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier La cession à titre onéreux d’une immobilisation entraîne : – d’une part son retrait de l’actif du bilan par annulation de la valeur nette comptable à la date de l’opération par le constat en charges « valeurs comptables des éléments d’actif cédés, démolis, mis au rebut » – d’autre part par le constat du prix de vente en « produits des cessions d’éléments d’actif » – enfin par une créance sur l’acquéreur du montant du prix de la cession à l’actif du bilan en « créances sur cessions d’immobilisations » . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier Schéma comptable d’une cession à titre onéreux d’une immobilisation assurant l’égalité ressources / emplois : ACTIF emploi emploi + PASSIF – Terrain bâti – Constructions – Amortissements des immeubles de rapport Valeur nette comptable – Créances sur cessions d'immobilistions Compte de résultat de la vente CHARGES PRODUITS ressource emploi – Valeur comptable des éléments d'actif cédé – Produits de cessions d'éléments d'actif

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