Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété
L’utilité du démembrement social de propriété aujourd’hui
L’usufruit locatif social est, en premier lieu, un produit logement
L’usufruit locatif social est devenu un produit patrimonial
La question de la transition locative

UGS : 5001 Catégorie :

Description

5001-demembrement-social-propriete-michel-gouillard

Télécharger

Informations complémentaires

extrait

LE DEMEMBREMENT SOCIAL DE PROPRIETE. Le démembrement de propriété, et avec lui l’usufruit locatif social, a beaucoup évolué ces dix dernières années : – Avant 2003, les premiers démembrements de propriété donnèrent naissance à un usufruit locatif majoritairement financé en prêt locatif intermédiaire (PLI) constituant à l’époque une nouvelle offre de logements locatifs non conventionnés. À partir de 2003, la loi autorise les bailleurs à acquérir de l’usufruit locatif financé avec des prêts locatifs sociaux (PLS) constituant ainsi une offre complémentaire de logements locatifs conventionnés. Plus tard encore, la loi autorisera même les bailleurs sociaux à financer l’acquisition de logements locatifs en usufruit à l’aide de prêts spécifiquement sociaux : PLUS et PLAI. En moins d’une dizaine d’années, on est ainsi passé, dans le cadre du démembrement social de propriété, d’une offre de logements locatifs intermédiaires non conventionnés à une offre sociale clairement affirmée. – Le démembrement a d’abord porté sur des opérations de construction neuve, le plus souvent construites en VEFA, puis s’est progressivement étendu sur du patrimoine ancien à réhabiliter, occupé ou non, parfois situé dans des copropriétés et rendant le démembrement juridiquement et socialement plus complexe. Autrement dit, le démembrement est né avec les promoteurs privés puis s’est développé avec des sociétés immobilières jouant un rôle de marchand de biens. – Le démembrement de propriété a tout d’abord reposé sur des incitations fiscales fortes, notamment pour ce qui concerne les nus-propriétaires soumis à l’ISF, pour devenir progressivement un produit d’épargne en vue de la retraite pour les classes moyennes depuis que la loi ENL de 2006 a précisé le statut du locataire en usufruit locatif. C’est ainsi que depuis 2006, selon les statistiques de l’Association des Professionnels de l’Usufruit Locatif Social (PULSE), 4 000 logements répartis dans 75 communes ont été financés en usufruit locatif social, avec une accélération notable de la production depuis 2011 dépassant annuellement 1 000 logements mis en location. En dépit de cet important développement, l’usufruit locatif social constitue encore un mode de diversification de la production nouvelle de logements sociaux et un outil complémentaire à la production en pleine propriété des bailleurs sociaux. Néanmoins, beaucoup de décideurs s’interrogent à la fois sur l’utilité du démembrement social de propriété et sur la transition locative à l’issue de la convention d’usufruit. L’UTILITE DU DEMEMBREMENT SOCIAL DE PROPRIETE AUJOURD’HUI Ce qui caractérise fondamentalement le démembrement social de propriété, c’est la mise en relation temporaire – sur la durée du démembrement – d’un investisseur privé (le nu-propriétaire) avec un bailleur social (l’usufruitier locatif social). Par ce mécanisme, une fraction de l’épargne privée (nu-propriétaire) est ainsi captée en direction de la politique nationale du logement (usufruitier locatif social) : il s’agit d’un véritable exemple de partenariat public/privé (PPP). L’usufruit locatif social est, en premier lieu, un produit logement. Il répond, dans les zones tendues, où la pression foncière est forte et où l’offre foncière est rare et chère, à la pénurie de logements intermédiaires pour les ménages salariés, et notamment les jeunes travailleurs, sous plafonds de ressources (PLI et PLS). On vise ici plus particulièrement les zones dites A et B1, soit encore l’Île de France, PACA, Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon. C’est précisément dans ces zones géographiques où l’activité économique est importante et crée de l’emploi, mais où le prix du marché immobilier locatif trop élevé ne permet pas de loger facilement les salariés des entreprises. Le démembrement constitue alors une réponse sociale – peut être pas la seule – à la demande de logement dans les zones tendues. De ce point de vue, l’usufruit locatif social est aussi un vecteur de mixité sociale en maintenant ou en amenant des ménages sous plafonds de ressources intermédiaires (PLI et PLS) dans des quartiers et des éco-quartiers en centre-ville où le marché privé bénéficie seulement aux familles les plus aisées. L’usufruit locatif est enfin un produit logement économique gagnant-gagnant pour tous à la fois : – pour l’État car il mobilise peu ou pas de subventions publiques – pour le bailleur social qui ne devrait pas immobiliser de fonds propres dans ces opérations en les finançant sur la seule exploitation locative des logements – pour le prêteur de capitaux avec un retour des emprunts sensiblement plus rapide que pour le financement d’un investissement locatif social en pleine propriété – pour la collectivité locale qui accueille l’opération immobilière et développe ainsi son parc de logements sociaux dans le cadre de l’article 55 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 pour adapter, à moindre coût et le plus rapidement possible, son offre locative à l’évolution des besoins dans des zones tendues. L’usufruit locatif social est devenu un produit patrimonial. Depuis quelques années, le démembrement social de propriété est devenu pour les nus-propriétaires – au-delà de l’attrait fiscal – un produit de prévoyance-retraite et un accompagnement financier au vieillissement. Le démembrement s’est ainsi transformé, au fil du temps, en produit d’épargne et de prévoyance à moyen terme, relativement sécurisé en rendement, en vue d’envisager pour les cadres une retraite financièrement sereine alors qu’ils verront leurs revenus sensiblement diminuer. Une étude réalisée par un groupe de travail sur ce sujet au sein de l’UESL a montré que sous certaines conditions, l’usufruit locatif social pouvait même être présenté comme un produit intergénérationnel : – achat de la nue-propriété par des cadres d’une cinquantaine d’années – engagement du bailleur social à louer à des jeunes salariés. L’acquisition de lots en nue-propriété s’est jusqu’à présent développée auprès d’investisseurs individuels privés. La question qui se pose aujourd’hui est d’imaginer d’autres formes juridiques de financement collectif de la nue-propriété en vue de permettre de se constituer, par exemple, une retraite. Il peut s’agir soit d’une SCI, soit d’une SCPI qui porterait de façon majoritaire les nues-propriétés. LA QUESTION DE LA TRANSITION LOCATIVE. La sortie de l’usufruit locatif social a été codifiée par la loi ENL de 2006 afin de protéger à la fois le locataire et le nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit. En effet, dans l’année qui précède le remembrement de la pleine-propriété, trois étapes ont été prévues par le législateur : 1. douze mois, au moins, avant la fin de l’usufruit, le bailleur social rappelle au nu-propriétaire et au locataire la procédure de relogement du locataire présentée ci-dessous 2. six mois, au moins, avant la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire doit soit proposer au locataire un nouveau contrat de location conforme aux dispositions de la loi de 1989, soit lui donner congé pour vendre ou occuper le logement 3. enfin, trois mois avant la fin de l’usufruit, si le locataire n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire, le bailleur social propose au locataire, qui remplit les conditions de ressources, un nouveau logement. Le non-respect par le bailleur social de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire. La loi a donc encadré la fin de l’usufruit pour donner aux investisseurs privés une pleine effectivité à la libre disposition de leurs actifs immobiliers et également donner aux locataires des garanties en matière de relogement. Il est clair, qu’à ce jour, il n’y a aucun retour d’expérience sur cette transition locative et qu’il faudra attendre le début des années 2020 pour tester empiriquement la procédure légale de sortie de l’usufruit. Il est clair aussi que cette incertitude pèse en conséquence sur le développement de ce démembrement social. Même si la loi exclut tout droit au maintien dans les lieux pour les locataires d’un logement en usufruit locatif social, il est certain que les sorties des locataires devront être anticipées tant par les locataires et les bailleurs sociaux usufruitiers que les nus-propriétaires. Tout d’abord, les systèmes d’information des bailleurs sociaux devront être adaptés pour gérer les délais d’information aux locataires et aux nus-propriétaires. La communication entre les partenaires est prioritaire, notamment entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. De la qualité de la communication anticipant la fin de l’usufruit va dépendre la qualité de la transition locative. Les modèles financiers prévisionnels des bailleurs sociaux anticipent souvent la transition locative en neutralisant progressivement les dernières années de location précédant la fin de l’usufruit, donc en anticipant, en pratique, une extinction progressive de l’usufruit, logement par logement. Ce manque à gagner de loyers suite au départ des locataires pourrait être compensé, en tout ou partie, par le nu-propriétaire qui retrouverait ainsi par anticipation la pleine propriété de son bien immobilier moyennant une indemnisation pour dédommager l’usufruitier. Cette hypothèse qui envisage le raccourcissement au cas par cas et conventionnellement de l’usufruit en fonction de la libération progressive des logements amène, à l’inverse, l’hypothèse du rechargement de l’usufruit locatif social avec le nu-propriétaire lorsque que ce celui-ci ne souhaite ni vendre, ni occuper le logement. Lors de l’extinction de l’usufruit, il est alors procédé à un nouveau démembrement social dans les conditions ambiantes de marché immobilier qui offre l’avantage, pour le bailleur social, de conserver le locataire en place. Il peut être également tenu compte du vieillissement des ménages en aménageant conventionnellement la fin de l’usufruit locatif social pour tenir compte de la personne âgée qui resterait locataire du logement à un niveau de loyer social conventionné. Dans ce cadre, le nu-propriétaire – devenu plein-propriétaire – consentirait à conserver le locataire âgé jusqu’à la libération naturelle du bien en contrepartie d’une indemnité contractuelle versée par le bailleur social qui compenserait le différentiel de loyer du secteur social avec le secteur libre, sur une période à convenir. Ce dispositif offre le double avantage de diversifier l’offre locative sociale à l’attention des personnes de plus de 65 ou 70 ans par exemple et de satisfaire les collectivités territoriales dans leur souhait de maintenir à domicile des séniors en retardant ainsi leur entrée en institution. Enfin, les incertitudes sur la sortie des locataires lors de l’extinction de l’usufruit pourraient être aussi être légitimement levées par la mutualisation entre bailleurs sociaux des locataires à reloger garantie : – par la présence, sur la même commune, d’un parc locatif social appartenant au même bailleur ou à d’autres bailleurs sociaux, – par la construction, à proximité, d’autres opérations en usufruit locatif social sensiblement de la même taille mais avec des extinctions échelonnées dans le temps, – par des échanges de réservations de logements entre réservataires d’Action Logement. Enfin, le risque de relogement pour le bailleur social est d’autant plus faible qu’il aura pris soin, dans le cadre de sa politique de production de logements sociaux : – de diversifier ses localisations territoriales d’usufruit locatif – d’étaler dans le temps l’extinction de ses différentes opérations d’usufruit – de maîtriser l’importance de ces opérations spécifiques sur son patrimoine – de privilégier des opérations de petite taille facilitant le relogement éventuel des locataires. En conclusion, le démembrement social de propriété constitue indéniablement un accélérateur de l’offre de logements locatifs sociaux dans les zones tendues mais il ne s’agit que d’un outil opportuniste et complémentaire de la production traditionnelle des maîtres d’ouvrages sociaux. À ce titre, il constitue aussi un instrument de régulation du marché locatif en introduisant du logement social dans le marché libre des zones tendues et réciproquement de la fluidité et de la flexibilité dans le marché locatif social en donnant de la visibilité aux acteurs en jeu (nu-propriétaire, bailleur social et locataires).