Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

17 septembre 2012

Interview de MICHEL GOUILLARD
Secrétaire Général d’Amallia et président de l’ESH SOFILOGIS par Nue-Pro Select

Nue-Pro Select, partenaire privilégié des bailleurs sociaux et des collecteurs du 1% logement (Action Logement) vous propose un rendez-vous mensuel avec les principaux dirigeants du logement social. Cette tribune est l’occasion de connaître leur point de vue sur le démembrement de propriété et leurs réactions sur l’actualité du logement.

1/ Qu’est-ce que peut apporter le démembrement à SOFILOGIS ?
MG : Le démembrement de propriété pour l’ESH SOFILOGIS – bailleur social francilien – et pour le collecteur du 1% Logement Amallia qui en est l’actionnaire principal, permet réellement de répondre à la demande de logement locatif des salariés des entreprises qui souhaitent trouver un logement à des endroits où la société SOFILOGIS n’a pas la possibilité financière de construire en pleine propriété. Le démembrement de propriété permet en effet aux bailleurs sociaux de fluidifier le logement social en accédant à des localisations dont le prix de marché est trop élevé en pleine propriété et où les loyers sont tels que la plupart des salariés des entreprises ne peuvent accéder au locatif… et encore moins d’accéder à la propriété. La localisation du bien immobilier est fondamentale, comme toujours : il s’agit de marchés qui normalement devraient valoriser l’immeuble dans le temps.
Il faut aussi être conscient que cet outil de maîtrise d’ouvrage, relativement récent, nécessite deux partenaires dont le sort est indissociable durant une période plus ou moins longue : un investisseur privé pour acquérir la nue-propriété et un bailleur social pour acquérir l’usufruit qui offre au nu-propriétaire une bonne signature en matière de gestion. Il est clair que l’investisseur privé, lors de la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, espère réaliser une plus-value. C’est pour cette raison que la localisation est déterminante. Cette dernière est aussi importante pour le bailleur social qui pourra louer les logements à des salariés d’entreprises à des niveaux de loyers PLS, voire PLI. On n’aura donc pas de soucis de trouver des locataires que l’on espère structurellement solvables.
En général, un troisième partenaire intervient provisoirement et en amont : il s’agit soit d’un promoteur immobilier en cas de construction neuve ou soit d’un marchand de biens s’il s’agit s’une opération d’acquisition-amélioration.
Dans le second cas – celui du marchand de biens – il s’agit d’un simple portage financier, certes risqué, le temps de réaliser les travaux nécessaires et de commercialiser la nue-propriété et l’usufruit. C’est bien souvent une filiale du Groupe AMALLIA qui tient ce rôle.

 
2/ On pourrait aussi évoquer le fameux droit de préférence, dont on a parlé sur notre dernière opération commune à Saint Mandé (94), et qu’on pourrait systématiser à l’avenir dans les opérations futures ?
MG : Oui effectivement. SOFILOGIS, comme tous les bailleurs sociaux, n’a bien sûr pas la vocation financière d’être propriétaire à ces endroits-là. À Saint Mandé, par exemple, il est clair que SOFILOGIS ne peut investir en locatif à des niveaux de prix de revient de l’ordre de 5 000 ou 6 000 € le m² habitable. En revanche, peut être que dans 15 ou 20 ans, SOFILOGIS sera en mesure d’acquérir la nue-propriété pour des raisons que l’on ignore encore aujourd’hui. Dès lors, il est prudent d’insérer dans la convention d’usufruit un droit de préférence au bailleur social lors d’une éventuelle cession de la nue-propriété, voire de la pleine propriété.
Vous comprendrez qu’il est aussi fondamental pour SOFILOGIS d’entretenir au mieux ces logements qui pourraient éventuellement entrer plus tard dans le patrimoine de la société. Donc, de nouveau usufruitier et nu-propriétaire sont deux partenaires indissociables aux intérêts convergents.
Aujourd’hui, le démembrement constitue bien souvent pour le nu-propriétaire d’abord un outil de défiscalisation, plus qu’un investissement immobilier ou un investissement locatif social. Or c’est finalement un investissement « éthique » parce qu’il permet de constituer une offre de logements locatifs sociaux dans des endroits inaccessibles aux bailleurs sociaux.

3/ Comment voyez-vous l’avenir de ce type de partenariat ?
MG : Le démembrement de propriété qui conduit à l’usufruit locatif social constitue un modèle économique qui diffère de celui de la pleine propriété qui a prévalu depuis un siècle auprès des organismes d’HLM même si d’autres formes de dissociation de la propriété existent depuis longtemps : je pense notamment aux baux emphytéotiques ou aux baux à construction par exemple. Il est vrai que l’usufruit locatif social demeure un outil encore marginal pour les maîtres d’ouvrage sociaux, plus complexe à mettre en œuvre puisque qu’il résulte de la volonté de deux partenaires et tellement éloigné de l’idée de la « rente perpétuelle » qui prévaut encore chez les organismes d’HLM. Certain parlent même encore aujourd’hui de logement social « kleenex » parce que leur durée de vie est limitée dans le temps (durée de la convention d’usufruit).
Néanmoins ce type de partenariat est le seul qui permette d’offrir aujourd’hui des logements sociaux durant 15 ans ou 20 ans, conformément à notre objet social, localisés à des endroits considérés comme inaccessibles aujourd’hui aux bailleurs sociaux. Ce type de partenariat pourrait donc avoir un long avenir, toute chose égale par ailleurs, bien évidemment notamment en matière de fiscalité.

4/ Comment vous voyez le législateur par rapport au traitement fiscal de l’investissement en nue-propriété ?
MG : Concernant l’évolution de la législation, notamment en ce qui concerne la fiscalité du nu-propriétaire, je n’en ai aucune idée mais tout retour en arrière viendrait probablement briser la dynamique qui s’est progressivement mise en place sur les marchés locatifs très tendus où les organismes d’HLM commencent à trouver leur place grâce au démembrement.
Il est clair que pour le nu-propriétaire, la défiscalisation est incitative mais elle ne peut être le seul moteur. La possibilité de constituer un patrimoine immobilier transmissible en l’acquérant aujourd’hui avec un « rabais » qui correspond au prix de l’usufruit locatif social, sans se soucier de gestion locative et de le récupérer dans 15 ou 20 ans à son prix de marché et en bon état, constitue un bon investissement à long terme.
Donc pour moi, tout l’intérêt du démembrement pour le nu-propriétaire, est là. Si en plus, la fiscalité lui permet d’engendrer des économies fiscales, c’est la cerise sur le gâteau et pourquoi pas.
Une conviction personnelle cependant, ce n’est pas uniquement la fiscalité d’aujourd’hui – pour le moins volatile et instable, voire même rétroactive – qui doit guider les investissements immobiliers à long terme !!!

5/ Par rapport au monde social en général et à vos concurrents, comment se situe Amallia en termes de pratique de démembrement ?
MG : Je pense que le Groupe AMALLIA et ses filiales de logement social sont maintenant bien référencés en matière de démembrement en région parisienne tant auprès des élus que des investisseurs privés. Nos opérations sont bien localisées – Montmorency, Saint Mandé, Saint Cloud… – et nos conventions d’usufruit sont bien équilibrées entre usufruitier et nu-propriétaire.
Nous avons aussi expérimenté le démembrement en Rhône-Alpes avec l’ESH Alliade Habitat, notamment à Lyon, dans des zones tendues et avec des fonciers chers. En Rhône-Alpes aussi nous sommes donc référencés même si ce modèle est un peu moins pertinent à Lyon qu’il ne l’est à Paris parce que l’écart de prix de revient en pleine propriété entre social et libre est plus faible qu’il ne l’est en région parisienne.

6/ Qu’est-ce que les 8 000 entreprises cotisantes auprès d’Amallia (collecteur 1%) vous demandent en priorité ?
MG : Ce que nos entreprises adhérentes demandent principalement, c’est d’accompagner leurs salariés par le logement (locatif et accession à la propriété) et par des services annexes au logement.
Tout ceci signifie loger ces salariés décemment le plus rapidement possible, les accompagner géographiquement en cas de mutation, accompagner les entreprises en croissance en construisant des logements locatifs au plus proche des bassins d’emplois.
C’est enfin accompagner les salariés des entreprises dans leur parcours résidentiel en favorisant le cheminement du locatif à l’accession à la propriété, sous toutes ses formes.

7/ Est-ce qu’il y a des points supplémentaires que vous voudriez évoquer dans cette tribune ?
MG : Effectivement, je voudrais évoquer la nécessaire prudence que le bailleur social doit impérativement respecter pour utiliser ce nouveau modèle économique en matière de production locative qu’est l’usufruit locatif social.
La prudence, c’est d’abord de conserver à l’esprit que l’usufruit locatif social qui fait maintenant partie de la boite à outils du maître d’ouvrage social doit rester un outil marginal parce que ce n’est pas un logement locatif pérenne et qu’il va falloir reloger les locataires à des endroits qui ne seront pas très éloignés des localisations d’origine. Il faut donc dès à présent se préparer à imaginer des opérations où on pourra reloger nos locataires. C’est aussi pour cette raison que le parc locatif en pleine propriété doit rester très largement prépondérant chez les bailleurs sociaux.
Ensuite la prudence conduit à privilégier l’étalement des durées d’usufruit dans le temps pour éviter d’avoir à reloger tous nos locataires en même temps. Il faut privilégier des durées d’usufruit différentes et si possible étaler les sorties d’usufruit sur une opération. C’est pour cette raison que dans le groupe Amallia, on favorise toujours des opérations de petite taille afin de gérer au mieux les fins d’usufruit. 20 à 25 logements semble être pour nous la taille optimum.
Enfin, il paraît prudent de localiser l’usufruit sur différentes communes. À contrario, il faut éviter de concentrer l’usufruit sur les mêmes communes parce que surviendra à terme la problématique du relogement des locataires sur ces communes, notamment si l’offre est insuffisante.
L’usufruit locatif social est donc un travail d’orfèvre, que ce soit sur le plan financer, social et enfin localisation. Il faut bien comprendre que l’on ne fait pas de l’usufruit locatif social parce qu’on n’a pas réussi à monter une opération en pleine propriété. C’est un autre état d’esprit. C’est une autre démarche. Je ne dis pas que c’est un autre métier mais c’est une appréhension des problèmes différente de la pleine propriété. On ne fait pas de l’usufruit locatif par hasard, c’est une véritable stratégie de développement patrimonial à moyen terme.