Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

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Les Fondamentaux du Logement Locatif social
1. Rappels introductifs sur le logement social en France

2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux
2.1 Cartographie des aides au logement
2.2 Les aides publiques à l’investissement
2.3 Les aides à la personne
2.4 Les aides fiscales
2.5 Les aides de circuit
2.6 Les contreparties des aides de circuit
2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social

3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux
4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux
5. Conclusions

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Description

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extrait

Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 242 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES FLUX FINANCIERS DES BAILLEURS SOCIAUX Les flux financiers qui impactent un OLS sont principalement de 3 ordres : des prêts, le plus souvent bonifiés par rapport au marché, contractés auprès de la CDC, d’Action Logement et d’autres établissements financiers tels qu’aujourd’hui la BEI et des subventions d’investissement, versées par l’État, par les collectivités locales, par la CGLLS, l’ANRU, voire des Fonds Européens, l’ensemble constituant des aides directes aux bailleurs sociaux  aides à l’investissement (aides à la pierre) 243 1 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les prestations sociales, les subventions d’investissement et d’exploitation, les avantages de taux et fiscaux, sont des AIDES AU LOGEMENT dont les principaux contributeurs sont l’État, les collectivités locales et Action Logement qui représentent des avantages financiers, soit sous forme de versements de la part d’un financeur ou soit sous forme de réductions de dépenses (réduction d’impôt, baisse de taux d’intérêt…), conférés à la fois aux locataires et aux accédants à la propriété pour les aider à se loger et aux maîtres d’ouvrages sociaux pour les inciter à investir dans la construction de logements neufs et dans l’amélioration de la qualité des logements existants. 244 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement des avantages fiscaux et des avantages de taux qui constituent des aides indirectes, émanant le plus souvent de l’État  aides à l’investissement et à l’équilibre d’exploitation des bailleurs sociaux (aides à la pierre) des prestations sociales qui visent à couvrir une partie des dépenses courantes de logement des locataires et des accédants à la propriété (APL et ALS notamment). L’ État en est le principal contributeur. Ce sont des aides directes aux consommateurs  aides à la personne. Plus rarement, on trouve aussi des subvention d’exploitation. 245 2 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les COMPTES DU LOGEMENT distinguent par ailleurs plusieurs bénéficiaires de ces aides :  le secteur du locatif social comprenant les organismes d’HLM d’une part et les autres bailleurs sociaux d’autre part  le secteur du locatif libre ou privé  les propriétaires occupants  les locaux d’hébergement collectif et les autres logements ordinaires souvent regroupés dans une catégorie « autres ». 246 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les COMPTES DU LOGEMENT distinguent 5 types d’aides au logement :  les prestations sociales aux consommateurs de service de logement (c’est-à-dire les occupants, qu’ils soient locataire ou propriétaires)  les subventions d’exploitation aux producteurs de service de logements  les subventions d’investissement aux producteurs de service de logements  les avantages fiscaux aux consommateurs et aux producteurs de service de logements  les avantages de taux aux producteurs de service de logements. 247 3 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement QUELLE EST LA PART DES BAILLEURS SOCIAUX DANS L’ENSEMBLE DES AIDES AU LOGEMENT EN FRANCE ? C’est le Commissariat Général au Développement Durable qui répond annuellement à cette question dans les Comptes du Logement1. L’ensemble des aides au logement (prestations sociales, subventions d’investissement et d’exploitation, avantages fiscaux et avantage de taux) en France représentait en 2018 un avantage pour leurs bénéficiaires de 39.6 Md€, soit 1.7% du PIB et 38.5 Md€ en 2019 , soit 1.6% du PIB. 248 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Postérieurement au Compte du Logement 2018, les aides au logement sont revues à la hausse pour 2018 (+ 503 millions d’euros net) dans le Compte du Logement 2019. L’estimation initiale des aides au logement de l’année 2018 publiée en 2019 passe donc de 39.6 Md€ à 40.1 Md€ révisée en 20201. en millions d'euros Prestations sociales Subventions d'exploitation Subventions d'investissement Avantages fiscaux Avantages de taux Ensemble des aides 2018 2018 initiiale révisée 20 242 20 124 187 186 2 036 2 163 14 474 15 237 2 672 2 402 39 610 40 113 2019 20 172 225 2 078 14 375 1 669 38 520 249 4 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement L’actualisation des données statistiques implique une hausse des avantages fiscaux de 764 millions d’€, notamment pour les dispositifs fiscaux de soutien aux travaux d'entretien-amélioration (+ 484 millions). Les subventions d’investissement sont également revues à la hausse de 127 millions d’€ en lien avec l’intégration des données 2018 définitives d’Action logement (+ 100 millions). En revanche, les avantages de taux sont révisés à la baisse en 2018 (- 270 millions d’euros) comme les prestations sociales (- 117 millions d’euros) en lien également avec l’intégration des données 2018 définitives d’Action logement. 250 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les aides au logement, bien qu’elles aient augmenté de 125% en 33 ans – elles sont passées de 17,1 Md€ en 1987 à 38.5 Md€ en 2019 soit une croissance moyenne annuelle sur cette période de 2.6% – elles semblent poursuivre leur repli engagé depuis 2014 : 42.2 Md€ en 2014 à comparer à 38.5 Md€ en 2019 ! C’est ce que l’on constate à partir du graphique suivant présentant l’évolution des montants d’aides au logement selon le type d’aide de 1987 à 2019 (en millions d'euros) 251 5 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement ÉVOLUTION DES MONTANTS D’AIDES AU LOGEMENT SELON LE TYPE D’AIDE DE 50 000 45 000 40 000 millions d'€ 1987 À 20191 (MILLIONS D'EUROS) Prestations sociales Subventions d'exploitation Subventions d'investissement Avantages fiscaux 35 000 Avantages de taux 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 252 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Sur le long terme (1987 à 2019 = 33 ans) quant au type d’aide au logement, on constate :  que les prestations sociales (en bleu sur le graphique) ont toujours été prépondérantes à partir de 1993 (> 50% de l’ensemble des aides au logement) même si leur croissance ralenti à partir de 2007  à l’inverse, les avantages fiscaux (en vert sur le graphique) n’ont cessé de croître : leur proportion dans l’ensemble des aides au logement passe d’environ 30% entre 2000 et 2005 pour atteindre environ 37% entre 2009 et 2019 253 6 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement  enfin, les avantages de taux (en rouge sur le graphique) n’ont cessé de décroître, tant en volume qu’en proportion dans l’ensemble des aides au logement : 24% en 1987 à comparer à 4% en 2019. 254 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Le tableau ci-après présente la répartition de ces aides :  par types d’aides d’investissement et (prestations d’exploitation, sociales, avantages subventions fiscaux et avantages de taux)  par contributeurs (principalement État, collectivités territoriales, CGLLS, Action Logement). 255 7 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement RÉPARTITION DES AIDES AU LOGEMENT PAR CONTRIBUTEURS ET PAR TYPES D’AIDES EN 20191 (MILLIONS D'EUROS) Contributeurs État Taxes affectées Collectivités territoriales Prestations sociales 15 275 158 1 937 CGLLS Employeurs / Action logement 2 797 Energéticiens Subventions d'investissement Subventions d'exploitation 225 525 462 715 39 279 58 Avantages fiscaux 13 030 Régimes sociaux % du Total 1 021 1 345 186 462 Avantages de taux Total Avantages de taux 5 20 172 52% 2 078 5% 225 1% 14 375 37% 1 669 4% Total 30 075 620 3 997 39 3 263 58 462 5 38 520 100% 78% 2% 10% 0% 8% 0% 1% 0% 100% 256 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement 3 REMARQUES LA RÉPARTITION DES AIDES :  L’État est le premier contributeur des aides au logement avec un apport de 30.1 Md€, soit 78% des aides totales au logement. Les collectivités locales et Action Logement contribuent ensemble à environ 7.3 Md€, soit 18% des aides totales au logement en 2019.  Les prestations sociales pèsent 20.2 Md€, soit 52.4% des aides totales au logement en 2019 et constituent le 1er poste de dépenses budgétaires. Les avantages fiscaux constituent se loin le second poste de dépenses avec 14.4 Md€ en 2019, soit encore 37.3% des aides totales au logement à la même date. 257 8 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement  L’État prend en charge : la quasi-totalité des avantages fiscaux (90%) les ¾ des prestations sociales (81%) plus de la moitié des avantages de taux (61%) 258 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement POUR SIMPLIFIER, L’ANALYSE DES AIDES AU LOGEMENT EN FRANCE POURRAIT SE RÉDUIRE À 3 CONTRIBUTEURS : L’ÉTAT LES COLLECTIVITÉS LOCALES ACTION LOGEMENT ET À 2 TYPES D’AIDE SEULEMENT : LES PRESTATIONS SOCIALES LES AVANTAGES FISCAUX. 259 9 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Le tableau ci-après présente la répartition de ces aides :  par types d’aides d’investissement et (prestations d’exploitation, sociales, subventions avantages fiscaux et avantages de taux)  par bénéficiaires (locatif social, locatif libre/privé, propriétaires occupants, locaux d’hébergement collectif et divers). 260 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement MONTANT DES AIDES AU LOGEMENT EN 2019 PAR TYPES D’AIDES ET PAR BÉNÉFICIAIRES1 (MILLIONS D’€) Logements locatifs Nature des aides au logement 1 – Prestations sociales liées au logement 1.1 Aides personnelles 1.2 Autres prestations sociales 2 – Subventions d'exploitation 3 – Subventions d'investissement 4 – Avantages fiscaux 4.1 Avantages fiscaux aux consommateurs 4.2 Avantages fiscaux aux producteurs 5 – Avantages de taux Ensemble des aides % de l'ensemble des aides Propriétaires occupants 682 635 48 0 173 4 800 932 3 868 1 096 6 751 17,5% HLM + autres bailleurs sociaux 7 961 7 370 591 0 1 364 4 476 159 4 317 500 14 301 37,1% Locatif privé 7 810 7 448 361 0 296 4 052 192 3 860 9 12 167 31,6% Autres bailleurs et divers 304 285 20 0 175 224 82 142 29 732 1,9% Total logements locatifs 16 075 15 102 972 0 1 835 8 752 432 8 320 538 27 200 70,6% Locaux d'hébergement 3 415 922 2 493 225 70 823 641 181 36 4 569 11,9% Ensemble Total logements 20 172 16 659 3 513 225 2 078 14 375 2 006 12 369 1 669 38 520 100,0% % 52,4% 43,2% 9,1% 0,6% 5,4% 37,3% 5,2% 32,1% 4,3% 100,0% 261 10 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement 3 REMARQUES LA RÉPARTITION DES AIDES :  Les aides au logement bénéficient majoritairement au locatif : un peu plus de 70% de l’ensemble; les propriétaires occupants (17%) et les locaux d’hébergement (12%) se partagent le reste  Les bailleurs sociaux bénéficient de 14.3 Md€ d’aides, soit plus de la moitié (53%) des aides relevant du locatif ; le locatif privé bénéfice quant à lui de 12.2 Md€ (45% des aides locatives), à peine moins que le secteur HLM ! 262 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement  Les 14.3 Md€ d’aides dont bénéficient les bailleurs sociaux sont inégalement répartis : 8.0 Md€ de prestations sociales, soit 56% du total des aides au logement affectés aux bailleurs sociaux mais seulement 40% du total des prestations sociales 4.5 Md€ d’avantages fiscaux, soit 31% du total des aides au logement affectés aux bailleurs sociaux et 31% du total des avantages fiscaux 1.3 Md€ de subventions d’investissement, soit 9%du total des aides au logement affectés aux bailleurs sociaux mais 66% du total des subventions d’investissement. 263 11 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES PRESTATIONS SOCIALES1 Les prestations sociales visent à couvrir une partie des dépenses courantes de logement des occupants. Elles représentent, avec 20.2 Md€ soit 52,4% des aides totales au logement en 2019. C’est l’État qui prend en charge près des ¾ des prestations sociales (12.3 Md€). Action Logement est le second contributeur (2.8 Md€) avec 14% des prestations. Les 2 principaux bénéficiaires sont d’abord le locatif social – 8.0 Md€ et 39.5% des prestations sociales – puis ensuite le locatif privé – 7.8 Md€ et 38.7% de l’ensemble des prestations sociales. . 264 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les prestations sociales comprennent : les aides personnelles au logement (APL, ALS et ALF1) qui représentent près de 82.7% de l’ensemble des prestations sociales (16.7 Md€) les aides au logement de résidents de certains locaux d’hébergement collectif (personnes âgées, handicapées, en difficultés sociales…) bénéficiaires de l’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH) pour 2.5 Md€ les aides diverses : allocation de logement temporaire (ALT), fonds de solidarité logement (FSL), les subventions d’Action Logement aux personnes physiques et les chèques énergie2. 265 12 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement PRESTATIONS SOCIALES EN 20191 montants En milliards d'€ Aides personnelles Aides bénéficiant à des résidents Aides diverses total % 82,7% 12,4% 16,7 2,5 1,0 5,0% 20,2 100,0% 266 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les aides personnelles au logement sont composées de 3 aides : Aide Personnalisée au Logement (APL)1 Allocation de Logement Familiale (ALF) Allocation de Logement Sociale (ALS) pour un montant total de 16.7 milliards d’euros (Md€) en 2019, soit encore environ 43% de la totalité des aides au logement de 2019. Les aides personnelles sont versées sous conditions de ressources aux ménages modestes qui s’acquittent d’une dépense de logement (locataires et propriétaires-occupants) et ne sont pas cumulables. 267 13 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement L’APL est versée aux occupants du parc conventionné en location ou foyer ou qui ont signé un prêt conventionné pour l’acquisition de leur résidence principale. L’ALF est versée aux familles ne pouvant bénéficier de l’APL. L’ALS est versée aux autres ménages n’entrant pas dans ces 2 catégories ci-dessus. L’APL, l’ALS et, depuis le 1er janvier 2016, l’ALF sont financées par le Fonds National d’Aide au logement (FNAL), lequel est essentiellement alimenté par une dotation budgétaire de l’État et des cotisations employeurs (Action Logement). 268 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement 9 8 7 en Md€ ÉVOLUTION DES AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT EN MILLIARDS D’€ DE 1987 À 20191 6 5 4 3 2 1 APL ALS ALF 0 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 269 14 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement En examinant le graphique ci-dessus, on observe que la proportion de ménages allocataires d’aides personnelles au logement, stable de 1984 à 1990, augmente fortement au début des années 1990 en raison de l’extension de l’ALS à de nouvelles catégories de bénéficiaires (dont les étudiants) et au parc HLM conventionné. Les bénéficiaires sont ainsi passés de 4.2 millions à 5.5 millions en 4 ans ! La réforme de 2001 et 2002 a aligné les barèmes des deux allocations logement sur celui de l’APL en secteur locatif. Cette réforme a augmenté l’aide moyenne sans augmenter le nombre de bénéficiaires. Á compter de 2008, les paramètres représentatifs de la dépense de logement des barèmes des aides personnelles sont indexés sur l’IRL. Afin de maîtriser la dépense budgétaire des aides personnelles au logement, la Loi de Finances pour 20161 a instauré, à partir du 1er juillet 2016, une dégressivité des APL en fonction du montant du loyer jusqu’à la suppression de l’aide au-delà d’un plafond de loyer fixé en fonction de la zone géographique et de la composition familiale. 270 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement La Loi de Finances pour 2016 a prévu également, à partir du 1er octobre 2016, la prise en compte de la valeur du patrimoine des allocataires lorsque son montant dépasse 30 000 € pour le calcul des aides au logement (AL/APL), ainsi que la non éligibilité aux aides personnelles au logement des particuliers rattachés au foyer fiscal de leurs parents lorsque ces derniers sont redevables de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à compter du 1er janvier 2018. Enfin, à partir du 1er octobre 2017, l’ensemble des aides au logement (APL, ALS et ALF) ont été abaissées de 5 €1 compensées en quasi-totalité par une Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) dans le parc social afin de préserver le pouvoir d’achat des locataires les plus modestes2. En effet, ceux-ci voient leur loyer minoré de la RLS et leur APL baissée dans une proportion ne pouvant excéder 98 % de la RLS. La Loi de Finances 2018 aurait ainsi abaissé la dépense publique des APL de 800 M€ en 2018 et de 900 M€ en 2019. Elle prévoit, par ailleurs, la mise en extinction des APL accession. 271 15 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Ceci explique le recul important de l’ordre de 5.6% du montant des aides à la personne en 2018 par rapport à 2017 – recul graphiquement bien visible – après une baisse modérée en 2017 (0.6%) par rapport à 2016 et une baisse moyenne (-1.8%) en 2019 par rapport à 2018. En 20191, 5 809 000 ménages ont bénéficié d’une aide personnelle au logement pour 16.7 Md€ versés dont 2 627 000 bénéficiaires de l’APL (45%) pour 7.6 Md€ (46% du budget). La quasi-totalité des bénéficiaires sont des locataires (5 512 000 ménages soit près de 95% des bénéficiaires). Le montant moyen mensuel d’une aide personnelle au logement est 224 € en 2019, dont 228 € pour les locataires et 157 € pour les propriétaires occupants. 272 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement NOMBRE DE BÉNÉFICIAIRES ET MONTANT MENSUEL MOYEN DES AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT EN 2019 HORS LOCAUX D’HÉBERGEMENT COLLECTIF1 Les En 2019 Nombre de bénéficiaires (en milliers) Montant mensuel moyen (en euros) APL 2 627 219 Locataires Propriétaires occupants 2 539 88 221 178 ALS 2 062 193 Locataires Propriétaires occupants 2 010 52 195 125 ALF 1 120 291 963 157 318 156 TOTAL LOCATAIRES TOTAL PRIETAIRES OCCUPANTS 5 512 297 228 157 TOTAL D'AIDES 5 809 224 Locataires Propriétaires occupants 273 16 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Pour être totalement complet sur l’ensemble des aides aux consommateurs de service logement, il faut ajouter également les avantages fiscaux au titre de leurs dépenses courantes liées au logement pour 2.0 Md€ en 2019, notamment des taux réduits de TVA appliqués aux travaux d’amélioration pour un montant de 1.4 Md€ en 2019. 274 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES SUBVENTIONS D’EXPLOITATION Les subventions d‘exploitation visent à couvrir une partie des charges de production de service de logement, pour influencer leur prix de production ou la rémunération des facteurs de production. Elles sont aujourd'hui devenues très marginales avec 225 M€ en 2019, soit à peine 0.6% des aides totales au logement en 2018. Les subventions d’exploitation représentaient un volume important en 1984 : 2.4 M€ soit près de 15% des aides totales au logement en 1984. Elles se composaient essentiellement des bonifications d’intérêt versées aux établissements financiers pour les prêts aux HLM et les prêts du Crédit Foncier de France accordés avant 1978, pour les prêts locatifs aidés jusqu’en 1986 et les prêts à l’accession à la propriété jusqu’en 1988. 275 17 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les bonifications d’intérêt étaient versées sur toute la durée des prêts et se traduisaient par une réduction du taux d’intérêt. Leur poids s’est progressivement amenuisé pour devenir très faible à partir de 1999 (63 M€) puis nul en 2007. Aujourd’hui, les subventions d’exploitation exclusivement les locaux d’hébergement collectif. concernent 276 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT1 Les subventions d‘investissement sont également versées aux producteurs de service de logement afin de diminuer le coût de production de leurs investissements liés à la construction de logements neufs et de locaux d’hébergement collectif ou à des bailleurs et des propriétaires pour la rénovation de logements anciens. Ces subvention sont versées par l’État, les collectivités territoriales, l’ANRU et Action Logement pour ce qui concerne l’investissement dans le neuf. Les subventions versées logements anciens2. par l’ANAH sont destinées aux 277 18 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement MONTANT DES SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT PAR TYPES DE SUBVENTIONS1 (EN MILLIONS D'EUROS) Subventions liées aux prêts locatifs sociaux Anah Anru Autres Total 2018 1 389 463 214 97 2 163 2019 % 2019 1 247 60,0% 595 28,7% 9,1% 188 2,3% 48 2 078 100,0% Les subventions d’investissement représentent, avec 2.1 Md€, 5.4% des aides totales au logement en 2019. Elles ont diminué de 51% par rapport à 2010 et de 4% par rapport à 2018 ! 278 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Le premier bénéficiaire des subvention d’investissement est le secteur du locatif social pour 70% (1.4 Md€) de l’ensemble des subventions d’investissement en 2019, puis en second mais loin derrière le secteur du locatif libre/privé avec 0.5 Md€ (24% des subventions d’investissement en 2019). Depuis 2005, les subventions d’investissement concernent majoritairement l’investissement en logements neufs (1.2 Md€ en 2019 soit 56.9% du total des subventions d’investissement en 2019) comme en témoigne le graphique suivant. C’est aussi l’investissement en logement neuf qui subit le plus important recul depuis 2013. 279 19 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement ÉVOLUTION DES SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT SELON L’OBJET EN MILLIONS D’€ DE 1987 À 20191 3 500 3 000 Neuf 2 500 Travaux Ancien 2 000 1 500 1 000 500 0 280 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les collectivités territoriales sont le premier contributeur des subventions d’investissement (34,4% et 715 M€), devant l’État (25.3 % et 525 M€) alors que l’État en était le principal financeur de 1984 à 2005 (jusqu’à 79.1% des subventions en 1994). Action Logement est le 3ème contributeur avec 13.4% du total des subventions d’investissement en 2019 et 279 M€. 281 20 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES AVANTAGES DE TAUX1 Les avantages de taux résultent des crédits aux bailleurs sociaux et aux ménages accordés à des taux inférieurs à ceux pratiqués sur le marché bancaire. Ces prêts à taux plus bas visent à stimuler l’investissement en logements des producteurs de service de logement, notamment les bailleurs sociaux qui bénéficient d’un financement sur les ressources du Livret A des Caisses d’Épargne, et en résidence principale des ménages avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le principe de mesure de ces avantages de taux consiste à évaluer le montant du prêt qui aurait été obtenu au taux du marché avec un échéancier de paiement (intérêts + capital remboursé) identique à celui de l’emprunt à taux préférentiel considéré, puis à effectuer la différence entre ce montant et celui effectivement accordé2. 282 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement En 2018, le montant total des avantages de taux était évalué à 2.7 Md€ soit près de 7% du total des aides totales au logement de 2018. En 2019, le montant total des avantages de taux était évalué à 1.7 Md€ soit près de 4% du total des aides totales au logement de 2019 et 38% inférieur à l’année précédente (- 1 Md€). Les avantages de taux ont diminué de 37% depuis 1984 mais ce sont les avantages de taux accordés aux bailleurs sociaux qui ont le plus baissé (-47%) comparés aux avantages de taux accordés aux ménages (-29%). 283 21 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement MONTANT DES AVANTAGES DE TAUX EN 2018 ET 2019 EN MILLIONS D’€1 2018 2019 montants 522 117 434 % 19,5% 4,4% 16,2% montants 388 75 99 % 23,2% 4,5% 5,9% Total prêts aux bailleurs sociaux 1 073 40,2% 562 33,7% PTZ Eco-PTZ Prêts Action Logement Autres prêts conventionnés 1 474 26 5 94 55,2% 1,0% 0,2% 3,5% 993 28 12 75 59,5% 1,7% 0,7% 4,5% Total prêts aux ménages 1 599 2 672 59,8% 100,0% 1 108 1 670 66,3% 100,0% Prêts au logement locatif social Prêts à l'amélioration & Eco-prêts logement social Prêts Action Logement au locatif social TOTAL DES AVANTAGES DE TAUX 284 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les avantages de taux consentis aux bailleurs sociaux sont évalués à 562 M€ – soit 34% des avantages de taux en 2019 – très largement inférieurs aux avantages de taux consentis aux ménages à hauteur de 1 108 M€ en 2019 – soit 66% des avantages de taux en 2019 -. Les avantages de taux consentis aux bailleurs sociaux ont quasiment diminué de moitié entre 2018 et 2019 (-48%). Les avantages de taux consentis aux ménages a aussi diminué durant cette même période, mais une moindre proportion (-31%). 285 22 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement ÉVOLUTION DES AVANTAGES DE TAUX SELON LES FILIÈRES DE 1987 À 2019 EN MILLIONS D’€1 3 000 2 500 Prêts aux bailleurs sociaux Prêts aux ménages 2 000 1 500 1 000 500 0 286 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement LES AVANTAGES FISCAUX1 Les avantages fiscaux résultent de dispositions fiscales plus favorables que le droit commun. Ils varient donc en fonction de l’évolution législative. Ces avantages correspondent souvent à une diminution des recettes fiscales que l’on assimile alors à une dépense publique. Les avantages fiscaux sont essentiellement des mesures visant à favoriser l’investissement en logement et concernent donc les producteurs de service de logement. Les avantages fiscaux consentis aux producteurs pèsent 12.4 Md€ en 2019, soit 32% de la totalité des aides au logement en 20192. C’est le second poste d’aides après celui des prestations sociales. 287 23 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Ces avantages fiscaux bénéficient en tout premier au secteur locatif social avec 4.3 Md€ d’aides soit près de 35% du total de 12.4 Md€ en 2019, puis ensuite aux propriétaires occupants et au locatif libre/privé avec 3.9 Md€ chacun. Pour les bailleurs sociaux, les avantages sont de 3 natures fiscales : • TVA à taux réduit • exonération de longue durée de la taxe foncière sur la propriété bâtie • exonération de l’impôt sur les sociétés pour les activités relevant du service d’intérêt économique général (SIEG). 288 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Pour les bailleurs sociaux, l’avantage fiscal lié au taux réduit de TVA est estimé à 1.4 Md€ en 2019, dont 1.0 Md€ pour la construction neuve et 0.4 Md€ pour les travaux d’amélioration. Cet avantage diminue de près de 38% par rapport à 2017 en lien avec le relèvement du taux réduit de TVA de 5.5% à 10% à partir du 1er janvier 2018. 289 24 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement MONTANT DE L’AVANTAGE FISCAL LIÉ AU TAUX RÉDUIT DE TVA POUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF SOCIAL EN 2019 EN MILLIONS D’€1 Montant 2019 Structure (en millions 2019 d'euros) (en %) 33,3 450,8 20,5 277,4 20,2 273,2 0,7 9,8 1 011,1 74,7 1,4 19,6 0,6 8,3 1,4 18,9 0,0 0,2 10,1 136,9 11,7 158,4 342,4 25,3 PLUS PLAI PLS PLUS/PLAI Anru Ensemble neuf PLUS PLAI PLS PLUS/PLAI Anru Prêts à l'amélioration (Pam / Palulos) TVA réduite sur fonds propres Ensemble travaux Total des mesures des avantages fiscaux liés au taux réduit de TVA pour le logement locatif social 1 353,5 100,0 290 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement En effet, ce régime de TVA réduite pour les opérations d’investissement locatif social est entré en vigueur fin 1996 en métropole et s’est substitué aux anciens dispositifs d’aides à l’investissement pour le secteur locatif social avec la suppression de la subvention pour les PLA ordinaires. Le taux réduit de TVA est alors fixé à 5.5%. La Loi de Finances pour 2018 relève le taux de TVA sur les livraisons de logements locatifs sociaux à 10% à compter du 1er janvier 2018. Demeurent toutefois au taux de 5.5% les livraisons dans les secteurs de l’accession sociale à la propriété (QPV – PSLA), de l’hébergement temporaire et d’urgence et de l’accueil des personnes âgées et handicapées. 291 25 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement La Loi de finances pour 2020 redescend le taux de TVA de 10 % à 5,5 % pour les logements locatifs sociaux financés par un PLAI ou par un PLUS relevant de la politique de renouvellement urbain, pour les opérations d’acquisition-amélioration financées par un PLAI ou un PLUS et les opérations réalisées en structures d’hébergement temporaire ou d’urgence. Cette baisse de taux s’applique aux constructions achevées à compter du 1er décembre 2019. 292 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de longue durée bénéficie depuis 2004 aux logements locatifs sociaux. Cette exonération représente 1.4 Md€ en 2019 pour les bailleurs sociaux. Fixée à 15 ans en règle générale, la durée de l’exonération est prolongée de 10 ans – ce qui amène à une exonération de 25 ans – lorsque pour le financement de ces opérations, la décision d’octroi du prêt ou de la subvention a été prise au plus tard le 31 décembre 2018. La Loi de Finances pour 2018 reporte la date limite d’intervention de cette décision au 31 décembre 2022. 293 26 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement En milliards d'€ en 2019 SYNTHÈSE DES AIDES montants % montants Prestations sociales dont locatif social dont locatif privé dont propriétaires occupants dont autres1 total AU LOGEMENT EN FRANCE EN 20191 % 20,2 52,4% Subventions d'exploitation Subventions d'investissement dont locatif social dont locatif privé dont propriétaires occupants dont autres2 total 8,0 39,6% 7,8 38,6% 3,5% 0,7 3,7 18,3% 20,2 100,0% 0,2 100,0% 0,2 2,1 0,5% 5,4% 1,4 66,7% 0,4 19,0% 9,5% 0,2 4,8% 0,1 2,1 100,0% Avantages fiscaux 14,4 37,3% dont consommateurs dont locatif social dont locatif privé dont propriétaires occupants dont autres3 total 2,0 13,9% 4,3 30,0% 3,9 27,4% 3,9 26,9% 1,7% 0,2 14,4 100,0% Avantages de taux 1,7 dont logement social dont prêts aux ménages total TOTAL 4,3% 0,6 33,7% 1,1 66,3% 1,7 100,0% 38,5 38,5 100,0% 294 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement EN SYNTHÈSE, QUELLE EST DONC LA PART DES BAILLEURS SOCIAUX DANS L’ENSEMBLE DES AIDES AU LOGEMENT EN FRANCE EN 20191 ? AIDES PUBLIQUES PAR FILIERES En millions d'€ en 2019 Propriétaires occupants Bailleurs 682 7 961 Prestations sociales liées au logement – aides à la personne dont aides personnelles dont autres prestations sociales Subventions d'exploitation Subventions d'investissement Avantages fiscaux 634 48 Avantages de taux Locatif privé 7 810 7 369 592 Autres bailleurs2 3 719 7 449 361 Ensemble des résidences principales 20 172 1 206 2 513 0 0 0 225 225 173 1 364 296 245 2 078 4 477 4 052 4 800 dont avantages fiscaux aux consommateurs dont avantages fiscaux aux producteurs sociaux1 932 3 868 159 4 318 1 046 192 3 860 14 375 724 322 1 096 500 9 65 1 670 Total 6 751 14 302 12 167 5 300 38 520 en proportion 17,5% 37,1% 31,6% 13,8% 100,0% 1 Organismes d'HLM + autres bailleurs sociaux 2 Autres personnes morales + locaux d'hébergement 295 27 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Sur un total d’aides au logement de 38.5 Md€ en 2019, les bailleurs sociaux et leurs locataires ont bénéficié de 14.3 Md€ d’aides, soit 37.1% du total des aides au logement de 2019. Les organismes d’HLM et plus globalement l’ensemble des bailleurs sociaux sont le premier bénéficiaire en volume des aides au logement en 2019. Le parc locatif privé et leurs locataires sont le second bénéficiaire de ces aides avec 12.2 Md€. 296 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Si l’on partitionne l’ensemble de ces aides en 2 natures d’aides seulement : les aides aux ménages = aides personnelles + avantages de taux aux consommateurs les aides à la pierre = subvention d’exploitation + subvention d’investissement + avantages fiscaux aux producteurs + avantages de taux alors on constate à partir du tableau suivant que les bailleurs sociaux sont les 1er bénéficiaires des aides aux ménages (8.1 Md€) juste devant le locatif privé (8.0 Md€) et les 1er bénéficiaires des aides à la pierre (6.2 Md€) devant les propriétaires occupants (5.1 Mds). 297 28 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement RÉPARTITION DES AIDES PUBLIQUES AU LOGEMENT EN FRANCE EN 2019 PAR FILIÈRES ET PAR NATURES1 AIDES PUBLIQUES PAR FILIERES En milliards d'€ en 2019 Propriétaires occupants Bailleurs 1,6 8,1 Aides aux ménages (aides personnelles + avantages fiscaux aux consommateurs) Aides à la pierre (subventions + avantages fiscaux aux producteurs + avantages de taux) Total 1 Organismes d'HLM + autres bailleurs sociaux 2 Autres personnes morales + locaux d'hébergement Locatif privé sociaux1 Autres bailleurs2 8,0 4,4 Ensemble des résidences principales 22,2 5,1 6,2 4,2 0,9 16,3 6,8 14,3 12,2 5,3 38,5 On observe en outre (voir graphique suivant) que les aides aux ménages sont plus importantes (22.2 Md€) que les aides à la pierre (16.3 Md€) pour toutes les filières sauf pour les propriétaires occupants où c’est exactement l’inverse. 298 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement RÉPARTITION DES AIDES PUBLIQUES AU LOGEMENT EN FRANCE EN 2019 PAR FILIÈRES ET PAR NATURES1 8,0 7,0 8,1 En Md€ 9,0 8,0 6,2 6,0 5,1 5,0 4,2 4,4 4,0 3,0 2,0 1,6 0,9 1,0 0,0 Propriétaires occupants Bailleurs sociaux Aides aux ménages Locatif privé Autres bailleurs Filières Aides à la pierre 299 29 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement RÉPARTITION DES AIDES À LA PIERRE DES BAILLEURS SOCIAUX EN 20191 aides à la pierre des bailleurs sociaux en milliards d'€ montants % Subventions d'investissement 1,4 22% Avantages de taux 0,6 10% Avantages fiscaux 4,3 dont TVA à taux réduit dont exonération de TFPB dont exonération d'IS dont autres Total 68% 1,4 1,2 1,0 0,7 6,2 23% 19% 16% 11% 100% 300 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Les 6.2 Md€ d’aides à la pierre octroyés aux bailleurs sociaux en 2019 prennent la forme : • pour 22% de subventions d’investissement émanant de l’État, des collectivités locales, d’Action Logement, de fonds européens, du FNAP… • pour 10% d’avantages de taux, liés aux prêts à des meilleures conditions que celles du marché, octroyés par la CDC, Action Logement, la Banque Européenne d’Investissement… • pour 68% d’avantages fiscaux, les plus importants, tels que l’exonération d’impôt sur les sociétés (16%) l’exonération de TFPB (19%), en volume plus importante que les avantages de taux de TVA à taux réduit (2%), en volume plus importante que 301 les subventions d’investissement. 30 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement TYPOLOGIE DES Aides au logement AIDES AU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL Aides à la personne Aides à la pierre Subventions d’investissement Avantages de taux Avantages fiscaux 302 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement TYPOLOGIE DES AIDES AU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL AVANTAGES Aide à la pierre Levier de la politique du logement Aide à la personne Mieux ciblée (fonction du revenu et de la composition familiale) Constitution d'une offre pérenne de logements à loyers modérés quelle que soit la conjoncture économique Plus flexible (s'adapte à l'évolution du revenu, de la composition familiale dans l'espace et dans le temps) Possibilité d'orienter la production Pilotage budgétaire plus facile (variable en fonction de la situation économique) INCONVENIENTS Mal ciblée (trop large : elle est coûteuse et crée des avantages indus, trop étroite : elle crée des ghettos) Trop importante, en cas de chômage (elle n'incite pas au travail, "piège à pauvreté") Elle segmente le marché locatif Contracyclique pour le budget (en période difficile, son coût s'accroît alors que les ressources diminuent) Généralisée, elle coûte cher. Adaptation diffcile aux évolution de la Inflationniste sur le niveau des loyers situation des ménages, tant en lorsque ces loyers sont libres termes de conditions d'entrée que de loyers Difficulté à orienter la production immobilière (rythme de la production, 303 localisation, qualité…) 31 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Historiquement, c’est l’aide à la pierre qui a prévalu jusqu’en 1976. C’est la Loi du 03/01/1977 dite « réforme Barre » – du nom du 1er Ministre de l’époque – qui fait suite au Rapport de Raymond Barre et de Simon Nora de 1975 sur le financement du logement social et au Livre Blanc des HLM de 1976, qui réforme en profondeur le financement du logement locatif social. L’objectif de la réforme était triple : diminuer les aides publiques à la construction de logements sociaux (aide à la pierre) en faisant porter la capacité de financement sur l’épargne populaire via la Caisse d’Épargne et son livret A (y compris la Poste et le Crédit Mutuel) 304 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement reporter l’effort des finances publiques sur les aides accordées aux personnes (aide à la personne), en ajustant exactement le montant de l’aide aux besoins unifier les types et les sources de financement (PLA et Livret A) en supprimant le système des financements à plusieurs vitesses. 305 32 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement ESSAI DE TYPOLOGIE DES AIDES AU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL Aides à la personne (AIDES À LA PERSONNE) : APL les services d’Action Logement (1% Logement) Aides à l’investissement (AIDES À LA PIERRE) : subventions d’État, des collectivités locales, de l’ANRU, d’Action Logement (1% Logement – PEEC)… prêts bonifiés d’Action Logement (1% Logement – PEEC) Aides de circuit (AIDES À LA PIERRE) : les prêts réglementés PLAI, PLUS et PLS les nouveaux prêts de haut de bilan de la CDC Aides fiscales (AIDES À LA PIERRE) : exonération d’IS exonération de TFPB TVA à taux réduit 306 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement Après avoir valoriser le montant des aides au logement pour les organismes d’HLM, les aides principales à la personne et à la pierre vont être maintenant techniquement et juridiquement décrites dans leur fonctionnement. Toutes les aides au logement dont sont bénéficiaires les bailleurs sociaux telles qu’elles sont énoncées ci-dessus ne seront pas examinées dans le détail, mais seront successivement abordées :  les subventions d’État pour les logements PLUS et PLAI et les subventions pour surcharge foncière pour les aides publiques à l’investissement  l’APL pour les aides à la personne  les principaux prêts sociaux de la CDC pour les aides de circuit  l’IS, la TFPB et la TVA pour les avantages fiscaux. 307 33 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 308 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Les aides publiques à l’investissement1 relèvent de la catégorie des aides à la pierre. Celles-ci comprennent plusieurs natures d’aides : • les subventions d’investissement : de l’État et des collectivités territoriales pour la construction neuve et l’acquisition-amélioration ou pour surcharge foncière d’Action Logement pour la construction et l’acquisitionamélioration de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) les prêts à long terme d’Action Logement. 309 34 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Pour mémoire, l’article L 301-1 du CCH1 définit la politique d’aide au logement des pouvoirs publics en 3 points : 1. Les objectifs de l’aide publique au logement 2. Les bénéficiaires de l’aide publique au logement 3. Les principes de l’aide publique au logement. 310 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement 1. Les objectifs de l’aide publique au logement :  Satisfaire les besoins de logements et favoriser une offre de logements pour permettre une liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation  Promouvoir la décence du logement, la qualité de l’habitat, la durabilité et l’accessibilité aux personnes handicapées  Améliorer l’habitat existant  Favoriser la rénovation énergétique des bâtiments.  Vise les aides à l’investissement 311 35 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2. Les bénéficiaires de l’aide publique au logement : Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir.  Vise les aides à la personne 312 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement 3. Les principes de l’aide publique au logement : Prise en charge d’une partie des dépenses de logement en tenant compte de la situation de la famille et des ressources des occupants. Elle doit tendre à favoriser une offre de logements qui, par son importance, son insertion urbaine, sa diversité de statut d'occupation et de répartition spatiale, soit de nature à assurer la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation.  Vise aussi les aides à la personne 313 36 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Par ailleurs, l’article L 301-2 du CCH1 rappelle que les aides publiques au logement comprennent notamment : 1° Des aides publiques à l'investissement en faveur du logement locatif, à la construction neuve de logements, à l'acquisition avec amélioration de logements existants et aux opérations de restructuration urbaine. Les aides sont majorées lorsque les logements servent à l'intégration de personnes rencontrant des difficultés sociales particulières, notamment pour tenir compte de la nécessité d'adapter la localisation, la taille, les caractéristiques techniques et la gestion de l'opération, tout en maîtrisant la dépense de logement. 2° Des aides publiques, accordées sous condition de ressources, aux personnes accédant à la propriété de leur logement, sous la forme d'avances remboursables sans intérêt et de prêts d'accession sociale à taux réduit. 314 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement 3° Des aides publiques à l'investissement pour les travaux d'amélioration des logements existants réalisés par les propriétaires bailleurs, dans le parc locatif social et dans le parc privé, ainsi que par les propriétaires occupants sous condition de ressources. 4° Des aides publiques à l'investissement pour les logements locatifs privés soumis en contrepartie à des conditions de loyer encadré et destinés à des personnes sous condition de ressources. 5° Des aides personnelles au logement, dont l'aide personnalisée, … qui sont versées aux locataires ou aux propriétaires accédants, sous condition de ressources. 315 37 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement  SUBVENTION DE L’ÉTAT POUR LA CONSTRUCTION NEUVE DE LOGEMENTS LOCATIFS FINANCÉS EN PLAI ET PLUS La subvention de l’État est indépendante du prix de revient de l’opération1 et égale, dans le cas général2, au produit d’un taux de subvention (TX) par une assiette de subvention (AS) : SUBV = TX x AS Les subventions de l’État ne sont accordées qu’aux opérations financées à l’aide des financements PLUS et PLAI3. Elles excluent donc en général les opérations financées en PLS et PLI. 316 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Calcul de l’assiette subventionnable AS Elle est déterminée par la formule suivante pour les logements ordinaires1 : AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) SU : surface utile totale de l’opération2 CS : coefficient de structure VB : valeur de base du m² de SU donnée par circulaire annuelle CM : coefficient de majoration calculé CFG : coût forfaitaire des garages donné par circulaire annuelle Ng : nombre de garages de l’opération 317 38 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) SU : surface utile totale = SH + ½ des surfaces annexes1 CS : coefficient de structure2 tel qu’il est défini pour le calcul de LMconv : CS = 0.77 x [ 1 +( nl x 20 / SU ) ] nl = nombre de logements de l’opération SU = surface utile totale des logements de l’opération 318 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) VB : valeurs de base1 forfaitaires au 1er janvier 2021 par m² de SU Construction neuve Acquisition-amélioration Logements foyers zone I collectif individuel 1 701 € 1 701 € 1 701 € 1 701 € 1 701 € 1 701 € zones II et III collectif individuel 1 418 € 1 559 € 1 330 € 1 418 € 1 418 € 1 418 € Le zonage I, II et III correspond à celui des plafonds de loyers2. 319 39 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) CM : coefficient de majoration ne pouvant dépasser 30 %1 pour les opération de construction neuve et d’acquisition-amélioration : CM = MQ + ML MQ = coefficient de majoration pour qualité fixé par arrêté ; il s’agit d’une réglementation nationale ML = coefficient de majoration locale fixé par le Préfet du département en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation et aux autres critères de qualité et de service. 320 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) MQ : coefficient de majoration pour qualité fixé par arrêté1 neuf 2 Label BBC 2005 3 Certification Qualitel acquisition amélioration 10% 8% Label HPE rénovation Label BBC rénovation Accessibilité handicaptés (1.5 x taux de travaux spécifiques réalisés pour l'accessibilité aux handicapés physiques) 10% 20% limité à 6 % 4 Economies pour travaux importants = 50% – Tg / (CS x SU x VB) si suivant calcul le résultat est positif sinon 0%, où Tg est le montant de travaux HT, hors honoraires Taille de l'opération = (3 % – Nlp x 0.0003) où Nlp est le nombre de suivant calcul suivant calcul Ascenseurs de type 1 Ascenseurs de type 2 4% 5% 4% 5% 6 6% 6% suivant calcul suivant calcul limité à 6 % logements faisant l'objet de la subvention, dans la limite de 100 logements 5 Ascenseurs de type 3 LCR = (0.77 x SLcr) / (CS x SU) où SLcr est la surface des locaux collectifs 7 résidentiels ou de service qui sont utilisés exclusivement par les locataires MQ Plafonné 24% 321 40 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) ML : coefficient de majoration locale fixé par le Préfet du département qui ne peut dépasser 12% pour les opérations financées en construction neuve1 Exemple de barème de majoration locale neuf Nombre de logements inférieur ou égal à 5 Construction en VEFA Contraintes de sites (difficultés d'accès, de stockage pour acquisition 2% 4% acquisition amélioration 6% amélioration, nature du sol, entre motoyen, bordure voie piétonne, terrain en pente pour neuf) 2% 2% Localisation centre ville Label BBC ML Plafonné 5% 2% 12% 5% 322 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) CFG : coûts forfaitaires des garages au 1er janvier 20211 Garages enterrés Garages en superstructure zone I 14 170 € 9 635 € zones II et III 12 752 € 8 787 € Le zonage correspond à celui des plafonds de loyers. 323 41 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) Ng : nombre de garages dans la limite du nombre de logements de l’opération (1 garage par logement financé) 324 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Les taux de subvention TX Les taux de subvention TX1 sont fixés dans la limite des plafonds réglementaires suivants pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence : Corse Métropole hors Corse neuf Taux de base PLAI 20,0% 2 Taux majoré PLUS 20,0% 30,0% acquisitionamélioration 30,0% 35,0% Taux de base 5,0% 10,0% 14,5% 17,0% 2 6,5% 11,5% 17,5% 18,5% 8,0% 15,0% 17,5% 22,0% 12,0% 12,0% 20,0% 20,0% 3 Opérations expérimentales PLUS CD neuf 25,0% Taux majoré 4 acquisitionamélioration Ces taux sont exprimés en % de AS 325 42 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Exemple Calculer la subvention de l’État pour 2021 pour le programme d’habitations locatives suivant : Opération de construction neuve locative sociale en VEFA de 10 logements collectifs financés en PLUS en zone II, situés en centre ville (autorisant une majoration locale de 5%, de contrainte de site de 2% et de construction en VEFA de 3%) et d’une surface habitable totale de 680 m² et de surfaces annexes totales de 120 m². L’opération dispose de 10 garages non enterrés et d’1 ascenseur de type 1. La construction bénéficie d’une certification Qualitel. 326 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La subvention de l’État (SUBV) est égale au produit d’un taux de subvention (TX) par une assiette de subvention (AS) : SUBV = TX x AS L’assiette AS de subvention se calcule de la manière suivante : AS = SU x CS x VB x (1 + CM) + (CFG x Ng) SU = 680 + 120/2 = 740 m² ; la surface utile moyenne par logement est donc de 74 m² (740/10 = 74) CS = 0.77 x [1 + (10 x 20)/740] = 0.9781 (CS a donc un effet minorateur sur le calcul d’AS car la surface utile moyenne de 74 m² est supérieure à 67 m²) VB = 1 418 € m² SU (zones II et III, collectif, construction neuve) CFG = 8 787 € par garage (zones II et III, garages en superstructure) 327 43 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement CM = MQ + ML MQ = certification Qualitel = 8% + ascenseur de type 1 = 4% + taille de l’opération = 3%-10 x 0.0003 = 2.997% arrondi à 3% MQ = 15.0% inférieur au plafond de 24% ML = contrainte de site = 2% + localisation centre ville = 5% + VEFA = 3% ML = 10.0% inférieur au plafond de 12% CM = MQ + ML = 15.0% + 10.0% = 25.0% inférieur à 30% 328 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement CFG x Ng = 8 787 x 10 = 87 870 € AS = 740 x 0.9781 x 1 418 € x (1 + 30%) + 87 870 € = 1 422 112 € soit 142 211 € par logement et 1 922 € par m² de SU ou 2 091 € par m² de SH. Le taux de base TX de subvention pour un financement PLUS localisé en Métropole hors Corse est de 5.0%. Le montant de la subvention de l’État attribuée à cette opération est donc de : 5.0% x 1 422 112 € = 71 106 € soit 7 111 €/logement ou encore 96 €/m² SU. 329 44 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement  LA DÉCISION FAVORABLE DE SUBVENTION DE L’ÉTAT La décision favorable portant agrément de la subvention de l’État est prise par le Préfet du département au nom du Ministre chargé de la construction. Cette décision porte agrément de l’opération et ouvre droit aux prêts accordés par la CDC1. Autrement dit, l’octroi d’un prêt par la CDC est subordonné à l’obtention d’une décision favorable de subvention du Préfet. La décision favorable de la subvention ne peut être prise qu’après la passation par le bailleur social d’une convention2 signée avec 330 l’État. Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La subvention est versée dans les conditions suivantes1 : Au vu d'un dossier dont la composition est fixée par un arrêté …., des acomptes de la subvention peuvent être versés, au fur et à mesure de l'exécution des travaux ou de la livraison des fournitures, au prorata des dépenses. Le montant total des acomptes ne peut dépasser 80 p. 100 du montant de la subvention. La subvention ne donne pas lieu au versement d'avances. 331 45 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Le règlement pour solde de la subvention est subordonné à la production de la décision de clôture de l'opération mentionnée à l'article D 331-7 du CCH. Il est versé dans la limite du montant de la subvention recalculée conformément à l'article R 331-15 du CCH. 332 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Si les travaux ne sont pas commencés dans un délai de 18 mois à compter de la date de décision favorable de subvention, le représentant de l’État dans le département peut rapporter cette décision1. Dans un délai de 4 ans à compter de la date de la décision favorable de subvention, le bailleur social bénéficiaire est tenu de justifier au représentant de l’État dans le département que la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée. Une prorogation de ce délai, qui ne pourra être supérieure à 2 ans, peut être accordée par le représentant de l’État dans le département. La non-observation de ces dispositions entraîne la caducité de la décision favorable. 333 46 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Pour pouvoir faire l'objet d'une décision favorable de subvention, le bailleur social demandeur de subventions et de prêts doit s'engager à ce que, pendant une durée minimale de 15 ans, les logements ne soient1 : a) ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels b) ni affectés à la location en meublé sauf exceptions2, ni affectés à la location saisonnière c) ni utilisés comme résidence secondaire d) ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction e) ni détruits sans qu'il soit procédé à leur reconstruction dans un délai de quatre ans à compter du sinistre. 334 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement  SUBVENTION DE L’ÉTAT POUR SURCHARGE FONCIÈRE À la subvention de l’État pour la construction neuve ou l’acquisition-amélioration peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS1 financés par les bailleurs sociaux, une subvention pour surcharge foncière – ou encore subvention pour dépassement des valeurs foncières (VF) de référence – pour les opérations2 où le coût d’acquisition du foncier bâti ou non bâti ou le coût d’aménagement des VRD sont particulièrement élevés. Cette subvention n’est pas attribuée de façon automatique. 335 47 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La subvention pour surcharge foncière est accordée1 pour les dispositifs PLUS et PLAI lorsque : – le coût de la charge foncière réelle en construction neuve – le coût global de l’opération en acquisition-amélioration dépasse une charge foncière de l’opération, par le produit suivant : référence définie, pour Charge foncière de référence = VFR x SU VFR, valeur foncière de référence, est exprimée en €/m² de SU et fixée par arrêté2 SU = surface utile totale de l’opération. 336 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Les valeurs foncières de références (VFR) servant à fixer le seuil de déclenchement de la subvention sont exprimées en € par m² de SU1 : Neuf (VFN) Acquisiiton-amélioration (VFA) Zone I collectif individuel 200 € 290 € 1 300 € 1 300 € Zone II collectif individuel 150 € 210 € 1 150 € 1 150 € Zone III collectif individuel 100 € 130 € 1 000 € 1 000 € La charge foncière de référence de l’opération est égale au produit de la valeur foncière de référence (VRF) et la SU totale de l’opération. 337 48 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Le montant maximal de la subvention S de l’État pour surcharge foncière est égal au produit d’un taux par une assiette plafonnée. L’assiette plafonnée A de la subvention est constituée par la différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence, dans la limite d’un plafond :  pour la construction neuve : A = CF – (VFN x SU)  pour l’acquisition-amélioration : A = PR – (VFA x SU) 338 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement avec : A = assiette plafonnée CF = charge foncière réelle de l’opération en construction neuve VFN = valeur foncière de référence en construction neuve SU = surface utile totale de l’opération PR = prix de revient global de l’opération en acquisitionamélioration VFA = valeur foncière de référence en acquisition-amélioration 339 49 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Les taux maximum de subvention de l’État pour surcharge foncière et les plafonds de l’assiette sont les suivants : Taux minimal de subvention accordée par la collectivité locale sur la surcharge foncière 20% Hors délégation de compétence 40% Délégation de compétence – Nature de l'opération Plafond de l'assiette à retenir pour le calcul Taux maximal de de la subvention État subvention des l'État par rapport à la valeur foncière de référence Neuf 50% 100% Acquisition-amélioration 50% 20% Acquisition-amélioration traitement insalubrité 75% 30% Neuf 60% 200% Acquisition-amélioration 60% 40% Neuf 75% 200% Acquisition-amélioration 75% 40% 340 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Hors délégation de compétence, la subvention de l’État pour surcharge foncière ne peut être accordée que si la participation des collectivités territoriales est au moins égale à 20% du dépassement de la charge foncière de référence. L’organisme d’HLM dépassement. doit donc financer au plus 30% du La participation des collectivités locales d’au moins 20% du surcoût foncier n’est pas exigée quand l’opération se situe dans un périmètre d’une intercommunalité (EPCI ou département) ayant signé une convention de délégation pour l’octroi des aides à la pierre. Mais dans ce cas, le montant de la subvention de l’État ne peut être supérieur à 75% du dépassement1 (majoration de 25 points par rapport au standard). 341 50 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Exemple de calcul de la surcharge foncière de référence Construction neuve en zone II, hors délégation de compétence, de 15 logements collectifs d’une surface utile totale de 1 100.83 m². La charge foncière de l’opération s’élève à 260 199.58 €. Calculer l’assiette subventionnable. Calculer la subvention de l’État si la collectivité locale d’implantation accorde une subvention de 20% de la surcharge foncière. 342 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La valeur foncière de référence (VFR) en zone II en construction neuve et en collectif est de 150 €/m² de SU. La charge foncière de référence = VFR x SU = 150 x 1 100.83 = 165 124.50 € L’assiette = charge foncière réelle – charge foncière de référence = 260 199.58 – 165 124.50 = 95 075.08 € Le plafond de l’assiette à retenir pour le calcul de la subvention de l’État est égal à 100% de la valeur foncière de référence, soit 165 124.50 €. L’assiette subventionnable, soit encore la surcharge foncière, est donc égale à 95 075.08 € 343 51 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La subvention de l’État pour surcharge foncière est donc égale au produit du taux de subvention par l’assiette de subvention. Puisque la collectivité locale accorde elle-même une subvention de 20% de la surcharge foncière, le taux de subvention de l’État est donc de 50%. Subvention État = 95 075.08 € x 50% = 47 537.54 € La subvention de la collectivité locale est de : 95 075.08 € x 20% = 19 015.02 € La charge foncière réelle étant de 260 199.58 €, son plan de financement est donc le suivant : – subvention État : 47 537.54 € (18.3%) – subvention collectivité locale : 19 015.02 € (7.3%) – emprunts ou fonds propres : 193 647.02 € (74.4%) 344 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement  LES DÉLÉGATIONS DE COMPÉTENCES L’attribution des aides publiques destinées à soutenir le parc locatif social relève de la prérogative de l’État. À ce titre, il revenait aux DDE, aux DEAL aujourd’hui, de gérer ces aides et de décider de leur attribution. Mais depuis le 1er janvier 20051, l’État peut déléguer aux Établissement Public de Coopération Intercommunale2 (EPCI), et aux Départements qui le demandent ses compétences en matière d’attribution des aides à la pierre, aussi bien pour la construction, l’acquisition, la réhabilitation et la démolition de logements sociaux que pour la réhabilitation du parc privé sur leur territoire (via l’ANAH). 345 52 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement La délégation des aides à la pierre1 donne aux EPCI et aux départements les outils pour développer l’offre de logements (publics ou privés). La délégation des aides à la pierre engage juridiquement l’État délégant et la collectivité délégataire pour 6 années renouvelables dans le cadre d’une convention type, dite « convention de délégation de compétence », conclue sur la base d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) exécutoire, lorsqu’elle concerne un EPCI. 346 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Il ne s’agit pas d’un transfert définitif de compétences, mais d’une simple délégation (décider de l’attribution des aides prévues et procéder à leur notification) qui suppose donc la signature de cette convention entre la collectivité territoriale et l’État pour une durée 6 ans renouvelable. La délégation impose que les EPCI soient dotés d’un document stratégique en matière de logement formalisé par un Programme Local de l’Habitat (PLH1) pour l’ensemble des communes membres. 347 53 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Lorsqu’un EPCI, ou la métropole de Lyon aujourd'hui ou un Département a conclu avec l'État une convention de délégation de compétences1, son représentant est substitué au représentant de l'État dans le département pour prendre toutes les décisions relatives aux aides prévues concernant la réalisation de logements ou d'immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Les délégations de compétences sont donc les territoires où l’État a délégué aux collectivités territoriales certaines de ses compétences en matière de logement et d’hébergement, dont la compétence de aides à la pierre, dans le cadre de délégations de compétences. 348 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Depuis la Loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux Libertés et Responsabilités Locales, la délégation de compétences en faveur des EPCI n’a cessé de se renforcer. La promulgation des Lois n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de Modernisation de l’Action Publique Territoriale et d’Affirmation des Métropoles (MAPTAM) et n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a consacré le territoire intercommunal en tant que territoire pertinent de la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat et de l’hébergement, en s’appuyant sur le dispositif de délégation de compétences. La Loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant sur la Nouvelle Organisation Territoriale de la République (Loi NOTRE) poursuit cette tendance. 349 54 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Au-delà des seules aides à la pierre, le gouvernement a souhaité renforcer les moyens d’actions des intercommunalités volontaires, en élargissant le dispositif de délégation de compétences existant pour leur permettre de disposer sur leur territoire de tous les leviers nécessaires à la mise en œuvre d’une politique du logement et de l’hébergement cohérente et efficace. C’est en ce sens que le champ des compétences de l’État « délégables » en la matière, respectivement aux EPCI et aux métropoles dotés d’un Programme Local de l’Habitat (PLH), a été élargi. 350 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Cet élargissement concerne ainsi les compétences suivantes : le conventionnement sans travaux ANAH la garantie du droit au logement et, pour ce faire, la gestion de tout ou partie du contingent préfectoral la procédure de réquisition avec attributaire la gestion de la veille sociale, de l’accueil, de l’hébergement et de l’accompagnement au logement de toute personne ou famille sans domicile ou éprouvant des difficultés particulières d’accès au logement l’élaboration et le suivi des Conventions d’Utilité Sociale (CUS) la délivrance aux organismes HLM des agréments d’aliénation de logement. 351 55 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement Des adaptations sont prévues par la convention de délégation qui permettent au délégataire, pour la construction de logements PLUS et PLAI : de créer leur propre barème de marges en substitution de MQ+ML dans la limite de 30 %1 de majorer le taux de subvention (TX) de 5 % au maximum pour la construction neuve et l’acquisition-amélioration2 de majorer le taux de subvention pour surcharge foncière d’au maximum 25 %3. 352 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 353 56 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Les aides à la personne sont des aides au logement et plus précisément des prestations sociales1 destinées à couvrir une part du loyer et des charges2 en fonction de la situation familiale et des revenus du ménage. Ces aides sont attribuées pour la résidence principale – située en France – des ménages. La notion de résidence principale est entendue au sens du logement effectivement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge. 354 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Les aides à la personne comprennent 2 aides spécifiques : • l’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour le locatif conventionné et l’accession sociale à la propriété; elle est donc versée en raison d’un critère de financement du logement • l’Allocation de Logement (AL) qui comprend elle-même : l’Allocation de Logement Familiale (ALF) versée en raison de la situation familiale du bénéficiaire l’Allocation de Logement Sociale (ALS) versée dans tous les autres cas. 355 57 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ces 3 aides – au total – ont en commun : d’être attribuées sous conditions de ressources du ménage d’être attribuées conformément à des plafonds d’aides variant en fonction de la composition du foyer (composition familiale1, nombre de personnes à charges), du montant du loyer2 et des dépenses accessoires ou des échéances d’emprunt(s) et de la localisation géographique du logement (zone de résidence) d’être attribuées pour des logements décents d’être versées aux attributaires par les Caisses d’Allocations Familiales (CAF) et par la Mutualité Sociale Agricole (MSA). 356 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ces aides visant à diminuer le montant du loyer, elles sont donc destinées à toute personne locataire, ainsi qu’aux résidents en foyer (diminution du montant de la redevance en résidence foyer). Elles visent aussi à diminuer le montant des mensualités d’emprunt(s) en cas d’accession sociale à la propriété. Elles sont donc destinées aux accédants à la propriété ayant signé un prêt aidé avec l’État avant le 1er janvier 2018, sauf exceptions (notamment Outre-mer)1. 357 58 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ces 3 aides se distinguent par leurs conditions d’attribution et non par leur mode de calcul. Ces aides ne sont pas cumulables : on ne peut toucher qu’une seule de ces aides. De plus, une aide personnelle au logement ne peut être attribuée, au profit d'une même personne ou d'un même ménage, au titre de plusieurs logements1. L’attribution de ces aides ouvre droit au versement d’une prime de déménagement sans que cette prime se cumule avec les primes de même nature2. 358 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’Allocation de Logement Familiale (ALF), entrée en vigueur en 1948, peut être demandée par un locataire ou un sous-locataire mais ce sous-locataire ne doit pas avoir de lien de parenté avec le locataire ou le propriétaire du logement. Elle est versée en raison de la situation familiale du bénéficiaire (bénéficiaires de prestations familiales, personnes à charge…). L’ALF vise l’hébergement d’une personne âgée ou handicapée au domicile du particulier, dans le cadre de l’accueil familial, mais aussi des personnes de moins de 30 ans1. 359 59 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’Allocation de Logement Sociale (ALS), instaurée en 1971, est l’allocation du dernier recours. Elle est réservée aux demandeurs qui ne peuvent prétendre ni à l’ALF ni à l’APL1. Elle était réservée à l’origine aux personnes défavorisées (infirmes, jeunes salariés, demandeurs d’emploi de longue durée…), puis elle a été étendue, sous seule condition de ressources, à toutes personnes exclues de l’ALF et de l’APL. 360 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’Aide Personnalisée au Logement1 (APL) est née de la Loi n° 77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme du financement aidé par l’État. Elle est attribuée : • aux locataires des logements à usage locatif et des logementsfoyers conventionnés avec l’État 2 • aux accédants à la propriété ayant bénéficié de prêts conventionnés ou de prêts d’accession sociale, ou d’anciens prêts aidés à l’accession à la propriété (PAP)3, durant la période au cours de laquelle ils remboursent les prêts 4. Depuis le 1er janvier 2001, le montant de l’aide à la personne due aux locataires de logements ordinaires (hors foyers) est identique en AL et APL. 361 60 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’APL relève, à des degrés divers, de plusieurs organismes administratifs et notamment : • le Fonds National d’Aide au Logement (FNAL) qui assure le financement de l’APL1 • les Caisses d’Allocations Familiales (CAF) et les Caisses de Mutualité Agricole (MSA) selon le régime auquel le locataire appartient, qui calculent, gèrent et versent l’APL. 362 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Les bénéficiaires de l’APL en secteur locatif • sous conditions de ressources, les locataires français et étrangers ayant un titre de séjour régulier1 (personnes mariées ou vivant maritalement, personnes seules avec ou sans activité professionnelle) • les occupants d’un logement loué intégralement ou partiellement à titre de résidence principale2 quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national, c’est-à-dire un logement occupé plus de 8 mois par an par le bénéficiaire, son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure3 363 61 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne • le logement locatif doit être conventionné1 et décent ; il peut appartenir indifféremment au parc privé ou au parc public • les sous-locataires déclarés au propriétaire de logements conventionnés loués intégralement ou partiellement peuvent également bénéficier de l’APL dans les mêmes conditions que les locataires2 mais à la condition d’être âgé de moins de 30 ans ou d’être hébergé chez un accueillant familial • les personnes âgées ou handicapées adultes accueillies par des particuliers à leur domicile à titre onéreux • les personnes occupant un logement de fonction conventionné et qui s’acquittent d’un loyer et des charges. 364 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Au total, l’APL peut bénéficier, outre aux accédants à la propriété, aux locations, colocations, sous-locations et résidences en foyer d’hébergement. Ceci explique aussi la multiplicité des barèmes de calcul de l’APL : barème accédants à la propriété barème locatif des logements familiaux ordinaires barème locatif des logements-foyers auquel s’ajoute un barème spécifique pour l’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, SaintBarthélemy et Saint-Martin). 365 62 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Aucune condition d’âge minimum n’est exigée pour percevoir l’APL. Par conséquent, un enfant mineur peut percevoir l’APL, mais le bail doit être signé ou cosigné par ses parents. S’il s’agit d’un mineur émancipé, le bail doit être à son nom. 366 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Sont exclues du bénéfice de l’APL les personnes locataires d’un logement appartenant à un membre de leur famille (ascendants ou descendants), à un membre de la famille de leur conjoint, concubin ou partenaire dans le cadre d’un pacte civil de solidarité (PACS)1. Une personne rattachée au foyer fiscal de parents qui paient l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne peut bénéficier de l’APL2. Les jeunes qui bénéficient de l’APL ne peuvent être considérés comme étant à la charge de leurs parents pour le calcul des prestations familiales. 367 63 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Le barème de calcul de l’APL Le barème de l’APL est en principe révisé chaque année au 1er octobre. Cette révision doit assurer, par toutes mesures appropriées, le maintien de l’efficacité sociale de l’APL1. Sont indexés sur l'évolution de l’IRL les paramètres suivants du barème de l’APL2 des logements locatifs familiaux ordinaires : les plafonds de loyers le montant forfaitaire des charges le terme constant de la participation personnelle du ménage. 368 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le montant de l’APL est réduit, pour les bénéficiaires concernés par Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), à hauteur d'une fraction fixée par décret comprise entre 90 % et 98 % de la Réduction de Loyer de Solidarité1. L’attribution de l’APL ouvre droit au versement d’une prime de déménagement2. 369 64 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’APL est versée mensuellement à terme échu1 par les CAF et par les MSA et la pratique du tiers payant est la règle générale : l’APL est versée dans la quasi-totalité des cas au bailleur, à charge pour le bailleur de la déduire du montant du loyer et des charges2. Le montant mensuel de l'aide personnelle au logement est calculé pour une période de 3 mois à compter de la date à laquelle les conditions d'ouverture du droit à cette aide sont réunies3. Ce montant est calculé sur la base du loyer effectivement payé pour le mois de juillet de l'année précédente. Le droit à l'aide personnelle au logement et son montant mensuel sont réexaminés tous les 3 mois (principe de la contemporanéité du calcul de l’APL). 370 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’APL n’est ni comprise dans le montant des revenus du bénéficiaire passible de l’impôt sur le revenu, ni prise en compte pour l’application de la condition de ressources en vue de l’attribution des prestations vieillisses, des prestations familiales, des prestations d’aide sociale ou de l’allocation aux handicapés adultes1. 371 65 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le montant de l’APL est calculé en fonction d'un barème défini par voie réglementaire et dépendant de plusieurs paramètres1 : le montant du loyer dans la limite d’un loyer plafond ainsi que des dépenses accessoires retenues forfaitairement la situation de famille du demandeur de l'aide occupant le logement et le nombre de personnes à charge vivant habituellement au foyer2 les ressources du ménage c’est-à-dire les ressources du demandeur de l’aide et celles de la personne avec laquelle il vit en couple et celles des autres personnes vivant habituellement au foyer y ayant résidé plus de 6 mois. Ces ressources sont appréciées, tous les 3 mois3 372 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne la valeur du patrimoine immobilier et financier du signataire du bail, de la personne avec laquelle il vit en couple et des autres personnes vivant habituellement au foyer, lorsque cette valeur est supérieure à 30 000 €1. Très concrètement, une fois que le seuil de 30 000 € est franchi, le montant de l’APL est calculé en fonction de revenus théoriques2 du patrimoine qui n’ont pas été soumis à l’impôt sur le revenu au cours de la période de référence la zone géographique du lieu de résidence (zones I, II et III). 373 66 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Depuis le 1er octobre 2017, la formule de calcul de l’APL locative1 est la suivante : APL = L + C – Pp APL constitue l'aide mensuelle résultant de la formule de calcul cidessus2 L est le loyer éligible mensuel dans la limite d’un plafond C est le montant forfaitaire des charges locatives Pp est la participation personnelle des membres du foyer à la dépense du logement qui doit rester à la charge de l’allocataire Le montant de l’aide ainsi calculé est arrondi à l’euro inférieur. 374 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le montant ainsi calculé est diminué lorsque le loyer principal dépasse un premier plafond dit plafond de dégressivité. Il décroît proportionnellement au dépassement de ce plafond, de telle sorte qu’il devient nul lorsqu'il atteint un second plafond dit plafond de suppression1. Les montants de ces plafonds sont obtenus par l'application de coefficients multiplicateurs, fixés par arrêté en fonction de la zone géographique, au montant du plafond de loyer. Le plafond de dégressivité ne peut être inférieur à ce plafond de loyer multiplié par 2.52. 375 67 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Coefficients appliqués au plafond de loyer permettant de calculer les premier (plafond de dégressivité) et second (plafond de suppression) plafonds de loyer en 20211 : Zones Zone I Zone II Zone III Premier plafond de loyer Second plafond de loyer 3,4 4,0 2,5 3,1 2,5 3,1 À partir d’un certain montant de loyer, le niveau de l’APL diminue et l’aide peut même être supprimée dans certains cas. 376 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Premier et second plafonds de loyer après application des coefficients en 2021 : Premier plafond de loyer Second plafond de loyer Zones Types de ménages Zones Zone I Personne seule 1 009,19 € Couple sans personne à 1 217,17 € charge Personne seule ou couple ayant 1 personne à 1 375,64 € charge Par personne à charge 199,58 € supplémentaire Zone II Zone III 646,73 € 606,15 € 791,60 € 734,80 € 890,75 € 823,90 € 129,65 € 118,08 € Types de ménages Zone I Personne seule 1 187,28 € Couple sans personne à 1 431,96 € charge Personne seule ou couple ayant 1 personne à 1 618,40 € charge Par personne à charge 234,80 € supplémentaire Zone II Zone III 801,94 € 751,63 € 981,58 € 911,15 € 1 104,53 € 1 021,64 € 160,77 € 146,41 € Plus le loyer est élevé et moins le montant de l’APL sera important. 377 68 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le résultat ainsi obtenu est minoré d'un montant fixé forfaitairement par arrêté (Mfo). Le montant qui en résulte est encore diminué d'un montant représentatif de la Contribution pour le Rembourrement de la Dette Sociale (CRDS) qui s'y applique, arrondi à l'euro inférieur. Pour les locataires qui bénéficient de la réduction de loyer de solidarité (RLS)1, ce résultat est réduit d'un montant égal à 98 % de la réduction de loyer de solidarité (0.98 x RLS). 378 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Lorsque ce dernier résultat, calculé selon les dispositions précédentes, est inférieur à un montant fixé par arrêté, il n'est pas procédé à son versement1. Ce seuil de versement, avant application de la CRDS, est fixé à 0 euro pour l’APL2. Le taux de CRDS est de O.5%. Ce taux a été instauré en 1996. 379 69 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Au final, la formule de calcul de l’APL locative peut s’écrire de la manière suivante : APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS avec : L le loyer réel mensuel dans la limite d’un plafond C le montant forfaitaire des charges locatives Pp la participation personnelle du ménage à la dépense du logement Mfo un montant fixé forfaitairement RLS la réduction de loyer de solidarité de l’allocataire 380 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS L est le loyer principal mensuel1 pris en compte dans la limite d’un loyer plafond fixé par arrêté et variable en fonction : la zone géographique et, sauf dans le cas où le logement est une chambre2, de la composition familiale. Les loyers plafonds mensuels sont présentés ci-après hors colocation3. L est arrondi au centime d’euro le plus proche. 381 70 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Montant des loyers plafonds mensuels au 1er janvier 20211 Zones Types de ménages Personne seule Couple sans personne à charge Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Par personne à charge supplémentaire Zone I Zone II Zone III 296,82 € 258,69 € 242,46 € 357,99 € 316,64 € 293,92 € 404,60 € 356,30 € 329,56 € 58,70 € 51,86 € 47,23 € Une personne seule avec des personnes à charge est donc traitée comme un couple avec personne(s) à charge, du point de vue des aides à la personne. 382 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Autrement dit, si le loyer principal du demandeur excède le loyer plafond indiqué ci-dessus et déterminé en fonction de la zone géographique d’implantation du logement et de sa composition familiale, une partie de loyer restera restera à sa charge. À l’inverse, si le loyer du demandeur est inférieur au loyer plafond, le demandeur touchera une aide correspondant à l’intégralité de son loyer. 383 71 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Quel le loyer principal prendre en compte ?  à l’entrée dans les lieux, c’est le loyer principal, hors garage, hors loyers annexes et charges locatives  après l’entrée dans les lieux, les modifications du loyer des logements conventionnés sont prises en compte : chaque année au 1er janvier, le loyer du mois de juillet est pris en compte en cours d’année, chaque fois qu’un nouveau loyer est notifié en application d’un avenant à la convention. 384 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS C est le montant forfaitaire représentatif des charges, fixé par arrêté en fonction de la composition familiale (hors colocation) Montant du forfait de charges mensuelles au 1er janvier 20211 Types de ménages Personne seule ou couple sans personne à charge Personne seule ou couple avec 1 personne à charge Par personne à charge supplémentaire montants 53,99 € 66,23 € 12,24 € 385 72 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS Pp représente la participation personnelle du ménage à la dépense de logement1. Elle comporte une participation minimale (Po) et une participation qui dépend des ressources (Tp x (R – Ro)) du ménage. Pp est donc obtenu par la formule suivante : Pp = Po + Tp x (R – Ro) 386 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Pp = Po + Tp x (R – Ro) Po représente la participation personnelle minimale du ménage et est égale à la plus élevée des 2 valeurs suivantes : – 8.5 % de la dépense de logement plafonnée (L + C) définies cidessus, arrondi au centime d’euro le plus proche – 35.24 € à partir du janvier 20211 387 73 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Pp = Po + Tp x (R – Ro) Tp est le taux de prise en compte des ressources du ménage1. Il est égal à la somme de 2 taux exprimés en % : – le premier Tf est un taux fonction de la taille du ménage/composition familiale – le second Tl est un taux fonction du niveau de loyer. Tp = Tf + Tl 388 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Tp = Tf + Tl Le taux Tf est donné en % par le tableau suivant en fonction de la taille du ménage1. Il diminue lorsque le nombre de personnes à charge augmente. valeur de Tf Isolé sans personne à charge 2,83% Couple sans personne à charge 3,15% Isolé ou couple ayant 1 personne à charge 2,70% Isolé ou couple ayant 2 personnes à charge 2,38% Isolé ou couple ayant 3 personnes à charge 2,01% Isolé ou couple ayant 4 personnes à charge 1,85% Isolé ou couple ayant 5 personnes à charge 1,79% Isolé ou couple ayant 6 personnes à charge 1,73% Majoration par personne à charge supplémentaire -0,06% Types de ménages 389 74 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Tp = Tf + Tl Le taux Tl est un taux fonction du loyer, calculé à partir du rapport Rl exprimé en %. Rl est le rapport entre : – le montant du loyer réel L, plafonné – le montant du loyer de référence LREF égal au plafond de loyer ordinaire de la Zone 2 applicable selon la taille de la famille du bénéficiaire; LREF est donné par le tableau ci-après. Rl = (L / LREF) x 100 Rl est exprimé en %, arrondi à la 2ème décimale 390 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le montant du loyer de référence RLEF au 1er janvier 2021 est donné par le tableau suivant (en euros)1 : Types de ménages Personne seule Couple sans personne à charge Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge Par personne à charge supplémentaire Loyer de référence 258,69 € 316,64 € 356,30 € 408,16 € 51,86 € 391 75 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ce taux Tl est obtenu par l’application de taux progressifs à des tranches successives de Rl exprimé en %1. Lorsque le rapport Rl, exprimé en %, est inférieur à 45%, alors Tl = 0% Lorsque le rapport Rl, exprimé en %, est compris entre 45% et 75%, alors Tl est calculé par l’application du taux de 0.45% pour la tranche de RL entre 45 et 75% Lorsque le rapport Rl, exprimé en %, est supérieur à 75%, alors Tl est calculé par addition du résultat de l’application de 2 taux fixés à: •0.45% pour la tranche de Rl entre 45 % et 75 % •0.68% pour la tranche de Rl au dessus de 75 %. 392 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le tableau suivant traduit cette formule en fonction de Rl : si Rl < 45% Tl = 0% si 45% < Rl < 75% Tl = 0.45% x (Rl 45%) si Rl > 75% Tl = 0.45% x 30% + 0.68% x (Rl – 75%) Tl est exprimé en % et arrondi à la 3ème décimale. 393 76 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Pp = Po + (Tf + Tl) x (R – Ro) R représente le montant des ressources du ménage prises en compte après abattement ou évaluation forfaitaire. R est arrondi aux 100 € supérieurs. Ro est un abattement forfaitaire appliqué aux ressources du ménage, fonction de la composition familiale du ménage1. Si R est inférieur à Ro c’est-à-dire R – Ro < 0, alors on considère que R – Ro = 0. 394 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ro est donné par le tableau suivant1 au 1er janvier 2021 : valeur de Ro Isolé sans personne à charge 4 588 € Couple sans personne à charge 6 572 € Isolé ou couple ayant 1 personne à charge 7 839 € Isolé ou couple ayant 2 personnes à charge 8 015 € Isolé ou couple ayant 3 personnes à charge 8 322 € Isolé ou couple ayant 4 personnes à charge 8 631 € Isolé ou couple ayant 5 personnes à charge 8 938 € Isolé ou couple ayant 6 personnes à charge 9 246 € Majoration par personne à charge supplémentaire 305 € Types de ménages 395 77 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne R : Ressources du ménage à prendre en compte1 Principe général : les ressources prises en compte pour le calcul de l’APL (et de l’AL) sont le total des revenus nets catégoriels2 retenus pour l'établissement de l'impôt sur le revenu et perçus pendant la période de référence par le bénéficiaire, son conjoint ou son concubin ou la personne liée par un pacte civil de solidarité (PACS) et les autres personnes ayant résidé plus de 6 mois au foyer au cours de l'année civile de référence et qui y résident encore au moment de la demande ou au début de la période de paiement3. 396 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Autrement dit, il s’agit principalement des revenus imposables, c’est-à-dire après application des abattements fiscaux mais avant prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent par ailleurs : les heures supplémentaires fiscalement exonérées (prises à 100% avec application de l’abattement général de 10%) Les indemnités journalières d’accident du travail et de maladie professionnelle fiscalement exonérées à hauteur de 50% mais prises en compte à 100% avec abattement de 10% pour le calcul de l’APL 397 78 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne À ces revenus catégoriels s’ajoute aussi la valeur du patrimoine immobilier et financier du signataire du bail, de la personne avec laquelle il vit en couple et des autres personnes vivant habituellement au foyer, lorsque cette valeur est supérieure à 30 000 €1. 398 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Ces ressources peuvent faire l’objet d’abattements spécifiques dans certains cas (double résidence1, cessation d'activité2, chômage3…). Dans des situations particulières, les ressources sont réputées nulles ou font l’objet d’une évaluation forfaitaire (les revenus d'activité de la période de référence peuvent ne pas être pris en compte4…). Un plancher de ressources est prévu pour les bénéficiaires étudiants5. 399 79 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le principe de la contemporanéité du calcul de l’APL pour la période de référence1 Ce principe vise, à partir de 2021, à calculer les aides au logement sur la base des revenus des 12 derniers mois glissants. L’APL sera donc appréciée tous les trimestres en fonction de ces revenus perçus sur les 12 derniers mois glissants. C’est ainsi que l’APL versée en janvier, février et mars 2021 sera calculée à partir des revenus de décembre 2019 à novembre 2020. Et ainsi de suite : l’APL versée en avril, mai et juin 2021 sera calculée à partir des revenus de mars 2020 à février 2021… Mécaniquement, les allocataires dont les ressources baissent verront leur APL augmenter inversement. plus rapidement qu’avant et 400 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne La période de référence pour la prise en compte des ressources s’exprime de la façon suivante : MOIS (M–13) À MOIS (M–2) PAR RAPPORT AU PREMIER MOIS M DE DROIT Pour un premier droit en février 2021, les droits identiques de février, mars et avril seront calculés sur les ressources de janvier à décembre 2020. Cette période de référence concernent essentiellement les ressources suivantes : les salaires, les traitements des fonctionnaires, les heures supplémentaires fiscalement exonérées, les revenus perçus hors de France ou versés par une organisation internationale même s’ils ne sont pas imposables en France, les pensions, les retraites, les rentes, les allocations de chômage ou de pré-retraite, les indemnités journalières d’accident du travail, de 401 maladie professionnelle, de maladie, de maternité… 80 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Dans certains cas spécifiques, la période de référence pour la prise en compte des ressources peut aussi correspondre aux revenus de l’année précédente (année n-1) : c’est le cas pour les frais réels, les pensions alimentaires versées et reçues, les frais de tutelle versés. Enfin, la période de référence pour la prise en compte des ressources peut aussi correspondre aux revenus de l’avant dernière année (année n-2) : revenus des travailleurs indépendants ayant débuté leur activité depuis plus de 2 ans, revenus issus du patrimoine (capitaux fonciers ou immobiliers).. 402 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne L’objectif politique affiché de la contemporanéité du calcul de l’APL est ainsi d’adapter plus rapidement, en temps réel, le montant de l’APL versée à l’évolution de la situation financière du bénéficiaire et de prendre en compte plus rapidement les changements de leurs conditions de vie. L’APL est maintenant calculée sur la base des revenus contemporains des allocataires. Le montant de l’APL ne sera donc plus révisé une fois par an, en janvier, comme c’était le cas jusqu’en 2020. 403 81 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne En effet, le principe de la contemporanéité du calcul de l’APL constitue une rupture forte avec le passé lorsque l’APL était fondée sur les revenus perçus 2 années antérieures. Ainsi les revenus de 2017 étaient pris en considération pour l’APL versée en 2019 et les variations de revenus n’étaient constatées que 2 années plus tard dans le calcul de l’APL. 404 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS Mfo est un montant de minoration forfaitaire de l’APL prévu au 9ème alinéa de l’article D 823-16 du CCH et fixé par arrêté. Ce montant est fixé à 5 euros à partir du 1er janvier 20211. 405 82 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS RLS représente le montant de la Réduction de Loyer de Solidarité évalué pour le ménage1. 98% de cette somme est déduite du montant de l’APL calculée. 406 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Le versement de l’APL : Le versement de l’APL locative est fait par les Caisses d’Allocations Familiales et par les Mutualités Sociales Agricoles généralement au bénéfice du bailleur. Le versement est fait mensuellement à terme échu : • à compter du 1er jour du mois suivant celui au cours duquel les conditions sont réunies • à compter du mois au cours duquel les conditions sont réunies pour l’accès au logement autonome de personnes défavorisées. Le règlement de l’APL obéit à la même périodicité que le paiement des loyers1. 407 83 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Exemple de calcul de l’APL 2021 : • Couple avec 2 personnes à charge • Logement situé en Zone II de loyers • Ressources annuelles à prendre en compte : 15 000 € • Loyer mensuel réel : 360 € Calculer l’APL versée à ce ménage à partir du barème applicable au 1er janvier 2021. APL = L + C – Pp – Mfo – 0.98 x RLS 408 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Détermination du Loyer plafond correspondant au type de ménage (couple avec 2 personnes à charge) et à la zone géographique (zone II) = 356.30 € + 51.86 € = 408.16 €  Détermination du Loyer réel L, arrondi au centime d’€ le plus proche : le loyer plafond (408.16 €) est supérieur au loyer réel (360 €), donc L = 360 €  Détermination du forfait de charges C correspondant au type de ménage (couple avec 2 personnes à charge) = 66.23 € + 12.24 € = 78.47 €  Calcul de L + C = 360 € + 78.47 € = 438.47 € 409 84 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Calcul de Po qui est la plus élevée des 2 valeurs suivantes : 35.24 € 8.5% x 438.47 € = 37.270 € arrondi au centime d’€ le plus proche, supérieur à 35.24 € Po = 37.27 €  Détermination de Tf en fonction du type de ménage (couple avec 2 personnes à charge) : 2.38 %  Détermination de LREF en fonction du type de ménage (couple avec 2 personnes à charge) : 408.16 € 410 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Calcul de Rl = (L / LR) x 100 = 360 / 408.16 = 88.2007% Rl = 88.20% arrondi à la 2ème décimale en %  Calcul de Tl Rl étant supérieur à 75%, on applique la formulation suivante : Tl = 0.45% x 30% + 0.68% x (88.20% – 75.00%) Tl = 0.13500% + 0.08976% = 0.22476% arrondi à 0.225% à la 3ème décimale  Détermination de Ro en fonction du type de ménage (couple avec 2 personnes à charge) = 8 015 € 411 85 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Calcul de R – Ro = 15 000 € – 8 015 € = 6 985 €  Calcul de Pp = Po + (Tf + Tl) x (R – Ro) Pp = 37.25 € + (2.38% + 0.225%) x 6 985 € Pp = 219.21 € arrondi au centime d’€  Calcul de l’APL brute : L + C – Pp – Mfo = 438.47 € – 219.21 € – 5 € = 214.26 € APL brute = 214.26 € 412 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne  Calcul de l’APL versée après CRDS et avant RLS – le taux de CRDS est de 0.5% : APL versée avant RLS = APL brute x (1 – 0.5%) = 213.19 € soit 213 € arrondi à l’€ inférieur. 413 86 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.3 Les aides à la personne Hypothèses composition familiale zone du logement ressources annuelles en € loyer mensuel réel en € Exemple couple + 2 personnes à charge II 15 000 € 360,00 € Calcul de l'APL avant RLS Détermination du loyer plafond APL Détermination de L Détermination du forfait de charges C Calcul de L + C Mfo 408,16 € 360,00 € 78,47 € 438,47 € 5,00 € Calcul de Pp Calcul de Po Détermination de Tf Détermination de LREF Calcul de Rl = L / LREF Calcul de Tl Calcul de (Tf + Tl) Détermination de Ro Calcul de (R – Ro) Calcul de Pp = Po + (Tf+Tl)x(R-Ro) 37,27 € 2,38% 408,16 € 88,20% 0,225% 2,605% 8 015 € 6 985 € 219,21 € Calcul de l'APL brute = L + C – Pp – Mfo 214,26 € CRDS Calcul de l'APL versée avant RLS 0,50% 414 213 € Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 415 87 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales LES PRINCIPAUX AVANTAGES FISCAUX1 DONT BÉNÉFICIENT LES BAILLEURS SOCIAUX SONT LES SUIVANTS :  TVA à taux réduit sur les investissements locatifs  exonérations, abattement et dégrèvements de TFPB  exonération d’IS. 416 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales TVA À TAUX RÉDUIT SUR LES INVESTISSEMENTS LOCATIFS : Pourquoi un paragraphe sur le taux de TVA ? Parce que, comme – ou presque – un consommateur final, les bailleurs sociaux enregistrent comptablement leurs dépenses, à l’actif du bilan et en charges du compte de résultat, toutes taxes comprises et ceci quelque soit le taux de TVA facturé par le fournisseur. Autrement dit, à quelques exceptions près (proratas général ou spécifiques de TVA), le bailleur social ne dispose pas de TVA déductible tout simplement parce qu’il ne facture non plus de TVA à ses clients locataires (pas de TVA collectée). 417 88 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Les charges d’exploitation et les investissements, comptabilisées aux taux de TVA ambiants, sont donc majorés de la TVA facturée par le fournisseur. Pour des raisons économiques et politiques – et non fiscales – le législateur a souhaiter à un moment alléger financièrement l’actif immobilisé des bailleurs sociaux, mais aussi certaines charges d’exploitation, en diminuant la charge de TVA – sans la supprimer totalement – comptabilisée par le biais d’une procédure de Livraison À Soi-Même (LASM). Ce sont les travaux immobiliers, de maintenance et d’entretien portant sur des constructions sociales qui font l’objet d’un tel allégement. 418 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Le régime de taux de TVA réduite pour les opérations d’investissement locatif social est entré en vigueur fin 1996 (en métropole) et se substitue aux anciens dispositifs d’aides à l’investissement pour le secteur locatif social (suppression de la subvention pour les PLA ordinaires). C’est le régime de la livraison à soi-même (LASM) qui permet, dans le secteur du logement social, de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA au taux réduit aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée au taux normal au titre de la construction de l'immeuble. 419 89 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Le régime de la LASM répond aux principes suivants : les travaux immobiliers et les opérations liées à la construction facturés par les fournisseurs aux organismes constructeurs restent soumis à la TVA (généralement au taux normal) dans les conditions habituelles l'organisme constructeur déduit la TVA qui lui a été facturée par ses fournisseurs selon les conditions de droit commun la livraison à soi-même est imposée au taux réduit lors de l'achèvement de l'immeuble. 420 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Le taux réduit de TVA était fixé à l’origine à 5.5%. La Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 20181 relève le taux de TVA sur les livraisons de logements locatifs sociaux à 10% à compter du 1er janvier 2018. Demeurent toutefois au taux à 5.5%, les livraisons dans les secteurs de l'accession sociale à la propriété (QPV – PSLA), de l'hébergement temporaire et d'urgence et de l'accueil des personnes âgées et handicapées. 421 90 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales La Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de Finances pour 20201 redescend le taux de TVA de 10% à 5.5% pour : les constructions neuves de logements locatifs sociaux financés en PLAI sur tout le territoire les travaux des opérations d’acquisition-amélioration financées par un PLAI ou un PLUS sur tout le territoire les logements locatifs sociaux financés par un PLAI ou par un PLUS relevant de la politique de renouvellement urbain (NPRU) Les opérations réalisées en structures d’hébergement temporaire ou d’urgence restent au taux de 5.5%. Cette baisse de taux s’applique aux constructions achevées à compter du 1er décembre 2019. 422 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales LASM EN FONCTION DU FINANCEMENT ET DE LA NATURE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE PLAI PLUS PLS Constrruction neuve hors NPRU 5.5% 10.0% 10.0% Constrruction neuve dans NPRU 5.5% 5.5% 10.0% Travaux d'acquisition-amélioration 5.5% 5.5% 10.0% 423 91 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE : La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une taxe locale à la charge des propriétaires d'immeubles bâtis, donc des bailleurs sociaux. Les logements sociaux bénéficient de règles particulières, notamment en matière d’exonération, mais sont également concernés par les règles de portée générale qui régissent cette taxe, notamment les règles relatives à la révision des valeurs locatives qui sert de base au calcul de la taxe ou encore les obligations déclaratives. L’exonération de la TFPB appartenant aux bailleurs sociaux est liée à la nature des financements mobilisés pour financer les opérations : PLUS, PLAI, PLS et certains PLI. 424 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales L’exonération de longue durée (supérieure à 2 ans) de TFPB bénéficie depuis 2004 aux logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS et PLS) : « Les constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l'État, prévus aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement1 » 425 92 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales la condition de financement (plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l'État) s'apprécie en tenant compte des subventions versées par l'État, L'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale ainsi que des subventions ou prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (Action Logement)1. 426 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales L’exonération est portée à 20 ans, pour les constructions neuves pour lesquelles l'ouverture de chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2002, qui satisfont à certains critères de qualité environnementale en collationnant au moins 4 critères parmi les 5 ci-dessous 1 : 1. modalités de conception, notamment assistance technique du maître d'ouvrage par un professionnel ayant des compétences en matière d'environnement 2. modalités de réalisation, notamment gestion des déchets du chantier 3. performance énergétique et acoustique 4. utilisation d'énergie et de matériaux renouvelables 5. maîtrise des fluides. 427 93 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Pour ces constructions qui satisfont à ces critères de qualité environnementale, la durée d'exonération de TFPB de 20 ans est portée à 30 ans pour les constructions qui bénéficient d'une décision d'octroi de subvention ou de prêt aidé prise entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2022. 428 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Enfin, la durée de l'exonération de TFPB peut être prolongée de 10 ans (soit 25 ans au total) lorsque, pour le financement de ces opérations, la décision d’octroi du prêt ou de la subvention a été prise au plus tard le 31 décembre 2018. La Loi de Finances pour 2018 reporte la date limite d’intervention de cette décision au 31 décembre 2022. 429 94 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales ABATTEMENT DE TFPB : la Loi de Finances pour 2019 proroge jusqu’à fin 2022 la durée des contrats de ville et la période d’application de l’abattement de 30% sur la taxe foncière sur les propriétés bâties prévu par l’article 1388 bis du Code Général des Impôts au profit des logements locatifs sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et dès lors qu’une convention d’utilisation dûment signée par les partenaires est en vigueur (convention relative à l'entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d'améliorer la qualité du service rendu aux locataires). 430 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales DÉGRÈVEMENTS DE TFPB : Plusieurs dégrèvements sont prévus par le CGI :  Dégrèvement pour accessibilité aux personnes handicapées : l'article 1391 C du CGI prévoit que les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d'un dégrèvement de TFPB au titre des travaux qu'ils réalisent pour l'accessibilité et l'adaptation des logements aux personnes en situation de handicap. Ce dégrèvement est égal au montant de la dépense supportée. 431 95 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  Dégrèvement pour dépenses d’énergie : l'article 1391 E au CGI prévoit un dispositif de dégrèvement sur la TFPB due pour les immeubles d’habitation appartenant aux organismes HLM lorsqu'ils réalisent des travaux d’économie d’énergie. Ce dégrèvement est égal au quart des dépenses payées pour ces travaux au cours de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est due. La définition des dépenses éligibles et les modalités du dégrèvement ont été modifiées par la Loi de Finances rectificative pour 2013 (modifications applicables à compter des dépenses payées en 2014 ouvrant droit à un dégrèvement sur la TFPB 2015). 432 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  Dégrèvements pour préventions des risques technologiques : ce dispositif figure à l'article 1391 D du CGI. La mesure consistant à déduire des dépenses d’une cotisation de TFPB est applicable notamment aux organismes du logement social qui réalisent des travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques. 433 96 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  Dégrèvement pour vacance des logements : ce dégrèvement pour vacance de l'article 1389-I du CGI constitue une dérogation au principe du fait générateur de la taxe foncière. Il s'agit cependant d'un droit dès lors que les conditions prévues par la loi sont réunies et prouvées. Le dégrèvement peut être demandé par tout propriétaire dès lors qu'il justifie que 3 conditions sont remplies: la vacance affecte un local d'habitation la vacance doit durer plus de 3 mois la vacance elle doit être indépendante de la volonté du bailleur. 434 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales EXONÉRATION D’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS1 : L’article 96 de la Loi de Finances pour 20042 a modifié en profondeur le régime d’impôt sur les sociétés applicable aux organismes d’HLM. Depuis lors, les organismes d’HLM étaient partiellement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais aujourd’hui, l’exonération d’IS dont bénéficient les bailleurs sociaux repose principalement sur les activités relevant du SERVICE D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUE GÉNÉRAL (SIEG)3. Les organismes de logement social sont désormais soumis à l’impôt sur les sociétés mais exonérés de son paiement pour les activités et opérations réalisées dans le cadre de leurs missions d’intérêt général. 435 97 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales La définition du SIEG a pris une importance plus grande et distincte de son impact fiscal puisqu’elle implique maintenant une ventilation comptable et, à partir du 1er janvier 2021, une affectation des résultats relevant des activités SIEG à des comptes de réserves spécifiques. Le champ d’exonération d’IS évolue avec notamment l’exclusion des logements intermédiaires à compter de 2020 et son extension aux services entre bailleurs sociaux. Néanmoins, le champ de l’exonération d’IS reste plus large puisque l’exonération continue de s’appliquer à des opérations situées en dehors du SIEG (produits de trésorerie…). 436 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales C’est l’article 207-1 4° du CGI qui définit les organismes bénéficiant du régime d’exonération partielle d’IS : les organismes d’HLM mentionnés à l’article L 411-2 du CCH : • les offices publics de l'habitat (OPH) • les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré (SAHLM) • les sociétés anonymes coopératives de production d’habitation à loyer modéré et les sociétés coopératives de location-attribution d’HLM • les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d’HLM (SCIC HLM) • les fondations d’HLM • les sociétés de coordination mentionnées à l'article L 423-1-2 du CCH • les sociétés de vente d’HLM mentionnées à l'article L 422-4 du CCH. 437 98 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales d’autres OLS tels que : • les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux mentionnées à l’article L 481-1 du CCH • les sociétés anonymes de coordination visées à l’article L 4231-2 du CCH et agréées avant le 24 novembre 2018 • certaines unions d’économie sociale (UES) visées à l’article L 365-1 du CCH. 438 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Les sociétés n’ayant pas le statut d’organisme d’HLM mais dans lesquelles les organismes peuvent détenir des participations ne bénéficient PAS de ce régime d’exonération de l’IS : • les filiales de logement intermédiaire • les sociétés civiles de construction-vente (SCCV) • les filiales créées pour réaliser des opérations d’aménagement ou projet urbain partenarial (PUP) • les filiales créées pour exercer les activités de prestations d’ingénierie auprès des collectivités territoriales, de services aux personnes âgées, handicapées ou victimes de violences conjugales ou pour développer un patrimoine de locaux commerciaux, professionnels ou d’intérêt général. 439 99 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Les opérateurs de logement social bénéficient d’une exonération de l’IS accordée en fonction des activités et des opérations qu’ils exercent. Les opérations exonérées au titre de l’IS sont les suivantes : les opérations entrant dans le service d’intérêt général certains produits des locaux annexes et accessoires les produits financiers les produits de cession des certificats d’économie d’énergie (CEE) Les interventions en tant que tiers opérateur dans le cadre de copropriétés en difficultés. 440 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  LES OPÉRATIONS ENTRANT DANS LE SERVICE D’INTÉRÊT GÉNÉRAL C’est l’article 207-1 4° du CGI qui exonère d’IS les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général. Sont visées : l’activité locative comprend : • la construction et l’acquisition • l’amélioration y compris les activités d’aménagement, d’assainissement et de réparation • l’attribution • la gestion • la cession de logements1 qui doivent remplir des conditions tenant au respect de plafonds de loyers pour les logements et de plafonds de ressources pour les locataires appréciés lors de 441 l’entrée dans les lieux. 100 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Sont assimilés à ces logements, les garages, les boxes, les caves, les greniers, les parcs de stationnement, les locaux poubelles, les locaux à vélos et à poussettes, les loges et les logements de gardiens, les aires de jeux, les jardins, les cours et les terrasses, dans la mesure où ils en sont les accessoires ou les dépendances. l’activité d’accession à la propriété destinée aux personnes dont les revenus sont inférieurs ou égaux aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS) majorés de 11%1. Il s’agit en premier lieu des ventes en VEFA et des ventes de stocks achevés, neufs et anciens. Les opérations de location-accession financées par un PSLA entrent dans cette catégorie d’exonération, de même que les opérations en bai réel solidaire (BRS). 442 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales l’activité de gestion de copropriété dans les cas suivants1 : • gestion effectuée dans le cadre de copropriétés en difficultés • gestion effectuée dans des copropriétés qui font l’objet d’interventions publiques :copropriétés en plan de sauvegarde ou les OPAH de copropriété • gestion de copropriétés issues de la cession de logements locatifs sociaux entrant dans le SIEG. les services accessoires au SIEG1 tels que les services d’accompagnement social , la gestion par les sociétés civiles de construction-vente d’anciens prêts distribués à des acquéreurs personnes physiques… 443 101 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales Les services entre organismes d’HLM1 : prestations bilatérales entre OPH, SAHLM, SCPHLM, SCICHLM et sociétés de coordination si le service concourt chez le bénéficiaire à une activité relevant du SIEG (Prestations de maitrise d’ouvrage pour la construction de logements conventionnés APL, prestation de gestion locative de logements conventionnés APL…) 444 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  LES PRODUITS DES LOCAUX ANNEXES ET ACCESSOIRES L’article 207-1 4° du CGI exonère de l’IS certaines activités ou produits qui ne font pas directement partie du SIEG. Cela concerne les produits (location et vente) engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d’habitations tels que mentionnés à l’article L 411-1 du CCH à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Les locaux visés sont rattachés à des immeubles sociaux : les salles à usage commun ou collectif (culturel, social, sportif) des résidents des logements sociaux les locaux d’activités (commerces, bureaux, locaux artisanaux, professionnels…) accolés ou non aux immeubles. 445 102 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  LES PRODUITS FINANCIERS L’article 207-1 4° du CGI exonère de l’IS les produits financiers issus du placement de la trésorerie des organismes de logement social. Sont visés la détention et la cession : des valeurs mobilières de placement, c’est-à-dire les revenus et les plus ou moins-values de cession des placements comptabilisés en classe 5 de l’actif du bilan des titres de placement inscrits en classe 2 – immobilisations financières – de l’actif du bilan, qu’il s’agisse des revenus ou des plus ou moins-values de cession. Les dividendes perçus par un organisme d’HLM du fait de la détention d’actions d’une autre société d’HLM sont taxables. 446 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  LES PRODUITS DE CESSION DES CERTIFICATS D’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE L’article 207-1 4° du CGI exonère de l’IS explicitement les produits issus de la cession de certificats d’économies d’énergie (CEE) mentionnés à l’article L 221-7 du Code de l’Énergie. La doctrine administrative limite cette exonération aux produits des CEE issus de travaux réalisés dans les logements relevant du SIEG. 447 103 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  LES INTERVENTIONS EN TANT QUE TIERS OPÉRATEUR DANS LE CADRE DE COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES Il s’agit de produits d’interventions des organismes d’HLM dans les copropriétés en difficultés : – lorsqu’un dispositif d’expropriation des parties communes et/ou privatives est mis en place – lorsqu’un organisme d’HLM, dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée de la copropriété, conclut avec l’administrateur provisoire une convention au nom du syndicat des copropriétaires portant sur la maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux. 448 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 449 104 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  LES PRÊTS SOCIAUX DE LA CDC RÔLE DE LA CDC De 1945 à nos jours, le rôle de la CDC dans le financement du logement locatif social a profondément évolué en 4 grandes phases :  de 1945 à 1966 : les prêts aux organismes d’HLM sont financés directement par le budget de l’État ; la CDC gère ces prêts.  de 1966 à 1985 : la Caisse des Prêts aux HLM (CPHLM) reçoit les subventions du budget de l’État et emprunte auprès de la CDC, avec la garantie de l’État, pour financer les opérations. 450 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  à partir de 1986 : la CDC devient prêteur direct des organismes constructeurs de logements sociaux et reçoit directement les subventions du budget de l’État. La Caisse de Garantie du Logement Social (CGLS) gère jusqu’à leur extinction les prêts de la CPHLM, prélève la redevance et gère le fonds de garantie.  de 1988 à octobre 1996, puis de nouveau à partir de 2000 : l’État accorde directement une subvention aux organismes de logement social et la CDC leur accorde le prêt issus du Fonds d’Épargne. Ce Fonds transforme une partie de l’épargne réglementée à 15 jours en prêts à long terme, jusqu’à 60 ans, afin de financer des programmes d’intérêt général. 451 105 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit UN DISPOSITIF UNIQUE EN EUROPE : LE FONDS D’ÉPARGNE DE LA CDC1 Caisse d'Epargne Epargnants d é p ô t s Banque Postale (Livret A) Crédit Mutuel (Livret Bleu) CDC Autres banques Rémunération de l'épargne Taux 0,50% Rémunération des épargnants Taux : 0,50% Collectivités territoriales garantissent les prêts État fixe les conditions des prêts Rémunération du réseau de collecte de l'épargne = 0,4% Taux Taux Taux Taux Prêts Organismes d'HLM d'intérêt du PLAI d'intérêt du PLUS d'intérêt du PLS d'intérêt du PLI Locataires : TLA – 0.20% : TLA + 0.60% :TLA + 1.11% : TLA +1.40% CGLLS garantit les prêts en substitution des collectivités locales 452 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le taux du Livret A est passé de 0.75% à 0.50% au 1er février 2020 sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France d’appliquer la formule permettant de calculer le taux de rémunération des livrets d’épargne réglementée. Depuis l’arrêté du 14 juin 2018, cette formule fixe le taux du Livet A comme la moyenne sur les 6 derniers mois des taux interbancaires à court terme (EONIA) et de la moyenne semestrielle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac) de l’ensemble des ménages; elle prévoit un taux plancher de 0.50%. la formule arrondit le TLA au 10e de point le plus proche. 453 106 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit À compter du 1er février 2020 et pendant une période transitoire, la variation du Taux du Livret A est limitée à 0,50% entre 2 révisions successives. En deçà de ce taux maximum, la formule s’applique normalement. Compte tenu du très bas niveau des taux monétaires et de la faiblesse de l’inflation, le taux plancher s’est appliqué pour le Livret A. Pour mémoire, l’arrêté du 27 novembre 2017 avait figé le taux du Livret A à 0,75% pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2020. 454 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit ÉVOLUTION DU TAUX DU LIVRET A DEPUIS LE 01/2006 7,00 6,00 Taux du Livret A 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 455 107 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Cette baisse du taux du Livret A a aussi clairement pour vocation de renforcer la situation financière des bailleurs sociaux et de favoriser la construction neuve de logements sociaux supplémentaires. 456 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les logements locatifs sociaux sont communément désignés par les prêts qui ont contribué à leur financement. La construction de logements locatifs sociaux peut être financée aujourd’hui par 3 types de prêts principaux qui vont également déterminer le niveau des loyers des logements et des plafonds de ressources des locataires : • le prêt locatif à usage social (PLUS) • le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) • le prêt locatif social (PLS). 457 108 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le PRÊT LOCATIF À USAGE SOCIAL (PLUS) est actuellement le dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement locatif social. C’est le prêt réglementé de référence. Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale et visent des familles à ressources modestes. Il est destiné aux organismes d’HLM, aux SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements sociaux, aux organismes agréés « maîtrise d’ouvrage » et aux collectivités territoriales et leurs groupements n’ayant pas d’organismes HLM sur leur territoire. 458 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Pour bénéficier du PLUS, les opérateurs doivent s’engager dans la mixité sociale1 :  louer au moins 30% des logements à des ménages dont les revenus ne dépassent pas 60% des plafonds de ressources fixés pour l’accès aux logements sociaux  attribuer au plus 10% des logements à des personnes dont les revenus sont supérieurs de 20% maximum aux plafonds de ressources fixés pour l’accès aux logements sociaux. 459 109 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le PRÊT LOCATIF AIDÉ D’INTÉGRATION (PLAI) finance des logements locatifs aidés destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et des difficultés sociales. Il vise des familles dont les ressources sont inférieures à 60% des plafonds de ressources du PLUS. Il est destiné aux organismes d’HLM, aux SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements sociaux, aux organismes agréés « maîtrise d’ouvrage » et aux collectivités territoriales et leurs groupements n’ayant pas d’organismes HLM sur leur territoire. 460 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le PRÊT LOCATIF SOCIAL (PLS) finance les logements locatifs aidés situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Il vise des familles dont les ressources sont inférieures à 130% des plafonds de ressources du PLUS. Il est destiné aux organismes d’HLM et aux SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements sociaux. Ce prêt peut être accordé à une personne morale (collectivités territoriales, associations…) qui s’engage à assurer elle-même le gestion des logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés. 461 110 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les PLS ont de particulier qu’ils sont distribués d’une part directement par la CDC et d’autre part par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la CDC. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux est le même quel que soit l’établissement qui le propose. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant). 462 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit CARACTÉRISTIQUES COMMUNES À CES 3 PRÊTS LOCATIFS SOCIAUX :  Les prêts réglementés (PLUS et PLAI) sont exclusivement distribués par la CDC et, en plus de la CDC pour le PLS, par des établissement de crédit agrées tous les ans dans le cadre d’appel à candidature effectué par le Ministère des Finances.  Ils relèvent du Secteur d’Intérêt Économique Général (SIEG)1.  La quotité minimum des prêts accordés ne peut être inférieure à 50 % du prix de revient de l'opération. 463 111 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  Les projets finançables par ces prêts sont les suivants : La construction, l’acquisition en VEFA et l’acquisition (avec ou sans travaux) de : o Logements locatifs sociaux individuels ou collectifs destinés à des ménages o Logements en structure collective destinés à des personnes âgées, handicapées, étudiants et des jeunes actifs1 L’acquisition de locaux en vue de leur transformation en logements locatifs sociaux 464 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  Les logements locatifs financés par l’un de ces 3 prêts donnent lieu à une convention signée avec l’État – dont la durée est au moins égale à la durée la plus longue restant à courir pour l’amortissement intégral des prêts du ou des programmes concernés, sans pouvoir être inférieure à 9 ans – prévoyant l’encadrement de la destination des logements (notamment des plafonds de loyer et de ressources) et permettant aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL).  Ils sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU (quota de logements sociaux par commune). 465 112 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  Des subventions sont accordées pour la réalisation de logements uniquement PLUS et PLAI (pas de subvention pour le PLS). À celles-ci peut s’ajouter une subvention pour surcharge foncière qui peut également être accordée pour le PLS. Les logements PLUS, PLAI et PLS bénéficient d’avantages fiscaux1 (TVA à taux réduit – 5,5% pour les PLAI, 10% pour les PLUS ne relevant pas de la politique de renouvellement urbain et exonération de TFPB pendant 25 ans portée à 30 ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité 466 environnementale). Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  Ces prêts aidés sont adossés au Livret A d’Épargne, coût de la ressource. Ils sont indexés sur le taux du Livret A (emprunts à taux révisables), principale ressource du Fonds d’Épargne : PLUS : Livret A + 60 pb PLAI : Livret A – 20 pb PLS : Livret A + 111 pb Leur durée de remboursement est de : 40 ans maximum pour le bâti 50 ans maximum pour la partie foncière et jusqu’à 60 ans sous conditions et pouvant être portée à 80 ans dans les zones tendues 467 113 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les taux d’intérêt des prêts sont indépendants des durées mais sont fonction du caractère social ou environnemental du projet. En fonction des taux du marché, ces prêts bénéficient d’un avantage de taux si leurs taux deviennent inférieurs aux taux du marché. Il font l’objet d’une période de préfinancement de 3 à 24 mois et d’un différé d’amortissement de 24 mois maximum. Les échéances sont annuelles pour le PLAI, annuelle ou trimestrielles pour le PLS et annuelle, semestrielle ou trimestrielle pour le PLUS. Les fonds sont mobilisables pendant la phase de préfinancement ou, au plus tard, 2 mois avant la 1ère échéance. 468 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Exemple : Pour un taux du Livret A fixé à 0.50% (fixé à partir du 1er février 2020), les taux actuariels de ces prêts à leur signature sont les suivants : PLUS : 1.10% PLAI : 0.30%  prêt super bonifié à marge négative PLS : 1.61% taux Livret A = 0.50% PLAI PLUS PLS taux d'annuité en % sur 40 ans coeff. / PLUS 2,66% 3,10% 3,41% 0,86 1,00 1,10 469 114 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  LE PRÊT DE HAUT DE BILAN BONIFIÉ DE LA CDC Le PRÊT DE HAUT DE BILAN BONIFIÉ (PHB) CDC/Action Logement constitue un dispositif financier innovant, qui date de 2016, destiné aux bailleurs sociaux (organismes HLM et SEM de logements sociaux) qui souhaitent accélérer leurs investissements dans le cadre d’une stratégie patrimoniale ambitieuse. Le prêt de haut de bilan est destiné à financer l’accélération des investissements des bailleurs sociaux, en construction neuve comme en réhabilitation. Action Logement bonifie avec la CDC ce prêt. 470 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Ce financement prend la forme d’un prêt accordé par la CDC sur Fonds d’Épargne : il s’agit d’un prêt d’une durée de 30 à 40 ans comportant 2 phases d’amortissement distinctes : une première phase de 20 ans avec un taux d’intérêt à zéro % et un différé d’amortissement du capital de 20 ans (qui correspond financièrement à une remise d’intérêts et à un différé d’amortissement de 20 ans)1 une seconde phase d’amortissement sur 10 ans (pour la réhabilitation) ou 20 ans (pour la construction neuve) au taux du Livret A +0.6% (même taux que le financement PLUS) avec amortissement constant. 471 115 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Tous les organismes de logement social, sur l’ensemble des territoires, tendus ou détendus, sont potentiellement éligibles à ce nouveau prêt, qui sera instruit par le réseau régional de la Caisse des Dépôts sur la base d’une analyse des plans d’investissement. Ce prêt a vocation à être garantis par les collectivités locales ou, à défaut, par la CGLLS. La CDC percevra une commission d’instruction de 0,006% du montant emprunté. Il n’y aura ni pénalité de dédit, ni indemnité de remboursement volontaire. 472 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Après une première enveloppe de PHB distribuée de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité renouveler cette enveloppe à partir de mi-2018 jusqu’à 2020 (dite PHB de 2ème génération) afin de soutenir les investissements des organismes d’HLM dans un contexte économique difficile lié à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS). L'octroi du PHBB est soumis à un accord entre le bailleur bénéficiaire et Action Logement Services portant sur l'octroi de droits de réservation de logements. 473 116 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  LE PRÊT LOCATIF INTERMÉDIAIRE Le PRÊT LOCATIF INTERMÉDIAIRE (PLI) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est particulièrement tendu. Il s’agit de proposer des logements à des loyers 15 à 20% inférieurs à ceux du privé à des ménages trop aisés pour être éligible au logement social. Le PLI est donc un financement de zones tendues qui vise les ménages pénalisés par le niveau élevé des loyers du parc privé mais qui ne peuvent prétendre à un logement locatif social compte tenu de leurs ressources plus élevées que les plafonds de ressources des logements sociaux. 474 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le PLI finance le Logement à Loyer Intermédiaire encore dénommé Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) n’a clairement d’intérêt que là où il existe un écart marqué entre les loyers des logements locatifs sociaux et les loyers du locatif privé : en premier lieu Paris et l’Île-de-France, certains centres villes des grosses agglomérations et enfin certaines zones frontalières comme en Haute-Savoie par exemple. 475 117 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Il ne s’agit pas d’un prêt aidé mais le PLI peut bénéficier dans certaines circonstances d’avantages fiscaux (taux réduit de TVA, exonération de TFPB). Le PLI n’est pas comptabilisé au titre de l’article 55 de la Loi SRU. Il n’ouvre pas droit à une subvention de l’État. Il ne permet pas aux locataires de bénéficier de l’APL. Par contre il fait l’objet de plafonds de ressources et de plafonds de loyers1. 476 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Jusqu’en 2019, il était inclus dans le périmètre d’exonération de l’IS si la part de ces logements PLI ne dépassait pas 10% des logements gérés par l’organisme. Ces logements ne font plus partie du SIEG à partir du 1er janvier 2020. En conséquence, il n’ouvre plus droit à une exonération de l’impôt sir les sociétés. 477 118 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit C’est l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014, ratifiée par l'article 77 I de la Loi n° 2015-990 du 6 août 20151, qui a permis d'étoffer l'offre locative de logements intermédiaires dans les marchés très tendus. Cette ordonnance a été précédée par la Loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction2. 478 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Pour atteindre cet objectif de production de logements intermédiaires, des aides fiscales vont être mises en place à destination des investisseurs dits « INSTITUTIONNELS » dont les organismes HLM qui sont également appelés à intervenir sur ce marché à condition qu’ils respectent le principe d’étanchéité des fonds relevant du logement social. De ce fait, la production et la gestion de logements intermédiaires par les bailleurs sociaux est strictement encadrée. Certains organismes qui avaient déjà dans leur patrimoine locatif des logements intermédiaires financés avec un PLI ou un autre prêt dédié pour cette catégorie de logements peuvent conserver, sous certaines conditions, ce parc de logements locatifs intermédiaires mais également créer des sociétés dédiées pour ce type de logements. 479 119 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit La notion de logement locatif intermédiaire est désormais fixée et suppose la réunion de plusieurs critères énoncés à l’article L 302-16 du CCH : « Les logements intermédiaires s'entendent…, des logements : 1° faisant l'objet d'une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l'État, une collectivité locale ou l'un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessous 2° destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide mentionnée au 1°, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret (…) 3° dont le loyer, n'excède pas, pendant la durée mentionnée au 2°, des plafonds fixés par décret (…) ». 480 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Il existe 2 types de PLI :  un PLI dit « CLASSIQUE » pour les organismes de logement social (OPH, ESH et SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements) relevant des article R 391-1 à R 391-9 et suivants du CCH1. Ces logements répondant à la définition des logements locatifs intermédiaires définis à l’article L 302-16 du CCH peuvent en principe être réalisés sur l’ensemble du territoire2 dans les zones A et B3 mais dans la limite de 10% des logements locatifs sociaux de l’organisme d’HLM. Dans ces conditions, ce type de PLI ne bénéficie d’aucun avantage fiscal ni de subvention de la part de l’État. 481 120 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Dans ces conditions, les organismes HLM peuvent également1 : améliorer, attribuer, gérer et créer de tels logements intermédiaires créer des filiales de LLI ou participer à des sociétés contrôlées conjointement avec d’autres organismes d’HLM Les organismes d’HLM peuvent également réaliser ou acquérir et améliorer des logements intermédiaires, en complément de leur activité locative, en vue de leur vente à des personnes morales, en respectant des prix de vente maxima fixés par l’autorité administrative. 482 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Ce PLI est associé : o à des plafonds de loyers exprimés en euro par mètre carré de surface habitable. Ils sont égaux à ceux du dispositif Pinel (les plafonds de la zone B2 s’appliquant également à la zone C) o à des plafonds de ressources alignés sur ceux du dispositif Pinel (les plafonds de la zone B2 s’appliquant également à la zone C). Le revenu à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l’année N-2, comme pour le dispositif Pinel. 483 121 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  un PLI dit « INSTITUTIONNEL » pour les organismes de logement social et aussi les personnes morales1. Ces PLI « institutionnels » bénéficient d’avantages fiscaux (TVA à taux réduit à 10% et exonération de TFPB de 20 ans maximum mais pas de subvention de l’État) mais doivent être : – implantés sur un terrain situé en zones A ou B12 – intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de surface de logements sociaux3. 484 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Ce quota de surface de logements sociaux est apprécié en fonction du rapport entre : au numérateur : la surface totale de cette seule catégorie de logements ; au dénominateur : la somme de cette surface et de celle des logements éligibles au présent dispositif, c’est-à-dire sans tenir compte au dénominateur des autres catégories de logements éventuellement construits au sein de l’ensemble immobilier Cette condition de mixité n’est pas exigée dans les communes comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention NPNRU. 485 122 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit De même que le PLI dit « classique », le PLI « institutionnel » est aussi associé : o à des plafonds de loyers exprimés en euro par mètre carré de surface habitable. Ils sont égaux à ceux du dispositif Pinel (les plafonds de la zone B2 s’appliquant également à la zone C) o à des plafonds de ressources alignés sur ceux du dispositif Pinel (les plafonds de la zone B2 s’appliquant également à la zone C). Le revenu à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l’année N-2, comme pour le dispositif Pinel. 486 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les PLI « CLASSIQUES » et « INSTITUTIONNELS » peuvent financer la totalité de l'opération immobilière (pas de quotité maximale de financement) et peuvent être complétés par d'autres prêts immobiliers ou subventions tels que le prêt Action Logement, les subventions des collectivités locales, les subventions de l'État pour surcharge foncière en Île-de-France. Aucun montant minimum n’est prévu par la réglementation. En pratique, c’est souvent 10 % minimum du prix de revient de l’opération. 487 123 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le taux d’intérêt des PLI « CLASSIQUES » et « INSTITUTIONNELS » est égal à Livret A + 140 pb pour le logement social soit 1.90% pour un taux du Livret A à 0.50%. La durée de remboursement est de 35 ans maximum pour le bâti pour les PLI « INSTITUTIONNELS » et de 30 ans pour les PLI « CLASSIQUES » et de 50 ans pour le foncier. 488 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les PLI sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle avec la CDC ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, est le même quel que soit l’établissement. La CDC dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder dans les mêmes conditions que ces derniers, aux organismes HLM (OPH, SA HLM, SEM de construction de logements) et aux autres personnes morales sous conditions. 489 124 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit SYNTHÈSE SUR LES PRÊTS LOCATIFS SOCIAUX ET INTERMÉDIAIRES logements locatifs financés avec : prêts aidés prêt non aidé PLAI PLUS PLS PLI Plafonds de loyers Plafonds de ressources APL LASM (TVA à taux réduit) Exonération TFPB Exonération d'IS Subvention de l'Etat oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui oui NON oui oui NON NON/OUI NON/OUI NON NON Les PLI « institutionnels » bénéficient d’une TVA à taux réduit ainsi qu’une exonération de TFPB 490 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit TYPOLOGIE DES LOGEMENTS FINANCÉS EN 20191 PLUS PLAI PLS PLI Total des logements financés Le PLI n’est pas un financement social nombre de logements 45 002 31 777 28 624 12 553 38% 27% 24% 11% 117 956 100% % 38% du total des logements financés mais 43% des logements sociaux 491 125 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  QUELLE(S) GARANTIE(S) POUR LES EMPRUNTS CDC ? La CDC, comme tout prêteur, veut se prémunir contre les risques et d’abord contre le risque de défaut, c’est-à-dire le non-paiement d’une échéance à son terme. La CDC, transformant les fonds d’épargne à court terme des français en prêts à long terme aux bailleurs sociaux, fait sécuriser la ressource prêtée par les collectivités locales qui deviennent ainsi garantes de la bonne utilisation et de la préservation de l’épargne populaire des français et du remboursement des prêts à la CDC. 492 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  LA GARANTIE D’EMPRUNTS DES COLLECTIVITÉS LOCALES En principe, tout prêt émis par la CDC destiné à financer la construction, l’acquisition ou l’amélioration de logements locatifs sociaux par un organisme d’HLM doit être garanti par une ou plusieurs COLLECTIVITÉS LOCALES (région, département, commune ou groupement de communes). L’intérêt pour l’emprunteur est clair : garantir le remboursement de ses emprunts et in fine l’épargne des français ! Mais quel est l’intérêt pour la CL ? 493 126 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Pour la collectivité locale, la garantie octroyée est – doit être – devrait être – un outil de sa politique de logement social sur son territoire :  respect de la Loi SRU concernant le contingent de logements sociaux sur la commune  utilisation des réservations de logements sociaux qui découlent de cette garantie. 494 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit En cas de défaillance de l’organisme d’HLM garanti, la Collectivité Locale doit, sur simple notification de la CDC, poursuivre sans retard la mise en recouvrement des impositions votées à titre de garantie dans la limite nécessaire au versement des sommes dues. 495 127 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  LA GARANTIE D’EMPRUNTS DE LA CGLLS Lorsque qu’une CL ne peut plus accorder de garanties ou lorsque la garantie est partielle ou limitée ou refusée par la CDC, l’organisme d’HLM doit solliciter la garantie de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS1) qui se substitue à la CL et accorde alors sa garantie à la CDC. Il s’agit d’une garantie à première demande : la CGLLS s’engage à effectuer le paiement des échéances d’emprunt en lieux et place de l’organisme d’HLM. 496 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Conditions d’octroi de la garantie CGLLS : la CGLLS intervient en complément ou remplacement des collectivités locales en cas de : – refus des collectivités locales de garantir le prêt ou lorsque leur garantie n’a pas couvert la totalité du prêt. – refus de la Caisse des Dépôts et Consignations d’accepter la garantie totale ou partielle d’une collectivité locale lorsque celle-ci connaît des difficultés financières. 497 128 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Remarques : 3 principes préalables à l’octroi de la garantie de la CGLLS a) Principe de subsidiarité L’octroi de la garantie de la CGLLS est subordonné à la condition que le demandeur établisse qu’il n’a pu obtenir la couverture totale de son emprunt par des garanties de collectivités territoriales ou de leurs groupements, ou que ces garanties ont été limitées ou refusées par la CDC. b) Analyse préalable du risque L’octroi de la garantie nécessite au préalable une analyse écrite du risque, tant au niveau de la santé financière de l’organisme que de l’équilibre de l’opération, réalisée par la CGLLS. Dans le cas d’un dossier simplifié, l’analyse écrite du risque se limitera à l’opération. 498 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit c) Inscription éventuelle d’une hypothèque Sauf dérogation, la CGLLS accorde sa garantie à la CDC sous réserve que la créance de celle-ci soit garantie par une hypothèque légale de premier rang sur les immeubles objets du financement, sauf si l’emprunteur est un Office d’HLM. Les frais d’hypothèque sont pris en charge par la CGLLS. La CDC dispose d’un délai d’un an maximum à compter de la date d’effet du contrat de prêt correspondant pour justifier auprès de la CGLLS de l’inscription de l’hypothèque demandée par la CGLLS. 499 129 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Les prêts garantis sont exclusivement les prêts distribués par la CDC en complément des subventions de l’État : PLAI, PLUS et PLS . Cette garantie est rémunérée1 à hauteur de 2% du montant initial de la garantie + éventuellement hypothèque légale de 1er rang. En cas d’appel en garantie, le taux d’intérêt réclamé aux organismes d’HLM = taux d’intérêt légal majoré de 3 points sur les sommes versées par la CGLLS. 500 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit RÉSUMÉ SUR LA GARANTIE DES EMPRUNTS CDC PLAI PLUS PLS PLI Collectivités locales, EPCI1 CGLLS2 x x x x x x Caution bancaire3 Hypothèque4 x x x x 501 130 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit  REMARQUES SUR LA GARANTIE DES EMPRUNTS CDC : La garantie du ou des collectivités locales agréées par la CDC compte tenu notamment de leur capacité financière doit obligatoirement couvrir 100% du prêt pour sa durée totale. Coût de la CGLLS : 2% du montant emprunté pour un financement PLUS, mais 0% pour un financement PLAI. Cette commission de garantie due à la CGLLS est prélevée par la CDC lors du décaissement du prêt et reversée à la CGLLS. Coût d’une hypothèque : 2% + salaire du conservateur des hypothèques soit, pour ce dernier, 0.1% du montant du prêt. 502 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit Le cas échéant, concernant le PLS et le PLI, un cautionnement bancaire émanant d’un établissement bancaire de premier rang agréé par la CDC peut garantir le prêt (notation A). Pour le PLS, l’hypothèque conventionnelle sera acceptée par la CDC sous réserve : o d’un examen préalable par la CDC de la destination et de la valeur du bien donné en hypothèque o que l’hypothèque soit inscrite en premier rang et sans concurrence o que le montant à garantir ne dépassant pas 80% de la valeur vénale de l’immeuble. 503 131 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 504 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit On distingue 2 contreparties aux aides au logement : l’une est directement induite par les aides de circuit : il s’agit des droits de réservation l’autre est plus généralement induite par l’ensemble des aides au logement : il s’agit du contrôle de la surcompensation. 505 132 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit  LES DROITS DE RÉSERVATION L’État, les Collectivités Locales, les employeurs, les collecteurs de la Participation à l’Effort de Construction (PEC) et les organismes à caractère désintéressé peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, obtenir un DROIT DE RÉSERVATION SUR LES LOGEMENTS HLM lors d’une mise en service initiale ou ultérieure. 506 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Pour mémoire : avant la Loi ELAN, existaient 2 types de gestion la réservation de logements sociaux : la gestion en flux et la gestion en stock. La gestion en stock permettait d’identifier physiquement les logements réservés. Elle offrait l’avantage d’assurer 2 types de droits : un droit de désignation unique (DU) qui disparaissait lors de sa première utilisation un droit de suite (DS) qui offrait la possibilité de réserver un logement pour une durée déterminée, permettant ainsi à des locataires successif proposés par le réservataire d’occuper le logement. L’article 114 de la Loi ELAN fait disparaître la gestion en stock au profit de la gestion en flux portant sur un ou plusieurs programmes ou sur un ensemble du patrimoine locatif du bailleur 507 afin de fluidifier la gestion des attributions. 133 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Les bailleurs ne pourront donc plus identifier dans leur convention de réservation les logements réservés en contrepartie de l’apport de contribution financière apportées au bailleur social lors des opérations de construction ou de réhabilitation. La gestion en flux ne s’applique pas pour les logements réservés par les services de la défense nationale ou la sécurité intérieure qui sont précisément identifiés. La gestion en flux va permettre une mutualisation des réservations de logements afin de mieux répondre aux premières demandes de logement ainsi qu’aux mutations. 508 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Le total des logements réservés aux Collectivités Locales et aux établissements publics les groupant, en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts, ne peut globalement représenter plus de 20% des logements de chaque programme. 509 134 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Le préfet peut exercer un droit de réservation au profit des personnes prioritaires (mal logées ou défavorisées) lors de la première mise en location des logements ou au fur et à mesure qu’ils se libèrent. Ce Contingent Préfectoral constitue en quelque sorte la contrepartie des subventions de l’État. Le total des logements réservés à ce titre est au plus de 30% du total des logements, dont 5% au bénéfice des agents civils et militaires de l’État. 510 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit En conséquence, les collecteurs de la Participation à l’Effort de Construction (Action Logement aujourd'hui), en contrepartie du financement complémentaire qu’ils peuvent apporter sans garantie d’aucune sorte, disposent au maximum de 50% des logements. 511 135 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit  Le contrôle de la surcompensation Le contrôle de surcompensation1 vise à déterminer si le montant des compensations allouées aux organismes chargés d’une mission de service public (exemple les organismes d’HLM en France) n’excède pas ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts occasionnés par l’exécution des obligations de services public, y compris un « bénéfice raisonnable ». 512 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit L’ANCOLS propose d’évaluer la surcompensation éventuelle des organismes d’HLM1 sur la base des indicateurs suivants : EBE / Chiffre d’Affaires net des charges d’exploitation (indicateur de profitabilité ou marge d’exploitation) Résultat net comptable / Immobilisations nettes der l’endettement (indicateur de rentabilité ou de rendement) 513 136 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit À partir d’un calcul automatisé de ces ratios pour l’ensemble des organismes d’HLM1, l’ANCOLS propose de déclencher un contrôle approfondi pour les organismes d’HLM qui présentent un risque de surcompensation (organismes se situant au-delà du 3° quartile des indicateurs ci-dessus2) : • fiabilisation des données (analyse quantitative) • évaluation du service rendu (analyse qualitative). 514 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Le montant de la surcompensation sera alors estimé sur 5 ans par la différence entre les bénéfices constatés et les bénéfices raisonnables estimés pour l’organisme d’HLM. L’ANCOLS devra alors formuler des propositions à l’organisme d’HLM pour la résorber. 515 137 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit L’Administration (DEAL) contrôle la surcompensation opération par opération à partir de son simulateur LOLA. Le principe du contrôle de la surcompensation par LOLA est le suivant : « Les coûts bruts moins les produits d’exploitation plus un bénéfice raisonnable doivent être supérieurs ou égaux aux compensations du service d’intérêt économique général des logements sociaux » 516 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Pour LOLA, coûts bruts = investissement initial + charges d’exploitation sur toute la période + coût de remplacement des composants + intérêts des emprunts ayant financé l’investissement initial puis les changements de composants Pour LOLA, produits d’exploitation = produits d’exploitation sur toute la période + valeur résiduelle du bien immobilier 517 138 Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit Pour LOLA, bénéfice raisonnable = rémunération et reconstitution des fonds propres investis (TLA + 1.5%) Pour LOLA, compensation du SIEG = subventions d’investissement + apport gratuit du foncier + exonérations fiscales diverses + garanties des emprunts 518 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 519 139 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social État TVA TVA àà taux taux réduit réduit Bilan HLM fonds propres subven tions immobili sations dettes financières Comptes Comptes clients clients et et charges charges d’exploitation d’exploitation • Aides à la personne (impôts) subventions d’investissements collectivités ter. prêteurs capitaux dont CDC (Livret A) • Différés de TFPB (garantie de loyer + DGL) ANRU Action Logement 520 140

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