Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

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Les Fondamentaux du Logement Locatif social
1. Rappels introductifs sur le logement social en France
1.1 Définition du logement locatif social en France
1.2 Brefs rappels historiques
1.3 Le poids du logement locatif social en France
1.4 Le parc locatif social aujourd’hui
1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France
1.6 L’influence de l’Europe
1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement

2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux
3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux
4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux
5. Conclusions

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extrait

LES FONDAMENTAUX DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL Michel GOUILLARD Septembre 2020 / Avril 2021 1 Avertissement LES PROPOS JURIDIQUES, FINANCIERS, FISCAUX, ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES TENUS CI-DESSOUS À L’ADRESSE DU LOGEMENT LOCATIF DATÉS AU PLUS TARD À FIN JANVIER SOCIAL SONT 2021. AU-DELÀ DE CETTE DATE, IL CONVIENT DE VÉRIFIER LES CHANGEMENTS ÉVENTUELS INTERVENUS. 2 1 Liminaire Pour l’essentiel, ces propos visent ici le logement locatif social1 construits et loués par les organismes de logement social – les OLS – que sont principalement les OPHLM et les SAHLM (bailleurs sociaux). L’accession sociale à la propriété ainsi que les autres opérateurs de logements locatifs sociaux (SEM locatives par exemple) sont par conséquent exclus de ce présent champ d’analyse. 3 Liminaire Nos propos sur le logement locatif social, ci-après présentés sur environ 750 diapositives, n’ont pas l’ambition de résumer ni le Code de la Construction et de l’Habitation ni le Code Général des Impôts pour les parties relevant du logement locatif social, mais de faire une présentation aussi pédagogique structurée mais et que possible, certainement pas exhaustive, de ce secteur d’activité. Il s’agit de présenter les « fondamentaux » du logement locatif social et la difficulté est de positionner le curseur au bon niveaux des « fondamentaux », ni trop généraliste mais ni trop détaillé et ni trop complet non plus. 4 2 Plan général LES FONDAMENTAUX DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL 1. RAPPELS INTRODUCTIFS SUR LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE page 9 2. LES AIDES ATTACHÉES AUX LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX page 242 3. LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX page 521 4. LES PLAFONDS DE LOYERS DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX page 626 5. CONCLUSIONS page 757 5 Plan détaillé LES FONDAMENTAUX DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL 1. RAPPELS INTRODUCTIFS SUR LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 6 3 Plan détaillé 2. LES AIDES ATTACHÉES AUX LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des diverses aides sur le bilan d’un bailleur social 3. LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 3.1 Conditions d’octroi d’un logement locatif social 3.2 Définition des plafonds de ressources 3.3 Plafonds de ressources des logements financés en PLUS, PLAI, PLS et PLI 3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources 3.5 Les critères de priorité pour accéder à un logement social 3.6 Le droit au maintien dans les lieux : le « bail à vie » 7 Plan détaillé 4. LES PLAFONDS DE LOYERS DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 4.1 Plafonds de loyers des logements financés en PLUS, PLAI et PLS 4.2 Plafonds de loyers des logements financés en PLI 4.3 Conclusions sur les plafonds de loyers des logements 4.4 Le supplément de loyer de solidarité (SLS) 4.5 La réduction de loyer de solidarité (RLS) 5. CONCLUSIONS 8 4 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 9 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Historiquement, la vocation du logement social en France est universelle au profit des personnes « vivant principalement de leur salaire » (Loi Strauss du 12 avril 1906 – art 1). Ainsi le logement social avait pour objectifs à la fois d’améliorer la qualité technique du parc locatif et de contenir les coûts de construction (normes techniques et prix de revient fixés par l’Administration). La politique de programmation des aides à la pierre fera également du logement social un outil d’aménagement du territoire et de régulation du marché immobilier en cas de crise. A partir des années 1980, ce logement social deviendra aussi un outil d’intégration via les actions de maitrise d’œuvre sociale. 10 5 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Par opposition à cette conception universelle, la conception plus « moderniste » du logement locatif social a pour objectif de constituer une offre de logement complémentaire à celle disponible sur le marché, dont une partie du prix est prise en charge par la collectivité, dans le but de peser sur l’équilibre global du marché du logement et de permettre à certaines catégories de la demande d’accéder à un logement décent. 2 questions se posent alors :  De quel prix s’agit-il ? Du coût du logement et/ou du prix du loyer du logement ?  Qu’est ce qu’un logement décent ? 11 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France En effet, le fonctionnement naturel du marché du logement, dans une économie libérale, conduit à la constitution de zones d’offres de logements très hiérarchisées selon le niveau de revenus des ménages. Les mécanismes de marché (loi de l’offre et de la demande) conduisent donc, dans une économie libérale, à un niveau de loyer qui risque d’exclure les personnes ayant de faibles revenus. Ces mécanismes doivent donc être corrigés par une aide des pouvoirs publics, mais pas seulement, pour rendre le logement financièrement accessible et éviter aussi bien la ségrégation que l’exclusion. 12 6 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Le logement locatif social est donc un logement dont le loyer est inférieur au loyer du marché par une intervention réglementaire (dont les acteurs agréés sont les organismes d’HLM, les SEM1, les filiales d’Action Logement – collecteur du « 1% Logement » – …) ou de fait (parc ancien vétuste qui désigne les logements privés à bas loyer ou ceux qui hébergent les ménages les plus pauvres). 13 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Le logement social a donc pour finalité de permettre l’accès à un logement décent1 des ménages défavorisés qui en sont exclus, auquel peuvent aujourd’hui s’ajouter d’autres groupes sociaux tels que : • les salariés pauvres • les jeunes ménages • les personnes âgées • parfois les classes moyennes que le prix de l’immobilier éloigne de leur lieu de travail et des centres villes. 14 7 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Logement décent Le gouvernement a souhaité réglementer les critères d'habitabilité minimale des logements pour protéger la santé et la sécurité des occupants. Les logements concernés sont des logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte (professionnel/habitation principale) : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logements soumis à la Loi de 1948. La notion de décence est définie et encadrée par diverses lois et décrets. Elle est introduite en premier lieu par l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi stipulait, qu’en tant que bailleurs, les OLS et les bailleurs privés devaient impérativement remettre à leurs locataires les clés d’un logement décent, c’est-à-dire ne comportant pas de risques pour leur sécurité, qu’il s’agisse de leur intégrité physique ou de leur santé et comportant un minimum d’éléments de confort pour une habitation paisible. 15 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Ce n’est qu’en 2000 – onze ans plus tard – que la notion de « décence obligatoire » pour louer un logement fait son apparition et l’article 6 de la Loi de 1989 mentionné ci-dessus est repris à l'article 187 de la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain – dite Loi SRU – qui l’inscrit dans le Code Civil à l’article à l’article 1719. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 – pris pour l'application de l’article 187 de la Loi SRU – définit en 7 articles les caractéristiques du logement décent que l’on peut résumer de la manière suivante : le logement doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et de la santé des locataires : à ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs. 16 8 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France le logement doit comporter un certain nombre d’éléments d'équipement et de confort notamment : o o o o o o une installation de chauffage permettant de chauffer tout le logement une arrivée d'eau potable (chaude et froide) dotée d’une pression et d’un débit corrects une cuisine ou un coin cuisine aménagée apte à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier pouvant être servi en eau chaude et froide et évacuant les eaux usées un réseau électrique permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants pour les logements de plus d’1 pièce, une installation sanitaire complète est requise : WC et baignoire ou douche aménagés de manière à garantir l’intimité du locataire (les WC sur le palier ne sont pas acceptables) enfin, impossible de louer un logement « noir », sans lumière (comme une cave, par exemple) et il doit bénéficier d’un éclairement suffisant et d’au moins une fenêtre ouvrant à l’air libre. 17 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France le logement doit disposer au moins d’1 pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. L’article 142 de la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN) ajoute un nouveau critère à la définition du logement décent : pour être décent, le logement doit en plus être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Mais, si le locataire est lui-même responsable de la survenance de nuisibles dans le logement, en raison d’une mauvaise hygiène de vie, il devra prendre en charge les interventions des professionnelles et les réparations nécessaires. Enfin, à compter du 1er janvier 2023, un logement sera qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'électricité (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, sera inférieure à 450 kWh/m²1 en France métropolitaine (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). 18 9 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Rappel des étiquettes énergétiques 19 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Points de jurisprudence :    Les magistrats ont jugé que le bailleur n'était pas déchargé de son obligation de délivrer un logement décent par le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état. (Cassation, 3e Civ., 28 avril 2009, n°08-11749). La remise aux normes des installations incombe au bailleur et ne saurait être mise à la charge du locataire (CA Caen, 7 juin 2007, n°05/3363). La responsabilité du bailleur peut être engagée en cas d'aggravation d'une maladie du locataire (dans ce cas, l'asthme) due au caractère indécent ou insalubre du logement. (Cassation, 3e Civ., 19 janvier 2005, n°03-15631). 20 10 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France UN NOUVEAU DPE PLUS FIABLE LE 1ER JUILLET 2021 Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) actuel a été instauré en 2006 et sa réalisation est obligatoire pour toutes les locations et les acquisitions de logements. Un DPE plus fiable devrait être effectif dès le 1er juillet 2021 remanié pour permettre à l’État de piloter plus efficacement sa politique de rénovation énergétique. Le DPE devrait servir de référentiel pour évaluer par exemple les habitations à rénover prioritairement ou attribuer des aides. Il sera plus fiable parce qu'il indiquera précisément la consommation en énergie primaire du logement, ses émissions de gaz à effet de serre et une estimation de la facture énergétique (chauffage, eau chaude sanitaire et éclairage). Le classement attribué – de A à G – sera ainsi la synthèse des deux indicateurs : consommation en énergie primaire er émissions de gaz à effet de serre. 21 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Jusqu’à présent, le DPE n’avait qu’une valeur indicative. Désormais, la fiabilisation renforcée de ce diagnostic lui permettra d’être opposable à partir du 1er juillet 2021 comme les autres diagnostics immobiliers électricité, plomb et amiante. Ce nouveau mode de calcul ne devrait pas, selon les pouvoirs publics, influer sur le nombre de logements considérés comme des épaves thermiques, soit 4,8 millions logements1 qui devront être rénovés. Si 60 % des biens conservent leur étiquette énergétique, 40 % évoluent d’une classe. 800.000 habitations utilisant une énergie fossile comme le gaz et le fioul, classés E jusque-là, deviennent des passoires thermiques, ce combustible augmentant les émissions de gaz à effet de serre. Inversement, 600 000 biens dotés d’un chauffage électrique et 200.000 chauffés au bois ne seront plus considérés comme des logements très énergivores. 22 11 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Le nouveau diagnostic de performance énergétique 23 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Le logement social est donc une réponse à la défaillance structurelle du marché du logement dans une économie libérale :  pour satisfaire l’ensemble des besoins en logement  et pour garantir l’accès à tous à un logement décent et accessible financièrement. Cette réponse est apportée en France :  par l’État et les collectivités territoriales par l’intermédiaire de l’impôt et des taxes  par les entreprises par l’intermédiaire de prélèvements pour financer les aides personnelles au logement et la PEEC1. 24 12 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Le logement social relève du SERVICE D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUE GÉNÉRAL (SIEG) et, en tant que tel, le logement social joue un rôle de solidarité, de corrections des inégalités de revenus et des processus de ségrégation spatiale à des fins de maintien de la cohésion économique, sociale et territoriale, de compétitivité et d’attractivité des territoires. La qualification de SERVICE D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUE GÉNÉRAL1 du logement social lui permet, aux yeux du droit communautaire, de se soustraire, sous conditions et en toute ou partie, aux règles de la concurrence et de permettre la mobilisation des aides publiques de l’État au profit des entreprises de logement social ainsi en charge d’une mission particulière. 25 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France Il appartient alors aux États-membres de la Communauté Européenne :  de définir la mission particulière d’intérêt général du logement social  de charger les entreprises de logement social de son accomplissement  de définir les obligations spécifiques qui en découlent ainsi que les modalités de leur financement1 (Article 207 du CGI) 26 13 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France En TERME JURIDIQUE, la définition du logement social est donnée par l’article L 411 du CCH : « la construction, l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements locatifs sociaux visent à améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées. Ces opérations participent à la mise en œuvre du droit au logement et contribuent à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers. » « Les organismes d’HLM … bénéficient … d’exonérations fiscales et d’aides spécifiques de l’État au titre du service d’intérêt général1. » (article L 411-2 du CCH) 27 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition du logement locatif social en France En TERME FISCAL, la définition du logement social est donnée en 20201 par l’article 278 sexies-I-1° du Code Général des Impôts : « Un logement locatif social s'entend d'un logement auquel s'applique l'aide personnalisée au logement conformément aux 3° ou 5° de l'article L. 831-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. » Cette définition fiscale du logement locatif social est importante car elle signifie qu’il n’y a pas lieu de se référer aux financements pour définir le logement social. 28 14 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 29 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Jusqu’au début du XIXème siècle, la France est restée essentiellement une nation rurale. Le secteur du logement a été marqué par le libéralisme économique jusqu’à la fin du XIXème siècle, date à laquelle les employeurs ont commencé à se préoccuper du logement de leurs salariés1. Par exemple, pour les plus connues2 : La Société Mulhousienne des Cités Ouvrières (800 maisons individuelles destinées à l’accession) créée en 1853 par Jean Dollfuss, industriel, économiste et maire de Mulhouse Le Familistère de Guise de l’industriel Jean-Baptiste André Godin à partir de 1859 (500 logements). 30 15 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Le logement social est historiquement né avec les premières initiatives patronales relayées, par la suite, par les interventions de l’État à la fin du XIXème siècle. Les logements qui appartiendront alors aux organismes d’HLM (les « organes » – acteurs – du logement social) relèveront du logement social : la notion patrimoniale ou organique du logement social domine à cette époque. LES RAPPELS HISTORIQUES DÉVELOPPÉS CI-DESSOUS NE CONCERNENT QUE LES ÉVÉNEMENTS LES PLUS MARQUANTS QUI ONT EU, SELON L’AUTEUR, UN IMPACT DÉTERMINANT SUR LE LOGEMENT SOCIAL, SA CRÉATION ET SON ÉVOLUTION DANS LE TEMPS. CES RAPPELS ONT TOUS EU UNE INFLUENCE DÉTERMINANTE SUR LES DÉVELOPPÉS CI-APRÈS1. FONDAMENTAUX DU LOGEMENT SOCIAL 31 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1894 La Loi SIEGFRIED (30/11/1894) – 16 articles – relative aux « Habitations à Bon marché » – Jules Siegfried est maire puis député républicain du Havre1 – porte création, facultative, de Comités Locaux d’Habitations à Bon Marché (HBM) chargés d’encourager la construction de maisons salubres et à bon marché, soit par des sociétés (SA d’HBM), soit par des particuliers. Les bénéficiaires de cette loi sont des personnes non propriétaires d’une maison, notamment des ouvriers ou employés vivant principalement de leur travail ou de leur salaire. La Caisse des Dépôts et Consignations2, les Caisses d’Epargne3 et d’autres établissements charitables constituent, pour la première fois, des sources de crédit nouvelles et originales et à taux réduit. 32 16 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Il faut attendre la Loi SIEGFRIED1 de 1894 pour voir la première intervention – certes encore très indirecte et peu prégnante – de l’État dans la construction de l’habitat social (maisons salubres et bon marché) en direction des salariés des entreprises. La Loi SIGFRIED constitue le socle législatif sur lequel va se développer une politique du logement social en France et elle jette les bases d’un système qui perdure encore aujourd’hui : celui de l’utilisation du livret A pour financer la construction de logements locatifs sociaux. Fin XIXème, le logement social est constitué d’un ensemble de logements entreprises. abordables et décents pour les salariés des 33 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi SIEGFRIED crée 2 organes : dans chaque département, les Comités Locaux d'HBM, mais dont la constitution est facultative. Ils ont un rôle moral d'encouragement à la construction d'HBM par des concours, des enquêtes, conseils, la diffusion de l'information. le Conseil Supérieur des HBM, organe consultatif institué auprès du Ministre du Commerce. Il centralise l'information en provenance des comités départementaux et la transmet au Président de la République. Il examine toutes questions concernant les HBM. Ces mesures innovantes sont néanmoins assez peu efficaces et timides. Le premier bilan reste en effet très modeste : 3 000 logements à bon marché sont construits de 1895 à 1903 par 109 sociétés. 34 17 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1902 Dans le domaine de la décence du logement, la Loi du 15 février 1902 relative à la protection de la santé publique est à mentionner. Les maires doivent élaborer un règlement sanitaire pour la salubrité des maisons et prévenir les épidémies. Dans les communes de plus de 20 000 habitants, toute construction est soumise à l’obtention d’un permis délivré par le maire, ancêtre du permis de construire. Ce document permet de vérifier la conformité du projet aux exigences du règlement sanitaire de la commune. La commission sanitaire municipale – ou à défaut le conseil départemental d’hygiène – peut prononcer une interdiction d’habiter pour les immeubles reconnus comme dangereux pour la santé publique. Le propriétaire est alors obligé d’assainir, sinon il 35 est exproprié et l’immeuble est démoli. Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1902 suite Une administration sanitaire est alors mise en place : un conseil d’hygiène dans chaque département et un bureau d’hygiène dans toutes les villes de plus de 20 000 habitants. 36 18 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1906 Douze ans plus tard que la Loi SIEGFRIED, la Loi STRAUSS1 (12/04/1906) – 18 articles – du nom du sénateur Paul Stauss, renforce les mesures de la Loi SIEGFRIED et définit de façon plus précise les HBM ainsi que les conditions de ressources auxquelles doivent répondre les bénéficiaires et les conditions de salubrité des logements. Elle rend obligatoire dans chaque département les Comités Locaux2 créés par la Loi SIEGFRIED. Elle prévoit la possibilité de concours financiers des départements et des communes3 (souscription d’actions, d’obligations ou de garantie de dividendes). En créant les Sociétés Coopératives d’HBM, elle leur permet d’intervenir dans le logement social. 37 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 19081 La Loi RIBOT (10/04/1908) – 12 articles – relative à la petite propriété et aux maisons à bon marché, du nom du député et ancien ministre Alexandre RIBOT, crée les sociétés de prêts (Sociétés Régionales de Crédit Immobilier) afin de favoriser l’accession à la propriété2. En empruntant à la Caisse Nationale de Retraites, ces Sociétés de Crédit Immobilier prêtent à un taux d’intérêt de 2% à des personnes peu fortunées les 4/5ème des fonds nécessaires pour acquérir ou construire une maison salubre ou pour acquérir un champ ou jardin qu'elles s'engagent à cultiver personnellement. La Loi RIBOT tente ainsi de diminuer la demande en zone urbaine en fixant, par la propriété, les habitants des campagnes et des petites villes. 38 19 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1912 La Loi BONNEVAY1 (23/12/1912) – 35 articles – autorise la création par les collectivités locales des Offices Publics Communaux, Intercommunaux et Départementaux d’HBM (OP d’HBM). Les OP d’HBM2 sont des établissements publics, créés par décret en Conseil d'État, qui ont la faculté de construire, aménager et gérer des HBM. Ils gèrent, en outre, les logements construits éventuellement par les villes elles-mêmes. Ils accèdent aux prêts de l'État par l'intermédiaire de la CDC et des établissements charitables. Leur compétence s'étend aux locaux à usage commun (lavoirs, bains, garderies d'enfants…), ainsi qu'aux jardins ouvriers. Le premier office est créé à La Rochelle en 1913. La loi autorise les villes à construire elles-mêmes des logements 39 destinés principalement aux familles nombreuses3. Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques L’ensemble de l’institution HBM (SA d’HBM, OP d’HBM et SC d’HBM) se trouve définitivement en place à la veille de la 1ÈRE GUERRE MONDIALE. Le cadre législatif est également en place et les expériences se sont multipliées : l’ensemble de la production d’HBM atteint près de 40 000 logements. Les sources de financement, notamment celles des Caisses d’Épargne et des collectivités locales, restent néanmoins encore à développer. Le logement locatif social se définit alors par rapport à l’institution HBM ainsi naissante. 40 20 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1928 La Loi LOUCHEUR1 (13/07/1928) – 43 articles – projette de remédier à la crise du logement qui se fait toujours plus aiguë au retour des soldats mobilisés à la fin de la 1ère guerre mondiale et aux hausses brutales des loyers face à l’ampleur de la demande :  elle institue un programme de construction par les HBM de 200 000 logements sociaux en locatif comme en accession répartis sur 5 ans, de 1928 à 1933, avec un financement d’État pouvant aller jusqu’à 90% du prix de revient  elle pose le problème de l’habitat des classes moyennes et 60 000 logements intermédiaires (Immeuble à Loyer Moyen) sont également programmés sur 5 ans, de 1928 à 1933, (financement ILM) sur un modèle de ceux qui avaient été prévus pour la ville de Paris. 41 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1928 Suite  l'État, par l’intermédiaire de la CDC, consent des avances et des prêts à taux réduits aux sociétés d'HBM et de aux sociétés de crédit immobilier : 2% pour les HBM 4% pour les HLM Elle oblige dans les départements où il y a carence d‘organisme d'HBM, à la création d'un Office Départemental. Les organismes d'HBM deviennent les acteurs incontournables de la production de logements aidés, en locatif comme en accession. La CDC s’investit massivement dans la mise en œuvre de la loi. Parallèlement, la Loi LOUCHEUR encourage l'accession à la petite propriété ainsi que la rénovation, l'assainissement et la construction de l'habitat rural. 42 21 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi LOUCHEUR est l’une des premières lois de financement et non plus de constitution de structures juridiques. Elle consacre l’intervention de l’État en matière de financement du logement et crée le logement locatif intermédiaire1. En 1939, à la veille de la seconde guerre mondiale, la France aura réalisé 300 000 HBM dont la moitié en accession à la petite propriété. On peut considérer que 900 000 personnes, soit 2% des Français, ont alors bénéficié des dispositions relatives aux HBM. 43 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La SECONDE GUERRE MONDIALE laisse une partie de la France en ruines et la situation de l’habitat est catastrophique : 45% des logements sont surpeuplés et 10% de la population vit dans des locaux totalement insalubres. Le confort est plus que rudimentaire : 90% de la population n’a ni baignoire, ni douche, 80% pas de WC intérieurs et 48% pas d’eau courante. A cela s’ajoute le déficit chronique de logements, dramatique à Paris et dans toutes les grandes villes. Au même moment, le redressement économique du pays accentue le phénomène d’exode rural. 44 22 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques De plus, la France vit une poussée démographique exceptionnelle, le Baby Boom, passant en 20 ans de 40 à 50 millions d’habitants. Enfin, la décolonisation entraîne le rapatriement des français établis en Indochine, Maroc, Tunisie et Algérie. En 1945, l’État construit 100 000 habitations provisoires destinées aux réfugiés et crée un droit de réquisition au bénéfice des sansabris. Mais la construction de nouveaux logements tarde et la crise du logement touche non seulement les familles populaires mais aussi les classes moyennes. 45 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1948 La Loi n° 48-1360 du 01/09/19481 – dite Loi de 48 (103 articles) portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement avait pour objectif de réglementer le secteur locatif tout en incitant les investisseurs à s’intéresser à l’immobilier. Elle instaure :  la liberté des loyers pour la construction privée neuve  le calcul des loyers en fonction de la « surface corrigée » qui devait donner une « base scientifique » à la revalorisation des loyers 46 23 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1948 suite  l’augmentation progressive des loyers pour les logements existants dans les villes – après une période de blocage1 qui durait depuis 1914 – pour parvenir à terme au niveau du marché et institue le droit au maintien dans les lieux2 pour les locataires des immeubles anciens et du parc locatif social  l’allocation de logement, qui est une prestation familiale, qui devait solvabiliser les ménages subissant ces hausses de loyer et les encourager à se loger dans le parc neuf à loyers libres. 47 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1950 La Loi n° 50-854 du 21/07/1950 (41 articles) relative au développement des dépenses d’investissement pour l’exercice 1950 (prêts et garanties), en son article 17, substitue l’appellation HLM à celle d’HBM. HBM = Habitations à Bon Marché HLM = Habitations à Loyer Modéré La loi promeut l’accélération de la construction de logements, notamment en accession à la propriété, grâce aux primes et prêts à long terme du Crédit Foncier. La loi fixe de nouvelles normes pour les logements sociaux et 48 reconnaît ainsi un droit au logement décent. 24 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1953 En 1953, le Plan Courant prévoit la construction de 240 000 logements par an pendant 5 ans. 49 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1953 Le décret n° 53-701 du 09/08/1953, pris en application de la Loi n° 53-611 du 11/07/1953 portant redressement économique et financier (article1 à 9) et de la Loi n° 53-633 du 25/07/1953 portant aménagements fiscaux (article 24), prévoit la Participation obligatoire des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) à hauteur de 1% au moins du montant des salaires payés au cours de l’exercice écoulé pour les employeurs qui occupent plus de 10 salariés1 et est versée à des collecteurs, les Comités Interprofessionnels du Logement (CIL). Ces sommes doivent être investies annuellement dans la construction de logements 50 25 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1953 suite Les investissements prévus peuvent consister : – soit en travaux de construction effectués directement par les employeurs – soit en versements à fonds perdus de cotisations à des groupements poursuivant, sans but lucratif, la construction de logements – soit en une participation sous formes de prêts, de subventions ou de souscriptions d’actions ou d’obligations, aux opérations de construction effectuées par les organismes d’habitation à loyer modéré – soit en versements aux chambres de commerce ou en participation aux opérations faites par celles-ci en vue de constructions 51 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1953 suite – soit en subventions ou prêts destinés à compléter ceux accordés à leurs salariés par des sociétés de crédit immobilier ou par le Crédit foncier de France – soit en versements au fonds de construction, d’équipement rural et d’expansion économique prévu à l’article 9 de la Loi du 11 juillet 1953. – soit sous toute autre forme fixée par arrêté conjoint du ministre de la Reconstruction et du Logement et du ministre des Finances et des Affaires économiques. Cette mesure sonne l’arrêt de la construction de logements directement par les entreprises, pour leurs seuls salariés. 52 26 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Assise sur la masse salariale et initialement fixée à 1%, cette obligation minimale a progressivement diminué pour atteindre 0,45% depuis 1992, date à laquelle elle a été réduite pour compenser la création d’un versement obligatoire par les entreprises assujetties d’une contribution au Fonds National d’Aide au Logement (FNAL) qui finance notamment l’aide personnalisée au logement. La PEEC est une obligation légale à laquelle sont assujettis tous les employeurs occupant aujourd’hui au minimum 50 salariés, à l’exception de l’État, des collectivités territoriales et de leurs établissements publics administratifs. 53 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques À noter : que le seuil d’assujettissement du dispositif PEEC est passé de 10 salariés à 20 salariés en 2005 que la Loi Pacte du 22 mai 2019 a fait passer de 20 à 50 salariés ce seuil d’assujettissement. Ce dispositif est effectif depuis le 1er janvier 2020. Aujourd’hui, cette obligation prend principalement la forme d’un versement à l’entité Action Logement Services (ALS) agréée par le ministre chargé du logement aux fins de collecter la PEEC. 54 27 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les sommes versées à ALS font aujourd’hui l’objet d’une gestion paritaire par les syndicats d’employeurs (MEDEF et CPME) et les organisations syndicales représentatives des salariés (CFDT, CFECGC, CFTC, CGT et FO) auxquels s’ajoutent 3 commissaires du gouvernement (représentant aujourd’hui le Ministère de la Transition Écologique, le Ministère des Comptes publics et le Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance). 55 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Suite à la Loi n° 2016-719 du 1er juin 2016 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures visant à simplifier et rationaliser l'organisation de la collecte de la PEEC et la distribution des emplois de cette participation1, le Groupe Action Logement est aujourd’hui piloté par une faîtière, Action Logement Groupe, et est composé de cinq filiales : Action Logement Services Action Logement Immobilier l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL) l’Association Foncière Logement (AFL) Action Logement Formation 56 28 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Organigramme actuel du Groupe Action Logement 57 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Ce rapide historique, qui prend naissance en 1953, permet de comprendre : – pourquoi on nomme toujours aujourd’hui cette contribution obligatoire des entreprises « le 1% Logement », même si le taux de contribution est de 0.45% – pourquoi le Groupe Action Logement peut s’enorgueillir aujourd’hui de disposer de plusieurs centaines de filiales immobilières dont 51 ESH1 et un patrimoine de 960 000 de logements sociaux et 66 000 logements intermédiaires par le biais, dans le passé, de ses prises de participation libératoires de l’utilisation de la PEEC dans les ESH notamment. 58 29 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1954 L’appel de l’Abbé Pierre, le 1er février 1954 sur Radio Luxembourg, pour aider les sans-abris, va profondément bouleverser la France et provoquer un immense mouvement d’entraide : « l’insurrection de la bonté ». À sa suite et sous la pression de l’opinion publique, le Gouvernement lance un grand concours pour la réalisation de Logements Économiques de Première Nécessité (LEPN). Ces cités d’urgence sont édifiées partout en France et sont destinées à accueillir les familles ou les isolés qui sont à la rue : plus de 12 000 logements dans 220 villes. 59 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1954 La Loi n°50-736 du 24 juin 1950 relative au placement des dite Loi MINJOZ (7 articles), fonds des Caisses d’Épargne, modificative de la Loi du 20 juillet 1895, permet l’utilisation des excédents de dépôts sur les livrets de Caisses d’Épargne pour financer la construction de logements locatifs sociaux (Épargne Construction). 60 30 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques À la fin des années 1950, la période de la « reconstruction » s’achève et celle de la « construction » commence. Des programmes quinquennaux sont mis en œuvre pour les HLM. L’État lance une série de concours pour construire plus vite et moins cher. L’industrialisation de la construction permet un accroissement considérable de la production, une baisse des coûts et une réduction des délais d’exécution. Cela débouchera sur des programmes démesurés. Les ZUP (les Zones à Urbaniser en Priorité, créées par décret du 31 décembre 1958) sortent de terre. En moins de 15 ans, 220 ZUP offrant 2,2 millions de logements seront réalisées. 61 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Mais pour la première fois, parallèlement à la création de logements, la création d’équipements publics est prévue. Durant cette période va se développer une sorte de conception ségrégative du logement :  d’une part, un parc social ordinaire qui accueille en grande majorité les petites classes moyennes  de l’autre, un parc de transition à normes réduites pour ceux que l’on appelle à l’époque les « asociaux ou les inadaptés ». 62 31 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Le concept de la cité de transit est né et va se développer dans les années 1960 avec l’arrivée massive de travailleurs immigrés. Fin XIXème, le logement social constituait une réponse à la problématique logement des salariés des entreprises. DÉBUT DES ANNÉES 60, LE LOGEMENT SOCIAL DEVIENT PROGRESSIVEMENT UNE RÉPONSE À LA PROBLÉMATIQUE LOGEMENT DES PLUS MODESTES ET DES PLUS DÉMUNIS. 63 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques De 1922 à 1977, le financement des HBM – puis des HLM – reposa majoritairement sur 5 types de financement à des taux d’intérêt spécifiques, souvent bonifiés, et réservés aux structures de constructeurs de logements sociaux et utilisés selon les moments et les opportunités. À chaque financement, étaient associés : • une norme de construction, des prix de revient encadrés… • un loyer spécifique • un niveau de ressources à prendre en compte pour l’attribution d’un logement. 64 32 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les 5 types de financement les plus fréquemment utilisés sont les suivants :  Les financements PLR (Programme à Loyer Réduit) avec plafonds de ressources réduites  les financement PSR (Programme Social de Relogement) avec plafonds de ressources de base minorées de 25%  les financements HLMO (Habitations à Loyer Modéré Ordinaire) avec plafonds de ressources de base  les financements ILM (Immeubles à Loyer Moyen) avec plafonds de ressources de base majorées de 50%  les financements ILN (Immeubles à Loyer Normal) avec plafonds de ressources non plafonnées. 65 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les financements HLMO (Habitations à Loyer Modéré Ordinaire) constituent la catégorie des logements locatifs sociaux ordinaires, en quelque sorte le centre de gravité du logement social. Les financements PLR (Programme à Loyer Réduit) et PSR (Programme Social de Relogement) constituent la catégorie des logements locatifs très sociaux. Ces 2 catégories de financements sont aujourd’hui rassemblés sous l’appellation de Logements Locatifs Sociaux (LLS). Les financements ILM (Immeubles à Loyer Moyen) et ILN (Immeubles à Loyer Normal) constituent la catégorie des logements intermédiaires. Ils constituent aujourd’hui la catégorie des Logements Locatifs Intermédiaires (LLI). 66 33 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques TAUX ET DURÉE DES EMPRUNTS DE 1922 À 19771 PLR HBM / HLM 1922 2.5 % – 40 ans 1928 2.0 % – 65 ans 1954 1.0 % – 45 ans 1963 1966 PSR ILM ILN 0.0 % – 53 ans 4.75 % – 30 ans 5.0 % – 30 ans 2.6 % – 40 ans 1. 0 % – 45 ans 1. 0 % – 45 ans 1970 5.5 % – 30 ans 1971 2.9 % – 40 ans 1974 3.5 % – 40 ans 1975 1.0 % – 45 ans 1977 3.6 % – 40 ans 4.75 % – 15 ans puis 6.0 % – 5 ans puis 9.0 % – 10 ans LOGEMENT LOGEMENT TRÈS LOGEMENT ORDINAIRE SOCIAL INTERMÉDIAIRE 67 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les années 1965-75 sont marquées par un profond bouleversement démographique et sociologique : la France atteint 50 millions d’habitants. Le pouvoir d’achat des ménages augmente. Le recours au crédit pour accéder à la propriété explose. Le nombre moyen de mises en chantier est passé de 100 à 1 000 logements par opération. En 1973, la construction culmine à 556 000 logements. 68 34 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Le bilan est spectaculaire : de 12 millions de logements recensés en 1946, on passe à 21 millions en 1975. 98% des logements bénéficient de l'eau courante et 74% de WC intérieurs. Le surpeuplement diminue sensiblement et passe de 12,8 à 4,8%. En 1975, près de 73% de la population vit dans une unité urbaine. Cette période dite des « 30 Glorieuses » est surtout marquée par l’omniprésence de l’État. C’est la première puissance financière, le premier employeur et le premier producteur. 69 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Néanmoins, les mécanismes mis en place restent insuffisants pour résoudre le problème des mal-logés, notamment les populations étrangères, encore largement installées dans des bidonvilles. En 1964, 3 régions (Île-de-France, PACA, et Nord) accueillent 90% des 75 000 personnes résidant en bidonvilles. La Loi n° 64-1229 du 14/12/1964 tendant à faciliter aux fins de reconstruction ou d'aménagement, l'expropriation des terrains sur lesquels sont édifiés des locaux d'habitation insalubres et irrécupérables, communément appelés "bidonvilles" autorise les communes à exproprier les terrains sur lesquels sont installés les bidonvilles, afin de les aménager pour construire des logements. 70 35 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Alors qu'on dénombrait encore près de 400 bidonvilles en 1970, ils ont quasiment disparu 5 ans plus tard. Le Premier ministre, Jacques Chaban-Delmas lance en 1971 une politique de résorption des bidonvilles et de relogement des immigrés. « La digue des Français », dernier grand bidonville de plus de 2 000 habitants à Nice est rasé en 1976. La Loi n° 65-556 du 10 juillet 1965 relative à l'acquisition d'habitations à loyer modéré à usage locatif par les locataires reconnaît aux locataires d’immeubles HLM la faculté d’acquérir leur logement : il s’agit des premiers pas de l’accession sociale à la propriété. 71 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1975 Lors du 1er choc pétrolier de 1974, il reste encore en France 16 millions de mal-logés et 39% des résidences principales sont encore jugées inconfortables. Malheureusement, le parc HLM vieillit mal. L’urbanisme des tours et des barres a montré ses limites techniques et sociologiques. En 1975 se met en place le groupe permanent de coordination « Habitat et Vie Sociale » (HVS) qui a pour objet « d’enrayer le processus de dégradation physique et de marginalisation de la population dans les grands ensembles ». C’est le début de la politique de la Ville. Le 29 mars 1976, la création de nouvelles ZUP est définitivement interdite. 72 36 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1977 En France, le taux d’inflation, qui atteint 10%, met en péril les mécanismes de financements des aides à la pierre dont les prêts sont indexés sur l’inflation. Des aides structurelles (Caisse de Garantie du Logement Social et Crédit Foncier de France) sont mises en place pour éviter une faillite systémique et un rapport est commandé à l’Inspection Général des Finances dont les grands principes (disparition des aides à la pierre au profit des aides à la personne, indexation des prêts sur le Livret A et non plus sur l’inflation) seront repris dans la « réforme Barre » de 1977. 73 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1977 La Loi n° 77-1 du 03/01/1977 portant réforme de l’aide au logement – dite « Réforme Barre » du nom du 1er Ministre de l’époque – (40 articles) fait suite au Rapport de Raymond Barre et de Simon Nora de 1975 sur le financement du logement social et au Livre Blanc des HLM de 1976 et réforme en profondeur le financement du logement locatif social. Cette réforme vise aussi à favoriser l’accession à la propriété. 74 37 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques L’objectif de la « Réforme Barre » de 1977 est triple :  diminuer les aides publiques à la construction de logements sociaux (aides à la pierre) en faisant porter la capacité de financement sur l’épargne populaire via la Caisse d’Épargne et son livret A (y compris les livrets de la Poste et du Crédit Mutuel)  reporter l’effort des finances publiques sur les aides accordées aux personnes (aides à la personne), en ajustant exactement le montant de l’aide aux besoins  unifier les types et les sources de financement (Prêt Locatif Aidé – PLA – et Livret A) en supprimant le système des financements à plusieurs vitesses. 75 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La « Réforme Barre » supprime le financement exclusif de la construction neuve aux organismes d’HLM. Pour obtenir le financement de la construction des logements locatifs sociaux – PLA : Prêt Locatif Aidé – les constructeurs devront signer un engagement :  à respecter les normes de construction définies  à appliquer un prix de m² encadré pour calculer les loyers  à contrôler les ressources des locataires à la fois lors de l’attribution des logements (plafonds de ressources) et régulièrement pendant la durée du bail avec la possibilité de demander un surloyer au locataire ou lui faire demander l’APL l’Aide Personnalisée au Logement -. C’EST LE SYSTÈME DU CONVENTIONNEMENT 76 38 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Concernant le financement de la construction neuve, pour obtenir des PLA, les organismes constructeurs :  de statut HLM (SA HLM, Offices HLM) s’adressent à la Caisse des Dépôts et Consignation qui puise les fonds qu’elle prête sur le Livret A (Fonds d’Épargne) ; les ressources issues du Livret A sont réservées aux organismes d’HLM (PLA CDC)  d’autres statuts (SEM…) s’adressent au Crédit Foncier de France (PLA CFF). 77 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques PLA = Prêt Locatif Aidé l’aide n’apparaît pas dans l’origine des fonds mais dans leur coût. Le PLA est un prêt bonifié par l’État. Exemple : le taux d’intérêt du PLA au 15 mai 1986 était fixé à 4.94% pour une durée de 34 ans. À la même époque, le taux du Livret A était de 4.50%. Le coût du prêt accordé par la CDC aurait dû être de 5.80% (4.50 + 1.30), 1.30 étant constitué par la marge d’intermédiation moyenne versée au réseau des Caisses d’Épargne, de la Poste et du Crédit Mutuel par la CDC. Or le taux d’intérêt payé par l’organisme d’HLM emprunteur était de 4.94%, soit une bonification d’intérêt de 0.86% définie politiquement et assurée par le budget de l’État consacré à l’aide à la construction locative. 78 39 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Dans le même temps, le financement des travaux de réhabilitation du patrimoine existant (anciens financements) est mis en place. Contrairement à la construction neuve, il s’agit d’un prêt (durée de 15 ans) et d’une subvention séparée, première entorse à la fin des aides à la pierre promue par la réforme… Cette subvention est nommée PALULOS1. Là encore, le CONVENTIONNEMENT devra être signé pour assurer la délivrance de la subvention et du prêt pour le maître d’ouvrage et l’ouverture du droit à l’APL pour les locataires. 79 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques En résumé, la Loi Barre du 03/01/1977 c’est la création :  du système du CONVENTIONNEMENT, généralisé ensuite par le « bouclage » des aides à la personne  du PLA pour le secteur locatif social neuf  de la PALULOS pour la réhabilitation du parc locatif social existant  de l’APL. C’est une tentative avortée de la suppression des aides à la pierre. C’est la sanctuarisation des fonds d’épargne populaire gérés par la CDC (Livret A) fléchés aux organismes d’HLM. 80 40 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Mais la Loi Barre, c’est aussi : la création des Prêts Conventionnés (PC) non directement aidés par l’État mais donnant droit à l’APL la création des Prêts à l’Accession à la Propriété (PAP) aidés par l’État et donnant droit à l’APL le renforcement de l’ANAH, créée le 31 décembre 1970, pour les propriétaires bailleurs du secteur privé. 81 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Loi Siegfried Loi Ribot Loi Strauss Loi Bonnevay Création AL Loi Loucheur Réforme Barre Loi Minjoz 22 mai 1818 30 nov. 10 av. 1894 1908 13 juil. 1928 12 avril 23 déc. 1906 1912 Création du 1er Livret de CEP par B. Delessert EN MOINS DE 35 ANS, L’INSTITUTION HLM ET LES PREMIÈRES INTERVENTIONS DE L’ÉTAT SONT DÉFINIES 1 sept. 1948 3 janv. 1977 24 juin 1954 UN SIÈCLE PLUS TARD, RUPTURE PROFONDE DANS L’INTERVENTION DE L’ÉTAT 82 41 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1981 – 1982 En octobre 1981 est créée la « Commission pour le développement social des quartiers » lors des Assises de l’Habitat Social, organisées par la Caisse des Dépôts et Consignations, le Commissariat du plan et l'UNFOHLM1. Le 22 juin 1982, le Ministre de l’Urbanisme et du Logement, Roger Quilliot donne son nom à la Loi n° 82-526 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (82 articles) qui reconnaît pour la première fois le droit à l'habitat, reconnu comme droit fondamental. En instaurant le droit à l’habitat comme co-fondement du rapport locatif avec le droit de propriété, la Loi Quilliot introduit une rupture importante : elle régule les rapports entre les propriétaires bailleurs et les locataires. 83 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1983 La Loi n° 83-953 du 2 novembre 1983 relative à la vente des logements appartenant à des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) de Roger Quilliot, Ministre de l’Urbanisme et du Logement (4 articles), revoit les modalités d’acquisition des logements HLM par leurs occupants. La loi affirme le principe selon lequel l’initiative de la vente revient au seul organisme propriétaire et impose aux candidats à l’acquisition des conditions très strictes. 84 42 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques A partir de 1988, le système de financement du logement locatif social évolue rapidement dans la droite ligne de la Réforme Barre de 1977.  de 1988 à juillet 1996 : création du PLF1 (Prêt Locatif Fongible) = les prêts de type PLA ne sont plus bonifiés mais subventionnés. Il est dépendant d’un prix de référence ou d’un prix de revient de l’opération, plafonné pour les travaux d’amélioration. Prêt Locatif CDC CONSTRUCTION NEUVE Aide fongible préfectorale Montant = 95 % [prix de référence – Montant = 12.7 % de 90 % du prix subvention] de revient limité au prix de référence Taux d'intérêt indexé sur le Livret A des CE Durée = 34 ans Montant = plafond2 – subvention limité à 4 fois la subvention si elle TRAVAUX est accordée à 20 % D'AMELIORATION Taux d'intérêt indexé sur le Livret A des CE Durée = 15 ans Montant = 20 % du plafond par logement ou 30 % du plafond si HVQ, DSQ3 ou 40 % du plafond sur décision du préfet 85 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  de juillet à octobre 1996 : création d’un nouveau type de calcul de la subvention basé sur la « surface utile1 » (SU) indépendant du prix de revient ou d’un prix de référence qui disparaît. Les loyers seront exprimés eux aussi en m² de SU alors qu’ils s’exprimaient jusqu’à présent en m² de surface corrigée2 (SC). La subvention est obtenue par la multiplication de la surface utile par des « valeurs de base » exprimées en francs par m² de SU3. Ces « valeurs de base » sont fonction de la nature de l’opération (individuel ou collectif), de la zone géographique d’implantation de l’opération et elles sont indexées sur l’ICC4. Toute réduction du prix de revient reste ainsi intégralement acquise au bailleur social au lieu de se traduire en partie par une baisse de la subvention. 86 43 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Surface corrigée Dans la Loi n° 48-1360 du 1er Septembre 1948, on obtient la surface corrigée d’un logement de la façon suivante : pour chaque pièce, habitable, secondaire ou annexe, on calcule la surface réelle, entre murs et cloisons, que l’on arrondit au m2 le plus proche, la demiunité étant arrondie à l’unité inférieure pour chaque pièce, on multiplie cette surface réelle arrondie, par un coefficient en tenant compte de la nature de la pièce principale, secondaire ou annexe, ce qui donne la surface « utile » de la pièce (au sens de la Loi de 48) [coefficient pièce habitable = 1, coefficient pièce secondaire = 0.9…] la surface « utile » (au sens de la Loi de 48) de chaque pièce est ensuite corrigée par la valeur moyenne de 3 coefficients qui respectivement tiennent compte de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de la pièce (le coefficient d’ensoleillement varie de 0.6 à 1.1, le coefficient d’éclairement varie de 0.6 à 1.0 et le coefficient de vue varie de 0.8 à 1.1). 87 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Surface corrigée – suite la somme des surfaces corrigées des pièces est affectée d’un correctif d’ensemble du local. Ce correctif est égal à la moyenne entre le « coefficient d’entretien » tenant compte de l’état d’entretien général de l’immeuble et du « coefficient de situation » tenant compte de l’emplacement et de l’environnement de l’immeuble dans la commune au produit de la surface corrigée des pièces par le correctif d’ensemble du local sont ajoutées les équivalences superficielles des éléments de confort installés par le propriétaire (définis au titre IV du Décret n° 48-1766 du 22 novembre 19481) [baignoire = 4 m², receveur de douche = 2 m²…]. Noter que la surface corrigée est majorée de 30% lorsque tout ou partie d’un local est affecté à un usage professionnel. La valeur locative du local soumis à la Loi de 48 est égale au produit de sa surface corrigée par le prix de base au m2 de la catégorie dans laquelle se situe le local. 88 44 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Surface utile1 La surface utile se définit comme la surface habitable à laquelle est ajoutée la moitié des annexes privatives (aux termes du Décret 95-708 du 9 mai 19952, et des Arrêtés du Ministre du Logement du 9 mai 19953 et du 24 juillet 19974). Elle sert de base au dispositif de calcul des subventions de l’État comme du dispositif de calcul des loyers. Les surfaces annexes privatives sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Les annexes privatives comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et les celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. 89 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Surface utile – suite Ceci ne s’applique pas aux logements existants conventionnés à l’occasion des travaux d’amélioration ou conventionnés sans travaux (mais s’applique aux opérations d’acquisition-amélioration, aux opérations de prêt conventionné locatif et de PALULOS « communales »). Les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire. 90 45 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques A partir de janvier 1996, les loyers des organismes d’HLM s’exprimeront donc :  soit par m² de surface corrigée (SC) pour les logements construits avant le 01/01/1996  soit par m² de surface utile (SU) pour les logements construits après le 01/01/1996  soit par m² de surface habitable (SH)1 pour certains logements intermédiaires. La signature d’une Convention d’Utilité Sociale (CUS), prévue par la future Loi Boutin, devrait permettre aux organismes d’HLM d’unifier l’expression des loyers en m² de surface utile. 91 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  d’octobre 1996 au 1er janvier 1998 : les subventions du PLA sont fortement diminuées – en droite ligne du désengagement de l’État préconisé en 1977 – et remplacées par une TVA à taux réduit1 (5.5%). En complément d’une subvention réduite, les travaux de réhabilitation font l’objet d’une mesure comparable fin 19972 et ceux d’entretien en 19993. 92 46 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques De 1977 à 1997, d’autres prêts que le « PLA Ordinaire » vont être créés et donc générer d’autres catégories de logements :  PLA-I avec I comme insertion (le même I que le I de RMI créé fin 1988) distribué de 1990 à 1994  PLA-a1 comme adapté, puis comme acquisition-amélioration, réunis en 1993 en PLA-TS comme très social et distribué de 1994 à 1997  PLI2 comme intermédiaire. 93 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  à partir du 1er janvier 1998, de nouvelles catégories de PLA complètent la gamme des PLA :  PLA d’intégration – PLA-I – destiné au financement des logements des personnes cumulant ressources faibles et difficultés sociales (distribué à partir de 1998) avec obligation d’un accompagnement social (naissance des maîtrises d’œuvre sociales)  PLA à loyer minoré – PLA-LM – en neuf ou en acquisitionamélioration, se substitue au PLA-TS et est destiné au financement des logements des personnes ne nécessitant pas d’accompagnement social (distribué en 1998 et 1999)  PLA ordinaire, en neuf ou en acquisition-amélioration  PLA construction-démolition – PLA-CD –. 94 47 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  à compter du 14 septembre 1999, le gouvernement : décide de relancer le logement social et s’engager à favoriser la mixité sociale en créant un nouveau dispositif : le PLUS1 – Prêt Locatif à Usage Social – qui mixte dans une même génération le PLA et le PLATS. Le PLUS se substitue au PLA et au PLA-LM à partir de fin 1999. Le PLA-Intégration – PLA-I – est maintenu avec 20% de subvention et un prêt CDC moins cher. 95 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques SYNTHÈSE DES FINANCEMENTS INITIAUX, À L’ORIGINE DE L’ENTRÉE DES LOGEMENTS DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL, PAR CONSTRUCTION OU ACQUISITION : Avant 1977 (1983 pour les DOM) A partir de 1977 (1983 pour les DOM) HBM PLA d'intégration (LLTS pour DOM) PLR / PSR PLA-LM / PLA-TS / PLA-I (LLS pour DOM) HLM / O PLA social / PLA ordinaire ILM PLUS ILN PLS / PPLS / PLA CFF Prêts spéciaux du CFF PAP locatif PLI PCL Financement ANAH 96 48 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques De 1988 à 2001, le système de financement du logement locatif familial évolue rapidement en tentant de s’adapter aux évolutions de l’environnement économique et social françaises. Néanmoins, ce système de financement est assez peu stable sur le long terme. À partir de 2001, on assiste à un foisonnement de textes législatifs et réglementaires au gré des ministres successifs en charge du logement et impactant principalement ou subsidiairement le logement social. 97 « Loi n°91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville » [archive], sur le si Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1990 – 2000 Le ministre Louis Besson donne son nom à la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (28 articles) visant à la mise en œuvre du droit au logement et crée les conditions de l'accès au logement pour les plus démunis1 et renforce la spécialisation des organismes d’HLM. « Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aide de la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir. » 98 49 « Loi n°91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville » [archive], sur le si Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 1990 – 2000 Le 13 juillet 1991, la Loi n° 91-662 d’Orientation pour la Ville (LOV) dite Loi « anti-ghetto » – 47 articles – cible les grands ensembles et vise à lutter contre la ségrégation sociale et spatiale. Elle affirme la nécessité de la diversité de l'habitat et des politiques locales. Son article 3 affirme que « La réalisation de logements sociaux est d'intérêt national… Les communes ou leurs groupements doivent, par leur intervention en matière d'action foncière, permettre la réalisation de logements sociaux. ». Le 29 juillet 1998, la Loi n° 98-657 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions1 (159 articles) qui crée la CMU, assure une plus grande transparence dans les attributions des logements à la section 3 « Régime des attributions de logements locatifs sociaux » de la loi. 99 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Le 13 décembre 2000, la Loi n° 2000-1208 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, dite « Loi SRU », dont les maîtres mots sont mixité urbaine et offre d’habitat diversifiée1, modifie en profondeur le droit de l'urbanisme et du logement en France. Son article le plus notoire est l'article 55 qui impose aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer d'au moins 20% de logements sociaux2. Par ailleurs, cette loi réaffirme la compétence des organismes HLM en matière d'accession à la propriété et définit la notion de « décence » en matière de logement3. 100 50 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2001 La Convention quinquennale entre l’État et l’Union d’Économie Sociale pour le Logement1 (UESL) signée le 11 octobre 2001 étend l’emploi de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) au financement principalement :  de la politique de démolition-reconstruction  de l’Association Foncière Logement (AFL) devant réaliser des logements pour les salariés  des copropriétés dégradées. 101 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2003 La Convention quinquennale entre l’État et l’Union d’Économie Sociale pour le Logement (UESL) signée le 8 juillet 2003, étend l’emploi de la PEEC à la rénovation urbaine. Le 2 juillet 2003, le ministre Gilles de Robien donne son nom à la Loi n° 2003-590 Urbanisme et Habitat (98 articles) qui remanie fortement la Loi SRU et met en place un dispositif fiscal en faveur des investisseurs. 102 51 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2003 Le ministre Jean-Louis Borloo donne son nom à la Loi n° 2003-710 d’Orientation et de Programmation pour la Ville et la Rénovation Urbaine du 1er août 2003 (71 articles) qui définit les modalités d'intervention de l'État dans les zones urbaines sensibles. Cette loi prévoit sur 5 ans, de 2004 à 2008, 2.5 milliards d’€ de crédits d’État pour financer annuellement le programme suivant :  démolition de 150 000 à 200 000 logements vétustes  réhabilitation ou reconstruction lourde de 200 000 logements  construction de 200 000 logements locatifs sociaux dans les quartiers en difficultés. 103 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2004 La Loi n° 2004-809 relative aux Libertés et Responsabilités Locales du 13 août 2004 (203 articles) prévoit une gestion déléguée aux collectivités territoriales des aides à la pierre de l’État et la création d’une convention globale de patrimoine1 entre l’État et tout bailleur social. Cette loi constitue la première contractualisation d’objectifs entre l’État et les bailleurs sociaux. 104 52 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2005 La Loi n° 2005-32 de programmation pour la Cohésion Sociale du 18 janvier 2005 (153 articles) augmente les crédits consacrés à la rénovation urbaine avec 4 milliards de crédits d’État.  hors ZUS : 500 000 logements locatifs aidés neufs entre 2005 et 2009  en ZUS : programme augmenté en direction de : la démolition de 250 000 logements locatifs la construction de 250 000 logements locatifs sociaux la réhabilitation de 400 000 logements entre 2004 et 2011. 105 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2006 La Loi n° 2006-872 portant Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006 (112 articles) vise à augmenter l'offre de logements, notamment sociaux, en favorisant la construction et en mobilisant le parc privé. Elle prévoit, en autres :  une majoration du prêt 0% d’un maximum de 15 000 € jusqu’au 31 décembre 2010  une extension des pouvoirs de l’ANAH  une information des locataires sur la fin du conventionnement. 106 53 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi ENL comportait aussi les résolutions suivantes : – TVA réduite à 5,5% pour les opérations d’accession à la propriété d’un logement neuf dans les quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine – facilitation des procédures de reconstruction (transfert de la délivrance du permis de construire au préfet et non au maire) – accroissement du pouvoir des communes pour imposer la construction de logements locatifs sociaux – fusion des Offices Publics HLM et des OPAC dans un statut unique d’Office Public de l’Habitat (OPH) 107 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques – instauration d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) – sursis aux coupures d’eau, d’électricité et de gaz en hiver pour les personnes de bonne foi entre le 1er novembre et le 15 mars – définition des conditions de vente aux locataires d’HLM de leur logement. 108 54 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2007 La Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (75 articles), en outre1, à compter du 1er décembre 2008 :  institue le Droit Au Logement Opposable à l’État (obligation de résultat pour l’État et non plus seulement de moyens – DALO)  prévoit une augmentation de 4 à 5 milliard d’€ les engagements de l’État pour la rénovation urbaine  revisite les aides personnelles au logement en fonction de l’évolution de l’IRL  crée le fonds de Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL). 109 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Rappel : le droit au logement est inscrit dans la loi depuis plus de 20 ans :  en 1982, la Loi Quilliot faisait du droit à l’habitation un droit fondamental  en 1990, la Loi Besson affirmait que « garantir le droit au logement constitue un droit de solidarité pour l’ensemble de la nation ». 110 55 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2008 Installée en août 2007, la Commission présidée par Jacques Attali avait pour objectif « d’examiner les conditions d’une libération de la croissance française ». Le rapport rédigé par Emmanuel Macron et présenté en janvier 2008 retient 316 décisions à prendre pour atteindre cet objectif1. Le rapport Attali fixe pour les organismes d’HLM des contrats d’objectifs et d’évaluation (décisions 286 à 296) et qui nécessiteront le regroupement prémonitoire d’un certain nombre d’opérateurs. 111 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques DÉCISION 286 Inciter à la fusion d’organismes d’HLM. Le parc locatif social représente 18% du parc total de logements. Existent 279 offices publics de l’habitat, 298 sociétés anonymes d’HLM, 160 sociétés coopératives d’HLM, des sociétés anonymes de crédit immobilier SACI (environ une soixantaine), des sociétés d’économie mixte intervenant dans le logement social et des associations agréées dans le cadre de la Loi du 31mai 1990 dite Loi Besson. DÉCISION 287 Mettre en place un cahier des charges dont le respect par les organismes d’HLM conditionnera l’agrément et donc le financement (respect de critères de gestion fixés par l’État). DÉCISION 288 Soumettre les bailleurs sociaux à des objectifs de construction et de gestion clairement définis assortis de sanctions effectives. 112 56 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques DÉCISION 289 Imposer que les organismes d’HLM soient au moins de niveau intercommunal et fusionner tous les offices communaux ou infra-communaux. DÉCISION 290 Dissoudre les organismes qui gèrent moins de 1 500 logements et ont construit moins de 500 logements au cours des 10 dernières années comme le prévoit l’article L 423 du code de la construction et de l’habitation, jamais appliqué. DÉCISION 291 Retirer tout privilège fiscal, ainsi que les facilités de financement prévues par la Caisse des dépôts et consignations à tout organisme d’HLM ne respectant pas ses obligations de service public clairement définies ; il sera alors considéré comme un organisme constructeur de droit commun. 113 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques DÉCISION 292 Déconventionner et supprimer le financement spécifique à tous les organismes d’HLM qui n’auront pas rénové, construit ou vendu au moins 5% de leur parc chaque année. Ces conventions, nécessaires, entre pouvoirs publics et HLM, devront prévoir la construction d’un nouveau logement socialement mixte pour chaque logement social vendu. DÉCISION 293 Clarifier le mode de détermination des charges locatives en introduisant une plus grande transparence dans leur calcul et en mettant à disposition des locataires les coûts de gestion des offices, avec certification externe obligatoire des comptes des bailleurs. DÉCISION 294 Permettre aux sociétés d’HLM de réévaluer leurs bilans par la cession de logements ou le déconventionnement, en s’engageant sur des constructions à venir. 114 57 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques DÉCISION 295 Promouvoir l’implication d’opérateurs privés tant dans la construction que dans la gestion de logements socialement mixtes. DÉCISION 296 Rebudgétiser le 1% Logement, regrouper les organismes collecteurs en cinq organismes et en faire des organismes constructeurs. 115 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2008 La Loi n° 2008-111 pour le Pouvoir d’Achat du 8 février 2008 (11 articles) apporte aux organismes d’HLM, pour l’essentiel, 2 modifications :  la réforme de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) applicable au calcul du loyer maximum des conventions à partir du 1er juillet 20081  la modification du régime de versement de l’ALF et de l’ALS en tiers-payant2. Accessoirement, la loi aligne le montant du dépôt de garantie des logements non conventionnés du secteur privé sur celui versé par les locataires du secteur social conventionné (dont le montant est limité à 1 mois depuis 1977), à savoir 1 mois. 116 58 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2008 La Loi n° 2008-776 de Modernisation de l’Économie (LME) du 4 août 2008 (175 articles) a pour finalités de favoriser le développement des entreprises, de mobiliser la concurrence, de renforcer l’attractivité de l’économie et d’en améliorer le financement. Il convient de signaler les dispositions suivantes qui concernent directement ou indirectement les organismes d’HLM :  la réforme du régime du Livret A avec l’ouverture de sa distribution auprès de banques à compter du 1er janvier 2009  la réforme des réseaux des Caisses d’Épargne et du Crédit Mutuel ainsi que de la gouvernance de la CDC et de la Banque de France  la création des Résidences Hôtelières à Vocation Sociale 117 (RHVS). Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2009 La Loi n° 2009-323 de Mobilisation pour le Logement et de Lutte conte l’Exclusion1 (dite Loi MOLLE) du 25 mars 2009 de Christine Boutin (124 articles) est constituée autour de 5 axes majeurs :  mobiliser les acteurs du logement : convention d’utilité sociale obligatoire, mutualisation des moyens financiers des organismes d’HLM, sécurisation de la VEFA, amélioration de la gestion des copropriétés issues des ventes HLM, amélioration du fonctionnement des copropriétés, réforme du 1% Logement  favoriser la disponibilité du foncier  développer une offre nouvelle de logements  favoriser la mobilité dans le parc de logements : couverture généralisée par la Garantie des Risques Locatifs, réduction des délais d’expulsion, libérer les logements sous-occupés, supprimer le droit au maintien dans les lieux2, abaisser les plafonds de ressources de 10.3%3  lutter contre l’exclusion, hébergement et accès au logement. 118 59 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2009 La Loi n° 2009-967 de Programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’Environnement (56 articles) a été votée le 3 août 20091. Ce Grenelle 1 fixe les objectifs, définit le cadre d’action et énonce les instruments de la politique mise en œuvre pour lutter contre le changement climatique, préserver la biodiversité… L’État fixe les objectifs suivants : • réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38% d’ici 20202 • tous les permis de construire déposés à compte de la fin 20123 devront présenter une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kWh/m2/an • tous les permis de construire déposés à compte de la fin 2020 devront présenter une consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie qu’ils produiront à partir de sources renouvelables. 119 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2011 La Loi de Finances n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 pour 2011 (211 articles) modifie, à son article 210, le CCH :  elle prévoit un prélèvement pérenne de 175 M€ sur le potentiel financier des organismes d’HLM qui avait été créé antérieurement par l’article 4 de la Loi MOLLE1 et par la seconde Loi de Finances rectificative 2009 votée le 9 avril 20092  elle prévoit un renforcement de la cotisation additionnelle à la CGLLS de 70 M€ pour les années 2011 à 2013  elle prévoit une limitation des hausses de loyers pendant 3 ans de chaque logement (et non plus en masse des loyers) à la valeur de la variation annuelle de l’IRL ; le trimestre de référence étant le 3ème trimestre de l’exercice précédent. 120 60 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2011 La Loi n° 2011-525 de Simplification et d’Amélioration de la Qualité du droit du 17 mai 2011 (200 articles) sur des domaines très variés dont certains concernent les organismes d’HLM :  renforcement de la coopération entre organismes d’HLM avec 5 outils : o transfert des réserves étendu aux SCIC1 o avances en compte courant entre organismes d’HLM2 o cessions immobilières3 o prêts participatifs4 o création de structures de coopération5  alignement du régime des marchés des OPH sur celui des SAHLM  création d’une CUS Accession et d’une CUS Foyer. 121 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2013 Loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (Loi Duflot 1 – 33 articles). Ce texte vise à résorber en partie le déficit de logements neufs et à favoriser la construction de logements sociaux. Afin de faire baisser les coûts d'une opération de logement social, la loi prévoit que le prix de la cession du foncier aux collectivités locales de terrains de l'État sera affecté d'une décote pouvant aller jusqu'à la cession gratuite pour la construction de logements sociaux (logements-foyers, résidences conventionnées pour étudiants, aires d'accueil des gens du voyage, accession sociale à la propriété…)1. Ces terrains doivent être cédés à des personnes publiques : collectivités territoriales, EPCI à fiscalité propre, établissements 122 publics fonciers, bailleurs sociaux… 61 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Ce texte renforce également les dispositions de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) en relevant l'objectif de logement social de 20 à 25% pour les communes de plus de 1 500 habitants (Ile-de-France) ou de plus de 3 500 habitants (hors Ile-de-France), comprises dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants. En termes de calendrier, ce nouveau seuil est applicable à compter du 1er janvier 2014. Ce quota de logements sociaux devra être atteint avant le 31 décembre 2025. Enfin ce texte quintuple les pénalités dont sont passibles les communes en cas de non respect de ces dispositions. 123 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2014 La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite Loi ALUR) de 177 articles – de la ministre Cécile Duflot (Loi Duflot 2) – vise l’amélioration du droit à l’accès au logement décent et abordable et révise les rapports locatifs. Concernant les locations, depuis le 1er janvier 20171, un permis de louer est entré en vigueur. Ce dispositif a été établi pour renforcer la lutte contre les marchands du sommeil et les propriétaires mettant en location une habitation indigne. Des dispositions permettant de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil donnent le droit aux collectivités de vérifier la qualité des logements en location. 124 62 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi ALUR comprend aussi des dispositions concernant la réglementation sur les terrains à bâtir ayant pour but de favoriser la construction. Ces mesures concernent la suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) remplacé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et la suppression du COS (Coefficient d’Occupation des sols) qui permet de libérer des nouvelles constructions1. Les agglomérations sont tenues de mettre en place un PLU permettant de définir les zones constructibles. La Loi ALUR veut favoriser une accession sociale sécurisée par la création d’Organismes de Foncier Solidaire2 (OFS). Cet acteur foncier met en œuvre un mécanisme de dissociation entre le bâti (la construction) et le foncier (le terrain). 125 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi ALUR élabore également un dispositif permettant de repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés. S’agissant des attributions des logements des bailleurs sociaux, la Loi ALUR porte sur 4 axes majeurs : o amélioration de la gestion de la demande par la désignation de nouveaux services enregistreurs o simplification des démarches pour le demandeur par l’instauration d’un dossier unique et la définition d’un droit à l’information du demandeur o organisation de la gestion nationale du Service National d’Enregistrement (SNE) et la mise en place des dispositifs de gestion partagée de la demande de logement social1 o élaboration de plans partenariaux de gestion de la demande de logement. 126 63 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi ALUR promeut l’amélioration du contrôle du secteur du logement social par la création d’un nouvel organisme de contrôle, ayant la forme d’un Établissement Public d’État à caractère administratif (EPA), l’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCOLS) auquel est confiée, à partir du 1er janvier 2015, une mission très large de contrôle et d’évaluation du logement social et de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC)1. Enfin la Loi ALUR va moderniser un certain nombre de dispositions propres aux organismes d’HLM : nouvelles compétences dans de nombreux domaines (copropriété, achat ou vente de logements, prestation de services, hébergement et foncier…) ; participation à de nouvelles sociétés ou organismes ; modernisation des conditions de fonctionnement pour les OPH… 127 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2016 La Loi n° 2016-719 du 1er juin 2016 habilite le Gouvernement à adopter des mesures pour simplifier et rationaliser l'organisation de la collecte de la PEEC et la distribution des emplois de cette participation (4 articles). Cette loi vise à renforcer l’efficacité d’Action Logement (anciennement 1% logement). Ce texte prévoit : – d’ouvrir un pôle « service unique », chargé de collecter la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) et de proposer des solutions en matière de logement aux salariés. Cette structure sera chargée de conclure avec l’État les conventions quinquennales relatives aux emplois de la (PEEC) et de veiller à leur mise en œuvre – de créer un pôle « immobilier », chargé de rationaliser la gestion des opérateurs immobiliers dépendant d'Action Logement et de 128 mettre en œuvre la politique immobilière. 64 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2018 La Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018 (178 articles) propose : de redonner du pouvoir d’achat aux français en réformant la taxe d’habitation, en revalorisant l’allocation aux adultes handicapés, en supprimant des cotisations salariales maladie et chômage en contrepartie de la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la suppression de la contribution exceptionnelle de solidarité (CES) et enfin en revalorisant l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) et des anciennes allocations du minimum vieillesse de lutter efficacement contre le chômage et inciter à l'activité de renforcer l’attractivité et à la compétitivité de notre pays 129 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques de soutenir l’investissement et l’innovation par la mise en place du prélèvement forfaitaire unique sur les revenus du capital, par la création d’un impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplaçant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et en pérennisant la dotation de soutien à l’investissement des collectivités territoriales d’accompagner la transition écologique en poursuivant la trajectoire carbone et en alignant la fiscalité applicable au gazole et à l'essence, en reconduisant le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), en favorisant la reconversion des véhicules les plus polluants et en renforçant le malus automobile, en soutenant équitablement les ménages en précarité énergétique grâce au « chèque énergie » et enfin en augmentant les moyens alloués à l’ANAH afin d’augmenter sa capacité d’intervention en faveur de la rénovation thermique 130 65 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques de TRANSFORMER LA POLITIQUE DU LOGEMENT : o en réformant les aides au logement et la politique des loyers dans le parc social par une réduction sensible1 du montant des aides personnelles au logement, tout en préservant le pouvoir d’achat des allocataires et en améliorant l’accès au logement des plus modestes. Une réduction de loyer de solidarité2 (RLS) sera créée dans le parc social au bénéfice des locataires les plus fragiles et ainsi les allocataires qui verront leur APL réduite seront compensés par une réduction de loyer de solidarité o en augmentant le taux de TVA applicable aux opérations locatives sociales : ce taux passe de 5,5% à 10% pour les constructions neuves achevées à compter du 1er janvier 2018 et pour la plupart des travaux réalisés dans les logements existants3 131 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques o en instituant une taxe sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de logements locatifs situés en France métropolitaine par les organismes HLM et les SEM de logement sociaux1. Cette taxe sera versée à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) qui la reversera au Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP) o pour assurer la péréquation entre opérateurs HLM, il est prévu d’instaurer un nouveau mécanisme de mutualisation interne au secteur HLM 132 66 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques o afin d’accompagner les organismes de logement social dans la réforme, plusieurs mesures économiques leur seront consenties :  stabilisation du taux du livret A pendant deux ans  réforme pérenne de la formule de calcul du taux du livret A  allongement de la dette financière des organismes de logement social  abaissement au premier euro du seuil de déclenchement des suppléments de loyer de solidarité (SLS) versés par les ménages logés en HLM dont les revenus excèdent les plafonds de ressources afin de renforcer les ressources du secteur tout en favorisant une plus grande mobilité dans le parc social  l’exonération de TFPB continuera à s’appliquer pendant 25 ans1 pour toutes les opérations bénéficiant d’une décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé prise jusqu’au 31 133 décembre 2022 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques o il est également prévu de suspendre en 2018 la révision annuelle des loyers dans le parc social ainsi que l’indexation des paramètres de calcul des aides personnelles au 1er octobre 2018. Par ailleurs, un chantier de modernisation du calcul des aides personnelles au logement sera enclenché en vue d’une mise en œuvre prochaine pour prendre en compte les revenus des allocataires de façon plus contemporaine. La situation financière réelle des allocataires des aides au logement devrait être ainsi mieux prise en compte. 134 67 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques o enfin il est prévu de réformer le système des aides à l’accession à la propriété, en privilégiant le dispositif du prêt à taux zéro, plus attractif, et en programmant l’extinction des APL accession1 et de la prime d’État aux plans d’épargne logement. Dès à présent, pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2018, les propriétaires ne seront plus éligibles au dispositif des APL et les plans épargne logement ouverts à partir du 1er janvier 2018 ne bénéficieront plus de la prime d’État au moment de la transformation du plan en emprunt immobilier o la Loi de Finances 2018 termine par quelques mesures fiscales en faveur du logement : reconduction de la réduction d'impôt « Pinel » et prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 du prêt à taux zéro (PTZ). 135 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques La Loi de Finances 2018 est vécue par les organismes d’HLM comme le passage d’une tempête, comme celle d’une véritable déflagration qui fragiliserait les équilibres économiques actuels des organismes HLM et qui ferait régner un climat d’incertitude incompatible avec l’idée même de « choc de production » souhaité par la Loi de Finances. Ce mécontentement conduit à la signature d’un Pacte d’Investissement pour le Logement Social 2020/2022 le 25/04/2019 entre le 1er Ministre et les Fédérations des organismes d’HLM. Sont invités à la signature pour financer ce Pacte : La CDC avec le Plan Logement 2 Action Logement avec le Plan d’Investissement Volontaire (PIV) 136 68 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Ce Pacte d’Investissement pour le Logement Social 2020/2022 comprend de la part des acteurs du logement social des engagements en terme de production de logements et de réhabilitation du patrimoine locatif existant : agréments à hauteur de 110 000 logements par an sur la période 2020-2022 dont 40 000 PLAI destinés notamment au renforcement du nombre de places en pensions de famille et en résidences sociales rénovation thermique d’au moins 125 000 logements par an (gain d’au moins 1 étiquette). 137 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques De son côté, l’État s’engage à :  limiter l’impact de la Loi de Finances 2018 sur l’exploitation des bailleurs sociaux à 950 M€ : • suppression de l’indexation automatique de la RLS et stabilisation à 1.3 Md’€ de la réduction des APL • baisse de 300 M€ par an de la cotisation des organismes d’HLM au FNAP payée via la CGLLS compensée par une contribution d’Action Logement • remises d’intérêts de 50 M€ par an par la CDC aux OLS  mettre en place des mesures d’accompagnement des investissements1 : • retour à la TVA à 5.5% pour les PLAI • retour à la TVA à 5.5% pour le NPNRU et pour les acquisitionsamélioration en PLUS 138 69 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  Renforcer les fonds propres et quasi fonds propres des OLS : • • • • • titres participatifs de la CDC pour 800 M€ sur 3 ans pour tous les OLS titres participatifs d’Action Logement pour 300 M€ sur 3 ans pour tous OLS extension de la maturité des prêts à 80 ans en zones tendues renforcement de l’Eco-Prêt Logement Social (1 milliard d’€ supplémentaires) intermédiation dans l’accès aux fonds européens (BEI…). 139 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2018 Loi n° 2018-1021 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 23 novembre 2018 dite Loi ELAN. La loi, composée de 234 articles, vise notamment1 à faire évoluer le secteur du logement social autour de plusieurs axes :  Regroupement des organismes d’HLM : les organismes d’HLM qui gèrent moins de 12 000 logements doivent se regrouper avant le 1er janvier 2021. Ces regroupements pourront se faire en mutualisant certaines fonctions, tout en conservant les structures et les liens territoriaux2  Mobilité dans le parc de logements sociaux : tous les 3 ans, en zone tendue, la situation de chaque locataire est réexaminée pour vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille et proposer, si besoin, un nouveau logement3 140 70 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  Colocation et habitat intergénérationnel : la loi élargit les possibilités de colocation dans le parc social à tous les publics. La loi favorise également l’habitat intergénérationnel avec un cadre souple et sécurisé qui permettra de développer ce mode de logement original et de diversifier l’offre. Il permet à une personne de 60 ans et plus de louer ou sous-louer une partie du logement qu’elle occupe à des jeunes de moins de 30 ans  Développer la vente HLM : la loi offre aux bailleurs des outils spécialisés HLM pour vendre plus facilement des logements, notamment à leurs occupants1  Des logements pour les jeunes dans le logement social : un nouveau type de résidence pour les jeunes permettra d’accueillir aussi bien les étudiants que les jeunes actifs de moins de 30 ans 141 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  Les critères cumulatifs pour apprécier la dissolution d’un organisme de logement social ou d’une SEM agréée sont désormais les suivants : moins de 1 500 logements gérés moins de 500 logements construits sur 10 ans contribution insuffisante aux missions et objectifs d’intérêt général  Aménagement de la Loi SRU : l’inventaire des logements sociaux est élargi aux logements en location-accession financés en PSLA et aux logements faisant l’objet d’un Bail Réel Solidaire. La durée de décompte des logements locatifs sociaux vendus à leurs locataires est allongée de 5 à 10 ans. Le droit de préemption urbain du Préfet en communes carencées est maintenu1. 142 71 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques  Gestion des réservations de logements : la gestion en flux des attributions, et non plus en stock, est désormais obligatoire pour les nouveaux logements sociaux qui font l’objet d’une convention de réservation  Cotation de la demande de logement : un décret en Conseil d’État en précisera les modalités. 143 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques L’année 2018 est donc marquée à la fois par la Loi de Finances 2018 qui conduit au lancement d’une modernisation sans précédent de la politique du logement en France, et par la Loi ELAN, qui poursuit la modernisation du logement social et la mise en œuvre des transformations engagées. Partant du constat que la politique du logement en France ne parvenait pas à remplir les objectifs qui lui ont été assignés malgré une dépense publique de plus de 35 milliards d’€ par an, le Gouvernement s’est engagé dans une stratégie combinant la libération des énergies pour construire plus, mieux et moins cher, la protection des plus fragiles et l’amélioration de l’efficacité de la dépense publique. 144 72 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Ces deux textes, Loi de Finances 2018 et Loi ELAN, sont parfaitement cohérents entre eux : alors que la Loi de Finances pour 2018 a prorogé des dispositifs fiscaux visant à encourager la construction dans les zones tendues et engagé une transformation du modèle économique du secteur du logement social, la Loi ELAN a levé les blocages réglementaires freinant la construction et donné les outils nécessaires à la restructuration du secteur HLM. 145 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Lois Siegfried, Strauss, Ribot, Bonnevay, Loucheur 1994 1928 EN MOINS DE 35 ANS, L’INSTITUTION HLM ET LES PREMIÈRES INTERVENTIONS DE L’ÉTAT SONT DÉFINIES Loi de 48 1 sept. 1948 Réforme Barre 3 janv. 1977 UN SIÈCLE PLUS TARD, RUPTURE PROFONDE DANS L’INTERVENTION DE L’ÉTAT Loi de Finances 2018 30 décembre 2017 Loi ELAN 23 novembre 2018 PLUS DE 40 ANS APRÈS, RUPTURE PROFONDE DANS LE MODÈLE ÉCONOMIQUE DES OLS 146 73 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2020 La Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de Finances pour 2020 (280 articles) devait préserver, pour les OLS, les dispositions prises lors de la signature du Pacte d’avril 2019 : application du taux de TVA à 5.5% pour les opérations de construction de logements sociaux financés par un PLAI ou par un PLUS dès lors qu’ils sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou font l’objet d’une convention de renouvellement urbain en dehors de ces quartiers sont également soumis au taux de TVA réduit les travaux d’extension des locaux ou rendant l’immeuble à l’état neuf ou ceux menés dans le cadre d’une opération d’acquisitionamélioration financée par un PLAI ou PLUS 147 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques pas d’indexation automatique de la RLS sur les indices de prix à la consommation jusqu’en 2022 contribution annuelle de 300 M€ d’Action Logement au Fonds National des Aides à la Pierre (FNAL) versée au plus tard le 30 juin de chaque année en contrepartie de la baisse des cotisations des organismes à la CGLLS contribution exceptionnelle de 500 M€ d’Action Logement au Fonds National d’Aide au Logement en guise de financement complémentaire retour de l’aide à l’accession à la propriété en outre-mer qui prendra la forme d’une APL Accession suppression de la taxe sur les plus-values réalisées sur les ventes de logements HLM1 148 74 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques prorogation jusqu’au 31/12/2022 de l’exonération d’impôt sur les plus-values des particuliers en cas de cession immobilière au profit d’organismes de logement social1 maintien pour 2020 du PTZ pour les logements neufs en zone B2 et C définition fiscale du logement social2. 149 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2021 La Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de Finances pour 2021 (271 articles) ne devait pas cette fois bouleverser fondamentalement le paysage des OLS : Maintient sous certaines conditions de l’exonération des plusvalues de cession d’immeubles destinés au logement social Allongement des délais relatifs à la liquidation de la TVA pour les bailleurs sociaux : il est porté de 3 à 6 mois après l’achèvement de l’immeuble, sans qu'aucune prorogation ne puisse être accordée par l'autorité administrative. TVA : extension de la présomption de liens financiers aux sociétés de coordination HLM et les organismes d’HLM qui les détiennent1 2 RLS : suppression de l’indexation des plafonds de ressources150 75 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2021 Régime fiscal des logements locatifs intermédiaires, à savoir le taux réduit de 10 % de la TVA et l’exonération de TFPB qui lui est adossé, est révisé1 : les modalités de calcul de la condition des 25 % de logements locatifs sociaux de la clause de mixité ne sont plus appréciées en surface, mais en nombre de logements et la procédure administrative de l’agrément préalable est supprimée et remplacée par une transmission d’information à l’administration prévue à partir du dépôt de la demande de permis de construire ; le bénéfice du taux réduit est étendu aux opérations dans lesquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location ; le champ d’application du bénéfice du taux réduit initialement limité aux locaux à usage de bureaux, est élargi à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. 151 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2021 Bail Réel et Solidaire (BRS) : TVA à taux réduit pour les opérations réalisées dans ce cadre1 Action Logement : la société Action Logement Services (ALS) devra verser en 2021, au plus tard le 16 mars 2021, une contribution de 1 milliard d’€ au Fonds National d’Aide au Logement (FNAL). 152 76 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques Les relations entre l’État et les organismes de logement social ont évolué avec le temps d’un cadre purement réglementaire à un cadre mixte fondé sur un règlement national (CCH) et des engagements territoriaux ou locaux (Plan Local d’Attributions, Convention de Développement…). L’ensemble des engagements des organismes de logement social sont dorénavant repris dans un document unique: la CONVENTION D’UTILITÉ SOCIALE (CUS). Cette convention constitue également le contrat fondamental qui lie l’Administration et le délégataire du Service d’Intérêt Général au sens de la réglementation européenne. 153 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 154 77 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France RÉPARTITION DES RÉSIDENCES PAR FILIÈRES AU 1ER JANVIER 20201 57.5 % 34,8 % 6 022 000 accédants 65,2 % 11 299 000 non accédants 58,3 % 7 453 000 secteur libre 41,7 % 5 329 000 secteur social des résidences principales 17 321 000 propriétaires occupants 81.8 % des logements ordinaires 30 103 000 résidences principales 9.8 % des logements ordinaires 3 618 000 résidences secondaires 8.4 % des logements ordinaires 3 085 000 logements vacants 12 782 000 locataires 42.5 % des résidences principales 36 806 000 logements ordinaires 155 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France À fin 2019, on compte 36.8 millions de logements en France composés pour l’essentiel de résidences principales (81.8%), mais également de résidences secondaires (9.8%). Enfin, 8.4% des logements sont vacants, presque aussi nombreux que les résidences secondaires. Les résidences principales sont occupées à 57.5% par des propriétaires occupants, dont 34.8% de ceux-ci ont encore des échéances d’emprunts à rembourser (propriétaires accédants). Ces résidences principales sont complémentairement occupées par des locataires (42.5%), dont près de 41.7% relèvent du secteur social1 (5 329 000 logements). 156 78 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1ère remarque : au 1er janvier 2020, la France compte environ 11.5 millions de logements de plus qu’il y a 35 ans1 : Nombre de logements 1 – logements vacants 2 – résidences secondaires 3 – résidences principales Ensemble des logements : 1 + 2 +3 1985 2019 1 922 000 2 531 000 20 835 000 25 288 000 3 085 000 3 618 000 30 103 000 36 806 000 variation en nombre 1 163 000 1 087 000 9 268 000 11 518 000 variation en % annuel moyen 1,44% 1,09% 1,12% 1,14% Sur cette période, le parc total de logements s’est accru de 1.14% par an en moyenne. Les résidences principales ont suivi de très près ce rythme tout en étant très légèrement inférieur (1.12%). Sur cette même période, les logements vacants se sont accrus plus rapidement : environ 1.44 par an en moyenne. 157 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 2ème remarque : En conséquence, la part des résidences principales dans le total des résidences est plus faible qu’il y a 35 ans1 (-0.6%) : Part des résidences principales Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Totaux 1985 2019 82,4% 10,0% 7,6% 100,0% 81,8% 9,8% 8,4% 100,0% Sur cette période, la part des résidences secondaires est légèrement plus faible (-0.2%). C’est bien évidemment la part des logements vacants2 dans l’ensemble des résidences qui a compensé ces faibles baisses en augmentant de 0.8% en 35 ans. 158 79 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 3ème remarque : depuis 1985, les logements des propriétaires occupants se sont accrus à un rythme annuel moyen proche de 1.4%, presque le double des logements locatifs (0.8%)1 : Nombre de logements 1985 2019 1 – propriétaires occupants 11 – dont accédants 12 – dont non accédants 2 – locataires 21 – dont secteur libre 22 – dont secteur social Résidences principales : 1 + 2 11 000 000 5 113 000 5 887 000 9 835 000 6 457 000 3 378 000 20 835 000 17 321 000 6 022 000 11 299 000 12 782 000 7 453 000 5 329 000 30 103 000 variation en nombre 6 321 000 909 000 5 412 000 2 947 000 996 000 1 951 000 9 268 000 variation en % annuel moyen 1,39% 0,50% 2,00% 0,80% 0,44% 1,39% 1,12% Parmi ces propriétaires occupants, 1/3 environ sont accédants c’est-à-dire qu’ils n’ont pas fini de rembourser leur emprunt. Ce volume d’accédants est assez stable depuis 1985. 159 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 4ème remarque : les logements locatifs se sont accrus en 35 ans bien moins rapidement que les logements des propriétaires occupants : 0.8% de croissance moyenne pour le locatif et 1.4% pour l’accession. Depuis 1985, la part des locataires en France a donc diminué tendanciellement au profit des propriétaires occupants : Structure en % des résidences principales Propriétaires occupants Locataires Totaux 1985 2019 53% 47% 100% 58% 42% 100% 160 80 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 5ème remarque : parmi ces logements locatifs, c’est le secteur social qui a le plus augmenté en 35 ans : 1.4% de croissance annuelle depuis 1985. Le parc social français, au sens des Comptes du Logement, augmente donc tendanciellement plus rapidement que celui des bailleurs privés : Structure en % des locataires Secteur libre Secteur social Totaux 1985 2019 66% 34% 100% 58% 42% 100% 161 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 6ème remarque : à fin 2019, le secteur locatif social au sens des Comptes du Logement regroupe 5.3 millions de logements ordinaires – selon la définition des Comptes du Logement – : • soit 42% des locations • soit 18% des résidences principales • soit 14% du total des logements ordinaires. 162 81 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.3 Le poids du logement locatif social en France 7ème remarque : près de 82% des logements ordinaires du parc locatif social appartiennent à des organismes HLM (OPH, ESH ou COOP HLM) et les 18% restants sont gérés par des Établissements Publics Locaux (logements conventionnés ou non), l'État, les collectivités territoriales, des établissements publics et d'autres opérateurs agréés. 4 375 000 logements HLM 82.1% 954 000 logements autres bailleurs sociaux 7.9% 7 253 000 logements bailleurs personnes physiques 97.3% 199 000 logements bailleurs personnes morales 2.7% 41.7 % 5 329 000 logements locatifs sociaux 12 782 000 locataires 7 453 000 logements locatifs privés 58.3% 163 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 17 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 164 82 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Le parc locatif social1 au 1er janvier 2020 est composé de 5.154 millions de logements ordinaires2 (Métropole + DOM) selon la définition du Répertoire des Logements Locatifs Sociaux (RPLS) : Mode d'occupation 1 – Logements offerts à la location dont loués en % dont vacants en % 2 – Autres logements dont vides dont pris en charge par une association dont occupés (non loués) avec ou sans contrepartie financière 3 – Ensemble du parc social = 1 + 2 4 – Parc non conventionné des SEM Ensemble du parc locatif des bailleurs sociaux =3+4 Nombre de logements au 1/1/2018 Mode d'occupation 4 752 300 1 – Logements offerts à la location 4 611 000 dont loués 97,0% en % 141 300 dont vacants 3,0% en % 251 200 2 – Autres logements 101 500 dont vides dont pris en charge par une association 46 900 dont occupés (non loués) avec ou sans contrepartie financière 102 800 5 003 500 3 – Ensemble du parc social = 1 + 2 85 600 4 – Parc non conventionné des SEM 5 089 100 Ensemble du parc locatif des bailleurs sociaux =3+4 Nombre de logements au 1/1/2019 Mode d'occupation 4 809 500 1 – Logements offerts à la location 4 671 300 dont loués 97,1% en % 138 200 dont vacants 2,9% en % Nombre de logements au 1/1/2020 4 851 800 4 716 900 97,2% 134 900 2,8% 280 300 2 – Autres logements 107 500 dont vides dont pris en charge par une association 49 900 dont occupés (non loués) avec ou sans contrepartie financière 122 900 dont occupés temporairement pour de 5 089 800 3 – Ensemble du parc social = 1 + 2 86 300 4 – Parc non conventionné des SEM 5 176 100 Ensemble du parc locatif des bailleurs sociaux =3+4 301 800 113 000 46 900 141 500 400 5 153 600 91 500 5 245 100 165 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Parmi ces logements sociaux offerts à la location au 1/1/2020 :  4 851 800 sont présents sur le marché de la location (loués ou vacants) = 97.2%  113 000 sont vides (en attente de travaux, de vente ou de démolition) = 2.8%, à comparer à 3.0% au 1/1/2018 46 900 logements sont gérés par des associations Les 141 900 autres sont des logements fonctionnels (à destination des gardiens d’immeubles ou autres) ou occupés sans contrepartie financière. 166 83 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Le parc locatif social1 français (métropole + DOM) au 1er janvier 2018 était évalué à 5 003 500 logements ordinaires. Ce même parc était évalué à 5 089 800 logements ordinaires au 1er janvier 2019, progressant ainsi de 1.7% par rapport au 1er janvier 2018, soit 86 300 logements supplémentaires « nets » (= livraisons – ventes – démolitions +/- divers). Enfin, au 1er janvier 2020 on dénombrait 5 153 600 logements ordinaires, enregistrant une progression de 1.3% par rapport à l’année précédente et 63 800 logements supplémentaires « nets ». Les variations qui affectent les patrimoine locatif social sont les suivantes : 167 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui au 1/1/2018 au 1/1/2019 au 1/1/2020 en nombre de logements Ensemble du parc loctif social 5 003 500 5 089 800 5 153 600 Augmentation annuelle du parc social 89 000 86 300 63 800 Taux de croissance du parc social 1,80% 1,72% 1,25% dont démolitions dont sorties du champ dont modification de structure dont ventes dont mises en service dont rattrapges, erreurs et omissions totaux -10 200 -1 800 -700 -10 400 78 200 33 900 89 000 -11 300 -1 800 -700 -10 800 80 400 30 500 86 300 -9 500 -4 100 -700 -13 100 76 200 15 000 63 800 En 2018, 80 400 logements ont été mis en service au cours de l’année et on notera que 22 100 logement sont sortis du patrimoine locatif social pour cause de démolitions ou de ventes1. En 2019, seulement 76 200 logements ont été mis en service au cours de l’année et 22 600 logements sont sortis du patrimoine locatif social pour les mêmes causes causes que ci-dessus2. 168 84 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Évolution du parc locatif social métropolitain (hors DOM) de 1995 à 2019 Passage de l’EPLS au RPLS ? Annnées1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Nombre total de Accroissement Dont mises en logements "net" de location sociaux au logements nouvelles2 31/12 sociaux 3 783 117 67 604 58 072 3 851 880 68 763 55 365 3 906 980 55 100 44 438 3 953 134 46 154 42 609 3 998 004 44 870 43 398 4 054 499 56 495 41 888 4 077 942 23 443 41 602 4 113 540 35 598 43 995 4 152 046 38 506 48 919 4 180 662 28 616 44 487 4 199 000 18 338 46 400 4 244 000 45 000 50 500 4 329 000 85 000 49 100 4 373 000 44 000 57 300 4 425 000 52 000 69 100 4 456 297 31 297 95 100 4 524 300 68 003 83 300 4 595 600 71 300 84 500 4 547 600 -48 000 76 400 4 616 400 68 800 84 000 4 690 100 73 700 87 000 4 759 700 69 600 80 800 4 843 800 84 100 73 400 4 925 400 81 600 76 200 4 984 300 58 900 72 500 Dont ventes -7 663 -7 398 -7 700 -9 000 -10 500 -11 600 -9 600 -11 000 -11 800 -13 200 -11 700 -9 900 -9 200 -9 100 -10 400 -10 800 -12 900 Dont démolitions -10 659 -12 729 -13 100 -12 900 -14 400 -16 500 -15 700 -12 300 -21 700 -19 300 -20 400 -14 300 -12 000 -11 000 -10 200 -11 300 -9 500 Dont divers ajustements3 -9 532 -13 398 -10 662 -3 545 -1 472 -14 607 18 159 8 397 10 413 15 871 28 062 5 500 -35 900 13 300 17 100 63 803 15 297 13 200 124 400 15 200 13 300 11 200 -10 700 -5 400 13 600 169 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Le taux de mises en location nouvelles1 est compris entre 1% au minimum et exceptionnellement 2.1% en 2010. En moyenne sur cette période d’observation de 25 ans, il est égal à 1.4%. Autrement dit, il faut 70 ans (100/1.4 à l’arrondi près) pour renouveler le patrimoine locatif social à ce rythme de livraisons !!! Les mises en location de logements sociaux sont donc relativement faibles : en moyenne 51 000 logements par an sur 25 ans avec un changement de rythme à partir de 2008-2010. Néanmoins, ces mises en location nouvelles ne constituent pas totalement une offre nouvelle car, en moyenne sur la période observée, 1/3 des mises en location compensent les sorties de patrimoine pour ventes ou démolition. 170 85 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Evolution du nombre de mises en location nouvelles 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0 171 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 85% du parc locatif social sont des logements sociaux collectifs1. La répartition du nombre de pièces des logements du parc locatif social semble être stable depuis 2012 : les logements de 3 ou 4 pièces regroupent 66% des logements totaux et les logements de 2 pièces 19%. Cette structuration du parc social est très différente de celle du parc complet, les logements de 3 ou 4 pièces ne regroupant que 46% de l’ensemble. A l’inverse, les logements de 5 pièces et plus ne représentent que 8% des logements sociaux alors que la proportion dans le parc complet représente 35%. Ceci s’explique par la nette prépondérance de l’habitat collectif dans le parc social. 172 86 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Les logements locatifs sociaux sont répartis sur l’ensemble du territoire, y compris ultramarin, mais sont particulièrement présents dans les régions industrielles historiques : 48% du parc se trouve en Auvergne-Rhône Alpes, en Hauts-de-France et en Îlede-France. Ils logent environ 11 millions de personnes : c’est juste 1 million de moins que la population de la région Île-de-France !!! Le taux de logements locatifs sociaux vacants1 offerts à la location est de 2.8% au 1er janvier 2020. Ce taux est variable selon les régions : 5.3% en Bourgogne-Franche-Comté, 3.9% en Centre-Val de Loire, 4.3% en Grand Est mais 2.0% en Corse et 2.1% en Île-deFrance et 1.9% dans les Hauts-de-France. La vacance dite structurelle – de plus de 3 mois – représente la moitié de la vacance totale (1.3%). 173 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 84% de ces logements sociaux ordinaires du parc social appartiennent à des organismes d’HLM (OPH, ESH et COOP HLM). Les 16% restants sont gérés par des EPL, l’État, les collectivités territoriales et établissements publics et d’autres opérateurs agréés. Les logements locatifs sociaux HLM sont répartis quasiment à parts égales entre les ESH (183 SA HLM en 2019) et les OPH (233 organismes en 2019) pour respectivement à peu près 2.3 millions de logements. 38 Coopératives HLM détiennent aussi du patrimoine locatif (100 000 logements en 2019). 174 87 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui Le parc locatif social aujourd’hui = 7 CARACTÉRISTIQUES MAJEURES1  1 français sur 6 en moyenne vit dans un logement social (10 millions de personnes logées soit environ 15% des ménages mais en Hauts-de-France et en Ile-de-France ils représentent plus de 21% des ménages)  Un logement social concentré dans les grandes villes : les zones urbaines de plus de 100 000 habitants regroupent 64% des logements sociaux occupés alors qu’elles ne pèsent que 47% des logements occupés sur l’ensemble du territoire. 27% des locataires du parc social logent dans l’unité urbaine de Paris contre 16% pour l’ensemble des ménages. 175 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui  Le locataire principal d’un logement social est âgé de 50 ans en moyenne : c’est moins que l’âge moyen des ménages de propriétaires occupants (57 ans) et plus que celui des ménages locataires du secteur libre (44 ans)  Un niveau de vie inférieur au reste de la population : 60% des occupants des logements locatifs sociaux gagnent moins que le SMIC et 39% ont un emploi stable ; 50% des habitants bénéficient de l’APL  Des familles monoparentales (environ 21%1) et des familles nombreuses – 3 enfants et plus – (environ 11%2) très présentes 176 88 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui  Le loyer moyen du parc locatif social s’élève à 5.77 € /m² SH pour un logement moyen de 77 m², en moyenne, inférieur environ de 30% de celui du parc privé. En 2018, le loyer mensuel moyen d’un locataire HLM s’élevait à 390 €1, à comparer au loyer mensuel moyen d’un locataire du secteur à hauteur de 580 €.  Les employés et les ouvriers sont surreprésentés dans le parc Hlm (50% contre 32% dans l'ensemble des logements). Près d'un quart des chefs de ménage locataires d'un logement Hlm sont retraités. 177 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 178 89 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les principaux opérateurs sociaux, au sens de bailleur social ou de propriétaires de logements locatifs sociaux, sont constitués par les organismes d’HLM :  les offices publics de l’habitat  les sociétés anonymes d’HLM et les fondation d’HLM  Les sociétés anonymes coopératives d’HLM Les sociétés de coordination et les sociétés de vente d’HLM sont 2 types d’organismes d’HLM récemment créés par la Loi ELAN de novembre 2018. À noter que tous les logements propriété des organismes d’HLM ne pas tous nécessairement des logements sociaux à proprement parler (logements intermédiaires par exemple). 179 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France ACTEURS DU établissements publics Collectivités locales Offices Publics de l'Habitat OPH à comptabilité publique OPH à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d'Hlm (ESH) SA coopératives de production d'Hlm (SCPHLM) LOGEMENT fondations Fondations d'Hlm SOCIAL associations personnes physiques Action Logement Associations d'insertion SA coppératives d'intérêt collectif HLM (SCIC HLM) Organismes d'HLM au sens de l'article 411-2 du CCH Sociétés de coordination (L423-1-2) Sociétés de ventes d'HLM (L 422-4) SACICAP (ex SACI) Entreprises Publiques locales (EPL) Sociétés civiles immobilières (SCI) Sociétés immobilières (SA, SARL) Tous les acteurs du logement social ne sont pas nécessairement des bailleurs sociaux1. Il y a aussi des entreprises exerçant une activité, partielle ou totale, de promotion sociale (Coopératives HLM, SACICAP). 180 90 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les « organismes d’HLM1 » En matière de construction et de gestion locative sociale, on distingue 2 grandes catégories d’organismes d’HLM en fonction de leur statut juridique : certains sont des établissements publics, d’autres sont des entreprises privées. Tous sont soumis à un ensemble de règles communes, rassemblées dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), relatives à leur statut, à leurs compétences et obligations, à leurs rapports avec les locataires et au contrôle de l’administration sur leurs activités et leur gestion. 181 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Jusqu’en 2007, on distinguait : • les Offices Publics d’HLM (OPHLM) : établissements publics à caractère administratif créés à l’initiative d’une collectivité locale (communes, regroupement de communes tel que communautés urbaines, départements…). Leur création remonte à la Loi Bonnevay de 19121. • les Offices Publics d’Aménagement et de Construction (OPAC) : établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC), institués par la Loi n° 71-580 du 16/07/1971 – relative aux habitations à loyer modéré modifiant le code de l’urbanisme et de l’habitation – à son article 3 et créés, en pratique, par transformation d’Offices Publics d’HLM. 182 91 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Cette transformation d’OPHLM en OPAC : a permis le recrutement de personnel du cadre de la fonction publique territoriale en dehors a permis d’appliquer le régime de droit commun en matière comptable et non celui de la comptabilité publique. 183 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France L’Ordonnance n° 2007-137 du 1er février 20071 donne à ces établissements publics un nouveau statut qui se substitue à celui des OPHLM et des OPAC : celui des Offices Publics de l’Habitat (OPH). Les OPH deviennent tous des établissements publics à caractère industriel et commercial locaux (EPIC) – très proches des OPAC – avec un rôle renforcé, dans le CA, des collectivités territoriales de rattachement2 et des locataires. Ils interviennent sur le territoire de la région de leur collectivité locale de rattachement. 184 92 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les organismes privés sont des sociétés de capitaux soumises à des clauses statutaires types et à la loi sur les sociétés commerciales. Il s’agit : • des sociétés anonymes d’HLM (SA HLM, depuis mai 2002 ESH : Entreprises Sociales de l’Habitat) soumises à la législation générale des sociétés par actions mais dont des dispositions particulières dans leurs statuts leur confèrent un caractère non lucratif propre aux organismes d’HLM : les administrateurs et membres de leur conseil de surveillance sont bénévoles les réserves ne peuvent être incorporées au capital le dividende versé est plafonné au taux du Livret A des Caisses d’Épargne majoré de 1.5 point le prix de vente des actions est limité…. 185 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France • des fondations d’HLM : ces établissements d’utilité publique sont des personnes morales de droit privé pour lesquelles la réglementation relative aux SA d’HLM s’applique (Fondation de Madame Jean Lebaudy, propriétaire de 2 450 logements locatifs). 186 93 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les Entreprises Publiques Locales (ex-SEM) Ces Établissements Publics Locaux (EPL) sont créés par décret en Conseil d’État à l’initiative d’une commune, d’un regroupement de communes ou d’un département. Ils ne font pas juridiquement partie de la catégorie des organismes d’HLM. Leur statut implique nécessairement le rattachement à une collectivité territoriale, leur soumission au code des marchés publics, au contrôle de légalité et au contrôle budgétaire. 187 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Dans le domaine du logement social, on a tendance à utiliser indifféremment les termes « EPL immobilières » et « Sem immobilières ». Les EPL regroupent 3 statuts : les SEM (Sociétés d'économie mixte) les SPL (Sociétés publiques locales) les SEMOP (SEM à opération unique). Or seules les EPL sous statut SEM peuvent avoir un agrément pour construire et gérer du logement social. 188 94 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France En 2016, 176 EPL immobilières intervenaient dans le logement gérant 561 000 logements1, dont 71% sont conventionnés, soit un patrimoine moyen de 3 188 logements par EPL. Les 10 SEM immobilières les plus importantes selon leur parc2 géraient 286 000 logements, soit 51% du parc global. La moitié des SEM immobilières gèrent moins de 300 logements. Une trentaine seulement en gèrent plus de 3 000. 189 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Les personnes physiques Les personnes physiques peuvent aussi être propriétaires de logements sociaux en apportant une offre de loyers modérés par rapport au marché dans le cadre de divers dispositifs (Loi de 1948, contreparties sociales au titre de l’ANAH ou de divers mécanismes de défiscalisation). 190 95 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France RÉPARTITION AU 1/1/2019 DES ORGANISMES D’HLM SELON LA TAILLE DE LEUR PARC LOCATIF1 200 180 160 140 120 100 ESH COOP HLM 80 60 40 20 3 OPH 99 9 57 2 25 75 22 26 45 0 Moins de 2 000 logements 2.5% du parc De 2 000 à moins de 5 000 logements De 5 000 à moins de 12 000 logements 37 0 19 25 28 De 12 000 à moins de 20 000 logements Plus de 20 000 logements 9.1% du parc 29.6% du parc 21.2% du parc 37.5% du parc 191 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France On visualise très clairement la disparité importante dans la répartition par taille du patrimoine des organismes d’HLM, quelle que soit la nature juridique de l’opérateur HLM (ESH, OPH ou COOPHLM). En effet, au 1/1/2019, 361 organismes, ESH et OPH confondus, soit 76% des organismes HLM, possèdent moins de 12 000 logements. Leur parc représente 41% du parc HLM total. Selon la Loi ELAN, ces organismes doivent faire partie d’un groupe1. À l’inverse, 111 organismes, soit 24% des organismes HLM, possèdent 12 000 logements et plus. Leur parc représente 59% du parc HLM total. Il n’y a pas de distorsion flagrante entre ESH et OPH. 192 96 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France Au début du 21ème siècle, le logement social n’est pas un ensemble monolithique : certains logements, financés sans aides de l’État, sont considérés comme du logement social (RIVP par exemple) certains logements sociaux sont dispensés de l’application de certaines règles du CCH (les logements financés par l’ANAH1 et conventionnés ne sont pas assujettis au SLS) tous les logements sociaux n’appartiennent pas aux organismes d’HLM (Sociétés immobilières, SEM, personnes physiques dans le cade de l’ANAH, collectivités territoriales, État, Houillères de bassin, Association Foncière Logement …) tous les logements appartenant aux organismes d’HLM ne sont pas des logements sociaux2 (Logements intermédiaires financés en PLI…). … 193 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 5. Conclusions 194 97 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Il s’agit ici de souligner 3 remarques concernant le logement locatif social français et l’Europe : 1. relativiser le modèle français du logement locatif social en Europe 2. évaluer le poids du logement locatif social français dans l’ensemble des logements comparé à d’autres pays européens 3. mesurer le poids et les impacts de la législation européenne sur celle du logement locatif social français 195 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Le modèle français du logement social n’est pas unique en Europe. Il existe en réalité 2 conceptions du logement social en Europe qui peuvent être distinguées : le modèle universel et l’approche ciblée.  LE MODÈLE UNIVERSEL Ce premier modèle est le fait des pays nordiques (Suède, PaysBas, Danemark) où l’offre de logement social vise à fournir à la population dans son intégralité des logements décents à un prix abordable. Le logement social n’est pas conçu pour loger des catégories spécifiques de la population. Celui-ci a ici un rôle de régulateur du marché (par exemple à travers le contrôle des loyers). 196 98 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Dans ce type de modèle, le parc de logement est caractérisé par une plus grande proportion de logements locatifs que dans l’approche ciblée et par conséquent une proportion moindre d’accessions à la propriété. Le secteur social locatif domine en terme de taille par rapport au secteur locatif privé (généralement réglementé). L’attribution de logement social se fait sur liste d’attente avec ou sans critères de priorité et les autorités réservent des logements libres pour les ménages qui ont un besoin urgent de logement. Dans ce modèle les loyers se basent sur les coûts. 197 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Dans la détermination des loyers, les locataires jouent un rôle important (notamment en Suède et au Danemark). Par exemple en Suède les loyers sont fixés annuellement par des négociations locales entre l’union locale des locataires et la société de logements communale. Les loyers ainsi négociés fixent ensuite les plafonds de loyers pour des logements similaires du secteur privé. Un des objectifs importants de l’offre de logement dans ce modèle est de garantir la mixité sociale. 198 99 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe  L’APPROCHE CIBLÉE Cette seconde conception se base sur le principe que seuls les ménages pour lesquels le marché est incapable d’offrir un logement décent à un prix abordable doivent bénéficier d’un logement social. Cette seconde conception du logement social se subdivise en deux : un système fondé sur un plafond de ressources, dit « généraliste » (France, Autriche, Finlande, Tchéquie, Pologne, Belgique, Allemagne, Italie, Slovénie, Grèce). Cette approche généraliste du logement social vise l’attribution de logement 199 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Cette approche généraliste du logement social vise l’attribution de logement aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé. Le prix du logement est en général plafonné et les ménages bénéficient d’allocations de logement prenant en charge une partie du loyer en fonction du niveau de leurs revenus. Cette conception cherche à peser sur le niveau global de l’offre de logements et par conséquent sur le niveau général des prix. 200 100 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe un système qui se concentre sur l’offre aux personnes les plus défavorisées, dit « résiduel » (Royaume-Uni, Irlande, Estonie, Malte, Hongrie, Chypre, Bulgarie, Lituanie, Lettonie, Roumanie). Cette approche résiduelle du logement social vise à se concentrer exclusivement sur l’offre de logements destinée aux plus démunis c’est-à-dire à des ménages particulièrement vulnérables qui dépendent fortement des allocations d’État. Les loyers sont fixés en fonction des coûts ou des revenus. L’attribution du logement est généralement faite de façon directe par les autorités locales en fonction des moyens. 201 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Le marché du logement est généralement ici caractérisé par une forte domination de propriétaires occupants, une offre locative privée marginale et non régulée et un secteur locatif social orienté uniquement sur la satisfaction des besoins des personnes très défavorisées ou des groupes sociaux exclus du marché du logement. 202 101 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe TYPOLOGIE SYNTHÉTIQUE DES POLITIQUES DE LOGEMENT SOCIAL EN EUROPE Modèles Pays universel Suède, Pays-Bas, Danemark généraliste résiduel France, Autriche, Finlande, Tchéquie, Pologne, Belgique, Allemagne, Italie, Slovénie, Grèce Royaume-Uni, Irlande, Estonie, Malte, Hongrie, Chypre, Bulgarie, Lituanie, Lettonie, Roumanie 203 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN EUROPE EN 20171 6 000 5 000 5 200 5 000 4 000 3 000 2 000 2 200 1 200 1 000 900 700 700 600 300 300 180 0 en milliers de logements 204 102 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Le parc de logements locatifs sociaux français, avec 5.2 millions de logements en 2019, est le plus important d’Europe – à définition européenne homogène et selon les comparaisons européennes -, un peu plus important que celui du Royaume-Uni (5.0 millions), mais loin devant celui des Pays-Bas (2.2 millions) et de l’Allemagne (1.2 million). Dans les autres pays européens, le parc locatif social est nettement plus restreint : de 700 à 900 000 pour l’Italie, l’Autriche et la république Tchèque et 600 000 logements et moins pour le Danemark, la Finlande, la Belgique et l’Irlande. Il reste à savoir, si en valeur relative, on observe la même 205 hiérarchie ? Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe PART DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN EUROPE EN 2017 DANS L’ENSEMBLE DES LOGEMENTS1 35% 30% 30% 24% 25% 20% 21% 17% 17% 15% 12% 9% 10% 5% 9% 6% 3% 3% 0% en % de l’ensemble des logements 206 103 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe En valeur relative, le parc locatif social le plus développé en proportion de l’ensemble des logements se situe aux Pays-Bas avec un taux de 30%, très loin devant le Royaume-Uni (17%) et la France (17%). Viennent ensuite l’Autriche (24%) et le Danemark (21%). Dans ces pays, le logement locatif social est fortement présent (de 20 à 30% de l’ensemble des logements) même si le volume de logements locatifs sociaux paraît en apparence plus faible. La part de logements sociaux est presque inversement proportionnelle au volume de logements sociaux comme en témoigne le graphique suivant : 207 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN EUROPE ET PART DANS L’ENSEMBLE DES LOGEMENTS EN 20171 6 000 35% 30% 30% 5 000 3 000 17% 0 21% 20% 17% 2 000 1 000 25% 24% 4 000 3% 15% 12% 9% 3% 6% 9% 10% 5% 0% Nombre de logements locatifs sociaux – milliers de logements Part des logements locatifs sociaux dans l'ensemble des logements – % en milliers de logements échelle de gauche et en % de l’ensemble des logements échelle de droite 208 104 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe L’INFLUENCE DE L’EUROPE SUR LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE : LES PRINCIPES DES SERVICES D’INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES GÉNÉRAUX Au 1er décembre 2009 est entré en vigueur le traité de Lisbonne du 13 décembre 2007 qui modifie de nombreuses dispositions du traité de la Communauté Européenne qui désormais prend le nom de Traité de Fonctionnement de l’Union Européenne (TFUE). Son article 1071 dispose qu’un financement public, y compris de nature fiscale, accordé à une entité qui exerce une activité économique, constitue une aide illicite de l’État. Néanmoins, le traité de Lisbonne a souligné dans son article 142 l’importance des Services d’Intérêt Économique Général (SIEG)3. 209 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Selon la définition confirmée par le traité, le service d’intérêt économique général (SIEG) est un service de nature économique soumis à des obligations de service public dans le cadre d’une mission particulière d’intérêt général. Les services d’intérêts économiques généraux recouvrent ainsi un large spectre d’activités : santé, logement social1, entreprises déployant des réseaux (eau, assainissement…), culture… Ces SIEG peuvent être fournis directement par des collectivités publiques en régie mais aussi par des entreprises, publiques ou privées, mandatées à cet effet. 210 105 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe En vertu du principe de subsidiarité, les États membres sont libres de créer et d’organiser leurs SIEG à condition qu’ils respectent les règles de concurrence et du marché intérieur dès lors que ces règles ne font pas obstacle à l’accomplissement de la mission d’intérêt général qui leur est impartie1. Une compensation financière peut être octroyée aux entreprises chargées de la gestion d’un SIEG, en contrepartie des obligations de service public mises à leur charge, dès lors que cette compensation est nécessaire et proportionnée à la réalisation de la mission particulière d’intérêt général et à la viabilité économique du SIEG. 211 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe APPLICATION EN DROIT FRANÇAIS Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié l’article L 411-2 du CCH1, les organismes d'habitations à loyer modéré sont reconnus pour leur stricte mission relative au logement social comme des entreprises en charge d’un Service Intérêt Économique Général (SIEG)2. L’article L 411-2, vise en particulier l’activité de location sociale. Il s’agit de « la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs à loyers plafonnés » destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du PLS ainsi que, jusqu'au 1er janvier 2020, les opérations destinées à des personnes de revenu « intermédiaire » (plafonds du PLI), lorsque ces logements « intermédiaires » représentent moins de 10% des logements 212 locatifs sociaux détenus par l'organisme3. 106 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe Ce régime résulte d’une décision de la Commission Européenne du 20 décembre 2012, dénommée Pack Almunia du nom de son signataire, qui définit avec précision le régime de fonctionnement d’un SIEG : 1. Conformément aux dispositions de l’article 345 du traité, telles qu’interprétées par la Cour de Justice de l’Union européenne, il est indifférent que ces services d’intérêt économique général soient gérés par des entreprises publiques ou privées. En conséquence, les droits et obligations qui résultent du dispositif Almunia s’appliquent à toutes les familles des OLS. 213 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe 2. Les États membres disposent d’un large pouvoir d’appréciation quant à la définition des services susceptibles d’être qualifiés de services d’intérêt économique général. La France a ainsi élevé au rang d’un SIEG le logement locatif social. 3. Les entreprises chargées d’un SIEG sont soumises aux règles des traités, notamment aux règles de concurrence, dans les limites où l’application de ces règles ne fait pas échec de la mission particulière qui leur a été impartie, ce qui confirme la nécessité pour les ESH de respecter les principes de mise en concurrence. 214 107 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe 4. Les aides d’État, versées en compensation de la gestion du service publique doivent remplir 4 critères cumulatifs : i. L’entreprise bénéficiaire doit réellement avoir la charge d’obligations de service public et ces obligations doivent être clairement définies. Pour les OLS, la définition de ce service public résulte au niveau central par la réglementation et au niveau infra territorial par les différents protocoles ou accords locaux. ii. Les paramètres sur la base desquels est calculée la compensation doivent être préalablement établis, de façon objective et transparente. iii. La compensation ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire pour couvrir tout ou partie des coûts occasionnés par l’exécution des obligations de service public, en tenant compte des recettes relatives ainsi que d’un bénéfice raisonnable. 215 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe iv. Lorsque le choix de l’entreprise en charge du SIEG n’est pas effectué dans le cadre d’une procédure de marché public permettant de sélectionner le candidat capable de fournir ces services au moindre coût pour la collectivité, le niveau de la compensation nécessaire doit être déterminé sur la base d’une analyse des coûts qu’une entreprise moyenne, bien gérée et adéquatement équipée des moyens nécessaires, aurait encourus. 5. Le montant des compensations ne peut être calculé et contrôlé que si les obligations de service public incombant aux entreprises et les éventuelles obligations à la charge de l’État sont clairement indiquées dans un ou plusieurs actes délivrés par les autorités publiques compétentes de l’État membre concerné. Cette obligation est retranscrite dans les Convention d’Utilité Sociale (CUS) en droit français. 216 108 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe 6. Afin d’éviter des distorsions de concurrence non justifiées, la compensation ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts nets supportés par l’entreprise assurant le service, y compris un bénéfice raisonnable. 7. Une compensation excédant ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts nets1 supportés par l’entreprise assurant le service est incompatible avec le marché intérieur et devra être remboursée à l’État. Il en est de même pour une compensation accordée pour la gestion d’un service d’intérêt économique général, mais utilisée en réalité par l’entreprise concernée pour intervenir sur un autre marché à des fins autres que celles énoncées dans le mandat. 217 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.6 L’influence de l’Europe 8. Le bénéfice raisonnable doit être déterminé comme le taux de rendement du capital, compte tenu du risque encouru ou de son absence. Le taux de rendement du capital devra être défini comme le taux de rendement interne que l’entreprise obtient sur son capital investi pendant la durée du mandat. Pour les OLS, la référence est le rendement maximum des actions de capital des ESH soit Livret A + 1.5%. 9. Pour déterminer ce qui constitue un bénéfice raisonnable, les États membres devront pouvoir introduire des critères incitatifs, liés notamment à la qualité du service fourni et aux gains d’efficience productive. Ces gains d’efficience ne devront pas réduire la qualité du service fourni. Malgré quelques tentatives de l’ANCOLS, ce dispositif n’est pas encore totalement déployé en France à ce jour. 218 109 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux 219 5. Conclusions Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL REPOSE SUR 3 FONDAMENTAUX :  Des aides financières et fiscales  Des plafonds de ressources  Des plafonds de loyers CONVENTIONNEMENT 220 110 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Le logement INDISSOCIABLES locatif social repose sur 3 FONDAMENTAUX réunis au sein du système du CONVENTIONNEMENT :  un système d’aides financières et fiscales bâti autour de 3 types d’aides des AIDES À LA PIERRE : prêts de la CDC bénéficient d’avantages de taux (AIDES DE CIRCUIT) et les subventions d’investissement de l’État, des collectivités locales, de l’ANRU, d’Action Logement et les prêts bonifiés d’Action Logement (AIDES PUBLIQUES À L’INVESTISSEMENT) des AIDES PUBLIQUES À LA PERSONNE (APL et services d’Action Logement) des AIDES FISCALES (exonération d’IS, exonération de TFPB et TVA à taux réduit) 221 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement  un système de plafonds de ressources qui limite l’accès à un logement locatif social. Ces plafonds de ressources sont définis en fonction de la nature du prêt CDC ayant financé l’investissement locatif et de 3 autres critères : le revenu du ménage la composition du ménage la localisation géographique du logement.  un système de plafonds de loyers qui limite le niveau du loyer d’un logement locatif social. Ces plafonds de loyers sont définis en fonction de la nature du prêt CDC mobilisé pour financer l’investissement locatif et de la localisation géographique du bien immobilier. 222 111 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Le CONVENTIONNEMENT, créé par la Réforme Barre du 03/01/19771, est un véritable contrat – la convention – passé entre l’État ou une autorité délégataire des aides à la pierre – son représentant local le Préfet – et le bailleur social, rend ces 3 fondamentaux cohérents et indissociables. Il s’applique les plus souvent aux opérations de construction ou de réhabilitation bénéficiant de financements aidés par l’État. C’est un contrat à long terme pour un programme de logements locatifs sociaux. Les conventions signées par les organismes d’HLM doivent être conformes aux conventions-types2. 223 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Le CONVENTIONNEMENT constitue la clé de voûte de la vocation sociale du patrimoine locatif : • Il fixe les plafonds de loyers en fonction de la nature du prêt et de la localisation des logements • Il fixe les plafonds de ressources pour les ménages qui vont occuper les logements locatifs en fonction du prêt, de la localisation des logements et de la composition du ménage • Il ouvre droit à l’APL pour les locataires les plus modestes. C’est pour cette dernière raison que les conventions portent parfois le nom de « conventions APL ». 224 112 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement CHAMP D’APPLICATION DU CONVENTIONNEMENT Le conventionnement est obligatoire pour tout bailleur, personne physique ou morale, ayant bénéficié d’une aide financière de l’État pour construire, acquérir ou améliorer des logements1. Pour les organismes d’HLM, le conventionnement s’applique donc :  aux logements neufs financés en PLAI, en PLUS ou en PLS, mais également financés pour les plus anciens en PLA CDC ou CFF ou en PAP invendus mis en location2 225 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement  aux logements construits avant 1977 qui ont fait l’objet de travaux financés, à l’époque, avec la Prime à l’Amélioration des Logements à Usage locatif et à Occupation Sociale (PALULOS) ou aux logements construits après 1977 qui ont fait l’objet d’un prêt PAM1 ou d’un Eco-prêt2  aux logements acquis par les organismes d’HLM et qui ont, éventuellement, fait l’objet de travaux d’amélioration après acquisition (mode de passage du droit locatif privé au droit HLM). 226 113 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement PUBLICATION DES CONVENTIONS Les conventions APL, et leur éventuels avenants, sont obligatoirement publiées au fichier immobilier des conventions ou être inscrites au livre foncier1. La publication permet aux éventuels acquéreurs de l’immeuble de savoir à quelles obligations ils sont tenus (respect de la convention, plafonds de loyers…). 227 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement CONTENU DES OBLIGATIONS DES CONVENTIONS Les conventions APL déterminent, dans le cadre de conventions types, les obligations des parties et fixent notamment : les travaux d'amélioration qui incombent au bailleur les caractéristiques techniques construction ou amélioration des logements après les conditions et les modalités, le cas échéant, du relogement provisoire pendant la durée des travaux les conditions logements d'occupation et de peuplement desdits le nombre de logements réservés à des familles ou à des occupants sortant d'habitats insalubres ou d'immeubles menaçant ruine 228 114 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement la durée minimale des baux et les modalités selon lesquelles ils pourront être résiliés ou reconduits à la volonté du locataire pendant la durée de la convention (droit au maintien dans les lieux1) le montant maximum des loyers, des cautionnements et avances et les modalités de leur évolution ainsi que les charges dont le remboursement incombe aux locataires les obligations du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement (APL) les conditions de leur révision ainsi que leur durée qui ne peut être inférieure à 9 ans les sanctions encourues pour le non-respect des engagements conventionnels, y compris la résiliation de la convention aux 229 torts du bailleur après mise en demeure. Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Le loyer est payable par fraction mensuelle à terme échu, sauf disposition transitoire prévue par la convention1. 230 115 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement DURÉE DES CONVENTIONS La durée des conventions APL signées à l’origine est généralement égale à la durée la plus longue pour l’amortissement intégral des prêts (PLAI, PLUS ou PLS) ayant servis à la construction de l’immeuble1. À leur échéance, les conventions APL ne prennent pas fin et se renouvellent par tacite reconduction et par période de 3 ans1. Elles peuvent être résiliées par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. 231 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération ainsi que le reversement d'un complément d'impôt en application de l'article 284 du Code Général des Impôts ou le reversement d'une subvention sont sans effet sur la durée des conventions1. Seul l’État peut résilier la convention APL avant terme2 soit dans l’intérêt général3, soit pour sanctionner une faute du bailleur4, soit pour démolition totale des logements conventionnés5. La résiliation unilatérale est réservée exclusivement à l’État et prend la forme d’un arrêté préfectoral. 232 116 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement CONVENTIONS ET TYPES DE SURFACE DE RÉFÉRENCE convention type HLM Article D 353-1 du CCH SEM Article D 353-59 du CCH AUTRES BAILLEURS Article D 353-90 du CCH SURFACE UTILE Conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996 et portant sur : – de la construction neuve – de l'acquisition – de l'acquisition-amélioration SURFACE CORRIGEE Conventions conclues avant le er 1 juillet 1996 Conventions conclues er postérieurement au 1 juillet 1996 et portant sur des logements dont le loyer est fixé au m² de surface corrigée : – conventionnés à l'occasion de travaux d'amélioration – appartenant à un organisme HLM et conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation Conventions conclues avant le 1er juillet 1996 Conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996 si les logements n'étaient pas conventionnés avant cette Nouvelles conventions ou er date avenants signés à partir du 1 juillet 1996 mais portant sur des logements conventionnés avant cette date 233 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement En synthèse :  pour les conventions conclues avant le 1er juillet 1996, le loyer maximal mentionné dans le convention est exprimé en surface corrigée1  pour les conventions ultérieurement à cette date, le loyer maximal est exprimé au m² de surface utile2. Cas particulier : lorsque le conventionnement est réalisé en cours d’exploitation des logements loués, le loyer maximal en surface corrigée reste fixé en surface corrigée. 234 117 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement CONVENTIONNEMENT ET CONVENTION D’UTILITÉ SOCIALE (CUS) La Loi n° 2004-809 relative aux Libertés et Responsabilités Locales du 13 août 2004 a institué le régime du conventionnement global du patrimoine, devenu Conventionnement d’Utilité Sociale (CUS)1. La CUS est un outil de contractualisation avec l’État (Préfet de la région) pour une durée de 6 années de la stratégie patrimoniale2 de l’organisme d’HLM et de la SEM agréée. La CUS comprend aussi des engagements pour les organismes d’HLM signataires, en particulier en matière de stratégie d’utilité sociale (mixité sociale). 235 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Les organismes d’HLM tenus de conclure avec l’État une CUS sont les suivants : – les offices publics de l’habitat – les sociétés anonymes d’habitation à loyer modéré – les sociétés anonymes coopératives de production – les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré – les fondations d’habitations à loyer modéré. 236 118 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement La Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’Égalité et à la Citoyenneté a modifié le contenu des CUS afin de faciliter l’atteinte des objectifs de mixité sociale. La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (Loi ELAN) a réajusté les CUS en : – reportant la conclusion des CUS de seconde génération1 – enrichissant la CUS du plan de vente afin de simplifier le dispositif de consultation et d’autorisation en matière de vente des logements sociaux : le principe est que la signature de la CUS vaut autorisation de vente des logements mentionnés au plan de mise en vente annexé à la CUS. 237 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement La CUS comporte les éléments suivants1 : l’état de l’occupation sociale des immeubles HLM qui prend notamment en compte les ressources et la composition des ménages logés mais aussi les taux de vacance et de rotation de chaque ensemble immobilier l’état du service rendu aux locataires dans les immeubles HLM après consultation avec les locataires qui prend en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l’environnement de l’ensemble immobilier l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement de l’organismes d’HLM comprenant notamment un plan de mise en vente des logements à usage locatif et les orientations retenues pour le réinvestissement des fonds provenant de la vente ; le cas échéant, cette politique comprend le nombre de 238 démolitions prévues et réalisées à 3 et 6 ans. 119 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement les engagements pris par l’organisme d’HLM sur la qualité du service rendu aux locataires en vue d’améliorer l’entretien et la gestion et visant le processus de traitement des réclamations des locataires, l’existence et la fréquence d’une enquête de satisfaction auprès de locataires ainsi que des dispositifs de certification et de labellisation en matière de qualité de service obtenus par l’organisme d’HLM… les engagements pris par l’organisme pour le développement de partenariats avec les personnes morales en charge des personnes bénéficiaires d’une décision favorable au titre du Droit au Logement Opposable (DALO) le cas échéant, l’énoncé de la politique menée par l’organisme d’HLM en faveur de l’hébergement le cas échéant, l’énoncé de la politique d’accession de l’organisme d’HLM 239 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement les engagements pris par l’organisme d’HLM en matière de gestion sociale établis après concertation avec les locataires les modalités de la concertation locative avec les locataires les engagements pris par l’organisme d’HLM en faveur d’une concertation avec les locataires, notamment en termes de politique sociale et environnementale. 240 120 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Pour chaque aspect de la politique de l’organisme d’HLM, la CUS comporte : un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service les orientations stratégiques le programme d’action. La CUS comporte une quinzaine d’indicateurs chiffrés permettant de mesurer le niveau de réalisation des objectifs fixés pour chaque aspect de la politique de l’organisme d’HLM. Certains indicateurs sont transmis annuellement au préfet signataire de la CUS. Le respect des engagements par l’organisme d’HLM est évalué par le préfet signataire de la CUS 3 ans après sa signature et à l’issue de celle-ci. 241 121

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