Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

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Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt …

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SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint- Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt pour leur investissements immobiliers locatifs dans les départements d'outre-mer. Ce nouveau dispositif, issu des dispositions de l'article 21 III de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de la Loi de Finances pour 2014, est codifié à l’article 244 quater X du code général des impôts (CGI). Ce dispositif est applicable aux acquisitions, constructions et réhabilitations d’immeubles effectuées (déclaration d’ouverture de chantier) à compter du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2020. 2 Subvention d’investissement et crédit d’impôt L’objectif du crédit d’impôt est clairement de promouvoir les investissements dans le secteur du logement social dans les départements d’outre-mer. Les aides fiscales pour favoriser l’investissement outre-mer comporte donc 2 mesures : – une mesure dite de « défiscalisation » jusqu’à fin 2014 – une mesure dite de « crédit d’impôt » jusqu’à fin 2020. Ce second dispositif est plus simple, apporte une aide au moins équivalente à celui de la défiscalisation et permet de faire l’économie des coûts d’intermédiation et des frais de montage qu’entraîne la défiscalisation. 3  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Nature de cet avantage fiscal : Le crédit d’impôt est utilisable par le bailleur social pour acquitter son impôt sur les sociétés et qui, au-delà de ce montant, lui sera remboursable. En effet, le régime fiscal du bailleur social (imposition à l’IS ou exonération de l’IS) est sans incidence sur l’application de ce crédit d’impôt. Le taux du crédit d’impôt est de 40% de la base éligible du programme immobilier (prix de revient minoré des taxes et commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues) La base du crédit d’impôt est identique à celle prévue par l’article 199 undecies C du CGI (défiscalisation). 4 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Obligation d’achever les logements dans les 24 mois suivant l’achèvement des fondations Obligation de louer les logements nus ou meublés dans les 6 mois suivant leur achèvement à des personnes physiques qui en font leur résidence principale Obligation de louer les logements à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources Le montant des loyers à la charge des personnes physiques n’excède pas les loyers plafonds 5  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Une part minimale de la surface habitable des logements est louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources, pour des loyers inférieurs aux loyers plafonds Obligation de conserver les logements et de les louer pendant 5 ans suivant leur achèvement ou leur acquisition L’option pour le crédit d’impôt est exercée par investissement « et s’applique à l’ensemble des investissements d’un même programme Une fraction minimale du prix de revient de l’immeuble correspond à des dépenses supportées au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation 6  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Les logements sont financés par une subvention publique (LBU) à hauteur d'une fraction minimale de 5 %. Le crédit d’impôt est utilisable par le bailleur social pour acquitter son impôt sur les sociétés et qui, au-delà de ce montant, lui sera remboursable 7  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Le crédit d’impôt, en tant qu’aide fiscale au développement du logement locatif social dans les territoires ultramarins, pose un véritable problème pour les bailleurs sociaux non redevable de l’impôt pour leurs activités relevant du système d’intérêt économique général (SIEG). Il pose à la fois : un problème comptable : comment comptabiliser ce crédit d’impôt pour une entreprise de logement social qui ne paie pas d’IS (SIEG) et qui ne peut donc venir en diminution de l’IS et pour laquelle le crédit d’impôt constitue une fraction importante du financement de l’immobilisation : en produits du compte de résultat ? en charges créditrices ? au passif mais à quel poste ? Il y a donc ici un problème de doctrine comptable. 8  Subvention d’investissement et crédit d’impôt un problème financier, sinon de trésorerie, compte tenu des délais de versement du crédit d’impôt par la Direction Générale des Finances Publiques car la perception du Crédit d’impôt est étalée, à savoir pour la construction ou l’acquisition de l’immeuble à construire :  50% au titre de l’année d’achèvement des fondations,  25% au titre de l’année de mise hors d’eau,  le solde (25%), au titre de l’année de livraison. 9  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Ces 2 problèmes sont aujourd’hui résolus : les interrogations concernant la comptabilisation du crédit d’impôt sont réglées par les Commentaires des Comptes version du 19 décembre 2018 de l’Instruction Comptable des organismes HLM à comptabilité privée : le crédit d’impôt est comptabilisé en subvention d’investissement au « compte 13112 : Etat, crédit d’impôt en faveur du logement social outre-mer » et la quote-part du crédit d’impôt en faveur du logement social outre-mer virée au résultat de l’exercice est comptabilisée au compte 7772. Il s’agit donc la d’une bonne traduction économique de l’aide fiscale qui consiste à étaler son inscription en produits du compte (cpte 7772) de résultat au rythme des amortissements des investissements concernés. 10  Subvention d’investissement et crédit d’impôt le problème de décalage de trésorerie est en quelque sorte réglé par le portage fait par la CDC qui préfinance le crédit d’impôt par une majoration de l’emprunt principal a due concurrence maximum du crédit d’impôt. Cette majoration de l’emprunt principal fera l’objet d’un remboursement anticipé obligatoire au fur et à mesure de la perception du crédit d’impôt. Ce remboursement anticipé ne donnera pas lieu à paiement d’indemnités ou de pénalités. 11  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Cette majoration de l’emprunt principal pour couvrir financièrement et temporairement l’encaissement du crédit d’impôt renvoie de facto à la problématique de comptabilisation de cette quote-part d’emprunt principal qui n’est pas précisément isolée dans les contrats de prêt de la CDC : S’il s’agit clairement d’un emprunt relevant du « compte 1641 Caisse des Dépôts et Consignations » inscrit au passif, par destination, s’agit-il d’un crédit-relais/avances d’une opération locative (rubrique 2.1 de l’état récapitulatif des dettes financières) ou d’un financement définitif (rubrique 2.21 du même état) ? comment cet emprunt supplémentaire va-t-il en conséquence être géré au niveau des FSFC avec en ligne de mire d’une part le calcul du potentiel financier et d’autre part la gestion des remboursements 12 anticipés ?  Subvention d’investissement et crédit d’impôt : proposition orthodoxe = OUVERTURE DE CRÉDIT ET REMBOURSEMENT ANTICIPÉ Prix Revient 10 000 Emp CDC 5 000 Crédit d'IP 4 000 Subv LBU 600 F propres 400 PREVISIONNEL ACTUALISE FINANCE. OBTENUS REALISE AU 31/12 RESTES A … Besoin Prix de Emprunt Subvention Dépenses Emprunt Subvention Dépenses à Emprunt à Subvention Emprunt à Subvention Emprunt Subvention Fonds revient contracté notifiée comptabilisées encaissé encaissée comptabiliser contracter à obtenir encaisser à encaisser Propres Après OS (ou après date de signature ferme d'acquisition VEFA) : inscription de l'opération en FSFC "Construction en cours" 10 000 5 000 4 600 4 000 0 0 0 0 0 10 000 5 000 4 600 0 0 Après signature et réalisation des 9 000 d'emprunt CDC (5 000 + 4 000 de Crédit d'Impôt) et notification des 600 LBU 10 000 5 000 4 600 4 000 9 000 600 2 340 9 000 0 7 660 -4 000 4 000 0 600 Après notification de 2 000 de Crédit d'Impôt (50% des 4 000) 10 000 5 000 4 600 4 000 9 000 2 600 4 560 9 000 0 5 440 -4 000 2 000 0 2 600 Après encaissement de ces 2 000 de Crédit d'Impôt et après remboursement anticipé correspondant de 2 000 d'emprunt CDC 10 000 5 000 4 600 4 000 7 000 2 600 4 560 7 000 2 000 5 440 -2 000 2 000 0 600 (a) (b) Après achévement des dépenses, notification et encaissement de toutes les subventions et complet remboursement anticipé de la quote-part d'emprunt CDC 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 4 600 10 000 5 000 4 600 0 0 0 0 0 (c) (d) (a) Compte 8 et état dettes financières : minorer de 2 000 les ouvertures de crédit (b) Compte 16 et état dettes financières : minorer de 2 000 le capital restant dû et (via colonne 'diminution') le nominal (c) Compte 8 et état dettes financières : minorer de 2 000 les ouvertures de crédit (d) Compte 16 et état dettes financières : minorer de 2 000 le capital restant dû et (via colonne 'diminution') le nominal 13  Subvention d’investissement et crédit d’impôt : proposition orthodoxe Ce process proposé de comptabilisation dans les FSFC tient au fait que l'intégralité du nominal de l'emprunt principal CDC prend en compte la portage de la quote-part du crédit d’impôt. Cette procédure comptable orthodoxe est aussi complexe. Elle met en œuvre les engagements hors bilan (compte 802 : Engagements reçus par l’organisme), le montant des ouvertures de crédit et les diminutions de l’état récapitulatif des emprunts. La seule question à se poser pour la mise en œuvre de cette procédure est celle de la maturité comptable et financière de l’entreprise !!! Ou n’y-a-t’il pas une autre procédure, moins orthodoxe et plus simple ? 14  Subvention d’investissement et crédit d’impôt : proposition moins classique : CRÉDIT-RELAIS / AVANCE / FINANCEMENT D’ATTENTE SUIVI PAR OPÉRATION Prix Revient 10 000 Emp CDC 5 000 Crédit d'IP 4 000 Subv LBU 600 F propres 400 PREVISIONNEL ACTUALISE FINANCE. OBTENUS REALISE AU 31/12 RESTES A … Besoin Prix de Emprunt Subvention Dépenses Emprunt Subvention Dépenses à Emprunt à Subvention Emprunt à Subvention Financ. Emprunt Subvention Fonds revient contracté notifiée comptabilisées encaissé encaissée comptabiliser contracter à obtenir encaisser à encaisser d'attente Propres Après OS (ou après date de signature ferme d'acquisition VEFA) : inscription de l'opération en FSFC "Construction en cours" 10 000 5 000 4 600 4 000 0 0 0 0 0 10 000 5 000 4 600 0 0 Après signature et réalisation des 9 000 d'emprunt CDC (5 000 + 4 000 de Crédit d'Impôt en financement d'attente) et notification des 600 LBU 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 600 2 340 5 000 0 7 660 0 4 000 0 600 4 000 Après notification de 2 000 de Crédit d'Impôt (50% des 4 000) 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 2 600 4 560 5 000 0 5 440 0 2 000 0 2 600 4 000 Après encaissement de ces 2 000 de Crédit d'Impôt et après remboursement correspondant de 2 000 d'emprunt CDC comptabilisé en financement d'attente 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 2 600 4 560 5 000 2 000 5 440 0 2 000 0 600 2 000 Après achévement des dépenses, notification et encaissement de toutes les subventions et complet remboursement des financements d'attente CDC 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 4 600 10 000 5 000 4 600 0 0 0 0 0 15  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Le process de crédit d’impôt justifie t-il d’un traitement particulier au niveau de l’état récapitulatif des subventions comme pour la défiscalisation ? Crédit d’impôt montant net réserves foncières et prélimainaires 0 opérations locatives – financement définitif 0 opérations locatives vendues et démolies 0 opérations défiscalisées DOM 0 accession : financements stocks immobiliers 0 accession : gestion de prêts 0 opérations d'aménageur 0 bâtiments et installations administratifs 0 subventions à long terme non affectées 0 Totaux 0 0 0 Non, le crédit d’impôt peut être affecté à la rubrique « opérations 16 locatives – financement définitif ».