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Nue-propri��t����: droits d'enregistrement

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés Détermination de la valeur économique de droits démembrés Évaluation économique de la nue-propriété Évaluation économique de l’usufruit L’évaluation fiscale des droits démembrés Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…publicité foncière La transmission d’usufruit ou de nue-propriété donne lieu au paiement de droits d’enregistrement. En matière de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière, l’article du CGI impose son mode de valorisation de l’usufruit ou de la nue-propriété par l’institution d’un barème fiscal unique. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est constituée par…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…: Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des baux à long terme et droits d’usufruit montant brut amortissement dépréciation montant net =– baux des opérations locatives et droits d’usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des terrains aménagés, loués et bâtis terrains des opérations locatives terrains des…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…: La comptabilité de programme conduit à besoin prévisionnel actualisé de ressources internes de K€ pour les investissements locatifs, hors préliminaires et réserves foncières, à comparer à K€ issu du tableau cidessus engendrant un écart de K€ (à l’arrondi près) constitué en ressources des droits des locataires attributaires ( K€) et des autres droits sur immobilisations ( K€) dont la…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’indivision caractérise une situation dans laquelle plusieurs personnes exercent concurremment les mêmes droits sur une même chose. Et si l’usufruitier et le nu-propriétaire exercent leurs droits sur la même chose, ils sont chacun titulaire de droits différents. Il ne peut donc y avoir d’indivision. Démembrement et droit au partage Toute idée de partage de…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…m ontant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales, sociales et autres dettes d’exploitation ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES classement des baux à long terme et droits d’usufruit locatif social à l’actif m ontant brut am ortissem ent dépréciation m ontant net =– baux des opérations locatives et droits

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…charges probables) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels totaux partiels Autres fonds propres nets des « non-valeurs » () baux à long terme et droits d’usufruit – montant net terrains nus – montant net terrains aménagés, loués, bâtis – montant net droits des locataires attributaires autres droits sur imm obilis ations s ubventions réserves…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…de biens, moyens ou droits de l’entreprise Hlm. Le plan comptable distingue deux catégories de biens ou droits : Les biens ou droits durables constituant globalement l’outil de travail de l’entreprise Hlm. Il s’agit de l’actif immobilisé ou encore des immobilisations. Ces immobilisations sont : – incorporelles : biens immatériels dont l’entreprise a la jouissance pour une période généralement longue…

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux

…auprès d’un des guichets d’enregistrement du SNE :  les organismes HLM,  les bénéficiaires des réservations de logements (Action Logement),  les services de l’État (DCS1),  les communes ayant un guichet d’enregistrement,  les EPCI ou départements ayant un guichet d’enregistrement.589 Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.5 Critères de priorité pour accéder à un logement…

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et conclusions

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et conclusions

…le formulaire unique CERFA (14069*03) complété – une pièce d’identité ou un titre de séjour valide. L’enregistrement de la demande ne pourra pas être effectué en l’absence d’une de ces pièces. L’enregistrement dans le Système National d’Enregistrement (SNE) donne lieu à la délivrance d’un numéro unique d’enregistrement dans le délai d’un mois qui suit le dépôt de la demande. La…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…soumises aux droits d’enregistrement dans les conditions de droit commun. Toutefois, les ventes de logements aux locataires, réalisées conformément à la législation, sont exonérées de droits d’enregistrement pour la fraction départementale (. %), à condition que le département délibère en ce sens. Enfin, sont seulement soumis au droit fixe de T les transferts de biens, quels qu’ils soient, provenant d’autres…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…de l’usufruit en % de la pleine propriété % de la PP durée de l’usufruit Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière. Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…la définition de la valeur locative. Si V est le coût d’acquisition (valeur marchande + frais d’acquisition + droits et taxes), on parle alors de Taux Brut de Placement. Il s’agit du rendement appréhendé côté acquéreur ou investisseur. Ici encore, une variante du TRB permet de calculer la valeur marchande V droits inclus d’un immeuble ou d’un local libre d’occupation…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…au moins par la société apporteuse. S’agissant d’un apport partiel d’actif entre SA d’Hlm exonérées de l’impôt sur les sociétés, le régime de faveur ne concerne que les droits d’enregistrement. Or, pour les droits d’enregistrement, il n’existe pas de conditions tenant à la durée de détention des titres après l’apport. En conséquence, la société apporteuse, aussitôt l’apport partiel d’actif réalisé,…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…– Effets à payer Fournisseurs d’immobilisations Fournisseurs d’immobilisations Effets à payer Fournisseurs – factures non parvenues PASSIF Primes de remboursement des obligations ACTIF ACTIF Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Droits des locataires acquéreurs et droits des affectants PASSIF Fournisseurs débiteurs ACTIF Le bilan Hlm : équilibre et structure Locataires et organismes payeurs d’APL Créances sur acquéreurs Clients –…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…Hlm doit l’enregistrer pour sa valeur vénale, selon l’estimation des Domaines par exemple, et enregistrer la contrepartie en subventions d’investissement les frais d’acquisition : frais notariés, commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement) les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain les frais de démolition dans le cas où la démolition et la construction feraient…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…− des concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, logiciels, droits et valeurs similaires : sont imputées à ce poste comptable les dépenses faites pour l’obtention de l’avantage que constitue la protection accordée sous certaines conditions à l’inventeur, à l’auteur ou au bénéficiaire du droit d’exploitation d’un brevet, d’une licence, d’une marque, d’un procédé ou titulaire d’une concession. −…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…mouvements comptables L’intégration du temps dans la comptabilité générale L’enregistrement des opérations économiques extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Réglementation et organisation comptables Hlm. La réglementation comptable applicable aux entreprises Hlm. Principes, règles et obligations du Plan Comptable Général. Le système de la comptabilité générale. L’organisation comptable Hlm. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Le bilan Hlm…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…résultat sur opérations faites en commun – les charges diverses de gestion courante. Les dotations aux amortissements et aux provisions des charges d’exploitation : – les autres impôts, taxes et versements assimilés à destination de l’administration des impôts : taxes foncières et autres impôts locaux, taxes sur les véhicules de société, droits d’enregistrement et de timbre et notamment le droit…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…PLS extrait Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière . Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour déterminer la valeur…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…unissent les deux sociétés. Enfin, les droits sur immobilisations concernent plus précisément les droits des locataires acquéreurs, les droits des locataires attributaires et les droits des affectants. Ces droits constituent l’exacte contrepartie des droits inscrits en immobilisations, à l’actif du bilan. Seuls les emprunts, les intérêts courus et les intérêts compensateurs concernent cette partie de l’ouvrage… Rappel du vocabulaire financier…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…absorption, scission, transformation d’entreprises…)  de frais de recherche et de développement, bien qu’en général ces frais constituent des charges de l’exercice au cours duquel ils sont engagés  de concessions, brevets, licences notamment informatiques, marques, procédés et droits y compris les logiciels créés ou acquis par l’entreprise Hlm  de droits au bail versé ou dû au locataire précédent…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…représentatif des emplois de l’entreprise, indique l’utilisation qui est faite de ces trois masses de ressources, en termes de biens, moyens ou droits de l’entreprise Hlm. Le plan comptable distingue deux grandes catégories de biens ou droits :  l’actif immobilisé  l’actif circulant. Y figurent également les dépôts de garantie (locataires) et les redevances (location-accession), les prêts participatifs des…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…coût fiscal lié aux droits de mutation. Lorsque la vente est réalisée entre entreprises Hlm, celle ci bénéficie d’une fiscalité plus réduite. En effet, lorsque les ventes portent sur des immeubles achevés depuis plus de ans, l’opération est imposée au droit fixe d’enregistrement de T lorsque les deux parties à l’acte sont des entreprises Hlm. Ces ventes d’immeubles entre entreprises…

Corrections des tests

Corrections des tests

…Le tableau de financement constitue un outil important expliquant l’évolution patrimoniale de l’entreprise Hlm entre deux dates. Ce tableau, souvent difficile à construire, est l’un des moyens de tester l’orthodoxie des enregistrements comptables des opérations économiques de l’entreprise. Ce tableau de financement sera présenté au cours de la seconde partie de cet ouvrage… L’enregistrement des opérations économiques Afin de suivre…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement)  les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain La comptabilisation des immobilisations par composants  les frais de démolition dans le cas où la démolition et la reconstruction feraient l’objet d’un projet unique  les frais divers nécessaires pour connaître la qualité du terrain (frais de sondage,…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…créances et des dettes. Comptabilité en partie simple. Constatation des droits et obligations : • produits constatés à la facturation des obligations • charges constatées lors de la facturation des droits. Comptabilité en partie double. Référentiels Référentiel budgétaire non normalisé en fonction des besoins d’aide à la décision de l’entreprise. N’a aucune valeur légale. Codifiée avec le Plan Comptable des…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…la propriété des logements », la possibilité d’accorder des prêts locatifs sociaux par l’acquisition temporaire de l’usufruit de logements locatifs. La circulaire indique en effet que « l’acquisition des droits réels immobiliers résultant du démembrement de la propriété peut bénéficier du PLS. Dans ce cas, il convient de distinguer deux opérations distinctes : l’une concerne l’acquisition du ou des logements…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…détruites ou cédées) dettes financières relatives à l’accession à la propriété : gestion de prêts dettes financières : grosses réparations dettes financières relatives aux autres destinations (bâtiments administratifs, emprunts non affectés à long terme…) droits sur immobilisations (locataires attributaires, autres droits…) Il n’est pas tenu compte, dans un premier temps, des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en…

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

…il s’agit des droits de réservation l’autre est plus généralement induite par l’ensemble des aides au logement : il s’agit du contrôle de la surcompensation. 505 132 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.6 Les contreparties des aides de circuit  LES DROITS DE RÉSERVATION L’État, les Collectivités Locales, les employeurs, les collecteurs de la Participation à l’Effort de…

Evaluer la surface financière d’une entreprise de logement social

Evaluer la surface financière d'une entreprise de logement social

…l’entreprise à une date précise. Approche statique . Ensemble des BIENS, MOYENS et DROITS utilisés par l’entreprise C’est ce que POSSÈDE l’entreprise Ensemble des RESSOURCES mises à la disposition de l’entreprise par ses propriétaires et par des tiers affectation C’est ce que DOIT l’entreprise Utilisation des ressources Origine des ressources ACTIF PASSIF COMPTE DE RÉSULTAT Ensemble des MOYENS CONSOMMES par…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…du prix de rachat de l’ensemble immobilier par le bailleur social s’opèrent également par compensation. Aucun mouvement financier n’est donc constaté entre le bailleur social et la société de portage à l’occasion du rachat de l’ensemble immobilier, hormis les honoraires inhérents à la transaction (droits de mutation et émoluments des notaires). D’un point de vue comptable, le bien acquis par…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…nue-propriété Démembrement de la propriété convention d’usufruit contrat de location locataires convention APL Usufruit locatif social Etat Seuls sont détachés les droits liés à l’usufruit, c’est-à-dire les droits d’usage et de jouissance, sans que l’usufruit ne porte atteinte au droit de propriété du bien qui reste appartenir au nu-propriétaire. Nu-propriétaire et usufruitier sont liés par une convention d’usufruit. Ce partenariat…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au bilan Le transfert des subventions au compte de résultat Le classement des subventions d’investissement Annexe : La longévité d’un emprunt La maturité d’un emprunt La durée de vie moyenne d’un emprunt La duration d’un emprunt Les durées de vie de l’emprunt extrait Les relations entre le bilan…

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

…son nom à la Loi n° 82-526 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (82 articles) qui reconnaît pour la première fois le droit à l’habitat, reconnu comme droit fondamental. En instaurant le droit à l’habitat comme co-fondement du rapport locatif avec le droit de propriété, la Loi Quilliot introduit une rupture importante : elle régule les…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…son bilan pendant la période au cours de laquelle il a cessé d’être propriétaire de l’immeuble. Ce taux est porté à % par l’article de la Loi de Finances pour . ► FINANCEMENT DE LA SOCIETE DE PORTAGE Le financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier, y compris les droits de mutation et les émoluments notariés, par la structure de portage…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…travaux, factures… émises par les fournisseurs, qu’elles aient ou non donné lieu à règlement. Leur enregistrement suit les mêmes principes que pour les comptes d’actif immobilisé du bilan. En conséquence, pour les opérations soumises à la livraison à soi-même (LASM) non livrées à la date d’arrêté des fiches, les dépenses incluent la TVA au taux réduit. Sont aussi compris dans…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…répondent à la définition des actifs. Nous l’avons vu précédemment, les dépenses de remplacement des éléments principaux d’immobilisations corporelles sont enregistrées en composants de ces immobilisations. Le remplacement d’un composant se traduit par l’enregistrement de deux opérations distinctes avec d’une part, la sortie du bilan de la valeur nette comptable de l’ancien actif remplacé et d’autre part, l’immobilisation du nouvel…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…avec un minimum d’incertitude, la surface financière de l’entreprise Hlm. .. La structure des fiches de situation financière et comptable La fiche de situation financière et comptable repose schématiquement sur l’enregistrement d’informations dans ensembles élémentaires d’emplois et de ressources, servis différemment en fonction du stade d’évolution atteint par l’opération (préliminaire, prévision ou réalisation de l’opération). Le schéma ci-dessous présente la…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…d’actualisation de la période i (taux de rentabilité exigée) La valeur résiduelle correspond ici au prix auquel le projet immobilier pourrait être raisonnablement cédé dans le cadre d’une vente amiable à l’horizon de vie du projet. Il s’agit de la valeur vénale ou de la valeur marchande. Cette valeur vénale est, en principe, exprimée hors droits de mutation (ou hors…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…venir et que l’entreprise Hlm décide de différer – les frais d’acquisition des immobilisations représentatifs des droits de mutation et les frais d’actes portant sur des immobilisations autres que les immobilisations locatives, que l’entreprise Hlm a décidé d’étaler sur plusieurs exercices – les prestations fournies sous forme d’avantages en nature au personnel – les frais d’émission des emprunts obligataires (frais…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…recherche et de développement concessions et droits similaires, licences, marques droit au bail Immobilisations corporelles immobilisations détruites baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation terrains nus, loués à des tiers, aménagés agencements et aménagements des terrains loués constructions légères immeubles de rapport et autres ensembles immobiliers construction sur sol d’autrui travaux d’amélioration travaux d’amélioration sur des immeubles reçus en affectation bâtiments…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…soit à des dettes hors exploitation (dettes diverses et dettes envers les fournisseurs d’immobilisations). Les EMPLOIS COURTS comprennent des biens et des droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n’ont pas vocation à rester durablement dans l’entreprise. Ces actifs, dits circulants ou cycliques, sont constitués par : les stocks de l’entreprise (approvisionnements et immeubles en cours…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…et impartiale, afin de répondre au principe constitutionnel de protection de la propriété publique (cessions) ainsi que des deniers publics (acquisitions). Elle est exprimée hors taxes, hors droits. Ne pas confondre « valeur vénale » et « prix » : la valeur vénale est probable mais non certaine, contrairement au prix qui sanctionne l’opération déjà réalisée. C’est pourquoi une marge…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…la surface financée…  disposer enfin d’un configurateur de simulations pour le logement social adapté aux contraintes des modalité de calcul et d’hypothèses du Ministère du Logement (demandes d’agrément) et de la CDC (mesure du risque du prêteur)  et enfin gérer les habilitations permettant ou non d’accéder, selon les droits, aux hypothèses stratégiques et aux modalités de calcul des…